Erfahrungen einer PK im Immobilienbereich. Reto Schär Direktionsleiter Immobilien Schweiz, Migros-Pensionskasse

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1 Erfahrungen einer PK im Immobilienbereich Reto Schär Direktionsleiter Immobilien Schweiz, Migros-Pensionskasse

2 Agenda Kurzvorstellung der Migros-Pensionskasse (MPK) Immobilienportefeuille der MPK Instrumente zur Steuerung des Portfolios Aktuelle Marktsituation und Ausblick Beispiele aus dem Portfoliomanagement

3 Migros-Pensionskasse in Zahlen Gesamte Kapitalanlagen per Ende 2011: CHF 16.9 Mrd. Davon Direktanlagen Immobilien Schweiz: CHF 4.5 Mrd. Ca. 300 Liegenschaften Ca Wohnungen Ca m2 Geschäftsflächen Ca. 75 % Wohnungen, ca. 25 % Geschäftsflächen

4 Immobilienportfolio MPK

5 Instrumente zur Portfoliosteuerung Investition Devestition Zielmietprozess Sanierungsprozess Optimierung Betriebs- und Unterhaltskosten Rechtzeitiges Erkennen von Chancen und Risiken

6 Investition Lange Zeit kein Erwerb auf dem Occasionsmarkt : Vielzahl von Neubauvorhaben Die potenziellen Anbieter sind die grossen TU / Entwickler Eigene Suche nach Bauland ist wenig erfolgsversprechend

7 Devestition : Verkauf von 65 Liegenschaften (kleinere Objekte an peripheren Lagen) Es konnten gute Preise erzielt werden Käufer waren vor allem Familiy Offices Portfolio konnte verjüngt und qualitativ verbessert werden

8 Zielmietprozess Zielmiete (= Marktmiete) für jedes Mietobjekt Jede Wiedervermietung erfolgt zur Zielmiete Sämtliche Marktmieten werden jährlich überprüft Jährliche Überprüfung nach der hedonischen Methode Alle 3 Jahre erfolgt eine detaillierte Überprüfung Zielmieten können sich rasch verändern

9 Sanierungsprozess Prüfung der folgenden Varianten: Umfassende Sanierung Teilsanierung Sanierung und Entmietung (Realisierung des Potenzials) Sanierung und Aufstockung oder Anbauten Abbruch und Neuüberbauung Bewirtschaftung auf Abbruch oder Verkauf Sofortiger Verkauf

10 Betriebs- und Unterhaltskosten Budgetierung der Betriebs- und Unterhaltskosten Gebündelter Einkauf führt zu Kostenoptimierung Facility Management (Hauswartung) wird laufend optimiert Kennzahlensystem wird ausgebaut

11 Erkennen Chancen und Risiken Einige Beispiele: Risiko Single Tenant Positives oder negatives Mietzinspotenzial Zonenänderungen / Verdichtungspotenzial Veränderung der Mikro- und Makroumgebung

12 Marktsituation Investitionsimmobilien sind heute sehr teuer Neuinvestition = Verschlechterung der Gesamtrendite : Reduktion Bruttorendite von 6 % auf 5 % Im Geschäftshausbereich drohen Überkapazitäten Der Wohnhausbereich ist stabiler Nachfrage nach kleineren und mittelgrossen Wohnungen an verkehrsmässig günstigen Lagen Potenzielle Mieter für grössere Wohnungen fehlen Zweiteiliges Investorenverhalten

13 Ausblick Nachfrage nach Anlageimmobilien dürfte hoch bleiben Bei höheren Zinsen und/oder schlechterer Konjunktur drohen negative Wertänderungsrenditen Nach langen Hochpreisphasen tritt eine Korrektur ein

14 Beispiel aus dem Portfoliomanagement Liegenschaft in Basel Wohnliegenschaft Starke Veränderung des Umfelds Entwicklungschance?

15 Beispiel aus dem Portfoliomanagement Liegenschaft im Kanton Solothurn Wohnliegenschaft Mittelfristig anstehende Innensanierung Sanitärleitungen machen Probleme Verschiedene Baujahre

16 Beispiel aus dem Portfoliomanagement Liegenschaft in Zürich Geschäftsliegenschaft Risiko Single Tenant Mittelfristig Sanierungsbedarf Starke Konkurrenz auf Büroflächenmarkt

17 Beispiel aus dem Portfoliomanagement Liegenschaft in Zürich Wohnliegenschaft Ausnützungsreserve Mietpotenzial

18 Beispiel aus dem Portfoliomanagement Liegenschaft im Kanton Zürich Wohnliegenschaft Sanierungsbedarf Ausnützungsreserve Mietpotenzial

19 Beispiel aus dem Portfoliomanagement Liegenschaft im Kanton Schwyz Wohnliegenschaft Hohes Mietpotenzial aufgrund exklusiver Lage (Zürichsee)

20 Beispiel aus dem Portfoliomanagement Liegenschaft in Zug Geschäftsliegenschaft Stadt Zug denkt Zonenänderung an

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