Das Erbbaurecht Inhalt, Zielsetzung und wirtschaftliche Auswirkungen. Vortrag von Dr. Matthias Nagel
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- Emma Baum
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1 Das Erbbaurecht Inhalt, Zielsetzung und wirtschaftliche Auswirkungen Vortrag von
2 Themenübersicht Deutscher Erbbaurechtsverband Grundzüge des Erbbaurechts Ziele des Erbbaurechts Das Erbbaurecht als wirtschaftliches Instrument - Vor- und Nachteile für den Grundstückseigentümer - Vor- und Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer - wirtschaftliche Auswirkungen
3 1. Deutscher Erbbaurechtsverband Vortrag von
4 Deutscher Erbbaurechtsverband Februar 2013 in Berlin gegründet Sitz in Berlin Ziele: - Instrument Erbbaurecht bekannter machen - für eine größere Transparenz des Themas Erbbaurecht sorgen - Ansprechpartner für Medien, Politik und Öffentlichkeit Organisation und Durchführung von Veranstaltungen zum Thema Erbbaurecht (z.b. Jahrestagung)
5 Deutscher Erbbaurechtsverband Mitglieder z.zt. aus den Bereichen Stiftungen, Kirchen, Unternehmen und Kommunen, sowie Privatpersonen Mitglieder können Institutionen werden, die Erbbaurechte besitzen, für andere verwalten oder das Erbbaurecht fördern wollen Weitere Informationen über
6 2. Grundzüge des Erbbaurechts Vortrag von
7 Grundzüge des Erbbaurechts
8 Grundzüge des Erbbaurechts Trennung von Haus und Grund in der Eigentümerstellung Eigentümergrundstück wird mit dem Erbbaurecht belastet Belastungen anderer Art (insbes. Grundschulden) werden im Erbbaugrundbuch eingetragen Grundstückseigentümer bekommt regelmäßigen Erbbauzins Gesetzliche Regelungen normiert im Erbbaurechtsgesetz
9 3. Ziele des Rechtsinstitutes Erbbaurecht Vortrag von
10 Ziele des Rechtsinstitutes Erbbaurecht (1 v 3) 1. Förderung des Wohnungsbaus - Schaffung von Wohneigentum für breite Schichten der Bevölkerung, auch für sozial schwächere Schichten - Schutz des Erbbauberechtigten vor willkürlichen Erhöhungen des Erbbauzinses ( 9,9a Erbbaurechtsgesetz) - Faktische Grenzen: - teure Lagen können weder Kommunen noch andere Eigentümer nur zu günstigen Konditionen weitergeben (Widerspruch zum Haushaltsrecht) - sozial schwächere Schichten sind idr nicht in der Lage eine Bankfinanzierung zu bekommen
11 Ziele des Rechtsinstitutes Erbbaurecht (2 v 3) 2. Bekämpfung von Bodenspekulationen - Eigentum des Grundstücks verbleibt in der öffentlichen Hand - Eintretende Wertsteigerungen verbleiben ebenso bei der öffentlichen Hand - Nach Erlöschen des Erbbaurechts Wiederverwendung des Grundstückes für aktuelle städtebauliche Zwecke - Öffentliche Hand bleibt aktiv in der Entwicklung ihrer Flächen beteiligt
12 Ziele des Rechtsinstitutes Erbbaurecht (3 v 3) 3. Rechtsinstitut mit hoher Rechtssicherheit - Förderung der Marktgängigkeit des Erbbaurechts - Erbbaurecht ist bedingungsfeindlich, so dass ein plötzliches Erlöschen des Erbbaurechts nicht möglich ist - Normierung des Heimfallanspruches für den Eigentümer (z.b. wegen fehlender Zahlungen des Erbbauzinses) - Stabile Rechtsgrundlage für einen berechenbaren Zeitraum - Einheitliche gültige Rechtsbeziehungen zwischen Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsnehmer - Sichere Beleihungsfähigkeit des Erbbaurechts
13 4. Das Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung Vortrag von
14 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung (1 v 7) Vorteile für den Grundstückseigentümer Er bleibt Eigentümer des Grundstückes und vermehrt sein Vermögen bei einer positiven Wertentwicklung eines Grundstückes Er bekommt einen regelmäßigen Erbbauzins als Einnahme (relativ sicherer cash-flow) Bei Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel nach Verbraucherpreisindex wird die Einnahme punktuell zumindest inflationsbedingt angepasst (bei privat genutzten Erbbaurechten frühestens alle 3 Jahre ; 9a Abs.1 Satz 5 ErbbauRG) Nach Erlöschen des Erbbaurechts ist das Grundstück wieder frei verfügbar
15 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung (2 v 7) Vorteile für den Grundstückseigentümer Bei Weiterverkauf des Erbbaurechts ist der Erbbaurechtsnehmer von der Zustimmung der Eigentümers abhängig ( 5 ErbbauRG), hierdurch können unerwünschte Hauseigentümer oder Nachbarn verhindert werden Erbbauzins ist an erster Rangstelle einzutragen und damit zwangsversteigerungsfest ( 10 ErbbauRG) ; Vorsicht (auch Erhöhungen erstrangig eintragen lassen und nicht an rangbereitester Stelle) Vertraglich zulässig vereinbar ist, dass sich der Erbbaurechtsnehmer persönlich der sofortigen Zwangsvollstreckung gem. 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO wegen seiner Zahlungsverpflichtung unterwirft (einfache Vollstreckung)
16 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung (3 v 7) Nachteile für den Grundstückseigentümer Kappungsgrenze nach 9a ErbbauRG Risiko von Entschädigungsleistungen bei ablaufenden Erbbaurechten ( 27 ErbbauRG)! Ausschließbar bei gewerblichen Erbbaurechten (dort auch sachgerecht)! Tlw. ausschließbar auch bei privaten Erbbaurechten ( 27 Abs.2 ErbbauRG) in der Praxis aber nicht sinnvoll! Entschädigung abwendbar über 27 Abs. 3 ErbbauRG Ggf. schlechtere Vermarktbarkeit im Vergleich zu Eigentumsgrundstücken
17 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung (4 v 7) Vorteile für den Erbbaurechtsnehmer Liquiditätsschonender Einstieg ins Hauseigentum Geringere Gesamtverschuldung bei Finanzierung des Hauses Höhere Investition ins Haus möglich Relativ gut kalkulierbare Belastung über den Erbbauzins aufgrund vertraglicher Regelung Hohe rechtliche Sicherheit über Vertrag und ErbbauRG
18 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung (5 v 7) Vorteile für den Erbbaurechtsnehmer Bei positiver Grundstückspreisentwicklung bleibt der Erbbauzins auf niedrigem Niveau Mehrwert des Hauses verbleibt beim Erbbaurechtsnehmer Entschädigungsanspruch für das Haus bei Ablauf des Erbbaurechts (Ausnahme gewerbliche Erbbaurechte) Erbbauzinsen bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung als Aufwand steuerlich absetzbar
19 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung (6 v 7) Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer Dauerhafte Belastung mit dem Erbbauzins Liquiditätsvorteil ist während der Vertragslaufzeit meist erschöpft Steigerung des Erbbauzinses durch Wertsicherungsklauseln Positive Grundstückspreisentwicklung verbleibt beim Grundstückseigentümer
20 Erbbaurecht als Instrument der Vermögensverwaltung (7 v 7) Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer Ggf. schlechtere Vermarktbarkeit oder mit Abschlägen ggü. Eigentumsgrundstücken Unsicherheit bei ablaufenden Verträgen (2/3 Entschädigung ; Steigerung des Erbbauzinses; Vermarktungslage ; etc.)
21 Hamburg, den Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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