Real Estate & Hospitality. Hotelmarkt Dresden Moderne Barockstadt mit Potenzial

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1 Real Estate & Hospitality Hotelmarkt Dresden Moderne Barockstadt mit Potenzial Newsletter 4. Quartal 2012

2 Dresden Wirtschaftliches Umfeld Dresden Faszination aus Alt und Neu Die sächsische Landeshauptstadt an der Grenze zu Polen und Tschechien bietet viele Facetten, die sich in wirtschaftlicher Sicht durch einen ausgewogenen Branchenmix und auf kultureller Ebene durch eine Fülle an Sehenswürdigkeiten zeigen. Saxony Valley ist zu einem hochdynamischen Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort in Europa gereift, wofür unter anderem das konstante Wirtschaftswachstum, sinkende Arbeitslosenquoten und eine steigende Kaufkraft sprechen. Die Basis der Dresdner Wirtschaft bilden mittelständische Unternehmen, die durch Zweigniederlassungen weltweiter Konzerne ergänzt werden. Zum traditionellen Maschinen- und Anlagenbau gesellen sich Hightech-Branchen, wie die Mikro-, Nano- und Bioindustrie. Maßgeblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung der Elbstadt hat die Forschung mit 13 Instituten, Außenstellen und Arbeitsgruppen des Fraunhofer Instituts, drei Max-Planck-Instituten, fünf Leibniz-Einrichtungen und dem Helmholtz-Zentrum. In puncto Bildung spielen die Hochschule für Technik und Wirtschaft sowie die Technische Universität Dresden eine bedeutende Rolle. Letztere genießt als einzige in den neuen Bundesländern den Status einer Exzellenzuniversität. Weltbekannt ist die Barockstadt für ihre Vielzahl an historischen Bauwerken, die gut mit den zeitgenössischen Gebäuden harmonieren. Diese Kombination aus Altem und Neuem macht den Reiz des Stadtbildes aus. Zu den bekanntesten Sehenswürdigkeiten zählen die Frauenkirche, das Residenzschloss, der Zwinger und die Semperoper. Der Striezelmarkt gehört zu den ältesten und größten Weihnachtsmärkten in Deutschland und zieht jährlich Hunderttausende von Touristen an. Die Elblandschaft mit ihren Schlössern und Festungen bietet zusammen mit dem Umland zahlreiche Ausflugsund Erholungsziele. Hier findet man ebenso schöne Weingärten und den bekannten Barockgarten. Überblick Dresden Einwohnerzahl (Juni 2012) Fläche (in km²) 328,31 Arbeitslosenquote (in %, März 2012) 9,6 Kaufkraft (in pro Kopf, 2011) Quellen: Stadt Dresden; MB Research 2

3 Infrastruktur Ausrichtung auf 2025plus Städtebau Konzentration auf innerstädtische Entwicklungen und Restaurierungen Dresden konzentriert sich weiterhin auf die Erhaltung und Restaurierung innerstädtischer Baudenkmäler, zudem erfordern Wiederaufbauten umfangreiche Folgearbeiten. Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept der Landeshauptstadt Dresden (INSEK) von 2002 befindet sich derzeit im Fortschreibungsprozess, um weitere Grundlagen für gesamtstädtische Handlungen und Entscheidungen bis 2025 zu schaffen. Schwerpunkte bilden insbesondere die Wilsdruffer Vorstadt (Mix aus Kultur, Wohnen, Einzelhandel und Dienstleistungen), die Friedrichstadt (Wohnen) und die Leipziger Vorstadt (Kultur und Wohnen). Der Verkehrsentwicklungsplan 2025plus soll das Verkehrsbild nachhaltig verbessern. Auf Basis einer Ist-Analyse wurden verschiedene Szenarien erstellt, um ein optimales Mobilitätskonzept für die Zukunft zu entwickeln. Besonderer Fokus wird hierbei auf Klimaschutz und alternative Energieträger gelegt. Die Bauarbeiten am Eisenbahnknoten Dresden sollen bis 2015 abgeschlossen sein. Ziel des größten regionalen Eisenbahn-Bauvorhabens der Deutschen Bahn ist es, den sächsischen Wirtschaftsraum besser anzubinden, um kürzere Fahrzeiten im Nah- und Fernverkehr zu realisieren. Messe Dresden im Konkurrenzkampf mit größeren Städten Die Messe Dresden ist mit einer überdachten Fläche von rund m² und vier multifunktionalen Hallen zwischen m² und m² nur von regionaler Bedeutung. In 2011 wurden 142 Veranstaltungen mit knapp Besuchern auf dem Gelände ausgerichtet. An die Messe schließt sich durch einen modernen Anbau das Tagungszentrum Dresdner Börse an, ein komplett saniertes, über 100 Jahre altes Gebäude, das Kapazitäten für bis zu Teilnehmer bietet. Das International Congress Center Dresden umfasst als weitere große Verantaltungsstätte eine Gesamtnutzfläche von m² über vier Ebenen und kann bis zu Besucher empfangen. Insgesamt fanden laut TagungsBarometer Dresden in Veranstaltungen statt, an denen Personen teilnahmen. Darunter fallen jedoch nur sechs Messen und fünf große Kongresse bzw. Tagungen. 3

4 Touristische Nachfrage Aufwärtstrend seit 2010 Übernachtungen in Dresden 7. Platz unter den Magic Cities Die Beherbergungsnachfrage in Dresden hat sich seit dem Elbhochwasser in 2002 sehr schnell erholt und erreichte vorläufige Rekordwerte im Jahr Hierfür verantwortlich waren die Nachwirkung der Wiedereröffnung der Frauenkirche (November 2005), die Eröffnung des Historischen Grünen Gewölbes (September 2006), das 800-jährige Stadtjubiläum und die Wahl Dresdens zur Stadt der Wissenschaft Erst vier Jahre später konnte das touristische Erfolgsjahr übertroffen und der Wachstumskurs wieder aufgenommen werden. In 2011 verzeichnete die sächsische Landeshauptstadt Tsd. Ankünfte, was einem Plus von 6,3% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auch die Anzahl an Übernachtungen konnte von Tsd. auf Tsd. gesteigert werden (+7,5%). Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer ist von 2,2 auf 2,1 Tage leicht gesunken. Bis September 2012 wurde mit Ankünften und Übernachtungen ebenfalls eine höhere Nachfrage registriert als im Jahr zuvor, sodass die positive Entwicklung weiter anhält. In 2013 soll sich v.a. das Richard-Wagner-Festjahr mit zahlreichen Veranstaltungen zu Ehren des 200. Geburtstages des Komponisten als Touristenmagnet erweisen. Aufgrund der Positionierung Dresdens als Kunst- und Kulturstadt entfallen rund zwei Drittel der Übernachtungen auf Freizeitreisende. Durch die kürzlich eingeführte neue Website der Dresden Marketing GmbH soll die Stadt zukünftig attraktiver präsentiert werden. Mit dem Einsatz moderner Kommunikationsmittel wie Facebook, Twitter und Google+ sollen u.a. neue Zielgruppen erschlossen werden. Nachfrage Jahr Ankünfte Übernachtungen Aufenthaltsdauer (Tsd.) (Tsd.) Tage , , , , , , , , , ,1 1. Halbjahr ,1 CAGR ,9% 6,8% - Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen Erläuterung: bezogen auf alle Beherbergungstypen 4

5 Elbflorenz starker Binnentourismus Dresden ist eine vom Inlandstourismus geprägte Destination, da es u.a. an internationalen Flugverbindungen, Messen und Kongressen sowie größeren Firmenzentralen mangelt. Ausländer repräsentieren lediglich 18% aller Übernachtungen, wobei die USA traditionell den wichtigsten Quellmarkt stellen (11%). Weitere Kernmärkte sind die Schweiz (9%), Österreich (7,5%) und UK (7,4%). Auch bei den Japanern (7,0%) ist die Barockstadt mit ihrem vielfältigen Angebot an Musik und Kultur beliebt. Mai und Juni zählen neben September und Oktober zu den Monaten, in denen überwiegend Konferenzen und Tagungen durchgeführt werden. In den Sommermonaten werden Touristen neben den Sehenswürdigkeiten der Stadt auch von ihrer attraktiven Lage am Elbufer und den Outdoor-Aktivitäten im Umland angezogen. Zudem verhilft der traditionelle und international bekannte Dresdner Weihnachtsmarkt dem Monat Dezember zu überdurchschnittlichen Übernachtungszahlen. Gästeherkunft USA Schweiz % Inländer 18% Ausländer Österreich Vereinigtes Königreich Japan Sonstige Saisonalität Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Ø Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen Erläuterung: Übernachtungen 2011 in allen Beherbergungstypen 5

6 Touristisches Angebot Steter Bettenzuwachs Bettenauslastung Nachfrage bleibt hinter Angebot zurück De Anzahl der Beherbergungsbetriebe hat sich in den letzten Jahren von 146 auf 186 erhöht (CAGR 2,7%). Die Bettenanzahl entwickelte sich im gleichen Zeitraum mit einer CAGR von 3,0% leicht dynamischer und liegt im 3. Quartal 2012 bei Bis auf das Jahr 2009 hat die Bettenanzahl in Dresden kontinuierlich zugenommen. Am Anfang des Betrachtungszeitraums konnten die höheren Kapazitäten durch die steigende Nachfrage weiter ausgelastet werden. Nach dem Boomjahr 2006 ging die Bettenauslastung zurück, bevor sich 2010 eine Erholung abzeichnete. Das Rekordniveau konnte jedoch aufgrund der zahlreichen Neueröffnungen bislang nicht wieder erreicht werden. Im Zuge des Wiederaufbaus der Dresdner Frauenkirche entstanden in direkter Nachbarschaft mehrere Hotels. Eröffnungen neueren Datums sind das 5-Sterne- Swissôtel mit 235 Zimmern (April 2012) und das Aparthotel Am Schloss (Juli 2012), das auf Langzeitgäste ausgerichtet ist. Weiterhin wurde nach 15 Jahren das Park Inn by Radisson Dresden im Frühjahr renoviert. Bettenangebot Jahr Betriebe Betten Bettenauslastung ,9% ,6% ,2% ,5% ,7% ,0% ,4% ,4% ,1% ,3% 1. Halbjahr CAGR ,7% 3,0% 2,4% Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen Erläuterung: bezogen auf alle Beherbergungstypen 6

7 Hotelangebot geprägt von hochwertigen Häusern Im Jahr 2012 gestaltete sich das Angebot auf dem Dresdner Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten wie folgt: Zimmerangebot * ** *** **** ***** Gesamt Anzahl Zimmer Privathotels Anzahl Zimmer Kettenhotels Anzahl Zimmer gesamt Quellen: Hotelverzeichnis 2011 der Dresden Marketing GmbH; Deloitte-Analyse Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotelverzeichnis der Dresden Marketing GmbH sowie Erhebungen von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungsportalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfällen auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen. Der gesamte Zimmerbestand in der sächsischen Landeshauptstadt über alle Kategorien in 2012 beträgt 9.205, wobei rund 77% von Hotelketten und 23% von Privathoteliers gestellt werden. Der Hotelmarkt wird durch das Upscale-Segment dominiert, mehr als die Hälfte aller Hotelzimmer entfallen auf 4- und 5-Sterne-Häuser. Gemäß unseres Deloitte Rankings bietet Accor mit Abstand den größten Anteil der verfügbaren Zimmer auf dem Markt an. Dies ist insbesondere auf den Hotelpark bestehend aus drei Ibis-Häusern in der Prager Straße zurückzuführen, die jeweils über 306 Zimmer verfügen. An zweiter Stelle behauptet sich NH Hoteles mit 7,2%, gefolgt von Grand City (6,8%) und Rezidor (5,7%). Starwood, Steigenberger und IHG liegen mit je rund 4,8% gleich auf. Ranking Hotelgesellschaft Anteil markengebundener Zimmer Accor 21,8% NH Hoteles 7,2% Grand City 6,8% Rezidor 5,7% Starwood 4,8% Steigenberger 4,8% IHG 4,8% Hilton 4,7% Maritim 4,6% Dorint 3,4% Quelle: Deloitte-Analyse 7

8 Hotelperformance Negative Tendenzen Hotelperformance 2- und 3-Sterne-Hotels schneiden am besten ab Nach einem erneuten Rekordjahr 2011 scheint sich der positive Performance-Trend im laufenden Jahr nicht fortzusetzen. Die STR-Global-Daten für September 2012 zeigen, dass sich die Kennzahlen des Gesamtmarktes im Vergleich zum Vorjahr negativ entwickelt haben. Zurückzuführen ist dies u.a. auf weniger Messen und (Groß-) Kongresse in den ersten drei Quartalen 2012 im Vergleich zum Vorjahr. Augenfällig ist die negative Entwicklung des RevPAR, die einer niedrigeren Auslastung aufgrund gestiegener Bettenkapazitäten bei gleichzeitig gesunkenen Zimmerraten geschuldet ist. Im Vergleich zu anderen wichtigen Hotelmärkten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart offenbart sich jedoch das niedrige Preisniveau als größtes Defizit. Während in den anderen Städten die Raten nahezu über alle Segmente gesteigert werden konnten, sanken sie in der Elbstadt. Zudem erzielen Dresdner 5-Sterne Hotels nur Zimmerpreise, die anderenorts in 4-Sterne Häusern üblich sind. Die einzigen Gewinner sind die 2-bis 3-Sterne-Hotels, die über alle drei Kennzahlen hinweg Steigerungen vorweisen können. Die in diesem Segment realisierte Zimmerbelegung von über 70% kann sich auch im gesamtdeutschen Markt sehen lassen. In Anbetracht der derzeitigen Ratenstruktur im nächsthöheren Segment bleibt jedoch nicht viel Spielraum für Preiserhöhungen, um den RevPAR zu optimieren. Performance Hotels Belegung Zimmerrate Zimmerertrag Q YTD Veränd. Vorjahr Q YTD Veränd. Vorjahr Q YTD Veränd. Vorjahr 2- bis 3-Sterne-Hotels 71,1% +3,3% 60,24 +1,8% 42,81 +5,1% 4-Sterne-Hotels 65,2% -2,0% 72,46-4,3% 47,22-6,3% 5-Sterne-Hotels 65,9% -2,2% 104,8-5,2% 69,08-7,3% Alle Hotels 63,5% -1,9% 70,11-1,8% 44,51-3,7% Quelle: STR Global, ausgewählte Competitive Sets 8

9 Aussichten Kleinere Privatprojekte Pipeline Hotelprojekte Privatprojekte im mittleren Segment Der Performance der Dresdner Hotels wird es zugute kommen, dass laut Stadtplanungsamt derzeit nicht allzu viele Projekte in der Pipeline sind. Zahlreiche Marken sind bereits in der Stadt vertreten und es kommen in den nächsten Jahren eher privatgeführte Kleinbetriebe auf den Markt. Grundsätzlich lässt sich eine Tendenz zur Kapazitätserhöhung im 2- und 3-Sterne-Segment ausmachen. Hotelprojekte Projekt Betreiber Standort Zimmer Sterne Eröffnung Pension k.a. Blasewitzer Straße 70 Betten k.a. Ende 2012 Hotel Restaurant Schöne Aussicht, k.a. Krügerstraße 6 k.a. Ende 2012 Komplettsanierung Hotel k.a. Scharfenberger Straße 107 Betten k.a. Anfang 2013 Motel One One Hotels & Resorts Schweriner/ Freiberger Straße Frühjahr 2013 Familienhotel Andreas k.a. Loschwitzer/Prellerstraße 35 3 Frühjahr 2013 Hotel k.a. Dresden Gorbitz 54 Betten k.a. k.a. Bau noch nicht begonnen Andor Hotel Europa, Ausbau Ramada Grand City Strehlener Straße 200 Betten 3 Hospitality Alliance Ostra-Allee/ Herzogin Garten k.a. noch nicht begonnen Quelle: Landeshauptstadt Dresden, Stadtplanungsamt In den letzten zwei Jahren haben wir Ihnen acht deutsche Hotelmärkte vorgestellt: München, Berlin, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Dresden. In 2013 geht unsere Newsletterreihe in die nächste Runde und wir starten erneut mit dem Hotelmarkt München. Wir wünschen Ihnen eine besinnliche Adventszeit, ein gesegnetes Weihnachtsfest und einen guten Rutsch ins Neue Jahr! 9

10 Real Estate & Hospitality Ihre Ansprechpartner WP/StB Michael Müller Partner Tel: +49 (0) Kay Constanze Strobl Manager Tel: +49 (0) Angela Egberts Senior Consultant Tel: +49 (0) Yvonne Brabant Senior Consultant Tel: +49 (0) Für weitere Informationen besuchen Sie unsere Website auf Die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als verantwortliche Stelle i.s.d. BDSG und, soweit gesetzlich zulässig, die mit ihr verbundenen Unternehmen nutzen Ihre Daten im Rahmen individueller Vertragsbeziehungen sowie für eigene Marketingzwecke. Sie können der Verwendung Ihrer Daten für Marketingzwecke jederzeit durch entsprechende Mitteilung an Deloitte, Business Development, Kurfürstendamm 23, Berlin, oder widersprechen, ohne dass hierfür andere als die Übermittlungskosten nach den Basistarifen entstehen. Diese Veröffentlichung enthält ausschließlich allgemeine Informationen und weder die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft noch Deloitte Touche Tohmatsu Limited ( DTTL ), noch eines der Mitgliedsunternehmen von DTTL oder eines der Tochterunternehmen der vorgenannten Gesellschaften (insgesamt das Deloitte Netzwerk ) erbringen mittels dieser Veröffentlichung professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Unternehmensberatung, Finanzen, Investitionen, Recht, Steuern oder auf sonstigen Gebieten. Diese Veröffentlichung stellt keinen Ersatz für entsprechende professionelle Beratungs- oder Dienstleistungen dar und sollte auch nicht als Grundlage für Entscheidungen oder Handlungen dienen, die Ihre Finanzen oder Ihre geschäftlichen Aktivitäten beeinflussen könnten. Bevor Sie eine Entscheidung treffen oder Handlungen vornehmen, die Auswirkungen auf Ihre Finanzen oder Ihre geschäftlichen Aktivitäten haben könnte, sollten Sie einen qualifizierten Berater aufsuchen. Keines der Mitgliedsunternehmen des Deloitte-Netzwerks ist verantwortlich für Verluste jedweder Art, die irgendjemand im Vertrauen auf diese Veröffentlichung erlitten hat. Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und Corporate Finance für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen. Mit einem weltweiten Netzwerk von Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150 Ländern verbindet Deloitte herausragende Kompetenz mit erstklassigen Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung ihrer komplexen unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. To be the Standard of Excellence für rund Mitarbeiter von Deloitte ist dies gemeinsame Vision und individueller Anspruch zugleich. Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited, eine private company limited by guarantee (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach britischem Recht), und/oder ihr Netzwerk von Mitgliedsunternehmen. Jedes dieser Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig. Eine detaillierte Beschreibung der rechtlichen Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited und ihrer Mitgliedsunternehmen finden Sie auf Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Stand 12/2012