Sch - Mängel des Mietobjektes, Schimmel, Schall und Schadstoffe

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1 11. Pantaenius-Immobilientagung in Hamburg Sch - Mängel des Mietobjektes, Schimmel, Schall und Schadstoffe Referentin: Rechtsanwältin Ruth Breiholdt, Hamburg S. 1

2 Sachmangel Mangel: nachteilige Abweichung der (tatsächlichen) Ist-Beschaffenheit von (vertraglich geschuldeter) Soll-Beschaffenheit. Soll-Beschaffenheit: vorrangig ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen, anderenfalls Auslegung Vertragszweck wohnen. Geschuldet Wohnstandard, der üblicher Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Kriterien: Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch Höhe der Miete und eventuelle Ortssitte. S. 2

3 Schimmel nach Fensteraustausch 2011 Fall: Mai 2006: Mietvertrag über EG-Wohnung im MFH. Januar 2011: Alle Fenster (Holz, einfach verglast) des Hauses ausgetauscht gegen isolierverglaste Kunststoff-Fenster. Vermieter informiert, dass morgens und abends jeweils 5 Minuten stossgelüftet werden muss. Mieter lüften nicht. Es entsteht Schimmel, der nicht entstanden wäre, hätten die Mieter gelüftet. Mieter mindern die Miete und fordern Mangelbeseitigung. Wie würden Sie entscheiden? S. 3

4 Lösung Schimmel = Mangel? Ohne vertragliche Vereinbarung: ja. Mieter darf als üblichen Ausstattungsstandard erwarten, dass Wohnung schimmelfrei. ABER BISHER jdf. vor DIN : Nur dann Erfüllungsansprüche bzw. Gewährleistungsrechte, wenn nicht vom Mieter (selbst) zu vertreten. Mieter trifft Obhutspflicht Wohnung vor Schäden schützen, u. a. durch zumutbares Lüften. S. 4

5 Muss der Mieter noch lüften? Nein, wenn DIN auf diesen Fall anwendbar. Geltungsbereich der DIN : 1. Neubau 2. Austausch von mehr als 1/3 der Fenster im EFH und MFH. 3. Abdichtung von mehr als 1/3 der Dachflächen im EFH. Keine Änderung für unsanierten Altbau! Änderungen nur denkbar für Neubauten und Modernisierung (Fensteraustausch) nach Mai Hier also: ja! S. 5

6 Kernaussage der DIN (Mai 2009) 1. Planung und Nachweis Lüftungskonzept. 2. Festlegung 4 Lüftungsstufen unterschiedlicher Intensität. 3. Stufe Feuchteschutz: Gewährleistung nutzerunabhängigen Lüftung zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung (bei geschlossenen Fenstern und Abwesenheit der Nutzer). Notwendiger Luftvolumenstrom > Luftvolumenstrom durch Infiltration (Einfluss der Gebäudehülle), lüftungstechnische Maßnahmen notwendig, i. F. v. - Einrichtungen zur freien Lüftung, - Lüftungsanlagen für ventilatorgestützte Lüftung. S. 6

7 Anwendung von DIN-Normen im Mietrecht DIN-Normen = keine (verbindlichen) Rechtsnormen, nur private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Keine unmittelbare Geltung im Mietrecht. Mittelbar über Auslegung Soll-Beschaffenheit : Wohnstandard, der nach allgemeiner Verkehrsanschauung üblicher Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. BGH: Jedenfalls Einhaltung der im Zeitpunkt der Errichtung bzw. umfassenden Sanierung/Umgestaltung des Gebäudes geltenden technischen Normen = verstanden als die Anerkannten Regeln der Technik. S. 7

8 Anerkannte Regeln der Technik Sind DIN-Normen häufig, aber nicht zwingend. Summe der technischen Regeln, die - in Wissenschaft als richtig erkannt wurden und feststehen, für DIN streitig, - im maßgebenden Anwenderkreis durchweg bekannt und - aufgrund fortdauernder praktischer Erfahrung als technisch geeignet, angemessen und notwendig erkannt sind, für DIN jetzt (noch) nicht. DIN schon deshalb im Mietrecht nicht anwendbar! S. 8

9 Meine These: Vorgabe der DIN nutzerunabhängig ist keine Ausfüllung der Soll-Beschaffenheit, sondern des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung durch Mieter. DIN-Normen bei Auslegung vertragsgemäßer Gebrauch nicht heranzuziehen. Wenn sich infolge der DIN Bauweise mit Lüftungsanlagen etabliert, kann sich als Reflex der vertragsgemäße Gebrauch ändern. S. 9

10 Trittschall bei MFH 2001/2002 Fall: Vermietet EG-Wohnung eines 2001/2002 errichteten Mehrfamilienhauses. Mieter mindern Bruttomiete um 10 %. Behauptung: permanent seien aus darüber liegenden Wohnung alltägliche Wohngeräusche zu hören. Geschuldet sei erhöhter Trittschallschutz. Vermieter klagen Mietdifferenzen ein. BGH, Urt. v , VIII ZR 85/09 S. 10

11 Lösung nach BGH: Mietzahlungsanspruch begründet! Mangel? Ohne Vereinbarung, Beschaffenheit, die sich für vereinbarten Nutzungszweck (wohnen) eignet, und die Mieter erwarten kann. = Nach allgemeiner Verkehrsanschauung: Wohnstandard, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich. Kriterien: Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Miethöhe und eventuelle Ortssitte. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, ist (jedenfalls) deren Einhaltung geschuldet. S. 11

12 Nach allgemeiner Verkehrsanschauung: Zeitpunkt der Errichtung maßgebend. Baurechtssenat des BGH: Vorgaben der DIN 4109 regeln Mindeststandard und gelten nicht als anerkannte Regeln der Technik für üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, hier für im Jahre 1997 errichtete DH-Hälfte (BGH, Urt. v , VII ZR 45/06). Diese Grundsätze nicht übertragbar auf Wohnraummiete. S. 12

13 I. d. R. keine Parteivereinbarungen über Bauweise, und damit i. d. R. keine erhöhten Anforderungen an Schallschutz. Anders als im Bauvertragsrecht im Mietverhältnis nicht in 1. Linie Einhaltung technischer Normen maßgeblich. Unterschied Vermieter Bauunternehmer: dieser hat über ganze Vertragsdauer für Sachmängel Gewähr zu leisten, ohne dass er in jedem Fall Einfluss auf diese hat. Ohne vertragliche Vereinbarung: kein erhöhter Schallschutz geschuldet. Kein Mangel, keine Minderung! S. 13

14 Schadstoffbelastung Fall: Holzinnendecken bei Errichtung 1979 mit Pentachlorphenol (PCP) enthaltendem Holzschutzmittel gestrichen. Anmietung des EFH 1979, Auszug Juni Nach Auszug keine Mietzahlungen. Juni 1993: fristlose Kündigung (Zahlungsverzug). Räumungs- und Zahlungsklage (DM ). Widerklage: Rückzahlung (DM ) überzahlter Mieten wegen Minderung 35 % bis Mai 1992 und 100 % ab Auszug. BayObLG, RE v , RE-Miet 6-98, ZMR 1999, 751 BVerfG, B. v , 1 BvR , ZMR 1998, 687 S. 14

15 Gutachten im selbständigen Beweisverfahren: Maximale Raumluftkonzentration von PCP - in 1 Zimmer 1,14 Mikrogramm/m³, - übrige Zimmer jeweils unter 1 Mikrogramm/m³, - aber im Jahre 1979: 4,5 Mikrogramm/m³. Grenzwerte nach Empfehlungen Bundesgesundheitsamt: - bis 1989: 60 Mikrogramm/m³ - ab 1989: 1 Mikrogramm/m³. Was meinen Sie: Mangel ja oder nein? S. 15

16 Keine Vereinbarung. Auslegung nach Verkehrsanschauung: üblicher Standard, dass Wohnung ohne Gesundheitsschädigung bewohnt werden kann, d. h. = dass Wohnung nicht mit Schadstoffen belastet ist, die konkrete Gesundheitsgefährdung der Bewohner bewirken. Erfordernisse für fehlende Gesundheitsgefährdung ergeben sich aus einschlägigen Grenz- und Vorsorgerichtwerten. Geschuldeter Vorsorgestandard muss neuen Erkenntnissen Rechnung tragen. S. 16

17 Bei neuen Erkenntnissen im laufenden Mietverhältnis ändert sich Soll-Beschaffenheit, da Parteien fortdauernde gesundheitliche Unbedenklichkeit der Wohnung unterstellen. Vermieter muss mit deren Bekanntwerden Ursachen der Gefährdung beseitigen. Wenn nicht, Mangel! ( Dynamischer Mangelbegriff) Also: bei Beurteilung abstrakter Gesundheitsgefährdung als Mangel sind die technischen Standards im Zeitpunkt der Rechtsfolge maßgebend. S. 17

18 Vielen Dank! - Weiter so! Sie sind ein Superpublikum! Kaffee gibt s trotzdem erst in 30 Minuten! S. 18

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