Gebäudeautomation und Facility Management aus Investorensicht. Klaus Feinen, Sprecher der Geschäftsführung Deutsche Immobilien Leasing GmbH

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1 Gebäudeautomation und Facility Management aus Investorensicht Klaus Feinen, Sprecher der Geschäftsführung Deutsche Immobilien Leasing GmbH

2 Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 2

3 DI Consult DIL-BAU Deutsche Immobilien Leasing DKI DIL-Contract DEE Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 3

4 Deutsche Immobilien Leasing GmbH Finanzierungsstrukturierung und -optimierung Immobilienwirtschaftliche Optimierung Deutsche Immobilien Consulting D I L Deutsche Baumanage -ment D I L Contract DKI Deutsche Kommunal Invest Immobilienberatung Immobilienberatung und und Strategie Strategie Operatives Planen, Operatives Planen, Bauen und Bauen und Managen Managen Generalübernehmer Generalübernehmer Garant für Garant für Bauerrichtung Bauerrichtung Finanzdienstleistung für Finanzdienstleistung für Kommunen Kommunen Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 4

5 Immobilien-Leasing (Mrd. Euro) 15 Immobilien-Leasing Leasing-Quote gesamt 16,6% 18% 17,5% 17% 10 15,6% 16% 15% 13,6% 14% ,8% 6,4 7,2 7,8 7,4 7, % 12% 11% 10% Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 5

6 Definition Immobilien-Leasing ist eine Form der langfristigen Überlassung von Grundstücken und Gebäuden auf Basis von Miet- oder Pachtverträgen zwischen dem Leasinggeber und dem Leasingnehmer (Kunde), wobei dem Leasingnehmer die Möglichkeit eines späteren Erwerbs der Immobilie eingeräumt wird, oder dem Leasinggeber das Recht eingeräumt wird, dem Leasingnehmer am Ende der Laufzeit das Objekt zu einem vorher vereinbarten Preis anzudienen. Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 6

7 Kaufoption / Verlängerungsoption Differenzierung von klassischem Mietvertrag Fester Kaufoptionspreis bei Vertragsabschluss Sicherung von eventuell gebildeten stillen Reserven Chance auf Wertsteigerungen für Leasingnehmer Sicherung langfristiger Zugriffsmöglichkeit A Grundstücks-Vermietungsgesellschaft Objekt Objekt xy xy KG KG Bei Verlängerungsoption Anschlussmiete höher als 75% einer Vergleichsmiete LV KO VO Leasingnehmer Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 7

8 Interessenidentität zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer Sicherung der Werthaltigkeit des Leasingobjektes Leasingnehmer Leasinggeber - Voraussetzung für optimale - als Eigentümer langfristige Nutzung - evtl. als späterer Erwerber - evtl. wegen späterer Verwertung (wenn LN übernimmt) (wenn LN nicht übernimmt) Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 8

9 Betriebswirtschaftliche Merkmale Entgelt für Nutzungsüberlassung wird auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten kalkuliert. Grundmietzeit wird festgeschrieben, Vertrag ist unkündbar. Investitionsrisiko liegt bei der Leasinggesellschaft Leasingnehmer kann Wertsteigerungschance durch Ausübung einer Option wahrnehmen. Leasingnehmer hat Mitwirkungsmöglichkeiten bei der Bauerstellung und Bauabwicklung Bilanzierung erfolgt off-balance Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 9

10 Risikobetrachtung Bedienung der Leasingraten? Kann der Leasingnehmer die Leasingraten langfristig zahlen? Verwertbarkeit der Immobilie? Kann die Immobilie im Anschluss an den Vertrag mit dem Leasingnehmer an eine dritte Partei verkauft, verleast, vermietet werden? Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 10

11 Verhalten in der Vergangenheit massives Interesse, die Immobilie im Eigentum zu behalten oder durch Ausübung der Kaufoption ins Eigentum zu bekommen. emotionale Bedeutung Repräsentation ging häufig über ökonomische Überlegungen (sehr teuer und sehr hochwertig gebaut) sehr stabile Wertkonstanz der Immobilie Cashflow-Rendite eher dürftig und durch steuerliche Komponenten subventioniert Für den Finanzier hieß dies, wenn der Leasingnehmer eine gewisse Zeit durchhielt, und damit einen Teil der Investitionskosten amortisierte, bot das Immobilienobjekt die ausreichende Sicherheit. Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 11

12 Verändertes Verhalten gewaltiger Wettbewerbsdruck / immer stärkeren Rationalisierungsdruck = Betriebsimmobilien = Teil der Produktionsstückkosten / Wettbewerbsfaktor Immobilie nicht mehr emotionales Wirtschaftsgut, sondern der Ratio unterliegender Produktionsfaktor = Renditedruck Immobilien sind hinsichtlich der Kostenbelastung und der Arbeitsabläufe optimiert zu nutzen Immobilie muss fungibles, marktgängiges Investitionsgut sein nicht nur während Investitionsphase, sondern über gesamten Lebenszyklus bei vorgegebenen Nutzungszyklen möglichst geringe Folgekosten auslösen (Minimierung der laufenden Nebenkosten) Der Nutzer oder Investor wird in Zukunft nicht nur die Frage stellen, wie hoch ist mein Kapitaldienst / meine Miete, sondern wie hoch sind die Nebenkosten. Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 12

13 Aufgaben von leistungsfähigen Gebäudeautomationssystemen Grundfunktionen z.b. Benutzeradressierung, Zugriffsverwaltung Ein- und Ausgabefunktionen z.b. Melden, Messen, Zählen, Schalten, Stellen Verarbeitungsfunktionen z.b. Überwachen, Steuern, Regeln, Rechnen, Optimieren Managementfunktionen kommunikative Ein-/Ausgabefunktion, Langzeitspeicherung Bedienfunktionen z.b. graphische Visualisierung, Anweisungstexte bei Ereignissen Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 13

14 Vorteile der Gebäudeautomation G einfachere Bedienung durch die Automatisierung von Routinearbeiten und sich wiederholenden Aufgaben G schnelle und effiziente Reaktion auf akute Nutzerbedürfnisse und Notsituationen G einfache Systembedienung und reduzierter Schulungsaufwand für das Betriebspersonal durch intuitive graphische Bedienung und Online-Hilfetexte G reduzierte Energiekosten durch zentrale Kontrolle und Energiemanagementprogramme G verbessertes technisches Gebäudemanagement durch die Verfügbarkeit historischer Daten, Instandhaltungssoftware und leistungsfähiges Alarmmanagement G Reaktionsfähigkeit auf veränderte Anforderungen der Liegenschaft, der Größe, der Organisation und der Erweiterbarkeit durch Flexibilität in der Programmierung G Kostentransparenz und die damit gegebene Möglichkeit zur verbrauchsgerechten Abrechnung beziehungsweise Kostenumlage Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 14

15 Interessen (Bauherren / Finanziers) Qualität Budgeteinhaltung Risikobegrenzung Werterhaltung Drittverwendbarkeit Optimale Gebäudefunktion Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 15

16 Definition Gebäudeautomation Als Gebäudeautomationssysteme wird die Technik definiert, die alle intelligenten und infrastrukturellen Komponenten und Geräte umfasst, die der Regelung, Steuerung, Überwachung, Optimierung sowie der Bedienung und dem Management gebäudetechnischer Anlagen dienen. Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 16

17 Bsp: Vorteile aus Softwareleasing G G G G G Die Software wird als Anlagegut beim Leasinggeber bilanziert Keine EK-Belastung beim Leasingnehmer Lizenzgebühren werden nicht auf einmal fällig, sondern sind Bestandteil der monatlichen Leasingrate Feste monatliche Kosten über die gesamte Laufzeit bilden eine exakte und sichere Kalkulationsgrundlage Leasing-Zahlungen sind als Betriebsausgabe sofort absetzbar Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 17

18 Contracting Gegenstand des Vertrages Energie-, Wärme-, Kältelieferung = Energieliefercontracting oder Durchführung von Energiesparmaßnahmen = Einsparcontracting Preis Energiepreise setzen sich aus Arbeitspreis und Grundpreis zusammen Contracting-Modelle G G G Nutzungsüberlassungs-Modell: - weitestgehende Privatisierung Betreiber-Modell: -klassische Form mit höchster Flexibilität Gemischt-wirtschaftliche Unternehmensform: - größtmögliche Einbeziehung der Kommune Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 18

19 Contracting = Vereinigung sämtlicher anfallender Aufgaben eines Projektes auf einen Contractor (Outsourcing einer Anlage, Komponente, Funktion oder Aufgabe an einen externen Partner) Immobilien- Eigentümer will nicht selbst oder nicht allein investieren, abwickeln, betreiben Contractor liefert dem Nutzer komplette Dienstleistungen oder bringt diese in die gemeinsame Gesellschaft ein Planung Finanzierung Erstellung Betrieb Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 19

20 Charakteristika des Contracting Leistung auch komplexer Aufgaben "aus einer Hand" Generierung eines wirtschaftlichen Vorteils (i.d.r. durch die Realisierung von Einsparpotentialen) Für die Kommune und Unternehmen: Einkauf von Know-how bzw. Erzielung von Synergieeffekten Implementierung des Wettbewerbgedankens innerhalb öffentlicher Strukturen Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 20

21 Einspar-Contracting: Kostenverlauf Energiekosten (DM/Jahr) Zeitpunkt der Umweltentlastung IST- Energie- Kosten Eingesparte Energiekosten = Contractingrate Zeitpunkt der Kostenentlastung Energiekosten ohne Optimierung Energiekosten mit Optimierung Vertragslaufzeit Investitions- Zeitpunkt durch den Contractor Übergabe an den Kunden Laufzeit (Jahre) Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 21

22 Funktions-Contracting Langfristige, entgeltliche Überlassung von Immobilien und Anlagegütern, auf Basis von Miet- oder Pachtverträgen, mit einer unkündbaren Grundmietzeit, zwischen Kommune und Objektgesellschaft, gegen Zahlung der Funktions-Contracting-Rate, wobei der Kommune die Möglichkeit eines späteren Erwerbs der Objekte zum Finanzierungsrestwert eingeräumt wird. Zusätzlich wird seitens der Objektgesellschaft übernommen: Gebäudemanagement und technischer Gebäudebetrieb Bauunterhaltungsrisiko Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 22

23 Funktions-Contracting (Bsp: Kommune) Kommune Betriebsführung Personalgestellung Bank Erbbaurechtsvertrag Kaufvertrag Ankaufsrecht Funktions- Contracting Andienungsrecht 100% Kap. 15% St. Bauunternehmen Darlehen Beteiligung Objektgesellschaft Bauverträge Fonds (Anleger) Geschäftsbesorgung 0% Kap. 85% St. Betriebsführer D I L Deutsche Immobilien Leasing GmbH Komplementär GmbH Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 23

24 Contracting kann Vorteile bringen! Sanierung / Optimierung ohne eigene Investitionsmittel im Idealfall: gesamtkostenneutrale Lösung Nutzung des technischen Know-hows des Contractors; zugleich Qualifizierung eigener Mitarbeiter Übertragung des Investitions- und Betreiberrisikos schnelle zeitliche Umsetzung Schritt zum Aufbau eines Energie-Management-Systems Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 24

25 Europäische Definition Facility-Management Facility-Management ist der ganzheitliche strategische Rahmen für koordinierte Programme, um Gebäude, ihre Subsysteme und Inhalte kontinuierlich bereit zu stellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden Bedürfnisse anzupassen. Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 25

26 Immobilien Management in den Objektlebensphasen Lebenszyklus einer Immobilie Herstellkosten 10% - 20% Unterhaltungskosten 80% - 90% Planung Erstellung Nutzung Verwertung Gebäudemanagement (GM) Gebäudemanagement (GM) Energieplanung HOAI-Planungsleistungen wie z.b. -Entwufsplanung - Genehmigungsplanung - Ausführungsplanung Abstimmungsgespräch mit Behörden Planung von Brandschutzmaßnahmen und Sicherheitseinrichtungen Bauausführung Bauüberwachung Bauabnahmen Projektsteuerung (Termine, Kosten, Qualitäten) Vorbereitung der Inbetriebnahme (ggf. Schulungen) Sonstige Leistungen techn.gm techn.gm (TGM) (TGM) Betreiben -Inbetriebnahme -Instandhaltung -Bedienung) Dokumentierung Modernisierung kaufm. GM kaufm. GM (KGM) (KGM) infrastr. GM infrastr. GM (IGM) (IGM) Catering Hausmeisterdienste Interne Postdienste Kopier- und Druckereidienste DV-Dienstleistungen Gärtnerdienste Energiemanagement Kommunikationsmanagement Beschaffungsmanagement Kostenplanung u. Kontrolle Objektbuchhaltung Vertragsmanagement Flächen GM Flächen GM (FGM) (FGM) Nutzerorientiert Anlagenorientiert Immobilienorientiert Serviceorientiert Einsatz von IT-Systemen Außerbetriebnahme Materialverwendung Altlastensanierung Verwertung von Anlagen Sonstige Leistungen Auftragsvergabe Sonstige Leistungen Sanierung Umbau Verfolgung der technischen Gewährleistung Sicherheitsdienste Parkhausbetreiberdienste Reinigungs- u. Pflegedienste Umzugsdienste Waren- und Logistikdienste Winterdienste Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 26 Zentrale (Tele-) Kommunikationsdienste Versorgen Entsorgen

27 CAFM (Computer aided Facility Management) Ein leistungsfähiges CAFM-System muss über eine breite Palette von Modulen verfügen: infrastrukturelles Management (Flächenmanagement, Raumplanung, Belegungsplanung, Umzugsmanagement, Reinigungsmanagement, Schließmanagement) technisches Management (Instandhaltungsmanagement, Kabelmanagement, Rohrleitungsmanagement, Kanalmanagement) kaufmännisches Management (interne Leistungsverrechnung, Budgetplanung, SAP-Schnittstelle,...) Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 27

28 Bau Abrechnung Finanzierung Wartung Betrieb Sanierung Bau Abrechnung Finanzierung Instandhaltung Optimierung Instandsetzung Wartung Betrieb Sanierung ganzheitliche Betriebsführung Instandhaltung Optimierung Instandsetzung Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 28

29 Beeinflussbarkeit der Immobilienkosten im Zeitverlauf Grad der Beeinflussbarkeit der Investitionsausgaben und Baunutzungskosten Kostensummen Beeinflussbarkeit Kosten Zeit Bedarfsplanung Projektplanung Ausschreibung Ausführung Nutzung/ Umnutzung Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 29

30 Vergleichsuntersuchung (DIL) von kommunalen Gebäuden Aufteilung der Jahreskosten in EUR/m² Nfl auf die einzelnen Nutzungsarten: BBS GES GRS GYM HAS RES SOS Verbrauchsabhängige Kosten 6,85 5,19 8,04 6,45 5,79 6,49 6,97 Schwankungsbreite der Betriebskosten in EUR/m² Nfl: BBS GES GRS GYM HAS RES SOS Verbrauchsabhängige Kosten 6,10-9,35 6,10-6,74 8,91-17,39 5,07-12,94 4,69-8,30 5,76-9,73 3,40-9,42 Biberacher Gebäudetechnik-Forum Gebäudeautomation & Facility Management - 30