Markt- und Objektrating Markt Standort Objekt Cashflow

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1 Markt- und Objektrating Markt Standort Objekt Cashflow Verfasser mail to city report marketing & research GmbH Kurfürstendamm Berlin

2 Das Markt- und Objektrating ist die objektive Ermittlung des Marktwerts der Immobilie unter Einsatz von internationalen Standards. Die Kriterien der Bewertung bestehen aus den Indikatoren Markt Standort - Objekt und Cashflow Die Ergebnisse, gewichtet nach -Skalen, werden mit den Vergleichswerten im maßgeblichen Regionalmarkt gespiegelt. D.h. mit tatsächlich realisierten Verkaufstransaktionen der jüngsten Vergangenheit verglichen, um gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen. Das Bewertungsverfahren antizipiert damit auch die Auswirkungen der Schwankungen des globalen Kapitalmarktes. Insofern sind die Bewertungsergebnisse und Kaufpreisvorschläge repräsentativ für die Denk- und Rechenweise im aktuellen Investmentmarkt. Das kann die Aufgaben in folgenden Einsatzgebieten unterstützen: Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen; Portfolioanalyse und -steuerung; IRAA Internal s Advanced Approach nach Basel II; Marktwertermittlungen gemäß IAS/IFRS; Risikoanalyse von Portfolien im Rahmen von Securitisation; Kreditanalyse bei der Gewährung von Immobiliendarlehen. Wir haben den Bewertungskatalog - incl. einer Benutzungsmaske - online gestellt; bei Interesse und zur eigenen Berechnung finden Sie den Link - siehe download - auf dieser Website. Oder wir senden Ihnen per den Online-Bewertungskatalog mit automatischem Berechnungsmodus. Bitte informieren Sie uns. Den nachfolgend aufgeführten Bewertungskatalog und das online gestellte Bewertungsverfahren hat city report marketing & research GmbH im Auftrag der Kreditanstalt für Wiederaufbau erstellt, die uns eine Veröffentlichung der Ausarbeitung an dieser Stelle genehmigte. Vielen Dank. Die nachfolgenden Übersichten vermitteln einen Einblick in das Bewertungsverfahren. Die Skalen, sind nach internationalen Standards aufgebaut: 1 exzellent, 2 sehr gut, 3 gut, 4 leicht überdurchschnittlich, 5 durchschnittlich, 6 leicht unterdurchschnittlich, 7 mäßig, 8 schlecht, 9 sehr schlecht und 10 katastrophal. Gesamtergebnis 1. Markt 20% 2. Standort 30% 3. Objekt 20% 4. Cashflow 30%

3 1. Markt Nationaler Markt >30% Höhere Gewalt (u.a. dauerhafte Umwelteinflüsse durch Immissionen) 5% Soziodemographische Entwicklung 10% Politische, juristische, steuerliche und währungspolitische Rahmenbedingungen 30% Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und internationale Attraktivität 15% Immobilienmarkt Deutschland (Büro) immobilienspezifische Indikatoren 40% Regionaler Markt > 70% Höhere Gewalt (u.a. dauerhafte Umwelteinflüsse durch Immissionen) 5% Soziodemographische Entwicklung 15% Wirtschaftliches Umfeld und Attraktivität 35% Immobilienmarkt Berlin (Büro) immobilienspezifische Indikatoren 45% Markt > 20% 2. Standort Eignung des Mikrostandortes für die Objektart und die Nutzergruppe 25% Image des Quartiers und der Adresse 15% Qualität der Verkehrsanbindung von Grundstück und Quartier 25% Qualität der Nahversorgung von Grundstück und Quartier 15% Höhere Gewalt (z.b. kriminelles Umfeld, aber auch Nähe zu Bannkreisobjekten) 20% Standort >30%

4 3. Objekt Architektur und Bauweise Nutzungs- und Umfeldadäquat 27% Ausstattung Nachfrageadäquat 2% Objektzustand Nutzungs- und Umfeldadäquat 20% Grundstücksituation Zuschnitt und Stellplätze 33% Umwelteinflüsse Ökologische Nachhaltigkeit 13% Gebäudekonzeption Grundrisseffizienz und -flexibilität 4% Objekt >20% 4. Cashflow / Nutzersituation Anzahl/Mix und Vertragsstruktur 30% Mietsteigerungspotenzial plus Wertsteigerungspotenzial 45% Wiedervermietbarkeit incl. Konkurrenzsituation 5% Leerstand / Vermietungsstand 15% Umlagefähige und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 3% Objektive und subjektive Drittverwendungsmöglichkeit 3% Cashflow 30% Das Markt- und Objektrating ist ein standardisiertes Verfahren, um die nachhaltige Qualität einer Immobilie in ihrem relevanten Markt darzustellen. Maßstab der Qualität ist die mittelfristige Verkäuflichkeit der Immobilie zu einem dann angemessenen Preis zwischen Experten, denen alle Objekt- und Marktinformationen zur Verfügung stehen. Das Markt- und Objektrating gilt als Instrument der Immobilienanalyse, das Chancen und Risiken von Objekten transparent und vergleichbar macht und hilft, die regulatorischen Anforderungen (z.b. Basel II) zu erfüllen.

5 Die Grundlagen eines in der Praxis an rund Immobilien erprobten s erlauben es dem Gutachter, die Systematik im Rahmen seiner eigenen Arbeit anzuwenden, und Investoren, Finanzdienstleistern, Projektentwicklern, Consultants und Analysten den Entstehungsprozess bis hin zum konkreten -Ergebnis (Objektwert und Kaufpreisvorschlag) nachzuvollziehen. Das -System (Markt - Standort - Objekt Cashflow) befindet sich in Übereinstimmung mit dem vom europäischen Sachverständigenverband TEGoVA verabschiedeten Standard zum europäischen Objekt- und Marktrating. Das dort aufgebaute ökonometrische Strukturmodell hat einerseits einen erheblichen Datenbedarf, insbesondere im Hinblick auf Miet- und Preiszeitreihen. Andererseits sind in Deutschland (und insbesondere in Berlin) verlässliche Informationen zur Entwicklung der Immobilienpreise rar. Das hier verwendete Datenmaterial resultiert aus öffentlich zugänglichen Informationsquellen. Die nationalen Marktdaten resultieren aus Erhebungen der Orthen Grundbesitz und den Veröffentlichungen der HVB Expertise und der Deutschen Bank Research. Vor diesem Hintergrund hat city report marketing & research GmbH seit 1989 eine umfassende Transaktionsdatenbank (tatsächlich abgeschlossene Verkaufs- und Vermietungstransaktionen) aufgebaut und mittels hedonischer Ansätze ausgewertet. Das Ergebnis sind qualitätsbereinigte Immobilienpreiszeitreihen für alle Teilregionen des Berliner Immobilienmarktes und den maßgeblichen gewerblichen Objektarten. Besonderer Hinweis zum Markt-: Ausgewertet wurden internationale Statistiken der OECD, der UN und des IWF. Im regionalen Marktrating wurden primär Daten des Statistischen Bundesamtes und der Landesämter verwendet. Hinzu kommen Statistiken und Prognosen zu den Immobilienmärkten. Das zum Markt basiert auf den im Internet dargestellten Berechnungen der Für den nationalen Vergleich wurden insgesamt 19 OECD-Länder bewertet und einbezogen. Das zum Stanort-Objekt-Cashflow basiert auf den Analysen der Berliner city report marketing & research GmbH (Transaktionsdatenbank) und den Berichten der Deutschen Bank Research; weitere Quellen: Dresdner Bank Research und die führenden Maklerunternehmen.

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