Institut Fortbildung Bau update 14. Neue gesetzliche Regelungen beim Planen und Bauen. Dr. Reinhard Heer

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1 Institut Fortbildung Bau update 14 Neue gesetzliche Regelungen beim Planen und Bauen Dr. Reinhard Heer Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht

2 Übersicht A. Überbau durch Wärmeschutz B. Vergrößerung Mindestabstand Gehölze C. Hochwasserschutz Dr. Reinhard Heer ifbau update14 2

3 A. Überbau durch Wärmeschutz Dr. Reinhard Heer ifbau update14 3

4 A. Überbau durch Wärmeschutz I. Anlass Eine zu dämmende Wand befindet sich häufig an der Grundstücksgrenze, so dass eine Außendämmung zwangsläufig auf das Nachbargrundstück übergreift. Eine Pflicht des Nachbarn, einen solchen Überbau zu dulden, bestand in der Regel nicht. Eine Duldungspflicht nach 7b NRG scheiterte, weil es sich bei auf der Hauswand aufgebrachten Wärmedämmplatten nach Auffassung des Oberlandesgerichts Karlsruhe um keine untergeordneten Bauteile im Sinne des 7b NRG handelt (OLG Karlsruhe, Urt. v. 9. Dezember U 121/09 -). Dr. Reinhard Heer ifbau update14 4

5 A. Überbau durch Wärmeschutz II. Zielsetzung Im Gesetzentwurf der Landesregierung zur Änderung des Nachbarrechtsgesetzes Baden-Württemberg (NRG) vom (Landtags-Drucksache 15/4384) heißt es hierzu: Die ökologische Modernisierung des Landes ist ein zentrales Gebot der Stunde. Dazu gehört die Förderung des Klimaschutzes im Wärme- und Energiesektor. Deshalb sind gesetzliche Hindernisse für die energetische Sanierung von Altbauten und den Einsatz regenerativer Energien auf dem Gebiet des Nachbarrechts abzubauen. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 5

6 A. Überbau durch Wärmeschutz III. 7c NRG neu 7c NRG neu eingefügt durch das Gesetz zur Änderung des Nachbarrechtsgesetzes vom (GBl. 65). Ziel von 7c NRG: Schaffung einer Duldungspflicht des Eigentümers oder Nutzungsberechtigten (auch Mieter oder Pächter) des Nachbargrundstücks. Problem: Eigentumsgarantie des Nachbarn (Art. 14 GG). Dr. Reinhard Heer ifbau update14 6

7 A. Überbau durch Wärmeschutz IV. Voraussetzungen einer Duldungspflicht nach 7c 1. Nur Wärmedämmung, die nachträglich auf die Außenwand eines bestehenden Gebäudes aufgebracht wurde. nicht: Wärmedämmung an Neubauten 2. Gebäude steht an der Grundstücksgrenze und Wärmedämmung greift auf das Nachbargrundstück über. echte Grenzbauten und grenznahe Gebäude Dr. Reinhard Heer ifbau update14 7

8 A. Überbau durch Wärmeschutz IV. Voraussetzungen einer Duldungspflicht nach 7c 3. Wärmedämmung beeinträchtigt/behindert die Benutzung/Nutzung des Nachbargrundstücks nicht oder nur geringfügig. geringfügig? keine Geringfügigkeit, wenn die Überbauung die Grundstücksgrenze in der Tiefe um mehr als 0,25 m überschreitet. Umgekehrt kann im Einzelfall auch eine geringere Tiefe der Überbauung eine nicht mehr geringfügige Beeinträchtigung darstellen (Bsp.: Durchfahrt dadurch nicht mehr möglich). Dr. Reinhard Heer ifbau update14 8

9 A. Überbau durch Wärmeschutz IV. Voraussetzungen einer Duldungspflicht nach 7c 4. Übergreifende Bauteile (Wärmedämmung) müssen nach öffentlichrechtlichen Vorschriften zulässig oder zugelassen sein. Überbau nach materiellem öffentlichen Recht zulässig, genehmigt oder hierfür eine Befreiung vorliegt. In der geplanten Änderung der Landesbauordnung (LT- Drucksache 15/5294 vom ) ist in 5 Abs. 6 LBO am Ende folgende Ergänzung vorgesehen: Dr. Reinhard Heer ifbau update14 9

10 A. Überbau durch Wärmeschutz IV. Voraussetzungen einer Duldungspflicht nach 7c Außerdem bleibt die nachträgliche Wärmedämmung eines bestehenden Gebäudes außer Betracht, wenn sie nicht mehr als 0,25 m vor die Außenwand tritt. Im Gesetzentwurf wird dies wie folgt begründet: Damit kann eine deutliche Verfahrenserleichterung bei nachträglichen Maßnahmen zur Wärmedämmung bestehender Gebäude erreicht werden Dr. Reinhard Heer ifbau update14 10

11 A. Überbau durch Wärmeschutz IV. Voraussetzungen einer Duldungspflicht nach 7c Obwohl diese Maßnahmen an der Außenwandverkleidung generell verfahrensfrei gestellt sind, muss bisher nach Absatz 3 Nummer 3 (Anm.: 6 LBO) die Unterschreitung der vorgeschriebenen Abstandsflächentiefen ausdrücklich behördlich zugelassen werden. Künftig wird diese isolierte behördliche Entscheidung nicht mehr erforderlich sein, da die nachträgliche Wärmedämmung nach 5 Absatz 6 Satz 2 bei der Bemessung der Abstandsflächentiefen nicht mehr zu berücksichtigen sein wird. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 11

12 A. Überbau durch Wärmeschutz V. Aufschluss der Duldungspflicht nach 7c NRG 1. Grenznaher Standort des zu dämmenden Gebäudes widerspricht öffentlich-rechtlichen Vorschriften ( 7c Abs. 2 Nr. 1 NRG), es sei denn, Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigter kann sich hierauf nicht (weil keine nachbarschützenden Vorschriften tangieren), oder nicht mehr (weil zwar nachbarschützende Vorschriften tangieren, eine vorliegende Baugenehmigung aber bestandskräftig ist) berufen. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 12

13 A. Überbau durch Wärmeschutz V. Aufschluss der Duldungspflicht nach 7c NRG 2. Wenn Anbringung einer Wärmedämmung mit zumindest entsprechend räumlicher Ausdehnung bereits im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes üblich war ( 7c Abs. 2 Nr. 2 NRG). Dr. Reinhard Heer ifbau update14 13

14 A. Überbau durch Wärmeschutz VI. Ende der Duldungspflicht nach 7c NRG Eine Duldungspflicht kann enden, wenn die zunächst geringfügige Beeinträchtigung aufgrund veränderter Umstände zu einer nicht mehr geringfügigen wird, der Nachbar die Absicht hat die Nutzung seines Grundstücks zu ändern, jedoch durch die übergreifende Wärmedämmung daran gehindert ist. Bsp.: Durchfahrt zu neuer Garage. Endet die Duldungspflicht, kann der Nachbar die Beseitigung nach 1004 BGB verlangen (vgl. Gesetzesbegründung LT-Drs. 15/4384) Dr. Reinhard Heer ifbau update14 14

15 A. Überbau durch Wärmeschutz VII. Ausgleich durch Zahlung einer Überbaurente ( 7c Abs. 3 NRG). VIII. Anspruch auf Erhaltung der Wärmedämmung in ordnungsgemäßen Zustand ( 7c Abs. 4 NRG) IX. Anspruch auf Schadensersatz ( 7c Abs. 5 NRG). Dr. Reinhard Heer ifbau update14 15

16 A. Überbau durch Wärmeschutz X. Fazit 1. Die energetische Sanierung von Altbauten wird rechtlich durch die in 7c NRG vorgesehene Duldungspflicht gefördert und unterstützt. Der Erfolg der Regelung bleibt abzuwarten. 2. Eine zunächst bestehende Duldungspflicht kann auch später wegen veränderter Umstände wieder entfallen, weshalb nicht in jedem Fall eine Dauerhaftigkeit der Wärmedämmung gewährleistet ist. 3. Die Handhabung in der Praxis wird im Einzelfall schwierig und mit Rechtsunsicherheiten verbunden sein. Aufklärungs- und Hinweispflichten des Architekten! Dr. Reinhard Heer ifbau update14 16

17 B. Vergrößerung Mindestabstand Gehölze Dr. Reinhard Heer ifbau update14 17

18 B. Vergrößerung Mindestabstand Gehölze I. Zielsetzung Im Gesetzentwurf der Landesregierung zur Änderung des Nachbarrechtsgesetzes Baden-Württemberg (NRG) vom (Landtags-Drucksache 15/4384) heißt es hierzu: Der wirtschaftliche Betrieb von Photovoltaik- und sonstigen Solaranlagen im innerörtlichen Bereich setzt eine hinreichende Sonneneinstrahlung voraus, die durch einen hohen grenznahen Bewuchs des Nachbargrundstücks verhindert werden kann. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 18

19 B. Vergrößerung Mindestabstand Gehölze II. Änderung 16 Abs. 2 NRG 1. Aufhebung der bisherigen Privilegierung ( um die Hälfte ) der Grenzabstände in Innerortslagen für artgemäß mittelgroße oder schmale Bäume, Obstbäume, außer Kernobst- oder Steinobstbäume auf schwach- oder mittelstark wachsenden Unterlagen, sowie großwüchsige Einzelbäume. 2. Diese Privilegierung wird für neu gepflanzte und neu gezogene Gehölze aufgehoben. Problem: Ersatzpflanzungen teilweise nicht mehr möglich, weil neuer Abstand nicht mehr eingehalten werden kann. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 19

20 B. Vergrößerung Mindestabstand Gehölze III. Fazit 1. Die bisherige Abstandsprivilegierung in Innerortslage wird der Nutzungsmöglichkeit von Sonnenenergie (Photovoltaik- und Solarenergie) geopfert. 2. Ersatzplanzungen werden teilweise nicht mehr zulässig sein, gerade bei schmalen Grundstückszuschnitten. 3. Der Baumbestand, insbesondere von mittelgroßen und großwüchsigen Bäumen, wird sich in Innerortslagen voraussichtlich mittel- bzw. langfristig reduzieren. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 20

21 C. Hochwasserschutz Dr. Reinhard Heer ifbau update14 21

22 C. Hochwasserschutz I. Ausgangslage Abschnitt 6 ( 72 81) des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG) regelt bundesrechtlich den Hochwasserschutz, auch in Umsetzung der Richtlinie 2007/60/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23. Oktober 2007 über die Bewertung und das Management von Hochwasserrisiken (ABl. L 288 vom , S. 27), insbesondere Überschwemmungsgebiete an oberirdischen Gewässern ( 76 WHG) Besondere Schutzvorschriften für festgesetzte Überschwemmungsgebiete ( 78 WHG ) Dr. Reinhard Heer ifbau update14 22

23 C. Hochwasserschutz I. Ausgangslage Landesrechtliche Regelung im alten Wassergesetz BW (Außer Kraft!) 77 Abs. 1 Überschwemmungsgebiete im Außenbereich Festsetzungsfiktion ( gelten ) 80 Hochwassergefährdete Gebiete im Innenbereich Möglichkeit von Regelungen zum Schutz solcher Gebiete durch Rechtsverordnung Dr. Reinhard Heer ifbau update14 23

24 C. Hochwasserschutz I. Ausgangslage Landesrechtliche Regelung im neuen Wassergesetz BW 65 WG Überschwemmungsgebiete (in Kraft mit Wirkung ) zunächst: ebenfalls Festsetzungsfiktion ( gelten ) aber: Unterscheidung in Außenbereich und Innenbereich ist entfallen! Konsequenz: Unter den tatbestandlichen Voraussetzungen gelten auch Innenbereichsflächen als Überschwemmungsgebiete, so dass 78 WHG beachtlich ist (vgl. unten). Dr. Reinhard Heer ifbau update14 24

25 C. Hochwasserschutz I. Ausgangslage Gesetzeswortlaut 65 Abs. 1 und 2 WG: (1) Als festgesetzte Überschwemmungsgebiete gelten, ohne dass es einer weiteren Festsetzung bedarf, 1. Gebiete zwischen oberirdischen Gewässern und Dämmen oder Hochufern, 2. Gebiete, in denen ein Hochwasserereignis statistisch einmal in 100 Jahren zu erwarten ist, und 3. Gebiete, die auf der Grundlage einer Planfeststellung oder Plangenehmigung für die Hochwasserentlastung oder Rückhaltung beansprucht werden. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 25

26 C. Hochwasserschutz I. Ausgangslage Die Überschwemmungsgebiete werden in Karten mit deklaratorischer Bedeutung eingetragen. (2) Die Karten mit der Darstellung der Überschwemmungsgebiete können in den Wasserbehörden und den Gemeinden eingesehen werden. Auf die Möglichkeit der Einsichtnahme ist durch öffentliche Bekanntmachung der Wasserbehörde hinzuweisen. Die Karten werden von der Wasserbehörde im Internet zugänglich gemacht. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 26

27 C. Hochwasserschutz I. Ausgangslage Begründung im Gesetzesentwurf: Die Vorschrift führt den bisherigen 77 WG fort und setzt vor allem den Regelungsauftrag des 76 WHG um. In Absatz 1 wird die bewährte Festsetzung der Überschwemmungsgebiete unmittelbar durch das WG in Umsetzung des 76 Absatz 2 WHG beibehalten. Die Unterscheidung zwischen Außenbereich und Innenbereich ist entfallen, so dass auf den bisherigen 80 WG verzichtet werden konnte. Von der Festsetzungsmöglichkeit nach dem bisherigen 80 WG wurde praktisch kein Gebrauch gemacht, so dass aufgrund der Notwendigkeit eines wirksamen Hochwasserschutzes und des entsprechenden Handlungsauftrages aus 76 Absatz 2 WHG zukünftig auch für den Innenbereich die unmittelbare gesetzliche Festsetzung nach 65 erfolgt. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 27

28 C. Hochwasserschutz II. Rechtsfolgen aus 78 WHG Nach 78 Abs. 1 WHG ist in festgesetzten Überschwemmungsgebieten untersagt: 1. die Ausweisung von neuen Baugebieten in Bauleitplänen oder sonstigen Satzungen nach dem Baugesetzbuch, ausgenommen Bauleitpläne für Häfen und Werften, 2. die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen nach den 30, 33, 34 und 35 des Baugesetzbuchs, 3.. (9.) Dr. Reinhard Heer ifbau update14 28

29 C. Hochwasserschutz II. Rechtsfolgen aus 78 WHG Nach 78 Abs. 2 WHG kann ausnahmsweise die Ausweisung neuer Baugebiete zugelassen werden, wenn die im weiteren 9 (!) genannten Voraussetzungen kumulativ ( und ) vorliegen. Alle Voraussetzungen zu erfüllen, wird oft nicht gelingen! Dr. Reinhard Heer ifbau update14 29

30 C. Hochwasserschutz II. Rechtsfolgen aus 78 WHG Nach 78 Abs. 3 Satz 1 WHG kann abweichend vom 78 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen genehmigt werden, wenn im Einzelfall die im weiteren genannten Voraussetzungen vorliegen. Zuständige Behörde nach 78 Abs. 3 Satz 1 WHG ist die Gemeinde ( 65 Abs. 3 Satz 1 WG). Dr. Reinhard Heer ifbau update14 30

31 C. Hochwasserschutz II. Rechtsfolgen aus 78 WHG In festgesetzten Gebieten nach 76 Abs. 2 WHG kommt eine allgemeine Zulassung der Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen in Betracht ( 78 Abs. 3 Satz 2 WHG). Nach 78 Abs. 4 WHG können Maßnahmen nach 78 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 9 WHG (als Ausnahmen ) zugelassen werden. Bereits begonnene Verfahren sind nach dem neuen Wassergesetz zu Ende zu führen ( 128 Abs. 1 WG)! Dr. Reinhard Heer ifbau update14 31

32 C. Hochwasserschutz III. Überlegungen zu praktischen Fällen 1. Gemeinde plant Ausweisung neues Baugebiets in festgesetztem Überschwemmungsgebiet? Unzulässig nach 78 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WHG. Kommt Ausnahme nach 78 Abs. 2 WHG in Betracht? Zusätzlich verfassungsrechtlich bedingte Ausnahme wegen Planungshoheit der Gemeinde, soweit Gemeindegebiet zu sehr großen Teilen im Siedlungsbereich als Überschwemmungsgebiet gilt? vgl. Czychowski/Reinhardt, Kommentar zum WHG, 78 Rz. 10 Dr. Reinhard Heer ifbau update14 32

33 C. Hochwasserschutz III. Überlegungen zu praktischen Fällen 2. Gemeinde will bestehenden Bebauungsplan in einem durch 65 WG festgesetzten Überschwemmungsgebiet ändern? Dies soll zulässig sein (arg: Berücksichtigung Hochwasserschutz nach 1 Abs. 6 Nr. 12 BauGB) vgl. Zloch in: Berendes Frenz Müggenborg, BKom WHG; 78 Rz. 5 aber: für bisher unbebaute Grundstücke gilt 78 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 WHG vgl. Czychowski/Reinhardt, Kommentar zum WHG, 78 Rz. 10 Dr. Reinhard Heer ifbau update14 33

34 C. Hochwasserschutz III. Überlegungen zu praktischen Fällen 3. Neuerrichtung eines Gebäudes in einem nach 65 WG festgesetzten Überschwemmungsgebiet? Unzulässig nach 78 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 WHG. Abweichende Genehmigung nach 78 Abs. 3 WHG? Dr. Reinhard Heer ifbau update14 34

35 C. Hochwasserschutz III. Überlegungen zu praktischen Fällen Aber: Ist im Vertrauen auf die Festsetzungen eines Bebauungsplans ein Grundstück erworben worden und unterliegt die Durchführung des Vorhabens nunmehr hochwasserschutzrechtlichen Einschränkungen, soll Anspruch auf Entschädigung auf Grundlage des bauplanungsrechtlichen Schadensrechts ( 39, 42 BauGB) in Betracht kommen, soweit ein Dispens ausscheidet. vgl. Czychowski/Reinhardt, Kommentar zum WHG, 78 Rz. 8 M.E. fraglich. Wie das im Einzelnen erfolgen soll, ist unklar. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 35

36 C. Hochwasserschutz III. Überlegungen zu praktischen Fällen 4. Im November 2013 erteilte Baugenehmigung für Neuerrichtung eines Gebäudes. Grundstück liegt mit Inkrafttreten von 65 WG im festgesetzten Überschwemmungsgebiet. Mit Maßnahmen wurde noch nicht begonnen. Realisierung Vorhaben heute noch zulässig? Unzulässig nach 78 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 WHG. Abweichende Genehmigung nach 78 Abs. 3 WHG? Bestandsschutz im Hinblick auf erteilte Baugenehmigung? Dr. Reinhard Heer ifbau update14 36

37 C. Hochwasserschutz III. Überlegungen zu praktischen Fällen 5. Erweiterung eines zulässig errichteten Gebäudes in einem durch 65 WG festgesetzten Überschwemmungsgebiet? Erweiterung soll zulässig sein, soweit zur Erhaltung einer zeitgemäßen- funktionsgerechten Nutzung erforderlich. (arg: bestandsgeschütztes Eigentümerinteresse an begrenzter Erweiterung). vgl. Zloch in: Berendes Frenz Müggenborg, BKom WHG; 78 Rz. 10; kritischer: Czychowski/Reinhardt, Kommentar zum WHG, 78 Rz. 12 Dr. Reinhard Heer ifbau update14 37

38 C. Hochwasserschutz III. Überlegungen zu praktischen Fällen 6. Wiedererrichtung eines zulässig errichteten Gebäudes im Überschwemmungsgebiet, welches durch Hochwasser zerstört wurde? Wiedererrichtung soll wegen eigentumsrechtlichen Bestandsschutz im Regelfall zulässig sein. Aber nur unter zwingender Beachtung des Gebots der hochwasserangepassten Ausführung ( 78 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WHG). vgl. Zloch in: Berendes Frenz Müggenborg, BKom WHG; 78 Rz. 10; Czychowski/Reinhardt, Kommentar zum WHG, 78 Rz. 12 Dr. Reinhard Heer ifbau update14 38

39 C. Hochwasserschutz IV. Fazit 1. Den Architekten treffen (Hinweis-)Pflichten bzgl. den gesetzlichen Regelungen zum Hochwasserschutz. 2. Die Planungshoheit der Gemeinden in festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist erheblich eingeschränkt bzw. ausgehebelt; mit dem neuen Wassergesetz auch und gerade im Innenbereich. Hochwasserschutzmaßnahmen werden erforderlich. 3. Bebauungen in festgesetzten Überschwemmungsgebieten lassen sich nur über enge Ausnahmen realisieren. 4. Mit dem verfassungsrechtlich ausgestalteten eigentumsrechtlichen Bestandsschutz sind allenfalls Einzelfalllösungen erzielbar. Dr. Reinhard Heer ifbau update14 39

40 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Reinhard Heer Eisenmann Wahle Birk & Weidner Partnerschaft von Rechtsanwälten Bopserstraße Stuttgart Tel.: 0711/ Dr. Reinhard Heer ifbau update14 40

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