Private Banking. Immobilien-Newsletter
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- Michaela Hofmann
- vor 8 Jahren
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1 Private Banking Immobilien-Newsletter Mai 2015
2 Immobiliensituation 2014/2015 Deutschland und Heidelberg im Vergleich Teil I Situation in Deutschland: Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien blieb auch 2014 sehr stark. Dies gilt sowohl für private Käufer für den Eigenbedarf oder zur Kapitalanlage als auch für institutionelle Anleger, die verstärkt in große Wohnungsportfolios investieren. Die nationalen Wohnimmobilienindizes sind von ihren Tiefpunkten in den letzten fünf Jahren um rd. 20% gestiegen. Die BulwienGesa Daten* zeigen für Deutschland einen Anstieg von sogar rd. 30%. Gemäß der Bundesbankmethodik (BulwienGesa Index) verteuerten sich die Hauspreise im Jahr 2014 im Durchschnitt um 5,4%. Damit liegt die Preissteigerungsrate zwar unter den beiden Vorjahren, aber inflationsbereinigt ist keine abflauende Preisdynamik festzustellen. Quelle: Studie der Universität Regensburg Situation in der Region: In der Region Heidelberg hält der Nachfrage-Boom weiterhin an. Die Rahmenbedingungen sind auch 2015 sehr gut. Das Vertrauen in die Finanzmärkte ist noch nicht wieder hergestellt, viele Anleger bevorzugen daher Sachwerte. Außerdem wechseln immer mehr Mieter in Wohneigentum bedingt durch hohe Mieten bei gleichzeitig niedrigen Finanzierungszinsen. Für die Stadt Heidelberg bedeutet dies eine Verschärfung der ohnehin schon angespannten Nachfragesituation, es fehlen Häuser und Wohnungen. Von den großen Neubaugebieten der Region ist kaum Entspannung zu erwarten, nahezu alle Bauplätze sind ausverkauft. Bei den Eigentumswohnungen sorgt der neue Heidelberger Stadtteil Bahnstadt zumindest für eine Teilentspannung. Auf 116 ha wird Wohnraum für ca neue Bewohner geschaffen. Auch auf den Konversionsflächen werden neue Wohnungen entstehen. Der dazugehörige Newsletter ist auf Anfrage erhältlich. Quellen: *Studie der Universität Regensburg, Research S-Immobilien Heidelberg
3 Immobiliensituation 2014/2015 Teil II Interessant ist, dass die Preise für Häuser ähnlich stark stiegen wie die Preise für Eigentumswohnungen, während in den Vorjahren die Wohnungspreise deutlich höhere Steigerungsraten aufwiesen als die Häuserpreise. Das hat zur Konsequenz, dass aufgrund des geringen Angebots an Neubauwohnungen in Großstädten (A-Städte), Wohnungen in B/C-Städten gewählt werden. Quelle: Studie der Universität Regensburg In Heidelberg war die Entwicklung der Kaufpreise 2014 mit +3% im Neubaubereich deutlich moderater als in anderen vergleichbaren Universitätsstädten. In den attraktiven Mittelzentren Schwetzingen und Wiesloch haben die Preise für Neubauwohnungen in guten Lagen die 3000 Euro-Marke inzwischen deutlich überschritten. Grund hierfür ist das geringe Angebot bei vergleichbaren Baupreisen wie in Heidelberg. Bei den Bestandsimmobilien sind die Preise besonders in Heidelberg aufgrund des tendenziell sinkenden Angebots mit +4% etwas stärker gestiegen. Der Preisanstieg hat sich allerdings im zweiten Halbjahr verlangsamt, eine bundesweite Entwicklung, die von Analysten (DIW, Emprica) bestätigt wird. Preisentwicklung der Immobilien in Heidelberg Quelle: S-Immobilien Heidelberg Quellen: Studie der Universität Regensburg, Research S-Immobilien Heidelberg
4 Droht eine Immobilienblase? Ein klares Nein, denn die realen Immobilienpreise waren in Deutschland 1994/1995 bis 2005 kräftig gesunken (Ø 30% in 93 Städten), dagegen sind die Mieten gestiegen. Seit 2009 gab es einen Preisanstieg bei den Verkaufspreisen. Die heutigen Preise sind allerdings im internationalen Vergleich eher moderat. Auch das Preis-Einkommensverhältnis, welches gerade erst wieder das Niveau von 2000 erreicht hat, ist im internationalen Vergleich niedrig und lässt nicht auf eine Immobilienblase schließen. Preisanstiege sind nicht spekulativ, sondern Nachfrage getrieben und gedeckt. In Heidelberg ist eine Immobilienblase unwahrscheinlich, da die Preissteigerung bei Verkauf/Neubau niedriger ist als die Mietpreissteigerung Wiederverkauf bringt im Allgemeinen mehr. Das Baufinanzierungsvolumen hat nicht zugenommen und die Finanzierungen sind in der Regel solide mit hohem Eigenkapitalanteil. Gegen eine Immobilienblase sprechen auch die lange Zinsbindung sowie keine Auffälligkeiten bei der Kreditvergabe. Quelle: Studie der Universität Regensburg Quelle: Research S-Immobilien Heidelberg
5 Prognose 2015 Deutschland / Heidelberg im Vergleich Die Wohnungspreise in Deutschland stiegen auch 2014 im Durchschnitt spürbar stärker als im langjährigen Mittel. Diese Durchschnittsbetrachtung verdeckt eine ganze Reihe bemerkenswerter regionaler Entwicklungen. So sind die regionalen Unterschiede weiterhin ausgeprägt. In den ersten Jahren der Marktbelebung seit 2009 standen vor allem A-Städte, und dort vor allem die Bestlagen, im Mittelpunkt der Käufergunst. Dort stiegen die Preise spürbar schneller als in den B- Städten drehte sich das Bild. Mit gut 5% legten die Wohnungspreise zwar auch in den A-Städten kräftig zu, doch der Zuwachs fiel erstmals geringer aus als im Durchschnitt der kleineren B-Städte. Dies wird besonders deutlich an der Rangfolge der Städte mit den höchsten Preiszuwächsen. Unter den Top-20 befindet sich keine einzige A-Stadt mehr. München ist die erste A-Stadt auf Rangplatz 25. Es hat sich gezeigt, dass die Wohnungspreise in den letzten fünf Jahren deutlich stärker gestiegen sind als in jedem anderen Fünfjahreszeitraum der letzten 25 Jahre. Die Mieten in Neubauwohnungen legten auch 2014 zu im Durchschnitt um rd. 3% in den deutschen Städten. Insgesamt sind also die Wohnungspreise in den letzten Jahren schneller gestiegen als die Mieten im Durchschnitt jeweils um 2 Prozentpunkte in den letzten fünf Jahren. Dies ist durchaus als Warnsignal zu werten, denn dauerhaftes Abweichen des Wohnungspreiswachstums vom Mietwachstum ist ein Indikator für eine Fehlbewertung der Immobilie. Für die Region Heidelberg ist auch 2015 keine große Veränderung zu erwarten. Das Kaufinteresse von Anlegern und Selbstnutzern wird aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und hoher Mieten bestehen bleiben. Eine Schwierigkeit wird es sein, mehr Wohnobjekte in den Verkauf zu bringen und so dem Engpass entgegenzuwirken. Viele Anleger bevorzugen Sachwerte, die Eigentümer stellen den Verkauf zurück obwohl gerade jetzt ein guter Zeitpunkt für den Verkauf wäre. Die Metropolregion Rhein-Neckar ist eine attraktive und wirtschaftsstarke Region, dadurch wird der heimische Immobilienmarkt auf lange Sicht prosperieren. Quellen: Studie der Universität Regensburg, Research S-Immobilien Heidelberg
6 Immobilienangebote Repräsentative 5-Zimmer-Eigentumswohnung in der Heidelberger Weststadt Als seltene Kaufgelegenheit kommt in der Heidelberger Weststadt diese unvermietete 5-Zimmer- Wohnung ins Angebot. Sie befindet sich in einer charmanten Seitenstraße, in unmittelbarer Nähe zum Wilhelmsplatz und somit inmitten vieler weiterer Jugendstilhäuser. Das Haus befindet sich in einem guten Unterhaltungszustand; 2009 wurde die Fassade gestrichen, das Dach gedämmt und neu gedeckt. Diese besondere Eigentumswohnung mit ca. 150 m² Wohnfläche liegt im 1.Obergeschoss eines denkmalgeschützten 3-Familienhauses. Ein stilvoller Nordbalkon mit Steinbrüstung und Steinsäulen, sowie ein überdachter Südbalkon mit schmiedeeiserner Balkonbrüstung sind vorhanden. Die Zimmer (alle mit überdimensionaler Deckenhöhe von 3,45 m) sind einzeln von der Diele aus begehbar, aber auch über die einzelnen Wohnräume untereinander verbunden. Zu der Wohneinheit gehört ein Keller (ca. 20 m²), sowie ein beheizbares Mansardenzimmer (ca. 12 m²) und ein Speicherraum (ca. 45 m²). Der Garten steht zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung. -Wohnfläche: ca. 150 m² -Baujahr Heizung: Fernheizung, Bedarfsausweis, 174,6 kwh/m² a Kaufpreis: ,-- zzgl. 3,57% Käuferprovision inkl. MwSt.
7 Immobilienangebote 2,5-Zimmer-Eigentumswohnung in der Altstadt von Heidelberg, Nähe Heiliggeistkirche Diese ansprechende 2,5 Zimmer-Wohnung liegt im 3. Obergeschoss eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes, das 1735 erbaut und 2000 komplett saniert wurde. Sie haben einen Aufzug, der Sie sowohl ins 3. Obergeschoss als auch in den Keller bringt. Sie betreten die Wohnung und kommen über eine kleine Diele in eine Wohnküche mit großen Fensterelementen und 2 Ausgängen zum Laubengang (zu dem nur Sie Zutritt haben) und zu der Dachterrasse, die einen wunderschönen Blick nach Neuenheim/Philosophenweg gewährt. Die beiden anderen Zimmer zeigen auf die Steingasse heraus. Von hier aus können Sie u.a. teilweise die Heiliggeistkirche sehen. Die Wohnung ist mit Holzdielenboden versehen, das gepflegte Bad hat eine größere Dusche mit Glaswand, 2 Waschbecken, WC und Bidet und ist in weiß gehalten. Die Holz-Einbauküche ist im Preis enthalten. Die Wohnung steht leer und kann sofort bezogen werden. - Wohnfläche: ca. 85 m² - Baujahr: Heizung: Fernwärme, Gemäß 16 Abs. 5, Satz 2 ist EnEV auf Kulturdenkmale nicht anzuwenden - Dachterrasse - Aufzug Kaufpreis: ,-- zzgl. 3,57% Käuferprovision inkl. MwSt.
8 Immobilienangebote Ideal für Kapitalanleger und Investoren! 3-Familienhaus mit weiterem Bebauungspotential! Das hier angebotene 3-Familienhaus befindet sich in einer ruhigen Wohnstraße in guter Lage von Wiesloch. Es wurde in den Jahren 1961 / 1962 in Massivbauweise, voll unterkellert, erbaut und ist in einem gepflegten Zustand. Zum Haus gehört eine geräumige Garage sowie ein großer Garten im hinteren Bereich des Grundstücks. Es sind laufend Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen getroffen worden. So sind in der Obergeschosswohnung im letzten Jahr komplett neue Parkettböden in den Schlaf- und Wohnzimmern verlegt worden. Die Wasser- und Elektroleitungen wurden ca runderneuert. Ebenso wurde eine Regenwassernutzungsanlage installiert. Der Garten ist als gemeinschaftlicher Hausgarten mit Gartenteich und offenem, überdachtem Freisitz gestaltet. Nach Auskunft bietet das Grundstück auf Grund der Größe und des Zuschnitts weiteres Bebauungspotential. Hier könnte weitere, sehr interessante Wohnfläche in schöner und attraktiver Lage entstehen. Das Haus liegt in einer ruhigen Wohnstraße ohne Durchgangsverkehr. - 2x 2,5-Zimmer-Wohnung sowie 1x 3-Zimmer-Wohnung Gesamtwohnfläche: ca. 209 m² - Grundstück 729 m² - Baujahr: 1961/ Heizung: Ölzentralheizung, Bedarfsausweis, 190,8 kwh/m² a - 2 Einheiten vermietet, 1 Einheit frei Kaufpreis: ,-- zzgl. 3,57% Käuferprovision inkl. MwSt.
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