G u t a c h t e n ,00.

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1 S a c h v e r s t ä n d i g e n b ü r o R o l f J o n a t Z e r t i f i z i e r t e r S a c h v e r s t ä n d i g e r f ü r G r u n d s t ü c k s b e w e r t u n g R. Jonat An der Niers Geldern Herrn Max Mustermann Musterstraße Musterstadt Sachverständigenbüro Rolf Jonat An der Niers Geldern Tel.: Fax: rjonat@t-online.de Internet: Datum: 24. September 2099 Az.: 2099/999 G u t a c h t e n über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Garage bebaute Grundstück in Musterstadt, Schulstraße 50 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Pont 888A 1 Gemarkung Flur Flurstück Pont Eigentümer (lt. Grundbuch) Max Mustermann Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Dieses Gutachten enthält 48 Seiten inklusive 10 Seiten Anlagen. Es wurde in fünf Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen. Ausfertigung Nr. 1

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 2 1. Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers 5 2. Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung, Folgenutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Allgemeine Vorbemerkungen zu der Gebäudebeschreibung Gebäudebeschreibung für das Einfamilienwohnhaus Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Ausführung und Ausstattung Gebäudebeschreibung für die Garage Außenanlagen Zusammenfassende Beurteilung Flächen- und Massenangaben Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterung der bei der Sachwertermittlung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertermittlungsansätzen in der Sachwertberechnung 25 Seite 2

3 4.5 Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterung der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertermittlungsansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Anlagen Auszug aus der Deutschlandkarte; M = 1: Auszug aus der Straßenkarte von Musterstadt - Pont; M = 1: Lageplan mit Darstellung der Aufnahmerichtung; M = 1: Fotos Grundrisspläne Kellergeschoss; M = 1: Erdgeschoss; M = 1: Dachgeschoss; M = 1: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte 48 Seite 3

4 1. Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Objektadresse: Einfamilienwohnhaus mit Garage Schulstraße 50 in Musterstadt - Pont Grundbuchangaben: Grundbuch von Musterstadt, Blatt 888A, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Pont, Flur 555, Flurstück Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Max Mustermann, Musterstraße 99, Musterstadt Auftrag vom: schriftlicher Auftrag vom Eigentümer: laut Grundbuchauszug vom : Max Mustermann 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Verkehrswertermittlung zum Zweck der Veräußerung (Tag der Ortsbesichtigung) Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer: Herr Max Mustermann (Eigentümer) und der Sachverständige Rolf Jonat Benachrichtigt, jedoch nicht erschienen: -- Erhebungen des Gutachters: (verwendete objektbezogene Daten und Unterlagen) - schriftlicher Auftrag vom Grundbuchblatt 888A, Kopie des Grundbuchblatts vom , Amtsgericht Musterstadt, Abteilung Grundbuch - Flächenangaben, schriftliche Auskunft des Kreises Kleve vom , Abteilung Katasteramt - Altlastenauskunft, schriftliche Auskunft des Kreises Kleve vom , Abteilung Naturschutz u. Landschaftspflege - Baulastenauskunft, schriftliche Auskunft der Stadt Musterstadt vom , Abteilung Bau- und Planungsamt - Denkmalschutzauskunft, schriftliche Auskunft der Stadt Musterstadt vom , Untere Denkmalbehörde - Flächennutzungsplan - Baurecht, schriftliche Auskunft der Stadt Musterstadt vom , Abteilung Bau- und Planungsamt - Auskunft über Innenbereichssatzung, Erhaltungs- und Gestaltungssatzung, Verfügungs- und Veränderungssperren, schriftliche Auskunft der Stadt Musterstadt vom , Abteilung Bau- und Planungsamt - Auskunft Beitrags- und Abgabenzustand, schriftliche Auskunft der Stadt Musterstadt vom , Abteilung Erschließung - Bauakte, Kopien aus der Bauakte, erhalten am Ortstermin Seite 4

5 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers - Bestandsaufnahme und Gebäudemaß, Vergleich des Bestands mit den Angaben aus der Bauakte sowie eigenes Aufmaß vom Auszug aus der Bodenrichtwertkarte, Stand und , Internetauskunft des Landesvermessungsamts NRW vom ( - Digitale Flurkarte, Zusendung per als EDBS-Datei durch das kommunale Rechenzentrum Musterstadt am Mietspiegel aus eigenen Unterlagen - Vergleichsmieten aus eigenen Unterlagen - erforderliche Daten der Wertermittlung, siehe Abschnitt Übersichtspläne, Bodenrichtwert 2099 und Stadtplan, Internetauskunft der Firma Inframation AG vom ( Besondere Sachverhalte: Maßgaben des Auftraggebers: Der Raum Keller 1 konnte am Wertermittlungsstichtag nicht besichtigt werden. Nach Auskunft des Eigentümers sind Bauschäden oder Baumängel in diesem Kellerraum nicht vorhanden. Das Gutachten wird daher unter der Annahme erstellt, dass sich der Raum Keller 1 in einem einwandfreien Zustand befindet. keine Seite 5

6 2. Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Gemeinde: Ort und Einwohnerzahl: Nordrhein-Westfalen Kleve Musterstadt Musterstadt ist eine niederrheinische Kleinstadt mit mehreren Ortsteilen und ca Einwohnern. Im Landesentwicklungsplan als Mittelzentrum ausgewiesen, bietet Musterstadt eine gute Infrastruktur mit zahlreichen Sport- und Freizeiteinrichtungen und einem weit verzweigten Rad- und Wanderwegenetz. Kulturelle und kirchliche Einrichtungen, wie eine Aula mit regelmäßigen Veranstaltungen, eine Stadtbücherei und Kirchen mehrerer Konfessionen sind vorhanden. Alle Schulformen sowie sämtliche gemeindlichen und kreisangehörigen Behörden sind ebenfalls vor Ort. Musterstadt besitzt Einkaufsmöglichkeiten sowohl für den täglichen als auch für den darüber hinausgehenden Bedarf. überörtliche Verkehrslage / Entfernung (siehe Abschnitt 6.1): Landeshauptstadt: Düsseldorf; Entfernung ca. 65 km nächstgelegene Musterstadt - Krefeld = ca. 30 km größere Orte: Musterstadt - Wesel = ca. 30 km Musterstadt - Venlo (NL) = ca. 15 km Autobahnzufahrt: Bundesstraßen: Der nächstgelegene Autobahnanschluss auf die A57 in Richtung Köln bzw. Nimwegen ist ca. 15 km entfernt. Die Bundesstraße 9 führt in Richtung Niederlande und Krefeld und grenzt unmittelbar an die Stadt Kleinräumige Lage Bahnhof: Musterstadt verfügt über einen Bahnanschluss in Richtung Kleve und Düsseldorf. Die Entfernung vom Bewertungsobjekt zum Bahnhof beträgt ca. 3,0 km. Flughafen: Musterstadt - Regionalflughafen Weeze = ca. 15 km Musterstadt - Flughafen Düsseldorf = ca. 60 km innerörtliche Lage (siehe Abschnitt 6.2): Das Objekt befindet sich an der Schulstraße 50 in einem Wohngebiet des Ortsteils Pont. Die Entfernung vom Bewertungsobjekt zum Ortskern von Pont beträgt ca. 1,0 km, zum Stadtkern von Musterstadt 4,0 km. Seite 6

7 Wohnlage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Immissionen: weitere Belastungen: topografische Grundstückslage: gute Wohnlage (ausreichende Infrastruktur, geringe Geräuschimmissionen, gutes Wohnumfeld, überwiegend aufgelockerte Bebauung, ausreichend Grünfläche) Das Umfeld besteht aus einer ein- bis zweigeschossigen Wohnbebauung in offener Bauweise. Am Tage der Ortsbesichtigung waren besondere Immissionen nicht erkennbar (eigene, weitergehende Untersuchungen wurden auftragsgemäß nicht durchgeführt). soweit augenscheinlich ersichtlich: keine Altlasten sind nach Auskunft des Kreises Kleve (siehe Abschnitt 1.3) nicht vorhanden (eigene, weitergehende Untersuchungen wurden auftragsgemäß nicht durchgeführt). eben 2.2 Gestalt und Form Straßenfront: Das Bewertungsgrundstück schließt mit einer Breite von ca. 19,0 m an die Schulstraße an (siehe Lageplan in Abschnitt 6.3). mittlere Tiefe: 47,0 m (siehe Lageplan in Abschnitt 6.3) mittlere Breite: 19,0 (siehe Lageplan in Abschnitt 6.3) Form: rechteckig (siehe Lageplan in Abschnitt 6.3) Grundstücksgröße: Flurstück 777 = 650 m² Auskunft des Katasteramts Kleve (siehe Abschnitt 1.3) Himmelsrichtung: Südausrichtung (siehe Lageplan in Abschnitt 6.3) 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straßenausbau: Höhenlage: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: zweispurige Anliegerstraße geteerte Straße mit beidseitigen Gehwegen, Parkmöglichkeiten sind innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche auf den dafür farblich gekennzeichneten Flächen vorhanden normal Anschlüsse an elektrischen Strom, Wasser und Gas aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss für Schmutzund Regenwasser sowie Telefonanschluss sind vorhanden. Die Garage schließt an das östlich gelegene Flurstück 502 an (siehe Lageplan in Abschnitt 6.3). Seite 7

8 Baugrund, Grundwasser: soweit augenscheinlich ersichtlich: gewachsener, normal tragfähiger Baugrund (Es wurden auftragsgemäß keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.) 2.4 Privatrechtliche Situation Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Das Grundbuch von Pont, Blatt 888A vom (siehe Abschnitt 1.3) hat keine Eintragung in Abteilung II. Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: nicht eingetragene Lasten und Rechte: Auftragsgemäß werden Schuldverhältnisse, die ggf. in Abt. III verzeichnet sein können, in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen bzw. bei Beleihung berücksichtigt werden. Nach Auskunft des Katasteramtes Kleve (siehe Abschnitt 1.3) liegt das Bewertungsgrundstück nicht im Bereich eines Bodenordnungsverfahrens. In Abteilung II des Grundbuchs befindet sich kein entsprechender Vermerk. Nicht eingetragene Lasten und (z. B. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z. B. Altlasten) sind nicht bekannt (eigene, weitergehende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt). 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Nach Auskunft der Stadt Musterstadt (siehe Abschnitt 1.3) besteht keine Baulasteintragung zu Lasten des Bewer tungsgrundstücks. Denkmalschutz: Das Bewertungsgrundstück ist nach Auskunft der Stadt Musterstadt (siehe Abschnitt 1.3) nicht vom Denkmalschutz betroffen Bauplanungsrecht Darstellung im Flächennutzungsplan: Nach Auskunft der Stadt Musterstadt (siehe Abschnitt 1.3) ist der Bereich des Bewertungsgrundstücks im Flächennutzungsplan der Stadt Musterstadt gem. 1 BauNVO zum Wertermittlungsstichtag als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Seite 8

9 Festsetzung im Bebauungsplan: Nach Auskunft der Stadt Musterstadt (siehe Abschnitt 1.3) liegt das Bewertungsgrundstück innerhalb des Geltungsbereichs des seit dem rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 1/30. Es handelt sich hierbei um einen qualifizierten Bebauungsplan nach 30 Abs. 1 BauGB. Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt vor, wenn der Bebauungsplan allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. Ein Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ist zulässig, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. In diesem Bebauungsplan wurde das Grundstück als WA = allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens in einem allgemeinen Wohngebiet richtet sich nach 4 der BauNVO und ist wie folgt definiert: Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Weiterhin wurden für das Antragsgrundstück folgende Festsetzungen getroffen: - offene Bauweise - eingeschossige Bauweise - Grundflächenzahl = 0,4 (gem. 19 Abs. 1 BauNVO 2090) - Grundflächenzahl = 0,6 (gem. 19 Abs BauNVO 2090) - Geschossflächenzahl = 0,5 - Dachform = Satteldach - Dachneigung = Baugrenzen, überbaubare Grundstücksfläche = parallel 14,0 m Den Festsetzungen des Bebauungsplans werden die vorhandene Art und das vorhandene Maß des Bewertungsobjekts gegenübergestellt: Das unmittelbare Umfeld des Bewertungsobjekts entspricht der Art eines allgemeinen Wohngebiets (WA), da in der unmittelbaren Umgebung des Bewertungsobjekts vorwiegend Wohngebäude in einer ein- bis zweigeschossigen Bauweise als Ein- oder Zweifamilienwohnhäuser errichtet wurden. In einer Entfernung von ca. 200 m Luftlinie stehen die ersten gewerblichen Gebäude (Einkaufsmarkt, nicht störendes Gewerbe). - eingeschossige Bauweise (mit ausgebautem Dachgeschoss und (fiktiv) Spitzboden) Seite 9

10 - Grundflächenzahl = 0,24 (gem. 19 Abs. 1 BauNVO 2090) - Grundflächenzahl = 0,6 (gem. 19 Abs BauNVO 2090) - Geschossflächenzahl = 0,24 (gem. 20 BauNVO 1990) - Dachform = Satteldach - Dachneigung 43 - Das Wohnhaus und die Garage befinden sich innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Fläche. Erhaltungs- und Gestaltungssatzung: Verfügungs- und Veränderungssperre: Das Bewertungsgrundstück liegt nach Auskunft der Stadt Musterstadt (siehe Abschnitt 1.3) nicht im Bereich einer Erhaltungs- und Gestaltungssatzung. Das Bewertungsgrundstück liegt nach Auskunft der Stadt Musterstadt (siehe Abschnitt 1.3) nicht in einem Bereich, der von einer Verfügungs- und Veränderungssperre betroffen ist Bauordnungsrecht Bauordnungsrecht: Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage des realisierten Vorhabens und der vorliegenden Bauzeichnungen, Schnitte sowie der Baubeschreibung durchgeführt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Anmerkung: Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit dem Bauordnungsrecht wurde auftragsgemäß nicht untersucht. Bei dieser Wertermittlung wird die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzung vorausgesetzt. Entwicklungszustand - 5 ImmoWertV (Grundstücksqualität): Bei dem Bewertungsgrundstück handelt es sich um baureifes Land gemäß 5, Abs. 4 ImmoWertV. Definition: Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Diese Definition trifft auf das Bewertungsgrundstück zu, da es zum Wertermittlungsstichtag im Rahmen der in Abschnitt 2.5 genannten öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar ist und in angemessener Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Seite 10

11 abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach dem BauGB und dem KAG abgabenfrei. Weiterhin sind in absehbarer Zeit für den betroffenen Bereich keine geplanten Erschließungs- oder Ausbaumaßnahmen bekannt. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, telefonisch eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts, zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.8 Derzeitige Nutzung, Folgenutzung und Vermietungssituation Derzeitige Nutzung: Folgenutzung: Mietsituation: Das Bewertungsgrundstück ist mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Garage bebaut und wird derzeit entsprechend genutzt. Nach den Erfahrungen des Sachverständigen eignet sich das Bewertungsobjekt ausschließlich zur wohnwirtschaftlichen Nutzung. Für die weitere Nutzung ist der Instandhaltungsrückstau zu beseitigen. Das Bewertungsobjekt war zum Wertermittlungsstichtag nicht vermietet. Seite 11

12 3. Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Allgemeine Vorbemerkungen zu der Gebäudebeschreibung Grundlagen für die Gebäudebeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Baubeschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattung/ Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Gebäudebeschreibung für das Einfamilienwohnhaus In der folgenden Gebäudebeschreibung werden für die unterschiedlichen Geschosse folgende Abkürzungen benutzt: KG = Kellergeschoss, EG = Erdgeschoss, DG = Dachgeschoss, SB = Spitzboden Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Art des Gebäudes: Ursprungsbaujahr: Modernisierungen: Erweiterungen: Außenansicht: Nebengebäude: Ausführung und Ausstattung eingeschossiges freistehendes Einfamilienwohnhaus, das Dachgeschoss ist ausgebaut, das Gebäude ist größtenteils unterkellert 1960 (Jahr der Baugenehmigung) 1990 wurde die Heizungsanlage erneuert keine gelblicher Klinker Auf dem Grundstück schließt an das Wohnhaus eine Garage in massiver Bauweise an. Siehe Abschnitt Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Treppen) Konstruktionsart: KG - SB: massive Bauweise Gründung: Bodenplatte auf Fundamenten Seite 12

13 Außenwände: KG: Mauerwerk EG - SB: Mauerwerk mit Luftschicht und Klinkerverblendung Innenwände: KG: Mauerwerk EG - DG: Mauerwerk SB: nicht vorhanden Geschossdecken: KG - DG: Stahlbetondecke DG - SB: Holzbalkendecke Geschosstreppen: KG - EG: Betontreppe EG - DG: Stahltreppe mit Stahlgeländer und Holzstufen DG - SB: Einschubtreppe Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Raumaufteilung Kellergeschoss: Raumaufteilung Erdgeschoss: Raumaufteilung Dachgeschoss: Kellerräume 1 4, Heizung, Waschküche und Flur, siehe Grundriss in Abschnitt Essen, Küche, WC, Flur 1+2, Wohnen, siehe Grundriss in Abschnitt Abstellraum, Schlafen 1 4, Bad, WC, Flur und Vorraum, siehe Grundriss in Abschnitt Bodenbeläge Bodenbeläge: KG: Estrich, PVC und Teppich EG: Fliesen und Teppich DG: Fliesen und Teppich SB: einfacher Holzboden Türen, Fenster und Rollläden Türen: Eingangstür: Holztür mit seitlichem Glaselement Zimmertüren: einfache Holztüren mit Holzzargen Fenster: KG: Stahlfenster mit Einfachverglasung EG - DG: Holzfenster mit Einfachverglasung SB: einfache Stahlluke Fensterbänke: innen: Holzfensterbänke, im Bad und im WC: Fliesen außen: Klinkermauerwerk Rollläden: KG: nicht vorhanden EG - DG: manuelle Holzrollos SB: nicht vorhanden Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung Elektroinstallation: der Anschluss an das öffentliche Stromnetz ist vorhanden, einfache Elektroinstallation, je Raum mehrere Steckdosen, Fernseh- und Telefonanschluss in mehreren Räumen Seite 13

14 Heizung: Standort: Heizungsraum im Kellergeschoss (siehe Grundriss in Abschnitt 6.5.1) Heizungsart: Typ / Markenbezeichnung: Gaszentralheizung als Pumpenheizung Typ: Viessmann Baujahr / Einbaujahr: 1990 Leitungen: Wärmeverteilung: Auswirkungen der ENEV auf die vorhandene Heizungsanlage: Leitungen unter Putz, soweit sichtbar: Kupferrohre Wärmeverteilung über Rippenheizkörper Die derzeit gültige Energieeinsparverordnung (ENEV) hat keine Auswirkungen auf die Heizungsanlage des Bewertungsobjekts: Der Heizkessel wurde nach dem 1. November 1978 aufgestellt und muss gemäß EnEV nicht ausgetauscht werden. Warmwasserversorgung: zentraler Warmwasserspeicher (Viessmann, Einbau 1990), das Wasser wird über den Brenner der Gasheizung erwärmt Sanitäre Installation: WC im EG: WC im DG: Bad im DG: Vorraum: WC mit Handwaschbecken in einfacher Ausstattung WC mit Handwaschbecken in einfacher Ausstattung WC, Badewanne, Dusche und ein Waschbecken in einfacher Ausstattung Waschbecken und Dusche in einfacher Austattung Küchenausstattung Küchenausstattung: nicht vorhanden Dach Dachkonstruktion: Dachform: Dacheindeckung: Dachentwässerung: Dachdämmung: Holzbalkenkonstruktion (Kehlbalkendach) Satteldach, 43 Dachneigung Dachziegeleindeckung ohne Unterspannbahn über Regenablaufrinnen und Fallrohre aus Zinkblech und Kunststoff in den Straßenkanal gedämmte Dachflächen Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besondere Bauteile: Besondere Einrichtungen: Kelleraußentreppe nicht vorhanden Seite 14

15 Belichtung und Besonnung: Grundrissgestaltung: Baumängel und Bauschäden: Ausreichend. Die natürliche Belichtung wird durch äußere Einflüsse (Bäume, Bebauung,...) nicht beeinträchtigt. Aufgrund der geringen Grundflächen entsprechen die Räume im DG nicht mehr den heutigen Wohnanforderungen. Im Kellergeschoss waren Feuchtigkeitsschäden an den Kelleraußenwänden erkennbar. Abgesehen von einem Renovierungs- und Modernisierungsrückstau waren weitere größere Bauschäden und Baumängel augenscheinlich nicht erkennbar. Wirtschaftliche Wertminderungen: Unter wirtschaftlichen Wertminderungen sind Einschränkungen der Ertragsfähigkeit eines Gebäudes zu verstehen, z. B. unwirtschaftliche Grundrisse, gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen) oder teilweise mangelnde Raumhöhen. Zudem sind unzureichende Außenwand- Wärmedämmungen zu berücksichtigen, deren Auswirkungen Erhöhungen der laufenden Betriebskosten bedingen. Am Wertermittlungsstichtag waren folgende wirtschaftliche Wertminderungen erkennbar: - unzureichende Außenwanddämmung - geringe Grundflächen Dachgeschoss Sonstige Besonderheiten: keine 3.3 Gebäudebeschreibung für die Garage Art des Gebäudes: Garage in massiver Bauweise Baujahr: Erweiterung: Außenansicht: Konstruktionsart: Gründung, Fundamente: Außenwände: Dachkonstruktion: Garagentor: Fenster: Besondere Bauteile: Stromanschluss: Wasseranschluss: 1960 (Jahr der Baugenehmigung) keine Klinkermauerwerk massive Bauweise vermutlich Bodenplatte auf Fundamenten Mauerwerk Holzbalkenkonstruktion Stahlschwingtor Holzfenster mit Glaseinsatz nicht vorhanden vorhanden vorhanden Seite 15

16 Baumängel und Bauschäden: Größere Bauschäden und Baumängel waren am Tag der Ortsbesichtigung augenscheinlich von außen nicht erkennbar. 3.4 Außenanlagen A1 A2 A3 A4 Pflasterung Einfriedungen Terrasse Ver- und Entsorgungsanlagen vom Hausanschluss bis ans öffentliche Netz 3.5 Zusammenfassende Beurteilung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges Wohnhaus mit Garage. Das Grundstück liegt in einem ruhigen Wohngebiet und ist nach Süden ausgerichtet. Für eine weitere Nutzung sind der Instandhaltungsrückstau sowie Bauschäden und Baumängel zu beseitigen. 3.6 Flächen- und Massenangaben verwendete Unterlagen: Baupläne und eigenes Aufmaß am Ortstermin Bruttorauminhalt (BRI): Wohnhaus : 900 m³ Garage : 70 m³ (Der Bruttorauminhalt wurde durch eigene Berechnungen ermittelt. Die Berechnungen weichen tlw. von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; II. BV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar) Wohn- und Nutzfläche: Nutzfläche - KG : 68 m² Wohnfläche - EG : 95 m² Wohnfläche - DG : 85 m² (Die Wohn- und Nutzflächen wurden von mir berechnet. Die Wohnflächenberechnung wurde in Anlehnung an die Wohnflächenverordnung unter Berücksichtigung des Gerichtsurteils des bayrischen OLG vom wohnwertabhängig durchgeführt. Sie ist nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.) Seite 16

17 4. Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienwohnhaus und einer Garage bebaute Grundstück in Musterstadt - Pont, Schulstraße 50 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Pont 888A 1 Gemarkung Flur Flurstück Fläche Pont m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist nach 194 BauGB ein marktgerechter Preis, der Verkehrswert. 194 BauGB: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Um einen möglichst marktgerechten Wert zu ermitteln, also einen, der einem realistischen Verkaufspreis nahe kommt, müssen die für das zu bewertende Objekt geeigneten Wertermittlungsverfahren ausgewählt werden. Welche Verfahren auszuwählen sind, beruht vor allem auf zwei Fragen: 1. Welche Verfahren sind in der Lage, die Preisbildungsmechanismen für dieses Objekt nachzuvollziehen? 2. Für welche Verfahren stehen die notwendigen Daten aus dem Immobilienmarkt zur Verfügung? Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind gem. ImmoWertV das Vergleichswertverfahren ( 15 und 16), das Ertragswertverfahren ( 17 bis 20) und das Sachwertverfahren ( 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Sachwertverfahren Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebauten Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet werden. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d.h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, dem Wert der Gebäude (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und dem Wert der Außenanlagen (Wert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts (Einfamilienwohnhaus) auf dem örtlichen Grundstücksmarkt vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Weiterhin stehen die für eine Sachwertermittlung erforderlichen Marktdaten in sehr guter Qualität zur Verfügung. Seite 17

18 Ertragswertverfahren Mit dem Ertragswertverfahren werden solche bebauten Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise zur Erzielung von Renditen und weniger zur Eigennutzung erworben werden. Das Ertragswertverfahren ist anwendbar, wenn die nachhaltig erzielbare Miete zutreffend durch Vergleich mit gleichartigen vermieteten Räumen ermittelt werden kann und der diesbezügliche Liegenschaftszinssatz bestimmbar ist. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt werden Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts nachrangig zu Renditezwecken erworben. Trotzdem wird zusätzlich eine Ertragswertermittlung durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Die für eine Ertragswertermittlung erforderlichen Marktdaten stehen in guter Qualität zur Verfügung. Vergleichswertverfahren Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens werden Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Objekten oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen benötigt. Bewertungsverfahren, die direkt mit Vergleichskaufpreisen durchgeführt werden, werden als Vergleichskaufpreisverfahren bezeichnet. Werden die Vergleichskaufpreise zunächst auf eine geeignete Bezugseinheit (z. B. /m² Wohnfläche) bezogen und die Wertermittlung dann auf der Grundlage dieser Kaufpreisauswertung durchgeführt, werden diese Methoden Vergleichsfaktorverfahren genannt. Die Vergleichskaufpreise bzw. die Vergleichsfaktoren sind dann durch Zu- oder Abschläge an die wert- (und preis) bestimmenden Faktoren des Bewertungsobjekts anzupassen. Auf dem örtlichen Grundstücksmarkt werden Verkehrswerte von Einfamilienhäusern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Zudem existieren für das Bewertungsobjekt keine geeigneten Vergleichskaufpreise und keine geeigneten Vergleichsfaktoren. Von der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird daher abgesehen. Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.r. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmalen mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Dabei sollen Bodenrichtwerte hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, dem Erschließungszustand und der Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und vergleichbar sein. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Für die Lage des Bewertungsobjekts liegt ein geeigneter Bodenrichtwert vor. Der veröffentlichte Bodenrichtwert (siehe Abschnitt 6.6), der in der folgenden Bodenwertermittlung verwendet wurde, wurde vom Sachverständigen bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen wie z. B. spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - sind durch entsprechende Zu- und Abschläge zu berücksichtigen. Seite 18

19 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwerte werden vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss auf der gesetzlichen Grundlage des 196 BauGB jeweils zum Bewertungsstichtag des jeweiligen Kalenderjahres ermittelt. Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen. In der folgenden Bodenwertermittlung wird auf die zum Stichtag (siehe Abschnitt 1.3) veröffentlichte Bodenrichtwertkarte (siehe Abschnitt 6.6) Bezug genommen. Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (gute Lage) 150,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Wertermittlungsstichtag = Entwicklungsstufe = baureifes Land beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Lage = gute Grundstücksfläche = 500 m² Grundstücksausrichtung = undefiniert Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand = frei Lage = gute Grundstücksfläche = 650 m² Grundstücksausrichtung = Südausrichtung Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitrags-/abgabenfreien Zustand Erläuterung tatsächlicher b/a-zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 160,00 /m² b/a-freier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 160,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 E01 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen Lage gute gute 1,00 E02 Ausrichtung -- Südausrichtung 1,05 E03 lageangepasster b/a-freier BRW am Wertermittlungsstichtag = 168,00 /m² E04 Fläche (m²) ,95 E05 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 angepasster b/a-freier Bodenrichtwert = 159,60 /m² beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Beiträge u.ä. 0,00 /m² E06 relativer b/a-freier Bodenwert auf Bodenrichtwertbasis = 159,60 /m² Seite 19

20 IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts relativer b/a-freier Bodenwert = 159,60 /m² Fläche 650 m² b/a-freier Bodenwert = ,00 rd ,00 Erläuterung Der b/a-freie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E01 Der angewandte Faktor berücksichtigt im Wertermittlungsfall die Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse (Preisentwicklung) zwischen dem Zeitpunkt der Ermittlung des Bodenrichtwerts und dem Wertermittlungsstichtag. Ein Vergleich der Bodenrichtwertkarten mit dem Stand bis ergab, dass der Bodenwert in diesem Zeitraum leicht gesunken ist. Für die zukünftige Entwicklung wird nach den Erfahrungen des Gutachters mit einer Stagnation der Bodenpreise in dem Ortsteil Pont gerechnet. Der Bodenrichtwert wird daher nicht angepasst. E02 Die Lage des Bewertungsgrundstücks stimmt mit den Lagemerkmalen (gute Infrastruktur, geringe Immissionen, gutes Wohnumfeld, überwiegend aufgelockerte Bebauung in ein- bis zweigeschossiger Bauweise, ausreichend Grünfläche, wenig Durchgangsverkehr, verkehrsberuhigte Straßen) des in der Bodenrichtwertkarte gekennzeichneten Bereichs überein. Aufgrund der Übereinstimmungen ist eine Anpassung des Bewertungsgrundstücks an das Bodenrichtwertgrundstück nicht erforderlich. E03 Im Umfeld des Bewertungsgrundstücks ist keine mehrheitliche Grundstücksausrichtung erkennbar. In diesen Gebieten stellen Grundstücke mit einer Süd-West Ausrichtung eine bevorzugte Lage, Grundstücke mit einer Nord-Ost Ausrichtung eine benachteiligte Lage dar. Grundstücke mit einer Nord-West Ausrichtung und mit einer Süd-Ost Ausrichtung bilden dagegen den Durchschnitt. Aufgrund der Südausrichtung handelt es sich bei dem Bewertungsgrundstück um ein Grundstück mit einer bevorzugten Ausrichtung. Der Bodenrichtwert wird daher mit dem Faktor 1,05 angepasst. Siehe hierzu auch die Empfehlungen in [1], Band III, Seite 5.07/3. E04 Auf diesen lageangepassten b/a-freien Bodenwert ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (dieser Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage). Die danach ggf. noch berücksichtigten Einflussfaktoren gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts den Marktanpassungsfaktor. E05 Grundsätzlich gilt: Je größer eine Grundstücksfläche ist, umso höher ist der absolute Bodenwert. Damit sinkt aber auch die Nachfrage an dem Grundstück, was einen niedrigeren relativen Bodenwert zur Folge hat. D. h. der relative Bodenwert ist bereits eine Funktion der Grundstücksfläche. In [5], Seite 33 werden die Grundstücksgrößen für Einfamilienwohnhausgrundstücke mit rd. 500 m² veröffentlicht. Mit der Fläche von 650 m² überschreitet das Bewertungsgrundstück die durchschnittliche Fläche, auf die sich der Bodenrichtwert bezieht. Die Umrechnung von der Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks auf die Grundstücksfläche des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], Band II, Kapitel mitgeteilten GFZ-bereinigten Umrechnungskoeffizienten. E06 Nach Auskunft der Stadt Musterstadt stehen keine Beiträge oder Abgaben aus. Seite 20

21 4.4 Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterung der bei der Sachwertermittlung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Seite 21

22 Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhaltsoder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u.u. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i.d.r. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d.h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i.d.r. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z.b. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Seite 22

23 Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z.b. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.r. bereits von Anfang an anhaften - z.b. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i.d.r. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o.ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts. Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Sachwertfaktor ( 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (d.h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u.a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerten (= Substanzwerten). Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren. Seite 23