EnEV 1, 16 Abs. 2 n. F. Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf von abriss- bzw. sanierungsbedürftigen

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Gutachten-Abruf-Dienst Gutachten des Deutschen Notarinstituts Abruf-Nr.: letzte Aktualisierung: 12. Mai 2014 EnEV 1, 16 Abs. 2 n. F. Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf von abriss- bzw. sanierungsbedürftigen Gebäuden I. Sachverhalt Mit Wirkung vom haben sich Neuregelungen zur Energieausweispflicht gem. 16 Abs. 2 EnEV ergeben. Insbesondere dürfte spätestens seit diesem Zeitpunkt ein Verzicht des Grundstückskäufers auf Vorlage eines Energieausweises nicht mehr zulässig sein. Die Vorlagepflicht erscheine Ihnen allerdings in jenen Fällen problematisch, in denen der Vertragsgegenstand ohnehin abgerissen oder durch den Käufer umfassend saniert werden soll. Sie weisen darauf hin, dass ein Indiz für einen entsprechenden Sachverhalt zumeist darin liegen dürfte, dass in diesen Fällen zwar der Kaufpreis für den Vertragsgegenstand gering ist, aber die Bank des Käufers um die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld bittet, deren Nominalwert den Kaufpreis deutlich übersteigt, sodass es naheliege, dass der Käufer entweder in ein neues Haus investiert oder aber das vorhandene Haus umfassend saniert. Darüber hinaus stünden in diesen Fällen auf Verkäuferseite nicht selten ältere Menschen oder deren Erben, so dass ein Investitionsrückstau durchaus glaubwürdig erscheine. II. Fragen Besteht eine Energieausweisvorlagepflicht auch in jenen Fällen, in denen der Vertragsgegenstand aufgrund seiner Sanierungsbedürftigkeit ohnehin abgerissen werden soll? Ist die Vorlage eines Energieausweises dann entbehrlich, wenn der Vertragsgegenstand für den Käufer erkennbar sanierungsbedürftig ist und dieser zwar keinen Abriss, aber eine umfassende Sanierung des Vertragsgegenstandes beabsichtigt? III. Zur Rechtslage 1. Rechtlicher Rahmen der Energieausweisvorlagepflicht gem. 16 EnEV a) Neufassung der Energieeinsparverordnung in Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG Zum trat bekanntlich die damalige Neufassung der Energieeinsparverordnung in Kraft. Auf diese Weise setzte der deutsche Verordnungsgeber im Jahre 2007 die Vorgaben des Art. 7 der EG-Richtlinie 2002/91/EG vom über die Gesamtener- Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) dnoti@dnoti.de internet: R:\User\mr\newsletter\2014\newsletter16_2014\Fax_Rep_2014_16_ fax.doc

2 Seite 2 gieeffizienz von Gebäuden in nationales Recht um (ABl. EG 2003 Nr. L1 S. 65). Bereits in der damaligen Richtlinie 2002/91/EG war in Art. 7 eine recht umfangreiche Regelung zur Ausgestaltung, zum Inhalt sowie zum Zugänglichmachen von Ausweisen über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden enthalten. Aus Sicht der notariellen Praxis war insbesondere Abs. 1 der Regelung von Relevanz, wonach die Mitgliedstaaten sicherstellen mussten, dass beim Bau, beim Verkauf oder bei der Vermietung von Gebäuden dem Eigentümer bzw. dem potentiellen Käufer oder Mieter vom Eigentümer ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorgelegt werden musste. Der deutsche Gesetzgeber setzte die Regelungen der Richtlinie über die Bestimmungen des Energieeinsparungsgesetzes sowie der Energieeinsparverordnung um. Aufgrund der deutschen Verordnungsermächtigung, die in 5a S. 2 Nr. 2 und 6 EnEG enthalten war, sah 16 Abs. 2 EnEV seit 2007 vor, dass der Verkäufer dem potentiellen Käufer einen Energieausweis zugänglich zu machen (hat), spätestens unverzüglich, nachdem der potentielle Käufer dies verlangt hat. Gleiches galt für den Vermieter gegenüber einem potentiellen künftigen Mieter. Die Energieeinsparverordnung verwendete dabei bewusst den aus der EG-Richtlinie stammenden Begriff des potentiellen Käufers (oder Mieters) anstelle des im ursprünglichen Gesetzesentwurfs noch vorgesehenen Begriffs des Kaufinteressenten (vgl. Hertel, DNotZ 2007, 486, 491). Bemerkenswert ist außerdem, dass seit der Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG nach 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV ordnungswidrig i. S. von 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig entgegen 16 Abs. 2 S. 1 EnEV einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht. In Deutschland wurde die 1. EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz (also die Richtlinie 2002/91/EG) erst mit einer zweijährigen Verspätung in deutsches Recht umgesetzt. b) Neufassung der EU-Richtlinie (Richtlinie 2010/31/EU) und erneuter Umsetzungsbedarf Im Jahre 2010 erließ die EU dann eine neue Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Richtlinie 2010/31/EU), mit welcher die ursprüngliche Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ersetzt wurde (Richtlinie 2002/91/EG). Diese im Amtsblatt der EU vom L 153/13 veröffentlichte neue Richtlinie enthält in den Artt novellierte Regelungen zum Energieausweis, die im direkten Vergleich zu der Vorgängerregelung des Art. 7 der Richtlinie 2002/91/EG vergleichsweise umfangreich ausgefallen sind. aa) Kursorischer Überblick über die Änderungen zum Energieausweis Insgesamt hat der EU-Richtliniengeber durch die Neuregelungen zum Energieausweis in den Artt der Richtlinie 2010/31/EU die Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von neuen Gebäuden im Rahmen der wirtschaftlichen Vertretbarkeit angehoben, die Vorschriften über Energieausweise weiterentwickelt, eine Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen vorgesehen und die Grundlagen für ein unabhängiges Stichprobenkontrollsystem für Energieausweise und Inspektionsberichte über Klimaanlagen gelegt. In diesem Zusammenhang machen wir insbesondere auf folgende Neuregelungen aufmerksam: - Neue Anforderungen an den Inhalt von Energieausweisen (Art. 11 Abs. 2 der Richtlinie),

3 Seite 3 - Einführung einer Hinweispflicht im Energieausweis, um genauere Angaben erhalten zu können (Art. 11 Abs. 4 der Richtlinie), - Verschärfung der Verpflichtung zur Vorlage von Energieausweisen aus Anlass des Baus, des Verkaufs oder der Vermietung von Gebäuden ( die Mitgliedstaaten schreiben vor statt die Mitgliedstatten stellen sicher in der ursprünglichen Richtlinie, Art. 12 Abs. 2 der Richtlinie), - Einführung einer nachträglichen Vorlagepflicht bei verkauften oder vermieteten Gebäuden, die erst noch errichtet werden müssen (Art. 12 Abs. 3 der Richtlinie), - Einführung einer Pflicht zur Angabe des Indikators der Gesamtenergieeffizienz in Prospekten (Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie), - Ausbau der Verpflichtung zum Aushang von Energieausweisen in Gebäuden mit Publikumsverkehr (Art. 13 der Richtlinie). bb) Novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) Wegen der Umsetzungspflicht, welche den deutschen Gesetzgeber europarechtlich traf, hatte das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie bereits im Oktober 2012 einen Entwurf zur Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes vorgelegt (Regierungsentwurf eines 4. Gesetzes zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes). Am folgte hierzu der Gesetzentwurf der Bundesregierung (BR-Drs. 112/13), der am berichtigt wurde (Berichtigung zur BR-Drs. 112/13). Durch dieses Änderungsgesetz wurden u. a. die auf deutscher Ebene erforderlichen Verordnungsermächtigungen geschaffen, damit der deutsche Verordnungsgeber die bisher in Geltung befindliche Energieeinsparverordnung an die Vorgaben der auf europäischer Ebene novellierten Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Richtlinie 2010/31/EU) anpassen konnte. Der Bundesrat hatte in seiner 910. Sitzung am hinsichtlich des Gesetzes zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes beschlossen, einen Antrag auf Einsetzung eines Vermittlungsausschusses (Art. 77 Abs. 2 GG) nicht zu stellen (BR-Drs. 398/13 Beschluss). Am 12. Juli 2013 wurde das Vierte Gesetz zur Änderung des Energieeinsparungsgesetzes im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl I S. 2197). Die Änderungen traten am Tag nach der Verkündung also am 13. Juli 2013 in Kraft (Art. 3). Ebenfalls am legte die Bundesregierung den geplanten Text der Zweiten Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vor (BR-Drs. 113/13). Die diesbezüglichen Änderungen wurden am im Bundesgesetzblatt verkündet und traten vorbehaltlich 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV (der zum 1. Mai 2015 in Kraft tritt) zum 1. Mai 2014 in Kraft (BGBl I S. 3951). Aus Sicht der notariellen Praxis ist vor allem bemerkenswert, dass die novellierte Energieeinsparverordnung u. a. eine Pflicht vorsieht, dass beim Verkauf und bei der Vermietung eines mit einem Gebäude bebauten Grundstücks der Energieausweis an den Käufer oder einen Mieter übergeben werden muss.

4 Seite 4 Der insofern verschärfte 16 Abs. 2 EnEV hat im Einzelnen folgenden Wortlaut: Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potentiellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potentiellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potentielle Käufer ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Die Sätze 1 bis 3 sind entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. Bereits zuvor sah die ursprüngliche Energieeinsparverordnung in 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV vor, dass ordnungswidrig i. S. des 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig entgegen 16 Abs. 2 S. 1 EnEV einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht. 27 EnEV n.f., der ebenfalls zum 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, übernimmt diese Systematik und ordnet in 27 Abs. 2 Nr. 4 und 5 EnEV Folgendes an: Ordnungswidrig im Sinne des 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig [ ] 4. entgegen 16 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 oder Satz 2 Halbsatz 2, jeweils auch in Verbindung mit Satz 4, einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, 5. entgegen 16 Abs. 2 Satz 3, auch in Verbindung mit Satz 4, einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig übergibt, [ ]. Spätestens seit Inkrafttreten von 16 Abs. 2 EnEV n.f. dürfte ein Verzicht auf die öffentlich-rechtliche Pflicht zur Vorlage und Übergabe eines Energieausweises nicht mehr zulässig und ein gleichwohl vereinbarter Verzicht gem. 134 BGB unwirksam sein. Außerdem steht in diesem Fall in der Person des Verkäufers die Verwirklichung einer Ordnungswidrigkeit im Raum.

5 Seite 5 Die Texte der Entwurfsfassungen können Sie auf der Homepage des DNotI unter der Rubrik Gesetzesänderungen/Öffentliches Recht abrufen. 2. Anwendung der EnEV beim Verkauf von abriss- bzw. sanierungsbedürftigen Gebäuden Zu der Frage, ob die Vorlage eines Energieausweises bei einem Verkauf eines abriss- bzw. sanierungsbedürftigen Gebäudes entbehrlich ist, ist dem Gesetz keine unmittelbare Aussage zu entnehmen; entsprechende Ausnahmetatbestände enthält die EnEV jedenfalls nicht. a) Nationaler und europäischer Gesetzeszweck In 1 Abs. 1 EnEV (n. F.) beschreibt der Gesetzgeber den Zweck und Anwendungsbereich der Energiesparverordnung allerdings wie folgt: (1) Zweck dieser Verordnung ist die Einsparung von Energie in Gebäuden. In diesem Rahmen und unter Beachtung des gesetzlichen Grundsatzes der wirtschaftlichen Vertretbarkeit soll die Verordnung dazu beitragen, dass die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere ein nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis zum Jahr 2050, erreicht werden.. (vgl. BGBl I S. 3951; Hervorhebung durch DNotI) In der europäischen Richtlinie (2010/31/EU), die der Novellierung der Energieeinsparverordnung zugrunde liegt, heißt es im Erwägungsgrund Nr. 22: Der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz sollte potenziellen Käufern und Mietern von Gebäuden oder Gebäudeteilen zutreffende Informationen über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes sowie praktische Hinweise zu deren Verbesserung liefern.. Nach Art. 11 Abs. 1 der Richtlinie muss der Ausweis die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und Referenzwerte enthalten, um den Eigentümern oder Mietern von Gebäuden oder Gebäudeteilen einen Vergleich und eine Beurteilung ihrer Gesamtenergieeffizienz zu ermöglichen. Überdies muss der Ausweis Empfehlungen für die kostenoptimale oder kosteneffiziente Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes oder Gebäudeteils enthalten, es sei denn, es gibt kein vernünftiges Potenzial für derartige Verbesserungen gegenüber den geltenden Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, Art. 11 Abs. 2 der Richtlinie. Die Mitgliedstaaten sind dazu verpflichtet, im nationalen Recht vorzuschreiben, dass bei Bau, Verkauf oder Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz oder eine Kopie dieses Ausweises dem potenziellen neuen Mieter oder Käufer vorgelegt und dem neuen Mieter oder Käufer ausgehändigt wird, Art. 12 Abs. 2 der Richtlinie. b) Kein Energieausweis beim Verkauf eines Gebäudes, dass der Käufer abreißen möchte Mit Blick auf den vorstehenden Gesetzeszweck erscheint es uns sinnwidrig, in solchen Fällen eine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises anzunehmen, in denen das zu veräußernde Gebäude so marode ist, dass der Käufer ohnehin beabsichtigt, dieses abzu-

6 Seite 6 reißen. In diesen Fällen vermag der Energieausweis weder einen für den Käufer sinnvollen Hinweis auf die Energieeffizienz noch konkrete (objektbezogene) Empfehlungen zu Energieeinsparmaßnahmen zu geben (in diesem Sinne äußert sich auch Söfker, in: Danner/Theobald, Energierecht, 78. EL 2013, 16 EnEV Rn. 21, allerdings noch zum alten Rechtsstand; Hertel, DNotZ 2014, 258, 262). Auch der europäische Gesetzgeber geht davon aus, dass zum einen die im Energieausweis ausgesprochenen Empfehlungen technisch realisierbar sein müssen und zum anderen die hiermit verbundenen Einsparpotentiale sich auf die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes zu beziehen haben, Art. 11 Abs. 3 der Richtlinie. Es wäre mithin unsinnig, einen Energieausweis zu verlangen, wenn das Gebäude, auf das sich die energetischen Angaben und Empfehlungen beziehen, abgerissen werden soll. Dies gilt freilich auch dann, wenn das Gebäude zwar nicht marode ist, aber aus sonstigen Gründen abgerissen werden soll. U. E. besteht keine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises, wenn der Erwerber das Objekt in der Absicht erwirbt, dieses abzureißen. Vorsorglich müssen wir allerdings darauf hinweisen, dass wir mit Ausnahme der vorgenannten Fundstellen keine weiteren Stellungnahmen in der Literatur oder Rechtsprechung ausfindig machen konnten, die das vorstehende (teleologische) Auslegungsergebnis stützen. c) Energieausweis beim Verkauf eines nur sanierungsbedürftigen Gebäudes In den Fällen, in denen das zu veräußernde Gebäude zwar erkennbar sanierungsbedürftig ist, aber vom Käufer nicht abgerissen werden soll, ist die Frage, ob eine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises besteht, deutlich schwieriger zu beantworten. Eine Antwort lässt sich wohl auch hier nur mit Blick auf den Gesetzeszweck, nämlich die Beurteilung der Gebäudeenergieeffizienz und die Empfehlung von Verbesserungen finden. Sofern der Erwerber ohnehin eine umfassende energetische Sanierung beabsichtigt, spricht sicherlich gegen eine Vorlagepflicht, dass der Ausweis zeitnah seine Aussagekraft verlieren würde. Es erschiene als eine bürgerfeindliche Förmelei, in diesen Fällen einen Energieausweis zu verlangen, der alsbald gegenstandslos wird. Der Sinn und Zweck der Vorlage eines Energieausweises ist u. E. vor allem darin zu sehen, dass der Käufer im Interesse des Klimaschutzes zu energetischen Einsparmaßnahmen ermuntert und über Einsparpotentiale unterrichtet wird. Dieser Gesetzeszweck ist indes bereits dann gewährleistet, wenn der Käufer ohnehin zu einer zumindest umfassenden und nicht nur punktuellen Sanierung des Gebäudes entschlossen ist. Der Vorlage eines Energieausweises bedarf es dann zur Gesetzeszweckerreichung nicht mehr. Unseres Erachtens ist daher die Vorlage eines Energieausweise dann nicht erforderlich, wenn die vom Käufer beabsichtigen Maßnahmen einem Neubau nahezu gleichkommen (z.b. Kauf eines alten Hauses mit anschließender Totalsanierung; unklar Hertel, DNotZ 2014, 258, 262). In diesen Fällen vermag der Energieausweis dem Käufer wohl auch keine sinnvollen Anregungen mehr zu geben, die über die beabsichtigte (umfassende) Sanierung des Gebäudes hinausgehen. Zumindest darf man hier erwarten, dass solche Maßnahmen vom Käufer unter Hinzuziehung von fachkundigem Rat durchgeführt werden, so dass der Gesetzeszweck nicht gefährdet erscheint. Gleichviel, ob man in der EnEV ein Verbraucherschutzgesetz oder eher ein energiepolitisches Lenkungsgesetz sieht, scheint im Fall einer ohnehin beabsichtigten

7 Seite 7 umfassenden Sanierung der jeweilige Gesetzeszweck nicht gefährdet und demzufolge die Vorlage eines alsbald gegenstandslosen Energieausweises entbehrlich zu sein. In den sonstigen Fällen des Verkaufs eines sanierungsbedürftigen Gebäudes dürfte allerdings von einer Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises anzugehen sein. Auch wenn dem Objekt die schlechte Energieeffizienz anzusehen und demzufolge eine Beurteilung der Gebäudeeffizienz quasi aufgrund Offenkundigkeit dem Käufer selbst möglich ist, könnten die im Energieausweis enthaltenen Verbesserungsempfehlungen dazu beitragen, dass sich der Käufer künftig mit solchen Maßnahmen befasst. Überdies wird dem Erwerber sein ökologische Fußabdruck im Falle des Nichthandelns vor Augen geführt, d. h. der Energieausweis entfaltet in dieser Situation weiterhin seinen appellativen Charakter, im Interesse des Klimaschutzes tätig zu werden. Dies gilt auch und erst recht, wenn das Gebäude sanierungsbedürftig ist. Es erscheint daher dem Sachbearbeiter eher fernliegend, dass die Gerichte in solchen Fällen eine Befreiung von der Vorlagepflicht annehmen werden (vgl. auch Hertel, DNotZ 2014, 258, 262) d) Ergebnis Unseres Erachtens ist die Vorlage eines Energieausweises nicht erforderlich, wenn das zu veräußernde Gebäude durch den Käufer ohnehin abgerissen oder zumindest umfassend saniert werden soll. In den sonstigen Fällen eines Verkaufes eines sanierungsbedürftigen Gebäudes dürfte indes von einer Vorlagepflicht auszugehen sein. Wir möchten allerdings abschließend nochmals darauf hinweisen, dass einschlägige Rechtsprechung nicht ersichtlich ist, weshalb die Rechtslage als bislang ungeklärt bezeichnet werden muss.