I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z V

Transkript

1 I M M O B I L I E N G E S C H Ä F T - P R Ü F U N G S S A T Z V 1

2 2 1 Immobiliengeschäft Aufgaben Bearbeitungszeit: 120 Minuten, 100 Punkte Aufgabe 1: Erbbaurecht Sie als Immobilienfinanzierungsberater haben heute mit den Eheleuten Klein einen Beratungstermin. In dem Gespräch erfahren Sie, dass es sich um ein Erbbaurecht handelt. a) Erläutern Sie vier Merkmale, die bei der Beleihung des Erbbaurechts besonders zu beachten sind. b) Nennen Sie drei Vorteile sowie fünf Nachteile für die Eheleute Klein, wenn sie sich für das Erbbaurecht entscheiden. c) Ermitteln Sie für das Erbbauchrecht den Beleihungswert anhand der nachstehenden Angaben: Grundstücksgröße: 500 m² Erbbauzins pro m² und Jahr: 2,10 EUR Erschließungskosten: 18,50 EUR je m² umbauter Raum: 920 m³ Wohnfläche: 180 m² Baupreis pro m³: 315,00 EUR Baunebenkosten: ,00 EUR Außenanlagen: ,00 EUR Garage: 8.000,00 EUR

3 3 Aufgabe 2: Gesamtkosten Die Eheleute Paulsen planen den Bau eines Einfamilienhauses. Folgende Angaben liegen Ihnen hierzu vor. Grundstücksgröße: 567 m² Kaufpreis je m² (erschlossen): 324,00 EUR Bauzeit in Monate: 12 Der Architekt hat folgende Kosten ermittelt: Rohbaukosten: ,00 EUR Kosten für den Ausbau: ,00 EUR Architektenkosten: ,00 EUR Kosten für den Statiker: ,00 EUR Behördenkosten: 7.896,25 EUR Kosten für Kanalanschluss: 6.400,00 EUR Kosten für den Stromanschluss: 2.750,00 EUR Kosten für die Gartenanlage: ,00 EUR Wertschätzungskosten: 1.250,00 EUR Der maximale Darlehensbetrag soll ,00 EUR betragen. Die restlichen Kosten sollen durch Eigenmittel gedeckt werden. Für die Darlehensgewährung planen Sie mit einem Darlehenszins in Höhe von 5,5%. a) Ermitteln Sie anhand der Daten die Gesamtinvestitionskosten, die auf die Eheleute Paulsen zukommen werden. b) Im Rahmen des Beratungstermins erwähnt Herr Paulsen, dass er einige Arbeiten selbstständig ausführen möchte. Geben Sie insgesamt fünf Beispiele an, die zu den üblichen Eigenleistungen zählen und beschreiben Sie kurz die Grenzen der Eigenleistungen.

4 4 Aufgabe 3: Grundbuch Die dingliche Rangfolge der Grundbucheintragungen gibt an, in welcher Reihenfolge die Rechte bei einer Zwangsvollstreckung berücksichtigt und befriedigt werden. a) Erläutern Sie die Rangfolge der Grundstücksrechte aa) in derselben Abteilung ab) in verschiedenen Abteilungen ac) bei Eintragungen in Abteilung II und III am selben Tag b) Die Rangfolge kann aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarungen geändert werden. Beschreiben Sie in diesem Zusammenhang die Rangänderung und den Rangvorbehalt. Aufgabe 4: Immobilienfonds Über ein Immobilienfonds kann sich ein Anleger an Immobilieninvestitionen beteiligen. Die Kapitalkraft vieler Einzelinvestoren wird gebündelt. Neben der Möglichkeit, in einen offenen Immobilienfonds zu investieren, kann der Anleger sein Kapital auch in einen geschlossenen Immobilienfonds anlegen. a) Beschreiben Sie insgesamt drei Gestaltungsmöglichkeiten bei einem geschlossenen Fonds. b) Bei Auswahl eines geschlossenen Immobilienfonds sollte der Anleger mehrere Faktoren betrachten. Nennen Sie insgesamt vier Aspekte, die ein Anleger beachten sollte. Aufgabe 5: Immobilien-Leasing Im Rahmen des Immobilienleasings und der Vertragsgestaltung lassen sich verschiedene Vertragsarten unterscheiden. a) Erläutern Sie folgende Vertragsarten: aa) Vollamortisationsvertrag ab) Teilamortisationsvertrag mit Mietdarlehen ac) Teilamortisationsvertrag ohne Mietdarlehen b) Nennen Sie insgesamt fünf Vorteile des Immobilienleasings.

5 5 Aufgabe 6: Zwangsvollstreckung Durch die Erteilung des Zuschlags Zuschlagsbeschluss durch den Rechtspfleger wird der Bieter neuer Eigentümer. a) Erläutern Sie, wie dieser die Räumung der Immobilie gegen den bisherigen Eigentümer und gegen Mieter der Immobilie erwirken kann. b) Die Nord-Bank AG ist Gläubigerin einer Grundschuld über ,00 EUR. Diese wurde im Mai 1996 in das Grundbuch nebst 18% dinglichen Zinsen eingetragen. Die Zahlung der Zinsen erfolgt jährlich nachträglich. Die Beschlagnahme erfolgte am und der Zwangsversteigerungstermin war am Welchen Betrag konnte die Nord-Bank AG im Zwangsversteigerungsverfahren geltend machen. c) Die Zwangsvollstreckung erlaubt nicht nur die Zwangsversteigerung, sondern auch die Zwangsverwaltung. Nennen Sie drei Gegebenheiten, bei denen eine Zwangsverwaltung sinnvoll ist.

6 6 2 Immobiliengeschäft Lösungshinweise Aufgabe 1: Erbbaurecht a) I) Inhalt des Erbbaurechtsvertrages: Vereinbarungen über Errichtung, Instandhaltung, Unterhaltung Verwendung des Bauwerks Versicherung des Gebäudes die Übernahme von Lasten, öffentlichen Abgaben und Gebühren Heimfall Vertragsstrafen II) III) IV) Erbbauzins: das Erbbaurecht kann, muss aber nicht entgeltlich erfolgen erfolgt das Erbbaurecht entgeltlich, so wird ein Erbbauzins vereinbart eine Erhöhung des Erbbauzins kann schuldrechtlich vereinbart diese Vereinbarung kann als Vormerkung gem. 883 BGB in das Erbbaurechtsgrundbuch eingetragen werden Verfügungsbeschränkungen: Verpflichtung, dass zur Veräußerung des Erbbaurechts der Grundstückseigentümer zustimmen muss Verpflichtung, dass zur Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht oder einer Reallast der Grundstückseigentümer zustimmen muss Inhaltsveränderungen der Grundpfandrechte oder Reallasten bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers Vereinbarung, dass nur eine bestimmte Summe an Grundpfandrechten überhaupt eintragbar ist. (z.b. max. 40% der Baukosten) der Erbbauberechtigte kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers verlangen, sofern das Erbbaurecht nicht beeinträchtigt oder gefährdet wird verweigert der Grundstückseigentümer die Zustimmung ohne ausreichende Gründe, so wird die Zustimmung durch das Amtsgericht ersetzt. vorrangiger Erbbauzins: ein vorrangiger Erbbauzins ist zu kapitalisieren der kapitalisierte Erbbauzins ist evtl. eine erhebliche Vorlast und muss vom Beleihungswert in Abzug gebracht werden Abhilfe: - Stillhalteerklärung - Vereinbarung eines zwangsversteigerungsfesten Erbbauzinses

7 7 b) Vorteile Kaufpreis für das Grundstück entfällt keine Finanzierung des Kaufpreises Bebauung eines ansonsten nicht erwerbbaren Grundstücks (Kirche verkauft i.d.r. nicht) Veräußerung, Vererbung und Belastung des Erbbaurechts sind möglich Nachteile ggf. Beschränkungen - beim Verkauf - bei Belastungen ggf. Verpflichtungen - bestimmte Versicherungen - Tragen von Lasten und Abgaben der Erbbauberechtigte profitiert nicht von Bodenwertsteigerungen der Erbbauberechtigte ist nur zeitlich befristeter Eigentümer des Gebäudes ein möglicher Verkauf des Gebäudes ist schwieriger als ein normaler Objektverkauf Zahlung des (indexierten) Erbbauzinses auf eine lange Zeit c) Bodenwert: Grundstück 0,00 EUR Erschließungskosten 9.250,00 EUR = 9.250,00 EUR Gebäudewert: umbauter Raum ,00 EUR Baunebenkosten ,00 EUR Außenanlagen ,00 EUR Garage 8.000,00 EUR = ,00 EUR abzgl. 10% Abschlag ,00 EUR = ,00 EUR Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert Sachwert = ,00 EUR

8 8 Aufgabe 2: Gesamtkosten a) Kaufpreis des Grundstücks: ,00 EUR Grundstücksnebenkosten: Erschließungskosten: 0,00 EUR Erwerbsnebenkosten: > 3,5% Grunderwerbsteuer 6.429,78 EUR > 1,5% Notarkosten Kaufvertrag 2.755,62 EUR > 0,5% Grundbuchkosten 918,54 EUR ,94 EUR Kosten des Gebäudes: Rohbau: Ausbau: Baunebenkosten: Architekten: Statiker: Behördenkosten: Finanzierungskosten: Schätzgebühren: Bauzeitzinsen: Außenanlagen: Kanalanschluss: Stromanschluss: Gartenanlage: Gesamtinvestitionskosten: ,00 EUR ,00 EUR ,00 EUR ,00 EUR 7.896,25 EUR 1.250,00 EUR 9.625,00 EUR 5.120,00 EUR 2.200,00 EUR ,00 EUR ,19 EUR Bauzeitzinsen: Bauzeitzinsen = Fremdmittel * halbe Bauzeit in Monaten * Nominalzins 100 * 12 Bauzeitzinsen = ,00 * 6 Monate * 5,5 = 9625,00 EUR 100 * 12 Die Höhe der Gesamtinvestitionskosten können bei anderen Prozentsätzen (Notar und Grundbuch) von dem o.g. Wert abweichen.

9 9 b) Beispiele von üblichen Eigenleistungen: Gestaltung der Außenanlagen (Garten, Hofeinfahrt) Baureinigung Fliesenlegen Malerarbeiten Isolieranstrich/Wärmedämmung Deckenfüllungen (z. B. bei Holzbalkendecken) Grenzen der Eigenleistungen: körperliche Belastbarkeit mangelndes Know-How ( z.b. Elektrik- und Sanitärbereich) zeitlicher Aufwand ( nur nebenbei ) eingespart wird der Arbeitslohn des Handwerkers; aber Freunde wollen bezahlt werden Aufgabe 3: Grundbuch a) aa) In diesem Fall spricht man von dem Locusprinzip. Rangverhältnis = Reihenfolge der Eintragungen (= räumliche Aufeinanderfolge). ab) ac) In diesem Fall spricht man von dem Tempusprinzip. Rangverhältnis = nach der Tagesangabe (Datum) der Eintragung. Das früher eingetragene Recht geht dem später eingetragenen Recht vor. Rangverhältnis = gleicher Rang b) Rangänderung nach 880 BGB Das Rangverhältnis kann nachträglich geändert werden. Voraussetzungen: Einigung zwischen dem zurücktretenden und des vortretenden Berechtigten Eintragung der Änderung ins Grundbuch (bei Grundschulden: Zustimmung des Eigentümers zusätzlich erforderlich) Arten: Rangtausch - zwei bereits eingetragene Rechte tauschen den Rang Einräumung eines Gleichrangs - zwei bereits eingetragene Rechts erhalten den gleichen Rang Einräumung des Vorrangs - ein bereits eingetragenes Recht lässt einem anderen Recht den Vorrang Rangvorbehalt nach 881 BGB Der Eigentümer kann sich bei der Belastung des Grundstücks mit einem Recht die Befugnis vorbehalten, ein anderes Recht mit dem Rang vor diesem Recht oder mit gleichem Rang eintragen zu lassen. Voraussetzungen: Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Erwerber des durch den Vorbehalt beeinträchtigen Rechts Eintragung der Änderung in das Grundbuch

10 10 Aufgabe 4: Immobilienfonds a) 1. nach der Finanzierungsform: Eigenkapitalfonds - Mittelzufluss über die KG-Anteile - die Anleger finanzieren ihre Einlage über Eigenmittel oder über eine persönliche Kreditaufnahme Fremdkapitalfonds - Mittelzufluss über Gesellschafterdarlehen bzw. - Mittelzufluss über Bankdarlehen Ansparfonds - besondere Form des Fremdkapitalfonds - der Anleger zahlt seine Einlage ratenweise ein 2. nach der Objektanzahl Ein-Objekt-Fonds - der Erfolg hängt von einem Objekt und wenigen Mietern ab Mehr-Objekt-Fonds - mehrere Objekte und mehrere Mieter 3. nach der Ausrichtung (Orientierung) Steuerorientierte Fonds: - Ziel: * hohe Verlustzuweisungen in der Investitionsphase * Steuervorteile nutzten - Mittel: * hohe und sofort abzugsfähige Werbungskosten * gesetzliche Abschreibungen * hohes Disagio * hohe Initiatorengebühren - hohe Fremdkapitalausstattung: * geringe EK-Quote * hohes Zinsänderungsrisiko * hohe Tilgungsleistungen verringern die Ausschüttungen Ausschüttungsorientierte / renditeorientierte Fonds: - Rendite steht im Vordergrund * Erträge * Wertsteigerungen - sofort abzugsfähige Werbungskosten fallen nur in geringer Höhe an - Konzeption: * reine Eigenkapitalfonds oder * Fonds mit niedriger Fremdkapitalquote

11 11 b) Auswahl des Anbieters: Die Auswahl des Anbieters sollte beachtet werden. Es erfolgt nämlich keine gesetzliche Überwachung des Anbieters. Finanzierung des Fonds: Der eigene Fondsanteil sollte stets aus Eigenmittel aufgebracht werden. Fonds mit einer Fremdkapitalquote von 50% (60%) sollten nicht ausgewählt werden. Die anfallenden Fondskosten sind zu berücksichtigen: Besonders die weichen Kosten müssen bei der Fondsauswahl beachtet werden. Hierbei handelt es sich um Nebenkosten, die den baulichen Substanzwert des Objektes nicht erhöhen. z.b. Kaufnebenkosten oder fondsbedingte Kosten für die Konzeption und den Vertrieb Laufzeit des Immobilienfonds: Der Zeitraum der Kapitalanlage beträgt ca. 20 Jahre. Sollte ein vorzeitiger Verkauf möglich sein, so ist dieser i.d.r. nur mit Verlusten möglich. Vermietung: Die Objekte sollten vollständig vermietet sein. Die Vermietung sollte über einen Zeitraum von rd Jahren sichergestellt sein. Aufgabe 5: Immobilien-Leasing a) aa) Vollamortisationsvertrag: Diese Vertragsart wird als Full-Pay-out-Leasing bezeichnet. Die Gesamtkosten des Leasinggebers werden während der Vertragslaufzeit voll gedeckt, d.h. alle Kosten werden amortisiert. Die Kalkulation der Leasingraten erfolgt auf Basis der Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten. Zusätzlich werden die Nebenkosten inkl. Finanzierungskosten und Gewinn- und Risikozuschläge mit einkalkuliert. ab) ac) Teilamortisationsvertrag mit Mietdarlehen: Diese Vertragsart wird als Non-Full-Pay-out-Leasing bezeichnet. Die Gesamtkosten des Leasinggebers werden während der Vertragslaufzeit nur teilweise gedeckt. Die Restdeckung erfolgt durch Weitervermietung oder Veräußerung des Objektes. Die Finanzierung des Leasingobjektes wird vollständig zurückgeführt. Die Gesamtleistung des Leasingnehmers teilt sich wie folgt auf: 1) Leasingrate - diese ist ergebniswirksam 2) Mitdarlehenszahlung - diese ist erfolgsneutral Über die Vertragslaufzeit wird sukzessive ein Mietdarlehen aufgebaut. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit entspricht der Restbuchwert genau dem Mietdarlehen. Teilamortisationsvertrag ohne Mietdarlehen: Der Teilamortisationsvertrag ohne Mietdarlehen ist die heute gängigste Variante. Im Gegensatz zur Vertragsart mit Mietdarlehen sind alle Zahlungen ergebniswirksam. Die Finanzierung wird bis zum Restbuchwert getilgt. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit hat der Leasingnehmer ein Ankaufsrecht. Der Kaufpreis entspricht der Höhe des Restdarlehens und die Höhe des Restdarlehens entspricht dem Restbuchwert. Bei Ankauf des Objektes findet ein Liquiditätsabfluss beim Leasingnehmer statt.

12 12 b) - Das Immobilienleasing bietet eine Objektnutzung ohne Eigenmitteleinsatz - Die Eigenmittel des Leasingnehmers werden geschont, so dass sich die Eigenkapitalquote nicht verändert. Dies kann das Rating des Unternehmens positiv beeinflussen. - Das Leasing ist u.u. bilanzneutral. Es erfolgt somit keine Verlängerung der Bilanz und somit keine Verschlechterung der Bilanzkennzahlen. - Die Leasingraten können mit dem Leasinggut erwirtschaftet werden. - Leasing bietet u.u. Steuervorteile Aufgabe 6: Zwangsvollstreckung a) Räumung der Immobilie gegen den bisherigen Eigentümer: Durch den Zuschlagsbeschluss wird der Bieter Eigentümer des versteigerten Grundbesitzes. Der Zuschlagsbeschluss ist ein Vollstreckungstitel gegen den früheren Eigentümer auf Räumung und Herausgabe des Grundbesitzes und der mit versteigerten Sachen. Aus dem Zuschlagsbeschluss kann die Räumungsvollstreckung durchgeführt werden. Der Titel richtet sich nicht nur gegen den Schuldner, sondern gegen alle mitbesitzenden Personen. Nach Zustellung des Titels mit Klausel kann der Gerichtsvollzieher die Immobilie räumen und die dort wohnenden Personen in Notunterkünfte einweisen. Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel. Eine gesonderte Klage ist nicht notwendig. Räumung der Immobilie gegen den Mieter: Bei Miet- und Pachtverhältnissen hat der Erwerber ein außerordentliches Kündigungsrecht gem. 57 a ZVG. Hierbei ist zwischen gewerblichen und privaten Räumen zu unterscheiden: Gewerbeflächen: Die außerordentliche Kündigung zum nächsten gesetzlichen Kündigungstermin ist möglich. Privater Wohnraum: Die außerordentliche Kündigung ist nur bei einem berechtigten Interesse (z.b. Eigenbedarf) möglich. Ansonsten besitzt der Mieter Kündigungsschutz. b) letzte Zinsen, die vor Beschlagnahme fällig waren = letzter Betrag, der vor Beschlagnahme fällig war ,00 + Zinsen, die nach den letzten Zinsen fällig sind bis zu 14 Tagen nach dem ZV-Termin (= 478 Tage) ,00 + rückständige Zinsen der letzten zwei Jahre ,00 + Nominalbetrag ,00 = ,00

13 c) Eine Zwangsverwaltung ist sinnvoll, wenn die Immobilie vermietet bzw. verpachtet ist. wenn der Eigentümer die Zwangsversteigerung durch Abschluss eines langfristigen Mietvertrages verhindern will. wenn das Bauvorhaben noch nicht beendet ist und nach Fertigstellung die Zwangsversteigerung betrieben werden soll. wenn dem Gutachter der Zutritt nicht ermöglicht wird. Der Zwangsverwalter kann dann dem Gutachter Zutritt verschaffen. 13

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