EXXECNEWS. Stichworte - Kriterien Bewertung Kommentar. 1. Emissionshaus O.K. Leistungsbilanz (aktuell) vorhanden

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1 EXXECNEWS Rating: Geschlossene Fonds im Check Paribus Hochschulportfolio Bayern - Paribus Capital GmbH Präambel Der im folgenden untersuchte Fonds wird inhaltlich unter Berücksichtigung wirtschaftlicher und rechtlicher Kriterien überprüft. Eine formelle Prüfung findet nicht statt, da diese bei einer Genehmigung der Veröffentlichung durch die BaFin bereits erfolgt ist. Die Analyse spiegelt die Einschätzung des Begutachters wieder und ist weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf oder Verkauf einer Vermögensanlage. Es handelt sich hierbei vielmehr um eine Meinungsäußerung. Jegliche Haftung ist ausgeschlossen, alle Rechte sind vorbehalten. Datum der Bewertung: Stichworte - Kriterien Bewertung Kommentar 1. Emissionshaus O.K. Leistungsbilanz (aktuell) vorhanden beanstandungsfrei (gemäß IDW) Bilanz des Emissionshauses kommentiert in der Leistungsbilanz enthalten testiert Soll-Ist-Abweichungen geringfügig oder positiv Prospekthaftung Fondsgröße adäquat zur Größe des Emissionshauses Prospektprüfungsbericht IDWS-4 beanstandungsfrei Prüfer branchenerfahren 2. Geschäftsführung des Fonds O.K. Führungspersonal im Prospekt erläutert positiver Leumund, Reputation Anzahl sonstiger GF-Mandate akzeptabel Fonds-Geschäftsführer Bilanz nicht in der Leistungsbilanz enthalten Die kumulierten Ausschüttungen aller geschlossenen Publikumsfonds lagen 2010 im oder über Plan. 68,2 Mio. EUR Fondsvolumen, davon 34,1 Mio. EUR EK + 1,6 Mio. EUR Agio. Die Leistungsbilanz zeigt die Erfahrung des Initiators; das initiierte Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund 500 Millionen Euro. Ein Prospektprüfungsgutachten nach IdW S4 wurde nach Unternehmensauskunft beauftragt. Demnach ist die Beurteilung ohne wesentliche Beanstandungen weitestgehend abgeschlossen. kann nicht bewertet werden, da der Prospektprüfungsbericht nicht vorliegt keine Angaben im Prospekt siehe ausführliche Antwort im Anhang Seite 1 von 5

2 branchenerfahren Die Fondsgeschäftsführer Dr. Christopher Schroeder, Thomas Böcher und Joachim Schmarbeck sind seit über zehn Jahren im Fondsgeschäft bzw. in der Finanzbranche tätig. 3. Investition O.K. Marktsegment/-bereich Angaben ausreichend Investitions-/Wirtschaftlichkeitsrechnungen Angaben ausreichend Änderung der Anlagestrategie Angaben vorhanden 4. Beratungsgremien O.K. Beirat/Aufsichtsrat hat ausreichend Einfluss Investitionsausschuss hat ausreichend Einfluss 5. Mittelverwendungskontrolle vorhanden projektadäquat 6. Mindestplatzierungsvolumen O.K. Vorkostenregulierung fair 7. Vorkosten/Weichkosten O.K. branchenüblich umfangreiche Angaben vorhanden positive Marktaussichten durch zahlreiche Quellen belegt Es existieren Bewertungsgutachten für beide Fondsimmobilien. Diese bescheinigen einen über dem Kaufpreis liegenden Verkehrswert. entfällt, da kein Blind Pool entfällt, da kein Blind Pool Die Anleger können jederzeit durch Gesellschafterbeschluss einen Beirat einrichten. Dieser hat Kontroll- und Mitwirkungsrechte. Ausschuss nicht vorgesehen Der Mittelverwendungskontrolleur gibt Zahlungen durch nachträgliche Zeichnung der Verfügungen frei. Eine präventive Mittelverwendungskontrolle erfolgt nicht. Platzierungsgarantie vorhanden; bei Rückabwicklung der Gesellschaft ist die Rückerstattung der Einlagen an die Anleger nicht garantiert. 8. Rendite O.K. 8,4 % des Gesamtvolumens beziehungsweise 16,1 Prozent des EK (inkl. Agio), durchschnittlich bis niedrig Seite 2 von 5

3 Ausschüttungen/Gewinn/Rendite (-aussichten) nachvollziehbar/plausibel 9. Gesellschaftsvertrag / Treuhandvertrag O.K. Gesellschaftsvertrag / Treuhandvertrag Vertragswerke projektadäquat Gesellschafterversammlung Minderheitenrechte gewahrt Budgetentscheidungen mit Anleger-O.K. Nachschusspflicht Treuhänder ausgeschlossen hat kein eigenes Stimmrecht Abstimmungsverhalten weisungsgebunden 10. Provisionen O.K. (Vermittlungs-) Provisionen bzw. vergleichbare Vergütungen branchenüblich Gesamturteil Hinweise zu: O.K. 6,0% p.a. ab 2012, 6,5 % p.a. ab 2020, 174,3 % insgesamt, vergleichbar mit dem Branchendurchschnitt keine Angaben im Prospekt Wichtige, großvolumige Geschäfte, die den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb übersteigen, sind zustimmungsbedürftig. Eine Nachschusspflicht ist ausgeschlossen. Treuhänder enthält sich der Stimme, wenn keine Weisung der Gesellschafter vorliegt Treuhänder stimmt gemäß den erteilten Weisungen der Anleger EK-Vermittlung: 9,4 % des EK (inkl. Agio), durchschnittlich Risikomanagement Die kommenden AIFM-Richtlinien verlangen künftig ein Risikomanagement. Dieses Existenzkriterium ist derzeit unbeachtlich. Nachträge Nachträge müssen künftig von der BaFin genehmigt werden. Solche liegen nicht vor. So lesen Sie die Tabelle Positive Ergebnisse erhalten ein Häkchen und sind grün gefärbt, negative rot unterlegt. Beige unterlegte Felder entfallen konzeptbedingt. Weiße Felder verweisen auf den Text der vollständigen Bewertung. Aus der Bewertung der Einzelkriterien legt der Analyst nach eigener fachlicher Einschätzung die Bewertung der Hauptkriterien sowie das Gesamturteil fest. Seite 3 von 5

4 Investitionsgegenstand: Neubau von zwei Hochschulgebäuden in Bamberg und Coburg; Mindestbeteiligung: Euro zuzüglich 5 Prozent Agio; Fondsvolumen: 68,2 Millionen Euro, davon Eigenkapital: 34,1 Millionen Euro; Ausschüttungen (Prognose): 6,0 Prozent p.a. ab 2012, 6,5 Prozent p.a. ab 2020, 174,3 Prozent Gesamtauszahlungen bis zum Jahr Initiator: Die Paribus Capital GmbH mit Sitz in Hamburg wurde 2003 als SCM Capital Management GmbH gegründet und firmierte 2007 in Paribus Capital um. Das Emissionshaus entwickelt Kapitalanlagen mit in den Anlageklassen Immobilien, Eisenbahnlogistik und Seeschifffahrt. Seit Gründung hat Paribus Capital zehn geschlossene Publikumsfonds und zwei Immobilienportfolios für institutionelle Anleger mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 500 Millionen Euro aufgelegt (Stand: 17. Januar 2012). K.O. Rating Ergebnis: Der Fonds ist O.K. Das Emissionshaus besteht seit neun Jahren und ist erfahren in der Konzeption von Immobilienfonds. Die Geschäftsführer sind seit über zehn Jahren im Fondsgeschäft beziehungsweise in der Finanzbranche tätig. Investition und Markt werden im Prospekt umfangreich beschrieben und durch zahlreiche Quellen belegt; für beide Fondsimmobilien existieren Bewertungsgutachten. Die Immobilien sind größtenteils für zehn bis 15 Jahre an den Freistaat Bayern vermietet. Die Vorkosten sind durchschnittlich bis niedrig, die Provisionen und prognostizierten Ausschüttungen liegen im Branchendurchschnitt. Es existiert eine Platzierungsgarantie des Initiators. Durch Gesellschafterbeschluss kann ein Beirat eingerichtet werden. Wünschenswert wäre eine präventive Mittelverwendungskontrolle, die Zahlungen vor Verfügung freigeben muss. Anhang Antworten der Paribus Capital GmbH auf Fragen von EXXECNEWS Existiert ein IDW S-4 Prospektprüfungsbericht? Ein Prospektprüfungsgutachten nach IdW S4 wurde beauftragt. Die Beurteilung ist weitestgehend abgeschlossen. Der Prospektprüfer hat bestätigt, dass sich in seiner Beurteilung bislang keine wesentlichen Beanstandungen ergeben haben. Paribus Capital GmbH ist das Emissionshaus des Fonds (Paribus Renditefonds XVIII GmbH & Co. KG). Im Prospekt wird die KG als Emittentin bezeichnet. Wie ist das zu verstehen? Die Fondsgesellschaft (Paribus Renditefonds XVIII GmbH & Co. KG) begibt die Anteile an der Vermögensanlage und ist damit nach gesetzlicher Definition Emittentin. Da die Emittentin über keine eigenen Angestellten verfügt, muss sie sich der Dienste des Emissionshauses bedienen, das in der Strukturierung und Emission von geschlossenen Fonds erfahren ist und entsprechend qualifizierte Mitarbeiter hat. Darum hat sie das Emissionshaus Paribus Capital GmbH mit der Strukturierung des Angebots beauftragt. Die Herren Dr. Christopher Schroeder, Thomas Böcher und Joachim Schmarbeck sind die Fondsgeschäftsführer laut Prospekt. Sie haben eine Vielzahl von sonstigen Aufgaben. Wie viele weitere Fondsgeschäftsführungen haben sie übernommen, und welche? Paribus Capital ist als geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft mit deren Geschäftsführung beauftragt. Somit sind die Geschäftsführer von Paribus Capital auch Geschäftsführer des Fonds. Dies entspricht der Philosophie von Paribus Capital, in die Entwicklung des Fonds so früh, so lange und so intensiv wie möglich eingebunden zu sein. So hat Joachim Schmarbeck bereits frühzeitig die Auswahl des Projektes und die Ankaufsverhandlungen federführend geleitet und war in der Folge maßgeblich an der Konzeption des Fonds beteiligt, so dass er das Projekt sehr detailliert kennt. Seite 4 von 5

5 Seine Kenntnisse und seine Expertise sind daher auch während der Fondslaufzeit von großem Nutzen. Darüber hinaus verfügt die Paribus-Gruppe über einen erfahrenen Asset Manager (Paribus Real Estate), der auch für diese Objekte das Asset Management übernehmen wird. Darüber hinaus übernehmen weitere Mitarbeiter z. B. das laufende Fondscontrolling. Aus der engen Zusammenarbeit dieses eingespielten Teams ergibt sich eine optimale Lösung für den Fonds und für die Anleger. Die Platzierungsgarantie sieht vor, dass möglicherweise nicht platziertes EK durch Darlehen ersetzt wird. Und zwar zu Konditionen, die dem Eigenkapital entsprechen. Wenn eigenkapitalersetzende Darlehen gewährt werden, wie werden diese besichert? Da anzunehmen ist, dass diese besichert werden, würden die Darlehen in jedem Fall unter Sicherheitsaspekten besser dastehen als die Eigenkapitalzeichner. Ist das richtig? Die Darlehen sind, soweit sie überhaupt notwendig sein sollten, unbesicherte Darlehen, die in jeder Hinsicht dem Eigenkapital gleichgestellt sind und keinen Vorrang gegenüber dem Kapital der Anleger haben. Seite 5 von 5

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