BAURECHTaktuell 04/13

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1 BAURECHTaktuell 04/13 Sehr geehrte Damen und Herren, in der letzten Ausgabe dieses Jahres haben wir unter anderem die Schwarzarbeit- Entscheidung des Baurechtssenats des Bundesgerichtshofes von Anfang August aufgegriffen. Nehmen Sie die dortigen Ausführungen ernst eine Ohne-Rechnung-Abrede kann weit reichende Folgen haben. Im denkbar schlechtesten Fall kann es sogar dazu kommen, dass der Unternehmer für geleistete Arbeit überhaupt keine Vergütung erhält. Architekten und Ingenieuren möchten wir vor allem die Darstellungen zur Sicherheit nach 648a BGB ans Herz legen. Machen Sie von dieser Möglichkeit, die Ihnen das Gesetz und die Rechtsprechung einräumen, frühzeitig Gebrauch! Es ist im Gegensatz zu immer wieder geäußerten Behauptungen nichts Ehrenrühriges daran, vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehene Sicherungsmechanismen auch auszunutzen und seine eigenen Interessen damit zu schützen. Wessen Vertragspartner das nicht versteht, hat die Gewissheit, dass er mit dem Sicherungsverlangen genau das Richtige getan hat! Markus Kiefer Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht BAURECHTaktuell 04/13 Seite 1/6

2 A. Informationen für Bauunternehmen, Handwerker und Bauträger I. Auftraggeber kann verpflichtet sein, sich an Mangelbeseitigungskosten zu beteiligen Wenn Baupläne Fehler haben, und nach diesen fehlerhaften Plänen gebaut wird, dann sind Baumängel als Folge praktisch unvermeidlich. Verursacht ein solcher, unentdeckter Planungsfehler Mängel am Bau, so haften in der Regel Baufirma und Planer dafür gemeinsam. Juristen sprechen dann von einer sogenannten Gesamtschuld, Bauunternehmer und Planer sind Gesamtschuldner: Der Bauunternehmer muss den Mangel beseitigen. Der Planer kann in der Regel seinen Fehler rückwirkend nicht mehr korrigieren weil er sich bereits im Bau verwirklicht hat - und wird stattdessen zum Schadensersatz herangezogen. Damit die Mangelbeseitigung nicht nur zu Lasten eines der beiden geht, gibt es einen Ausgleichsanspruch der Gesamtschuldner untereinander. Der Bauunternehmer beziehungsweise Handwerker hat grundsätzlich einen Anspruch gegen den Architekten und kann von diesem die Erstattung eines dem jeweiligen Verursachungsanteil entsprechenden Teils der Mangelbeseitigungskosten verlangen. Außerdem kann der Bauunternehmer im beschriebenen Sonderfall, wenn der Baumangel auf einen Planungsfehler zurückgeht, den anteiligen Erstattungsanspruch sogar gegenüber dem Bauherrn geltend machen. Da der planende Architekt in den meisten Fällen als Erfüllungsgehilfe des Bauherrn gilt und der Bauherr sich deshalb die Planungsfehler des Architekten wie eigene Fehler zuordnen lassen muss, trifft den Bauherrn nämlich ein Mitverschulden am Planungsfehler. Das bedeutet für Handwerker und Baufirmen: Sie können zusätzlich zu etwaigen Sowieso-Kosten vom Bauherrn auch einen Betrag für die übrigen Mangelbeseitigungskosten verlangen. Und: Sie können außerdem vor der Nacherfüllung auch diesbezügliche Sicherheit verlangen. Davon sollten sie im eigenen Interesse Gebrauch machen. II. Drohende Verjährung von Vergütungsansprüchen zum Jahresende Auch in diesem Jahr möchten wir darauf hinweisen: Wer seine Vergütungsansprüche nicht rechtzeitig durchsetzt, der geht leer aus. Bei den sogenannten Vergütungsansprüchen handelt es sich um Werklohnforderungen von Bauunternehmen und Honorarforderungen von Fachingenieuren oder Architekten. Vergütungsansprüche verjähren grundsätzlich nach drei Jahren zum Jahresende. Der Zeitpunkt, ab dem diese Dreijahresfrist läuft, ist unterschiedlich. Auf der sicheren Seite steht der Unternehmer, BAURECHTaktuell 04/13 Seite 2/6

3 wenn er für die Berechnung der Verjährung von der Bauabnahme beziehungsweise dem Zeitpunkt ausgeht, in dem die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde. Wer diese Frist nicht genau beachtet, der läuft Gefahr, seine Ansprüche zu verlieren. Das passiert im hektischen Alltag schnell. Und Achtung: Es reicht nicht, nur eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht. Wenn die Verjährung droht, dann müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Das kann ab Forderungen von Euro und mehr nur der Anwalt veranlassen. Wir erledigen das gerne für Sie, auch wenn die Angelegenheit zwischen den Jahren wegen drohendem Verjährungseintritt plötzlich ganz besonders eilig zu erledigen ist. III. Schwarzarbeit lohnt sich weder für Auftraggeber noch für Firmen Schwarzarbeit ist verboten, das weiß jeder. Trotzdem kommt es immer wieder zu Umgehungen dieses Gesetzes. Geht dann beim Auftrag etwas schief, werden gleichwohl die Gerichte bemüht. Viel Aufmerksamkeit hat Anfang August die jüngste Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Schwarzarbeit erregt (Urteil vom , Az.: VII ZR 6/13). Dabei stellten die Richter grundsätzlich fest: Da der Vertrag bei einer Ohne- Rechnung-Abrede an sich nichtig sei, könne es auch keine vertraglichen Mängelrechte geben. Der BGH erachtet das Ergebnis als gerecht, weil nicht nur ein beklagter Auftragnehmer gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) verstößt, sondern häufig gleichzeitig auch der klagende Auftraggeber. Aber auch der Unternehmer, der schwarz arbeitet, geht leer aus. Weil der Vertrag bei einer Ohne-Rechnung-Abrede nichtig ist, kann er folglich auch keine Vergütung verlangen. Das OLG Schleswig entschied am (Az.: 1 U 24/13) zudem, dass der Unternehmer auch keinen Wertersatz vom Bauherrn verlangen kann, selbst wenn dieser die Handwerks- oder Bauleistung dadurch gratis erhält. Ein vermeintlich gutes Geschäft kann also zu einem schlechten werden. Hinzu kommt: Unabhängig von moralischen Bedenken machen sich Unternehmer, die sich auf Schwarzarbeit einlassen, strafbar gemäß 370 Abgabenordnung (AO), wenn sie den Finanzbehörden bei den Einkommen- oder Körperschaftsteuererklärungen unrichtige oder unvollständige Angaben machen. Sie riskieren Geldstrafen und bis zu fünf Jahre Gefängnis. Gemäß 378 AO drohen bei Schwarzarbeit außerdem Bußgelder in Höhe bis zu Euro. BAURECHTaktuell 04/13 Seite 3/6

4 Wer ertappt wird und versucht, sich herauszureden, die Rechnung sei doch nur noch nicht gestellt, der beißt häufig auf Granit: Rechnungen bei Bauleistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück müssen nämlich (gemäß 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG) spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung ausgestellt werden. Auch hier sieht das Umsatzsteuergesetz ( 26 UStG) bei Verstößen Bußgelder bis zu Euro vor. Für die Rechnung hat der Gesetzgeber unmissverständliche Vorgaben formuliert: Die Rechnung muss den vollständigen Namen und die komplette Anschrift sowohl des Bauunternehmens als auch des Bauherrn tragen. In der Rechnung muss die Steuernummer oder die vom Bundesamt für Finanzen erteilte Umsatzsteueridentifikationsnummer des Rechnungsstellers aufgeführt sein. Das Datum darf nicht fehlen. Die Rechnung muss außerdem eine Rechnungsnummer haben. Art und Umfang der erbrachten Bau- oder Architektenleistung müssen eindeutig bezeichnet sein, ebenso wie der Zeitpunkt der Leistung. Und natürlich müssen auch der Umsatzsteuersatz und die entsprechende zu zahlende Summe am Ende der Rechnung ausgewiesen werden. Ans Ende jeder Rechnung gehört sodann der Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht der Rechnung. Geschäftsleute müssen ihre Rechnungen zehn Jahre lang aufheben. Dies gilt vor allem, wenn der Bauherr nicht als Privatmann baut, sondern Unternehmer ist und damit vorsteuerabzugsberechtigt. Aber auch private Bauherren, die nicht der Umsatzsteuer unterliegen, müssen ihre Rechnungen aufbewahren und zwar zwei Jahre lang. Damit will der Gesetzgeber die Schwarzarbeit eindämmen. Kann der Bauherr innerhalb dieser zwei Jahre dem Finanzamt auf Nachfrage keine Rechnung vorweisen, dann verstößt er damit auch gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz und muss mit einem Bußgeld bis zu 500 Euro rechnen. B. Informationen für Architekten und Sonderfachleute I. Ohne politischen Beschluss kein Baurecht Es gibt sie immer wieder, die Absprachen zwischen Planern und kommunalen Ansprechpartnern: Das kann so gebaut werden, das ist kein Problem, dafür setze ich mich persönlich ein. Architekten und Ingenieure sollten solche Zusagen mit Vorsicht genießen! Wenn für ein Projekt ein politischer Beschluss notwendig ist, etwa ein noch BAURECHTaktuell 04/13 Seite 4/6

5 aufzustellender Bebauungsplan oder Ausnahmen und Befreiungen, die grundsätzlich nur nach einem schriftlichen Antrag erteilt werden, dann sind mündliche Versprechungen nichts wert. Im Übrigen sind Befreiungen häufig mit hohen Verwaltungsgebühren verbunden, was auch den Auftraggebern mitgeteilt werden sollte. Architekten sollten in derartigen Situationen nicht vorpreschen und sich auf mündliche Zusagen allein verlassen, sonst planen sie vergebens und verschwenden ihre Zeit im schlimmsten Falle erstellen sie eine nicht genehmigungsfähige Planung und haften deshalb. Alle Absprachen mit der öffentlichen Hand sollten in jedem Falle schriftlich fixiert werden. Planer sollten außerdem kritisch prüfen, ob es politische Beschlüsse zum geplanten Projekt gibt. II. Auch Architekt kann Sicherheit nach 648a BGB verlangen Schon seit langem gefestigte Rechtsprechung, hat auch das LG Frankfurt/Main am nun nochmals entschieden: Auch der Architekt ist Unternehmer eines Bauwerks im Sinne des 648a BGB und kann deshalb eine Bauhandwerkersicherung von seinem Auftraggeber für nicht gezahlte Vergütung verlangen, wenn das Bauwerk begonnen wurde und Wert steigernde Maßnahmen im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit erfolgten. Ist dieses Stadium erreicht, kann der Architekt - wie ein Bauunternehmer oder Handwerker - deshalb seinem Auftraggeber einer Frist zur Stellung einer Sicherheit nach 648a BGB in Höhe der noch nicht bezahlten Vergütung setzen. Bis zur Stellung der Sicherheit muss der Architekt keine weiteren Leistungen erbringen. Allerdings gibt es Ausnahmen: Keine Sicherheit kann gefordert werden, wenn Auftraggeber die öffentliche Hand ist oder der Auftraggeber eine natürliche Person ist, die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienwohnhauses ausführen lässt.. Wir empfehlen dringend, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen, wenn wegen der Liquidität des Auftraggebers Bedenken bestehen. Nur so können Honorarausfälle vermieden werden. Gerne unterstützen wir Sie bei der Erstellung eines korrekten Sicherungsverlangens. III. Bindung an die Schlussrechnung Noch immer werden häufig Schlussrechnungen für Architekten- und Ingenieurleistungen erstellt,die die Mindestsätze der HOAI nicht berücksichtigen. Dies ist grundsätzlich BAURECHTaktuell 04/13 Seite 5/6

6 unzulässig, generell ist der Architekt/Ingenieur daher nicht an den so ermittelten Rechnungsbetrag gebunden. Er kann vielmehr im weiteren Fortgang die ehemals erstellte, zu niedrige Rechnung zurückziehen und stattdessen eine korrekte, die Mindestsätze einhaltende, neue Rechnung erstellen und diesen Rechnungsbetrag vom Auftraggeber verlangen. So wird der Architekt regelmäßig zwar nur vorgehen, wenn der Auftraggeber die erste Rechnung nicht bezahlt dann aber ist die Geltendmachung einer Mindestsatz einhaltenden Rechnung ein üblicherweise hervorragend funktionierendes Mittel, um den Auftraggeber zur Zahlung der ursprünglichen Rechnung zu bewegen. Nur ausnahmesweise kann hierauf nicht zurückgegriffen werden, nämlich dann, wenn die zusätzliche Belastung des Auftraggebers nicht mehr zumutbar ist, weil sie eine besondere Härte bedeuten würde. Diese Voraussetzung ist aber tatsächlich nur selten gegeben. So hat das OLG Stuttgart zum Beispiel entschieden, dass allein ein Zeitabstand von 20 Monaten zwischen der ersten zurückgezogenen und der zweiten sodann gestellten Schlussrechnung nicht zu einer Bindungswirkung an die erste Schlussrechnung führt (OLG Stuttgart, 10 U 87/11). BAURECHTaktuell 04/13 Seite 6/6

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