Richtlinien in der Immobilienwertermittlung. Volker Junge, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg

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1 Richtlinien in der Immobilienwertermittlung Volker Junge, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg

2 Richtlinien in der Immobilienwertermittlung 1. Wertermittlung von Immobilien Worum geht es? 2. Wertermittlungsvorschriften Wozu brauchen wir die? 3. Das System der Wertermittlungsvorschriften Welche Vorschriften gelten in Deutschland? 4. Baugesetzbuch 5. Immobilienwertermittlungsverordnung 6. Wertermittlungsrichtlinien 7. Bodenrichtwert-Richtlinie 8. Sachwert-Richtlinie 9. Vergleichswert-Richtlinie 10. Ertragswert-Richtlinie 2

3 1. Wertermittlung von Immobilien Verkehrswert / Marktwert Beleihungswert Unternehmerische Werte Nutzen bei Fortführung des Unternehmens (Fortführungswert) Erlös bei Aufgabe des Unternehmens (Zerschlagungswert) Bilanzwerte Nach deutschem Handelsrecht Nach internationalen Bilanzierungsstandards Nach Steuerrecht Steuerliche Werte Grundsteuer (Einheitswert) Erbschaft- und Schenkungsteuer (Bedarfswert) Anschaffungs-, Herstellungs-, Bewirtschaftungskosten Preis = Wert der Gegenleistung 3

4 2. Wozu Wertermittlungsvorschriften? 4 1. Gleichbehandlung bei staatlichen Eingriffen 2. Einheitliches und transparentes Verwaltungshandeln 3. Vergleichbarkeit von Wertermittlungen (Gutachten) 4. Vertrauen in sachgerechte Ermittlung 5. anerkannte Regeln der Technik 6. Kompatibilität von Grundlagendaten und Anwendung (Modellkonformität) 7. Ökonomie von Standardlösungen 8. Kontrollierte Öffnung für Besonderheiten des Einzelfalls

5 3. System der Wertermittlungsvorschriften 1. Europäische Richtlinie -> Verkehrswert / Marktwert 2. Bundesgesetz: Baugesetzbuch (BauGB) 3. Verordnung des Bundes: ImmobilienwertermittlungsV (ImmoWertV) 4. Verordnungen der Länder: Gutachterausschussverordnungen ohne inhaltliche Vorschriften zur Wertermittlung 5. Richtlinien des Bundes: Wertermittlungsrichtlinien Bodenrichtwert-Richtlinie Sachwert-Richtlinie Vergleichswert-Richtlinie Ertragswert-Richtlinie Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft Waldwertermittlungsrichtlinie 6. Richtlinien der Länder (WertR) (BRW-RL) (SW-RL) (VW-RL) (EW-RL) (LandR) (WaldR) 5

6 4. Baugesetzbuch (BauGB) 6 Stand: Vorgänger: Bundesbaugesetz seit 1960 Gilt für: amtliche Verkehrswertermittlung Wichtig: - Verkehrswertdefinition - Einrichtung und Aufgaben der Gutachterausschüsse - Kaufpreissammlung - Ermittlung und Veröffentlichung der für die WE erforderlichen Daten - VO-Ermächtigungen für Bund + Länder Neu: - flächendeckende zonale Bodenrichtwerte - Bundeskompetenz für BRW-VO

7 5. Immobilienwertermittlungsverordnung 7 Stand: Vorgänger: Wertermittlungsverordnung (WertV) 1961, 1972, 1990 Gilt für: amtliche Verkehrswertermittlung Wichtig: - Regelung der 3 Hauptverfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwert) - kein abschließender Katalog! Neu: - einheitliche Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (bog) - lineare Altersabschreibung beim SW - Grundsätze für Bodenrichtwerte

8 6. Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Stand: Vorgänger: Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Gilt für: Wichtig: 1955, 1966, 1973, 1976, 1991, 2002 Verkehrswertermittlung des Bundes Verkehrswertermittlung der Länder und GA, soweit verbindlich eingeführt - Detailregelung der Hauptverfahren (Ertrags-, Sachwert) - Detailregelungen zu Spezialfällen (Erbbaurechte usw.) - teilweise abgelöst durch SW-RL, VW-RL, da zeitnahe Komplettüberarbeitung nicht leistbar 8

9 7. Bodenrichtwert-Richtlinie (BRW-RL) 9 Stand: Vorgänger: Musterrichtlinie über Bodenrichtwerte 1991 Gilt für: Bodenrichtwertermittlung der GA, soweit verbindlich eingeführt Neu: - Grundsätze zur Zonenbildung (keine räumlich getrennte Teilflächen) - einheitliche Darstellung / Verschlüsselung - abschließender Katalog von Nutzungsarten - definierte Datenschnittstelle (VBORIS)

10 7. Bodenrichtwert-Richtlinie (BRW-RL) 10 PL BH EFH MFH LAD GH

11 7. Bodenrichtwert-Richtlinie (BRW-RL) 11 Kritikpunkte: - Flächendeckung auch für Gemeinbedarf (bereits im BauGB festgelegt) - keine BRW mit Bestand mehr (z.b. Wald) (entspringt Forderung d. Finanzverw.) - mangelnde Umsetzung durch GA (bundesweite einheitliche Umsetzung noch nicht erreicht)

12 7. Bodenrichtwert-Richtlinie (BRW-RL) 12 BORIS.HH die interaktive Bodenrichtwertkarte von Hamburg BORIS.HH steht für: BO Boden- R Richtwert- I Informations- S System HH Hamburg

13 8. Sachwert-Richtlinie (SW-RL) 13 Stand: Vorgänger: WertR 2006, Nr. 3.6 Gilt für: Verkehrswertermittlung des Bundes Verkehrswertermittlung der Länder und GA, soweit verbindlich eingeführt Neu: - Anpassung an ImmoWertV 2010 (Altersabschreibung, bog) - Definition Vorläufiger Sachwert - Normalherstellungskosten 2010 (bezogen auf BGF, nicht regionalisiert) - Restnutzungsdauer in Abhängigkeit vom Modernisierungsgrad

14 8. Sachwert-Richtlinie (SW-RL) 14 Kritikpunkte: - gerechnete NHK (zur Vermeidung unplausibler Sprünge) - fehlende Berücksichtigung von Spitzböden i. d. BGF (i.d.r. nicht ausgebaut und ohne gr. Werteinfluss) - nicht genügend differenziert (z.b. Drempelhöhe) (bei der Kaufpreisauswertung nicht leistbar) - zu kompliziert (für Sachverständigen mit IT-Unterstützung) Problem: Modellkonformität des Sachwertfaktors bei Anwendung durch den Sachverständigen und im Rahmen der steuerlichen Bewertung

15 9. Vergleichswert-Richtlinie (VW-RL) 15 Stand: Vorgänger: WertR 2006, Nr. 2.3 (Bodenwert) und 3.4 Gilt für: Verkehrswertermittlung des Bundes Verkehrswertermittlung der Länder und GA, soweit verbindlich eingeführt Neu: - Definition Kaufpreis - Vergleichspreis - Verwendung geeigneter Vergleichsfaktoren Schwierigkeit: abstrakte Vorschriften für vielfältige Verfahren (multiple Regression usw.)

16 10. Ertragswert-Richtlinie (EW-RL) 16 Stand: Entwurf in der öff. Diskussion Vorgänger: WertR 2006, Nr. Gilt für: Verkehrswertermittlung des Bundes Verkehrswertermittlung der Länder und GA, soweit verbindlich eingeführt Schwierigkeit: gleiche Restnutzungsdauer wie SW-RL, Modernisierungsgrad Möglichkeit zur Abgabe von Stellungnahmen bis an das Bundesministerium, siehe Internetseite

17 Richtlinien in der Immobilienwertermittlung 17 Informationen im Internet:

18 Richtlinien in der Immobilienwertermittlung 18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Haben Sie Fragen?

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