IMMOFINANZ Group 2012/13 GESCHÄFTSBERICHT

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1 IMMOFINANZ Group 2012/13 GESCHÄFTSBERICHT

2 2 Kennzahlen Ergebniskennzahlen 30. April 2013 Veränderung in % 30. April 2012 Mieterlöse in Mio. EUR 655,8 12,0% 585,7 Operatives Ergebnis in Mio. EUR 542,1 15,3% 470,1 EBIT in Mio. EUR 508,9-26,6% 692,9 EBT in Mio. EUR 195,0-38,8% 318,5 Konzernergebnis in Mio. EUR 110,8-59,1% 271,2 Ergebnis je Aktie in EUR 0,11-60,1% 0,27 Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow (FFO) je Aktie in EUR 1 0,33 23,6% 0,27 Interest Coverage Ratio in % 209,6% 11,4% 188,3% Cashflow aus dem Ergebnis in Mio. EUR 408,5 8,0% 378,3 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Mio. EUR 396,3 16,7% 339,6 Enterprise Value/Operatives Ergebnis 14,5-10,2% 16,1 1 Cashflow aus dem Ergebnis (EUR 408,5 Mio.) + Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen (EUR 20,8 Mio.) - Gezahlte Zinsen (EUR -166,5 Mio.) - Geldabfluss aus Derivatgeschäften (EUR -32,5 Mio.) + Erträge aus Immobilienverkäufen (EUR 110,8 Mio.) = Zwischensumme/durchschnittliche A ktienanzahl im Berichtszeitraum exkl. eigene Aktien ( ) Vermögenskennzahlen 30. April 2013 Veränderung 30. April 2012 in % Bilanzsumme in Mio. EUR ,7 2,0% ,8 Bilanzielle Eigenkapitalquote in % 42,3% -5,4% 44,7% Loan to Value in % 54,2% 1 4,9% 51,6% Gearing in % 87,8% 0,6% 87,3% 1 Unter Berücksichtigung von liquiden Mitteln in Höhe von EUR 738,5 Mio. beträgt der Loan to Value 47,1%. Die IMMOFINANZ-Aktie A 5,51 NAV (verwässert) pro Aktie, per 30. April 2013 A 3,505 Mrd. Börsenkapitalisierung unter Annahme des Börsenkurses vom 30. April 2013: EUR 3,11 F 1,129 Mrd. Aktienanzahl in Stück, per 30. April 2013

3 Kennzahlen 3 Kennzahlen zum Immobilienvermögen 30. April 2013 Veränderung in % 30. April 2012 Gesamtanzahl der Immobilien ,4% Vermietbare Fläche in m² ,5% Vermietungsgrad in % 89,5% -0,7% 90,1% Buchwert Immobilienvermögen in Mio. EUR 9.297,4-5,7% 9.864,1 Buchwert In Bau befindliches Immobilienvermögen in Mio. EUR 344,2 14,5% 300,6 Buchwert Immobilienvorräte in Mio. EUR 262,6 77,1% 148,3 Aktienkennzahlen 30. April 2013 Veränderung in % 30. April 2012 Buchwert je Aktie in EUR 5,23 3,7% 5,05 Net Asset Value verwässert je Aktie in EUR 5,51 4,9% 5,25 Ultimokurs der Aktie in EUR 3,11 16,9% 2,66 Abschlag Aktienkurs zum NAV verwässert je Aktie in % 43,6% -11,7% 49,4% Anzahl der Aktien ,0% Anzahl eigene Aktien ,1% Ultimo Börsenkapitalisierung in Mio. EUR 3.505,4 15,7% 3.029,1 Die Bestandsimmobilien A 9,361 Mrd. Bestandsimmobilien Buchwert, per 30. April 2013 D Bestandsimmobilien Anzahl, per 30. April 2013 C 6,527 Mio. Vermietbare Fläche der Bestandsimmobilien in m 2, per 30. April 2013

4 4 Inhalt Victoria Park I I V Bukarest RO T ca m2

5 Inhalt 5 Inhalt Kennzahlen 2 Vorwort des Vorstands 6 Vorstand im Fokus 10 Unser Unternehmen 18 Trade 20 Development 24 Asset Management 28 Bericht des Aufsichtsrats 46 Corporate Governance Bericht 50 Investor Relations 58 Highlights im Geschäftsjahr 2012/13 64 Konzernlagebericht 66 Wirtschaftsentwicklung 68 Immobilienmärkte 71 Entwicklung der Finanzmärkte 75 Portfoliobericht 79 Immobilienbewertung 95 Finanzierungen 96 Ergebnis-, Bilanz- und Cashflow-Analyse 100 Nachhaltigkeit 105 Rechtsstreitigkeiten 111 Angaben zum Kapital 114 Risikoberichterstattung 120 Internes Kontrollsystem 125 Forschung und Entwicklung 126 Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften 126 Ausblick 127 Konzernabschluss 128 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 130 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 131 Konzernbilanz 132 Konzern-Cashflow-Statement 133 Konzern-Eigenkapitalentwicklung 134 Segmente 136 Konzernanhang Allgemeine Angaben Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Konsolidierungskreis und Unternehmenszusammenschlüsse Erläuterungen zur Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung Erläuterungen zur Konzernbilanz Erläuterungen zum Konzern-Cashflow-Statement Sonstige Angaben 200 Konzernunternehmen der IMMOFINANZ AG 223 Erklärung des Vorstands 241 Bestätigungsvermerk 242 Einzelabschluss 244 Bilanz zum 30. April Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2012/ Anhang 247 Entwicklung des Anlagevermögens gemäß 226 (1) UGB 265 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2012/ Bestätigungsvermerk 281 Glossar 282

6 6 Vorwort des Vorstands V.l.n.r.: Dr. Eduard Zehetner, Mag. Birgit Noggler, Mag. Daniel Riedl FRICS

7 Vorwort des Vorstands 7

8 8 Vorwort des Vorstands Sehr geehrte Damen und Herren, Erholung am CEE-Transaktionsmarkt Ein ganz normales Unternehmen als ein solches wurden wir in den zurückliegenden Quartalen einige Male bezeichnet, von Journalisten, Buchautoren oder auch Analysten. Das mag unspektakulär klingen, wenn nicht sogar fad, stellt für uns aber eine nicht zu unterschätzende Anerkennung dar und manifestiert einmal mehr den erfolgreichen Weg, den die IMMOFINANZ Group in den vergangenen Jahren eingeschlagen und zurückgelegt hat. Neue Höchstwerte bei Kennzahlen erreicht Wichtige operative Kennzahlen Mieterlöse, operatives Ergebnis, nachhaltiger Unternehmens-Cashflow erreichten im zurückliegenden Geschäftsjahr 2012/13 Rekordhöhen. Die Immobilienverkäufe, ein wesentlicher Bestandteil unserer Immobilienmaschine, kletterten auf das höchste Niveau seit Beginn unseres Verkaufsprogramms. Die Transaktionen ziehen sich dabei durch alle Assetklassen und Regionen: Die Abgabe unseres Silesia City Center für mehr als EUR 400,0 Mio. im polnischen Kattowitz (Closing voraussichtlich im September 2013) untermauert eindrucksvoll die eingesetzte Erholung am osteuropäischen Transaktionsmarkt. Gemessen am gesamten Verkaufsvolumen erreichten wir nicht nur eine zweistellige Marge über Buchwert, sondern setzten auch unser strategisches Ziel der Portfoliooptimierung (Verlassen von Nicht-Kernländern, Devestition im Hotelbereich) um. Auslastung in schwierigen Märkten erhöht Im Asset Management konnten wir auch in wirtschaftlich herausfordernden Märkten unseren Vermietungsgrad weitgehend stabil halten oder sogar leicht ausbauen. So erhöhte sich etwa die Auslastung unserer Bestandsimmobilien in Rumänien von 82,6% auf 88,9%, jene in Ungarn von 76,0% auf 77,8%. Einige Erfolgsbeispiele aus unserem Portfolio: In Polen schafften wir im Büro- und Logistikbereich eine Rekordvermietung. Mietverträge über mehr als m² wurden abgeschlossen oder verlängert so viel wie noch nie zuvor in einem Geschäftsjahr. In Österreich erhöhte sich die Auslastung der Bürogebäude gegen den Markttrend und trotz des Verkaufs einiger Objekte, die zu 100% vermietet waren. Im Einzelhandelsbereich in Ungarn konnten wir internationale Topmieter, wie etwa H&M, gewinnen und insgesamt m² neu vermieten. Und unsere Shopping Center in Polen und Russland sind so gut wie voll vermietet. Entwicklungsprojekte stärken unser Portfolio Im Development haben wir im zurückliegenden Geschäftsjahr einige Meilensteine gelegt: Beim Gerling Quartier, dem drittgrößten innerstädtischen Quartiersentwicklungsprojekt Deutschlands, das Wohnen und Büro umfasst, feierten wir etwa im November 2012 Richtfest. Die ersten Wohnungen werden bereits zum Jahresende 2013 an die Käufer übergeben. In Polen starteten die Bauarbeiten für das topmoderne Einkaufszentrum Tarasy Zamkowe in Lublin sowie für das Bürogebäude Nimbus in Warschau. Auch für unsere Fachmarktkette STOP.SHOP. ist Polen ein Zukunftsmarkt hier planen wir eine weitere Expansion. BUWOG baut ihre Pipeline in Berlin aus Unsere Tochter BUWOG setzte 2012/13 mit der Übernahme des Betriebs der Chamartín Meermann Immobilien AG (CMI, nunmehr BUWOG Meermann) nicht nur den ersten Schritt in den vielversprechenden Berliner Wohnungsentwicklungsmarkt, sondern baute in den zurückliegenden Monaten ihr Engagement und ihre Pipeline in Berlin deutlich aus. Aktuell sind mehrere Akquisitionen in Deutschland in Prüfung. Die Strategie der BUWOG sieht vor, sich auf die Kernmärkte Wien

9 Vorwort des Vorstands 9 und Deutschland (Berlin und nördliche Bundesländer) zu konzentrieren. Das Engagement an peripheren Standorten in Österreich soll im Gegenzug reduziert werden. Vor diesem Hintergrund hat die BUWOG nach Portfolioverkäufen in Vorarlberg und der Steiermark zuletzt auch Teile ihres Kärntner und den Großteil ihres oberösterreichischen Wohnungsbestands gewinnbringend verkauft. Dividendenausschüttung geplant Da im zurückliegenden Geschäftsjahr die positiven, unbaren Effekte der Immobilienbewertung deutlich geringer als im Vergleichsjahr ausgefallen sind, kam es zu einem Rückgang im Konzernergebnis. Auf die geplante Dividendenausschüttung hat das aber keinen Einfluss wir orientieren uns am nachhaltigen Unternehmens-Cashflow, der um EUR 0,06 je Aktie auf EUR 0,33 gestiegen ist und das eigentliche Geschäft abbildet. Vorbehaltlich der Zustimmung der Hauptversammlung wird die Dividende für das Wirtschaftsjahr 2012/13 EUR 0,15 betragen. Kapitalmarktpläne für BUWOG Einer der Schwerpunkte für das laufende Geschäftsjahr ist die Verselbstständigung der BUWOG über den Kapitalmarkt. Wir wollen uns damit für die Investoren einfacher aufstellen. IMMOFINANZ und BUWOG sprechen unterschiedliche Investorentypen an und erhalten zusammengefasst in einem Konzern daher vom Markt nicht jene Bewertungen, die sie eigentlich verdienen. Zudem arbeiten wir weiterhin an der Optimierung unseres Portfolios, der Umsetzung unseres Verkaufsprogramms und an einer Intensivierung der Entwicklungstätigkeiten. Damit wollen wir den Unternehmenswert der IMMOFINANZ Group erneut steigern und einen wachsenden, risikooptimierten Cashflow erwirtschaften. IMMOFINANZ und BUWOG sprechen unterschiedliche Investoren an Dr. Eduard Zehetner CEO Mag. Birgit Noggler CFO Mag. Daniel Riedl FRICS COO

10 10 Vorstand im Fokus Unser Vorstand im Interview Wir lehnen uns ganz sicher nicht zurück Die Schlagwörter Vergangenheitsbewältigung, Abschluss des Restrukturierungs- und Sanierungskurses, Wandlung vom Immobilienhalter zur Immobilienmaschine und das Einschwenken auf den Optimierungskurs prägten die jüngere Vergangenheit wie lässt sich das zurückliegende Geschäftsjahr 2012/13 zusammenfassen? Eduard Zehetner: Es war ein weiteres Jahr der Normalität, in dem wir uns auf das operative Geschäft und dessen weitere Verbesserung konzentriert haben und teils Steigerungen im zweistelligen Prozentbereich erzielen konnten und das mit so gut wie keiner Unterstützung von konjunktureller Seite. Ein stärkeres Wirtschaftswachstum würde uns natürlich helfen, im aktuellen Umfeld sind wir mit dem Erreichten aber sehr zufrieden. Die Miet erlöse, das operative Ergebnis, der nachhaltige Unternehmens-Cashflow haben ein Rekordhoch in der Geschichte des Konzerns erreicht. Das soll natürlich nicht heißen, dass wir bereits am Zenit stehen. Birgit Noggler: Zur Veranschaulichung: Vergleicht man das Geschäftsjahr 2006/07 also vor der Finanzkrise mit dem zurückliegenden, sind die Mieterlöse um rund 75% gestiegen, das EBITDA um rund 140% und der nachhaltige Unternehmens-Cashflow um mehr als 55%. Zehetner: Einen weiteren Rekord haben wir bei den Immobilienverkäufen erzielt und die Erwartungen deutlich übertroffen. In Relation zum abgegebenen Immobilienvolumen erreichten wir eine zweistellige Marge über Buchwert. Wir können also mit Fug und Recht behaupten, dass unsere Wertansätze sehr konservativ sind auch und nicht zuletzt in Osteuropa. Daniel Riedl: Sehr zufrieden sind wir auch mit dem operativen Geschäftsgang der BUWOG: Das Ergebnis aus Asset Management weist im Jahresvergleich ein Plus von rund 20% aus, aufgrund höherer Verkäufe konnten wir das Trade-Ergebnis um 50% verbessern. Insgesamt hat das operative Ergebnis um mehr als 40% auf EUR 115 Mio. zugelegt. Mit der Immobilienentwicklung ist es im I MMOFINANZ- Kon zern aber nicht ganz so gut gelaufen... Zehetner: Das kann man so nicht sagen. Wir haben bei unseren Projekten etliche Meilensteine erreicht und liegen größtenteils im Zeitplan. Was das Ergebnis aus die-

11 Vorstand im Fokus 11 sem Bereich anbelangt, sind zwei Dinge zu berücksichtigen: Zum einen wurden im zurückliegenden Geschäftsjahr weniger Entwicklungsprojekte beendet. 2011/12 haben die Fertigstellungen von Silesia City Center und Maritimo Shopping Center einen deutlich positiven Beitrag geleistet. Und in der Regel können wir bei derartigen Projekten den Großteil des Development-Gewinns erst am Ende, also wenn sie in Betrieb gehen, realisieren. Zum anderen kam 2012/13 vor allem von GOODZONE ein negativer Ergebnisbeitrag. Die Insolvenz des Generalunternehmers für dieses Moskauer Shopping Center schob die Eröffnung um ein Jahr nach hinten und bedeutete höhere Kosten, was sich wiederum auf die Bewertung ausgewirkt hat. Nun ist aber alles auf Schiene: GOODZONE soll im laufenden Geschäftsjahr eröffnet werden, die Vermietung läuft sehr gut. Es handelt sich somit um einen Ausreißer? Noggler: Das Development-Geschäft, in dem große Projekte eben teils über mehrere Jahre entwickelt werden, bedingt eine gewisse Volatilität. Wir streben aber unverändert eine Ergebnisaufteilung von rund 80% aus dem Asset Management und je um die 10% also EUR 50 Mio. bis EUR 60 Mio. aus Verkäufen und Development an. Im Transaktionsbereich liegen wir für 2012/13 um rund 100% darüber, in der Immobilienentwicklung haben wir das Ziel verfehlt. Insofern ist das Ergebnis aus Immobilienverkäufen auch als positiver Ausreißer zu bezeichnen. Man kann nicht davon ausgehen, dass wir hier in jedem Jahr Erträge von über EUR 110 Mio. erwirtschaften. Aber rechnen Sie damit, dass der Rückenwind im Transaktionsbereich, also die gestiegene Nachfrage seitens der Investoren, anhalten wird? Zehetner: Die Stimmung ist unverändert gut und ich bin optimistisch, dass sich das auf Sicht der nächsten Quartale nicht ändert. Ich denke, die institutionellen Investoren befinden sich in einer Anpassungsphase. Die Aktienmärkte sind volatil, zumal haben sich etliche vor und auch in der Krise die Finger verbrannt. Gleichzeitig sind die Zinsen tief und viel Geld drängt nach Anlage. Damit wird der Immobilienmarkt, der vergleichsweise stabile Renditen bei relativ überschaubarem Risiko für langfristig orientierte Anleger bietet, belebt: Man lernt wieder Immobilie.

12 12 Vorstand im Fokus Unsere Kombination bringt mehr als das reine Mietgeschäft. Mag. Daniel Riedl FRICS, COO

13 Vorstand im Fokus 13 Riedl: Für Wohnimmobilienunternehmen bietet sich derzeit eine nahezu ideale Situation in unseren Kernländern Österreich und Deutschland: Der Markt ist klar nachfragegetrieben bei den Eigentumswohnungen, bei den Mietwohnungen und am Investorenmarkt. Wir profitieren von Mieten und Verkaufspreisen, die sich nach oben entwickeln. Zehetner: Unser Verkaufsprogramm wurde auch über den Bilanzstichtag hinweg bereits eindrucksvoll fortgesetzt, das zur Veräußerung gehaltene Vermögen beträgt knapp EUR 600 Mio. Allein wenn wir diese Transaktionen nur abwickeln, sprich closen, haben wir unser Ziel Immobilienverkäufe von durchschnittlich EUR 500 Mio. pro Jahr bereits erreicht. Bei vielen dieser Immobilien ist zwischenzeitlich der Verkauf bereits erfolgt oder zumindest der Vertrag schon unterschrieben. Damit wäre die Verkaufsvorgabe für 2013/14 also so gut wie erreicht? Zehetner: Was das Volumen anbelangt, ja. Auf der Ergebnisseite noch nicht, denn gemäß den Vorschriften nach IFRS sind die mit diesen Verkäufen verbundenen Aufwertungsgewinne bereits im Ergebnis 2012/13 berücksichtigt, wenngleich der Liquiditätszufluss erst später erfolgt. Wir lehnen uns also sicher nicht zurück. Das Bewertungsergebnis wird vor allem von einem Einmaleffekt im Zusammenhang mit Ihrer Paradeimmobilie Golden Babylon Rostokino belastet. Was steckt im Detail dahinter? Noggler: Der sensationelle Erfolg unseres Moskauer Einkaufszentrums Zehetner: Ein Paradoxon, sozusagen Noggler: Rostokino ist so gut wie voll vermietet. Folglich hat sich das Bewertungsergebnis im zurückliegenden Geschäftsjahr um rund EUR 131 Mio. erhöht. Aufgrund einer Earn-out-Vereinbarung, einer erfolgsabhängigen Kaufpreisregelung, müssen wir allerdings den Großteil dieses positiven Effekts weiterreichen. Wir haben also eine Anpassung des voraussichtlichen Kaufpreises für Rostokino vorgenommen, denn dieser hängt vom erzielten Net Operating Income (NOI) im Kalenderjahr 2013 ab. Und dieser Effekt von EUR 106 Mio. reduziert das Bewertungsergebnis. Unterm Strich ist der Effekt von Rostokino im zurückliegenden Jahr aber positiv. Warum hat diese Kaufpreisanpassung jetzt stattgefunden? Noggler: Weil der Net Operating Income in den vergangenen Monaten stark gestiegen ist. Die vorangegangene Berechnung basierte auf einer Auslastung von 95% der vermietbaren Fläche. Jetzt sind es 99% und wir gehen davon aus, dass dies auch am Stichtag 31. Dezember 2013 der Fall sein wird. Wir konnten das nicht früher berücksichtigen, weil eben der NOI nicht auf diesem Niveau war. Bei der Eröffnung im Jahr 2009 kam Rostokino etwa auf eine Auslastung von rund 66%. Zehetner: Und hätten wir anlässlich des Zukaufs der zweiten 50% von Rostokino im Mai 2012 eine Bewertung auf Basis einer Auslastung von 99% gemacht und einen dementsprechenden Kaufpreis angesetzt, hätten uns die Gutachter und die Prüfer wohl zu Recht gefragt, ob wir noch bei Sinnen sind. Bleiben wir noch kurz bei den Immobilienbewertungen... Noggler: Das positive Ergebnis aus der Neubewertung ist geringer als im Vorjahr ausgefallen. Das ist der Hauptfaktor für den Rückgang im Konzernergebnis. Wir haben das Immobilienvermögen nur leicht aufgewertet, wobei nach Segmenten betrachtet Russland, die BUWOG und Österreich positiv waren. Zehetner: Was die Bewertungen in Osteuropa anbelangt, so besteht bei den internationalen Gutachtern die Tendenz, etwas vorsichtiger zu werden obwohl wir eigentlich am Markt das Gegenteil beobachten, so haben die Transaktionen in den letzten Quartalen doch deutlich angezogen. In die Bewertungen fließen aber auch immer die Zukunftserwartungen ein. Die wiederum hängen von der aktuellen Konjunktur ab und diese lässt bekanntermaßen zumindest auf kurze Sicht noch zu wünschen übrig. Wir haben allerdings in allen Jahren seit 30. April 2009 in Summe Aufwertungen gezeigt, auch im zurückliegenden. Die Entwicklung unserer CEE-Immobilien wurde zuletzt von IPD (Investment Property Databank1) ausgezeichnet: 2012 hatten wir das am besten performende von insgesamt 49 untersuchten Portfolios. Zum überwiegenden Teil stammt die Performance aus der Mietrendite, was für unser Asset Management spricht. Die Wertsteigerungskomponente wiederum dokumentiert die realistisch-konservative Bewertung in der Krise. Das wird aber aktuell von vielen Aktionären nicht honoriert. Nicht zuletzt vor diesem Hintergrund ist der Konzernabschluss um ein weiteres Segment ergänzt worden? Riedl: Ja, wir weisen die BUWOG als eigenes Segment aus und tragen damit der angekündigten Verselbstständigung unserer Wohnimmobilientochter über den Kapitalmarkt Rechnung. Worauf basiert die Investmentstory der BUWOG? Riedl: Im Wesentlichen auf drei großen Geschäftsfeldern, die den Ertragssäulen der IMMOFINANZ entsprechen: Standing Investments, Wohnungsverkäufe und Development. Die Kombination dieser drei macht es aus. Zum einen optimieren wir, indem wir durch Portfolioverkäufe in Österreich und Zukäufe in Deutschland die Durchschnittsrendite im Vermietungsportfolio steigern, zum anderen wollen wir den hochmargigen Einzelwohnungsverkauf in Österreich auf den deutschen Markt ausweiten. Die damit erzielten Cashflows werden durch ein profitables Entwicklungsgeschäft ergänzt, wobei wir uns auf Wien und Berlin konzentrieren. Das ist eine runde Sache und für Investoren eine attraktive Story. In Deutschland tummeln sich aber bereits etliche Wohnimmobilienanbieter an der Börse. Riedl: Die BUWOG hebt sich von dieser Peer Group vor 1 Quelle:

14 14 Vorstand im Fokus Banken stellen Liquidität zu vernünftigen Konditionen zur Verfügung. Mag. Birgit Noggler, CFO

15 Vorstand im Fokus 15 allem insofern ab, als sie nicht nur von den Mieten lebt, sondern einen nachhaltigen Cashflow aus den genannten drei Bereichen erzielt. Und mit diesem FFO (Funds from Operations) brauchen wir uns keineswegs verstecken, sondern zeigen, dass die Kombination mehr bringt als das reine Mietgeschäft. In Österreich ist der Bestand zum größten Teil gefördertes Wohnen mit reglementierten Mieten. Wie sieht der Lebenszyklus einer geförderten Wohnimmobilie bei der BUWOG aus? Riedl: Wir beschäftigen uns grundsätzlich mit allen Facetten des Geschäfts, nicht nur mit geförderten, sondern auch mit frei finanzierten Wohnungen. Wir planen und errichten entweder für das eigene Portfolio oder für einen bereits feststehenden Käufer. Im Fall geförderter Wohnungen bauen wir unter Ausnutzung günstiger geförderter Kredite und unter Einsatz von vergleichsweise geringem Eigenkapital. Danach bewirtschaften wir diese Wohnungen und beginnen meist ab dem zehnten Jahr, die Wohnungen für den späteren Verkauf vorzubereiten und diesen, wo möglich, umzusetzen. Beim klassischen Eigentumswohnungsgeschäfts ergibt sich ein verkürzter Zyklus: bauen, mit Marge verkaufen und die freigesetzten Mittel in neue Projekte investieren. Die Immobilienmaschine läuft bei der BUWOG also ebenso rund wie bei der IMMOFINANZ. Beide Formen der Entwicklung geförderter und frei finanzierter Wohnbau liefern einen wesentlichen Beitrag zu unserem nachhaltigen Unternehmens-Cashflow. Im Fall des Einzelwohnungs- bzw. des Paketverkaufs können teils deutliche Margen auf den Buchwert erzielt werden. Warum geht man nicht diesen Weg weiter, sondern will die BUWOG an den Kapitalmarkt bringen? Riedl: Diesen Weg gehen wir, wie gerade beschrieben, ohnehin weiter. Es gibt aber für Unternehmen, die sich mit deutschen bzw. Wohnimmobilien in sogenannten sicheren Häfen beschäftigen, eine starke Nachfrage, eben weil es sich um eine defensive, relativ sichere und prognostizierbare Veranlagung handelt. Es mangelt diesen Investoren auch an Alternativen, etwa am Anleihenmarkt. Zehetner: Und es existiert ein wesentliches unternehmensstrategisches Ziel: die Trennung zweier Assetklassen, die von Investoren völlig unterschiedlich bewertet werden. Auf der einen Seite haben wir konservative und relativ sichere Wohnimmobilien in Westeuropa, auf der anderen Seite ein kommerzielles Portfolio mit Fokus Osteuropa, nicht zuletzt Russland. Diese zwei Teile erhalten kombiniert vom Markt nicht jene Bewertungen, die sie verdienen. Noggler: Wir sehen, dass deutsche Wohnimmobilienportfolios an der Börse im Großen und Ganzen mit dem NAV bzw. geringen Auf- und Abschlägen bewertet werden. Mit der Separierung der beiden Teile geht zudem für die IMMOFINANZ eine Verbesserung wichtiger Kennzahlen einher, sie wird mit einem solchen Schritt der Trennung von Commercial und Residential zu einem Unternehmen mit einer der höchsten Durchschnittsrenditen in Europa. Riedl: Die Anleger greifen bevorzugt zum sogenannten Pure Play, sie wollen ihren Portfoliomix selbst entscheiden. Wir verlagern somit das Allokationsthema vom Immobilienunternehmen zu den Investoren. In der Vergangenheit wurde versucht, alle Assetklassen in einem Bauchladen zu vereinen, um zu diversifizieren. Das ist aus der Mode gekommen. Um die BUWOG stärker als deutsches Wohnimmobilienunternehmen positionieren zu können, müssen Sie aber noch einiges akquirieren. Ist hier genügend Angebot am Markt, und können Sie auch zu den Renditen kaufen, die Sie sich vorstellen? Riedl: Wir haben uns eine vernünftige Pipeline aus kleineren und größeren Transaktionen aufgebaut. Wir müssen keine Riesenportfolios zukaufen, die über ganz Deutschland verstreut sind, sondern haben den Vorteil, dass wir uns auf einzelne wenige Regionen konzentrieren können. Neben Berlin, wo wir bereits einen Bestand von über Einheiten haben, sind das Dresden/Leipzig sowie im Norden Schleswig-Holstein und Niedersachsen. Es gibt genügend Investmentmöglichkeiten zu attraktiven Renditen. Noggler: Wir können in Österreich zwischen 3,5% und 6% verkaufen und in Deutschland zwischen 7% und 10% zukaufen auf Netto-Kaltmiete bezogen. Damit stärken wir deutlich und nachhaltig den Unternehmens-Cashflow der BUWOG. Riedl: Auch die Verkäufe in der BUWOG laufen sehr gut, zuletzt haben wir uns von einem großen Paket an Kärntner Wohnungen und dem Großteil unseres Oberösterreich-Portfolios gewinnbringend getrennt. Weitere Deals sind in Anbahnung. Es gelingt uns somit sehr gut, die aktuelle Nachfragesituation für österreichische Wohnimmobilien auch geförderte oder ehemals geförderte auszunutzen. Wenn ich zurückdenke: Vor fünf Jahren hat man sich derartige Portfoliotransaktionen oder Objektverkäufe nicht vorstellen können. Heute machen wir damit nicht nur vernünftige Umsätze, sondern auch entsprechend hohe Margen. Die IMMOFINANZ hat sich für heuer zum Ziel gesetzt, die Entwicklungsaktivitäten deutlich zu erhöhen. Woran denken Sie dabei? Zehetner: Hier muss man zwei Dinge unterscheiden: Jene Projekte, die in der Pipeline sind und jene, die wir fertigstellen. Ergebnis bringt vor allem, was im jeweiligen Geschäftsjahr fertig wird. Alles andere bedeutet insbesondere im Vorratsbereich a priori einmal Kosten und Kapitalbindung Riedl:... und Arbeit (lacht) Zehetner: Im laufenden Geschäftsjahr werden wir u.a. GOODZONE, unser aktuell größtes Einzelhandels-Development, das Düsseldorfer Büroobjekt Panta Rhei und den einen oder anderen STOP.SHOP. Fachmarkt in Polen eröffnen. Weiters werden wir den Fertigstellungsgrad im Gerling Quartier vorantreiben. Dort haben

16 16 Vorstand im Fokus Das soll natürlich nicht heißen, dass wir bereits am Zenit stehen. Dr. Eduard Zehetner, CEO

17 Vorstand im Fokus 17 wir es aber auch überwiegend mit Vorratsimmobilien zu tun. Das heißt, der Ertrag fällt gemäß Bilanzierungsvorschriften erst dann an, wenn die Wohnung verkauft und übergeben ist. In Düsseldorf sind zwei weitere Büroprojekte in der Planungsphase, in Prag haben wir drei Objekte in Bau, in Lublin entsteht mit Tarasy Zamkowe ein großes Shopping Center, das Ende 2014 eröffnet wird. Darüber hinaus entwickeln wir Wohnimmobilien in Kattowitz, Krakau und Bukarest, und wir sehen uns auch weitere Residential-Optionen in Polen und Russland an. Riedl: Was die BUWOG anbelangt, so gibt es kein Unternehmen, das sich in den vergangenen Jahren eine ähnlich umfangreiche Development-Pipeline in Wien aufgebaut hat. Wir besitzen Grundstücke für ungefähr Wohnungen zum Teil in Bau, zum Teil in Entwicklung, zum Teil als Vorrat gekauft. Hinzu kommen rund Wohnungen, die wir in Berlin planen und entwickeln. Damit schaffen wir die Grundlage für künftige Erträge. Zehetner: Hier ist wichtig zu verstehen, wie langfristig die BUWOG-Entwicklung ausgerichtet ist: Wir sprechen von einem Zeitraum von mehreren Jahren, in dem diese Wohnungen fertig werden und zum Ergebnis beitragen. Wir haben uns bereits die Pipeline für die nächsten Jahre gesichert. Riedl: Der Vorteil ist, dass wir uns mittlerweile auf einem Niveau befinden, wo dank des Aufbaus der vergangenen Jahre laufend Gewinnrealisierungen aus diesem Bereich möglich sind. Wenngleich wir natürlich auch noch nicht den Höhepunkt erreicht haben. Sind die Preise für Wohnimmobilien nicht schon ausgereizt? Riedl: Nein. Ich sehe zum Teil schon recht deutliche Preisentwicklungen, etwa im Luxussegment in Wien. Allerdings ist das eine sehr schmale Marktnische. Was Zinshäuser anbelangt, treten in vielen Fällen Stiftungen oder Family Offices als Käufer auf, die Eigenkapital investieren und diese suchen derzeit Sicherheit und wenigstens moderaten Ertrag als Ersatz für ihre Geldmarktanlagen. Und das wird weiterhin ein Thema bleiben. Am deutschen Wohnungsmarkt haben die Preise jetzt erst wieder das Niveau von 2006 und 2007 erreicht. Ein Preisanstieg wird erst dann zur Blase, wenn er nicht durch fundamentale Angebots- und Nachfragefaktoren gerechtfertigt ist, sondern auf Schulden basiert. Und das sehe ich derzeit nicht. Noggler: Genau. Man muss berücksichtigen, dass die Basis für die Preise wesentlich gesünder geworden ist. Die Struktur der Transaktionen hat sich geändert, Fremdkapital wurde durch Eigenkapital ersetzt. Wo liegt auf Sicht der nächsten Jahre die Fantasie im kommerziellen Development? Zehetner: Neben den zuvor erwähnten Objekten liegt die Fantasie darin, Entwicklungsprojekte zu identifizieren, die vernünftige und risikooptimierte Erträge versprechen. Das können für den Verkauf vorgesehener Wohnbau in Osteuropa, Retail- und Office- oder Logistikobjekte sein. Wie gestaltet sich die Refinanzierungssituation? Noggler: Diese ist mehr als gut. Die Banken haben sehr viel Liquidität zur Verfügung, die sie zu durchaus vernünftigen Konditionen gerne weitergeben. Das Portfolio ist an und für sich durchfinanziert, für alle unsere Development-Projekte sind die Refinanzierungen gesichert bzw. abgeschlossen. Zehetner: Wir bieten den Banken auch pfandbrieffähige Produkte, mit denen diese wiederum ihre Refinanzierung relativ leicht und ertragreich darstellen können. Nochmals zu den Zahlen: Das Ergebnis je Aktie ist 2012/13 gesunken, die Dividende bleibt ohne Berücksichtigung des in den Aktienrückkaufs umgelenkten Betrags stabil. Wie argumentieren Sie das? Zehetner: Mit einem nachhaltigen Cashflow, der stark gestiegen ist. Für uns ist der Cashflow die maßgebliche Größe. Dort sieht man, wie gut der operative Bereich gearbeitet hat. Und dort haben wir nachhaltig EUR 0,33 je Aktie um 6 Cent mehr als im Vorjahr erwirtschaftet. Das bildet das eigentliche Geschäft ab, nicht die unbaren Ergebnisveränderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung, wie sie sich etwa im Bewertungsergebnis widerspiegeln. Die Dividende soll die Zustimmung der Hauptversammlung vorausgesetzt EUR 0,15 betragen, und selbst wenn man jene EUR 0,05 berücksichtigt, die wir in Aktienrückkäufe umgelenkt haben, bleiben noch EUR 0,13 übrig und können für Investitionen oder schuldenreduzierend eingesetzt werden. Wie wird die künftige Ausschüttungspolitik aussehen? Zehetner: Eine wesentliche strategische Zielsetzung ist die Verselbstständigung der BUWOG über den Kapitalmarkt. Das bzw. die Vorgehensweise, für die wir uns entscheiden IPO oder Spin-off wird dafür ausschlaggebend sein, wie viel Cash für Dividenden und Aktienrückkäufe verfügbar ist. Was die liquiditätsmäßigen Konsequenzen anbelangt, wird es einen fairen Ausgleich zwischen Unternehmen und Aktionär geben. Riedl: Man kann sagen, wir schauen auf den Saldo des Aktionärs. Die IMMOFINANZ wird sich nach der Verselbstständigung der BUWOG auf die CEE-Region konzentrieren. Diese ist aber nach wie vor keine heiße Wachstumsstory, internationale Investoren reißen sich seit geraumer Zeit nicht darum. Das heißt, die IMMOFINANZ ist nicht zuletzt eine Wette auf den dortigen Aufschwung Zehetner: Wir selbst werden diesen leider nicht auslösen können Riedl: herbeireden auch nicht Zehetner: Wir meinen aber, wenn sich die Europäische Union weiterentwickeln möchte, dann wird das nicht in Spanien, Portugal oder Griechenland passieren, sondern in Polen und Rumänien und in anderen Ländern Osteuropas. Dort sind Investitionen in die Infrastruktur, in Office und Retail und in das Grundbedürfnis Wohnen notwendig. Und dort sind wir daher genau richtig positioniert.

18 18 DAs Unternehmen im Überblick Die IMMOFINANZ Group ein ertragreiches, stabiles und risikooptimiertes Immobilienunternehmen Immobilienmaschine mit nachhaltiger Dividendenpolitik Wer wir sind Die IMMOFINANZ Group ist ein an der Wiener und Warschauer Börse notierter Immobilieninvestor und -entwickler. Wir haben seit unserer Gründung im Jahr 1990 ein hochwertiges Immobilienportfolio mit derzeit mehr als Bestandsobjekten und einem Buchwert von rund EUR 9,4 Mrd. aufgebaut. Insgesamt verwalten wir aktuell eine vermietbare Fläche von m². Der Vermietungsgrad liegt bei 89,5% und bestätigt die Qualität unseres Portfolios. Wo wir uns engagieren Wir erwirtschaften mit erstklassigen Immobilien nachhaltige Erträge für unsere Investoren. Dabei konzentrieren wir unsere Aktivitäten auf Topimmobilien in den vier Kernsegmenten Einzelhandel, Büro, Logistik und Wohnen. Gleichzeitig sorgen wir mit unserem geografischen Portfolio in den acht Kernländern Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, der Slowakei, Rumänien, Ungarn und Russland für eine ausgewogene Risikostreuung. Woran wir täglich arbeiten Als Immobilienmaschine konzentrieren wir uns auf die Verzahnung unserer drei Kerngeschäftsbereiche: die Entwicklung nachhaltiger, maßgeschneiderter Topimmobilien in Premiumlagen, die professionelle Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte Verkäufe. Unser aktives und dezentrales Asset Management sorgt für eine Steigerung der Mieterträge und gleichzeitig für die Reduktion von Leerständen. Die aus unseren Verkäufen erwirtschafteten liquiden Mittel reinvestieren wir in neue Entwicklungsprojekte. Unser Ziel ist, mit einem klar definierten, standardisierten und industrialisierten Prozess mehr Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu generieren und unseren Aktionären eine nachhaltige Dividendenpolitik zu bieten. Warum wir auf CEE setzen Unser Portfolio befindet sich rund zur Hälfte in Ost- und Westeuropa. Dabei verdienen wir in CEE deutlich mehr Geld als im Westen und sind von der langfristigen Wachstumsstory und dem Aufholpotenzial der Region überzeugt. Für die Gesamtrendite der CEE-Immobilien von 2010 bis 2012 wurden wir mit dem IPD Property Investment Award in Central & Eastern Europe for balanced funds ausgezeichnet. Trade Development Asset Management

19 DAs Unternehmen im Überblick 19 Buchwerte, Vermietungsgrade und vermietbare Flächen des Bestandsimmobilienportfolios per 30. April 2013 Deutschland Buchwert in MEUR 459,5 Vermietungsgrad 87,3% Vermietbare Fläche in m Polen Buchwert in MEUR 936,7 Vermietungsgrad 88,6% Vermietbare Fläche in m ,2% Russland Buchwert in MEUR 1.610,0 Vermietungsgrad 96,0% Vermietbare Fläche in m Tschechien Buchwert in MEUR 538,5 Vermietungsgrad 79,3% Vermietbare Fläche in m ,9% 5,8% 10,0% 2,9% Slowakei Buchwert in MEUR 275,0 Vermietungsgrad 87,9% Vermietbare Fläche in m ,1% 5,1% 7,0% Rumänien Buchwert in MEUR 654,6 Vermietungsgrad 88,9% Vermietbare Fläche in m Österreich Buchwert in MEUR 1.510,3 Vermietungsgrad 86,1% Vermietbare Fläche in m Ungarn Buchwert in MEUR 481,3 Vermietungsgrad 77,8% Vermietbare Fläche in m ,6% BUWOG 1 Buchwert in MEUR 2.494,3 Vermietungsgrad 95,9% Vermietbare Fläche in m² ,3% Nicht-Kernländer Buchwert in MEUR 400,7 Vermietungsgrad 79,7% Vermietbare Fläche in m² % IMMOFINANZ Group Buchwert in MEUR 9.360,8 Vermietungsgrad 89,5% Vermietbare Fläche in m² Die Wohnimmobilien der BUWOG befinden sich in Österreich (Buchwert: EUR 2.243,8 Mio.) und Deutschland (Buchwert: EUR 250,4 Mio.). Anteil am Bestandsimmobilienportfolio (gemessen am Buchwert) Verteilung der Bestandsimmobilien per 30. April 2013 Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

20 20 DAs Unternehmen im Überblick Interview Trade Wir können verschiedenste Interessen bedienen In den zurückliegenden Monaten hat die IMMOFINANZ Group einige große Immobilienverkäufe publiziert. Was sind Ihre Highlights? Marco Kohla: Klarerweise der Verkauf des Silesia City Center in Polen. Diese Transaktion das Closing erfolgt voraussichtlich im September 2013 überragt mit über EUR 400 Mio. alles andere. Die Abgabe des Grand Hotel Kempinski in St. Moritz war ebenfalls ein sehr schöner Deal. Nicht nur gemessen am Veräußerungserlös, sondern weil wir damit auch strategische Ziele Verlassen eines Nicht-Kernlands, Devestition im Hotelbereich umsetzen konnten. Die Transaktionen des zurückliegenden Geschäftsjahres ziehen sich durch sämtliche Assetklassen und Regionen. Kann man auf Präferenzen von Investoren schließen? Es freut uns, dass wir die gesamte Bandbreite abdecken: vom Bürogebäude in Prag über Shopping Center in einer polnischen Regionalstadt, Hotels und Logistik in mehreren Ländern bis zu Zinshäusern in Wien. Das zeigt, dass wir in allen Portfoliobereichen profitable Deals abschließen können. Was die Investorenpräferenzen anbelangt, so sind diese unterschiedlich. Jene, die Topobjekte in Wien kaufen, haben Osteuropa nicht im Visier. Und jene, die in Osteuropa investieren, für die bieten Deutschland und Österreich eine zu geringe Rendite. Das Gute ist: Wir können verschiedenste Interessen bedienen. Profitable Deals in allen Portfoliobereichen. Dipl.-Kfm. Marco Kohla MRICS Director Transactions In welchen Märkten beobachten Sie das stärkste Interesse? Es gibt unverändert eine hohe Nachfrage in Österreich, zum einen von lokalen Investoren, etwa Stiftungen und Family Offices. Zum anderen suchen deutsche Fonds und Versicherungen nach Veranlagungsmöglichkeiten vor allem in Wien. Auch wir haben einige Objekte an diese Käufer abgegeben. In Osteuropa ist für Investoren derzeit Polen das Maß der Dinge. Nach Prag zieht es ebenfalls viele. Je weiter südöstlich wir blicken, desto dünner wird die Nachfrage. Doch auch dort gibt es Hoffnungsschimmer und wir sind zuversichtlich, dass bei einer stärkeren Erholung der Wirtschaft diese Länder wieder in den Fokus rücken. Das Investoreninteresse für Polen hat im Vergleich zum Vorjahr noch zugenommen? Ja, es gibt mehr und größere Transaktionen. Das trifft eigentlich auf ganz Osteuropa zu und ist ein Indikator, dass der Markt wieder stärker von institutionellen Investoren geprägt wird. Diese haben ja meist eine Mindestgröße für Deals, etwa EUR 10 Mio., 50 Mio. oder auch 100 Mio. Die Tatsache, dass Abschlüsse in dieser Größenordnung stattfinden, zeigt, dass diese Anleger wieder vor Ort sind und die für sie passenden Produkte finden. Insofern kann man tatsächlich von einer Erholung sprechen, was auch alle Marktberichte ausweisen. Ist davon auszugehen, dass sich diese Erholung fortsetzt? Momentan spricht nichts dagegen. Natürlich muss man berücksichtigen, dass das Gesamtvolumen in CEE noch vergleichsweise gering ist und in der Regel von wenigen großen Deals getrieben wird, wie etwa unserem Silesia-Verkauf. Die Volatilität ist dementsprechend hoch. Mit Silesia wird zweifelsohne ein großer Beitrag für die Statistik geleistet. (lacht) An uns scheitert die Erholung in CEE jedenfalls nicht. Bleiben wir noch kurz beim institutionellen Interesse. Kommen frühere Investoren zurück oder sehen Sie auch neue Marktplayer und neue Produkte? Es gibt einige neue Investoren. Ein Beispiel dafür ist etwa Allianz, die mit dem Silesia City Center ihre erste Shopping-Center-Akquisition in Polen tätigt und damit an mehrere Büroankäufe anknüpft. Bis vor zwei Jahren war es noch ein weißer Fleck auf deren Landkarte. Es werden auch neue Fonds mit Fokus CEE aufgelegt sowohl von angelsächsischen als auch von lokalen Anbietern, gerade in Polen, aber auch in Tschechien. Das wiederum ist ein positives Signal und deutet auf eine höhere Marktreife hin. Je stärker einheimische Investoren den Markt mitbestimmen, umso stabiler wird er. Das hat in CEE bisher gefehlt. Wird sich das auch positiv auf die Verkaufspreise auswirken? Mittelfristig sollte das der Fall sein. Im Moment sehen wir deutlich steigende Volumina. Wenn sich diese auf höherem Niveau stabilisieren, kann man mittelfristig mit einem Anziehen der Preise rechnen. Ein stärkerer Markt käme uns zweifelsohne entgegen: Wir haben noch viel in der Pipeline und sorgen im Development für Nachschub.

21 DAs Unternehmen im Überblick 21 Dipl.-Kfm. Marco Kohla MRCIS Director Transactions Marco Kohla, geboren 1978, hat sein Diplomstudium an der European Business School abgeschlossen. Nach Stationen im Fondsgeschäft und Investment Banking ist er seit März 2009 bei der IMMOFINANZ Group: zunächst als Head of Portfolio Strategy, seit Jänner 2012 als Director Transactions. Trade Sie sprechen die Immobilienmaschine an. Nun werden im laufenden Geschäftsjahr einige Entwicklungsprojekte fertiggestellt. Wie schnell kommen diese tatsächlich in den Verkaufsprozess? So schnell wir wollen. Wann ist das der Fall? Wenn wir denken, dass wir einen objektzyklischen Höhepunkt erreicht haben. Das kann direkt bei Fertigstellung sein, aber auch zwei Jahre oder länger dauern. Hier entscheiden wir in jedem Einzelfall gemeinsam mit dem Asset Management, ob sich bereits ein Verkauf anbietet oder die Immobilie noch optimiert werden kann. Wie viele Transaktionen haben Sie durchschnittlich am Radarschirm? Wenn man alle unterschiedlichen Gesprächs- und Abschlussstadien berücksichtigt, sind es ca. 15 bis 20. Wie sieht ein Vergleich mit der Situation vor ein, zwei Jahren aus? Es sind mehr und tendenziell größere Deals als früher. Das liegt sicher daran, dass wir besser und effizienter arbeiten, sich das Team eingespielt und die Verkaufsmaschine sehr gut in Gang gebracht hat. Seit Start unseres 2,5-Mrd.-Verkaufsprogramms am Beginn des Geschäftsjahres 2010/11 haben wir eine sehr gute Marktdurchdringung erreicht. Wir haben eine große Pipeline möglicher Transaktionen und sind auch viel schneller mit der Einschätzung geworden, welche Deals aktuell wenig Potenzial bieten und bei welchen es sich lohnt, mit Hochdruck weiterzuarbeiten. Welche Kriterien sind dabei ausschlaggebend? Ich brauche den Investor, der für die bestimmte Immobilie den höchsten Preis bezahlt, eben weil sie für ihn den größten Wert hat. Das ist dann der Fall, wenn Käufer und Objekt strategisch und strukturell zusammenpassen und auch der Zeitpunkt der richtige ist das Gesamtpaket muss passen. Je schneller wir dies abschätzen können, umso effizienter arbeiten wir. Was ist neben dem Verkaufspreis noch wichtig? Die Verlässlichkeit und Abschlusswahrscheinlichkeit. Das heißt mit anderen Worten: wie zuversichtlich bin ich, dass ein Käufer einen bestimmten Preis schlussendlich zahlen kann und zahlen wird. Die Arbeit, die wir reinstecken, muss am Ende auch Früchte tragen. Hier zählen Vertrauen und Erfahrung. Warum wird es in der Kommunikation nach außen unterschiedlich gehandhabt, ob ein Kaufpreis genannt wird oder nicht? Das hängt im Wesentlichen von der Vereinbarung mit dem Käufer ab. Wir würden natürlich immer gerne den Preis kommunizieren und erwähnen, wie weit dieser über dem Buchwert liegt. Aber das ist in einigen Fällen vonseiten des neuen Eigentümers des Objekts nicht erwünscht, weil er eben nicht will, dass die Konditionen bekannt werden. Dann greift die Standardformel wurde Stillschweigen vereinbart. Zum Transaktionsbereich zählen auch Ankäufe. Wie sieht es damit aus? Das Geschäftsmodell der IMMOFINANZ hat einen starken Fokus auf Eigenentwicklungen. Dennoch prüfen wir auch opportunistische Ankäufe. Wenn wir billiger zukaufen als selbst entwickeln können oder Akquisitionen strategisch Sinn machen, dann sehen wir uns das sehr genau an.

22 22 DAs Unternehmen im Überblick Ertragsquelle Trade Rekordjahr beim Verkauf von Immobilien Verkaufsprogramm: Vorgaben übertroffen Die IMMOFINANZ Group hat im zurückliegenden Geschäftsjahr Immobilien im Wert von EUR 661,3 Mio. verkauft das ist ein Rekord. Die Vorgaben des Fünf-Jahres-Verkaufsprogramms wurden übertroffen und die Umschlagshäufigkeit des Portfolios erhöht. Die Transaktionen erfolgten über Buchwert und bestätigten damit einmal mehr die Werthaltigkeit der Immobilien des Konzerns sowohl in West- als auch in Osteuropa. Ziel ist, das Portfolio mittels zyklusoptimierter, selektiver und strategiekonformer Immobilientransaktionen langfristig und gewinnbringend zu stärken. Wir setzen damit Eigenmittel frei und schaffen Liquidität, um in neue Entwicklungsprojekte zu investieren. Bestandteil des Verkaufsprogramms sind auch Immobilien, die aufgrund ihrer Größe, ihrer Qualität, ihrer Lage beispielsweise Objekte in Sekundär- und Tertiärstädten oder außerhalb der Kernländer oder ihrer Nutzung (z.b. Hotels) nicht ins Zielportfolio passen. Vor diesem Hintergrund erfolgte der weitere Rückzug aus der Assetklasse Hotels sowie aus dem Schweizer Markt. In Bosnien-Herzegowina ist die IMMOFINANZ Group seit Mai 2012 nicht mehr vertreten, in Frankreich nicht mehr seit Dezember Der Verkauf des Silesia City Center im polnischen Kattowitz (Closing voraussichtlich im September 2013) markiert mit mehr als EUR 400,0 Mio. nicht nur einen Meilenstein in der Geschichte des Konzerns, sondern stellt auch die bislang größte Einzeltransaktion in Polen und CEE (exkl. Russland) im Jahr 2013 dar. Mit der Abgabe der Schweizer Les Bains de St. Moritz Holding AG, Eigentümerin des Kempinski Grand Hotel des Bains, im Februar 2013 nutzten wir den attraktiven Verkäufermarkt und zogen uns weiter aus der Assetklasse Hotels und aus dem Schweizer Markt zurück. Das Geschäftsfeld Hotels (bezogen auf die Hauptnutzungsart der Immobilie) umfasst damit noch zwei Objekte in Wien, die nach der bereits erfolgten Renovierung Investoren angeboten werden. Im Office-Bereich berichteten wir über profitable Transaktionen in Österreich und in Osteuropa. So trennten wir uns von mehreren Büroobjekten in Wien, darunter Gaudenzdorfer Gürtel 67 und Josefstädter Straße 78. In Prag veräußerten wir Diamond Point und das BBC Centrum C. Mit dem Verkauf einer Logistikimmobilie in Nizza erfolgte der vollständige Rückzug aus Frankreich. Zudem trennten wir uns von einem Logistikobjekt in der Schweiz und von drei Objekten in Deutschland. Wohnimmobilien: Konzentration auf Kernmärkte Im Bereich Wohnimmobilien setzt die IMMOFINANZ Group die Strategie der Portfoliooptimierung mit einer Reduzierung des Engagements an peripheren Standorten und mit Investitionen in Wien und Deutschland konsequent fort. Die 100%-Tochter BUWOG trennte sich im Geschäftsjahr 2012/13 im Einzelwohnungsverkauf von 467 Einheiten. Zusätzlich wurden Objekt- bzw. Paketverkäufe in mehreren Bundesländern mit insgesamt Wohnungen getätigt. Im April 2013 meldeten wir die profitable Abgabe von 35 Objekten in Kärnten mit insgesamt 781 Wohnungen und einer Wohnfläche von m² an die ÖSW-Gruppe. Nach dem Verkauf des Vorarlberg-Portfolios und Teilen des Steiermark-Bestands war dies ein weiterer Schritt zur Konzentration auf die Kernmärkte des Unternehmens: den Großraum Wien und Deutschland. So erwarb die BUWOG ebenfalls im April 2013 ein Wohnungsportfolio mit Wohnungen und einer Mietfläche von m² in Berlin-Neukölln. Das Portfolio gliedert sich in 40 Gebäude auf, welche eine große Wohnanlage bilden. Es handelt sich um großzügige, familiengerechte Wohnungen, die alle über Balkon bzw. Terrasse verfügen. Das Verkaufsprogramm Mit dem Verkauf von Gewerbe- und Wohnimmobilien sollen rund 10% der Gesamterträge des Unternehmens generiert werden. Zu Beginn des Geschäftsjahres 2010/11 wurde ein Fünf-Jahres-Verkaufsprogramm in Höhe von EUR 2,5 Mrd. zur Optimierung des Immobilienportfolios und zur Verbesserung der Bilanzstruktur gestartet. Seit dem 1. Mai 2010 wurden in diesem Rahmen Immobilienverkäufe in Höhe von EUR 1,4 Mrd. und Fondsverkäufe in Höhe von EUR 231,6 Mio. abgeschlossen. Bis zum Stichtag 30. April 2013 generierte die IMMOFINANZ Group dadurch Verkaufserlöse in Höhe von insgesamt rund EUR 1,7 Mrd. Verglichen mit dem aliquoten Zielwert für die ersten drei Jahre hat die Gruppe die Vorgaben damit stichtagsbezogen um EUR 153,2 Mio. bzw. um 10,2% übererfüllt. Nicht enthalten sind hierbei jene Immobilien, welche in der Bilanz zum 30. April 2013 mit einem Buchwert in Höhe von EUR 583,4 Mio. als zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen klassifiziert sind.

23 DAs Unternehmen im Überblick 23 Silesia City Center kattowitz PL Closing des Verkaufs voraussichtlich September C Verkaufsfläche ca. 340 F Shops über 400 Mio. A Verkaufspreis R

24 24 DAs Unternehmen im Überblick Interview Commercial Development Viele weitere spannende Projekte Welche Projekte aus dem kommerziellen Development-Bereich werden im laufenden Geschäftsjahr 2013/14 fertiggestellt? Andreas Thamm: Hier können wir einiges an das Asset Management übergeben. So werden etwa beim Gerling Quartier in Köln Teilabschnitte fertiggestellt. Im ersten Bauabschnitt dieses neuen Stadtviertels, das Wohnen und Büros umfasst, haben wir bereits wichtige Meilensteine erreicht. Zum Ende des Kalenderjahres 2013 übergeben wir die ersten Wohnungen an die neuen Eigentümer. Am Düsseldorfer Flughafen ziehen um den Jahreswechsel die Mieter in das Bürogebäude Panta Rhei ein dieses befindet sich auf dem besten Grundstück in der Airport City. In Tschechien stellen wir das Joint-Venture-Projekt Na Příkopě 14 fertig, das sind rund m² an Büro- und Einzelhandelsflächen in einer der bekanntesten Einkaufsstraßen Prags. Und dann steht natürlich die Eröffnung von GOOD ZONE, unserem Premium Shopping Center in Moskau, am Programm. Damit verfügen wir in Russland über insgesamt fünf große Einkaufszentren und knapp m² an vermietbarer Retail-Fläche. Nicht zu vergessen: Die Expansion unserer Fachmarktkette STOP.SHOP. in Polen ist plangemäß angelaufen. Hier können wir voraussichtlich noch Ende 2013 zwei Standorte, in Mława und in Kętrzyn, eröffnen. Es gibt einen klaren Steckbrief für Projekte: Was wollen wir und für wen. Dipl. Wirt.-Ing. (FH) Andreas Thamm Director Commercial Development Wo liegt der künftige Schwerpunkt sowohl geografisch als auch bei den einzelnen Assetklassen? Auf Sicht der nächsten Jahre sind die Kernländer im Development sicher Deutschland, Polen und Russland. Diese Regionen versprechen viele weitere spannende Projekte. Je nach Entwicklung des Wirtschaftswachstums könnte eventuell Rumänien in diese Klasse vorrücken. In Deutschland bleibt der Fokus vorerst auf dem Office-Segment, so geht unser Düsseldorfer Büroprojekt Casa Stupenda, das voraussichtlich weltgrößte Plus energiehaus, in die Phase der Genehmigungsplanung über. Im Gerling Quartier sind die ersten Bürohäuser Ende 2013 bezugsfertig, bis Mitte 2014 folgen sämtliche Flächen im ersten Bauabschnitt. Neben Köln und Düsseldorf werden wir uns auch die Büromärkte in Berlin und Hamburg ansehen. Ich orte vor allem im erstklassigen, höherpreisigen Segment und dort liegt unser Office-Schwerpunkt noch Bedarf. In Polen setzen wir weiterhin auf hochqualitative Einzelhandels- und Büroprojekte. Aktuell realisieren wir in Warschau das Office-Gebäude Nimbus, in Lublin entsteht mit Tarasy Zamkowe ein Shopping Center mit umfassendem Entertainment- und Freizeitangebot. Wir wollen auch Möglichkeiten in den Sekundärstädten ausloten. Und woran denken Sie bei Rumänien? Die IMMOFINANZ Group hat historisch bedingt zahlreiche Grundstücksflächen in diesem Land, die sich u.a. für Logistik anbieten. Hier lohnt es sich, abhängig von der Wirtschaftsentwicklung, immer wieder Möglichkeiten abzuwägen. Ich denke etwa an Speziallogistik, also Kühlung und Kälte. Das Interesse der Unternehmen an Logistikflächen hat im Zuge der Krise natürlich nachgelassen. Aber ich erwarte für Rumänien eine ähnliche Entwicklung, die ich auch in Russland gesehen habe. Sobald ein großes Pharma- oder Retail-Unternehmen spezielle Flächen sucht, wird es bemerken, dass es zwar einiges am Markt gibt, die Gebäude aber überwiegend aus dem letzten Jahrhundert stammen und damit nicht dem aktuellen Entwicklungsstand entsprechen. Die IMMOFINANZ hat die Kraft und die Möglichkeiten, hier mitzuspielen. Ziel ist die Entwicklung für und mit dem Endkunden und der anschließende Verkauf. Dabei könnte auch ein hoher Standardisierungsgrad erreicht werden. Aber jetzt geht es einmal darum, mögliche Nischen zu orten. Stichwort Standardisierung: Diese haben Sie mit der Fachmarktkette STOP.SHOP. bereits erreicht? Ja, STOP.SHOP. ist ein tolles Retail-Produkt, das beliebig vervielfältigbar ist. Die Fachmärkte überzeugen mit ihren einheitlichen Qualitätsstandards, ihrer Zweckmäßigkeit und dem hohen Wiedererkennungswert. Das verstehe ich unter hohem Standardisierungsgrad. Natürlich wäre es anstrebenswert, weitere ähnliche Konzepte auf die Beine zu stellen. Die eine oder andere Idee haben wir hier schon in petto. Wie ist gewährleistet, dass die Entwicklungspipeline weiterhin gut gefüllt ist? Wir werden natürlich von verschiedenen Seiten mit Projektvorschlägen versorgt, haben lokale Akquisiteure und Scouts, die uns unterstützen. Die Größe und die Präsenz der IMMOFINANZ in ihren Kernländern gewährleisten, dass der Markt nicht an uns vorbeikommt. Hier wollen wir unsere Effizienz insofern noch erhöhen, als wir künftig schneller ich sage jetzt einmal binnen drei