Suffizienz und preisgünstiges Wohnen
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- Hella Martin
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1 Suffizienz und preisgünstiges Wohnen Qualität durch Mässigung? Suffizienz im bebauten Raum 18. Juni Juni 2013 / Seite 2 Agenda Wer sind wir? (Suffizienzaspekt in der Struktur der Pensimo Gruppe Mindset/Werte) Was machen wir? (Wir legen Geld aus der beruflichen Vorsorge in kollektiven Immobilienanlagen an. Konkret bauen und bewirtschaften wir Häuser unter anderem auch preisgünstige Wohn- und Gewerbeflächen. Der Nettoerlös fliess an unsere Anleger und an ihre Destinatäre zurück.) Weshalb machen wir das? Wie machen wir es? (entwickeln, bauen, bewirtschaften, Labor=Wissen zugänglich machen, probieren, Fehler machen, lernen, besser machen, neue Fehler machen, ) Obstacles Beispiele
2 18. Juni 2013 / Seite 3 Beteiligungsstruktur der Pensimo-Gruppe Anlagestiftung Pensimo 50 % Anlagestiftung Turidomus 30 % Anlagestiftung Imoka 10 % Anlagestiftung Adimora Anlagestiftung Testina 10 % Swissinvest Real Estate Investment Fund SREIF Pensimo Management AG Die Pensimo Management AG besitzt zu 100 % die Pensimo Fondsleitung AG (Fondsleitungsgesellschaft des SREIF Swissinvest Real Estate Investment Fund) und hält Beteiligungen an sieben Bewirtschaftungsunternehmen mit dem gemeinsamen Namen «Regimo» Pensimo Fondsleitung AG 100 % Regimo Basel AG 40 % Regimo Bern AG 40 % Régimo Lausanne SA 55 % Regimo St. Gallen AG 40 % Regimo Zürich AG 65 % Regimo Zug AG 40 % Régimo Genève SA 100 % 18. Juni 2013 / Seite 4 Assets under Management Pensimo Gruppe Anlagestiftung Pensimo Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab ca. 20 Mio. CHF Gründung: 1942/1983 Anlagestiftung Turidomus Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab ca. 200 Mio. CHF Gründung: 2002 Anlagestiftung Imoka Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab ca. 5 Mio. CHF Gründung: 1963/2000 Anlagestiftung Adimora Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen im Segment «Affordable housing» Gründung: 2010 Anlagestiftung Testina Gemeinsame kollektive Immobilienanlagen im Ausland für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab CHF 25 Mio. Gründung: 2005 Portfolios / Assets under Management (Total Pensimo Management AG: CHF 6.22 Milliarden) Anlagestiftung Pensimo CHF 1'151'000'000 Anlagegruppe Casareal Wohnimmobilien Schweiz Anlagegruppe Proreal Geschäftsimmobilien Schweiz Anlagestiftung Turidomus CHF 3'464'000'000 Anlagegruppe Casareal Wohnimmobilien Schweiz Anlagegruppe Proreal Geschäftsimmobilien Schweiz Anlagestiftung Imoka CHF 453'000'000 Imoka Wohn- und Geschäftsimmobilien Schweiz, Schwergewicht Wohnen Anlagestiftung Adimora CHF 53'000'000 Anlagegruppe Omega Wohnimmobilien Schweiz im Marktsegment preisgünstige Mietwohnungen Anlagestiftung Testina CHF 457'000'000 Anlagegruppe A Nicht kotierte indirekte Anlagen im Ausland Anlagegruppe B Nicht kotierte indirekte Anlagen im Ausland Swissinvest Börsenkotierter Immobilienanlagefonds CHF 642'000'000 Anlagegruppe D1 Indirekte Private Equity Anlagen Ausland Regimo Basel Regimo Bern Régimo Lausanne Régimo Genève Regimo St. Gallen Regimo Zürich Regimo Zug
3 18. Juni 2013 / Seite 5 Weshalb preisgünstiger Wohnraum? Erweiterung des Angebots in einem von privaten und institutionellen Investoren vernachlässigten Segment Erweiterung Produktepallette für den Anleger (Risikodiversifikation, stabiler Cashflow, weniger Kosten, soziale Verantwortung, ) Weniger für weniger Geld (keine Schlaumeierei bei vergleichbarer Rentabilität) Schaffung von Wahlmöglichkeiten für Mieter Befriedigung von Grundbedürfnisse Wohnen Raum, Klima, Sicherheit keine zweite (oder dritte Nasszelle) weniger Komfort kompakte aber architektonisch hochwertiger Raum so wenig Technik wie möglich keine Parkplätze Keine Konkurrenz zu Genossenschaften oder zu gemeinnützigem Wohnungsbau Markmiete freitragend keine Quersubventionierung Umverteilungen führen zu Fehlanreizen Bereitstellen von Wohnraum für die untersten Einkommensklassen ist eine öffentliche Aufgabe 18. Juni 2013 / Seite 6 Risikoüberlegung aus Sicht des Anlegers Lücke im Risiko-Renditeprofil innerhalb der Anlageklasse Immobilien Direktanlage Wohnen Schweiz mit einer Core- Strategie «Hedging» dieser Risiken und Wahrnehmung von Chancen durch ein Angebot im Segment «affordable housing»
4 18. Juni 2013 / Seite 7 Freie Einkommen vs. Mietwohnungspreise Bevölkerungszuwachs bis 2050 je nach Prognose auf 9 10 Mio. oder pro Jahr Steigende Bodenpreise durch weitere Verknappung und anhaltenden Anlagedruck Mietzinsbelastung der unteren Einkommensklassen wächst Zunehmende Nachfrage preisgünstiger Wohnungen 18. Juni 2013 / Seite 8 Nicht «günstige» Regionen Quelle: Fahrländer Partner
5 18. Juni 2013 / Seite 9 Aktuelle Bauzonenreserven und künftige Nachfrage nach Bauzonenfläche (Wohnen) 18. Juni 2013 / Seite 10 Wo kann man sparen? Fläche Energieverbrauch (kein Thema mehr im Neubau im Bestand Frage der Ressourcen und Kosten/ Nutzen Zielkonflikt zu Preisgünstigkeit) Haustechnik (Gewirr von unkoordinierten Systemen kurze Lebensdauer von Subsystemen hohe Betriebs- und Unterhaltskosten Bsp. verbrauchsabhängige Messung der Heizkosten kein ganzheitliches Verständnis der Ingenieure und der Industrie für Ihre Aufgabe, Häuser mit der minimal notwendigen Technik zu versorgen Orientierung am Maximum, anstelle am Notwendigen Absicherung statt gesunder Menschenverstand und vernünftige Risikobereitschaft) Komfort (Wie viel braucht es wie viel will/kann ich mir leisten Grenze nach unten ausloten Verzicht kann auch Freiheiten erzeugen) Mobilität (sehr gute makrolagen gute Mikrolagen so wenig Parkplätze wie möglich Sharing, Langsamverkehr Mobilität in den Gebäuden auf vernünftiges Mass reduzieren) Verzicht auf Labels (wir orientieren uns am Ziel die meisten Labels sind auf Ressourcenthemen fokussiert und nicht an einer ganzheitlichen und konsequent langfristigen Sicht Checklisten hemmen die Innovationsfreudigkeit)
6 18. Juni 2013 / Seite 11 Suffizienz im Bestand? Mit welchem investierten Franken erziele ich den höchsten Effekt? (mit CHF 1.0 Mio. in Genf tausend Einfachverglasungen ersetzen oder ein kleines Mehrfamilienhaus in Zürich mit 10 Wohnungen mit Wärmedämmung einpacken und mit einer kontrollierten Lüftung ausstatten?) 11 Grundsätze für die bauliche Sanierung von Bestandesliegenschaften in der Anlagestiftung Adimora (zum Beispiel: Reparieren statt ersetzen kein vorauseilender Gehorsam in Bezug auf Normen keine Grundrissveränderungen - ) Erhalt der preisgünstigen Wohnungen im Bestand (Sanieren im bewohnten Zustand konsequente Investitionsplanung über den ganzen Lebenszyklus einer Liegenschaft auch Abbruchbewirtschaftung im letzten Lebensabschnitt mit geeigneten Zwischennutzungen) 18. Juni 2013 / Seite 12 Zielsetzungen Portfoliomangement Zielgruppen sind Haushalte, die fürs Wohnen nicht viel bezahlen können und solche, die nicht mehr bezahlen wollen Weniger Wohnraum, kleinere Zimmer, kompakte Grundrisse Hinterfragen von «Liebgewonnenem» und weglassen, was nicht unbedingt notwendig ist Aussenräume und Kommunikationszonen als Puffer für Dichte und unterschiedliche Nachbarschaften Reduktion des Parkplatzangebots (Mobilitätskonzepte)
7 18. Juni 2013 / Seite 13 Zielsetzungen Mietzinse, Rendite und Baurechte 15-20% tiefere Stückpreise als quartierüblicher Benchmark Marktmiete, aber sozialverträglich starke Differenzierung über Stockwerk und Lagequalität Anpassung nach Mietrecht Renditevorstellungen wie konventionelle Core-Portfolios Starke Betonung der Ertragskomponente Wertsteigerung sekundär Mögliche Vertragskonditionen für Baurechte Renditebeschränkung Mietzinsfestlegung zu Beginn Anpassung gemäss Mietrecht Anpassung Baurechtszins analog zur Teuerung 18. Juni 2013 / Seite 14 Zielsetzungen nahe am SIA-Effizienzpfad Energie
8 18. Juni 2013 / Seite 15 Resultat? Tiefere Kosten in: Investition Betrieb Unterhalt = günstigere Mieten Weniger Fläche und Komfort = weniger Ressourcen in der Herstellung und im Betrieb Akzeptanz Qualität (insbesondere im Aussenraum und in den gemeinschaftlich genutzten Flächen) Reboundeffekt? (Malediven, SUV, Zweitwohnung, ) 18. Juni 2013 / Seite 16 Kennzahlen Modellrechnung Studie Neubauprojekte Adimora Kalkbreite "gängig" "günstig" "Oberwis" "Zwicky Süd" Minergie- P eco Grundstücksfläche m2 4'808 4'808 11'379 3'191 6'350 Anlagekosten CHF 56'577'400 51'447'400 39'500'000 28'000'000 75'000'000 Erstellungskosten CHF 41'312'000 36'182'000 31'000'000 24'070'000 63'000'000 Grundstück total CHF 15'265'400 15'265'400 8'500'000 3'930'000 12'000'000 Grundstück pro m2 CHF 3'175 3' '232 1'890 Anzahl Geschosse oberirdisch Anzahl Einheiten Wohnen Anzahl Parkplätze Wohnen HNF m2 9'386 9'354 6'885 4'984 8'875 Nebennutzung/Gewerbe HNF m '176 HNF total m2 9'386 9'354 7'068 5'966 13'051 GF ober- und unterirdisch m2 16'746 14'445 12'852 22'712 HNF zu GF Anlagekosten/m2 HNF CHF 6'028 5'500 5'589 4'693 5'747 Erstellungskosten/m2 HNF CHF 4'401 3'868 4'386 4'035 4'827 Grundstückskosten/m2 HNF CHF 1'626 1'632 1' Grundstückskosten/m2 HNF % Ø Mietzins Wohnen / m2*a CHF Grösse 4.5 Zi- Whg m Nettomiete 4.5 Zi- Whg CHF 2'775 1'750 1'813 1'735 1'742 Soll- Nettomiete / Jahr CHF 2'979'500 2'646'505 1'856'019 1'385'314 3'500'000 Bruttorendite
9 18. Juni 2013 / Seite 17 Obstacles? Orientierung am Maximum (technische Machbarkeit zelebrieren, Eitelkeit, Unvernunft, falsch verstandene Vorbildrolle, elitäres Denken, Wunschdenken, Angst vor kleinen Problemen wie ein Mikrorisslein an einer Decke, niemand will Verantwortung tragen, systematische Rückversicherung, ) Hohe Anforderungen der Bauvorschriften verteuern das Bauen (Energie - behindertengerechtes Bauen - Ökologie Feuerpolizei Lärmverordnung technische Normen Parkplatzverordnung Wust von Vorschriften und Gesetzten, die sich teilweise wiedersprechen ) Verlust des generalistischen Wissens bei den Planern (die Spezialisten verstehen die Gewerke der anderen Planungsbereiche oft nicht mehr die Haustechnikbranche führt ein Eigenleben und versteckt sich hinter Normen und Labels) Hochtechnisierte Gebäude können von den Benutzern nicht mehr bedient werden (zu kompliziert oft nicht mehr nicht mehr regelbar Gebäude sind keine Maschinen) Teilweise mangelnde Bereitschaft der Entscheidungsträger, Verantwortung zu übernehmen (innovationshemmend kostentreibend kulturelles Problem Anspruchshaltung der Benutzer politische Entscheide anstelle von sachlichen) 18. Juni 2013 / Seite 18 Winterthur-Dättnau, Areal Keller Ziegelei Akquisition von gut erschlossenem günstigen Bauland ehemalige Tongrube der Keller Ziegelei Lage am westlichen Siedlungsrand von Winterthur im Quartier Dättnau Fahrzeit von zirka 15 Minuten direkt an den Bahnhof Realisierbare Hauptnutzfläche von rund m 2 Baubewilligung 11. Oktober 2011 Projektierung 2012/2013 Realisierung 2013/2014
10 18. Juni 2013 / Seite 19 Winterthur-Dättnau, Areal Keller Ziegelei Adimora Pilotsiedlung mit kompakten Grundrissen und neuen Typologien 85 Wohnungen > kompakte Zentralraumwohnungen Schwerpunkt 3.5 und 4.5 Zimmer Familienwohnungen Investitionsvolumen CHF 40.0 Mio. Mietzinse m2*a Ø CHF x Mansardenzimmer 6 x 2.5-Zimmer à 55 m2 40 x 3.5-Zimmer à 70 m2 32 x 4.5-Zimmer à 85 m2 7 x 5.5-Zimmer à 115 m2 18. Juni 2013 / Seite 20 Winterthur-Dättnau, Areal Keller Ziegelei Zentralraumwohnung Grosszügiger Wohnraum Vorgefertigte Nasszellen Standardisierte Elemente Kompakter Küchenblock Wohnungszugang über Terrasse Treppen + Lifte ausserhalb des beheizten Volumens Reduziertes UG > Reduit in der Wohnung 4.5 Zimmer 87 m2 CHF netto/monat
11 18. Juni 2013 / Seite 21 Bern, Schönberg-Ost 400 neue Wohneinheiten in kleinteiliger Bebauungsstruktur Ziel: hohe städtebauliche und architektonische Qualität Zuschlag PMAG für Baufeld D ohne Parzelle 27 Baurecht der Burgergemeinde Bern 1 von 7 Punkthäusern baut Adimora = preisgünstiges Wohnen im Villenquartier Baueingabe 05/2012 Baurechtsvertrag 08/2012 Bauphase ab 2014 Bezug ab Juni 2013 / Seite 22 Bern, Schönberg-Ost Architektur: Esch Sintzel Architekten, Zürich Bauökonomie: Affolter Partner GmbH, Bern Total 13 Wohnungen 4 x 2.5-Zimmer à 60 m2 8 x 3.5-Zimmer à 70 m2 1 x 5.5 Zimmer à 105 m2
12 18. Juni 2013 / Seite 23 Dübendorf, Zwicky-Areal Grundeigentümer Senn BPM AG (Kaufrecht) Co-Investment mit Turidomus und Adimora (je 50%) ADI: HNF m 2 60 Wohnungen 842 m 2 Gewerbe Baueingabe: Rechtsgültigkeit: 06/2013 Landkauf: 06/2013 Baubeginn: 04/2014 Bezug: Mitte Juni 2013 / Seite 24 Dübendorf, Zwicky Areal ein 10-Bünder mit einem Lift Wohnungsmix 2 x 1 Zimmer Studio à 55 m2 2 x 3er WG à 84 m2 4 x 4er WG à 105 m2 1 x 4er WG à 133 m2 Total 28 Zimmer je Geschoss 2 Geschosse > 56 Zimmer
13 18. Juni 2013 / Seite 25 Kontakt: Jörg Koch Pensimo Management AG Obstgartenstrasse 19 Postfach 246, CH-8042 Zürich Telefon Direkt joerg.koch@pensimo.ch
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