Fachforum 4. Bau- und Immobilienrecht. Der rechtssichere Weg zur russischen Immobilie

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1 10. Oktober 2013, Berlin Wegweiser Investitionskonferenz Recht in Russland Fachforum 4 Bau- und Immobilienrecht Der rechtssichere Weg zur russischen Immobilie Dr. Thomas Mundry, Partner

2 Due Diligence Grundstück, Gebäude und Eigentümergesellschaft

3 Immobilienregister, Kataster Urkunde über Registrierung im Einheitlichen Staatlichen Register der Rechte am Immobilienvermögen und der Rechtsgeschäfte mit ihm (EGRP) (nicht bei staatlichen Grundstücken) Inhalt Eckdaten der Immobilie Eigentümer Grundlage für Eigentumserwerb Belastungen Kein öffentlicher Glaube des Immobilienregisters, da Eintragungen auf dem Gerichtswege angefochten werden können. Gutgläubiger Erwerb gesetzlich anerkannt Katasterpaß Genaue Beschreibung der Immobilie und deren Lage Landkategorie, Nutzungszweck von Grundstücken Angaben zur Zugehörigkeit zu Zonen (z.b. sanitäre Zonen) BTI-Plan bei Gebäuden Technische Eckdaten eines Gebäudes Wird in Kürze abgeschafft. 3

4 Unterlagen zum Nachweis der Rechte Grundlage des Eigentumserwerbs Kauf Einlage in Satzungskapital Grundlage für Erwerb eines Mietrechts Mietvertrag Vertrag zur Abtretung der Rechte aus Mietvertrag Dreiseitiger Vertrag zur Übertragung der Position des Mieters 4

5 Wirksamkeit der Verträge zum Erwerb der Immobilie Unterzeichnung durch Generaldirektor oder bevollmächtigte Person Zustimmungsbeschlüsse von Gesellschaftsorganen Großgeschäfte (bei Wert des Geschäfts von 25% oder mehr der Aktiva) Interessiertheitsgeschäfte (bei personellen Verflechtungen der vertragsschließenden Parteien) Weitere Erfordernisse in der Satzung Bei natürlichen Personen ggf. Zustimmung des Ehepartners 5

6 Prüfung von Nutzungsbeschränkungen bei Grundstücken Sieben Landkategorien, von denen nur zwei eine Nutzung zur Produktion erlauben (es bestehen gesetzgeberische Überlegungen zur Abschaffung) Nutzung innerhalb einer Landkategorie kann eingeschränkt sein durch: Zugehörigkeit zu einer Zone Städtebauliche Beschränkungen Zulässigen Nutzungszweck. Umwidmung von einer ungeeigneten Landkategorie kann unmöglich sein, Umwidmung regelmäßig schwierig und abhängig von lokalen und föderalen Behörden Änderung des Nutzungszwecks regelmäßig leichter, aber auch sehr bürokratisch und abhängig von zuständigen Behörden Sanitäre Zonen: Mindestabstand zu Wohnhäusern und ähnlichem erforderlich, Reduzierung möglich, aber sehr zeitintensiv 6

7 Umweltprüfung/Altlastenproblematik Viele Grundstücke in Russland weisen erhebliche Altlasten auf, umweltrechtliche Bestimmungen oft nicht eingehalten Zivilrechtliche Grundlagen für Haftung: Haftung des Verursachers der Altlasten Keine Zustandshaftung des Eigentümers einer Immobilie (!) Aber: bei Altlasten und Rechtsverstößen kann später der Verdacht der Verursachung auf den neuen Eigentümer fallen, daher: Umweltrechtliche Begutachtung vor Erwerb durchführen und Ergebnis des Gutachten in Erwerbsvertrag festhalten 7

8 Häufige Schwierigkeiten Nicht registrierte Belastungen Dienstbarkeiten bez. Kabeln oder Wegen auf Grundstücken Nicht eingetragene drohende Änderungen als Folge schwebender Rechtsstreitigkeiten Mietverträge mit einer Dauer von weniger als einem Jahr Eintragungsverbote Staatliche Grundstücke Keine Zuteilung zu Föderation, Gebiet oder Munizipalität Vorübergehende gesetzliche Regelung: Verfügungsbefugnis der Munizipalität, soweit keine andere Regelung durch Gebiet Privatisierung Häufig nicht rechtsfehlerfrei Risikoabwägung erforderlich 8

9 Verbesserung der Rechtssicherheit I Gutgläubiger Erwerb von Immobilien Erwerb bei Registrierung auch von nichtberechtigter Person, wenn Erwerber von fehlender Berechtigung nichts wusste oder nichts wissen konnte. Zulässigkeit durch Änderung des ZGB von 2004 anerkannt. Entscheidung des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation, wonach Erwerb vom Nichtberechtigten nicht wegen fehlender Berechtigung des Veräußerers als rechtswidriges Geschäft unwirksam ist Wohnraum Nutzungsrecht steht regelmäßig allen für die Wohnung gemeldeten Personen (insbes. Familienangehörigen des Eigentümers) zu Nach Änderung des ZGB von 2005 erlöschen bei Veräußerung regelmäßig die Nutzungsrechte der Familienangehörigen des Eigentümers 9

10 Verbesserung der Rechtssicherheit II Verjährung des Anspruchs auf Nichtigkeit des Vertrags Mitte 2005 wurde die Verjährung des Anspruchs, die Nichtigkeit eines Vertrags geltend zu machen, auf drei Jahre verkürzt. Beginn der Verjährung an dem Tag, an dem die Durchführung des Vertrags begann Neues Recht (ab ): Bisherige Regelung gilt nur für Partei des Vertrags, Für Dritten beginnt die dreijährige Verjährungsfrist ab dem Zeitpunkt, in dem Dritter von der Nichtigkeit erfahren hat oder hätte erfahren müssen Ansprüche Dritte verjähren in jedem Fall innerhalb von zehn Jahren ab dem Tag, an dem Vertragsdurchführung begann Verjährung des Rechts auf Anfechtung eines Groß- oder Interessiertheitsgeschäfts wegen Fehlens des Beschlusses: ein Jahr ab dem Zeitpunkt, in dem Anfechtender Kenntnis erlangte oder hätte erlangen müssen (Plenum des Obersten Arbitragegerichts von 2003) 10

11 Bestehen der Eigentümergesellschaft Rechtmäßige Registrierung Urkunde über die Registrierung Auszug aus dem Staatlichen Register der juristischen Personen und Einzelunternehmer Inhalt des Staatlichen Registers: Firmenname Rechtsform Sitz des Geschäftsführungsorgans (regelmäßig Generaldirektor) Angaben zu den Gründern (bei AGs auch zum Verwalter des Aktionärsregisters) Originale und notarielle Kopien der Gründungsunterlagen (insbes. der Satzung) Höhe des Satzungskapitals Angaben zum Geschäftsführungsorgans Schutz des Rechtsverkehrs: Vertrauen in Richtigkeit des Staatlichen Registers an sich nicht geschützt Ausnahme (seit 2009): Satzungsänderungen gelten gegenüber Dritten erst ab Registrierung 11

12 Aufbringung und Erhaltung des Satzungskapitals Aufbringungsfrist bei OOO und AO Ein Jahr Hälfte bei Registrierung (OOO) bzw. drei Monate danach (AO) Rechtsfolgen bei Verstößen Kapitalherabsetzung oder Liquidation Nicht rechtzeitig eingezahlte Anteile oder Aktien gewähren kein Stimmrecht und kein Recht auf Gewinnanteile oder Dividenden Nicht eingezahlte Aktien gehen auf AO über AO muss innerhalb eines Jahres Satzungskapital herabsetzen oder Aktien zum Marktwert an Dritten verkaufen, andernfalls zwangsweise Liquidation möglich Liegt Betrag der reinen Aktiva am Ende des zweiten oder jeden folgenden Jahres unter dem Betrag des Satzungskapitals, ist das Satzungskapital herabzusetzen oder, wenn Mindestsatzungskapital unterschritten wird, die Gesellschaft zu liquidieren 12

13 Erwerb des Grundstücks von der öffentlichen Hand: Gestaltungsmöglichkeiten und Verfahren

14 Erwerb des Grundstücks im Rahmen einer Auktion Möglich nur für bereits im Kataster erfassten Grundstücke Startpreis anhand eines Wertgutachtens Öffentliche Bekanntgabe der Ausschreibungsbedingungen Teilnahmeantrag Vorschuss mindestens 20% des Startpreises Mindestens 2 Teilnehmer Protokoll über Ausschreibungsergebnisse Vertragsabschluß und Registrierung 14

15 Erwerb der Mietrechte ohne Auktion (mit Option zum Erwerb vom Eigentum am Grundstück und Gebäude) Möglich nur für noch nicht im Kataster erfasste Grundstücke, die bebaut werden sollen Seit darf dieses Verfahren nicht mehr für Gebiete angewendet werden, für die noch keine Bebauungs- und Bodennutzungsregeln erlassen sind Verfahren: Antragstellung an die Föderation, das Land oder die Gemeinde Wahl des Grundstücks durch die Gemeinde, Benachrichtigung der Bevölkerung, Inhabern von Nachbargrundstücken und allen interessierten Personen, Abstimmung mit den Behörden und Organisationen Beschluss über die vorläufige Zustimmung zu der Ortsauswahl (zusammen mit dem Akt über die Grundstücksauswahl) gültig für 3 Jahre Umlegung und Katastererfassung des Grundstücks auf Kosten des Antragstellers Abschluss des Mietvertrages über das Grundstück und Registrierung des Vertrages 15

16 Erwerb der Rechte am Grundstück durch Gebäudeeigentümer Eigentümer eines Gebäudes auf dem gemieteten staatlichen Grundstück hat das Vorrecht zur Privatisierung oder zu langfristige Miete Maximal Kaufpreis = Katasterwert gemäß der staatlichen Bewertung Preis- und Zahlungsverfahren: für föderale Grundstücke Föderation für Grundstücke des Bundeslandes und Grundstücke aus nicht geteilten Eigentum Bundesland für munizipale Grundstücke Gemeinde Frist für Abschluss des Kaufvertrags 1 Monat Staatliche Registrierung des Kaufvertrags 16

17 Erwerb des Grundstücks aus privater Hand: Kauf des Grundstücks (asset deal) vs. Kauf der Eigentümergesellschaft (share deal)

18 Gestaltungsmöglichkeiten Asset Deal Alternativen Erwerb der einzelnen Gegenstände Registrierung des Unternehmens als Immobilienkomplex (regelmäßig nicht empfehlenswert wegen Dauer des Registrierungsprozesses und Bewertungsfragen) Produktionsgrundstück, Produktionsgebäude Übertragung als Immobilien Registrierung des neuen Eigentümers erforderlich Produktionsanlagen Übertragung als bewegliche Sachen Vertragsdokumentation Getrennte Verträge bezüglich Immobilien und beweglichen Sachen Genaue Listung der einzelnen zu übertragenden beweglichen Sachen Rahmenvereinbarung möglich und sinnvoll 18

19 Gestaltungsmöglichkeiten Share Deal Erwerb der Anteile an Produktionsgesellschaft Erwerb einer Beteiligung (Joint Venture) Erwerb aller Anteile Erwerb der Anteile an OOO erfordert notarielle Beglaubigung. Vertrag wird vom Notar bei zuständiger Steuerbehörde zur Registrierung eingereicht Vertrag über Kauf der Aktien erfordert nur einfache Schriftform. Neuer Aktieninhaber ist im Aktionärsregister zu registrieren Weitere mögliche Erwerbsanforderungen Zustimmung der anderen Gesellschafter Verzicht der anderen Gesellschafter auf Vorkaufsrecht Einzahlung der Anteile oder Aktien Familienrechtliche Erfordernisse (z.b. Zustimmung der Ehefrau) 19

20 Share Deal vs. Asset Deal Vorteile Share Deal Keine Registrierung des Abtretungsvertrags im Immobilienregister Kein Anfall der russischen Mehrwertsteuer Viele Lizenzen und Genehmigungen (z.b. Baugenehmigung, Betriebslizenzen) bleiben dem Unternehmen erhalten Kein Abschluß vieler Einzelverträge vs. Vorteile Asset Deal Kein Erwerb der Risiken des Produktionsunternehmens (Steuern, Gründung, Erwerb der immobilie, Lizenzen) Keine Due Diligence bezüglich Produktionsgesellschaft erforderlich (aber Vorliegen gesellschaftsinterner Genehmigungen und Anzeichen für Bankrottverfahren sollten in jedem Fall geprüft werden) Keine notarielle Beglaubigung erforderlich Gutgläubiger Erwerb des Eigentums an den Immobilien möglich 20

21 Verbindung von Asset und Share Deal Häufig verwendete Gestaltung Derzeitiger Unternehmensinhaber gründet russische Gesellschaft und überträgt Assets an die russische Gesellschaft Investor prüft im Rahmen einer Due Diligence die Gründung der russischen Gesellschaft und die Übertragung der Assets Bei positivem Ergebnis der Due Diligence erwirbt Investor die Anteile an der russischen Gesellschaft Vorteile Keine Übernahme der Risiken des bisherigen Unternehmens Rechte der Gesellschaft bezüglich Assets können durch angemessene Dokumentation rechtssicher begründet werden Geringer Aufwand für Investor Bisheriger Unternehmensinhaber erhält Zahlung als Vergütung für Anteile 21

22 Investitionsvertrag Bedeutung und Regelungsgegenstand

23 Inhalt Investitionsvertrag Bedeutung und Regelungsgegenstand Erwerb des Grundstücks von der öffentlichen Hand: Gestaltungsmöglichkeiten und Verfahren Erwerb des Grundstücks aus privater Hand: Kauf des Grundstücks (asset deal) vs. Kauf der Eigentümergesellschaft (share deal) Due Diligence Grundstück, Gebäude und Eigentümergesellschaft Produktionsgesellschaft Planen und Bauen Erschließung des Grundstücks: Strom, Gas, Wärme und (Ab-)Wasser 23

24 Grundlagen Investitionsvertrag wird regelmäßig mit der Administration geschlossen, die für den Ort des Produktionsaufbaus zuständig ist Abschluss wird regelmäßig von Administration initiiert, um den Investor zu bestimmten Handlungen zu verpflichten Investor erhält mehr Sicherheit bezüglich Versprechen der Behörden, dennoch erfordern viele Zusagen, um rechtlich durchsetzbar zu sein, weitere rechtliche Dokumentation Investitionsvertrag ist regelmäßig Bedingung für Umsetzung des Projekts Administrationen sind oft bereit, Zugeständnisse zu machen. Daher sollte der Investor versuchen, den Inhalt des Investitionsvertrags zu verhandeln 24

25 Typische Verpflichtungen des Investors Erstellung eines Plans über das Projekt, der von der Administration zu genehmigen ist Bestimmtes Investitionsvolumen Schaffung einer bestimmten Zahl von Arbeitsplätzen Finanzierung des Projekts Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Bestimmungen Erstellung der Verbindungen für Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wärme, Abwasser) auf dem Grundstück bis zu den Anschlusspunkten der Versorgungsträger Beleuchtung des Grundstücks 25

26 Typische Verpflichtungen der Administration Bestimmung des Preises für die Rechte am Produktionsgrundstück Vorbereitung des Grundstücks und der Infrastruktur für die Versorgung (Strom, Wasser, Gas, Wärme, Abwasser), z.b. Ebnung des Grundstücks Versorgungsleitungen und Versorgungsanschlüsse Änderung der Landkategorie ggf. Erwerb der Rechte vom derzeitigen Rechtsinhaber Steuervorteile (regelmäßig nur zulässig, soweit gesetzlich vorgesehen) Unterstützung beim Erhalt von Zoll- und Steuervorteilen (z.b. beim Import von Sachanlagegegenständen) Bau von Zufahrtsstraßen oder Eisenbahnanschlüssen Unterstützung beim Erhalt von Genehmigungen für den Bau des Produktionsgebäudes (insbes. Baugenehmigung und staatliche Abnahme des Produktionsgebäudes) 26

27 Gestaltung von Mietverträgen

28 Registrierungspflicht Mietvertrag über Immobilien (insbes. Gebäude, Räume und Grundstücke) unterliegt der Registrierung im EGRP, wenn er für die Dauer von einem Jahr oder mehr abgeschlossen worden ist. Aus diesem Grund werden viele Mietverträge für die Dauer von knapp einem Jahr abgeschlossen, wobei oft vorgesehen wird, dass der Vertrag sich verlängert, wenn er nicht von einer Seite gekündigt wird. Bei registrierungspflichtigen Mietverträgen häufig Zweiteilung: langfristiger Mietvertrag (wirksam ab Registrierung) kurzfristiger Mietvertrag (wirksam für den Zeitraum ab Unterzeichnung bis Registrierung des langfristigen Mietvertrags). Wenn Eigentum an Gebäude oder Räumen nicht im EGRP registriert ist, bestehen folgende Alternativen: Vorvertrag auf Abschluss des Mietvertrags (frühere allgemeine Praxis) Abschluss des Mietvertrags (nach neuerer Rechtsprechung des Obersten Arbitragegerichts kann Mietvertrag schon vor Registrierung des Eigentums abgeschlossen werden). 28

29 Zahlungspflichten Mietzins oft in Euro oder US$, wobei Zahlungen in Rubel zum aktuellen Kurs der Zentralbank der RF am Zahlungstag zu leisten sind, auch Rubel möglich, dann aber häufig Anpassungen nach Inflationsindex Erhöhungen des Mietzinses bis zu einmal pro Jahr möglich, soweit nicht durch Vertrag anders vereinbart Weitere regelmäßige Zahlungen Betriebsausgaben (operating expenses): Ausgaben des Vermieters für Unterhaltung und Betrieb des Gebäudes Variable Miete (variable rent): Ausgaben für Leistungen, die vom Verbrauch des Mieters abhängig sind (utlitiy costs), z.b. Strom, Heizung, Warm- und Kaltwasser, Abwasser Kaution (security deposit) regelmäßig unverzinst, Rückzahlung (wenn in Euro oder US$ angegeben) zum aktuellen Kurs am Rückzahlungstag, wenn nicht anders vereinbart 29

30 Erhaltung und Ausbau der Immobilie Verantwortlichkeit für Reparaturen nach Vereinbarung, nach Gesetz gilt folgendes: laufende Reparaturen Sache des Mieters, Generalrenovierungen Sache des Vermieters (oft bleiben Generalrenovierungen in der Verantwortlichkeit des Vermieters, wobei Kosten im Rahmen der Betriebsausgaben auf Mieter verlagert werden). Ausbau der Mietsache Nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters Rechte an Verbesserungen bei Mietende Verbesserungen, die ohne Schaden von Mietsache abgetrennt werden können, bleiben, soweit nicht anders vereinbart, im Eigentum des Mieters und können bei Mietende entfernt werden, Untrennbare Verbesserungen verbleiben im Eigentum des Vermieters, Mieter kann, soweit nicht anders vereinbart, Entschädigung verlangen Praxis zum Innenausbau bei Büroräumen: bei Neubauten erfolgt Vermietung regelmäßig ohne Innenausbau (shell & core), so dass Innenausbau vom Mieter selbst durchgeführt werden muss für Innenausbau wird oftmals mietzinsfreie Zeit (rent free period) vereinbart 30

31 Untervermietung Gesetz: Nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig Recht zur Untervermietung für Mieter wichtig: wenn aufgrund schwieriger Marktsituation nicht die gesamte Fläche benötigt wird, wenn im Rahmen konzerninterner Umstrukturierungen eine andere Gesellschaft Mieterin werden soll Vertragliche Regelungen zum Recht zur Untervermietung: Generell (selten von Vermietern akzeptiert), Untervermietung an Konzerngesellschaften (oft akzeptiert), Untervermietung vorbehaltlich Vermieterprüfung (oft akzeptiert). Haftung des Mieters für Schäden aus genehmigter Untervermietung Vorbehaltlich anderweitiger vertraglicher Regelung: Untermietvertrag endet mit Mietvertrag, bei vorzeitigem Ende des Mietvertrags hat Untermieter gegenüber Vermieter Recht auf Abschluss eines Mietvertrags für die Zeit bis zum Ende des bisherigen Mietvertrags Rechtswidrige Untervermietung regelmäßig Kündigungsgrund 31

32 Optionen In Mietvertrag kann Option des Mieters vorgesehen werden, die Mietsache während oder bei Ende der Mietzeit gegen den vertraglich vereinbarten Preis zu erwerben. Vorrecht des Mieters auf Verlängerung des Mietvertrags Voraussetzung: Erfüllung der Mieterpflichten während der Mietzeit, Benachrichtigung des Vermieters innerhalb vereinbarter Frist oder, falls eine solche Frist fehlt, innerhalb angemessener Frist, Mietvertragsbedingungen können geändert werden, Wenn Vermieter Verlängerung ablehnt und innerhalb eines Jahres Mietvertrag mit Drittem abschließt, kann Mieter Übertragung der Rechte und Pflichten auf sich verlangen und/oder Schadensersatz verlangen. Vertragliche Verlängerungsoptionen 32

33 Sanktionen Pflichtverletzungen des Mieters Zahlungsverzug Unberechtigte Untervermietung Beschädigung der Mietsache Unberechtigter Ausbau Pflichtverletzung des Vermieters Nutzung der Flächen unmöglich oder erschwert Keine oder eingeschränkte Versorgungsleistungen Verspätete Registrierung von Mietvertrag oder Eigentum an Mietsache Vorzeitige Beendigung des Mietvertrags durch schriftliche Erklärung durch Gerichtsentscheidung nach Klage nach Ablauf einer Frist zur Behebung der Vertragsverletzung (grace period) Vertragsstrafen 33

34 Planen und Bauen

35 Beteiligte Bauherr (Investor) Eigentümer oder Mieter des Baugrundstücks Technischer Besteller technische Aufsicht, Beantragung der Genehmigungen (im Namen des Bauherren), Beauftragung des Generalplaners, Generalauftragnehmers, Landingenieurs, Abnahme des Produktionsgebäudes Generalplaner Planung, Autorenaufsicht, ggf. Beantragung der Genehmigungen (im Namen des Bauherren) Generalauftragnehmer Bau, ggf. Beantragung des Genehmigungen (im Namen des Bauherren) Ingenieur für Baukontrolle Subunternehmer Landingenieure Ingenieurtechnische Untersuchungen 35

36 Wesentliche Strukturierungsmöglichkeiten Bauherr - Bauherr Technische Besteller*: Genehmigungen; Technische Aufsicht; Autorenaufsicht; Organisation; Haftung für Qualität Technischer Besteller* GU* GU* GP* GP* * Zwingende Mitgliedschaft in Selbstregulierungsorganisation (SRO) 36

37 Selbstregulierungsorganisationen (SRO) Mitgliedschaft in SRO statt Lizenzierung seit 2010 SRO eine Vereinigung der Unternehmen in Bereichen Bau, Bauplanung und Ingenieurtechnische Untersuchungen: feste Mitgliedschaft Kompensationsfond und Versicherungsbedingungen erstellt Zulassungen für die bestimmten Arbeiten, die das Sicherheit eines Kapitalbauobjektes beeinflussen Zulassung erforderlich für: alle Arbeiten, die die Sicherheit eines Kapitalbauobjektes beeinflussen (Liste des Ministerium für regionale Entwicklung Nr. 624 vom ): Planungsarbeiten und Organisation der Planungsarbeiten Bauarbeiten, Organisation der Bauarbeiten, Kontrolle der Bauarbeiten Ingenieurtechnische Untersuchungen 37

38 Vorbereitung der Bauplanung Vorbereitung der Bauplanung: Ingenieurtechnische Untersuchungen des Baugrundstücks: Feldmessung, geologische Untersuchung, ökologische Untersuchung usw. Einholung der technischen Bedingungen für die Erschließung Einholung der Bebauungsplans des Baugrundstücks bei der Gemeinde Sanitärschutzzone vorbestimmen (50, 100, 300, 500 oder 1000 Meter) Sammeln weiterer technischen Ausgangsdaten Häufige Thematik: Planungsbeginn vor Gründung der Produktionsgesellschaft Planungsvertrag kann mit deutscher Muttergesellschaft abgeschlossen werden Dokumentation über das Planungsergebnis kann in Satzungskapital der Produktionsgesellschaft eingelegt werden 38

39 Bauplanung Planungsunterlagen: Vorprojekt Projektdokumentation, einschließlich: Sanitärschutzzone Deklaration der Industriesicherheit Naturschutzbestimmungen Erschließungsbedingungen Arbeitsdokumentation Staatliche Expertise (für bestimmte Objekte zwingend): Projektdokumentation und Ergebnisse der Ingenieurtechnischen Untersuchungen Dauer 60 Tage NEU: seit 1 April 2012 auch Nichtstaatliche Expertise ist möglich: akkreditierte Unternehmen oder zugelassene Ingenieure 39

40 Baugenehmigung Voraussetzung positive Stellungnahme der staatlichen oder nichtstaatlichen Expertise der Projektdokumentation Wird nur dem Bauherren erteilt (Beantragung aufgrund einer Vollmacht möglich) Dauer 10 Tage (in der Praxis viel länger) Häufige Thematik: Bau vor dem Erhalt der Baugenehmigung: Erhalt der Baugenehmigung für Vorbereitungsarbeiten (nicht überall möglich) Ordnungswidrigkeit Geldbuße bis 1 Mio. RUB und Betriebsunterbrechung bis 90 Tagen Schwarzbau: Eigentumsregistrierung nur für Grundstückseigentümer Expertise und Gerichtsbeschluss erforderlich Vor Beginn der Bauarbeiten Anmeldung bei der Bauaufsichtsbehörde 40

41 Preisänderung Bauvertrag Der Auftraggeber ist berechtigt, die technische Dokumentation jederzeit zu ändern, vorausgesetzt dass: die Natur der Arbeiten nicht geändert wird die Kosten der zusätzlichen Arbeiten 10% der Gesamtbaukosten gemäß dem Smeta nicht übersteigen Weitere Änderungen durch den Auftraggeber aufgrund zusätzlicher Vereinbarung Änderungen auf Verlangen des Auftragnehmers: die Baukosten haben sich um mehr als 10% erhöht diese Erhöhung ist vom Auftragnehmer nicht zu vertreten (z.b. allgemeine Erhöhung der Materialkosten) 41

42 Garantie- und Gewährleistungsfristen Vertragliche Garantie: in der Regel 5-10 Jahre je nach Komplexität des Bauobjektes Gesetzliche Gewährleistung (Mangelentdeckungsfrist) darf im Vertrag nicht verkürzt werden Planungsvertrag während des gesamten Bauzeit und Betrieb des Gebäudes Bauvertrag 5 Jahre Beginn der Garantie und Gewährleistung: ab der Abnahme des Arbeitsergebnisses (kann verträglich geändert werden) Wichtig: wenn die Garantiefrist kürzer als gesetzliche Gewährleistungsfrist ist, haftet der Auftragnehmer für die Mängel, die bis zum Ablauf der gesetzlichen Gewährleistungsfrist entdeckt worden sind, sofern diese Mängel vor der Übergabe des Arbeitsergebnisses entstanden sind 42

43 Verjährung Verjährungsfristen: Planungsvertrag 1 Jahr Bauvertrag 3 Jahre Verjährungsfrist wird nur auf direkte Ansprüche wegen mangelhafter Arbeiten angewendet (z.b. gilt nicht für die Ansprüche wegen verspäteter Mangelbeseitigung) Beginn der Verjährung: wenn vertragliche Garantiefrist bestimmt ist ab der Mangelanzeige, vorausgesetzt, dass diese bis zum Ende der Garantiefrist erfolgt bei Fehlen einer vertraglichen Garantiefrist: ab Abnahme des gesamten Bauwerks (wohl richtig: ab dem Zeitpunkt, in dem Mängel entdeckt wurden oder Mängel entdeckt werden müssen) Rechtsprechung: Höchstarbitrazhgericht: die Verjährung wird nicht angewendet, wenn die Mängel innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist entdeckt sind andere Gerichte: die Verjährung wird angewendet unabhängig von den gesetzlichen Gewährleistungsfristen 43

44 Erschließung des Grundstücks: Strom, Gas, Wärme und (Ab-)Wasser

45 Anschluss von Strom 1. Etappe: Technologischer Anschluss (6 Monaten 4 Jahre) 2. Etappe: Vertrag über die technische Wartung 3. Etappe: Vertrag über die Stromversorgung 45

46 Technologischer Anschluss Verfahren: Antragsstellung and den Stromanbieter Entwurf des Anschlussvertrags und Ausstellung der technischen Bedingungen für den Anschluss Abschluss des Anschlussvertrages Erfüllung der technischen Bedingungen durch den Antragssteller (Bau von Stromstation usw.) Prüfung der Erfüllung der technischen Bedingungen (Stromversorger) Kontrolle der Stromgeräte des Antragsstellers durch die Behörde (technische Aufsicht) Einschalten des Stroms Akt über den technologischen Anschluss und Akt über die Abnahme der Arbeiten Inbetriebnahmegenehmigung von der technischen Aufsichtsbehörde 46

47 Anschluss ans Stromnetz Dritter Aktuell für Industrielle Parks Anschlusspreis wird individuell berechnet Verfahren: Vertrag über die Umverteilung des Stroms mit dem Dritten Vertrag über den mittelbaren technologischen Anschluss mit dem Dritten Benachrichtigung des Stromversorgers 47

48 Anschluss von Wasser, Abwasser, Wärme, Abwasserreinigung 1. Etappe: Erhalt der technischen Bedingungen gültig für mind. 2 Jahre enthalten die Anschlussstellen 2. Etappe: Abschluss des Vertrages über den technologischen Anschluss des Bauobjektes and die Netze Antragsstellung Abschluss des Vertrages über den technologischen Anschluss Erfüllung des Vertrages: Maßnahmen für tatsächlichen Anschluss Anschluss des Bauobjekts an die Wassernetze, Unterzeichnung des Aktes über den technologischen Anschluss Erfüllung der Bedingungen für die Wasserversorgung: Reinigung der Geräte, hygienisches Gutachten, technisches Gutachten usw. 3. Etappe: Abschluss des Vertrages über Wasserversorgung und Ableitung der Abwasser Dauer: 18 Monaten 48

49 Anschluss ans Wassernetz Dritter Netzinhaber stellt die technischen Bedingungen für den Netzanschluss aus Investor und Netzinhaber schließen einen Vertrag über den technologischen Anschluss ab Netzinhaber schließt mit dem Wasserversorger einen Vertrag über die Gewährung der zusätzlichen Kapazitäten Option: dreiseitiger Vertrag über den technologischen Anschluss zwischen dem Investor, dem Netzinhaber und dem Wasserversorger 49

50 Anschluss von Gas Gesamtdauer: 1,5 bis 3 Jahre 1. Etappe: Erhalt der Erlaubnis für die Gasnutzung ( Brennstofffreigabe ) von Behörde des Bundeslandes (bis 10 Tausend Tonnen per Jahr) gültig für max. 5 Jahre Erhalt der technischen Bedingungen für den Anschluss 2. Etappe: Abschluss des Vertrages für den Anschluss an Gasnetz 3. Etappe: Entwicklung des Gasversorgungsplans und deren Registrierung: innerhalb 24 Monaten ab der 1. Etappe 4. Etappe: Einrichten und Inbetriebnahme der Gasnutzungsgeräte durch die Behörde (technische Aufsicht) 5. Etappe: Abschluss des Gasliefervertrags mit dem Gasversorger Abschluss des Gastransportvertrages mit dem Gastransport- oder Gasverteilerunternehmen 6. Etappe: Untersuchung der Gasnutzungsgeräte, Einschalten des Gases 7. Etappe: Betrieb der Gasnutzungsgeräte: Registrierung als gefährliches Objekt, Lizenzierung 50

51 Kontakte Experte für Greenfield- & Brownfield-Projekte Mergers & Acquisitions Gesellschaftsrecht Dr. Thomas Mundry Rechtsanwalt Partner Noerr Moskau Dr. Mundry lebt und arbeitet seit 1994 in Russland. Er verfügt über eine fundierte Erfahrung im Bereich Investitionen, Finanzierungen und sonstigen Projekten westlicher und russischer Unternehmen in der Russischen Föderation. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt auf Greenfield und Brownfield-Projekten, aber auch im Bereich M&A Gebiet sowie der Gründung von Joint Ventures. Pressestimmen: Who's Who Legal CIS empfiehlt Dr. Thomas Mundry als führenden Anwalt für den Bereich Bau- & Immobilienrecht in Russland 51

52 Standorte Alicante Noerr Alicante IP, S.L. Paseo de la Explanada 2, 2 izq Alicante Spanien T F Berlin Noerr LLP Charlottenstraße Berlin Deutschland T Bratislava Noerr s.r.o. AC Diplomat Palisády 29/A Bratislava Slowakische Republik T Bukarest S.P.R.L. Menzer & Bachmann Noerr Str. General Constantin Budişteanu nr. 28 C, Sector Bucharest Rumänien T Budapest Noerr & Partners Law Office Fő utca Budapest Ungarn T Dresden Noerr LLP Paul-Schwarze-Straße Dresden Deutschland T Düsseldorf Noerr LLP Victoriaplatz Düsseldorf Deutschland T Frankfurt am Main Noerr LLP Börsenstraße Frankfurt am Main Deutschland T Kiew Kooperationspartner Nobles TOV Vul. Khreschatyk, 7/ Kiew Ukraine T New York Noerr LLP Representative Office 885 Third Avenue, Suite 2406 New York, NY USA T London Noerr LLP Tower Old Broad Street London EC2N 1HQ Vereinigtes Königreich T Prag Noerr s.r.o. Na Poříčí 1079/3a Prag 1 Tschechische Republik T Moskau Noerr OOO 1-ya Brestskaya ul Moscow Russische Föderation T Warschau Noerr Sp. z o.o. Spiering Sp. k. Al. Armii Ludowej Warschau Polen T München Noerr LLP Brienner Straße München Deutschland T

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