Marktbericht Deutschland 2011

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1 arktbericht eutschland 211 In ooperation mit

2 Inhalt Politisches und wirtschaftliches Umfeld EITE 4 üromarkt EITE 6 Einzelhandelsmarkt EITE 8 Hotelmarkt EITE 1 ogistikmarkt EITE 12 Wohnungsmarkt EITE 14 Investmentmarkt EITE 16

3 ieser arktbericht ist von den Experten des ereiches Real Estate Appraisal & Con sul ting (RAC) der Eurohypo AG unter itwirkung der lokal agierenden operativen Einheiten erstellt worden. ie asis des erichtes bilden zentral ausgewertete aten aus Wertgutachten und öffentlich zugänglichen Informa tionen. as Team RAC Research hat hierbei federführend die Aussagen dieser Quellen zusammengeführt, ausgewertet und die Ergebnisse der Analyse im arktbericht dargestellt. en Geschäftsbereichen und dem ereich Risiko ma nagement der Eurohypo AG bietet er Unterstützung bei reditent schei dungen und geschäftsstrategischen Überlegungen. em eser gibt er einen generellen Überblick über die ituation der üro-, Einzelhandels-, Hotel-, ogistik-, Invest ment- und Wohnungs märkte in eutschland. er okus liegt auf den acht deutschen tandorten: erlin (), üsseldorf (), rankfurt (), Hamburg (), öln (), eipzig (), ünchen () und tuttgart (). Redaktionsschluss:

4 Politisches und wirtschaftliches Umfeld 4 eutsche Wirtschaft auf solidem Wachstumskurs ie deutsche Wirtschaft befindet sich auf einem soliden Wachstumskurs. er massive Rückgang der wirtschaftlichen Aktivität infolge der inanz- und Wirtschaftskrise wurde vollständig wettgemacht. Im ersten Quartal 211 wurde das IP-Vorkrisenniveau bereits wieder erreicht. ie deutsche Wirtschaft wächst somit deutlich stärker als der übrige Euroraum. Einige andere änder befinden sich sogar noch in der Rezession bzw. sind abhängig von den inanzhilfen von EU und IW. as derzeit starke europäische onjunkturgefälle wird noch längere Zeit estand haben. Entsprechend erhält die deutsche Wirtschaft auch weiterhin Rückenwind durch die Geldpolitik der EZ. An der Tatsache eines für eutschland zu niedrig bemessenen eitzinsniveaus wird sich mittelfristig nichts ändern, da die EZ bei ihrer Zinspolitik auch zukünftig Rücksicht auf die ituation der Euro-Peripherieländer nehmen wird. it der tendenziell zu expansiven Geldpolitik geht allerdings ein gestiegenes Inflationsrisiko einher. Nichtsdestotrotz spricht vieles dafür, dass die deutsche Wirtschaft sich auch weiterhin positiv entwickeln wird. ür das Jahr 211 wird ein Wirtschaftswachstum von 3, erwartet. ie apazitätsauslastung der deutschen Unternehmen wird weiter steigen und die Nachfrage nach Arbeitskräften stützen. Arbeitslosenzahl zum zweiten er deutsche Arbeitsmarkt trotzte der tiefsten Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg al seit der Wiedervereinigung erstaunlich gut. ie Arbeitslosigkeit erhöhte sich angesichts der chärfe des wirtschaftli- unter der 3-io.-arke chen Einbruchs nur auf vergleichsweise moderate 8,3. ie im vergangenen Jahr bereits einsetzende elebung des Arbeitsmarktes setzte sich in den ersten onaten des Jahres 211 beschleunigt fort. Es wurden überdurchschnittlich viele sozialversicherungspflichtige eschäftigungsverhältnisse geschaffen. ast alle ranchen konnten die esetzung zusätzlicher Arbeitsplätze vermelden. ie saisonbereinigte Zahl der Arbeitslosen in eutschland ist per April 211 zum zweiten al seit der Wiedervereinigung unter die 3-io.-arke gefallen. ie Arbeitslosenquote lag im Juli bei 7. ie rühindikatoren des Arbeitsmarktes lassen für den weiteren Jahresverlauf auf eine anhaltende eschäftigungsexpansion schließen. Ein Ende des Aufschwungs am deutschen Arbeitsmarkt ist derzeit nicht in icht, obgleich seit dem 1. ai die Arbeitnehmerfreizügigkeit bzgl. der EU-eitrittsstaaten nicht mehr beschränkt ist und somit ein zusätzliches Reservoir zur eckung des Arbeitskräftebedarfs hinzugekommen ist. Privater onsum profitiert vom Aufschwung ie ausgesprochen gute Verfassung des Arbeitsmarktes fördert die Neigung der privaten Haushalte zu konsumieren. ie sinkende Arbeitslosigkeit und wieder steigende öhne geben den onsumenten finanziellen pielraum, ihre Ausgaben stärker steigen zu lassen. ie moderate Aufwärtsbewegung des privaten Verbrauchs gewinnt im laufenden Jahr an ahrt. Eine steigende Inflation hat für sich genommen zwar einen dämpfenden Effekt auf die aufkraft, die Einkommenssituation der Haushalte durch steigende Erwerbs tätigkeit wirkt sich jedoch vergleichsweise stärker aus. Wirtschaftliches Umfeld ie deutsche Wirtschaft wird wohl auch in den kommenden Jahren stärker wachsen als belebt internationales der urchschnitt des Euroraums, wenngleich das Wachstumstempo nachlassen wird. Interesse an den deutschen ie gesamtwirtschaftliche Erholung wird sich sukzessive an den Immobilienmärkten Immobilienmärkten niederschlagen. er deutsche Immobilienmarkt erfreut sich wieder großer internationaler Aufmerksamkeit und geht im internationalen ontext gestärkt aus der rise hervor. Gründe sind neben dem starken deutschen Wirtschaftsaufschwung insbesondere die Neubewertung von Rendite/Risiko-Relationen durch die arktteilnehmer. Wurde zu Zeiten, als Ertragspotenziale im Vordergrund von Investitionsentscheidungen standen, die im internationalen ontext vergleichsweise stabile Wertentwicklung deutscher Immobilien als anko interpretiert, so hat sich das mit dem veränderten Risikobewusstsein relativiert. Gefahren für die hiesigen Immobilienmärkte drohen jedoch weiterhin von einer Ausweitung der taatsschuldenkrise in den peripheren europäischen Euro-ändern sowie der fortbestehenden Verunsicherung an den inanzmärkten.

5 IP Jährliches Wachstum (real) Arbeitslosenquote Quelle: atastream Quelle: atastream Ifo-Geschäftsklima Inflation Index 12 Jul 11 Jul 1 Jul 9 Jul 8 Jul 7 Q2 11 Q2 1 Q2 9 Q2 8 Q2 7 Q2 6 Jul Quellen: atastream, Ifo Quelle: atastream A X Prognosen Jul 11 Jul 9 Jul 7 Jul 5 Jul 11 Jul 9 Jul 7 Jul 5 Jul 3 Jul Index 9. Jährliche Änderung IP 3,6 3, 2, Privater onsum,5 1,4 1,7 Inflation 1,1 2,4 2,1 7,7 7,1 6,6 Absolut 3. Arbeitslosenquote Quelle: atastream Jul 11 Jul 9 Jul 7 Jul 5 Jul 3 2. Quelle: Commerzbank

6 üromarkt 6 eutsche ürozentren ie deutschen ürozentren partizipieren zunehmend am Wirtschaftsaufschwung und profitieren vom haben die Talsohle am Immobilienmarkt im aufe der ersten Jahreshälfte 211 durch- Wirtschaftsaufschwung schritten. Im internationalen Vergleich sind sie somit vergleichsweise schneller und mit geringeren Einbrüchen durch die rise gekommen als vor allem andere westeuropäische und U-amerikanische üromärkte. Nachfragebelebung gewinnt an ahrt ie positive Entwicklung am Arbeitsmarkt und das seit fast ununterbrochen starke Wirtschaftswachstum, welches auch zu einer Ausweitung von Unternehmensinvestitionen beitrug, führten zu einer spürbaren Nachfragebelebung. In der olge kehrte der lächenumsatz im Gesamtjahr auf ein Niveau zurück, das bereits über dem urchschnitt der vergangenen 1 Jahre liegt. ie Ergebnisse in der ersten Jahreshälfte 211 deuten da rauf hin, dass die lächennachfrage nochmals an ynamik gewonnen hat und bei einem ortbestand der günstigen Rahmenbedingungen bis zum Jahresende von einer neuer lichen Umsatzsteigerung ausgegangen werden kann. iese positiven Aussichten stützen sich zum einen auf die eobachtung, dass ganz allmählich neben von lächentausch und -optimierung motivierten Anmietungen auch Neuverträge und Expansionen zunehmen, die sich in einer positiven Nettoabsorption niederschlagen. Außerdem wurden die guten Ergebnisse der letzten 6 onate über wiegend durch kleine bis mittelgroße ietabschlüsse erzielt ein Hinweis darauf, dass die Nachfragebasis an reite gewinnt. ie höchsten lächenumsätze wurden in diesem Zeitraum in ünchen und erlin erzielt. Von niedriger asis aus kommend, konnte tuttgart sein Ergebnis im Vergleich zur Vorjahresperiode sogar verdoppeln. Einzig üsseldorf verbuchte wegen einer außerordentlichen Großtransaktion im vergangenen Jahr einen Umsatzrückgang. Trendwende auch bei eerstandsentwicklung eingetreten ür das Erreichen einer wirklichen Trendwende im aktuellen üromarktzyklus spricht auch der Rückgang der über alle acht ärkte gewichteten eerstandsquote seit Jahresbeginn. iese verharrt jedoch, von einem hohen Niveau kommend, weiterhin über der 1 -arke. ie mit Abstand höchste eerstandsrate verzeichnet unverändert rankfurt. Weiter steigende lächenumsätze in Verbindung mit einem geringen Neubauvolumen sollten die eerstände jedoch sukzessive reduzieren. as gilt insbesondere für gute bis sehr gute Objekte, auf die sich das Vermietungsgeschehen konzentriert. Zweitklassige Objekte, insbesondere in sekundären Teilmärkten, sind auch weiterhin von hohen eerständen betroffen und können oftmals nur durch umfangreiche anierungen wieder dem arkt zugeführt werden. pitzenmieten mit leichtem Anstieg iese polarisierte arktentwicklung mit einer Verknappung hochwertiger lächen sorgte bereits vielerorts für einen leichten Anstieg der pitzenmieten. en höchsten Anstieg verbuchte dabei ünchen. Auf breiter ront ist jedoch noch nicht mit anziehenden ieten zu rechnen, dem steht die hohe lächenverfügbarkeit entgegen. Rückkehr zum arktgleichgewicht erst für zweite Jahreshälfte 212 erwartet In den nächsten 12 onaten wird sich der Aufwärtstrend an den deutschen üromärkten fortsetzen und allmählich auch außerhalb des pitzensegmentes an reite gewinnen. Vor dem Hintergrund der noch bestehenden Unsicherheiten im Hinblick auf die allgemeine konjunkturelle Entwicklung in Europa und den UA wird sich die Rückkehr zu einer arktverfassung mit ausgewogener Verhandlungsposition von ietern und Vermietern jedoch in den meisten ärkten frühestens in der zweiten Jahreshälfte 212 einstellen.

7 7 üromarktsituation und 12-onats-Trend Vermietermarkt tuttgart ünchen eipzig öln Hamburg rankfurt erlin üsseldorf ietermarkt 12-onats-Trend Quelle: Eurohypo RAC Research pitzenmieten Umsatz / eerstandsquote Tsd. m² / m² HJ Umsatz; aggregiert (l) eerstandsquote; gewichtet (r) 1. Hj. 211 Quellen: Eurohypo RAC Research, akler Quellen: Eurohypo RAC Research, akler arktkennziffern 1. Hj. 211 lächenbestand io. m² 16,9 8,9 11,9 14,4 7,6 3,8 19,8 7,2 lächenumsatz Tsd. m² eerstand Tsd. m² ,8 12, 14,3 9,3 8,9 13,6 1,5 6,9 Tsd. m² / m² 21, 23,5 33, 23, 21,6 11,5 3, 18, eerstandsquote lächen im au pitzenmiete Quellen: Eurohypo RAC Research, akler

8 Einzelhandelsmarkt 8 Gutes konjunkturelles Umfeld er deutsche Einzelhandel ist im internationalen ontext vergleichsweise gut durch die rise gekommen, obwohl Einzelhändler auch hierzulande Umsatzeinbußen hinnehmen mussten. o profitiert der arkt von im urchschnitt finanziell solide aufgestellten und nicht übermäßig verschuldeten onsumenten sowie von einem sich positiv entwickelnden Arbeitsmarkt als wesentliche tütze der aufkraft. er derzeitige wirtschaftliche Aufschwung liegt klar über dem europäischen urchschnitt, was sich in einem zulegen den onsumklima deutlich widerspiegelt, auch wenn der Anstieg zuletzt aufgrund der chuldenkrise ins tocken gekommen ist. Trotz hoher Volatilität zeigen die in der Ver gangenheit häufig revidierten Einzelhandelsumsätze einen tendenziell positiven Trend. Nichtsdestotrotz ist vor dem Hintergrund einer stabilen onjunkturentwicklung kurz fristig kein Einbruch, sondern vielmehr eine weitere Erholung zu erwarten. nappes Angebot, steigende Nachfrage Aufgrund dieser gesunden undamentaldaten ist die Nachfrage nach Handelsflächen in 1a-agen vor allem von erfolgreichen internationalen ilialisten der Textilbranche die letzten Jahre durchgehend hoch. iese verfolgen auch weiterhin ihre Expansionsziele. abei bietet eutschland mit seinen gewachsenen Innenstadtlagen, der großen Anzahl attraktiver hopping-center und seiner dezentralen iedlungsstruktur ein vergleichsweise breites Angebot an Expansionsmöglichkeiten. Aber auch ebensmittelketten entdecken agen mit hoher Passantenfrequenz für sich. er Trend zu innerstädtischen hopping-centern ist ungebrochen und es befinden sich auch weiterhin einige Projekte in der Pipeline, während das Angebot an Einzelhandelsflächen an den Top-tandorten weiterhin knapp ist und größtenteils lediglich Revitalisierungen und anierungen umgesetzt werden. 1a-agen weiter begehrt nappes lächenangebot in den begehrten Top-agen der Innenstädte sowie die unverändert hohe Nachfrage nach eben diesen lächen führt zu konstanten bzw. sogar leicht steigenden pitzenmieten. ennoch sind die ietsteigerungen eher moderat, was einerseits daran liegt, dass das erreichte Niveau bereits sehr hoch ist, und andererseits die ieten während der Rezession kaum nachgegeben haben. Abseits der 1a-agen allerdings sind Wiedervermietungen und eerstandsabbau relativ schwer zu realisieren, da nach wie vor wenige ompromisse bei der tandortwahl eingegangen werden. ies führt dazu, dass in den Nebenlagen kaum mit ietsteigerungen gerechnet werden kann. Onlinehandel mit enormen Umsatzzuwächsen er Onlinehandel gewinnt auch in eutschland immer mehr an edeutung. o verzeichnen einzelne egmente im Internet enorme Zuwächse, während die Erlöse in den stationären äden stagnieren oder sogar sinken. ie Zuwächse im Internethandel liegen deutlich über denen des gesamten Einzelhandels. Alleine die Umsätze haben sich in den letzten drei Jahren nahezu verdoppelt. Vertriebskonzepte, die sowohl den stationären Handel als auch den Online-Handel nutzen, haben deutliche Vorteile und bieten zudem viel Potenzial, vor allem im Technik- und odebereich. Insgesamt bleibt abzuwarten, ob diese Entwicklung mittel- bis langfristig Auswirkungen auf die lächennachfrage haben wird. Positive Entwicklung setzt sich fort er Einzelhandel sollte sich trotz der anziehenden Preisentwicklung auch in den nächsten onaten vor dem Hintergrund des guten onjunkturklimas weiter positiv entwickeln. ie Nachfrage nach Top-agen, welche das Angebot deutlich übersteigt, wird weiterhin hoch sein. o ist in den ernzentren eutschlands ein leichtes Anziehen der pitzenmieten im weiteren Jahresverlauf zu erwarten. Ob diese Entwicklung im laufenden Jahr auch die Nebenlagen erreicht, bleibt fraglich.

9 Einzelhandelsumsatz Real Index Index onsumklima Quelle: atastream Quellen: atastream, Gf Einzelhandels-/ hoppingcenterflächen pitzenmieten Index / m² Aug 11 Aug 1 Aug 9 Aug 8 Aug 7 Aug 6 Aug 5 Aug 4 Jun 11 Jun 1 Jun 9 Jun 8 Jun 7 Jun 6 Jun 5 Jun 4 Jun 3 Aug Einzelhandel hoppingcenter 1. Hj. Quellen: Eurohypo RAC Research, EHI, HE 1. Hj. 211 Quellen: Eurohypo RAC Research, akler arktkennziffern ,5 12,4 116,5 18,3 11,7 83,7 136,5 112,4 Umsatzkennziffer 12,2 144,6 124,7 121,8 135,9 95,2 151,1 137,6 Zentralitätskennziffer 112,9 12,1 17, 112,5 122,8 113,7 11,7 122, Einwohner Tsd. aufkraftkennziffer pitzenmiete 1. Hj. 211 / m² Quellen: Eurohypo RAC Research, Gf, akler

10 Hotelmarkt 1 Hotelgewerbe profitiert vom konjunkturellen Aufschwung ie Hotellerie ist sehr stark abhängig vom konjunkturellen Umfeld und entsprechend stark war der Einbruch während der inanz- und Wirtschaftskrise. abei belasteten insbesondere ausbleibende ausländische Gäste und eingeschränkte Geschäftsreisetätigkeit vor allem höherklassige Hotelsegmente und lughafenhotels. er Einbruch in der deutschen Hotellerie war jedoch nicht so ausgeprägt wie in anderen europäischen ändern. owohl die mittelständische truktur, die feste Verankerung der deutschen Wirtschaft im Euro raum als auch die enkung der ehrwertsteuer für das Hotelgewerbe von 19 auf 7 sorgten dafür, dass bereits das Hotelgewerbe in eutschland überdurchschnittlich vom konjunkturellen Aufschwung profitiert hat. Auch in diesem Jahr scheint sich diese Entwicklung fortzusetzen. Rekordjahr bei den Übernachtungszahlen Insgesamt stiegen in eutschland die Übernachtungen im Vergleich zu 29 stark an. Vor allem die Zahlen ausländischer Gäste (+1 ) und Geschäftsreisender nahmen deutlich zu. In den tädten mit hohem Geschäftsreiseaufkommen wie rankfurt und üsseldorf, die 29 noch sinkende Übernachtungszahlen zu verkraften hatten, wird dies besonders deutlich. iese Entwicklung setzte sich auch in den ersten onaten dieses Jahres fort. o stieg von Januar bis April die Zahl der Übernachtungen, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, in eutschland um etwa 5,2 und auch die Zahl ausländischer Übernachtungen stieg signifikant (+9,3 ). Einzig in eipzig sank die Zahl ausländischer Übernachtungsgäste leicht. Zimmerauslastung erreicht ie gesteigerte Nachfrage wirkte sich trotz des höheren ettenangebots positiv auf die annähernd Vorkrisenniveau Auslastungszahlen aus. o stieg die durchschnittliche Zimmerauslastung über alle arktsegmente hinweg deutschlandweit um 5,8 auf 63,4 und knüpft somit fast wieder an das Vorkrisenniveau an. Weiter steigende Übernachtungszahlen in den ersten onaten des Jahres machen sich laut TR Global auch in einer im ai (im Vergleich zum Vorjahr) erhöhten Auslastung bemerkbar (+1,3 ). Trotz eines in den vergangenen Jahren schwierigen Umfeldes befinden sich auch weiterhin sehr viele Hotelprojekte in der Pipeline, vor allem im ereich der 3-terne-Häuser. abei geht der Trend zu immer größeren Häusern. er Wettbewerbsdruck auf kleinere Häuser wird sich dadurch zusätzlich erhöhen. Zimmererträge steigen Eine positive Entwicklung konnte sowohl beim durchschnittlichen Netto-Zimmerpreis ( ARR Average Room Rate) als auch beim durchschnittlichen Zimmerertrag (RevPAR Revenue per Available Room) beobachtet werden. Vor allem die ehrwertsteuersenkung wirkte sich hier positiv aus. o lag für das Gesamtjahr der RevPAR bei einem Plus von 19,1 und damit deutlich über dem europäischen urchschnitt. er positive Trend ist dabei über alle arktsegmente hinweg spürbar. erner schneiden vor allem die tädte ünchen und üsseldorf, die von einem hohen esseaufkommen profitieren konnten, sehr gut ab. öln hingegen konnte den geringsten Preiszuwachs verzeichnen, was teilweise an der zum 1. Oktober eingeführten ettensteuer liegen sollte. Auch in den Anfangsmonaten 211 setzte sich diese positive Entwicklung fort. o stieg beispielsweise der RevPAR im ai dieses Jahres im Vergleich zum ai in eutschland um sogar 23,3 laut TR Global. Positive Entwicklung setzt sich fort Unsicherheiten aufgrund steuerlicher Aspekte Im weiteren Jahresverlauf wird vor dem Hintergrund der anhaltenden konjunkturellen Erholung mit einer weiteren positiven Entwicklung der Übernachtungszahlen gerechnet. eutlich profitieren sollten dabei udgethotels aufgrund des immer noch anhaltenden ostenbewusstseins sowohl bei Privat- als auch bei Geschäftsreisen. ementsprechend wird auch mit einer weiteren teigerung der Zimmerauslastung gerechnet und somit der Zimmererträge. ie weitere Entwicklung des deutschen Hotelmarktes wird neben der konjunkturellen Entwicklung von einer derzeit diskutierten Rücknahme der ehrwertsteuersenkung oder der eventuellen Einführung von Aufwandsteuern (ettensteuer) in manchen ommunen bestimmt werden.

11 Übernachtungen Jährliche Änderung Jan. Apr Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA ARR RevPAR Quellen: Eurohypo RAC Research, tatistische Ämter Jährliche Änderung Jährliche Änderung Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA arktkennziffern Tsd Tsd Tsd Tsd Anzahl ettenauslastung 5,9 43,1 45,1 54,2 46,4 45,3 55,2 44,1 Zimmerauslastung Übernachtungen davon ausländische Gäste Gäste davon ausländische Gäste etriebe 69 6,4 65, ,7 64,1 72,1 6,5 ARR RevPAR ,5 8,3 3,2 1,5 13,3,3 6,5 8,9 1,4 12,9 4,3 16,6 2,2-3,8 5,9 11, Jan. Apr. 211 Übernachtungen davon ausländische Gäste 11 Zimmer auslastung Jährliche Änderung Änderung zum Vorjahreszeitraum Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA, tatistische Ämter

12 ogistikmarkt 12 onjunktur verleiht dem ogistiksektor chub as starke Wirtschaftswachstum der vergangenen Quartale hat auch den ogistiksektor spürbar stimuliert. er Außenhandel übersteigt das Vorkrisenniveau mittlerweile deutlich. Gleiches gilt für die uftfracht, welche mit Jahresraten im zweistelligen Prozent bereich gewachsen ist. ie Einbußen noch nicht komplett ausgebügelt hat der Hamburger Hafen, befindet sich jedoch deutlich auf Wachstumskurs. Entsprechend hat sich der ogistikindikator des undesvereinigung ogistik e. V. erholt und bewegte sich in den vergangenen zwei Quartalen auf Vorkrisenniveau tendenziell seitwärts. it der zunehmenden Transportleistung, der stark wachsenden Industrie und der soliden ituation im Einzelhandel hat sich die Nachfragebasis für ogistikflächen deutlich positiv entwickelt. lächennachfrage erreicht Rekordniveau ie Vermietungsleistung von ogistikflächen hat im Gleichschritt mit der onjunktur stark zugelegt und mittlerweile ein Rekordniveau erreicht. er Rückgang während der rise ist damit mehr als wettgemacht. abei hat diese elebung ein stabiles undament. er Zuwachs ist nahezu bundesweit zu verzeichnen. ie stärkste Nachfragegruppe waren abermals die externen ogistikdienstleister in den wirtschaftlichen ernzentren und in der läche der Handel. estandsobjekte steigern arktanteil Aufgrund des nur begrenzten Angebotes an Neubauflächen wichen die potenziellen Nutzer auf estandsflächen aus, so dass deren Anteil am Vermietungsvolumen deutlich zulegte. Jedoch profitieren estandsobjekte nicht gleichmäßig von diesem positiven Trend. Ältere Objekte weisen teils konzeptionelle chwächen und eine im Vergleich zu Neubauten deutlich schlechtere energetische ilanz das heißt höhere etriebskosten auf. aher fallen diese oft genug durch das Raster der potenziellen Nutzer. eerstand sinkt it der deutlich gestiegenen Nachfrage hat auch die eerstandsentwicklung zum Positi ven gedreht, zumal Neuentwicklungen im Zuge der Wirtschaftskrise rückläufig waren und rein spekulative Entwicklungen aufgrund der Restriktionen bei der inanzierung nur stark eingeschränkt möglich waren. ieten mit Wachstumspotenzial ager- und ogistikmieten haben sich in der Vergangenheit als vergleichsweise wenig schwankungsanfällig erwiesen. Rückgänge während der rise waren nur vereinzelt und in geringem aße feststellbar. it der hohen Nachfrage verbessert sich jedoch die Verhandlungsposition der Vermieter. Zwar dominieren weiterhin kurz laufende ietverträge von 3 bis 5 Jahren aufzeit, doch werden verstärkt längere ietvertragsdauern von 7 bis 1 Jahren angestrebt und durchgesetzt. ür ieten ergeben sich derzeit pielräume nach oben. as begrenzte Angebot moderner lächen lässt einen Anstieg durchaus erwarten. ie Aufwärtsbewegung wird dabei allerdings überschaubar bleiben, da der ogistiksektor ausgesprochen kostensensitiv ist. Neubautätigkeit mit Zeichen der Erholung Gestützt von der soliden Nachfrage, hat die autätigkeit, auch die spekulative, wieder zugenommen. it einer wieder etwas entspannten apitalverfügbarkeit wie auch einer soliden Nachfrage seitens der Nutzer und der Investoren hat sich das Umfeld für die E ntwickler deutlich verbessert. abei stellt die steigende Entwicklungstätigkeit ein wei teres dämpfendes oment für mögliche ietsteigerungen dar. Ausblick bei guter onjunktur weiter positiv leibt die Wirtschaft auf einem wenn auch abgeschwächten Wachstumspfad, dürfte auch das arktgeschehen lebhaft bleiben. Zuwächse wie im vergangenen Jahr sind allerdings weniger wahrscheinlich, zumal Nachholeffekte langsam auslaufen werden. Immerhin wäre ein moderates Plus bei den ieten in dem ansonsten sehr stabilen arkt bereits als Erfolg zu werten.

13 Vermietungsumsatz 13 pitzenmieten io. m² /m² Außerhalb der ernräume 9 1 ernräume (ig 5) 29 Quellen: Eurohypo RAC Research, Jones ang aalle Quellen: Eurohypo RAC Research, akler Vermietungsumsatz Export + Import erlin Nach Regionen üsseldorf rankfurt 18 Hamburg ünchen rd Quellen: Eurohypo RAC Research, Jones ang aalle Q1 11 Q1 1 Q1 9 Q1 8 Q1 7 Q1 6 Q1 5 Q1 4 rankfurt Q1 3 erlin üsseldorf Hamburg ünchen Q1 2 3 Quelle: atastream arktkennziffern Vermietungsumsatz pitzenmiete Tsd. m² 359,9 166, 326,4 616,3 k. A. k. A. 326,7 k. A. / m² 4,6 5,2 5,9 5,6 5,3 5,25 6,4 5,3 Quellen: Eurohypo RAC Research, Jones ang aalle, akler

14 Wohnungsmarkt 14 Wohnungsmarkt zeigt er deutsche Wohnungsmarkt hat sich in den vergangenen 12 onaten positiv entwickelt. positiven Trend ieser Trend wurde forciert durch die gute onjunktur mit solider Aufwärtsbewegung auf dem Arbeitsmarkt. as Zinsniveau verharrte weitgehend auf niedrigem Niveau und bot damit ein vorteilhaftes inanzierungsumfeld für potenzielle äufer. Zudem wirkten die Euro-chuldenkrise und die gestiegene Inflation weiter nachfragefördernd. Wohnungs eigentum hat im Vergleich zu anderen Anlageformen klar an Attraktivität gewonnen. Großstädte profitieren weiterhin von strukturellem Wandel Neben dem wirtschaftlichen Umfeld ist der strukturelle Wandel eine erngröße für den Wohnungsmarkt. Abgesehen von tuttgart verbuchten alle in diesem arktbericht betrachteten acht tädte ein teils deutliches Plus bei der Einwohnerzahl. ieses generierte sich nicht nur über Wanderungsgewinne, sondern fast überall auch durch Geburtenüberschuss. amit wird bei einer weiterhin bundesweit sinkenden evölkerung die Zugkraft der wirtschaftlich attraktiven Großstädte unterstrichen. und verzeichnen Preissteigerungen en positiven Nachfrageimpulsen entsprechend gehören kreisfreie tädte weiterhin zu den Gewinnern bei der iet- und Preisentwicklung. er Preisschub hat gegenüber dem Vorjahr abermals zugelegt, bleibt aber im undesdurchschnitt unkritisch. Zwar haben die Preissteigerungen an reite gewonnen und sind auch im Umfeld von Großstädten festzustellen, so sind sie andererseits nicht flächendeckend festzustellen. trukturell schwache Regionen bleiben hier weiter außen vor. Transaktionstätigkeit deutlich im Plus ie positive Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt lässt sich auch an der Transaktions tätigkeit ablesen. Nahezu alle der betrachteten tädte verzeichneten ein teils deutliches Plus bei der Anzahl der gehandelten Wohnungs-/Teileigentumseinheiten. In drei der acht tädte wurden sogar Allzeithochs erreicht. Hinzu kommt erlin, welches, abgesehen von dem steuerlich stark beeinflussten Jahr 1998, ebenso einen pitzenwert aufwies. ies ist umso erfreulicher, als im vergangenen Jahrzehnt auf dem eigentlich sehr stabilen arkt spürbare Zugewinne nur durch exogene, d. h. steuerliche oder förderbedingte Ereignisse erzielt wurden. elbst die teils steigende Grunderwerbsteuer, welche in mehreren undesländern bereits 4,5 erreicht hat, schmälert diesen positiven Trend bislang nicht. bei selektiver Nachfrage er Nachfragedruck ist allerdings auch in den tädten bislang nicht so groß, dass alle Teilmärkte und Objektqualitäten hiervon profitieren könnten. Potenzielle äufer gehen bei der Wohnungssuche sehr selektiv vor. In dem klimapolitischen Umfeld, begleitet von im Trend weiter steigenden Nebenkosten, stehen moderne Objekte unverändert im Vordergrund der Nachfrage. Aber auch attraktive gründerzeitliche ausubstanz ist begehrt, findet man diese doch vornehmlich in kernstadtnahen agen mit sehr guter Infrastruktur und hoher Wohnqualität. augenehmigungen legen abermals zu ie gestiegene Nachfrage zusammen mit einem ausreichenden Angebot geeigneter au flächen sorgte für einen abermaligen Anstieg der augenehmigungen, ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau. Entsprechend dem städtischen chwerpunkt der Aktivitäten stiegen die Genehmigungen im Geschosswohnungsbau deutlich stärker an als bei Einfamilienhäusern. a sich die autätigkeit auf die Teilmärkte mit entsprechend starker Nachfrage konzentriert, wird sich wohl nur in Einzelfällen ein temporärer Angebotsüberhang mit längeren Vermarktungsdauern ergeben. Rahmenbedingung für allungsräume weiterhin gut er Ausblick für den Wohnungsmarkt bleibt gut vor allem in den wachsenden allungsräumen. Im pannungsfeld von makroökonomischen Risiken und guter lokaler onjunktur wird Wohnungseigentum attraktiv bleiben. parpakete, welche, wie in anderen europäischen ändern, den Geldbeutel des onsumenten im Allgemeinen und des Wohnungssuchenden im peziellen einschränken, gibt es nicht. Außerhalb der allungsräume, bei schrumpfender evölkerung und rückläufiger Anzahl an Haushalten, wird es über eine tagnation des arktes aber wohl kaum hinausgehen.

15 Hauspreise Jährliche Änderung 15 augenehmigungen Wohnungsneubau Wohnungen in Tsd. 2 3 H 25 EH/ZH H Quellen: atastream, ulwien EH / ZH Quellen: Eurohypo RAC Research, tatistisches undesamt arktausblick 212 iel Rostock remen Hamburg chwerin Osnabrück Hannover erlin rankfurt/oder agdeburg Cottbus Potsdam Halle/aale resden eipzig Chemnitz Erfurt Essen ortmund üsseldorf Ruhrgebiet assel öln Aachen onn rankfurt/ain Wiesbaden ainz annheim Nürnberg aarbrücken arlsruhe Ulm tuttgart ünchen reiburg im reisgau Umland ünchen Preise für Wohnbauland Entwicklung der Immobilienpreise (RAC) < 5 / m² H 5 15 / m² EH / ZH > 15 / m² ETW Quellen: Eurohypo RAC Research, R steigend stagnierend fallend 1

16 Investmentmarkt 16 elebung am ie bereits begonnene Erholung des Transaktionsgeschehens hat sich im laufenden Investmentmarkt Jahr weiter fortgesetzt. er dramatische Einbruch am deutschen Immobilieninvestment- setzt sich fort markt im Zuge der inanzkrise hat sich ein tück weit korrigiert, von den Niveaus der Vorkrisenjahre ist das Investmentvolumen aber auch weiterhin noch deutlich entfernt. undesweit wurden im ersten Halbjahr rd. 11 rd. in gewerbliche Immobilien investiert. as entspricht in etwa einem Plus von 22 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Insbesondere Einzelhandelsimmobilien waren in den ersten 6 onaten 211 bei den Investoren begehrt. Große Einzelhandelstransaktionen waren beispielsweise der Erwerb des Hamburger Einkaufszentrums»Hamburger eile«durch den ondsanbieter Real I.., der Verkauf von über 4 etro Cash and Carry ärkten an den inanzinvestor Cerberus oder auch die eteiligung eines kanadischen Pensionsfonds am hoppingcenter CentrO in Oberhausen. er Anteil ausländischer Investoren am Investmentumsatz summierte sich in der ersten Jahreshälfte 211 auf rd. 35. Hamburg, rankfurt etrachtet man die wichtigsten deutschen Investmentzentren, so ergibt sich ein gemisch- und erlin übertreffen tes ild. onnte in Hamburg und rankfurt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine die 1-rd.- -Grenze starke elebung des Investmentmarktes attestiert werden, so stagnierte das Investment volumen des ersten Halbjahres 211 an anderen Investmentzentren bzw. war sogar teil weise rückläufig. ies ist jedoch nicht auf eine schwache Nachfrage an den tandorten zurückzuführen, sondern vielmehr dem eingeschränkten Angebot an adäquaten Investmentobjekten geschuldet. Absolut betrachtet konnten Hamburg, rankfurt und erlin überzeugen, die jeweils ein Investmentvolumen von mehr als 1 rd. verbuchten. Investmentfokus: Premium-egment ie Investmentnachfrage fokussiert sich weiterhin stark auf das Premium-egment. Gesucht werden langfristig vermietete Anlageobjekte in bester age. Weitere wichtige riterien sind neben der ieterbonität sowie der baulichen Qualität verstärkt Effizienzund Nachhaltigkeitsaspekte. ei Investments in Neubauobjekten wird zunehmend Wert auf Zertifizierung gelegt. ei chancenorientierten Investments ist zwar Investoreninteresse erkennbar, vielfach sind allerdings die Preisvorstellungen der Angebotsseite für die in rage kommenden opportunistischen Investoren noch zu ambitioniert. Es gilt abzuwarten, ob sich die arktakteure hinsichtlich der Preisfindung annähern, um entsprechend auch das Investmentgeschehen außerhalb des risikoarmen egments nachhaltig zu beleben. pitzenrenditen bereits wieder auf niedrigem Niveau Aufgrund der hohen Nachfrage nach Top-Objekten in den Prime-agen der großen deutschen ürozentren sind die pitzenrenditen bereits wieder auf ein vergleichsweise niedriges Niveau gesunken. Ein weiterer Renditerückgang im pitzensegment ist im Verlaufe des Jahres vorstellbar, da der fortbestehende Nachfrageüberhang für anhaltenden Preisdruck sorgen wird. Allerdings würden weiter fallende Renditen im Zusammenspiel mit dem jüngst eingeläuteten Zinserhöhungszyklus der EZ sukzessive die Attraktivität von Core-Investments einschränken. Positiver Ausblick aufgrund günstiger Rahmenbedingungen er Ausblick für den deutschen Investmentmarkt ist positiv; eine weitere elebung des Investmentgeschehens ist absehbar. Gründe sind die im internationalen ontext günstige Wirtschaftsentwicklung sowie der dynamische eschäftigungsaufbau in eutschland. Internationales, nach Investments suchendes apital wird sich vermehrt auf eutschland fokussieren, da viele Auslandsmärkte derzeit deutlich schlechtere Rahmenbedingungen zu bieten haben.

17 Investmentumsatz (,,,, ) rd. 17 Investmentumsatz Jährliche Änderung HJ Quellen: Eurohypo RAC Research, NP Paribas Real Estate Quellen: Eurohypo RAC Research, NP Paribas Real Estate pitzenrenditen üro arkt wertänderungen 6,5 6, 5,5 5, 4,5 29 Rückblick 12 onate Ausblick 12 onate üro 5 5 Einzelhandel 5 5 ogistik Wohnen (H) Hj. 211 Quelle: Eurohypo RAC Research Quellen: Eurohypo RAC Research, akler arktkennziffern io ,8 46, , 81, , 85, ,9 45, , 23,2 186 k. A. k. A ,9 58,1 46 k. A. k. A. 5,1 4,75 7,25 5,15 4,6 7, 5, 4,6 7, 5, 4,5 7, 5,5 4,85 6,75 k.a 5,65 7, 4,85 4,5 7, 6, 4,75 7,25 io k. A ,95 5,15 4,9 4,9 5,5 k. A. 4,8 5,95 Umsatz Anteil Ausländer Anteil üro pitzenrendite üro Einzelhandel ogistik 1. Hj. 211 Umsatz pitzenrendite üro Quellen: Eurohypo RAC Research, akler

18 18 isclaimer iese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information. ie in diesem arktbericht ent haltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle einungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers / der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die einung der EUROHYPO AG dar. ie in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten einungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern.

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20 tand: August 211 chutzgebühr 5, Ansprechpartner EUROHYPO AG Christoph ettel Head of Real Estate Appraisal & Consulting Helfmann-Park Eschborn christoph.kettel@eurohypo.com Telefon +49 () Telefax +49 () ENTONE Real Estate Valuers Günter Wattig RIC Geschäftsführung Rotebühlplatz tuttgart guenter.wattig@kenstone.de Telefon +49 () obil +49 ()