Immobilienbewertung: Verkehrswertermittlung im Vergleich zur Immobilienbewertung nach BewG

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1 Immobilienbewertung: Verkehrswertermittlung im Vergleich zur Immobilienbewertung nach BewG Dipl.-Ing. Dipl.-Immobilien-Ök. Jürgen Jacoby Inhaltsverzeichnis 1 Volltext Immobilienbewertung gem. BewG und im Vergleich zur Verkehrswertermittlung Anlage A Wesentliche gesetzliche Grundlagen und Literaturverzeichnis Anlage B Abkürzungsverzeichnis Anlage C Mindestanforderungen an ein Gutachten 205 Seiten 2 Präsentation Einführung in die Grundlagen der Grundstückswertermittlung 222 Seiten 3 Anlagen 49 Seiten 4 Andreas Jardin, Anforderungen an Verkehrswertgutachten 9 Seiten im Rahmen des Nachweises des niedrigeren gemeinen Wertes BweG. In: GuG Staatssekretär zu Bundesverfassungsgerichtsurteil vom Seite nachfolgend - Inhaltsverzeichnis des Volltextes - Anlagenverzeichnis

2 Inhaltsverzeichnis Seiten Zusammenfassung: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts 5-14 Seminarziele 1. Grundlagen der Verkehrswertermittlung Schemas des Ertrags- und des Sachwertverfahrens 15 Verkehrswertdefinition gem. 194 BauGB 17 Drittverwendungsfähigkeit Wert / Preis Wertermittlungsstichtag Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Rechtliche Gegebenheiten Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit Lage Grundstück oder der sonstige Gegenstand der Wertermittlung Bodenwertermittlung und Vergleichswertverfahren Bodenwert gem und ImmoWertV Vorgehensweise zur Ermittlung des Bodenwerts Bauleitplanung 35 a. beplanter oder unbeplanter Bereich 36 b. Art der baulichen Nutzung gem BauNVO 37 c. Maß der baulichen Nutzung gem BauNVO 38 d. Bauweise, Baulinie und Baugrenze Entwicklungszustand gem. 5 ImmoWertV Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand Bodenwertermittlung 46 Bodenwert eines großen Grundstücks, Beispiel Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Beispiel und Schema Definition und Visualisierung des Ertragswertverfahrens 3.1 Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten gem. 19 ImmoWertV Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Betriebskosten Modernisierungs- und Revitalisierungsrisiko Jahresreinertrag 69

3 3.3 Verzinsung des Bodenwerts Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer (=Lebenszyklus) Liegenschaftszins und Vervielfältiger Vorgehensweise zur Ermittlung des Liegenschaftszinses 74 Orientierung für Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objektarten besondere objektspezifische Eigenschaften Berücksichtigung von Vertragsmieten (Mehr- und Mindererträge) Beispiel: Ertragswertverfahren Exkurs Sachwertverfahren Definition, Schema und Vorgehensweise 4.1 Herstellungswert und überschlägige Berechnung Bruttogrundfläche (BGF) Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) Korrekturfaktor Baupreisindex Korrekturfaktor Ortsgröße Außenanlagen 4.2 lineare Wertminderung wegen Alters fiktives Baujahr Marktanpassung / Sachwertfaktor besondere, objektspezifische Eigenschaften Beispiel Sachwertverfahren (Zusammenfassung) Verkehrswertermittlung inkl. Mindestanforderungen an ein Gutachten Verkehrswertermittlung: Voraussetzung Definition Verkehrswertgutachten Häufiges Manko in Gutachten bei der Bewertung von Wohn- und Teileigentum Tipps für Auswahl des Sachverständigen Tipps für die Auswertung von Verkehrswertgutachten Bewertung un- und bebauter Grundstücke gem. Bewertungsgesetz Grundlagen und Begriffe Urteil des Bundesverfassungsgerichts, Leitsätze 115 Bestandsaufnahme bei den Gutachterausschüssen in Deutschland 117 bisherige Regelungen für Bewertung von un- und bebauten Grundstücken 120

4 Steuerklassen und Freibeträge 122 Definition: unbebaute Grundstücke 123 Widerspruch im BewG zur Bewertung von geringwertigen Gebäuden 124 Definition: verfallene u. abrissbedürftige Gebäude Bewertung unbebauter Grundstücke gem. 179 BewG Besonderheiten bei land- u. forstwirtschaftlichem Vermögen 128 Problematik bei Bauerwartungs- und Rohbauland Bewertung von Betriebsvermögen Bewertung bebauter Grundstücke Auswahl des Verfahrens übliche Miete 134 Berücksichtigung von Vertragsmieten Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Jahresrohertrag gem. 186 BewG 145 Bewirtschaftungskosten gem. 187 BewG 152 Verzinsung des Bodenwerts gem. 185 BewG 154 Liegenschaftszins gem. 188 BewG 156 Restnutzungs- und Gesamtnutzungsdauer 158 Mindestrestnutzungsdauer gem. 185 Abs. 3 BewG 160 Grundstücke mit mehreren Gebäuden (-teilen) Sachwertverfahren Außen-, Betriebs- und sonstige Anlagen 165 Regelherstellungskosten gem. Anlage 24 BewG 167 Ausstattungsstandard gem. Anlage 24 BewG 169 Alterswertminderung und Mindestrestnutzungsdauer: 176 Zuschläge für Modernisierung Problematik: beschädigte, sanierungsbedürftige Gebäude 178 Wertzahlen gem. Anlage 25 BewG Aufgaben der Gutachterausschüsse im Vergleich BewG und BauGB Anforderungen der Finanzbehörden gem. BewG Dienstleistungen gem. Baugesetzbuch (BauGB) 7. Grundstückswert-Quickcheck: Beispiel Produktionshalle Immobilienwert im Sachwertverfahren gem. BewG voraussichtlicher und überschlägig ermittelter Verkehrswert im best case 192 Variante 1. Ertragswertverfahren gem. BewG 192 Variante 2. Ertragswertverfahren gem. 194 BauGB Anlagenverzeichnis 199

5 Anlagenverzeichnis Auszüge aus den Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) Seite Anlage 3 Bewirtschaftungskosten 2 sowie aktuelle Ausgabe mit Stand vom Anlage 4 Gesamtnutzungsdauer 4 Anlage 5 Vervielfältigertabelle 5 Anlage 7 Normalherstellungskosten Auszug für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (Typ 1) 13 Anlage 8 b lineare Alterswertminderung 16 Anlage 11 GFZ-Umrechnung 18 Weitere Anlagen aus anderen Quellen: Baupreisindex: Stand: Marktspiegel für die Oberpfalz der Sparkassen-Immo, 2010 (Auszug) 20 Vergleichsmieten vom IVD Süd und Beispiel Mietflächenumrechnung 21 Indexierung bei zurückliegenden Stichtagen 22 Auszüge aus Bewertungsgesetz BewG ff BewG Liegenschaftszins: siehe Seite 26 Anlage 21 BewG: Vervielfältiger gem. BewG 32 Anlage 22 BewG: wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer gem. BewG 34 Anlage 23 BewG: pauschalisierte Bewirtschaftungskosten 35 Anlage 24 BewG: Regelherstellungskosten 2007 (RHK 2007) 35 Ausstattungsstandard und Bruttogrundfläche (BGF) Anlage 25 BewG: Wertzahlen 40 Anlage 26 BewG: Abzinsungsfaktoren 41 Checkliste zur Plausibilitätsprüfung des Nachweises des niedrigeren gemeinen Werts 44 Anforderungen an ein Gutachten 45

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