NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

Transkript

1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 05/2012 Maklerrecht Auf Wahrsagerinnen ist kein Verlass Muss künftig ein Grundstücksmakler seine Kaufinteressenten danach befragen, wie sie den vorgesehenen Kaufpreis belegen wollen und können? Sozusagen von Amts wegen? OLG Stuttgart, , Az. 3 U 135/11 Grundsätzlich ist diese Frage von der Rechtsprechung beantwortet: Nicht ohne Auftrag des Verkäufers oder nur dann, wenn es beim Makler Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Interessent gar nicht in der Lage ist, den Kaufpreis letztlich aufzubringen. Aber sagen diese Kunden immer die Wahrheit? Letztlich nützt auch eine Befragung nach dem finanziellen Leistungsvermögen nichts, wenn sich nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages herausstellt, dass der Interessent dem Verkäufer nicht oder nicht ganz die Wahrheit gesagt hat und seine diesbezüglichen Zusicherungen falsch waren und zum Rücktritt oder zur Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung führen. Dies erlebte jetzt ein Makler aus Ulm, der vom Oberlandesgericht Stuttgart (Az. 3 U 135/11) zur Rückzahlung der an sich verdienten Provision von ca ,00 verurteilt wurde. Er und auch der Verkäufer hatten der finanziellen Leistungsfähigkeit des Maklerkunden vertraut, der sich für ca. 1,9 Mio. ein großes Einfamilienhaus mit Grundstück zugelegt hatte. Großzügig hatte der Käufer im Kaufvertrag darauf verzichtet, einer Grundschuldbestellung am Vertragsobjekt zur Sicherung eines zur Kaufpreisfinanzierung erforderlichen Darlehens vorzusehen. Eigengeld musste demnach eigentlich vorhanden sein. Denkste! Im Prozess stellte sich heraus: Normale finanzielle Verhältnisse in einer 3-Zimmer-Wohnung, kein nennenswertes Vermögen, noch Einkünfte, die die Finanzierung des Kaufpreises auch nur annähernd ermöglicht hätten, aber die Behauptung, eine Finanzierung nicht zu benötigen, da die entsprechenden finanziellen Mittel zur Verfügung stehen. Diese bestanden allerdings nur in der einzigen Chance, in einem von einer Wahrsagerin vorausgesagten Lottogewinns in Millionenhöhe. Wider Erwarten floss dieses Geld aber nicht. Ein Ausfallrisiko von 100 % befand das OLG Stuttgart. Der Käufer sei deshalb verpflichtet gewesen, den Verkäufer darüber aufzuklären: Wer eine künftige Verbindlichkeit hier eine Kaufpreiszahlung von fast

2 2 Mio. - eingeht, müsse bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten, insbesondere eine drohende Zahlungsunfähigkeit, offenbaren. Der erhoffte und von einer Wahrsagerin versprochene Lottogewinn setzte immerhin voraus sechs Richtige mit Superzahl, was, so die Stuttgarter Richter, äußerst unwahrscheinlich sei. Vielmehr betrage die Gewinnerwartung lediglich 0, %, bei einer mittleren Gewinnerwartung von ca. 5,24 Mio., errechnete das Oberlandesgericht. War mithin der Verkäufer zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt, war damit auch die Provision futsch, der Makler verlor seinen Prozess gegen den Verkäufer, der die Provision versprochen hatte. Von einem Schadensersatzprozess gegen die Wahrsagerin wurde von Fachjuristen abgeraten. Der Ratschlag von Jerry Lewis, dass es heute leicht ist, Millionär zu werden, wenn man Millionär ist, wurde vom Käufer wohl nicht ernst genommen.

3 Wohnungseigentumsrecht Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind daher die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich, auch ohne dass es einer gesonderten Vereinbarung oder eines Beschlusses über die Geltung der Heizkostenverordnung bedarf. BGH, Urteil vom , V ZR 251/10 Sachverhalt: Die Kläger fechten die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Gesamtund Einzelabrechnungen für die Heiz- und Warmwasserkosten an. Die Kläger wenden ein, dass in die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern nur die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten Abschlagszahlungen eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt worden sind. Sie sind der Auffassung, dass nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung nur der auf die Wohnungseigentümer entfallende tatsächliche Verbrauch für das Abrechnungsjahr zugrunde gelegt werden darf. Entscheidung: Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Urteil wurde mit der Revision nur teilweise bestätigt. Der BGH hält nur die Einzelabrechnung für unwirksam. Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft habe gemäß 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen, in der die gesamten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben auszuweisen seien. Die Abrechnung solle den Wohnungseigentümern aufzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahmen die WEG im Abrechnungszeitraum wirklich hatte. Deshalb dürften in ihr nur die tatsächlich erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben gebucht werden. Demgegenüber schreibe die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vor, dem die Ermittlung dieser Kosten nach dem oben beschriebenen Abflussprinzip gerade nicht gerecht würde. Den Anforderungen der Heizkostenverordnung werde allerdings Genüge getan, wenn zwar nicht in der Gesamtabrechnung, aber in den Einzelabrechnungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen werde. Die damit verbundene Abweichung zwischen Einzelabrechnung und Gesamtabrechnung sei dabei hinzunehmen, solange der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit die enthaltene Abweichung verständlich erläutere. Die Darstellung der Einnahmen und Ausgaben nach dem Abflussprinzip in der Gesamtabrechnung allein stelle keinen Verstoß gegen die Bestimmungen in der Heizkostenverordnung dar. Die nicht bestehende Deckungsgleichheit zwischen Einzel-

4 und Gesamtabrechnung sei in deren unterschiedlichen Zielrichtungen begründet. Die Gesamtabrechnung diene der Kontrolle des Verwalters, die Einzelabrechnungen dagegen der Kostenverteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Die Verpflichtung zur Abrechnung nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung ergäbe sich im Übrigen unmittelbar aus 3 S. 1 HeizKV, ohne dass es dafür einer gesonderten Beschlussfassung oder Vereinbarung durch die Wohnungseigentümer bedürfe. Empfehlungen für die Praxis: Der BGH verweist auf besondere Erläuterungspflichten des Verwalters, um die Abrechnungen verständlich und nachvollziehbar zu machen. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung zu erfolgen hat, wird nicht entschieden. Bei Abweichung zwischen der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnung sollte der WEG-Verwalter ein besonderes Augenmerk auf diese Erläuterungspflichten werfen, um Haftungsfälle zu vermeiden.

5 Wohnraummietrecht Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Mietsicherheit kann auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch geltend gemacht werden, wenn das Sicherungsbedürfnis fortbesteht. BGH, Beschluss vom , VIII ZR 65/11 Sachverhalt: Die Parteien haben in dem Wohnungsmietvertrag eine Barkaution vereinbart. Der Mieter hat stattdessen eine bis Februar 2009 befristete Bankbürgschaft gestellt, die von dem Vermieter angenommen wird. Zum Ende des Mietverhältnisses streiten sich die Parteien über Mietrückstände für den Zeitraum März bis Oktober 2009 und über Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache. Der Vermieter verklagt den Mieter auf Zahlung der Barkaution. Das Berufungsgericht gibt der Klage statt, lässt aber die Revision zu der Frage zu, ob der Vermieter von Wohnraum die Kaution auch noch nach Vertragsende verlangen kann. Begründung: Der BGH lässt die Revision nicht zu. In dem entsprechenden Hinweisbeschluss stellt der BGH klar, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch geltend gemacht werden könne, wenn beim Vermieter ein entsprechendes Sicherungsbedürfnis fortbesteht. Dies sei bereits höchstrichterlich für das Gewerbemietrecht entschieden. Wegen der identischen Interessenlage gelte dies auch für Wohnraummietverhältnisse. Der Vermieter könne auch nicht darauf verwiesen werden, die in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht oft umstrittenen Ansprüche zunächst selbst geltend zu machen, aus denen sich sein fortbestehendes Sicherungsbedürfnis ergebe. Praxishinweis: Im Gegensatz zu einer Klage des Vermieters wegen Schadensersatzansprüchen aus dem Mietverhältnis trägt der Vermieter für die Klage auf Kautionsleistung so gut wie kein Prozessrisiko. Der Klage ist insbesondere auch ohne Beweisaufnahme unter Vorlage der Kautionsvereinbarung aus dem Mietvertrag und der schlüssigen Darlegung der streitigen Forderungen aus dem Mietverhältnis in der Regel stattzugeben. Auf diese Weise behält der Vermieter daher seine erleichterte Befriedigungsmöglichkeit im Wege der Aufrechnung mit Kautionsrückzahlungsansprüchen.

6 Architektenrecht Die Beauftragung eines Architekten zur Planung von Instandsetzungsmaßnahmen größeren Ausmaßes durch den WEG-Verwalter ohne Ermächtigung ist unwirksam. KG vom , Az. 21 U 133/09; BGH, Beschluss vom , VII ZR 206/10 Sachverhalt Mit Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom beschloss die klägerische WEG eine Sonderumlage in erheblicher Höhe zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen an dem Gemeinschaftseigentum. In der Aufstellung der Kosten für die Maßnahmen war ein Architektenhonorar enthalten. Die WEG beschloss jedoch nicht, dass der WEG-Verwalter ermächtigt werden sollte, einen Auftrag zur Erbringung von Architektenleistungen zu erteilen. Gleichwohl beauftragte der WEG-Verwalter namens der Gemeinschaft eine Architektengesellschaft mit der Erbringung von Planungsleistungen und beglich die daraufhin gestellten Rechnungen. Versuche, die Beauftragung der Architektengesellschaft im Nachhinein wirksam genehmigen zu lassen, scheiterten. Die WEG nahm die Architektengesellschaft daraufhin auf Rückzahlung der Vergütung aus ungerechtfertigter Bereicherung in Anspruch. Entscheidung: Die WEG hat mit ihrem Rückzahlungsbegehren Erfolg. Der Verwalter habe an die beklagte Gesellschaft ohne Rechtsgrundlage geleistet. Eine Vollmacht des Verwalters zur Beauftragung der Beklagten ergebe sich weder aus dem Gesetz noch aus dem Sonderumlagenbeschluss, da die Auflistung von Architektenleistungen in einer Kostenaufstellung nicht für eine Bevollmächtigung durch die WEG ausreichend sei. Da es sich insofern um eine aufgedrängte Bereicherung handle, könne die Architektengesellschaft sich auch nicht darauf berufen, die WEG sei um ihre Leistungen ungerechtfertigt bereichert. Da die Maßnahmen nicht zur Ausführung gelangten, habe die WEG mit den Planungsleistungen nichts anfangen können. Die Architektengesellschaft könne dem Anspruch der WEG auch nicht entgegenhalten, es habe eine Duldungs- oder Anscheinsvollmacht des WEG-Verwalters bestanden. Zum Einen habe der Verwalter bei der Beauftragung keine entsprechende Vollmacht oder Ermächtigung vorgelegt. Zum Anderen habe besonders einer der Gesellschafter der Beklagten, dem in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer die einschlägigen Beschlüsse bekannt gewesen seien, nicht auf die wirksame Bevollmächtigung vertrauen dürfen.

7 Praxishinweis: Sowohl für Architekten als auch für WEG-Verwalter ist Vorsicht bei Abschluss von Architektenverträgen geboten. Der Architekt muss die zugrundeliegende Ermächtigung des Verwalters genau prüfen; der WEG-Verwalter läuft Gefahr, sich in erheblicher Höhe haftbar zu machen, wenn er Bau oder Architektenleistungen ohne entsprechende Beschlusslage beauftragt.