Mietrecht LESEPROBEN. Peter Zihlmann Patrick Strub. Umzug, Kosten, Kündigung alles, was Mieter wissen müssen. Ein Ratgeber aus der Beobachter-Praxis

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1 Peter Zihlmann Patrick Strub LESEPROBEN Mietrecht Umzug, Kosten, Kündigung alles, was Mieter wissen müssen Ein Ratgeber aus der Beobachter-Praxis Beobachter-Buchverlag 2007 Jean Frey AG, Zürich Alle Rechte vorbehalten

2 LESEPROBE 1 Vorwort In unserem Land gibt es über drei Millionen Wohnungen. Nur jede dritte wird von Eigentümern bewohnt. Im westeuropäischen Vergleich weist die Schweiz den höchsten Anteil von Mieterinnen und Mietern auf. Die meisten Menschen wohnen zur Miete und unterstehen damit dem Mietrecht. Die grosse Bedeutung dieses Rechtsgebiets zeigt sich auch in den Anfragen an das Beobachter-Beratungszentrum. Pro Jahr wollen Menschen Auskunft in mietrechtlichen Fragen. Dieser vollständig neu erarbeitete und aktualisierte Ratgeber gibt Ihnen einen umfassenden Überblick zu allen wichtigen Themen rund ums Wohnen und die Miete: von der Wohnungssuche bis zum Mietvertrag, von der Kündigung bis zur Wohnungsrückgabe, von den Nebenkosten bis zur Renovation. Das Buch bietet viel Hintergrundwissen, sei es in rechtlichen, finanziellen und organisatorischen Belangen. Es will aber nicht nur Wissen vermitteln. Zahlreiche Checklisten, Beispiele aus der Praxis sowie Musterbriefe und Tabellen zeigen Ihnen, wie Sie bei praktischen Fragen und Problemen richtig vorgehen. Sein Recht kennen heisst nicht im Streit mit dem Vermieter liegen. Im Gegenteil: Erst wenn beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen und gegenseitig respektieren, erfüllt das Recht seine ursprüngliche Aufgabe, eine Friedensordnung zu sein. Wenn Ihnen dieser Ratgeber dazu eine gute Grundlage bietet, hat er seinen Zweck erfüllt. Zürich, im März 2007 Beobachter Buchverlag

3 LESEPROBE 2 Der Auszug aus der bisherigen Wohnung Bevor Sie in die neue Wohnung einziehen können, gilt es, die bisherige Wohnung an die alte Vermieterin zurückzugeben. Viele Mieterinnen und Mieter sehen diesem Tag mit Unruhe entgegen: Habe ich die Wohnung sauber genug geputzt? Und kommen bei der Abgabe plötzlich Schäden zum Vorschein, für die ich dann bezahlen muss? Für Schäden, die nicht durch den normalen Gebrauch der Wohnung erklärbar sind, müssen Sie im Prinzip zahlen. Das Gesetz schützt Sie aber davor, dass die Wohnung beim Auszug auf Ihre Kosten saniert wird. Rückgabetermin und Wohnungsputz Als Mieterin sind Sie verpflichtet, die Wohnung am letzten Tag der Mietdauer während den gewöhnlichen Geschäftszeiten oder je nach Ortsüblichkeit am Tag nach Mietende um 12 Uhr in gereinigtem Zustand an die Vermieterin zurückzugeben. Fällt der Termin auf einen Sonntag oder Feiertag, so findet die Rückgabe in jedem Fall erst am nächsten darauf folgenden Werktag statt. Ist im Vertrag ein anderer Rückgabetermin vereinbart, so gilt dieser anstelle der gesetzlichen Regelung und dem Ortsgebrauch. Den ortsüblichen Termin können Sie bei der lokalen Schlichtungsbehörde in Mietsachen in Erfahrung bringen.

4 Nehmen Sie etwa einen Monat vor dem Auszug mit der Vermieterin Kontakt auf und vereinbaren Sie gemeinsam einen passenden Abgabetermin. Lassen Sie sich diesen Termin schriftlich bestätigen oder halten Sie selber diesen Termin in einem Schreiben an die Vermieterin fest. Sie haben dafür zu sorgen, dass der Nachmieter in eine saubere Wohnung einziehen kann. In der Regel ist im Mietvertrag festgehalten, was und wie sauber geputzt werden muss. Daran muss sich auch die Vermieterin halten. Sacha L. hat von seiner Verwaltung die Aufforderung erhalten, die ganze Fensterfront seiner Wohnung auch von aussen zu putzen. Öffnen lassen sich aber nur einige wenige Fenster der voll verglasten Fassade. Für den Rest müsste Sacha L. sich wagemutig vom Dach her abseilen oder eine Firma mit Teleskopbühne beauftragen. Das gehört aber nicht mehr zur eigentlichen Wohnungsreinigung, und Sacha L. kann diese Arbeiten getrost an die Verwaltung zurückweisen, ohne dafür etwas bezahlen zu müssen. In der Regel gelten folgende Reinigungsvorgaben: Böden, Kacheln und Kunstharzflächen müssen aufgewaschen werden. Spannteppiche sind zu schamponieren. Fensterscheiben und -simse müssen aussen und innen gereinigt werden. Alle Schränke müssen sauber geputzt werden. Küchenapparate müssen gründlich gereinigt werden; der Filter des Dampfabzuges muss in aller Regel ersetzt werden. Sanitäre Armaturen müssen bei Bedarf entkalkt werden. Dübellöcher sind fachmännisch zu verschliessen, was in der Regel in Eigenregie mit Tubengips und Spachtel möglich ist. Verstopfte Abläufe sind zu reinigen.

5 Putzen Sie die Wohnung selbst, lassen Sie sich genügend Zeit dazu. Sie signalisieren damit der Vermieterin, dass Sie die Abgabe ernst nehmen. Beauftragen Sie ein Reinigungsunternehmen, holen Sie mindestens zwei Offerten ein. Achten Sie darauf, dass im Pauschalpreis der Putzfirma seriöse Firmen offerieren erst nach einer Wohnungsbesichtigung eine Abnahmegarantie enthalten ist. Wird bei der Wohnungsübergabe mangelnde Sauberkeit gerügt, müssen Sie sonst für die Nachbesserungen aufkommen. In den Kantonen Baselland und Basel-Stadt sind Mietverträge mit Reinigungspauschalen üblich. Haben Sie einen solchen Vertrag, so müssen Sie die Wohnung nur besenrein abgeben. Die Rückgabe der Wohnung Endzustand = Anfangszustand minus normale Abnützung: Die Gleichung ist simpel. Mieterinnen und Mieter müssen die Wohnung so zurückgeben, wie sie sie übernommen haben. Jedoch haften sie weder für die natürliche Alterung der Bausubstanz und der zur Wohnung gehörenden Einrichtungen noch für die Spuren der Abnützung, die durch den normalen (vertragsgemässen) Gebrauch entstehen. Musste sich der Mieter zu Beginn des Vertragsverhältnisses zu Zahlungen verpflichten, die gegen den Grundsatz «Endzustand = Anfangszustand minus normale Abnützung» verstossen, sind solche Abmachungen ungültig. Entdecken Sie beim Ausräumen und Putzen der Wohnung kleine Mängel, dann beheben Sie diese vor Abgabe der Wohnung. Dazu gehören beispielsweise Dübel- und grössere Nagellöcher, die von aufgehängten Bildern und von montierten Wandgestellen stammen, eine Herdplatte, die nicht richtig funktioniert, oder Wände, auf denen Ihre Kleinen Strichmännchen gekritzelt haben. Für diese Reparaturen und Ausbesserungen sind Sie als Mieter verantwortlich.

6 Denn die Wohnung muss nach Ihrem Wegzug ohne Unterbruch weitergegeben werden können. Weist die mit einem kleinen Mangel behaftete Einrichtung bereits ein «biblisches» Alter auf und sind Sie deshalb der Ansicht, dass der Vermieter die Reparatur übernehmen soll, dann unternehmen Sie nichts vor der Wohnungsrückgabe und besprechen Sie dies mit Ihrem Vermieter (mehr dazu auf Seite 146). Das Ritual der Rückgabe Die kleinen Mängel sind behoben, Hab und Gut im Zügelwagen, die Kinder bei einer guten Tante untergebracht die Stunde der Wohnungsrückgabe ist da. Obwohl das Gesetz keine Vorschriften zur Wohnungsrückgabe kennt, ist es üblich, dass Mieter und Vermieter gemeinsam die geräumte Wohnung besichtigen und deren Zustand in einem Rückgabeprotokoll festhalten. Befürchten Sie, dass es bei der Rückgabe der Wohnung Probleme geben könnte, ziehen Sie einen Abnahmeexperten bei. Sind Sie Mitglied beim Mieterinnen- und Mieterverband, dann wenden Sie sich an diese Stelle (siehe «Adressen und Links» im Anhang). Eventuell können Sie auch einen Behördenvertreter (den Gemeindeammann oder einen Beamten der Baupolizei) beiziehen. Fragen Sie bei Gemeinde- oder Stadtverwaltung danach. Achtung: Fällt die Übergabe auf einen ortsüblichen Kündigungstermin, ist frühzeitige Reservation erforderlich!

7 LESEPROBE 3 Mietzinssenkung Mieterinnen und Mieter sind berechtigt, während des laufenden Mietvertrags eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen, wenn die Kosten, vor allem die Hypothekarzinsen der Kantonalbank am Ort, sinken. Auch haben sie unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, unmittelbar nach Einzug den von ihnen unterschriebenen Mietzins anzufechten und einen tieferen zu verlangen (mehr dazu auf Seite 62). Die Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Senkung des Hypothekarzinses von sich aus in Form einer Mietzinsreduktion an ihre Mieter weiterzugeben. Wenn Sie feststellen, dass der Satz der Kantonalbank für Ersthypotheken sinkt, bitten Sie Ihre Vermieterin um eine entsprechende Herabsetzung des Mietzinses. So stellen Sie ein Senkungsbegehren Als Lena T. den Mietvertrag über ihre neue Wohnung im Kanton Thurgau im September 2001 unterzeichnete, lag der Zinssatz für Ersthypotheken der Thurgauer Kantonalbank bei 4,25 Prozent. Seither wurde der Mietzins nie angepasst, obschon die Hypothekarzinsen schon lange am Sinken sind. Mitte Dezember 2006 schreibt sie ihrem Vermieter endlich einen eingeschriebenen Brief, in dem sie ihn per 1. April 2007 den nächsten möglichen Kündigungstermin um Anpassung ihres Mietzinses an den aktuellen Hypothekarzinssatz von 3 Prozent ersucht.

8 Sind Sie überzeugt, dass Ihr Mietzins gesenkt werden sollte und zeigt Ihnen dies die Vermieterin nicht selbst an, dann stellen Sie ein Senkungsbegehren. Schicken Sie Ihrem Vermieter einen eingeschriebenen Brief und fordern Sie eine entsprechende Anpassung des Mietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin. Verlangen Sie eine Stellungnahme innert 30 Tagen. Die Vermieterin hat nach Erhalt Ihres Schreibens eine Frist von 30 Tagen zur Stellungnahme. Fällt ihre Antwort unbefriedigend aus oder reagiert sie überhaupt nicht innert der gesetzten Frist, so können Sie wiederum innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Diese wird dann im Rahmen einer kostenlosen Verhandlung meist einen Vorschlag unterbreiten, ob und in welchem Ausmass eine Mietzinssenkung gerechtfertigt erscheint. Eine rückwirkende Senkung des Mietzinses gibt es nicht. Ein Herabsetzungsbegehren muss auf den nächsten Kündigungstermin gestellt werden. Gründe für eine Mietzinssenkung Grundsätzlich gibt es laut Mietrecht drei Gründe für eine Senkung des Mietzinses. In der Praxis am bedeutendsten ist die Hypothekarzinssenkung. Im Folgenden werden die einzelnen Senkungsgründe näher erläutert. 1. Hypothekarzinssenkung Die Senkung des Hypothekarzinses durch die Kantonalbank ist der häufigste Grund für eine Herabsetzung des Mietzinses. Für die Mietzinsberechnung massgebend ist nach bundesgerichtlicher Praxis der Zinssatz für bestehende Hypotheken (so genannte Althypotheken) auf Wohnliegenschaften der Kantonalbank am Ort, wo sich die Wohnung befindet. Mietzinsen und

9 Hypothekarzinssatz hängen voneinander ab (siehe auch Seite 106). Höhere Hypothekarzinsen führen fast zwangsläufig zu höheren Mietzinsen, und deshalb müssten tiefere Hypothekarzinsen zwangsläufig zu tieferen Mietzinsen führen. Als Basiszinssatz für den einzelnen Mietvertrag gilt immer derjenige Zinssatz, der im ursprünglichen Vertrag (mit korrektem Bezug auf den Leitzinssatz der Kantonalbank) oder in der letzten, mit einer Zinssatzveränderung begründeten Mietzinsanpassung festgesetzt wurde. Fehlt im Mietvertrag der Hinweis auf den bei Vertragsabschluss gültigen Zinssatz, basiert der Mietzins auf dem damaligen Leitzinssatz. Selbst wenn der Vermieter keine Hypothekarschuld (mehr) ausweist, haben Sie einen Anspruch auf die Herabsetzung des Mietzinses wegen des gesunkenen Hypothekarzinssatzes. Einsparungen bei den Betriebs- und Unterhaltskosten wären eigentlich ebenfalls ein Grund für eine Mietzinssenkung. Nur kommen sie kaum je vor, und wenn doch, dann erfährt der Mieter nichts davon. 2. Minderung des Gebrauchswerts Nimmt die Vermieterin Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache vor, die ihren Wert steigern, ist das ein Grund zur Mietzinserhöhung. Umgekehrt gilt, dass eine Minderung des Gebrauchswerts einer Wohnung die Mieterin dazu berechtigt, eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen. Die Herabsetzung kann befristet sein (zum Beispiel bei vorübergehender Störung durch Baulärm) oder dauerhaft. Die einzelnen Gründe für eine Mietzinssenkung bei Mängeln werden im Kapitel «Mängel» (siehe Seite 154) näher erklärt; handelt es sich um eine Folge von Erneuerungen und Änderungen, finden Sie die entsprechenden Hinweise im Kapitel «Umbau und Renovation» (siehe Seite 169).

10 3. Erhöhung bei Mieterwechsel Beziehen Sie eine Wohnung neu und stellen Sie kurz darauf fest, dass der Vermieter die Gelegenheit genutzt hat, den bisherigen Mietzins massiv (um 10 Prozent oder mehr) anzuheben, dann können Sie diesen Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Antritt des Mietverhältnisses anfechten (mehr dazu auf Seite 62). Der Vermieter muss dann beweisen, dass er keinen übersetzten Ertrag erzielt. Bei älteren Bauten könnte er versuchen nachzuweisen, dass sich der neue Zins trotz markanter Erhöhung gegenüber dem bisherigen im Rahmen der Orts- oder Quartierüblichkeit bewegt. Kein Anspruch auf Mietzinssenkung besteht bei befristeten Mietverträgen während der Vertragsdauer und bei gestaffelten Mietzinsen. Bei indexierten Mieten kann der Mieter eine Senkung nur verlangen, wenn der Landesindex der Konsumentenpreise gesunken ist.

11 LESEPROBE 4 Kleinere, mittlere oder schwere Mängel Das Mietrecht macht eine klare Unterscheidung zwischen schweren, mittleren und kleinen Mängeln. Dies hat vor allem auch Einfluss auf die Ansprüche, die Sie als Mieter gegenüber Ihrem Vermieter stellen können. Ein abgenutzter Teppich ist noch kein eigentlicher Mangel. Beginnt der Teppich aber auszufransen oder Falten zu werfen, welche beim Putzen stören, dann liegt ein Mangel vor, der zu beheben ist. Ein schwerer Mangel liegt vor, wenn Ihnen kaum oder nicht zugemutet werden kann, in der Wohnung zu bleiben. Bei einem mittleren Mangel ist die Wohnung zwar bewohnbar, Sie können sie aber nur eingeschränkt benutzen. Ein kleiner Mangel hingegen behindert Sie beim Wohnen kaum. In der Regel sind Sie verpflichtet, solch kleine Reparaturen selbst vorzunehmen. Kleine Mängel Das Mietrecht legt fest, dass Mieterinnen und Mieter kleine Reparaturen und Reinigungen, wie sie für den gewöhnlichen Unterhalt der Wohnung erforderlich sind, selbst erle- Kleine Mängel Defekte Türschlösser, Fensterverschlüsse, Verschlüsse von Einbaukästen Defekte Wasserhahnen, Brauseschläuche, einzelne Kochplatten, elektrische Schalter, Steckdosen, Sicherungen Verstopfte Abläufe Gerissene Rolladengurten, defekte Kurbeln von Rolladen und Storen Gesprungene Fensterscheiben Russ in den Öfen und Cheminées Schlecht gepflegte Böden, Schnee und Eis auf dem Balkon, ungepflegter Garten

12 digen oder erledigen lassen und auch selber bezahlen. Und dies unabhängig davon, ob Sie am kleinen Mangel ein direktes Verschulden trifft oder ob der Mangel beim normalen Gebrauch der Wohnung entstanden ist. In vielen Mietverträgen ist ausführlich festgelegt, was als kleiner Mangel gilt. Eine Auflistung der Schäden und Verschmutzungen, die in der Regel zu den kleinen Mängeln gehören, finden Sie im Kasten auf Seite 148. In vielen Formularmietverträgen ist festgelegt, bis zu welchem Betrag Sie die Kosten für kleine Unterhaltsarbeiten selbst tragen müssen. Dabei wird die Kostenlimite entweder in einem Frankenbetrag (100 bis 250 Franken, teilweise während des Mietverhältnisses parallel zum Index der Landesteuerung ansteigend) oder in Prozent des Jahresmietzinses (1 Prozent) festgelegt. Liegen die Kosten einer Reparatur, die Sie gemäss Mietvertrag bezahlen müssten, über dem festgelegten Frankenbetrag, muss der Vermieter die vollen Kosten selbst übernehmen. Laut Gesetz muss der Mieter für Unterhaltsreparaturen von mehreren hundert Franken nicht selbst aufkommen. Das Mietrecht spricht ausdrücklich von Mängeln, die «durch kleine Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können». Vereinbarungen, die dem Mieter unabhängig von der Höhe der Reparaturkosten einen Selbstbehalt auferlegen, sind unzulässig. Ziehen Sie in eine Wohnung ein, dann können Sie von Ihrer Vermieterin verlangen, dass sie die kleinen Mängel, die Sie gemeinsam im Antrittsprotokoll festgehalten haben, auf ihre Kosten ausführen lässt. Bestehen Sie beim Antritt des Mietverhältnisses darauf, dass kleine Mängel in das Antrittsprotokoll aufgenommen werden. Damit vermeiden Sie Unklarheiten darüber, ob der Mangel beim Bezug der Wohnung bestanden hat, ob Sie ihn stillschweigend genehmigt oder Sie ihn nach Ihrem Einzug erst verursacht haben (siehe auch Seite 59).

13 Müssen Apparate, sanitäre Vorrichtungen oder andere Wohnungsbestandteile immer wieder repariert werden, deutet das auf einen grösseren Mangel hin und Sie dürfen die Handwerkerrechnung an den Vermieter weiterreichen. Der Hauseigentümerverband hält fest: «Die ungewöhnliche Reparaturanfälligkeit eines Geräts nach Ablauf der durchschnittlichen Lebensdauer bildet ein Indiz, dass die Reparatur altersbedingt ist und das Gerät vom Vermieter auf eigene Kosten repariert oder besser ersetzt werden muss.» Eine auffällige Reparaturanfälligkeit deutet aber oft auch bei neueren Geräten oder Installationen auf einen grösseren Mangel hin. Diesen hat der Vermieter auf eigene Kosten zu beheben. Als Mieter müssen Sie eine blosse Symptombekämpfung nicht akzeptieren und diese schon gar nicht selber berappen. Kann ein kleiner Mangel nur behoben werden, indem die Sache ersetzt wird, so müssen Sie für die Kosten nur so weit aufkommen, als die Sache noch nicht entsprechend ihrem Alter und ihrer Amortisationsdauer entwertet ist. Enthält Ihr Mietvertrag keine solche Bestimmung, können Sie dennoch mit der fortgeschrittenen Amortisation eines Geräts oder einer Installation argumentieren. Wägen Sie jedoch im Vorfeld ab, ob der Preis für die Anschaffung eine lange Debatte lohnt (eine Übersicht über die Lebensdauer von Wohnungseinrichtungen finden Sie im Anhang). Während der Mietzeit sind Sie nur dann zur Behebung kleiner Mängel verpflichtet, wenn sonst der Schaden vergrössert würde, beispielsweise bei einer Überschwemmung wegen Verstopfung des Badewannenabflusses. Spätestens bei Mietende wird Ihnen die Vermieterin aber die Rechnung präsentieren.