Im Februar laden wir zum 6. mal unsere Mitglieder zum

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2 ANGEBOTE FÜR MITGLIEDER Strommessgeräte Wieviel Strom verbraucht Ihre Waschmaschine bei 30 Grad? Oder wieviel Ihr Fernseher im Standby- Betrieb? Das sagen Ihnen unsere Strommessgeräte aufs Watt genau. Sie können die Geräte bei uns für maximal eine Woche kostenfrei ausleihen. Erst bei längerer Ausleihe wird ein Entgelt fällig. Einzige Bedingung: Es ist eine Kaution in Höhe von 50 Euro zu hinterlegen, die Ihnen bei ordnungsgemäßer Rückgabe selbstverständlich wieder ausgezahlt wird. Details zu den Regeln der Ausleihe erfahren Sie unter der Rufnummer Ortstermine Wohnungsmängel? Feuchtigkeitsschäden? Begleitung bei der Wohnungsübergabe? Unser Mann im Außendienst kommt zu Ihnen nach Hause. Dipl. Ing. Bernd Eckstein ist Baubiologe und Energieberater mit BAFA-Zulassung. Im Preis von 65 (Preisänderungen vorbehalten) sind Anfahrt, Kurzgutachten und Mehrwertsteuer enthalten. Kontakt: T: / , F: / , Mail: b-eckstein@versanet.de. In Zweifelsfällen klären Sie die Notwendigkeit einer Ortsbegehung vorher mit Ihrem Rechtsberater oder Ihrer Rechtsberaterin. Verbraucherzentrale Rabatte für Mitglieder des Mietervereins Bochum gibt es bei der Verbraucherzentrale in der Großen Beckstraße 15. So ist die Nutzung der Infothek, die normalerweise 3 kostet, für unsere Mitglieder kostenlos. Beim Kauf von Broschüren oder anderen Publikationen gibt es einen Preisnachlass von 10 Prozent. Eine Bescheinigung über Ihre Mitgliedschaft erhalten Sie in unserer Bochumer Geschäftsstelle, die nur 200 Meter entfernt ist. Auf Wunsch senden wir Sie Ihnen auch per Post nach Hause. Öffnungszeiten der Verbraucherzentrale: Mo: Di: 9: Mi: nach Vereinbarung Do: 9: Fr: 9: Tel: 0234 / Mieterstammtisch Im Februar laden wir zum 6. mal unsere Mitglieder zum Mieterstammtisch ein. Thema des Abends ist die Kündigung - egal ob des Mieters oder des Vermieters. Referentin ist unsere Rechtsberaterin Sabine Mosler. Termin: Dienstag, 12. Mai, 18 Uhr Paulaner Botschaft, Brückstraße 31 2 Der Mieterstrammtisch soll - exklusiv für Mitglieder - die Möglichkeit bieten, mietrechtliche Fragen in lockerer Runde zu erörtern und Erfahrungen auszutauschen. Deshalb ist die Teilnehmerzahl begrenzt. Wir bitten daher um vorherige Anmeldung unter der Nummer 0234 / Sollten Sie sich angemeldet haben, dann aber doch nicht kommen können, bitten wir Sie um Absage, damit der Platz anderweitig vergeben werden kann.

3 Mieterverein wird 90 Jahre jung! Liebe Mitglieder, manchmal überkommt mich ein wenig Erfurcht, wenn ich darüber nachdenke, dass mein Arbeitgeber schon so etwas wie eine altehrwürdige Institution ist. Immerhin seit September 1919 hilft der Mieterverein Bochum seinen Mitgliedern in Fragen des Mietrechts und setzt sich dafür ein, alle Mieterinnen und Mieter...vor Benachteiligungen im Miet- und Wohnrecht zu schützen und das gesamte Wohnungswesen nach Grundsätzen zu regeln, die dem Gedeihen der Familie und dem allgemeinen Wohlergehen dienen... so können Sie es in unserer Satzung nachlesen. Natürlich treibt da schon die Frage um, wie mit so einem Jubiläum umzugehen ist. Macht man einen Empfang mit wichtigen Leuten? Lädt man die Mitglieder zu einer riesigen Fete ein? Oder wartet man einfach auf das 100-jährige Jubiläum? Wir haben beschlossen, keine großen (und teuren!) Feierlichkeiten zu planen, sondern statt dessen Dinge auf den Weg zu bringen, von denen Sie als Mitglied langfristig profitieren. So wird es in diesem Jahr endlich eine Neuauflage der sehr beliebten und immer wieder nachgefragten Service- Broschüre geben. Die Homepage wird nicht nur modernisiert, sondern soll Ihnen künftig einen noch größeren Nutzen bieten Und die Rechtsberatung haben wir bereits personell verstärkt. Die Mitgliederversammlung wollen wir allerdings in einem etwas größeren Rahmen ausrichten, eine größere Anzahl Mitglieder ehren und ein attraktives Rahmenprogramm auf die Beine stellen. Daneben werden wir Ihnen nach der Sommerpause und pünktlich zum Geburtstagsdatum mehrere Veranstaltungen anbieten, die einfach Spaß machen sollen. Dazu gehört ein Zauberbrunch für Kinder sowie ein Zauberhaften Abend im Theater Zauberkasten. Außerdem haben wir den Zirkus Ratzfatz exklusiv für Sie und Ihre Kinder, Enkel und Urenkel engagiert. Ich hoffe, dass diese Planungen in Ihrem Sinne sind! Mit herzlichen Grüßen Ihr Geschäftsführer Werbekampagne für Gewerbemieter A b März startet der Mieterverein eine Werbekampagne für Gewerbemieter. Bisher gilt der Verein für diese Zielgruppe eher als Geheimtipp, denn publik gemacht hat der Mieterverein in der Vergangenheit nicht, dass auch Gewerbemieter mit ihren Problemen betreut werden. Die Fragestellungen von Gewerbe- und Wohnungsmietern gleichen sich sehr häufig: Nebenkostenabrechnungen sind oft fehlerhaft und Mängel werden nicht beseitigt. Im Gegensatz zu Wohnungsmietern müssen Gewerbemieter allerdings besonders gründlich auf die Vertragsgestaltung achten, denn hier greifen die meisten Schutzregeln, die der Gesetzgeber für Wohnungsmieter geschaffen hat, nicht. Um so besser, wenn auch in diesen Fällen die hochqualifizierten Juristen des Mietervereins hilfreich zur Seite stehen können. Geschäftsführer Michael Wenzel: Wir würden es durchaus begrüßen, wenn unsere Mitglieder Gewerbetreibende auf die Möglichkeit einer Mitgliedschaft bei uns hinweisen! Selbstverständlich gelte die Aktion Mitglieder werben Mitglieder auch für das Anwerben von Gewerbemietern. INHALT Neue Mitgliedsbeiträge ab 1. Januar S. 4 Rechtsberatung: Neue Zuständigkeiten nach Postleitzahlen S. 4 Teure Genossenschaft? S. 5 Satire: Das Neue Jahr fängt gut an! S. 6 Finanzkrise ist auch eine Wohnungskrise S. 7 Der große Ausverkauf S. 8-9 Eis und Schnee: Kalter Winter - teurer Winter? S. 10 Verbraucher: Keine Transparenz beim Gaspreis S. 11 Serie Wohnprojekte: Herner im (Un-)Ruhestand Mietrecht: Vermieter muss Elektroleitungen nicht checken S. 14 Mieterhöhung nach Bindungsauslauf oft zu üppig S. 15 Titelthema: Mehr Wohngeld ab 1. Januar S S Was wird aus Evonik Wohnen? S. 18 Cross-Border-Leasing rächt sich S. 19 Hartz IV: Jede Menge Urteile S

4 INTERN Mitgliederzahl (fast) stabil: So war 2008 Die Mitgliederzahl des Mietervereins ist im vergangenen Jahr fast nicht gesunken. Bei Mitgliedern blieb der Zähler beim Jahresabschluss nach Abzug aller Austritte und Löschungen stehen. Ende 2007 waren es also ein Minus von nur 0,2 Prozent. Angesichts der Entwicklung seit 1999, wo der Höchststand von Mitgliedern erreicht wurde, ein erfreuliches Ergebnis. Obwohl die Mitgliederzahl damit knapp unter die magische Grenze von gerutscht ist, findet Geschäftsführer Michael Wenzel durchaus Positives an der Entwicklung - nicht nur wegen der deutlich gebremsten Schrumpfung: Die Zahl der Neueintritte ist mit 1329 um über drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Das ist ein gutes Signal. Es bestätigt uns, dass Mieter mit akuten Problemen wieder verstärkt den Weg zu uns finden. Der Wermutstropfen ist die unvermindert hohe Zahl an Austritten und Löschungen. Das waren im letzten Jahr In den 90er Jahren, als der Verein noch kräftig gewachsen ist, waren es nur halb so viele. Die Vereinstreue hat leider nachgelassen. Mehr Vergleiche vor Gericht Platz 08 (07 / 98) Thema Interessant ist erneut der Blick in unsere Beratungsthemen-Statistik - einerseits im Vergleich zum Vorjahr, noch mehr aber im 10-Jahres-Vergleich mit Die Betriebskosten eroberten vor zehn Jahren erstmals den Spitzenplatz und halten ihn seither unangefochten. Seither haben sie sogar um gut drei Prozentpunkte zugelegt im Anteil an allen Beratungen. Die Beratungen zu Heizkosten liegen überraschen um drei-einhalb Prozentpunkte unter dem Vorjahr, aber immer noch gut fünf über dem Ergebnis von Beratungsbedarf zur eigenen Kündigung haben jetzt wieder weniger Mieter - hier macht sich die inzwischen gesicherte Drei-Monats-Frist bemerkbar. Dass die Probleme beim Umzug trotzdem nicht abgenommen haben, zeigt der gestiegene Anteil der Beratungen zum Thema Kaution und Renovierung - wobei es ja in den häufigsten Fällen um eine Endrenovierung beim Auszug geht. Deutlich mehr Stress als im Vorjahr - aber immer noch viel weniger als vor zehn Jahren - hatten unsere Mitglieder 2008 auch mit Mieterhöhungen und ein wenig mehr auch mit Vermieterkündigungen. Daraus eine Trendwende bei der Lage am Wohnungsmarkt zu folgern, wäre allerdings verfrüht. Anteil in % 08 (07 / 98) 1 (1 / 1) Betriebskosten 24,0 (24,8 / 20,9) 2 (2 / 2) Wohnungsmängel 20,3 (20,1 / 14,9) 3 (3 / 4) Heizkosten 16,2 (19,7 / 9,1) 4 (4 / 6) Renovierung 6,9 (5,7 / 5,0) 4 Knallhart positiv ist auch in diesem Jahr wieder unsere Prozess-Statistik - wenn auch nicht ganz so positiv wie im Vorjahr. Ursache war vor allem der genau verdoppelte Anteil der Prozesse, die mit einem Halbe-Halbe-Ergebnis endeten. Die Neigung der Richter, streitende Parteien zu einem Vergleich zu bewegen, war immer schon groß und ist in letzter Zeit noch gestiegen, kommentiert Prozessagent Rainer Papenheim den Trend. Das bestätigt uns in unserem Bemühen, in aller Regel eine Lösung außerhalb der Gerichte zu suchen. Schon jetzt führen wir pro Jahr mehr als Beratungen durch und führen weniger als 200 Prozesse. Dennoch hält der Mieterverein Bochum, der als einziger Mieterverein in Deutschland über eigene Prozessagenten verfügt, natürlich an dem Angebot der Prozessvertretung für Mitglieder fest. 5 (6/ 3) Mieterhöhung 6,9 (4,5 / 11,7) 6 (9/ 8) Kaution 5,2 (3,5/ 3,9) 7 (8/ 7) Kündigung Vermieter 4,3 (3,6/ 4,7) 8 (5 / 5) Kündigung Mieter 3,8 (4,6 / 5,9) 9 (9 / 10) Hausordnung 2,7 (4,0 / 3,6) 10 (12 / 9) Modernisierung 2,7 (1,9 / 3,7) 11 (10 /12) allg. Vertragsprüfung 2,6 (3,1 / 3,5) 12 (11 /13) Mietschulden 2,6 (2,6 / 2,7) 13 (13 / 8) Miethöhe allgemein 1,0 (1,0 / 3,6) 14 (13 /14) Nachmieter 0,8 (1,0 / 2,5)

5 Langendreer: Zu viel Mieterhöhung in der Witte Wie Sie haben schon etwas von einem gallischen Dorf, die fünf Häuser an der Witte Wie 30 bis 38 in Bochum-Langendreer. Belagert werden sie allerdings nicht von Römern, sondern von ihrer Eigentümerin, der Bochumer Wohnstätten-Genossenschaft (BWG). Einer Modernisierung, die die Grundrisse und Größen der Wohnungen total verändert hätte, haben die Mieter erfolgreich getrotzt. Nun wehren sie sich gegen Mieterhöhungen. Und die Karten stehen auch diesmal nicht schlecht. So richtig viel ist es eigentlich nicht, was die BWG von ihren Mietern verlangt. Die Mieterhöhungen, denen sie zustimmen sollen, betragen zwischen 12 und 35 monatlich. Und formal korrekt sehen sie auch aus: Die Wohnungen sind exakt in den Mietspiegel eingeordnet, Zu- und Abschläge aufgelistet, und auch die Kappungsgrenze wurde in jedem Einzelfall berechnet. So sollte es auch sein. Aber die Mieterinnen und Mieter sind dennoch misstrauisch. Zu viel haben sie im letzten Jahr erlebt. Sie alle sollten ihre Wohnungen räumen, damit sie umfassend modernisiert werden können - so wie die Häuser nebenan, die kurz vor der Vollendung stehen. Dumm nur, dass keiner von ihnen anschließend in die bisherige Wohnung zurück gekonnt hätte. Denn die wären anschließend teilweise doppelt so groß gewesen - und damit unbezahlbar. Sie wehrten sich so erfolgreich, dass die BWG den geplanten zweiten Bauabschnitt komplett fallen ließ. Ein Erfolg zweifellos. Aber mit der Modernisierung fielen auch die dringend nötigen Sanierungsarbeiten aus - die Wohnungen sind alles andere als gut in Schuss. Da sie die Wohnungen, die zudem klein und nicht nach den heutigen Ansprüchen geschnitten sind, nicht umfassend umbauen kann, will die BWG nur die nötigsten Reparaturen vornehmen. Aber die Miete an das ortsübliche Vergleichsniveau anpassen will sie schon. Wogegen auch nichts zu sagen ist. Die Mieter allerdings sind inzwischen fast alle Mitglied im Mieterverein geworden - und ließen die Mieterhöhungsverlangen überprüfen. Und da stellte sich heraus, dass kaum einer zahlen muss, was die BWG verlangt. Denn in kaum einer Wohnung ist die Elektroinstallation ausreichend, um alle heutzutage üblichen Geräte nutzen zu können. Wenn die Waschmaschine läuft, der Vater vorm Fernseher sitzt, die Mutter den Föhn einschaltet, und dann die Sicherung herausfliegt - dafür sieht der Mietspiegel einen Abzug in Höhe von 31 Ct pro qm vor. Den hatte die BWG durchweg nicht berechnet. Eine der Wohnungen verfügt nicht einmal über eine Küche - was die ortsübliche Vergleichsmiete um weitere 12,90 mindert. MIETER Die Arbeiten im ersten Bauabschnitt sind so weit vorangeschritten, dass man sehen kann: Das wird vom Feinsten. Unbezahlbar für die meisten der bisherigen Mieter. Dergleichen zu vergessen, muss keine (böse) Absicht sein. Oft wissen Wohnungsgesellschaften gar nicht von jeder einzelnen Ihrer Wohnungen, in welchem Zustand sie genau ist. Aber das zeigt, wie wichtig es für Mieter ist, genau hinzuschauen und sich im Zweifelsfall beraten zu lassen, damit man nicht zu viel zahlt. Die Mieterinnen und Mieter der Witte Wie werden den Mieterhöhungen teilweise zustimmen. Was der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, werden sie zahlen, und was darüber hinausgeht, nicht. So macht man das in solchen Fällen. Oft erfolgreich, aber nicht immer: Mieterinitiativen Die Mietervereine im Mieterforum Ruhr arbeiten oft und gerne mit Mieterinitiativen zusammen. Das ist innerhalb des Deutschen Mieterbundes keineswegs unumstritten. Mieterinitiativen arbeiten nur punktuell und nur an ihren eigenen Interessen. Sie zu unterstützen, schadet der Mieterbewegung, denn dann werden viele Mieter nicht Mitglied im Mieterverein. So lauten die Gegenargumente. Wir haben andere Erfahrungen gemacht. Wenn in einer Siedlung mehrere oder alle Mieter vom gleichen Problem betroffen sind, können sie oft gemeinsam mehr erreichen als einzeln. Modernisierung, Abriss, Privatisierung sind die häufigsten Beispiele, aber auch Mieterhöhungen oder Nebenkosten gehören dazu. Eine Erfolgsgarantie ist das allerdings nicht. Oft böckelt irgendwann die Front, und jeder ist sich selbst der Nächste. Ob Mieterinitiativen erfolgreich sind, hängt vor allem von ihrem Zusammenhalt und ihrem Durchhaltevermögen ab. Und natürlich von der Unterstützung, die sie bekommen - zum Beispiel vom Mieterverein. Schlecht für die Betrittszahlen zum Mieterverein ist die Unterstützung nach unserer Erfahrung nicht. In der Witte Wie haben wir unsere Mitgliederzahl im letzten Jahr vervierfacht. Und in der Krümmede - siehe Seite 10 - sogar verzehnfacht. Die Initiativenarbeit wird die Rechtsberatung allerdings nie ersetzen. Sondern sinnvoll ergänzen. 5

6 SATIRE Der Osterhase als Goldesel Ein Märchen von Klaus Britting 6 Als die amerikanischen Wölfe kränker und kränker wurden, weil sie zu viel giftiges Hypo-Futter gefressen hatten, beschlossen sie, es schnell ihren europäischen Blutsbrüdern zu verkaufen. Um das Geschäft zu beschleunigen, boten sie unglaublich hohe Rabatte. Geiz macht geil! Sie packten das Futter in riesige Säcke und bündelte diese zu hohen Bergen in der Hoffnung, dass angesichts der Menge niemand mehr Lust hätte, Stichproben zu machen und den Inhalt der Säcke näher zu prüfen. Wie richtig diese Spekulation war, zeigte sich rasch, denn die deutschen Wölfe sind ja nicht weniger blind und gierig als ihre amerikanische Spezies. Sie kauften gigantische Mengen, träumten von einem unend- lichen Fressen und schauten natürlich vorher weder in die Säcke noch richtig in die Kaufverträge, die man ihnen vorlegte. Und wer weiß, ob sie diese jemals auch wirklich v e r s t a n d e n hätten. Als immer mehr amerikanische Wölfe schwer erkrankten und der Leitwolf Lee-Man starb, griff auch in Deutschland Panik um sich. Der Winter zog ins Land und brachte Kälte, Hunger und großes Heulen. So war die Situation auch noch Wochen vor dem Osterfest, welches die Wölfe normalerweise inmitten der neuen Kinderschar vor gefüllten Fleischtöpfen verbringen. Doch plötzlich ging die Nachricht um, der Osterhase sei schon unterwegs mit vollen Taschen! Dieser Gedanke machte nicht nur die kranken Wölfe hellhörig. Auch die übrigen Tiere, die schlecht vorgesorgt hatten und deshalb am Hungertuch nagten, krochen aus ihren Bauten und riefen um Hilfe. Sogar der alte Fuchs, der viel Geld in Börsengeschäften verspekuliert hatte, rief nach dem Osterhasen und drohte, seine eigenen Jungen zu fressen, wenn er nicht sofort Unterstützung bekäme. Der Keiler, der sich den Herbst über liebestoll herumgetrieben hatte statt Winterspeck anzusetzen, drohte gar mit Angriffen auf harmlose Wildtiere, wenn der Osterhase nicht ganz schnell mit Geschenken erschiene. Und die gierigen Wölfe, die Schuld am allgemeinen Wehklagen hatten, weil sie das amerikanische Hypo-Futter auch anderen Tieren verkauft hatten, heulten immer lauter. Der Osterhase war aber kein Samariter, der unbedingt jedem helfen wollte. Es kam ihm mehr darauf an, den E i n d r u c k sofortiger Hilfe zu erwecken, um die vielen Bittenden ruhig zu stellen. Statt Futter gab er Garantien, hungernde Tiere im Notfall zu versorgen. Und diese Garantien wurden so zahlreich, dass jene Tiere, die sich in Finanzfragen auskannten, sich zuraunten, die riesigen Garantien, die der Osterhase versprochen hatte, würde er im Ernstfall nie und nimmer einlösen können. Dem Osterhasen, der von Wirtschaft und Finanzen ohnehin nichts verstand, war das egal, denn es war Wahljahr, und er wollte als Wächter von Wald und Flur unbedingt wieder gewählt werden. So ließ er in den folgenden Tagen Nester mit goldenen Eiern auslegen und verbreiten, er habe sie persönlich gelegt aus eigenem Gold! Jeder, der ihn wähle, könne sicher sein, auch in Zukunft gut zu leben. Und alle Tiere waren geblendet von der Großzügigkeit des Goldesels, wie sie ihn danach nannten. K u r z v o r O s t e r n trübte sich die Wetterlage ein. Gewitter ließen den Regen wie Hagel auf die Erde prasseln. Der Sturm wütete Tage lang. Einige Tiere liefen danach zu den Nestern mit den goldenen Eiern, weil man ja nie weiß, was so ein Gewitter alles anrichten kann. Großes Entsetzen, als man die Eier sah, sie waren plötzlich unschuldig weiß! Während die Tiergemeinde rätselte, woher dieses Wunder wohl komme, lief der Osterhase den Wald entlang. Nein, er lief nicht, er rannte, so schnell er konnte. Und in der rechten Pfote hielt er einen Gegenstand, den man nicht sofort erkannte. Da öffnete sich der Himmel und ließ die Sonne strahlen. Und der Gegenstand in des Osterhasen Hand glänzte im schönsten Gold. Es war ein Pinsel.

7 THS verkauft Wohnungen ohne Mieterschutz Trotz des Zusammenbruchs der Finanzmärkte geht die Privatisierung von Arbeiterwohnungen im Ruhrgebiet weiter, wenn auch in kleinerem Stil. Die THS Wohnen verkaufte seit dem letzten Jahr mehrere Berg- und Bahnarbeitersiedlungen an Weiterverwerter und Finanzinvestoren. Anfang Januar teilte die THS MieterInnen in Witten den Verkauf ihrer Wohnungen an eine REIP P- second mit. Bei den Arbeiterhäusern an der Stadtgrenze zu Bochum handelt sich um Wohnungen aus dem früheren Bundeseisenbahnvermögen. Diese wurden im Zuge der ersten Stufe der Bahnprivatisierung an unterschiedliche Eigentümer veräußert, darunter auch die Vestische Wohnungsgesellschaft. Diese wurde dann von der THS gekauft und im letzten Jahr komplett in die THS Wohnen eingegliedert. Nach Informationen von Mieterforum Ruhr sind etwa 600 Wohnungen im Ruhrgebiet von dem Verkauf an REIP betroffen. Der Kaufpreis soll bei nur 8,5 Jahresmieten liegen. Bei dem Käufer handelt es sich um Gesellschaften mit geringem Stammkapital, die im letzten Jahr im Steuerparadies Luxemburg von dem Bochumer Immobilienhändler Bollmann gegründet wurden. Die REIP Holding will nach Presseberichten im letzten Jahr über 1600 Wohnungen im Ruhrgebiet erworben haben. Ebenfalls wurden über 600 schlecht instand gehaltene Wohnungen in Hanau erworben. Welche Strategie die neue Eigentümerin mit den Immobilien verfolgt ist unklar. Mieterforum Ruhr befürchtet schnelle Weiterver-käufe, eine Vernachlässigung der Instandhaltung, sowie eventuell auch die Aufteilung und den Weiterverkauf an Selbstnutzer - die größte Gefahr für die jetzigen MieterInnen. In Bergkamen-Oberaden wurden im vergangenen Jahr THS-Wohnungen an eine LM Dritte Portfolio veräußert. Bereits im Januar 2009 gab es dort Mieterhöhungen. Im letzten Sommer war der Verkauf einer THS-Siedlung in Hamm-Herringen an den bekannten Weiterverwerter Häusser-Bau aus Bochum auf Kritik der Mieterschützer gestoßen. Die Häusser-Bau ist dafür bekannt, dass sie Arbeitersiedlungen schnell aufteilt und an Selbstnutzer weiter verkauft. Dabei geraten die bisherigen MieterInnen unter Verdrängungs- und Kaufdruck. Um diese Gefahren zu verringern, können durch Zusätze in den Kaufund Mietverträgen Eigenbedarfskündigungen ausgeschlossen werden. Derartige Dauerwohnrechte sind für Bergbauangehörige auch zwingend vorgesehen. Trotzdem wurden sie bei dem Verkauf in Hamm in Mieteranschreiben nicht einmal erwähnt. Auch bei den ehemaligen Eisenbahnerwohnungen gelten für Mieter, die bei der Bahn beschäftigt sind, Schutzregelungen. So sind Eigenbedarfskündigungen ausgeschlossen, Mietsteigerungen sind vertraglich begrenzt, und Modernisierungen bedürfen der Zustimmung der Mieter. Aber nur ein kleiner Teil der jetzigen Mieter- Innen kommt noch in den Genuss dieser Vereinbarungen. Regelungen zum Mieterschutz für die anderen, aber auch zur zukünftigen Instandhaltung der Wohnungen, fehlen bei den aktuellen Verkäufen völlig. Mieterforum Ruhr befürchtet eine Zunahme der Verkäufe nicht mehr profitabler THS-Häuser. Denn das Unternehmen, das ursprünglich von den Bergbauarbeitgebern, der Gewerkschaft IG BCE und dem Bund kontrolliert wurde, steht unter Rendite-Druck. So musste die THS die Bundesbeteiligung an der THS für 450 Mio. Euro übernehmen. Neben der IG BCE ist heute die Evonik Immobilien GmbH Anteilseignerin der THS. Während die IG BCE die Veräußerung der kompletten THS ablehnt, will Evonik seine Wohnungssparte fit für den Kapitalmarkt machen. So der neue Evonik-Chef Engel im Wirtschaftsmagazin Capital. Verkäufe THS-Sitz in Gelsenkirchen Mieterforum fordert Sozialcharta Bei einem Gespräch im Februar erläuterten Vertreter/innen der THS Wohnen, dass es sich bei den aktuellen Verkäufen um ganz übliche Anpassungen des Portfolios handele. Diese dienten der Stärkung des Unternehmens in seinen strategischen Schwerpunkten, - u.a. Modernisierungen. Diese hätten eine ausgesprochen soziale Ausrichtung. Es sei aber nicht möglich, alle Wohnungen zur gleichen Zeit zu erneuern. Deshalb würden jährlich etwa 1 1,5 Prozent des Wohnungsbestandes veräußert, davon ein wesentlicher Teil im Zuge der Mieterprivatisierung. Die THS Wohnen bleibe ein in der Region verankerter Bestandshalter. Wenn die THS Wohnen nur in geringem Umfang Wohnungen verkauft, ist es ja kaum ein Problem, für den Fall eines Verkaufs besondere Schutzrechte zu vereinbaren, argumentierte das Mieterforum. Aber davon wollte die THS nichts wissen. Derartige Schutzbestimmungen seien überflüssig, weil man die Käufer sorgfältig auswähle. Auch wenn sich die Anzahl der verkauften Wohnungen in Grenzen hält, erwarten wir, dass die MieterInnen und die Bestände bei Verkäufen vorbildlich geschützt werden, fordert Mieterforum-Sprecher Knut Unger. So lange dies nicht geschieht, hat die THS ein Glaubwürdigkeitsproblem. Wir haben auch Zweifel, dass die 450 Millionen für den Bund ohne zusätzliche Maßnahmen erwirtschaftet werden können. Entweder hat das Folgen für die Mieter oder für die Belegschaft. 7

8 NRW 8 Rückblick auf einen sehr schnellen Minister Mit Oliver Wittke ist erneut ein Bauminister nach nur wenigen Jahren Amtszeit aus dem Dienst geschieden. Er teilt das Schicksal vieler Vorgänger in Bund und Land. Und wie so oft ist ihm nicht das Bau-, sondern das gleichzeitig innegehaltene Verkehrsressort zum Verhängnis geworden. Oliver Wittke hat eher durch seine nun unglaubwürdig gewordene Anti- Raser-Kampagne oder den A40- Ausbau nebst Bochumer Lösung der DüBoDo- Frage von sich reden gemacht als durch seine Wohnungspolitik. Dabei verdient die durchaus einen kritischen Nachruf. Wittke hat in seiner kurzen Dienstzeit - die Fehlbelegungsabgabe abgeschafft - gut für gut verdienende Mieter, die immer noch in Sozialwohnungen leben, aber schlecht für den Wohnungsbau an Rhein und Ruhr, denn der wurde nicht unerheblich aus der Abgabe finanziert; - die Zweckentfremdungsverordnung gestrichen - seither darf man Wohnraum nach Belieben abreißen oder zu Gewerbezwecken umnutzen; - die Kündigungssperrfristverordnung aufgehoben - seither sind Mieter in NRW nach Umwandlung der Miet- in eine Eigentumswohnung nur noch drei Jahre vor Eigenbedarfskündigungen geschützt; - die Belegungsbindungsverordnung nicht verlängert - deshalb haben Kommunen jetzt nur noch Belegrechte an den wenigen neuen Sozialwohnungen; - die LEG mit ihren fast Wohnungen an eine Heuschrecke verkauft; - sich Jahr für Jahr immer mehr am früher als unantastbar geltenden Sondervermö-gen der Wohnungsbauförderungsanstalt vergriffen. All diese Maßnahmen sind Wittke nur bedingt persönlich anzulasten - hat er doch nichts weiter getan, als umzusetzen, was CDU und FDP 2005 in ihre Wahlprogramme geschrieben hatten. Auch jetzt entpuppt er sich wieder als braver Parteisoldat, der nach einem Skandal zügig zurücktritt. Parteisoldaten empfehlen sich in der Regel für weitere Aufgaben. Man darf gespannt sein. Aichard Hoffmann Plant die LEG schon Weiterverkäufe? Plant die LEG, wenige Monate nach dem Verkauf an den Whitehall-Fonds der Investmentbank Goldmann & Sachs, den schnellen Weiterverkauf ganzer Siedlungen? Droht die Zerschlagung der LEG und die Flucht aus der Verantwortung für erneuerungsbedürftige Wohnungen? Oder gibt es neue Perspektiven für die Übernahme von Teilen der LEG und ihrer Tochter Ruhr-Lippe durch kommunale Wohnungsunternehmen? In Presse und Fernsehen überschlugen sich in den letzten Wochen die Spekulationen. Wirklich bestätigte Neuigkeiten gibt es aber nur zum Teil. Schon länger ist bekannt, dass sich der Finanzinvestor Whitehall gern aus verbindlichen Zusagen für die Modernisierung von Großsiedlungen herausstehlen würde. Dabei geht es um die Fortsetzung eines umfangreichen Modernisierungsprogramms, das die LEG vor der Privatisierung aufgelegt hatte: In den nächsten 10 Jahren sollten 700 Mio. Euro in die Verbesserung vor allem von großen Sozialsiedlungen investiert werden. Schon vor dem Start des Verkaufsverfahren wurde in etlichen Stadtteilen mit der Umsetzung begonnen: Dortmund-Wickede, Ford-Siedlung Köln, Scheiben- bzw. Himmelshäuser Ratingen-West, Wulfen-Barkenberg, Essen Bergmannsfeld und andere. Inzwischen ist höchst ungewiss, ob die Zusage, alle angefangenen und projektierten Bauvorhaben abzuschließen, auch wirklich eingehalten wird. Zwar werden dort, wo bereits Baustarts und konkrete Aufträge an Handwerker erfolgt sind, die begonnenen Bauabschnitte auch fertig gestellt. Den Start neuer Bauabschnitte und Gesamtfertigstellungen lässt LEG/Whitehall aber in der Schwebe. Offensichtlich scheut das weltweit in Krisen-Märkte verwickelte Finanzunternehmen langfristige finanzielle Verpflichtungen. Der endgültige Ausstieg aus erneuerungsbedürftigen Siedlungen durch einen Verkauf dieser Bestände dürfte Whitehall deshalb gut in das Konzept passen. Das aber würde, ebenso wie ein Baustopp ohne Verkauf, für viele Stadtteile mit sozialen Problemen den weiteren Abstieg nach sich ziehen. Nun bemühen sich einige kommunale Wohnungsgesellschaften, die auch schon am Bieterverfahren teilgenommen hatten, weiterhin um den Kauf von Teilpaketen der LEG. Ihr Interesse richtet sich dabei auf die Gesamtbestände der LEG und ihrer Töchter in der jeweiligen Stadt. Dazu zählen auch viele Wohnungen in gutem Zustand und mit guten Marktaussichten. Die Investitionslasten für einzelne Problem-Siedlungen wollen sich auch die Kommunalen nicht aufdrücken lassen. Im Unterschied zu den noch unklaren Weiterverkäufen ist der Rückzug aus dem Neubau, der in der Standort- und Projektträgerentwicklung ( Development ) gebündelt ist, und aus dem Bauträgergeschäft schon viel weiter gediehen. Die entsprechenden Unternehmensteile sollen verkauft, die LEG vollständig auf das Wohnungsgeschäft ausgerichtet werden. Einzelne Neubauprojekte, z.b. in Münster, sind bereits gestoppt worden. Wegen des Teilverkaufs der Nicht-Wohnungs-Sparten wird das für sie zuständige Vorstandsmitglied Ulrich Tappe zum Jahresende seinen Hut nehmen. Bis dahin soll auch die Integration der Tochterunternehmen in die LEG abgeschlossen sein. Es verschwinden damit traditionsreiche Marken wie Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft oder GeWo Castrop-Rauxel. Helmut Lierhaus, Sprecher von Mieterforum Ruhr: Wie bei den meisten Heuschrecken gibt es also viel Unternehmensumbau, aber wenig echte Investitionen.

9 WOHNUNGSPOLITIK Landeswohnungsbauvermögen: Koalition greift immer tiefer in die Kasse Bereits zum sechsten mal in den drei Jahren, seit Schwarz-Gelb in Düsseldorf regiert, greift die neue Landesregierung in die Kasse des Vermögens der Wohnungsbauförderungsanstalt (WFA). Dieses Sondervermögen soll, so wurde es Anfang der 90er Jahre beschlossen, eigentlich vor dem Zugriff der Politik geschützt sein: Ein sogenannter revolvierender Fonds, also einer, aus dem Darlehen für den Bau von Sozialwohnungen gewährt werden, deren Rückzahlung dann wiederum zweckgebunden für den Wohnungsbau eingesetzt wird. Doch damit soll nach dem Willen der Koalition nun endgültig Schluss sein. Am 29. Oktober behandelte der Landtag in erster Lesung den Entwurf zum Sechsten Gesetz zur Änderung des Wohnungsbauförderungsgesetzes. Die Änderungen lassen sich in zwei Sätzen zusammenfassen: 1. Die bisherige Grenze von 60 Mio. Euro für die Entnahme von Überschüssen des WFA-Vermögens soll komplett wegfallen. 2. Die Laufzeit wird um ein Jahr bis 2012 verlängert. Prompt warf die Düsseldorfer Opposition der Koalition vor, sie wolle die Soziale Wohnraumförderung in NRW ausbluten. Zwar hatten auch Rot-Grün während ihrer Regierungszeit die Mittel aus dem laufenden Haushalt für den Sozialen Wohnungsbau immer stärker reduziert und zuletzt ganz gestrichen, das Sondervermögen der WFA aber nicht angetastet. Die neue Koalition am Rhein hingegen schöpfe die Überschüsse dieses Vermögens immer schamloser für ihre Sparprogramme ab. Die gescholtenen konterten mit dem Hinweis, die Fördermittel würden schon seit langem nicht mehr vollständig abgerufen - und man brauche die Mittel zur Finanzierung von Stadtumbaus und Infrastruktur-Maßnahmen, die durch den demografischen Wandel immer notwendiger würden. Auch weiterhin könne jeder einzelne Förderantrag, der aus dem Kommunen komme, bewilligt werden. Bei Gesetzgebungsverfahren sind Expertenanhörungen obligatorisch. Die fand am 15. Januar im Düsseldorfer Landtag statt und ging für die Koalition aus wie das Hornberger Schießen. Einzig der Städte- und Gemeindebund NRW hatte keine Einwände und auf eine Stellungnahme verzichtet. Alle anderen Verbände ließen kein gutes Haar an dem Entwurf. Der Deutsche Städtetag und der Landkreistag kritisierten, dass die Entnahme einzig der Entlastung des Landeshaushalts diene, was mittlerweile keine Ausnahme, sondern die Regel sei und das Wohnungsbauvermögen in seiner Substanz gefährde. Das Bochumer Forschungsinstitut INWIS hielt weiterhin einen hohen Anteil öffentlicher Förderung für notwendig und rechnete dezidiert den Bedarf vor. Und der Deutsche Mieterbund (DMB-NRW) warf gemeinsam mit dem Deutschen Gewerkschaftsbund der Landesregierung vor, die soziale Zukunft zu gefährden. Auch die Wirtschaft war wenig begeistert. Der Verband der Wohnungswirtschaft rechnete vor, dass die Landesregierung insgesamt 260 Mio. Euro zweckentfremde und sah ernsthafte Gefahren für die Werthaltigkeit des Landeswohnungsbauvermögens. Der Landesverband freier Immobilien- und Wohn u n g s u n t e r n e h m e n betonte, die Nachfrage nach Fördermitteln habe seit 2008 erheblich zugenommen und sei notwendig für die Belebung der Konjunktur und den Klimaschutz. Die Architektenkammer wies darauf hin, dass seit Mio. Euro aus dem Fonds für den allgemeinen Schuldendienst - also keineswegs für die Städtebauförderung - entnommen worden seien und dass auch künftig ein großer Wohnungsbaubedarf bestehe. Der Bund Deutscher Baumeister rechnete vor, dass die Zahl der Wohnungssuchenden in NRW mit über unvermindert hoch sei, die Förderprogramme und damit auch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen aber kontinuierlich zurück gehe. Die Ingenieurkammer-Bau bemängelte, dass immer weniger Geld für die Förderung wichtiger wohnungspolitischer Aufgaben zur Verfügung stehe. Gerade wegen des demografischen Wandels werde aber Geld für barrierefreies und altengerechtes Wohnen benötigt. Und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksbau wies auf die immer schwierigere Arbeitsmarktlage im Baugewerbe hin. Das Gesetzgebungsverfahren dauert an. Aber angesichts der Tatsache, dass die Experten auch die vorangegangenen fünf Gesetzesänderungen mit ähnlichen Argumenten in der Luft zerrissen hatten, ohne Gehör zu finden, lässt nicht hoffen, dass die Düsseldorfer Landtagsmehrheit ein Einsehen haben wird. Dunkle Wolken über der Zukunft des Wohnungsbaus in NRW 9

10 ABRISSE Düsseldorf hat entschieden: Wohnungen an der Krümmede sollen weichen Allen Protesten zum Trotz: Das NRW-Justizministerium hat den Abriss der 68 Wohnungen an der Krümmede beschlossen. Sie sollen dem Neubau einer Sozialtherapeutischen Anstalt weichen. 10 Mittwoch, 21. Januar 2009, Uhr. Es ist ein wolkenverhangener, nasskalter Nachmittag. Die Mienen der rund 60 Mieterinnen und Mieter, die aus dem Tor der Justizvollzugsanstalt Krümmede kommen und sich am Aktionszelt auf dem Parkplatz versammeln, passen zum Wetter: enttäuscht, niedergeschlagen, zornig, aber manche auch grimmig entschlossen. Soeben hat ihnen Ulrich Hermanski, Pressesprecher von NRW-Justizministerin Roswitha Möller-Piepenkötter, verkündet, dass ihre Wohnungen allem Widerstand zum trotz abgerissen werden, um dem Neubau einer sozialtherapeutischen Anstalt Platz zu machen. Eben dieser Ulrich Hermanski steht auch noch auf dem Parkplatz, um den wartenden Journalisten Interviews zu geben: Einem Fernsehteam des WDR, Radio Bochum und den Kollegen der schreibenden Zunft. Dass allein der Standort Bochum alle Anforderungen erfülle, sagt er, und dass alle anderen Lösungen zu erheblichen Mehrkosten für den Steuerzahler führen würden. Und dass andere JVA-Bedienstete deutlich weniger verdienen und auch keine Dienstwohnungen direkt neben ihrem Arbeitsplatz hätten, sagt er auch noch. Die privilegierten JVA-Bediensteten und die zahlreichen normalen Mieter warten, bis er weg ist, bevor sie ihrem Unmut freien lassen. Als erster verschafft sich Rolf Lensing, Sprecher der Anwohnergemeinschaft, Luft: Ich bin froh, dass wir uns diesmal besser verkauft haben als bei der ersten Information im vorigen Jahr. Aber was uns hier geboten worden ist, spottet jeder Beschreibung! Die Anwohner treffen sich regelmäßig am Protestzelt, um das weitere Vorgehen abzustimmen. Ein Feuer wärmt an kalten Wintertagen. Überbringer schlechter Nachrichten: Ulrich Hermanski Ein unmoralisches Angebot? Geboten worden ist den Mietern, denen allen einheitlich zum 30. November 2009 gekündigt werden soll, eine Entschädigung: 150 pro Jahr Mietdauer, maximal für 20 Jahre, und 15 Umzugsbeihilfe pro qm Wohnfläche. Das macht je nach Fall 1100 bis 5100 aus. Ein Trinkgeld, schimpft Rainer Fregonese. Davon können wir grade mal das Bier für die Umzugshelfer bezahlen, aber nicht mal die Kaution für die neue Wohnung. Das Angebot ist außerdem befristet: Innerhalb von 14 Tagen sollen sich die Bewohner entscheiden. Wer das Geld annimmt, verpflichtet sich, auf alle rechtlichen Maßnahmen gegen die Kündigung zu verzichten. Darin sehe ich auch einen Vorteil, sagt Aichard Hoffmann vom Bochumer Mieterverein zu den Versammelten.!4 Tage lang schaffen Sie das auf jeden Fall, zusammen zu halten, sich gegenseitig über alles zu informieren und gemeinsam zu handeln. Wenn sich das ganze über neun Monate hinziehen würde, hätte ich sorge, dass die Front nach und nach bröckelt und immer mehr nachgeben. Dann beißen die letzten die Hunde. Auf Zusammenhalt schwört auch BSBD-Vorsitzender Klaus Jäkel die Mieter ein: Jetzt kommt es darauf an, nicht nachzugeben. Der Kampf hat erst begonnen. Die erste Gelegenheit zum Protest ist schon am Samstag vor dem Düsseldorfer Landtag. Seine Gewerkschaft, verspricht Jäkel, gewährt allen Mitgliedern Rechtsschutz im kommenden Streit bis in die letzte Instanz.

11 Harsche Reaktionen Auf kategorische Ablehnung stößt der Beschluss des CDU-geführten Justizministeriums beim offiziellen Bochum. Die Orts-CDU verteilt bereits auf dem Platz ein Flugblatt mit dem Titel Düsseldorfer Entscheidung unverständlich! Sozialtherapeutische Anstalt darf nicht zu Lasten der Mieter gehen. Friedhelm Lueg, SPD-Ratsherr, hat sich aus der Hauptausschusssitzung freigemacht, um bei den Mietern zu sein, wenig später kommt Lothar Gräfingholt (CDU) vorbei, und der SPD-Landtagsabgeordnete Thomas Eiskirch äußert sein Entsetzen: Dies ist ein einzigartiger Vorgang. An allen Verantwortlichen der Stadt vorbei will hier die Justizministerin ihre getroffene Entscheidung einfach exekutieren. Eine solche Entscheidung über die Köpfe der betroffenen Städte hinweg ist in NRW einmalig und wird sicher nicht zur Beliebtheit der ohnehin heftig umstrittenen Justizministerin beitragen. Aber, so mutmaßte Rolf Lensing schon auf dem Platz: So was macht die nicht ohne Rückendeckung von oben. Das wird ein schwerer Kampf. Proteste Der beginnt schon am Samstag darauf. Über 250 Menschen hat der BSBD nach Düsseldorf mobilisiert, wo die CDU ihren Neujahrsempfang gibt. Das wird ein Spalier aus Trillerpfeifen, durch den die Politiker in Feierstimmung erst einmal durch müssen. Offenbar macht die Aktion Eindruck. Ministerpräsident Jürgen Rüttgers verspricht, die Angelegenheit zur Chefsache zu machen. ABRISSE Das hat es in Bochum seit den letzten Tagen des Heusnerviertels nicht mehr gegeben: Eine Demo gegen Wohnungsabrisse. Hinter der Mauer, im neuen D-Trakt, die Justizministerin, davor die wütenden Anwohner. Eine Woche später sind Rolf Lensing und Rainer Fregonese, die Sprecher der Anwohnergeimeinschaft, zum Gespräche bei der Justizministerin. Die rückt mit einem verbesserten Angebot heraus: Wer bis zum 31. März die Abfindungs akzeptiert und auf Rechtsmittel verzichtet, erhält eine Räumungsfrist bis Ende wer sie ablehnt, wird zum gekündigt und gegebenenfalls auf Räumung verklagt. Natürlich wird es eine Reihe Anwohner geben, die auf das Angebot eingehen. Wie viele, ist unklar. Es ist keine leichte Entscheidung - wer ablehnt, kann am Ende auch mit leeren Händen da stehen. Aber einstweilen gehen die Proteste weiter. Donnerstag, 26. Februar. Die Justizministerin persönlich wagt sich in die Höhle des Löwen - nach Bochum. Nicht etwa, um sich die Siedlung anzuschauen, die sie plattmachen will. Nicht, um sich einen persönlichen Eindruck von der Wohn- und Lebensqualität zu machen, die hier verloren geht, wenn sie ihre Abrisspläne durchzieht. Sondern um den neuen D-Trakt in der Haftanstalt einzuweihen und Festreden vor den Honoratioren der Stadt zu schwingen. Die Feierlaune verderben rund 250 Demonstranten, die vor den Anstaltstoren stehen und mit Tröten, Trillerpfeifen und Rasseln ein Höllenspektakel veranstalten. Der schwarze Audi hat Mühe, sich durch die Menschenmenge zu schieben. Immer wieder versperren Demonstraten mit Transparenten, Fahnen und Flugblättern den Weg. Roswitha Müller-Piepenkötter steigt aus, richtet das Wort an die Menge. Aber auch mit Megaphon kann sie sich durch die Buh-Rufe kaum verständlich machen. Was sie zu sagen hat, lohnt auch das Hinhören nicht. Es ist das gleiche, was sie schon seit Monaten sagt: Es gäbe keine Alternative. In Zeiten knapper Kassen müssten Synnergien genutzt werden. Die neue sozialtherapeutische Anstalt soll Küche, Kleiderkammer und Sporteinrichtungen der bestehenden JVA mit nutzen. Dumm nur, dass das gar nicht geht. Denn mit den zusätzlichen 102 Zellen, die sie an diesem Tage einweiht, sind diese Einrichtungen vollständig ausgelastet. Die Menschen hier wissen das - NRWs Justizchefin offenbar nicht. Mit geschwellter Brust zum Protest 11

12 Titel Heuschrecken mit klingenden Namen 12 Sie heißen Terra Heimbau, Griffin Rhein- Ruhr GmbH & Co KG, Valbonne Real Estate 9 B.V. oder BSB VIII BV & Co KG. Sehr geschäftlich klingende Namen. Aber Klingeln oder Briefkästen, über die man diese Vermieter erreichen kann, sucht man meistens vergebens. Hinter den Firmenbezeichnungen stecken irgendwelche anonymen Finanzanleger, die ihr Geld über Steueroasen in vermeintlich sichere deutsche Immobilien angelegt haben. Wenn man jemanden erreicht, dann sind es höchstens Angestellte von Verwaltungsfirmen, die von den eigentlichen Eigentümern mit der Abwicklung des Vermietungsgeschäftes beauftragt wurden, wie Krüger Immobilien oder Treu-Real. Auch diese Verwaltungsfirmen stehen zunehmend unter Kontrolle von Finanzinvestoren. Und sie wechseln häufiger als die frustrierten Mieter. Auch die großen Wohnungsunternehmen, die sich unter Kontrolle von Finanzinvestoren befinden, Annington oder Gagfah, bauen ihre Verwaltungen immer schneller um. Verlässlichkeit war gestern. Heute ist munteres Firmenraten: Wer gehört zu wem? Wem gehört meine Wohnung seit Neuestem? In den befallenen Siedlungen hinterlassen die Vermieter: Abbuchungschaos, ungeklärte Nebenkostenabrechnungen, unerledigte Reparaturen, vernachlässigte Außenanlagen und: immer mehr leerstehende Wohnungen. Niemand zu erreichen Finanzinvestoren treiben Mieter zur Verzweiflung und zur Gegenwehr Um Ansprechpartner bei den Heuschrecken festzumachen, müssten wir mittlerweile unsere Notizen über die Verkäufe und Mehrfachverkäufe von Siedlungsbeständen tagesaktuell machen, sagt Helmut Lierhaus vom Mieterverein Dortmund. Das Karussell der neuen Eigentümer und Wohnungsverwaltungen dreht sich immer schneller. Mieter und Mieterinnen stehen vor immer größeren Problemen. Ganz besonders wild geht es derzeit in Dortmund-Westerfilde zu. Der Stadtteil ist mittlerweile ein Tummelplatz von internationalen Finanzinvestoren und Immobilienfirmen, die in Deutschland auf Schnäppchenjagd gehen. Nachdem Viterra, vormals Veba-Wohnen, 2004 ihre Westerfilder Wohnungen auf Verkaufslisten gestellt hatte, wurden große Teile beim Zwischenerwerber MIRA geparkt. Aus diesem Paket erfolgten Weiterverkäufe an die Firmen Wohnprojekt Essen und Emscher Siedlungsgesellschaft. Kaum zwei Jahre später landeten über tausend Wohnungen aus den späten 60er und frühen 70er Jahren bei Finanzinvestoren wie Griffin Bonds, Dänemark, Valbonne RE, Niederlande oder Promontoria, niederländisch Antillen. Ein Restbestand älterer Mira -Wohnungen kam unter Kontrolle der Annington, dem Nachfolger der an den britischen Investor Terra-Firma verkauften Viterra. Die regional berüchtigte Privatisierungsfirma Häusser-Bau GmbH kaufte weitere ca. 400 Wohnungen in Westerfilde aus einem Paket früherer Neue Heimat-Wohnungen der Wenzel/Görtmüller KG. Mit über 100 Wohnungen der kommunalen Dogewo war die Janssen & Helbing GmbH dabei, die in Dortmund und Bochum, aber auch bundesweit, marode Bestände zusammenkaufte und in Insolvenz und Zwangsverwaltung führte. Im Herbst 2008 geriet auch Griffin als Verwalterin der Griffin Rhein-Ruhr GmbH & Co KG, in der über Wohnungen in NRW gebündelt sind, ins Griffin-Hochhaus Speckestraße in Westerfilde Straucheln. Dort hat jetzt die dänische Tower A/S das Sagen. Der Fall von Griffin ergreift Westerfilde Bei Griffin/Tower geht es in Westerfilde um 750 Wohnungen. Handwerkerrechnungen in sechsstelliger Höhe waren nicht mehr bezahlt und die Aufzüge im gesamten Wohnungsbestand ohne Ankündigung still gelegt worden.

13 Eine dort lebende Wohngemeinschaft von Behinderten musste Nothilfe in Anspruch nehmen, um Schlimmstes zu verhindern. Die Hausverwaltung hat im letzten Jahr gewechselt. Obwohl durch das zugeschaltete Unternehmen German Trust große Pläne geschmiedet wurden, hat sich am schlechten Zustand der Gebäude und Grundstücke nichts geändert. Hier wird alles versaut All das wirkt wie eine weitere Drehung der Abwärtsspirale, in die der Ortsteil Dortmund-Westerfilde ohnehin schon durch den Verlust von Arbeitsplätzen und dann durch Hartz IV geraten war. Seit gut fünf Jahren werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmängel der 70er Jahre-Siedlungen sichtbar und fühlbar. Dann kamen Wegzüge von denen, die es sich leisten konnten, und Zuzüge von mehr SozialhilfebezieherInnen, die durch verbilligte Mietangebote und Einkaufsgutscheine für IKEA angelockt wurden. Als wir vor 40 Jahren hier in den Kiepeweg zogen, war die Siedlung eine schöne Ecke, grün und ordentlich für uns und die Kinder, schwärmt der Mieter Ritterswürden. Da drüben war der Fußballplatz für die Älteren. Wir haben mitgemacht. Heute steht dort das Schild Fußballspielen verboten. Mitgemacht haben wir auch beim Sauberhalten, auch draußen. Unsere Aufgänge hatten ein Buch zum Abzeichnen, und alle 10 Wochen war eine Wohnung mit den Müllplätzen dran. - Aber heute hat doch keiner mehr Lust dazu. Das ständige Durcheinander mit Nebenkosten, überhöhten Nebenkosten, die sie nicht zurückzahlen. Hausverwaltungen, die keine Ahnung haben, schreiben Forderungen, die schon die alten zurückgezogen haben. Alufenster - es war versprochen, sie auszuwechseln. Nichts ist passiert! Jetzt soll im Februar wieder einer durchgehen, der müsste bei Null wieder anfangen. Da wird doch gelogen. Das wird alles versaut hier. Mieterbeirat gebildet Unterstützt durch den Mieterverein Dortmund hat sich im Sommer 2007 ein Mieterbeirat in Westerfilde gebildet. Mittlerweile sind mehrere Siedlungsteile dabei. Leute, die im Mieterrat einfach Parteipolitik machen wollten, sind nicht mehr so wichtig. In Frau Monika Homann hat der Mieterbeirat auch eine engagierte und selbstlose Vorsitzende gefunden, die zur Ansprechpartnerin für alle werden konnte. Der Mieterbeirat kommt 14-tägig donnerstags in der NOAH-Kirchengemeinde zusammen. Wacht die Stadtpolitik auf? 10 Jahre lang hatte die Kommunalpolitik den einstigen Vorzeigestadtteil vergessen und abgeschrieben. Jetzt ist sie durch den Mieterbeirat aufgeschreckt worden. Eine Stadtteilkonferenz machte das Desaster von Westerfilde im vollen Umfang sichtbar. Der Sozialdezernent will nun mit einem kleinräumigen Handlungskonzept und einem Frühwarnsystem den Absturz von Vierteln verhindern, obwohl klar ist, dass sich Westerfilde schon mitten im Absturz befindet. Der SPD Ortsvereinsvorsitzende stellte dann lediglich zwei Quartiershausmeister vor, deren Aufgaben bis heute unbekannt sind. Der Oberbürgermeisterkandidat der CDU verwies neulich im Mieterbeirat auf den Rechtsweg. Viele Mieterinnen und Mieter klagen schon lange vor Gericht. Sie können aber nicht ändern, dass das Geschäftsgebaren der Investoren insgesamt auf Herunterwirtschaften gerichtet ist. Da ist es gut, dass das Wohnungsamt zugesagt hat, einen Techniker zu schicken, der für die allerschlimmsten Wohnungen, die schwarz von Feuchtigkeit und Schimmel sind, ordnungsrechtliche Maßnahmen der Stadt vorbereitet, die auch zu saftigen Zwangsgeldern führen können. Breiter Zusammenschluss Um etwas für Westerfilde und den Zustand der Wohnungen zu erreichen, müssen wir noch viel besser zusammen halten, breitere Kreise ziehen und die Kommunikation stärker machen, meint die Mieterbeirats-Vorsitzende Homann. Jetzt sind schon Migranten dabei, die Reparaturhandwerker, junge Mitbürgerinnen und auch einzelne Geschäftsleute. Dass der Mieterbeirat wächst und an Kraft zulegt, ist auch dringend erforderlich. Wer sonst kann erreichen, dass neun Familien, die in eigentlich unbewohnbaren Wohnungen leben, umgehend gesunde Ersatzwohnungen bekommen? Wie sonst sollen die Investoren zur Modernisierung von Fenstern und zur Wärmedämmung gezwungen werden? Wie sonst können die Heuschrecken zum Abzug bewegt werden, oder wie können die Durststrecken überstanden werden, bis wieder sozial eingestellte Investoren gefunden sind? Sebastian Müller Titel Der Mieterbeirat Westerfilde berät. GAGFAH unter Druck Obwohl Vermieten in Deutschland eine vergleichsweise sichere Bank ist, geraten die Wohnungsunternehmen unter Fonds-Kontrolle zunehmend unter Krisendruck. Bei FORTRESS, dem Hauptanteilseigner der GAGFAH ( Wohnungen), sind in den USA die Aktienkurse gesunken. Der Finanzanleger sucht nach neuen Anlegern für seine Immobilienfonds. Die GAGFAH-Aktie selbst fiel von 26,10 Euro im Dezember 2006 auf 1,88 Euro im letzten Oktober. Sie erholte sich danach etwas. Die Aktionäre werden bislang durch eine Dividendenrendite von 26 Prozent getröstet. Aber auch diese ist nach Ansicht von Analysten nicht mehr sicher. Die Gagfah wurde im Zuge des Kaufs mit hohen Schulden belastet muss sie einen Kredit über 5,6 Mrd. Euro refinanzieren. Es ist ungewiss, wie hoch die Zinskosten werden. Unter diesen Bedingungen können Fortress, Gagfah & Co. ihre Expansionsgelüste begraben. Im Dezember meldete die Presse, dass Fortress-Deutschland-Chef Matthias Moser das Boot verlässt. Unterdessen häufen sich Meldungen über Weiterverkäufe ehemaliger Woba-Wohnungen in Dresden, schimmelige Häuser oder überzogene Nebenkostenvorauszahlungen. Mit einem erweiterten Kundenservice und Telefonhotlines will die Gagfah nun die Mieterzufriedenheit verbessern. 13

14 BOCHUM Seit die große Wohnungsnot der 90er Jahre Vergangenheit ist, hat sich das Geschehen auf dem Wohnungsmarkt deutlich verlagert. Heute beherrschen Begriffe wie Privatisierung und Heuschrecken die Debatte. 1,5 Mio. ehemals öffentlicher oder werksverbundener Wohnungen sind seit der Jahrtausendwende an Finanzinvestoren verkauft worden - Firmen, die es noch vor zehn Jahren gar nicht gab. Doch anders als in vielen Nachbarstädten sind die großen Verkäufe an Bochum scheinbar vorbei gegangen - Eisenbahnerwohnungen, Gagfah, LEG hatten in Bochum kaum Bestände. Dennoch haben auch in Bochum im laufenden Jahrzehnt zahlreiche Siedlungen den Besitzer gewechselt oder sind in Einzeleigentum zerlegt worden. Das ist nicht ohne Spuren geblieben. Diese aufzuzeigen war Aufgabe einer wissenschaftlichen Studie, die im Auftrag des Mietervereins erstellt und mit Mitteln der Lokalen Agenda 21 gefördert wurde. Wohnungsverkäufe in Bochum: Licht und Schatten 14 Hätte ich nicht diesen Kellner Job um die Ecke und dann noch fünf Minuten entfernt den Krippenplatz von Pablo, meinem zweijährigen Sohn, wäre ich aus diesem Viertel lieber heute als morgen raus, seufzt der allein erziehende Dieter Schlonski. Herr Schlonski lüftet an diesem Morgen nur ganz kurz. Draußen ist es kalt und bis die seit ihrem Bau 1972 nie Sichtbare Zeichen der Vernachlässigung: Treppenhaus im Uni-Center modernisierte Wohnung warm ist, dauert es wieder Stunden. Lüften sollte er, hatten seine Vormieter ihn doch vor dem Schimmelpilzproblem im Wohnzimmer gewarnt. In der Wohnung ist das gelöst, im Keller allerdings nicht, weswegen er diesen auch nicht mehr zum Trocknen nutzt. Platz wäre neben dem dort angehäuften Müll überdies nicht. Den Vermieter, der das Haus vor fünf Jahren erworben hatte, interessiert dieser Zustand nicht. An diesem Morgen reicht es Herrn Schlonski aber. Erneut ist das Warmwasser ausgefallen. Dass er wegen diesem notorischen Problem, Spülwasser mit einem Wasserkocher warm machen muss, ist er gewohnt. Aber heute morgen wollte er seinen zweijährigen Sohn baden. Die Hoffnung auf eine schnelle Reparatur oder gar eine grundsätzliche Lösung dieses Problems hat er längst aufgegeben. Der einzige Kontakt zum Vermieter geht über die monatliche Mietüberweisung. Ansonsten ist ein Verwaltungsunternehmen der Ansprechpartner. Dieses ist zwar immerhin 14 Stunden am Tag erreichbar, aber nur über ein zentrales Call-Center. Dieses darf keine größeren Reparaturen in Auftrag geben. Lediglich in Notfällen schickt es innerhalb von zwei Tagen die mobile Hausmeisterfirma für das östliche Ruhrgebiet raus. Mit diesem - fiktiven, aber durchsaus typischen - Beispiel beginnt die Studie über Privatisierungsfolgen in Bochum, die der Dortmunder Wohnungswissenschaftler Dr. Sebastian Müller im Auftrag des Mietervereins erstellt hat. In vielen Fällen ist das Leben für die Mieter nicht einfacher geworden nach dem Verkauf, und nicht immer war der erste Verkauf auch der letzte. Doch es gibt auch andere Beispiele. Die Studie unterscheidet zwischen zwei Siedlungstypen, die seit der Jahrtausendwende von Verkäufen betroffen waren: komplett verkaufte, vernachlässigte Siedlungen der 70er Jahre; mieterprivatisierte Zechen- und Stahlarbeitersiedlungen. Acht unter der Lupe Insgesamt wurden acht Siedlungen näher untersucht. Die drei Quartiere des ersten Typs liegen im Bochumer Süden, in Querenburg bzw. Steinkuhl: => Das Uni-Center gegenüber der Ruhr-Universität war jahrelang in Privatbesitz, stand dann wegen Insolvenz der Besitzerin unter Zwangsverwaltung und wurde im Herbst 2006 an die Dakota-Investments in Luxemburg verkauft. Seither gibt es mehr Ärger als je zuvor, was auch schon Thema in dieser Zeitschrift war. Für die Verwaltung ist die Comer-Immobilien in Berlin zuständig. Seither gibt es nicht nur Stress mit Nebenkosten, es wird auch nichts mehr an den Häusern getan, sagen die Mieter. Fortsetzung nächste Seite

15 => Am Gropiusweg, Camillo-Sitte- Weg und Peter-Parler-Weg auf der anderen Seite des Laerholzes liegt die größte der untersuchten Siedlungen. Von der THS gebaut, wechselte der Besitz mehrmals, über GVG und die halbstädtische VBW in den heutigen Streubesitz. Die bis zu 15 Stockwerke hohen Gebäude wirken heute vernachlässigt, Aufzüge funktionieren sporadisch, Verkleidungsplatten fallen ab, das Umfeld verwuchert. => Auch das Terassenhaus an der Girondelle hat schon bessere Zeiten gesehen. Schon von außen macht es einen vernachlässigten Eindruck. In den Treppenhäusern ist das Bild nicht besser. Sie sind verschmutzt und seit Jahren nicht gestrichen worden. Die 211 Wohnungen sind meist in einem besseren Zustand, sie sind gut aufgeteilt und haben große Balkone. Zum Teil sind sie jedoch von Schimmel befallen oder haben undichte Fenster. Auch hier hat es seit 2000 mehrere Besitzerwechsel gegeben: Von VBW an Jansen und Helbing, nach dem Konkurs Zwangsverwaltung, und seit Februar 2009 ganz aktuell ein neuer Besitzer aus Berlin, eine Gmbh Co. KG. terra gekauft hat. Wenige Tage später standen die Häuser dann schon wieder zum Verkauf diesmal einzeln. Inzwischen ist die Mehrzahl der Gebäude weiter verkauft worden. Vielen Mietern wurde aufgrund von Eigenbedarf gekündigt, andere sind freiwillig ausgezogen, da sie Angst hatten, auf die Straße gesetzt zu werden. In vielen Häusern häuften sich nach der Privatisierung die Probleme. Streitereien zwischen Mietern und Vermietern wurden häufiger, Nebenkosten wurden falsch oder gar nicht abgerechnet. Der Altersdurchschnitt wurde, wie in anderen Siedlungen auch, durch die Privatisierung deutlich gesenkt. Viele junge Familien kauften die Häuser und die älteren Mieter zogen weg. => Ähnlich zu ging es im Mittelgebirgsviertel in Hiltrop-Bergen, das 2002 von Viterra ebenfalls an Häusser-Bau verkauft wurde, und in der Krachtstraße / Im Streb, die 1995 von der Stadt Bochum an die VBW, 10 Jahre später Häusser-Bau ging. In beiden Fällen verkaufte Häusser-Bau kurzfristig weiter - einzeln, aber nicht wohnungs- sondern hausweise, wie auch in Dahlhausen. Nachteil für die BOCHUM Durch Gründung einer Siedlergemeinschaft wurden die Bewohner der wunderschönen Kolonie Hannover besser mit der Privatisierung fertig. Hannover in Günnigfeld. In den 24 alten Zechenhäuser aus dem 19. Jahrhundert, aufgeteilt in 96 Viertel-Häuser mit eigenen, großen Grundstücken, warteten die Mieter schon vor 25 Jahren auf die Privatisierung durch Thyssen-Krupp. Dass 2006 Häusser-Bau als Zwischenerwerber auftrat, hat den Kauf nicht billiger gemacht - dennoch griffen die meisten zu, obwohl im Schnitt rund zusätzlich an Sanierungskosten aufzubringen waren. Da Häusser-Bau mit sechs verschiedenen Kaufverträgen arbeitete, gründeten die Bewohner eine Siedlergemeinschaft, um nicht über den Tisch gezogen zu werden. Die Gemeinschaft kümmert sich jetzt auch um Baumschnitte und die Instandhaltung der Straßen, die nicht der Stadt gehören, sondern privat sind. Der Zusammenhalt der Siedler ist dadurch gewachsen, alle sechs Wochen gibt es Versammlungen. Und die Sanierung der Häuser schreitet voran. My home is my castle: Zäune schützen Privateigentum und versperren die ehemals kurzen Wege in der Siedlung Im Streb in Bochum-Werne. Anders - wenn auch nicht unbedingt besser im Sinne der Mieter - gingen die Uhren in den Siedlungen des zweiten Typs, von denen hier aus Platzgründen nicht alle ausführlich dargestellt werden können: => Die Siedlung an der Karl-Wagener-Straße und An der Steinhalde in Oberdahlhausen ist eine ehemalige Zechensiedlung, die in den 50er- Jahren erbaut wurde. Zur Siedlung gehören 22 Mehrfamilienhäuser, die Bellaform, eine Tochterfirma von Häusser-Bau, im Januar 2004 von Vi- Mieter: Wo nicht umgewandelt wird, gibt es auch keine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen. Auch hier wurden viele alteingesessene Mieter verdrängt, die Grundstücke wurden aufgeteilt und abgezäunt, der ehemals freizüge Charakter der Siedlungen, wo jeder überall hingehen konnte, ist Vergangenheit. Aber die Käufer investierten auch, viele Häuser sind saniert und stehen heute besser da als vor der Privatisierung. => Ein Beispiel, wie das Engagement der Bewohner die Dinge zum Guten wenden kann, liefert die Kolonie Wohnungsverkäufe in Bochum: Licht und Schatten Interessenten können die 48 Seiten starke Studie über unsere Geschäftsstelle beziehen oder als PDF von unserer Internet-Seite herunterladen. Außer den hier dargestellten Siedlungsprorträts enthält die Studie einen Problemaufriss, eine Geschichte der Privatisierungen im Ruhrgebiet sowie als Fazit eine differenzierte Betrachtung der Privatisierungsfolgen mit Handlungsempfehlungen. 15

16 SERIE: WOHNPROJEKTE Eigentlich ist unser Projekt eine historische Antwort auf moderne Probleme. Etwa im Alter allein, isoliert zu sein. so sieht Lore Seifert, Förderverein Schwerter Beginenhof Modell e. V. die Entstehung von neuen Beginenhöfen in NRW und anderswo. Stellvertretend für viele stellen wir das Dortmunder Projekt vor. Beginenhöfe in Dortmund und anderswo: Die mittelalterlichen Frauengemeinschaften der Beginen sind Vorbild für ein modernes Wohn- und Lebenskonzept, das die Idee der Wahlverwandtschaften aufgreift: Zusammengehörigkeit ohne familiäre Abhängigkeit, Verantwortlichkeit füreinander ohne lebenslange Verpflichtung, verwirklicht. Eine weitere Motivation für ein Leben im Beginenhof ist der Wunsch, Vereinsamung - nicht nur im Alter - zu vermeiden. In Dortmund leben derzeit 31 junge und alte Frauen Jahre, Mütter und Kinderlose, besser Verdienende und Geringverdienende, Deutsche und Migrantinnen, behinderte und nicht-behinderte, heterosexuelle und lesbische Frauen und zwei Jungs mit 7 und 9. Innenhof mit Aufzug Selbstorganisierte Frauen-Wohnprojekte von Rosemarie Ring und Helga Steinmaier Entstehung Die Initiatorinnen besuchten 2001 den ersten modernen Beginenhof in Bremen (externes Projekt der EXPO 2000) und verbreiteten ab Juni 2001 die Idee in Dortmund. Dazu luden sie zu einer Zukunftswerkstatt ein und in Kooperation mit der Gleichstellungsbeauftragten der Vereinigten Kirchenkreise zu einem Podiumsgespräch mit Bauträgern. Ab April 2002 trafen sich alle Interessierten Frauen regelmäßig vierzehntägig mit der erfahrenen Wohnprojektemoderatorin Birgit Pohlmann-Rohr und entwickelten ihre Idee weiter. Die Gruppe entschied sich im September 2003 für ein Grundstücksangebot der Evangelischen Kirche in der Gut-Heil- Straße und damit für einen Neubau, nachdem sie in den Monaten davor etliche Häuser in der Nordstadt besichtigt und abgelehnt hatte. Ein Vorentwurf für die Gebäude der Architektin Hiltrud Enders, Düsseldorf, bildete die Grundlage für Verhandlungen mit der Evangelischen Kirche, dem Planungsamt und dem Wohnungsamt (Wohnungsbauförderung) sowie der Investorin, die GbR Sommereisen & Bals, die durch den Kontakt mit dem Wohnungsamt auf das Beginenprojekt aufmerksam geworden war. Der Verein Beginen Dortmund e.v., schloss im März 2005 einen Kooperationsvertrag mit dem InvestorInnenteam. Im April 2005 erfolgte der Spatenstich und Anfang 2006 zogen die Frauen schon in die fertigen Mietshäuser ein. Die Gebäude Der Beginenhof besteht aus drei Gebäuden, dreigeschossig bzw. zweigeschossig, die sich u-förmig um einen Innenhof gruppieren. Alle Wohnungen sind über einen zentralen Aufzug barrierefrei erreichbar. Es gibt 28 Wohneinheiten, davon 24 Sozialwohnungen und 4 freifinanzierte sowie eine Physiotherapie-Praxis. Die Größen der Wohnungen gehen von 47 (Einzelperson) bis 150 qm (Dreierwohngemeinschaft). Dazu 76 qm Gemeinschaftsräume. 16 Gemeinschaftsraum mit Besucherinnen aus Zimbabwe Fortsetzung nächste Seite Fotos: Helga Steinmaier

17 Standort und Gelände Das 5000 qm große Grundstück liegt am Rand der Nordstadt in Nähe der Stadtbahnhaltestelle mit guter Verbindung zur Innenstadt und in der Nähe zu Grünflächen, Kanal, Kleingartenanlagen. In direkter Nachbarschaft befindet sich die Sozialsiedlung auf dem ehemaligen CEAG-Gelände an der Immermannstraße. Die Infrastruktur ist gut. Außer dem Innenhof gibt es direkt neben der Wohnanlage einen 1400 qmgroßen Garten. Bepflanzung und Pflege erfolgen durch die Beginen, jedoch können interessierte Nordstadtbewohnerinnen sich durch Eintritt in den Verein am Garten beteiligen. Das Zusammenleben Jede Bewohnerin soll an einer der zehn Arbeitsgruppen teilnehmen, ebenso an den 14-tägigen Vollversammlungen. Die Arbeitsgruppen organisieren die Gemeinschaftsarbeiten, z.b. die Innenhof- und Gartengestaltung, die Öffentlichkeitsarbeit, besprechen Gemeinschaftsprobleme etc. Eine AG sorgt für den Einkauf von Bio-Lebensmitteln und -brot sowie für regelmäßige Bestellungen bei einer Biobäuerin. Der Gemeinschaftsraum wird für Gruppentreffen und Gesundheitsangebote von und für Bewohnerinnen und Nachbarinnen (z.b. Meditation und Gymnastik) genutzt. Das vom Quartiersmanagement organisierte Nachbarschaftsforum ist seit Sommer 2006 gerne zu Gast im Beginenhof. Auch manche öffentlichen Veranstaltungen haben schon das Publikum begeistert. Obwohl sich nicht alle der Bewohnerinnen mit der Idee der Beginen voll identifizieren und die freiwillige Beteiligung an den Gemeinschaftsaufgaben recht unterschiedlich ist, haben sich viele Wünsche der Frauen bereits erfüllt und zahlreiche gemeinsame Alltagsaktivitäten entfalten sich in unterschiedlichen Freundschaftsgruppen. Kontakt: Verein Beginen Dortmund e.v. Gut-Heilstraße Dortmund Annegret Scheiker: 0231/ Bei Wohnungsverkauf und Vermieterkonkurs: RECHT Miettipp Kaution In Folge der Finanzkrise muss mit Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich erhalten hat. Dies gilt für alle Pleiten bei Immobilieninvestoren gerechnet werden. Aktuell gelten einige internationale Fonds als gefährdet, Mehrfachverkäufen ist diese Regelung Verkäufe nach dem Bei sog. die vor wenigen Jahren zu sehr hohen vorteilhaft, falls der ehemalige Eigentümer, an den die Kaution geleistet wurde, Preisen Wohnimmobilien im Ruhrgebiet gekauft haben. Vermieterpleiten inzwischen pleite ist. kommen für Mieter meist überraschend, Aber auch der frühere Vermieter bleibt weiterhin zur Rückgewähr gefährdet ist dann die Mietkaution. Wie hoch sind die Risiken, welche Rechte verpflichtet, falls bei Beendigung des hat man und was ist zu tun, wenn der Mietverhältnisses beim Käufer nichts Vermieter kriselt? mehr zu holen ist. Der Mieter muss Wenn die Kaution als Geldsumme dies zunächst versuchen. Hat der neue an den Vermieter gezahlt werden muss Eigentümer die Kaution nicht korrekt (sog. Barkaution), ist der Vermieter angelegt und ist insolvent, kann sich gesetzlich verpflichtet, die Kaution der Mieter an den früheren Vermieter bei einer öffentlichen Sparkasse oder wenden, an den er die Kaution geleistet Bank von seinem Vermögen getrennt hat. Formularvertragliche Regelungen, anzulegen ( 551 BGB). Nur dann ist die mit denen Vermieter dies ausschließen, Kaution bei einer eventuellen Zahlungsunfähigkeit oder einem Konkurs des sind nichtig. Vermieters nicht verloren, dem Zugriff Tipp zur Kautionsanlage: anderer Gläubiger entzogen. Deshalb sollte bereits kurz nach der Zahlung Das verpfändete ein Nachweis für die ordnungsgemäße Anlage der Kaution vom Vermieter verlangt werden. Nach dem Gesetz ist die- Sparbuch ser hierzu verpflichtet. Es besteht sogar Wenn schon eine Kaution gezahlt werden die Möglichkeit (siehe Musterbrief), die muss, dann ist die sicherste Anlage, wenn Miete bis zum Nachweis zurückzubehalten. Dies sollte allerdings niemals ohne wird. Dies wird dann an den Vermieter gegen auf den Namen des Mieters ein Sparbuch angelegt vorherige Rechtsberatung geschehen. Nachweis verpfändet. Sparkassen und Banken Ist eine Kaution geleistet worden, haben hierfür Musterformulare vorliegen. Vorteile: man weiß, wo die Kaution angelegt ist; will kann diese seit in Kraft treten der Mietrechtsreform zum unmittelbar vom Käufer (und dem damit neuen informiert und es gibt für beide Seiten weniger der Vermieter verfügen, wird man durch die Bank Vermieter) zurückverlangt werden. Aufwand mit der Zinsabschlagssteuer. Musterbrief Kautionsanlage Name und Anschrift der Mieter Ruhrstadt, den.. An den Vermieter (Name und Anschrift) betrifft: Kautionsanlage Sehr geehrte Damen und Herren, zu Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Kaution in Höhe von XXX geleistet. Bitte bestätigen Sie, dass Sie nach dem Erwerb des Hauses vom Voreigentümer die Kaution erhalten haben und teilen Sie bitte den aktuellen Kautionsbetrag einschließlich der angefallenen Zinsen mit. Ebenso wird um Nachweis der gesonderten Anlage der Kaution von Ihrem Vermögen gem. 551 BGB gebeten. Ihre Mitteilung erwarte ich bis zum DATUM (Frist 14 Tage). Für den Fall, dass Sie wider Erwarten, den erbetenen Nachweis nicht erbringen, wird rein vorsorglich bereits jetzt die Aufrechnung des Kautionsbetrages in Höhe von XXX mit der übernächsten Miete bzw. weiteren Mieten erklärt. Der angegebene Betrag wird verrechnet werden. Soweit der Nachweis später erfolgt, wird der einbehaltene Betrag wieder geleistet. Mit freundlichen Grüßen 17

18 VERMIETER Die Finanzkrise hat den Handel mit großen Wohnungspaketen zum Erliegen gebracht. Den internationalen Investmentgesellschaften ist der kalkulierte Ausstieg aus dem Wohnungsmarkt verbaut. Mit einem radikalen Konzernumbau will die Deutsche Annington an ihren Gewinnzielen festhalten. Zu Lasten der Mieter und Beschäftigten. Flucht nach Konzernzentrale bald Service-Center? (Pressefoto Deutsche Annington) vorn 18 Die Deutsche Annington Immobilien GmbH, Ableger der Londoner Terra Firma Capital Partners Ltd., befindet sich in einem radikalen Konzernumbau. Ein Personalabbau um ein Drittel der Belegschaft fällt mit einer ebenso großen Personalwanderung zusammen. 400 Vollzeitstellen sollen wegfallen, davon allein 150 in der Hauptverwaltung in Bochum. Hier sollen in einem neuen Zentralen Service-Center dennoch im Laufe des Jahres voraussichtlich rund 600 Menschen arbeiten, knapp 100 Mitarbeiter mehr als derzeit. Die Philippstr. 3 sollen damit 150 Beschäftigte verlassen und 250 hinzu kommen, überwiegend aus den sieben Regionalgesellschaften und rund 70 Kundencentern und Servicebüros im ganzen Bundesgebiet. Die Investition von 70 Mio. Euro in die Neuorganisation soll zu einer Kostenersparnis von jährlich 30 Mio. Euro führen. Terra Firma reagiert damit auf die tief greifende Veränderung des Wohnungsmarktes durch die internationale Finanzkrise. Im Wohnungs-Monopoly sind alle Großvermieter Zurück auf Los. Auch die Heuschrecken, die das Spiel neu erfinden wollten. Mit einem neuen Feld Ausstieg, das es erlauben würde, das risikoreiche Spiel zu verlassen, wenn die Kasse trotz der milliardenschweren Einkäufe stimmt. Bei dieser so genannten Exit-Strategie, dem kalkulierte Ausstieg, wird der eigentliche Gewinn durch Wiederverkauf gemacht. In den letzten Jahre sah es auch so aus, als könnten Wohnsiedlungen und ganze Wohnungsgesellschaften immer wieder und zu steigenden Preisen verkauft werden. Diese Immobilienblase ist innerhalb weniger Monate geplatzt. Auf einem normalisierten Wohnungsmarkt konkurrieren die Größen Deutsche Annington, Gagfah und LEG/Whitehall mit den traditionellen Genossenschaften und Kommunalen, die sich als anpassungsfähiger an neue Marktbedingungen erwiesen haben. Bei Anruf Service? Die Deutsche Annington setzt vor allem auf ein Bedürfnis, Mietprobleme möglichst schnell per Telefon zu erledigen. Mit einer bundeseinheitlichen Telefonnummer und zum Ortstarif sollen ab dem kommenden 1. April zunächst die Mieter in NRW, später dann alle Annington-Haushalte immer zunächst in Bochum anrufen. Die Großvermieterin will herausbekommen haben, dass sich 85% aller Mieteranfragen schon beim ersten Anruf klären lassen. Lasse sich ein Problem nicht sofort telefonisch klären, würden Außendienstmitarbeiter zum Kunden fahren. Im Service-Center, der Begriff Call-Center wird vermieden, soll jeder Mitarbeiter nach der Digitalisierung der Mieterakten Millionen Vorgänge auf dem Bildschirm aufrufen können. Diese vorgesehen 180 Mitarbeiter vergeben gegebenenfalls auch Handwerkeraufträge oder stellen die Fahrrouten der Außendienstmitarbeiter zusammen. Mehrfachbeauftragungen und Überschneidungen sollen so vermieden werden. Annington hat Erfahrungen mit Unternehmensumbau und Personalabbau. Selbst aus der Privatisierung britischer Militärwohnungen hervorgegangen, hat Annington Homes zahlreiche Wohnungsgesellschaften gekauft und eingegliedert. In Deutschland waren es zunächst Eisenbahnerwohnungsgesellschaften im Jahr 2001, dann 2003 die Heimbau AG in Kiel, die rund Wohnungen in Schleswig-Holstein bewirtschaftet. Ende 2004 kaufte die Deutsche Annington dann Wohnungen vom RWE-Konzern. Im August 2005 erwarb die Deutsche Annington die Viterra AG mit Wohnungen von der E.ON AG. Allein bei dieser Übernahme vor gut drei Jahren gingen 500 Arbeitsplätze verloren. Der Personalabbau trifft auf den Wiederstand des Annington-Betriebsrats und der Gewerkschaft ver.di. Auch die Mietervertretungen glauben nicht die von der Deutschen Annington versprochene Service- und Wirtschaftlichkeitsoffensive. Aichard Hoffmann, Sprecher von Mieterforum Ruhr: Es ist ganz selten passiert, dass jemand mit weniger Personal einen besseren Service hinbekommt.

19 Nur nötige Modernisierungskosten zahlen Von den tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten können nur die Kosten zur Berechnung einer Mieterhöhung angesetzt werden, die notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen müssen Mieter nicht zahlen. Im Streitfall hatte der Vermieter zwei Wasserzähler in die Wohnung einbauen lassen, da Küche und Bad über zwei getrennte Steigeleitungen versorgt werden. Umstritten war die Höhe der Montagekosten. Nach Auffassung des Gerichts hatte der Vermieter unnötigerweise in der Küche unter anderem die Arbeitsplatte demontieren lassen, um den Einbau des Wasserzählers durchzuführen. Diese unnötigen Kosten muss der Mieter nicht tragen. AZ: BGH VIII ZR 41/08 Kündigungsschutz ausgehöhlt: BGH öffnet Tor für Abrisssanierer In einer höchst problematischen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof einer Gesellschaft Recht gegeben, die ein stark renovierungsbedürftiges Haus gekauft hatte, um es abzureißen, und deshalb allen Mietern gekündigt hatte. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist problematisch und gefährlich. Sie schränkt den Kündigungs- und Mieterschutz ein. Erstmals werden Renditeerwartungen und hoffnungen eines Finanzinvestors höher bewertet als die Bestands- und Wohninteressen der Mieter, kritisiert der Mieterverein das Urteil. Die Wohnungsgesellschaft wollte das Haus abreißen, um ein größeres Gebäude mit Eigentumswohnungen neu zu errichten und dann zu verkaufen. Hierzu kündigte sie allen Mietern mit der Begründung, eine Fortsetzung der Mietverhältnisse sei keine angemessene wirtschaftliche Verwertung und führe für ihn zu erheblichen Nachteilen. Bei Realisierung der Abriss- und Neubaupläne könnte sie eine Rendite von 16 Prozent erzielen, während sich die erzielbare Rendite sowohl bei einer Minimalsanierung als auch bei einer Vollsanierung des bestehenden Gebäudes auf nur 2,5 Prozent belaufe. Der Bundesgerichtshof hat hier einen Einzelfall entschieden hat. Auch bei einer umfassenden Sanierung des Gebäudes mit einer notwendigen Entkernung hätten die Mietverhältnisse nicht fortgesetzt werden können. Eine Minimalsanierung wäre nach Einschätzung der Gerichte angesichts der verbleibenden Nutzungsdauer des Altbaus wirtschaftlich mit hohen Risiken belastet gewesen. AZ: BGH VIII ZR 7/08 Abrechnungsfrist: Zugang beim Mieter entscheidend Die Abrechnungen von Heiz- und Nebenkosten müssen binnen 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode erstellt werden. Diese Frist wird nur eingehalten, wenn die Abrechnung auch tatsächlich beim Mieter vorliegt. Dabei reicht es nicht aus, wenn der Vermieter die Unterlagen innerhalb der Zwölfmonatsfrist bei der Post aufgegeben hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter die Post erhält. Abrechnungen für das Kalenderjahr 2007 beispielsweise mussten spätestens am 31. Dezember 2008 bei den Mietern eingetroffen sein. Auf später eingehende Abrechnungen müssen Mieter keine Nachzahlungen leisten. Auch wenn es um die Abgabe von Kündigungserklärungen oder Mieterhöhungen geht und Fristen einzuhalten sind, ist immer der Zugang der Erklärung beim Vertragspartner entscheidend. Wir empfehlen deshalb, wichtige Post per Einwurf-Einschreiben zu verschicken oder persönlich in den Briefkasten des Vertragspartners zu werfen, empfiehlt der Mieterverein. Bei Einschreiben mit Rückschein besteht die Gefahr, dass der Postempfänger nicht zu Hause ist. Mit Erhalt des Benachrichtigungsscheins ist die Post noch nicht zugegangen, sondern erst dann, wenn der Adressat seine Post abgeholt hat. Das verspätete Eintreffen einer Betriebskostenabrechnung hat für den Mieter nur Vorteile: Die Abrechnung an sich ist nicht ungültig, ein eventuelles Guthaben beispielsweise muss der Vermieter auszahlen. Eine Nachforderung des Vermieters braucht der Mieter hingegen nicht mehr zu begleichen. AZ: BGH VIII ZR 107/08 BGH-URTEILE Endrenovierung kann vereinbart werden Eine individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelte Klausel zur Renovierung beim Auszug kann wirksam sein, auch dann, wenn andere Regelungen zur Renovierung im Mietvertrag unwirksam sind. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Absprache in einem Wohnungsübergabeprotokoll: Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben, wirksam ist. Keine Rolle soll es nach Ansicht der Karlsruher Richter spielen, dass weitere Regelungen zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vorgegeben und unwirksam waren. Das Urteil betrifft einen Ausnahmefall. Grundsätzlich bleibt es dabei, dass so genannte Endrenovierungsklauseln, nach denen Mieter immer beim Auszug und unabhängig von der Wohndauer renovieren müssen, unwirksam sind. Nur wenn die Endrenovierung nach Abschluss des Mietvertrages und außerdem individuell vereinbart wurde, muss der betroffene Mieter aufgrund einer derartigen Absprache renovieren. Ob tatsächlich eine Individualvereinbarung vorlag, muss nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs jetzt die Vorinstanz, das Landgericht Hannover, entscheiden. Unabhängig vom Ausgang dieses Verfahrens warnt der Mieterverein davor, beim Einzug oder Auszug ungeprüft und unüberlegt ein Wohnungsübergabeprotokoll zu unterschreiben: Mit Hilfe des Wohnungsübergabeprotokolls soll nur der tatsächliche Zustand der Wohnung und des Hauses festgehalten werden. Hier sollen aber nicht Rechte und Pflichten der Vertragsparteien verteilt oder begründet werden. Fordert der Vermieter entsprechende Regelungen, sollte immer der Mieterverein eingeschaltet werden. AZ: BGH VIII ZR 71/08 19

20 SOZIALES Streit um Möblierungskosten Arbeitslosengeld-II-Empfänger, die in möblierten Wohnungen leben, erleben immer wieder, dass die ARGEn die Zahlungen für die Miete um den Möblierungszuschlag kürzen. Begründet wird dies damit, dass Kosten für den Hausrat Bestandteil der Regelleistung sind und nicht zu den Kosten der Unterkunft gehören. Gerichte beurteilen die Frage verschieden. 20 Das Sozialgericht Detmold hat die Klage eines Hartz-IV-Empfängers abgewiesen, der 20 Kürzung seines in der Miete enthaltenen Möblierungszuschlags nicht hinnehmen wollte. Der Kläger war der Meinung, dass die ARGE schließlich auch die Kosten einer Erstausstattung hätte zahlen müssen, wenn er eine unmöblierte Wohnung anmieten würde. Die Kürzung verstoße daher gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung mit Mietern unmöblierter Wohnungen. Das SG Detmold sah die Sache jedoch anders. Möblierung und Unterkunft seien bereits begrifflich verschiedenen Dinge. Als Kosten der Unterkunft könnten aber nur die Miete für den Wohnraum einschließlich Nebenkosten anerkannt werden, nicht Miete für Möblierung. Die Kosten dafür seien in der Regelleistung enthalten und würden ansonsten doppelt gezahlt. SG Detmold S 4 AS 50/06 Ganz anders beurteilte das Sozialgericht Freiburg einen vergleichbaren Fall. Hier hatte die ARGE den Möblierungszuschlag von monatlich 13 für eine Einbauküche nicht übernehmen wollen. Das Gericht befand dagegen, die Kücheneinrichtung gehöre zivilrechtlich zur Mietsache, die Kosten dafür also untrennbar Teil der Miete. Auch habe der Mieter keine Möglichkeit, diese Kosten zu vermeiden, da ihm kein Teilkündigungsrecht zustehe. Die Leistungen für Unterkunft und Heizung nach 22 SGB II umfassten die vollständige Miete. Eine Beschränkung auf die Wohnungsmiete sei schon nach dem Wortlaut (Unterkunft statt Wohnung) nicht vorgesehen. Dadurch erhalte der Kläger keine doppelte Leistung und es erfolge auch keine Ungleichbehandlung gegenüber anderen Arbeitslosen. Auch sei die ARGE hierdurch nicht unangemessen belastet, denn die Gesamtmiete überschreite die Angemessenheitsgrenzen nicht. SG Freiburg S 2 AS 5218/07 Das Bayerische Landessozialgericht hält auch eine Kürzung des Regelsatzes für unzulässig, wenn eine Hilfeempfänger eine möblierte Wohnung bewohnt. Es argumentierte, dass bei der Anmietung einer nicht möblierten Wohnung die Arbeitsgemeinschaft verpflichtet gewesen wäre, die Erstausstattung mit Möbeln zu übernehmen. Von der Regelleistung hätte sie dafür nichts abziehen dürfen. Das Gleichheitsgebot zwischen Hilfsbedürftigen, die eine möblierte Unterkunft angemietet haben, und solchen Hilfsbedürftigen, die eine nicht möblierte Unterkunft angemietet haben, sei sonst verletzt. LSG FSB L 7 AS 6/06 Inzwischen liegt ein solcher Streitfall dem Bundessozialgericht in Kassel zur Entscheidung vor, so dass eine Klärung absehbar ist. Gleiche Wohnfläche für alle Auch in Ballungsräumen mit hohen Mieten steht Arbeitslosengeld-II-Beziehern die gleiche Wohnfläche zu wie in ländlichen Gegenden. Die Jobcenter dürfen hier nicht einfach kleinere Wohnungen vorschreiben. Mit dieser Begründung hat das Bundessozialgericht der Klage eines Münchener Arbeitslosen stattgegeben, dem Streitträchtig: Küchenzeile die Münchener ARGE wegen der hohen Mieten in der bayrischen Landeshauptstadt nur eine 45-qm-Wohnung zugestehen wollte, während ansonsten in Bayern 50 qm als angemessen gelten. Diese Ungleichbehandlung sei rechtswidrig, so die obersten Sozialrichter. BSG, B 4 AS 30/08 R Hartz-IV-Satz für Kinder verfassungswidrig Das Bundessozialgericht hält die Höhe des Hartz-IV-Satzes für Kinder - derzeit einheitlich 211 Euro - für verfassungswidrig. In seiner Entscheidung vom 27. Januar hat das höchste deutsche Sozialgericht das Gesetz deshalb dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorgelegt. Die Kasseler Richter stellten fest, dass der Gesetzgeber nie begründet hat, warum er 60 % vom Regelsatz eines alleinstehenden Erwachsenen für Kinder bis 14 Jahren ohne weitere Altersstufen für ausreichend hält. Der Anwalt der Kläger, einer vierköpfigen Familie aus Dortmund, hatte diese Deckelung für völlig willkürlich und nicht ausreichend zur Sicherung des Existenzminimums erklärt. Für Essen sind 1,02 Euro am Tag vorgesehen, ein Gläschen Babynahrung kostet aber schon 1,39 Euro. Für Windeln gibt es acht Euro, das reicht eine Woche, aber nicht einen Monat. Und mit 20 Euro im Monat kann niemand ein Kind kleiden. Nach der derzeitigen Gesetzeslage erhalten alleinstehende Erwachsene Hartz-IV-Empfänger 351 Euro Regelsatz, weitere Erwachsene davon 90 % (316 Euro), Kinder ab 14 Jahre 80 % (281 Euro) und Kinder unter 14 Jahre 60 % (211 Euro). An der Verfassungsmäßigkeit dieser Sätze gibt es seit langem Zweifel von vielen Seiten. Der Paritätische Wohlfahrtsverband begrüßte die Entscheidung. Das Urteil sei eine schallende Ohrfeige für den Gesetzgeber. AZ: B 14/11 b AS 9/07 R; B 14 AS 5/08 R Klageflut Die Klageflut an deutschen Sozialgerichten ebbt nicht ab, sondern steigt weiter. Mittlerweile wird gegen fast jeden dritten ablehnenden Bescheid geklagt. Über Prozesse wurden 2008 angestrengt waren es Besonders streitträchtig: Die Übernahme von Wohn- und Heizkosten. Für die Kläger lohnt sich das erstaunlich oft. 47 % aller Prozesse enden mit einem positiven Urteil für die Hilfeempfänger.