BAUHAUS KAMMERFORSTSTRAßE, BRUCHSAL. Auswirkungsanalyse. Mannheim

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1 BAUHAUS KAMMERFORSTSTRAßE, BRUCHSAL Auswirkungsanalyse Kunde: Bauhaus AG, Mannheim Datum: 14. August 2015

2 Inhalt 0 Auftrag, Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise Makro-Standort Bruchsal Mikro-Standort Kammerforststraße Relevante Einzelhandelssituation in Bruchsal und Umgebung Innenstadt Bruchsal Übriges Stadtgebiet von Bruchsal Relevante Einzelhandelssituation der Gemeinden des Mittelbereiches Bruchsal Waghäusel Kronau Bad Schönborn Phillippsburg Östringen Weitere Anbieter außerhalb des Mittelbereiches / regionale Angebotssituation Planungen 20 4 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen Wirkungsanalyse Kurzskizze zum Projekt und prospektiver Bruttoumsatz Kaufkraftabschöpfung Umverteilungseffekte nach Varianten Mögliche anzunehmende Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche 29 6 Prüfung des Vorhabens gemäß Einzelhandelserlass und Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg Fazit / Schlussfolgerungen Disclaimer Es wird darauf hingewiesen, dass die GfK GeoMarketing GmbH für die Angaben in diesem Gutachten nur der Bauhaus AG, Mannheim, gegenüber im Rahmen der vereinbarten Bedingungen haftet. Das Gutachten enthält gutachterliche Einschätzungen und wissenschaftlich fundierte Prognosen. Für jede Prognose gilt naturgemäß, dass deren Eintreten nicht garantiert werden kann. Dritten gegenüber wird die Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in dem Gutachten enthaltenen Informationen (u.a. Datenerhebung und Auswertung) ausdrücklich ausgeschlossen. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 2

3 0 Auftrag, Aufgabenstellung, Methodische Vorgehensweise Die Bauhaus AG, Mannheim, befasst sich zz. mit der Verlagerung des bestehenden Bauhaus Baumarktes innerhalb des Gewerbegebietes Wendelrot in Bruchsal. Der bestehende Baumarkt hat eine Verkaufsfläche von rund m² und entspricht nicht mehr den heutigen, für einen nachhaltig tragfähigen Betrieb notwendigen Verkaufsflächenanforderungen. Da eine Verkaufsflächenerweiterung am Alt-Standort aufgrund fehlender Flächen- bzw. Immobilienverfügbarkeit nicht in Betracht kommt, erwägt die Bauhaus AG ihren Standort zu verlagern. Beim Vorhabenstandort handelt es sich um ein Grundstück im westlich der Kernstadt gelegenen Gewerbegebietes Wendelrot, das südlich der Kammerforststraße in unmittelbarer Nähe zum Alt-Standort liegt. Erste Planungen sehen die Errichtung eines gut m² Verkaufsfläche großen Baumarktes (mit Drive-In-Bereich und Stadtgarten) vor. Davon würden rund 680 m² Verkaufsfläche auf innenstadtrelevante Sortimente 1) entfallen. Zudem sollen 369 Pkw-Stellplätze (zzgl. Stellplätze im Drive-In-Bereich) eingerichtet werden. Im Rahmen der weiteren Projektentwicklung fordert der Regionalverband der Region Mittlerer Oberrhein im Hinblick auf das Genehmigungsverfahren eine gutachterliche Überprüfung der Einhaltung der Regularien und Ziele des Regionalplans 2015 sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg. Neben der Analyse der ggf. möglichen ökonomischen und städtebaulichen Auswirkungen der für einen Baumarkt angebotsseitig notwendigen zentrenrelevanten Verkaufsflächen von 680 m² auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche in Bruchsal bzw. im Mittelbereich der Stadt stehen hierbei auch die Einhaltung des Kongruenzgebotes sowie des Beeinträchtigungsverbotes im Fokus der Untersuchung. Insofern wünscht die Stadt Bruchsal eine gutachterliche Analyse der ggf. möglichen ökonomischen und städtebaulichen Auswirkungen bzw. eine Überprüfung, ob die Regularien und Ziele des Regionalplans 2015 sowie des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg eingehalten werden. 1) Hierbei handelt es sich um die beiden zentrenrelevanten Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör, Bettwaren (Bauhaus-Sortiment Bad-Ausstattung, Gardinen / Zubehör) sowie Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten (Bauhaus- Sortiment Galerie / Bilderleisten und Haushalt). Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 3

4 Vor diesem Hintergrund beauftragte die Bauhaus AG, Mannheim, die GfK GeoMarketing GmbH, Hamburg, im Juni 2015 mit der Erarbeitung eines entsprechenden Gutachtens. Die Analyse umfasst das nebenstehende Untersuchungsprogramm. Unter Zusammenführung dieser Leistungsbausteine wird abschließend eine gutachterliche Aussage zur ökonomischen und städtebaulichen Verträglichkeit des geplanten Vorhabens sowie zu dessen Vereinbarung mit den Vorgaben der Raumordnung getroffen. Maßgebliche Voraussetzung zur Ermittlung der Leistungskraft des relevanten Einzelhandels für die Auswirkungsanalyse ist die Erfassung des projektrelevanten Einzelhandelsbesatzes in den relevanten zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bruchsal und den Gemeinden des Mittelbereiches. Erfasst wurden hierbei im Rahmen der Vor-Ort-Erhebungen in der 28. und 29. KW 2015 die betriebstypischen Merkmale Lage, Branchenzugehörigkeit und Verkaufsflächen. Insgesamt wurden bei den relevanten Anbietern in der Innenstadt von Bruchsal sowie bei allen relevanten Anbietern mit einer Verkaufsfläche von mehr als 200 m² außerhalb der Bruchsaler Innenstadt die untersuchungsrelevanten Sortimente erhoben. In den dem Mittelbereich von Bruchsal zugeordneten Mittel- und Unterzentren Waghäusel, Kronau, Bad Schönborn, Phillippsburg und Östringen wurde ebenfalls eine projektrelevante Bestandserfassung in den jeweiligen Ortszentren durchgeführt. Zusätzlich erfolgte eine qualitative Begehung relevanter großflächiger Anbieter außerhalb des Erhebungsgebietes im Umland von Bruchsal (u.a. Globus Baumarkt in Waghäusel). Untersuchungsprogramm Makro-Standort Bruchsal Mikro-Standort des Vorhabens und Projektskizze Relevante Einzelhandelssituation in Bruchsal, im Mittelbereich und Umland (Hauptzentrum Innenstadt, übriges Stadtgebiet, Gemeinden im Mittelbereich und sonstige Standorte) Projektspezifisches Einzugsgebiet sowie Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens Perspektivischer (Brutto-)Zielumsatz und Umsatzrekrutierung aus dem Einzugsgebiet Analyse der Umsatzumlenkungen Zusammenfassende Beurteilung der Vereinbarung des Vorhabens mit den Vorgaben der Raumordnung (Prüfung des Kongruenzgebotes sowie des Beeinträchtigungsverbotes) Auf dieser Daten- und Informationsbasis erfolgt für die in der Wirkungsanalyse zu betrachtenden Standortlagen eine Schätzung der Einzelhandelsumsätze mittels branchen- und marktüblicher Flächenleistungen sowie unter Berücksichtigung der jeweiligen spezifischen Rahmenbedingungen und augenscheinlichen Gegebenheiten. Diese bildet eine wesentliche Grundlage für die Modellrechnungen. Neben den eigenen Erhebungen und Recherchen werden auch die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Projektunterlagen und Dokumentationen bei der Untersuchung berücksichtigt. Weitere Details zur methodischen Vorgehensweise der GfK bei der Berechnung und Bewertung von Umsatz-Umverteilungen sind im nachfolgenden Schaubild (Übersicht 1) dargestellt. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 4

5 Übersicht 1: Methodische Vorgehensweise der GfK bei Verträglichkeitsanalyse Eingangsgrößen Projektdaten - Umsatzerwartung nach Warengruppen - geplante Betreiber/Betriebstypen - ggf. im Zuge der Realisierung geplante Standortverlagerungen Wettbewerbssituation quantitativ erfasste Faktoren - aktiv betriebene Verkaufsfläche nach Betreiber und Branche - aggregierte Ergebnisse der auf einzelbetrieblicher Ebene durchgeführten Umsatzermittlung qualitativ einfließende Faktoren - Lageeinschätzung - Einschätzung zur Stabilität und Attraktivität der Betriebe/des Standortbereichs gemessen am Erscheinungsbild - Leerstandssituation Abgeleitete Faktoren - Angebotsüberschneidungen (Sortiment, Besatz, Betriebstyp) - Distanzen (Zeit/Wege) - Einkaufsbeziehungen (ggfs. Befragungen) und faktische Versorgungsfunktion der Wettbewerbsstandorte - planerisch zugewiesene zentralörtliche Einstufung - sonstige funktionale Verflechtungen, z.b. Berufspendelbeziehungen - bestehende und mögliche Synergien/Standortverbundeffekte Modell Nachfrageseite Modellrechnung zur Kaufkraftabschöpfung bzw. Rekrutierung des erwarteten Umsatzes aus den Zonen des Einzugsgebietes (Wohnort Projektstandort) Angebotsseite Modellrechnungen zu - den Einkaufsbeziehungen/Kaufkraftströmen aus dem Untersuchungsraum zu den Wettbewerbsstandorten vor Realisierung des Vorhabens (Wohnort Einkaufsort) - den Einkaufsbeziehungen/Kaufkraftströmen aus dem Untersuchungsraum zu den Wettbewerbsstandorten nach Realisierung des Vorhabens (Wohnort Einkaufsort) - Stromumlenkungen durch das Projekt (Einkaufsort Projektstandort) Basis: Gravitationstheoretischer Ansatz: mehrdimensionales, iteratives Prognosemodell (Basis: Huff); Gewichtung anhand der genannten Eingangsgrößen, Neben- und Kontrollrechnungen Resultat Umsatz-Umverteilungen - nicht nur für einzelne Standortbereiche, sondern für den gesamten Untersuchungsraum - warengruppenspezifisch - absolut in Mio. Euro - relativ in % des Bestandsumsatzes Bewertung - Standortspezifische Einordnung der erwarteten Umverteilungsvolumina und -quoten: viel/wenig? - warengruppenspezifische Betrachtung der Einzelhandelsstandorte/-lagen - Beurteilung, ob es aufgrund der möglichen Umsatzverlagerung durch das Projekt zu Betriebsaufgaben kommen kann - Beurteilung, ob etwaige Leerstände kurz- bis mittelfristig wieder zu besetzen sind, ohne dass städtebauliche Missstände entstehen - Beurteilung, ob die bisherige oder zugewiesene Versorgungsfunktion weiterhin erfüllt werden kann - Beurteilung, ob ggf. die Entwicklungsfähigkeit des jeweiligen Standortbereichs beeinträchtigt ist - Aber: keine einzelbetrieblichen Prognosen Ableitung von Handlungsempfehlungen Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 5

6 1 Makro-Standort Bruchsal Übersicht 2: Sozioökonomische Daten im Vergleich Strukturdaten Einwohner 1) Bruchsal LK Karlsruhe Baden- Württemberg Deutschland Veränderung ggü in % + 0,9 + 0,9 + 0,9-0,2 Einwohnerdichte 1) (Ew./km²) Altersstruktur 1) in % 1) Gemäß Statistischen Berichten der jeweiligen Statistischen Landesämter sowie gemäß Auskunft des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden. Für 2008 werden durch GfK GeoMarketing unter Berücksichtigung der Ergebnisse des Zensus 2011 revidierte Bevölkerungszahlen verwendet. Die Angaben zur künftigen Entwicklung der Bevölkerung beziehen sich auf den jeweiligen Kreis/kreisfreie Stadt und wurden den Prognosen der jeweiligen Statistischen Landesämter entnommen; auf dieser Grundlage wurden die dargestellten Veränderungsraten berechnet. 2) GfK GeoMarketing 2013/ unter 15 Jahre 14,1 13,8 14,0 13,2 15 bis unter 30 Jahre 17,4 16,5 18,1 17,0 30 bis unter 50 Jahre 28,8 28,1 28,0 27,8 50 bis unter 65 Jahre 20,9 21,9 20,4 21,2 ab 65 Jahre 18,8 19,8 19,5 20,7 Anzahl der Haushalte 2) Durchschnittliche Haushaltsgröße Arbeitslosenquote in % (Jahresdurchschnitt 2013) 3) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 4) davon im Dienstleistungssektor in % Beschäftigtenzentralität 5) GfK Einzelhandelskaufkraft 2014 (in /Kopf) GfK Einzelhandelskaufkraft 2014 (Index) 2) Rundungsdifferenzen sind möglich ,2 2,2 2,1 2,0 3,2 3,2 4,1 6, ,8 61,0 62,8 69,6 151,5 86,5 107,4 100, ,7 105,2 104,4 100,0 3) Gemäß Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (alle zivilen Erwerbspersonen insgesamt). Für kreisangehörige Städte/ Gemeinden werden keine Arbeitslosenquoten veröffentlicht; ersatzweise werden die Arbeits losenquoten des Kreises herangezogen. 4) Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeit nehmer (Arbeitsorterfassung) gemäß Angaben der Bundesagentur für Arbeit. 5) Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbs sektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort, dividiert durch Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100. Die Große Kreisstadt Bruchsal ist rund 20 km nördlich vom Oberzentrum Karlsruhe im Kraichgau gelegen. Als Mittelzentrum mit über Einwohnern übernimmt die Stadt auch Versorgungsfunktionen für die umliegenden Gemeinden. Neben der BAB 5 stellen diversere Bundes-, Landes- und Kreisstraßen die Anbindung des Umlandes an Bruchsal sicher. Über zahlreiche S- und Regionalbahnverbindungen sowie Buslinien ist Bruchsal gut in das regionale öffentliche Verkehrsnetz eingebunden. Die das Stadtgebiet in Nord-Süd- Richtung durchquerende Bahntrasse stellt eine Barriere dar, die den verkehrlichen Austausch beider Stadthälften einschränkt. Insgesamt positiv sind die sozioökonomischen Rahmenbedingungen zu sehen. So weist Bruchsal eine stabile Bevölkerungsentwicklung und eine hohe Beschäftigtenzentralität auf. Die Arbeitslosenquote rangiert auf einem sehr niedrigen Level, das Kaufkraftniveau ist überdurchschnittlich. In der Summe stellen sich die übergeordneten Rahmenbedingungen für den Einzelhandel als sehr günstig dar. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 6

7 2 Mikro-Standort Kammerforststraße Übersicht 3: Mikro-Standort und Umfeldstrukturen Legende: Mikro-Standort Übersicht 4: Kurzprofil des Mikro-Standortes Lage im Stadtgebiet Grundstückssituation Umfeld- und Nutzungsstrukturen Der Mikro-Standort des geplanten Bauhaus-Baumarktes mit Stadtgarten und Drive-In Arena liegt im nördlichen Stadtgebiet von Bruchsal innerhalb des Gewerbegebietes Wendelrot, südlich der Kammerforststraße. Der Standort bildet eine städtebauliche Randlage. Fußläufige Verflechtungen bestehen jedoch mit den Wohngebieten der westlich der Autobahn gelegenen Nachbargemeinde Karlsdorf. Das Grundstück ist nicht bebaut und somit nicht einzelhändlerisch vorgeprägt. Der Saalbachkanal schneidet die Kammerforststraße und begrenzt das Grundstück an seiner östlichen Grenze. Die Einsehbarkeit von der Kammerforststraße dürfte sich perspektivisch mit Hilfe entsprechend auffällig postierter Werbeträger als sehr gut darstellen. Als Umfeldnutzungen sind entlang der Kammerforststraße Einzelhandelsstandorte, Gastronomiebetriebe und gewerbliche Nutzungen zu nennen. Als Einzelhandelsbetriebe sind auf der gegenüberliegenden Straßenseite Kull Schmiede & Design und Zookauf Bruchsaler Heimtierwelt angesiedelt. Daneben sind gegenüber noch der Billard-Sportpark, eine Niederlassung von Würth und Ries Verkehrstechnik lokalisiert. Im weiteren östlichen Teil der Kammerforststraße finden sich u.a. die Gastronomien Kaiserpalast, Subway, Mc Donald's und Burger King sowie das Baustoffzentrum Steinbach, Pflanzen Mauk und Media Markt. Vor einigen Jahren wurde angrenzend an die B 35 ein Fachmarktzentrum entlang der Kammerforststraße errichtet. Nördlich der Kammerforststraße sind überwiegend gewerbliche Nutzungen angesiedelt. Hier befindet sich neben dem jetzigen Standort von Bauhaus auch der Möbelanbieter AS Möbel. Verkehrliche Der Mikro-Standort liegt zwischen der B 35 und der A 5 entlang der Kammerforststraße. Die Erreichbarkeit und Autobahnauffahrt ist in wenigen Fahrminuten u.a. über die B 35 zu erreichen, die wiederum an Erschließung die Kammerforststraße angebunden ist. Die Kammerforststraße selbst geht im östlichen Verlauf über in die L 618 und führt direkt ins Kernstadtgebiet von Bruchsal. Ein Anschluss des Mikro- Standorts an den öffentlichen Personennahverkehr besteht über die Bus- bzw. S-Bahnhaltestelle Am Mantel. Eine fußläufige Erreichbarkeit wird aufgrund der Entfernung zu bebauten Siedlungsbereichen nur bedingt zu realisieren sein. Dies fällt jedoch in Anbetracht des ohnehin auf Auto-Kunden orientierten Vorhabens kaum negativ 'ins Gewicht'. Wettbewerbssituation 1. Möbel AS 2. Bauhaus 3. Kull Schmiede & Design, Zookauf 4. Steinbach Baustoffzentrum Sonstige Gegebenheiten 1. Kaiserpalast, Subway 2. Billard-Sportpark, Würth, Ries Verkehrstechnik 3. Mc Donald's Bushaltestelle Am Mantel S-Bahnhaltestelle Am Mantel Das Gewerbegebiet Wendelrot wie auch der Mikro-Standort profitieren von der guten Erreichbarkeit mit dem Pkw und dem zu Teilen durch Wohngebiete geprägten Umfeld. Mit den benachbarten Einzelhandelsnutzungen und angesichts der Historie als eingefahrener Fachmarktbzw. Nahversorgungsstandort verfügt der Agglomerationsbereich über eine einzelhändlerische Vorprägung. Mit der geplanten Baumarkt-Immobilie (derzeit noch am Altstandort Am Mantel 9 aktiv) wird an diese Bedeutung angeknüpft. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 7

8 3 Relevante Einzelhandelssituation in Bruchsal und Umgebung 3.1 Innenstadt Bruchsal Distanz zum Projekt Einzugsgebietszone Abgrenzung Kurzcharakteristik Relevante Anbieter rd. 4,5 km I Der innerstädtische Einkaufsbereich umfasst das Gebiet innerhalb des Innenstadtrings (Kaiserstraße, Bahnhofsplatz, Hildastraße, Stadtgrabenstraße, Durlacher Straße, Pfeilerstraße) und den Bereich nördlich der Kaiserstraße zwischen Friedrichstraße und Schloßstraße; die Fußgängerzone erstreckt sich dabei von der Kaiserstraße bis zum Kübelmarkt sowie auf Teile der Friedrichstraße bzw. Hoheneggerstraße Während sich die untere Kaiserstraße durch einen dichten Einzelhandelsbesatz mit Magnetbetrieben wie H&M auszeichnet, nehmen die Qualität der Besatzstrukturen und die Frequenzen in der oberen Kaiserstraße ab; ein dichter Einzelhandelsbesatz ist auch in der Friedrichstraße bzw. Hoheneggerstraße zu finden u.a. Möbel Fuchs, Bärle, Das Depot, Betten Mangei, Tedi, Matratzen Concord Wie aus der Übersicht 5 auf der folgenden Seite zu entnehmen ist, sind die untersuchungsrelevanten Sortimente in der Innenstadt von Bruchsal flächenseitig in einer üblichen Größenordnung vertreten. Sie nehmen mit rund m² insgesamt rund 20% der gesamten Verkaufsfläche in der Innenstadt von Bruchsal ein. Das innenstadtuntypische Kernsortiment von Bauhaus, das Baumarktsortiment, ist dabei mit rund 400 m² Verkaufsfläche vertreten auf der ein Umsatz von 0,8 Mio. Euro erwirtschaftet wird. Von den zentrenrelvanten Randsortimenten nimmt der relevante Einrichtungsbedarf mit rund m² und einem Umsatz von rund 6,3 Mio. Euro den größten Part ein, während auf die relevanten Haushaltswaren m² Verkaufsfläche bzw. 4,9 Mio Euro Umsatz entfällt. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 8

9 Übersicht 5: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen der Innenstadt Bruchsal Darstellung Versorgungsbereich Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur der Innenstadt Bruchsal Einzelhandelsumsatz ) und Verkaufsfläche ) Warengruppen in Mio. in % in m² in % relevante Haushaltswaren 3) 4,9 40, ,3 Baumarktsortimente 4) 0,8 6, ,7 relevanter Einrichtungsbedarf 5) 6,3 52, ,0 Gesamt 12,0 100, ,0 Flächenproduktivität ca. in pro m² Verkaufsfläche Rundungsdifferenzen möglich 1) Gemäß Angaben der GfK GeoMarketing 2014, eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort- Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches (Innenstadt) gemäß Einzelhandelskonzept für das Mittelzentrum Bruchsal (GMA, 2006). 3) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel. 4) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente. 5) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 9

10 3.2 Übriges Stadtgebiet von Bruchsal Distanz zum Projekt Einzugsgebietszone Kurzcharakteristik Relevante Anbieter o.a. I Gewerbegebiete: Wendelrot - nordwestliches Stadtgebiet mit starker einzelhändlerischer Prägung und überwiegend großflächigen, fachmarktorientierten Anbietern Stegwiesen - nördliches Stadtgebiet, in dem gewerbliche Nutzungen überwiegen, einzelhändlerisch durch Nahversorgungsstandorte und Betriebe des langfristigen Bedarf geprägt West - nordwestlich der Bahnlinie, überschaubare Besatzstrukturen in West I (nördlich), dagegen ausgeprägter Einzelhandelsbesatz in West II (südlich) Stadtteile: Heidelsheim - südöstlich der Kernstadt, Einzelhandelsbesatz überwiegend in der Stadtteilmitte und im Gewerbegebiet Stuttgarter Straße angesiedelt; hier steht die ehemalige Praktikerfläche im Gewerbegebiet Süd noch leer Helmsheim - südlich von Heidelsheim, wenig ausgeprägter Einzelhandelsbesatz, Gewerbegebiet Mergelgrube übernimmt überwiegend Nahversorgungsfunktion Obergrombach - südlich der Kernstadt, nur nahversorgungsrelevanter Besatz Untergrombach - südwestlich der Kernstadt, überwiegend kleinteilige Strukturen, im Gewerbegebiet Schollengarten sind einige großflächige Anbieter lokalisiert Büchenau - südwestlich der Kernstadt, Nahversorgungsfunktion u.a. real,-, Baumarkt Foos, Media Markt, AS Möbel, Dänisches Bettenlager Die für die Wirkungsanalyse zu betrachtende Verkaufsflächenausstattung beträgt im übrigen Stadtgebiet Bruchsals rund m², wobei hier insbesondere das Baumarktsortiment zum Tragen kommt. In diesem Sortiment ist auch der jetzige Bauhaus- Standort flächen- und umsatzseitig berücksichtigt worden, da für die Wirkungsanalyse von einer typengleichen Wiederbelegung des Alt- Standortes ausgegangen wird ('Worst-Case-Szenario'). Zu unterscheiden sind Anbieter, die die untersuchungsrelevanten Sortimente als Kernsortiment und Anbieter, die diese lediglich als ergänzendes Sortiment führen. Zu den Hauptanbietern mit relevanten Kernsortiment zählen das Dänische Bettenlager, Möbel AS, Baumarkt Foos sowie Bauhaus selbst bzw. im Sinne des 'Worst-Case-Szenarios' ein typengleicher Betreiber, der den Alt- Standort übernimmt. Anbieter wie beispielsweise Media Markt, real,-, oder die Preisprofi Aktionshalle haben ein anderes Kernsortiment, so dass die untersuchungsrelevanten Sortimente bei diesen Anbietern mehr oder weniger nur eine untergeordnete Rolle spielen, in der Analyse jedoch zu berücksichtigen sind. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 10

11 Übersicht 6: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im übrigen Stadtgebiet von Bruchsal Warengruppen in Mio. in % in m² in % relevante Haushaltswaren 3) 2,2 5, ,1 Baumarktsortimente 4) 30,9 78, ,2 relevanter Einrichtungsbedarf 5) 6,3 16, ,7 Gesamt Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur des übrigen Stadtgebietes Flächenproduktivität ca. in pro m² Verkaufsfläche Rundungsdifferenzen möglich 1) Gemäß Angaben der GfK GeoMarketing 2014, eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort- Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). 3) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel. 4) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente. 5) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör. Einzelhandelsumsatz ) und Verkaufsfläche ) 39,4 100, , Im übrigen Stadtgebiet von Bruchsal nimmt von den zentrenrelevanten Randsortimenten ebenfalls der relevante Einrichtungsbedarf mit rund m² und einem Umsatz von rund 6,3 Mio. Euro den größten Part ein. Auf die relevanten Haushaltswaren entfallen rund m² Verkaufsflächen und ein Umsatz von 2,2 Mio. Euro. Das nicht-zentrenrelevante Baumarktsortiment ist mit rund m² Verkaufsfläche (inkl. aktuellem Bauhaus- Standort) vertreten, auf der ein Umsatz von 30,9 Mio. Euro erwirtschaftet wird. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 11

12 3.3 Relevante Einzelhandelssituation der Gemeinden des Mittelbereiches Bruchsal Waghäusel Distanz zum Projekt Einzugsgebietszone Kurzcharakteristik rd. 20,0 km III Die Stadt Waghäusel ist stadtstrukturell in drei Ortsteile gegliedert (Waghäusel, Kirrlach und Wiesental), von denen Kirrlach und Wiesental die mit jeweils etwa knapp Einwohnern (OT Waghäusel: rund Eeinwohner) die bevölkerungsstärksten Einwohnerteile stellen. Insofern verfügen diese jeweils über einen als zentral einzustufenden Versorgungsbereich. Im Ortsteil Kirrlach erstreckt sich dieser entlang der Waghäuseler Straße über eine Distanz von etwa einem Kilometer. Angebotsseitig ist zwar ein weitgehend zusammenhängender Besatz von Einzelhandelsbetrieben und Dienstleistern zu konstatieren, allerdings verfügt der Einkaufsbereich unter strukturellen Aspekten lediglich über einen durch klein- und bestenfalls mittelgroße Einzelhandelsbetriebe dominierende Anbieterstruktur, die primär auf die örtlichen Einkaufsbelange reflektiert. Die Einzelhandelssituation im südlich gelegenen Ortsteil Wiesental, dessen Citybereich innerhalb des Straßendreiecks Mannheimer Straße, Philippsburger Straße und Behringstraße lokalisiert ist, stellt sich vergleichbar mit dem Besatz des Ortsteils Kirrlach dar. Aufgrund der skizzierten Angebotsstrukur sowie der sehr geringen Anzahl von lediglich zwei Betrieben, die über eine Sotimentsüberschneidung mit dem Vorhaben in Bruchsal verfügen, ist sowohl die Wettbewerbsrelevanz als auch -anfälligkeit der beiden zentralen Versorgungsbereiche als sehr 'überschaubar' einzustufen. Gleichwohl ist darauf hinzuweisen, dass das Waghäuseler Einkaufsgeschehen eindeutig durch das mit diversen Fachmärkten besetzte Gewerbegebiet "Hambrücker Landstraße" dominiert wird. Mit Anbietern wie u.a. Globus-Baumarkt und Globus SB-Warenhaus sowie Roller Möbeldiscounter verfügt der Fachmarktbereich über eine regional nicht unerhebliche Ausstrahlung. Zudem sind auch nennenswerte Sortimentsüberschneidungen mit dem geplanten Bauhaus in Bruchsal zu konstatieren. Relevante Anbieter Sand Textiles Wohnen (OT Kirrlach), WMF Schmidt (OT Wiesental) Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 12

13 Übersicht 7: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Waghäusel (gesamt) Darstellung Versorgungsbereiche Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Waghäusel Einzelhandelsumsatz in ) Verkaufsflächen in ) Warengruppen in Mio. in m² relevante Haushaltswaren 3) 0,4 350 Baumarktsortimente 4) 17, relevanter Einrichtungsbedarf 6) 0,2 150 Gesamt 18, Flächenproduktivität ca. in pro m² Verkaufsfläche Rundungsdifferenzen möglich 1) Gemäß Angaben der GfK GeoMarketing 2014, eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort- Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). 3) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel. 4) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente. 5) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör. Aus Datenschutzgründen sind der Einzelhandelsumsatz und Verkaufsflächenbesatz für das Ortszentrum nicht ausweisbar, da einzelbetriebliche Daten nicht dargestellt werden. Die Angaben beziehen sich somit auf das gesamte Gemeindegebiet. Im gesamten Gemeindegebiet von Waghäusel ist die Verkaufsflächenausstattung in den zentrenrelevanten Sortimenten gering: Auf die relevanten Haushaltswaren entfallen rund 450 m², auf der ein Umsatz von rund 0,4 Mio. Euro erwirtschaftet wird. Der relevante Einrichtgungsbedarf nimmt rund 150 m² bzw. einen Umsatz von rund 0,2 Mio. Euro ein. Auf das nicht-zentrenrelevante Baumarktsortiment entfällt ein Umsatz von rund 17,6 Mio. Euro bzw. eine Verkaufsfläche von rund m². Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 13

14 3.3.2 Kronau Darstellung Versorgungsbereich Distanz zum Projekt Einzugsgebietszone Kurzcharakteristik rd. 15,0 km III In der Gemeinde Kronau ist - nicht zuletzt aufgrund der geringen Einwohnerzahl (rund Einwohner) - kein gewachsener zentraler Einkaufsbereich zu konstatieren. Relevante Anbieter Allenfalls ist am "Straßen-L" Kirrlacher Straße/- Hauptstraße, also im Umfeld der Gemeindeverwaltung, eine gewisse einzelhändlerische 'Verdichtung' festzustellen, wobei in diesem Bereich nur eine Handvoll kleinerer nahversorgungsorientierter Anbieter anzutreffen ist. keine Der Gemeinde Kronau ist anbieterseitig keine Wettbewerbsrelevanz zu attestieren. Somit sind auch ortsstrukurelle Auswirkungen durch das Vorhaben Bauhaus in Bruchsal nicht zu erwarten. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 14

15 3.3.3 Bad Schönborn Distanz zum Projekt Einzugsgebietszone Kurzcharakteristik Relevante Anbieter rd. 14,0 km III Die Gemeinde Bad Schönborn setzt sich aus den beiden Ortsteilen Bad Mingolsheim und Bad Langenbrücken zusammen, die beide über einen eigenständigen Ortskern verfügen. In Bad Mingolsheim ist ein räumlich recht ausgedehnter Ortskern auszumachen, der sich entlang der Bruchsaler Straße, Hammerstadt, Friedrichstraße und Rochusstraße erstreckt. Aufgrund der vergleichsweise weiträumigen Ausdehnung ist der Besatz allerdings eher als dispers strukturiert zu bewerten, so dass eine zusammenhängende Konzentration von Ladenlokalen nicht gewährleistet ist. Insofern stellen sich Ausstrahlungskraft und Einkaufs- / Bummelqualität als ausgesprochen begrenzt dar. Als flächengrößter Anbieter ist der in zentraler Lage integrierte Haas Baumarkt hervorzuheben. Darüber hinaus sind neben einigen nahversorgungsorientierten Anbietern noch Geschäfte verortet, die auf die Einkaufsbelange des Kur- Publikums reflektieren. Im Ortsteil Bad Langenbrücken erstreckt sich der Ortkern entlang der Hauptstraße und weist lediglich Nahversorgungcharakter auf, in dessen Kontext ein Rewe Supermarkt am südlichen Endbereich hervorzuheben ist. Haas Baumarkt (OT Bad Mingolsheim) Wettbewerbsseitig ist auf den im Ortskern Bad Mingolsheim lokalisierten Haas Baumarkt hinzuweisen. Darüber hinaus befinden sich noch drei weitere, jedoch kleinflächig strukturierte Anbieter im Ortskern Bad Mingolsheim, denen relevante Sortimentsüberschneidungen mit dem geplanten Bauhaus in Bruchsal zu attestieren sind. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 15

16 Übersicht 8: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Bad Schönborn Darstellung Versorgungsbereiche Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Bad Schönborn Einzelhandelsumsatz in ) Verkaufsflächen in ) Warengruppen in Mio. in % in m² in % relevante Haushaltswaren 3) 0,1 5, ,7 Baumarktsortimente 4) 1,5 88, ,7 relevanter Einrichtungsbedarf 5) 0,1 5, ,7 Gesamt 1,7 100, ,0 Flächenproduktivität ca. in pro m² Verkaufsfläche Rundungsdifferenzen möglich 1) Gemäß Angaben der GfK GeoMarketing 2014, eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort- Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). 3) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel. 4) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente. 5) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör. In Bad Schönborn nehmen die zentrenrelevanten Sortimente sowohl verkaufsflächen-, als auch umsatzseitig mit 100 m² bzw. 0,1 Mio. Euro (jeweils 6,7 % bzw. 5,9 %) gleiche Teile ein. Auf das nicht-zentrenrelevante Baumarktsortiment entfallen m² Verkaufsfläche bzw. 1,5 Mio. Euro Umsatz. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 16

17 3.3.4 Phillippsburg Darstellung Versorgungsbereich Distanz zum Projekt Einzugsgebietszone Kurzcharakteristik rd. 20,0 km III Das Ortszentrum von Philippsburg umfasst im Wesentlichen den Altstadtbereich um den Marktplatz und stellt sich als vergleichsweise kompakt dar. Geprägt wird die 'überschaubare' Einzelhandelsszene durch kleinteilge Ladengeschäfte; flächengrößter Anbieter ist NKD am Marktplatz. Ergänzt wird das Stadtbild des Ortskerns von einigen gastronomischen Angeboten. Relevante Anbieter Rheidt Haushaltswaren, Foto Rosita, Leselust und Gaumenfreuden Übersicht 9: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Phillippsburg Warengruppen in Mio. in % in m² in % relevante Haushaltswaren 3) 0,2 100, ,0 Gesamt Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Phillippsburg Einzelhandelsumsatz in ) Verkaufsflächen in ) 0,2 100, ,0 Eine nennenswerte Wettbewerbsrolle kann dem Ortskern der Stadt Philippsburg aufgrund der sehr begrenzten und der sortimentsseitig kaum / nicht überschneidenden Angebotsszene nicht attestiert werden. Insgesamt entfällt auf das zentrenrelevante Sortiment Haushaltswaren eine Verkaufsflächenausstattung von rund 150 m², auf der ein Umsatz von rund 0,2 Mio. Euro erzielt wird. Flächenproduktivität ca. in pro m² Verkaufsfläche Rundungsdifferenzen möglich 1) Gemäß Angaben der GfK GeoMarketing 2014, eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort- Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). 3) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel. 4) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente. 5) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 17

18 3.3.5 Östringen Distanz zum Projekt Einzugsgebietszone Kurzcharakteristik Relevante Anbieter rd. 18,0 km II + III Der zentrale Ortskern der Stadt Östringen befindet sich im gleichnamigen Kernort und erstreckt sich entlang der Hauptstraße (Bundesstraße B 292) die als Hauptdurchfahrtsachse des Ortes fungiert. Insofern wird der zentrale Einkaufsbereich durch die verkehrlich recht stark belastete Verkehrsader hinsichtlich seiner Aufenthalts- und Verweilqualität spürbar beeinträchtigt. Der etwa 700 m lange Ortskern wird im Westen durch die Hebbelstraße und im Osten durch die Adlerstraße begrenzt. Der in diesem Straßenabschnitt lokalisierte Einzelhandelsbesatz reflektiert primär auf die lokalen Einkaufsbelange und ist weitgehend durch kleinteilige bis allenfalls mittelgroße Ladeneinheiten besetzt. Hammer Haushaltswaren, Haushaltswaren und Elektro Bruckert, Raumausstattung Förderer Wettbewerbsseitig dürfte der zentrale Einkaufsbereich der Stadt Östringen eine allenfalls untergeordnete Rolle spielen. Gleichwohl ist auf immerhin drei Betriebe hinzuweisen, die -zumindest in Teilen- über ein wettbewerbsrelevantes Sortiment verfügen. Darüber hinaus ist auf den im westlichen Stadt-Entré gelegenen Fachmarktbereich "Thomas-Howie-Straße" hinzuweisen, der den flächenseitig mit Abstand größten Einkaufsbereich von Östringen darstellt. Neben Kaufland SB-Warenhaus agieren an diesem Standort u.a. Fressnapf, Tedi, Lidl, Penny und dm Drogerie, so dass einerseits durchaus eine Magnetwirkung für das Einkaufspublikum aus dem näheren und etwas erweiterten Umland erzielt wird, andererseits auch gewisse Sortimentsüberschneidungen mit einem Bauhaus Baumarkt zu konstatieren sind. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 18

19 Übersicht 10: Projektrelevante Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in Östringen (gesamt) Darstellung Versorgungsbereich Untersuchungsrelevante Einzelhandelsstruktur in Östringen Einzelhandelsumsatz in ) Verkaufsflächen in ) Warengruppen in Mio. in % in m² in % relevante Haushaltswaren 3) 0,6 85, ,9 relevanter Einrichtungsbedarf 5) 0,1 14, ,1 Gesamt 0,7 100, ,0 Flächenproduktivität ca. in pro m² Verkaufsfläche Rundungsdifferenzen möglich 1) Gemäß Angaben der GfK GeoMarketing 2014, eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort- Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Brennstoffe; inkl. Tankstellenshops, Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. 2) Stand Juli 2015, eigene Erhebungen (Stichtagserhebung). In Östringen 3) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel. 4) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente. 5) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör. Aus Datenschutzgründen sind der Einzelhandelsumsatz und Verkaufsflächenbesatz für das Ortszentrum nicht ausweisbar, da einzelbetriebliche Daten nicht dargestellt werden. Die Angaben beziehen sich somit auf das gesamte Gemeindegebiet. Von den zentrenrelevanten Randsortimenten nehmen in Östringen die Haushaltswaren mit 400 m² Verkaufsfläche bzw. 0,6 Mio. Euro den größten Part ein, während auf den relevanten Einrichtungsbedarf 50 m² Verkaufsfläche bzw. 0,1 Mio Euro Umsatz entfallen. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 19

20 3.4 Weitere Anbieter außerhalb des Mittelbereiches / regionale Angebotssituation Übersicht 11: Relevante Baumärkte außerhalb des Mittelbereiches 2 Hagebaumarkt Friedrichstal, Stutensee 5 Toom, Bretten 6 7 Hagebaumarkt Elskamp, Bretten Hela Profi Zentrum, Germersheim 8 Toom, Wiesloch 9 Wettbewerb Bestand Florapark Wagner, Wiesloch 10 Obi, Hockenheim 11 Hornbach, Sinsheim Entfernung 1) 9,5 km 17,0 km 18,5 km 20,0 km 23,0 km 23,5 km 26,0 km Wettbewerbsumfeld Beschreibung Baumarkt-Standort, der hauptsächlich auf die kleineren Gemeinden im Umland von Bruchsal reflektiert Teil der größten Fachmarktagglomeration in Bretten mit starken Frequenzen Gegenüber des Kraichgau-Centers gelegen, jedoch von Bahnlinie getrennt Zusammen mit real,- SB-Warenhaus und einem Fachmarktzentrum Teil einer größeren Fachmarktagglomeration Gut angenommener Stand-alone Baumarkt Gut angenommenes Stand-alone Gartencenter Gut angenommener Stand-alone Baumarkt In der Karte auf der nächsten Seite werden die Baumärkte zum besseren Überblick im räumlichen Kontext abgebildet. 1) Fahrzeit-Distanz zwischen Mikro-Standort und Wettbewerber; GfK RegioGraph-Analyse. Wettbewerbsrelevanz 30,0 km Teil einer Fachmarktagglomeration + o ++ o Aufgrund ähnlicher Lagequalitäten und Angebotsstrukturen sind auch weitere Fachmarktstandorte außerhalb des Mittelbereiches wettbewerbsrelevant, so dass weitere maßgebliche Wettbewerbsstandorte (Bau- und Gartenmärkte), die außerhalb des Mittelbereiches von Bruchsal im Umland liegen, unter qualitativen Gesichtspunkten betrachtet wurden. Besonders auffällig sind die vergleichsweise großen Zeit-Weg- Distanzen zu den vergleichbaren Anbietern. Hier sind in erster Linie die Baumarkt- Standorte zu nennen, die Teil größerer Fachmarktagglomeration sind, wie beispielsweise Toom in Bretten, Hela Profi Zentrum in Germersheim und Hornbach in Sinsheim. Diese Standortverbunde dürften aufgrund ihrer Angebotsstrukturen über weiträumige Einzugsgebiete verfügen, die zum Teil auch in den Mittelbereich von Bruchsal reichen. 3.5 Planungen Laut Auskunft der Stadtverwaltungen in Bruchsal und den weiteren Gemeinden des Mittelbereiches sind derzeit keine projektrelevanten Planungen bekannt. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 20

21 4 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen Übersicht 12: Einzugsgebiet Legende: Mikro-Standort Zone I Zone II Zone III Mittelbereich Bruchsal Wettbewerbssituation (Auswahl) 1. Profi Foos, Bruchsal 2. Hagebaumarkt Friedrichstal, Stutensee 3. Globus Baumarkt, Waghäusel 4. Haas-Baumarkt, Bad Schönborn 5. Toom, Bretten 6. Hagebaumarkt Elskamp, Bretten 7. Hela Profi Zentrum, Germersheim 8. Toom, Wiesloch 9. Florapark Wagner, Wiesloch 10. Obi, Hockenheim 11. Hornbach, Sinsheim Das projektspezifische Einzugsgebiet des prospektiven Bauhaus Baumarktes in der Bruchsaler Kammerforststraße wurde auf Basis der örtlichen Gegebenheiten des Objektstandortes (Topographie, Stadt- und Siedlungsstruktur, Verkehrsinfrastrukturausstattung) sowie der ermittelten bestehenden und geplanten Wettbewerbssituation für das Objekt abgegrenzt. Ferner wurde eine Kundenbefragung zum Wohnort, die am Alt-Standort durchgeführt wurde, vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt und in die Abgrenzung mit einbezogen. Das Gesamteinzugsgebiet haben die Gutachter in drei Zonen gegliedert, in denen u. a. aufgrund der Wettbewerbsintensität bzw. der räumlichen Entfernung zum Mikro-Standort jeweils unterschiedlich ausgeprägte Kundenloyalitäten und damit unterschiedlich starke Kaufkraftabschöpfungsintensitäten unterstellt werden müssen. Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass das projektspezifische Einzugsgebiet nicht dem im Einzelhandelskonzept dargestellten Marktgebiet der Gemeinde Bruchsal entspricht. Das Einzugsgebiet des heutigen Bauhaus Baumarktes dürfte im Süden nicht über die Grenze des Mittelbereiches hinausgehen. Durch die Verlagerung wird Bauhaus deutlich an Attraktivität hinzugewinnen, so dass wir von einer Einzugsgebietserweiterung Richtung Süden ausgehen. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 21

22 Übersicht 13: Einzelhandelsrelevante Nachfrage im Einzugsgebiet Zone I Zone II Zone III Gesamt 10 %-ige Potenzialreserve Einzugsgebiet gesamt Rundungsdifferenzen möglich absolut in % Index in /Kopf in Mio. in % ,1 103, ,2 23, ,1 103, ,3 28, ,8 101, ,6 39, ,0 102, ,1 90, ,1 9, ,2 100,0 Übersicht 14: Einzelhandelsrelevante Nachfrage im Mittelbereich Zone I Zone II Zone III A Gesamt 10 %-ige Potenzialreserve Einzugsgebiet gesamt Rundungsdifferenzen möglich Strukturdaten des Einzugsgebietes 2014 Einwohner 1) Einzelhandelskaufkraft 2) Strukturdaten des Mittelbereiches 2014 Einwohner 1) Einzelhandelskaufkraft 2) absolut in % Index in /Kopf in Mio. in % ,7 103, ,2 30, ,8 103, ,3 38, ,5 99, ,2 21, ,0 102, ,6 90,9 1) Gemäß statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes ,8 9, ,4 100,0 2) Der einzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt Euro, exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe; inkl. Apothekenumsätze (anteilig), Versand-/ Onlinehandel und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf der Grundlage von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden. Das Einzugsgebiet und seine dreizonale Gliederung stellen sich wie folgt dar: Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) umfasst die Kernstadt von Bruchsal inkl. der Stadtteile Büchenau, Heidelsheim, Helmsheim, Obergrombach sowie Untergrombach und verfügt über ein Bevölkerungspotenzial von rund Einwohnern, was einer Nachfrageplattform von rund 278,2 Mio. p.a. entspricht. Das Naheinzugsgebiet (Zone II) umfasst neben dem überwiegend unbewohnten Gemeindegebiet von Bruchsal, das westlich der A 5 liegt, die angrenzenden Gemeinden Kraichtal, Ubstadt-Weiher, Forst, Karlsdorf-Neuthard und Hambrücken. Die Zone II beinhaltet ein Bevölkerungspotenzial von rund Einwohnern, die über ein Nachfragevolumen von insgesamt 344,3 Mio. p.a. verfügen. Insgesamt entfällt auf die Zone I und II über 50 % der Bevölkerungsplattform bzw. des Nachfragevolumens. Im Ferneinzugsgebiet (Zone III) leben insgesamt gut Einwohner, die ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von 478,6 Mio. p.a. repräsentieren. Die Zone III beinhaltet Teile von Philippsburg, Waghäusel, Bad Schönborn, Kronau, Östringen, Zaisenhausen, Oberderdingen, Bretten, Gondelsheim, Weingarten, Stutensee, Graben-Neudorf und Dettenheim. Wird nur das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen des in das Einzugsgebiet entfallenden Mittelbereiches betrachtet (Zone I, II und III A), leben hier Einwohner mit einem Nachfragevolumen von 817,6 Mio. Euro (Übersicht 14). Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 22

23 5 Wirkungsanalyse 5.1 Kurzskizze zum Projekt und prospektiver Bruttoumsatz Die Firma Bauhaus betreibt einen Bau- und Gartenmarkt im Gewerbegebiet Wendelrot im Nordwesten der Stadt Bruchsal, dessen Verkaufsfläche von rund m² jedoch nicht mehr den heutigen, für einen nachhaltig tragfähigen Betrieb notwendigen Verkaufsflächendimensionen entspricht. Eine Verkaufsflächenerweiterung am Alt-Standort kommt aufgrund fehlender Flächen- bzw. Immobilienverfügbarkeit nicht in Betracht. Vor diesem Hintergrund erwägt die Firma Bauhaus ihren Standort innerhalb des Gewerbegebietes Wendelrot auf ein derzeit unbebautes Grundstück an der Kammerforststraße zu verlagern. Den Angaben der Firma Bauhaus zufolge soll die Gesamtverkaufsfläche im Zuge der Verlagerung auf insgesamt rund m² erweitert werden (inkl. eines Baustoff-Drive-Ins und Stadtgartens). Davon würden rund 680 m² Verkaufsfläche auf innenstadtrelevante Randsortimente entfallen. Der Bau- und Gartenmarkt soll dabei im südlichen Grundstücksbereich errichtet werden. Im Mittelteil des Gebäudes soll die beheizbare Baumarktfläche, im westlichen Gebäudeteil der Stadtgarten mit Freifläche und östlich davon der Drive-In untergebracht werden. Rund 369 Stellflächen sind entlang der Erschließungsstraße im nördlichen Bereich des Grundstücks vorgesehen. Übersicht 15: Umsatzerwartung des geplanten Bauhaus-Baumarktes in Bruchsal Verkaufsfläche Brutto-Umsatzerwartung 1) ca. Raumleistung Warengruppen/Sortimente in m² in Mio. in /m² Haushaltswaren 2) 51 0, Baumarktsortimente 3) , Einrichtungsbedarf 4) 629 0, Gesamt Brutto-Umsatzerwartung des Projektes , Zur Berechnung der möglichen Umsatzverlagerungen infolge der projektierten Einzelhandelsflächen des Bauhaus Baumarktes mit Stadtgarten und Drive-In in Bruchsal, wurde zur Simulation eines 'Worst-Case- Szenarios' Raumleistungsobergrenzen angesetzt. Wie bereits in der Ausgangslage dargestellt, ist das Vorhaben als Neuansiedlung zu betrachten. Für die frei gewordene Fläche am Altstandort wird zusätzlich zur Simulation eines 'Worst-Case- Szenarios' eine betriebstypengleiche Nachbesetzung unterstellt und entsprechend umsatzseitig berücksichtigt. Unter diesen Voraussetzungen sollte der Baumarkt nach der Anlaufphase ein Umsatzvolumen von rund 23,0 Mio. Euro p.a. generieren. Auf die vorwiegend nicht innenstadtrelevanten bau- und gartenmarktspezifischen Sortimente wird ein jährlicher Umsatz von etwa 21,9 Mio. Euro (rund m² VKF) entfallen, während die innenstadtrelevanten Sortimente einen Umsatz von rund 1,09 Mio. Euro (rund 680 m² VKF) generieren werden (siehe Tabelle 15). Somit entfallen rund 95 % des Umsatzes bzw. 96 % der Verkaufsfläche auf das nicht-innenstadtrelevante bau- und gartenmarktspezifische Sortiment. Rundungsdifferenzen möglich 1) Gemäß Angaben GfK GeoMarketing, inklusive Mehrwertsteuer. 2) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel. 3) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente. 4) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 23

24 5.2 Kaufkraftabschöpfung Methodische Vorbemerkung Die Kaufkraftstrom-Modellrechnung gibt einen Überblick über die räumliche Herkunft des Einzelhandelsumsatzes, differenziert nach den Zonen des Einzugsgebietes und untersuchten Waren- bzw. Sortimentsgruppen. Naturgemäß nimmt die Kaufkraftbindung eines Einzelhandelsstandortes in seinem Marktgebiet mit zunehmender Entfernung und Relevanz des Wettbewerbs ab. Darüber hinaus haben auch tradierte Einkaufsorientierungen großen Einfluss auf die gegebenen Kaufkraftströme. In der folgenden Modellrechnung werden die absehbaren Kaufkraftströme für die angenommene Umsatzleistung der angesetzten 680 m² untersuchungsrelevante Verkaufsfläche der aperiodischen Randsortimente des projektierten Bauhaus Baumarktes sowie des nicht innenstadtrelevanten Bau- und Gartenmarktsortimenten zunächst in der Differenzierung nach drei Warengruppen und den drei Zonen des Einzugsgebietes (nebst Potenzialreserve zur Berücksichtigung von Streuumsätzen) dargestellt (vgl. Übersicht 16). Ferner werden die Kaufkraftströme für den prospektiven Baumarkt in Bezug auf das im Mittelbereich lokalisierte einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen abgebildet (vgl. Übersicht 20). Übersicht 16: Kaufkraftabschöpfung im Einzugsgebiet Kaufkraftstrom-Modellrechnung / Marktanteile Einzelhandelskaufkraft 2014 im Einzugsgebiet p.a. Warengruppen Zone I Zone II Zone III 10 %-ige Potenzialreserve Gesamt Kaufkrafkrafkrafkrafkraft Kauf- Kauf- Kauf- Kauf- Abschöpfung Abschöpfung Abschöpfung Abschöpfung Abschöpfung in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % Haushaltswaren 1) 3,8 0,07 1,8 4,7 0,02 0,4 6,5 0,01 0,2 1,5 0,01 0,7 16,6 0,11 0,7 Baumarktsortimente 30,4 9,00 29,6 40,0 7,21 18,0 54,5 4,00 7,3 12,5 1,70 13,6 137,5 21,91 15,9 Einrichtungsbedarf 23,2 0,50 2,2 28,0 0,32 1,1 39,1 0,06 0,2 9,0 0,10 1,1 99,3 0,98 1,0 Gesamt 57,4 9,57 16,7 72,8 7,55 10,4 100,1 4,07 4,1 23,0 1,81 7,9 253,3 23,00 9,1 Rundungsdifferenzen möglich 1) Das sind u.a. die Sortimente Hausrat, Glas/Porzellan/Keramik, Kunstgewerbe und Geschenkartikel. 2) Laut Bruchsaler Liste nicht zentrenrelevante Sortimente. 3) Das sind u.a. die Sortimente Heimtextilien, Gardinen und Zubehör. Die zur Umsatzrekrutierung notwendige Gesamtabschöpfung in den projektrelevanten Warengruppen beträgt im 'Worst-Case'-Ansatz rund 9,1 %. Warengruppenspezifisch ist die höchste Abschöpfung erwartungsgemäß im Baumarktsegment festzustellen (15,9 % bzw. absolut rund 21,9 Mio. Euro p.a.). In den übrigen relevanten Warengruppen liegen die Abschöpfungen im unteren einstelligen prozentualen Bereich. Auch mit Blick auf die einzelnen Zonen des Einzugsgebietes sind keine auffällig hohen Abschöpfungen festzustellen, sodass die notwendigen Abschöpfungsleistungen insgesamt als absatzwirtschaftlich tragfähig zu bewerten sind. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 24

25 In den nachfolgenden Modellrechnungen werden die möglichen ökonomischen Auswirkungen der prospektiven zusätzlichen Bauhaus- Baumarktfläche auf die Einzelhandelsstrukturen in den sechs untersuchten zentralen Versorgungsbereichen aufgezeigt und dazu gutachterlich kurz Stellung genommen. Als Basis für die nachfolgenden Berechnungen dienen folgende drei Annahmen: Die in Kapitel 3 analysierte Einzelhandels- und Umsatzsituation in den relevanten Einzelhandelsstandorten; Die in Kapitel 5 dargestellte perspektivische (Brutto-)Umsatzerwartung der neuen Baumarktfläche ('Worst Case'-Ansatz); Die in Kapitel 6 erarbeitete Kaufkraftstrom-Modellrechnung zur räumlichen Umsatzrekrutierung des auswirkungsrelevanten Umsatzes. Methodisch ist darauf hinzuweisen, dass aus datenschutzrechtlichen Gründen für Standorte ein Umsatzwert erst ab drei Betreibern pro betrachteter Warengruppe ausgewiesen werden darf, da sonst Rückschlüsse auf die Umsatzleistung einzelner Betreiber möglich wären. Ferner sei angemerkt, dass sich für einige Standorte - etwa aufgrund eines derzeit sehr niedrigen Umsatzes in der jeweiligen Warengruppe - absolut betrachtet sehr niedrige Umsatzumverteilungseffekte ergeben können. Diese Werte können durch unvorhergesehene oder individuell bedingte Gründe - etwa durch eine einzige Ladeneröffnung/-schließung, Konzept-/Sortimentsumstellungen, besondere Ereignisse, etc.- sehr stark beeinflusst werden. Daher weist GfK GeoMarketing Umsatzumverteilungswerte erst ab einer absoluten Größenordnung von 0,1 Mio. Euro aus, wobei in der Summe jedoch selbstverständlich alle Ergebnisse berücksichtigt werden. Vor diesem Hintergrund werden die Umsatzumverteilungsquoten für die verschiedenen Standortkategorien ggf. auch in aggregierter Form dargestellt, um eine Aussage zu ermöglichen. Bei der vorliegenden Prognose bezüglich der zu erwartenden Umsatzverlagerungen ist darauf hinzuweisen, dass die sortimentsspezifischen Brutto-Umsatzgrößen im Sinne einer 'Worst-Case'-Betrachtung ambitioniert angesetzt sind. Somit stellen die errechneten Umsatzverlagerungen Höchstwerte dar, um die maximal zu erwartenden ökonomischen und ggfs. städtebaulichen Auswirkungen durch die Verlagerung und Erweiterung des Bauhaus Baumarktes in Bruchsal beurteilen zu können. Bauhaus Kammerforststraße, Bruchsal (14. August 2015) 25