Marktreport Focus on the customer

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1 Marktreport 2015 Focus on the customer

2 Focus on the customer MyZeil, Frankfurt, Deutschland

3 ECE im Überblick 3 Vorwort 2015 befindet sich die Shopping-Center-Branche in einem weitreichenden Umbruch voller Herausforderungen. Die Zahl der Einkaufskanäle insgesamt steigt die Kunden können zwischen Shopping-Centern, Innenstadt, E-Commerce, Outlet- sowie Fachmarktzentren wählen. Gleichzeitig gibt es eine zunehmende Konzentration der Center-Betreiber. Gerade international betreiben viele Eigentümer ihre Center selbst. Auch auf der Investorenseite sehen wir Veränderungen, so gibt es zunehmend international agierende Investoren mit den unterschiedlichsten Anforderungen an das Asset Management. Und im Mieter markt, der den ständigen Wandel geradezu als Wesensmerkmal trägt, ergeben sich durch die Digitalisierung völlig neue Entwicklungen. Ganze Branchen und Sortimente boomen im E-Commerce, während reine Online-Player umgekehrt die Präsenz im stationären Handel suchen. Generell hat der Expansionsdrang der Händler abgenommen. Als Center-Betreiber müssen wir auf diese Trends immer schneller und flexibler reagieren. Wie können wir diesen Herausforderungen begegnen? Mit noch mehr Aufmerksamkeit und Kundenorientierung für unsere verschiedenen Stakeholder. Die relevanten Kundengruppen sind Investoren, Mieter und Besucher unserer Center. Die Ansprüche all dieser Zielgruppen haben sich in den vergangenen Jahren verändert. Die Besucher erwarten mehr Service, Aufenthaltsqualität und Gastronomieangebote. Sie wollen mit ihren Bedürfnissen individuell angesprochen werden und wünschen sich Abwechslung durch immer neue Entertainment-Angebote. Jedoch nützt die beste Innovation nichts, wenn Kernbereiche wie die Wegeführung, das Parkhaus, die sanitären Anlagen oder die Aufenthaltsqualität nicht zur Zufriedenheit der Kunden sind. Die Mieter wollen stärker informiert und mitgenommen werden. Sie erwarten detailliertere Analysen über das Marktpotenzial und die Performance der Center und vor allem eine klare und erkennbare Positionierung der Objekte. Sie möchten im Tagesgeschäft individuelle und flexible Hilfestellungen und Lösungen. Bei den Investoren steht das Benchmarking an erster Stelle und damit die Erwartung größtmöglicher Transparenz beim Betreiber. Wir müssen aktiv an der langfristigen Wertsteigerung der Immobilien arbeiten und den Eigentümern dabei helfen, ihre spezifischen Investmentziele zu erreichen. Wie aber bekommen wir heraus, was wir tun müssen? Indem wir regelmäßig unsere Stakeholder befragen. Denn nur, wenn wir die Bedürfnisse und Erwartungen unserer Kunden kennen, können wir sie besser verstehen lernen. Nur so können wir als Dienstleister den Kunden auf allen Ebenen den bestmöglichen Service bieten. Mit Hilfe unterschiedlicher Befragungen, der Verknüpfung vielfältiger Daten und Informationen sowie der Zusammenarbeit zwischen den Abteilungen entsteht ein Datenschatz, der im europäischen Einzelhandel einzigartig ist. Die Analyse dieser Daten bildet das Fundament des Marktreports. Einen Teil dieser Ergebnisse möchten wir daher in diesem Bericht erstmals auch der interessierten Öffentlichkeit zur Verfügung stellen. Künftig wollen wir regelmäßig Marktberichte zu spezifischen Themen veröffentlichen. Ich hoffe, dass Sie diese Informationen genauso hilfreich finden wie wir selbst und wünsche Ihnen viel Spaß bei der Lektüre. Ihr Alexander Otto Alexander Otto, Chief Executive Officer / Vorsitzender der Geschäftsführung nur, wenn wir die Bedürfnisse und Erwartungen unserer Kunden kennen, können wir sie besser verstehen lernen.

4 Inhalt Unsere Partner

5 Stand: Juni ECE im überblick Key Facts 08 ECE in Zahlen 10 Expansion in europäische Märkte 14 Nähe zum Besucher 16 Herzschlag der ECE 18 Ein Markt im Wandel 20 Die Investoren Bestmöglicher Service für die Investoren 24 Im Gespräch 28 Was Investoren über die ECE sagen 29 Investorenbefragung Die Mieter Gemeinsam zum Erfolg 34 Beziehungspflege schafft Vertrauen 36 Das sagen die Mieter 37 Vorteile für die Mieter 38 Branchenmix, quo vadis? 40 Mieterbefragung Wünsche und Erwartungen 42 Zufriedenheit der Mieter 44 Die Besucher Key Facts 48 Besucher im Blick 50 Besucher meinungen auf der Spur 51 Zufriedenheit der Besucher 52 Die Wege der Besucher 54 Bedeutung von Shopping-Centern 56 Viele Besucher, viel Umsatz? 58 Himmlischer Service 60 Milaneo, Stuttgart, Deutschland Ausblick 62 Impressum 63

6 ECE im überblick

7 Europa-Galerie, Saarbrücken, Deutschland

8 8 ECE Marktreport Key Facts 196 vs. 14 Bestandscenter Center im Bau / Planung 4,4 Mio. Besucher täglich (in den letzten zehn Jahren verdoppelt) Shops (5.000 Shops im Jahr 2000) Menge aller Aldi- und Lidl-Filialen weltweit mehr Menschen als Einwohner in Hamburg, Köln und München zusammen 7 = Mio. m 2 Verkaufsfläche FuSSballfelder (1,5 Mio. m 2 im Jahr 2000) in16 Mitarbeiter Ländern

9 ECE im Überblick 9 Einzelhandelsumsatz in ECE-Centern 20 Mrd. Nominales Bruttoinlandsprodukt von Estland (2005: 9 Mrd. ) 23Mrd. GröSStes ECE-Center international m 2 Marineda City in La Coruña, Spanien Parkplätze Bei den centern Mercedes-Zulassungen in Deutschland % der deutschen wohnen innerhalb von 30 Minuten (PKW) um ein ECE-Center GröSStes ECE-Center national m 2 Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach 18 % Umsatzsteigerung seit 2005 (flächenbereinigt)

10 10 Marmara Park, Istanbul, Türkei ECE in Zahlen Seit über 50 Jahren entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt die ECE große Gewerbeimmobilien und ist auf dem Gebiet der innerstädtischen Einkaufszentren europäische Marktführerin. or allem in den letzten 15 Jahren wurde V im Kerngeschäft dem Manage ment von Shopping-Centern eine Vervier fachung des Portfolios realisiert. Aktuell umfasst dieses 196 Shopping-Center in 16 Ländern. Eine ähnlich rasante Entwicklung ist bei den mittlerweile Stores der Mieter nachzuvollziehen, die auf einer Gesamtverkaufsfläche von rund sieben Millionen Quadrat metern einen Jahresumsatz von über 23 Milliarden Euro erwirtschaften. Mit über 4,4 Millionen Besuchern am Tag sind die Shopping-Center der ECE für viele Menschen beliebte Treffpunkte, für die Mietpartner sichere und rentable Standorte und für die Investoren attraktive und profitable Anlageobjekte. Dies spiegelt sich auch im von der ECE betreuten Marktwertvolumen von über 28 Milliarden Euro wider, welches in den vergangenen zehn Jahren um das rund 2,5-Fache gestiegen ist.

11 Center international Center national Center gesamt bis 1990 bis 1995 bis 2000 bis 2005 bis 2010 bis 2015 durchschnittliche Verkaufsflächen- Entwicklung, durchschnittliche Entwicklung der Shop-anzahl, Innerstädtische Center +35 % national +20 % international Innerstädtische Center +15 % national -10 % international Stadtteil-Center -4 % national +17 % international Stadtteil-Center -20 % national -10 % international

12 12 ECE Marktreport Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Shopping-Center variierte innerhalb der letzten 50 Jahre und ist deutlich von der Lage der Objekte abhängig. Seit 15 Jahren zeigen sich nationale Shopping-Center der ECE stabil mit rund Quadratmeter Verkaufsfläche für Neubauten ohne die Berücksichtigung von Fachmarktzentren. Internationale Shopping- Center sind im Durchschnitt deutlich größer und lagen in den vergangenen 15 Jahren bei ca Quadratmeter Mietfläche. Trend zu grossen Flächen Ebenfalls interessant ist die Entwicklung der Verkaufsfläche unter Berücksichtigung der Shop-Anzahl in den unterschiedlichen Lagen der Shopping-Center. Bei den innerstädtischen Shopping-Centern ist die durchschnittliche Verkaufsfläche innerhalb der letzten fünf Jahre deutlich stärker gestiegen als die durchschnittliche Shop-Anzahl. Hier lässt sich der Trend zu einer höheren Anzahl von Großmietern identifizieren. Entgegengesetzt zu den innerstädtischen Shopping-Centern entwickelte sich die durchschnittliche Verkaufsfläche von Stadtteil-Centern innerhalb der letzten fünf Jahre weniger deutlich. Dafür sank bei diesen die durchschnittliche Shop- Anzahl in Deutschland um rund 20 Prozent und im Ausland um immerhin zehn Prozent. Es wird deutlich, dass die Mietpartner entgegen der allgemeinen Marktwahrnehmung (kleineres Angebot durch verstärkte Online-Präsenz, relevanter werdender Showroom-Effekt von Retail- Flächen, etc.) weiterhin auf Großflächen in den von der ECE betriebenen Shopping-Centern setzen. Bestätigt wird der Trend durch die Besucher der Shopping- Center, die neben dem Wunsch nach einer gewissen Vielfalt beim Einkaufen auch das Vergleichen von Waren als Vorteil sehen. Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach, Deutschland Durchschnittliche verkaufsfläche pro center national (nur Neubauten, ohne Fachmarktzentren) m 2 durchschnittliche Mietfläche pro center international ( , nur Neubauten) m Polen: m² Mietfläche Österreich: m² Mietfläche m 2 Türkei: m² Mietfläche Ungarn: m² Mietfläche durchschnittliche Shop-anzahl pro center National (nur Neubauten, ohne Fachmarktzentren) durchschnittliche Shop-anzahl pro center international ( , nur Neubauten, ohne Fachmarktzentren) 160 Polen: 182 Österreich: 100 Türkei: 188 Ungarn: 139

13 ECE im Überblick 13 Es wird deutlich, dass die Mietpartner ENTGEGEN der allgemeinen Marktwahrnehmung WEITErhin auf GroSS FLächen in den von der ECE betriebenen Shopping-Centern setzen. Portfolioaufteilung 2015 nova eventis, Leipzig / Halle, Deutschland Shopping-Center auf der grünen Wiese (2000: 8 %) Shopping- Center in Stadtteillagen (2000: 37 %) Innenstädtische Shopping-Center (2000: 55 %) 8 % 28 % 64 %

14 14 ECE Marktreport Expansion in europäische Märkte Deutschland 144 vs m 2 Vkfl Shops 1968 In den vergangenen 50 Jahren hat es die ECE geschafft, in vielen europäischen Ländern und sogar darüber hinaus Fuß zu fassen. Nach wie vor ist die ECE im Ursprungsland Deutschland mit 144 Centern (davon 43 von der MEC betriebene Fachmarktzentren) und aktuell sieben Entwicklungen am präsentesten. Daneben hat sie bereits 2001 frühzeitig den Blick nach Osten gewendet: Polen und die Türkei haben sich seitdem als attraktive Expansionsziele eta bliert. Auch Österreich und Ungarn mit sechs beziehungsweise fünf von der ECE betriebenen Shopping-Centern sind in den vergangenen Jahren in den Fokus der Portfolioerweiterung gerückt. Ein wichtiger Schritt in Richtung Westeuropa konnte durch die Übernahme des spanischen Shopping-Center-Betreibers Auxideico Gestión SAU erreicht werden. Auch in weiteren Ländern wurde in den vergangenen Jahren eine sukzessive Erweiterung des Portfolios angestrebt 196 Shopping-Center verteilt auf 16 Länder sorgen für Diversifikation und Stabilität. Die aktuellen Shopping-Center-Entwicklungen in Deutschland, Polen, Italien und der Türkei zeigen, dass auch in Zukunft die Strategie der Diversifikation verfolgt wird. Dabei sucht die ECE in bestehenden genauso wie in neuen Märkten nach Expansionsmöglichkeiten. Schweiz m 2 GLA 120 Shops 2009 Spanien m 2 GLA Shops 2010 Angaben zu den Ländern Center in Betrieb vs. Planung, Bau Gesamtverkaufsfläche (Vkfl.) bzw. Gesamtmietfläche (GLA) in m 2 Anzahl Shops Jahr des ersten Centers im Management Katar m 2 GLA 370 Shops 2004 Italien 1 vs m 2 GLA 110 Shops 2011

15 ECE im Überblick 15 Dänemark m 2 GLA 160 Shops 2013 Polen 8 vs m 2 GLA Shops 2001 Litauen m 2 GLA 180 Shops 2009 Russland m 2 GLA 390 Shops 2009 Tschechien m 2 GLA 455 Shops 2005 Slowakei m 2 GLA 150 Shops 2012 Ungarn m 2 GLA 695 Shops 2002 Griechenland Österreich m 2 Vkfl. 646 Shops m 2 GLA 325 Shops 2005 Bulgarien m 2 GLA 340 Shops 2010 Türkei 10 vs m 2 GLA Shops 2001

16 16 Shopping-Center K in Lautern, Kaiserslautern, Deutschland Nähe zum Besucher M ehr als die Hälfte der Deutschen (56 Prozent) hat die Möglichkeit, ein ECE-Shopping-Center mit dem Auto in unter 30 Minuten Fahrzeit zu erreichen. Damit erreicht die ECE über 45 Mil lionen Menschen in mehr als 23 Millionen Haushalten und eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von über 293 Milliarden Euro. Im Herzen der Städte Die meisten der Center befinden sich an zentralen Standorten: in den Herzen der Innenstädte. Traditionell ist die Innenstadt der Ort des Handels und folglich sind die ECE- Shopping-Center seit Jahrzehnten zentraler Bestandteil des urbanen Lebens. Die Einzugsgebiete der ECE-Shopping-Center repräsentieren die moderne deutsche Stadtbevölkerung. Durch den demographischen Wandel geprägt, setzen sich die Einzugsgebiete zum größten Teil aus Einpersonenhaushalten zusammen. Fast zwei Drittel der deutschen Einpersonenhaushalte sind innerhalb von nur 30 Fahrminuten um ein ECE-Center angesiedelt. Überdurchschnittliches Haushaltseinkommen Die Standorte der Center sind so gewählt, dass in ihrem Einzugsgebiet Menschen leben, deren durchschnittliches Einkommen deutlich über dem bundesweiten Schnitt liegt. 62 Prozent der deutschen Haushalte mit einem Haushaltsnettoeinkommen von über Euro liegen in Centerreichweite. Nicht nur das Einkommen ist dabei überdurchschnittlich hoch, sondern auch die Bereitschaft, das Geld im Einzelhandel auszugeben. So geben die Menschen im Einzugsgebiet der ECE-Center pro Kopf 342 Euro mehr pro Jahr im Einzelhandel aus als Menschen außerhalb eines ECE-Center-Einzugsgebiets. Dort wo die Menschen sind, ist auch die ECE. Erreichbarkeit nach Kundengruppen Einwohner Haushalte Einpersonenhaushalte Familien Absolut Anteil an Deutschland Absolut Anteil an Deutschland Absolut Anteil an Deutschland Absolut Anteil an Deutschland 30 Pkw-Fahrminuten 45,3 Mio. 56 % 23,6 Mio. 58 % 10,0 Mio. 62 % 6,4 Mio. 54 % 45 Pkw-Fahrminuten 59,7 Mio. 74 % 30,6 Mio. 76 % 12,6 Mio. 78 % 8,6 Mio. 73 % Deutschland 80,3 Mio. 40,5 Mio. 16,2 Mio. 11,8 Mio.

17 17 Erreichbarkeit der deutschen center Center 30 Min. Fahrzeit 45 Min. Fahrzeit Mehrpersonenhaushalte ohne Kinder Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen von über Euro Fläche Absolut Anteil an Deutschland Absolut Anteil an Deutschland Anteil an Deutschland Absolut in km² Anteil an Deutschland 7,1 Mio. 57 % 293 Mrd. 58 % 62 % % 9,4 Mio. 75 % 382 Mrd. 75 % 78 % % 12,5 Mio. 508 Mrd

18 18 ECE Marktreport Herzschlag der ECE ie Besucherfrequenz ist ein wichtiger Indikator für die ECE und D ihre Partner. Vor dem Hintergrund des wachsenden Onlinehandels hat die Besucherfrequenz sowohl bei Investoren und Mietern als auch bei der ECE selbst an Bedeutung gewonnen. Im Gegensatz zu vielen Geschäften in Fußgängerzonen kann die ECE eine Antwort auf die Frage geben, wie sich der Onlinehandel auf die Besuchshäufigkeit der Kunden im stationären Handel auswirkt. Seit über sechs Jahren setzt die ECE in ihren Centern automatische Kundenzählanlagen für ein Frequenz-Monitoring ein. Die hohe Besucherfrequenz der ECE-Shopping-Center ist unter anderem ein Grund, warum viele nationale und internationale Retailer ihre Expansion in einem ECE-Shopping-Center beginnen. Der architektonische Aufbau, die Anordnung der Mieter sowie der Branchenmix der Center lässt außerdem kleinere Mieter und lokale Einzelhändler von der Anziehungskraft des gesamten Centers profitieren. So bieten Shopping- Center ideale Voraussetzungen für Einzelhandelskonzepte, die auf eine hohe Laufkundschaft angewiesen sind. Insgesamt besuchen täglich rund 4,4 Millionen Menschen ein Shopping-Center der ECE. Top 10 ECE-Center nach täglicher Besucherzahl Rang Center Ø Besucher pro Tag 1. Galeria Krakowska Krakau Promenaden Hauptbahnhof Leipzig PEP München ANKAmall Ankara Bahnhofcity Wien West Europapassage Hamburg Altmarkt-Galerie Dresden Maltepe Park Istanbul Limbecker Platz Essen Königsbau Passagen Stuttgart Wöchentlicher kundenverlauf 2013 in deutschen ece-centern 5 Stadtteil- Center Grüne-Wiese- Center 4 Innerstädtische Center 3 Mo. Di. Mi. Do. Fr. Sa. 2 Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun

19 ECE im Überblick 19 Besucherzahlen 440 Tsd. 27,1 Mio. 117,3 Mio. 1,408 Mrd. Besucher pro Stunde in allen Centern Besucher pro Woche in allen Centern Besucher pro Monat in allen Centern Besucher pro Jahr in allen Centern mehr als an einem Bundesligaspieltag im Stadion (Saison 2014: ca ) mehr als es Facebook- Nutzer in Deutschland gibt (2015: 23 Mio.) mehr als Einwohner in Deutschland, den Niederlanden, Österreich und der Schweiz zusammen (ca. 113,5 Mio. Einwohner) mehr als Festnetz- Telefonanschlüsse auf der Welt (1,134 Mrd.) Besucherfrequenz im Jahresverlauf ECE national ECE international Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. Jan. Feb. Mrz. Apr. Mai Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez

20 Ein Markt im Wandel Thier-Galerie, Dortmund, Deutschland Die Kundengruppen der ECE ECE Shopping-Center Investoren Mieter Besucher Welche Vorteile bieten mir Investitionen in shopping-center in Bezug auf meine rendite, planungssicherheit und nachhaltigkeit? Wo finde ich den idealen Standort für meinen Store? Welche Einkaufskanäle erfüllen meine Ansprüche in Bezug auf Erreichbarkeit sowie Vielfältigkeit und Attraktivität der Angebote?

21 ECE im Überblick 21 Im Gespräch mit Henrie W. Kötter, Chief Investment Officer (CIO) bei der ECE Letztlich geht es sowohl im Bestands- wie auch im Projektgeschäft darum, Werte zu heben. Henrie W. Kötter Viele Investoren haben das Shopping-Center als Anlageobjekt im Fokus. Warum? Kötter: Shopping-Center werden als Investmentprodukt hinsichtlich ihres Risiko-Rendite-Profils besonders attraktiv bewertet. Professionell geführte Immobilien in guten Lagen gelten als zukunftssichere Anlageform, da sie durch ihre Anpassungsfähigkeit flexibel auf den Wandel im Handel reagieren können. Dies betrifft sowohl die Anpassung der im Center vertretenen Marken als auch des sich über die Zeit verändernden Flächenbedarfs einzelner Branchen und Konzepte. Bereits hier wird jedoch auch deutlich, dass der Wert des Assets in besonderem Maße durch die Fähigkeiten des Betreibers beeinflusst wird. Wie hat sich der Shopping-Center- Investmentmarkt verändert? Kötter: In Europa und insbesondere in Deutschland gibt es bei begrenztem Angebot an Shopping-Centern eine übergroße Nachfrage auf der Investorenseite. Die Entwicklung neuer Center nimmt ab. Zum einen nähern wir uns in vielen Regionen der Sättigungsgrenze, zum anderen hat sich im Einzelhandel ein Trend zur vorsichtigeren Expansion gebildet. Einzelhändler überprüfen ihr Store-Portfolio im Zuge der Umsetzung von Multikanalstrategien. Und auch auf der Endkundenseite erleben wir viel Wandel, da Konsumenten nicht nur mündiger und mobiler, sondern auch anspruchsvoller hinsichtlich des Angebots und vor allem der Einkaufsumgebung werden. Sie verantworten unter anderem das Investmentgeschäft. Welche Rolle spielt dies für die ECE und wie gehen Sie dabei vor? Kötter: Wir sind für eine große Zahl von Investoren tätig. Neben den eigenen Kapitalquellen ist ein wesentlicher Baustein unserer Strategie, Services für externe Investoren zu erbringen. Unsere Investorenpartner umfassen offene Fonds, Spezialfonds, Pensionskassen, Staatsfonds, andere Family Offices, etc. Unser Investment-Team beobachtet sämtliche Shopping-Center in Europa und analysiert die Strategien der Eigentümer. Unsere enge Vernetzung im Markt ermöglicht es uns, in einer frühen Phase mit unseren Investoren über Marktchancen zu sprechen. So begleiten wir Investoren in der Regel schon in der Akquisitionsphase eines Assets, also von Beginn an. Im weiteren Verlauf eines Transaktionsprozesses untersuchen fachübergreifende Teams die betroffenen Assets auf Herz und Nieren. Die Ergebnisse münden in einen Businessplan und stellen nicht nur die Grundlage einer Investmententscheidung dar, sondern bilden gleichzeitig die Basis für die operative Arbeit im Objekt nach dem Ankauf. Durch die frühe und intensive Einbindung unserer Kollegen aus Leasing, Center- Management und Asset Management stellen wir sicher, dass die Belange von Endkunden, Mietern und Investoren adäquat berücksichtigt werden. Sie sprachen den Wandel im Handel an. Was bedeutet das konkret für die Projektentwicklung? Kötter: Wir haben uns von einer Projektentwicklungsgesellschaft zu einer Asset-Management- Gesellschaft entwickelt. Heute liegt der Fokus angesichts der weitgehend saturierten Märkte im Shopping-Bereich eher auf der Weiter- als auf der Neuentwicklung, auch wenn wir in der Neuentwicklung weiter an ausgewählten Orten in Deutschland sowie Europa Bedarf und Geschäftsmöglichkeiten sehen. Derzeit betreffen circa 80 Prozent unserer Entwicklungsprojekte den Bestand. Hier geht es um große Umstrukturierungen, Erweiterungen oder auch komplette Modernisierungen. Zudem sind wir mit der Entwicklung von Hotels, Logistik und Büros derzeit sehr erfolgreich. Erwarten Sie zukünftig auch eher weniger neue Shopping-Center und mehr Modernisierungen und Umstrukturierungen? Kötter: Das stimmt sicher. Interessant ist dabei übrigens, dass obwohl sich die genannten Projektaufgaben unterscheiden die wesentlichen erfolgskritischen Fähig keiten die gleichen sind. Projekt entwicklungs-knowhow ist also auch für die Wert generierung im Bestandsgeschäft wesentlich. Gerade bei der Umstrukturierung und Erweiterung, also bei der Arbeit an bestehenden Centern im laufenden Betrieb, ist die Komplexität besonders hoch. Sämtliche Schritte von der soliden Analyse über die präzise Konzeption der durchzuführenden Maßnahmen bis zur effizienten Steuerung betreffen alle unsere Kunden, das Ωheißt die Interessen von Konsumenten, Mietern und Investoren. Letztlich geht es sowohl im Bestands- wie auch im Projektgeschäft darum, Werte zu heben. Welche Rolle spielt Kundenorientierung dabei für Sie persönlich? Kötter: Shopping-Center sind eine sehr Management-intensive Asset-Klasse. Meine Mission ist es, unsere Dienstleistungen unseren Investoren anzubieten und durch das Ineinandergreifen der Disziplinen, die wir in der ECE vereinen, den Wert der anvertrauten Immobilien zu steigern. Dabei gilt es stets, die Balance zwischen den Ansprüchen sämtlicher Kunden, also Investoren, Mietern und Besuchern, zu finden. Die individuellen Anforderungen sind teilweise nicht komplementär. Dieser Abwägungsprozess ist echte Teamarbeit. Shopping-Center sind nur dann erfolgreich, wenn allen Kunden angemessen Rechnung getragen wird.

22 Die investoren MyZeil, Frankfurt, Deutschland

23

24 24 Bestmöglicher service für die investoren F ocus on the Customer lautet das Kernprinzip der Dienstleitungen der ECE. Dies bedeutet für das Asset Management, sich darauf zu konzentrieren, die spezifischen Investmentziele der Investoren zu erreichen. Für sie strebt die ECE mit einem proaktiven Asset Management die kontinuierliche und nachhaltig positive Entwicklung der Wertparameter der ihr anvertrauten Assets an. Für die ECE bedeutet Asset Management nicht nur, dass ein Objekt professionell geführt wird, sondern auch, dass es eine aktive Weiterentwicklung erfährt. Der Managementansatz der ECE ist umfassend: Dazu gehören die Vermietung, das Marketing, das operative Center- und Facility-Management sowie das kaufmännische Management der Assets. Operative Exzellenz und optimales Zusammenspiel in diesen Kerndienstleistungen sichern langfristige Nachhaltigkeit im Betrieb der Shopping-Center und gewährleisten, dass diese auch künftig und generationsübergreifend attraktive Anlaufpunkte sein werden eine der größten Herausforderungen im Bereich der Einzelhandelsimmobilien. Erfahrung und Qualität Basis für Vertrauen und Wachstum Im Vergleich zu vielen Marktteilnehmern verfügt die ECE über 50 Jahre Erfahrung in der Entwicklung, dem Management und in der Revitalisierung von Shopping-Centern. Mit einem hohen eigenen Qualitätsanspruch in allen Leistungsbereichen ist es über die letzten Jahrzehnte gelungen, ein Vertrauensverhältnis zwischen Investoren und der ECE aufzubauen. Dieses Vertrauen, dass viele Investoren der ECE entgegenbringen, führte zu langfristigen Partnerschaften, welche wiederum ganz wesentlich zum erfolgreichen Wachstum der ECE beigetragen haben. Einige Investoren begleiten die ECE nun schon seit über einem Vierteljahrhundert. Dabei zahlt sich gerade im hart umkämpften Investitionsmarkt die lange Markterfahrung der ECE aus, die ein weit verzweigtes und sehr Center Manager Aufgaben des Asset Managements Asset Manager Wirtschaftliche Planung & Steuerung Investorenbetreuung Vertragsbeziehungen zum Investor Leasing Manager

25 25 Phoenix Center, Harburg, Deutschland Länge der Partnerschaft ausgewählter Investoren (in Jahren) Deutsche Bank DZ Bank Gruppe British american Tobacco Deutsche EuroShop Allianz > 30 > 30 > gutes Netzwerk zu allen wichtigen Akteuren besitzt. Nachhaltiges Management und aktive Weiterentwicklung von Shopping-Centern sind bei der ECE mehr als nur Begriffe das zeigt eine Vielzahl von erfolgreichen Modernisierungen, durch die die Investoren nicht nur steigende Renditen, sondern auch klare Wertsteigerungen ihrer Objekte erfahren konnten. Hohe Anforderungen ans Asset Management Das starke Wachstum der ECE in den vergangenen Jahrzehnten wurde mit aktuell mehr als 80 in- und ausländischen Investoren realisiert. Dadurch sind auch die Anforderungen an das Asset Management gewachsen. Hierbei sind je nach Art der Beteiligung (zum Beispiel Aktiengesellschaften, offene / geschlossene Fonds, Private Equity, Versicherungen, Real-Estate-Investment-Trusts, etc.) unterschiedliche Ziele und Ansprüche hinsichtlich Rendite, Marktwert, Strategie und Reporting zu berücksichtigen eine große Herausforderung auch für die ECE. Wie die Ergebnisse der Investorenbefragung zeigen, definiert die ECE die Ziele in enger Kooperation mit den Investoren und realisiert dadurch ein gesundes und nachhaltiges Wachstum. Dabei ist es der Anspruch der ECE, individuell auf die Anforderungen ihrer Investoren einzugehen, um ihnen den bestmöglichen Service entgegenzubringen. der inländischen investoren am Gesamtportfolio (37 % Aus ländische) 63Anteil %

26 26 ECE Marktreport Anstieg von vertrauen und komplexität + Inländische Investoren + ausländische Investoren + Deutsche Bank Familie Otto Anforderungen des Marktes und Stärken der ECE gute und lang fristige Beziehungen zu banken und Investoren Europas größter Vermieter im einzelhandel umfangreiche Marketingkenntnisse erfahrene und hochqualifizierte Mitarbeiter in allen Fachbereichen Wettbewerbsvorteile und Skaleneffekte erlauben eine signifikante Wertschöpfung langjährige Ver netzung mit der Bauindustrie Zugang zu detaillierten Marktkenntnissen im Einzelhandel gute Kenntnisse der Entscheidungswege in Politik und Verwaltung internationaler Austausch von Benchmarks und Best Practices

27 Schloss-Arkaden, Braunschweig, Deutschland Betreutes Marktwertvolumen Mrd Mrd.

28 28 ECE Marktreport Im Gespräch mit Claudia Plath, Chief Financial Officer (CFO) bei der ECE Was bedeutet für Sie Focus on the Customer? Plath: Ganz einfach und wie der Name schon sagt: Wir konzentrieren uns im Asset Management voll und ganz darauf, dass unsere Kunden ihre jeweiligen Investmentziele erreichen. Eine unbedingte Serviceorientierung führt zur erfolgreichen Umsetzung der individuellen Wünsche und lässt die jeweiligen Herausforderungen gelingen. Was sind aus Ihrer Sicht die größten Herausforderungen in den kommenden Jahren? Plath: Zu den größten Herausforderungen im Bereich der Einzelhandelsimmobilien zählt vor allem die Fähigkeit, aus Shopping-Centern attraktive Orte zu schaffen, die auch künftig generationsübergreifend Anlaufpunkte sein werden. Zudem wird die gelungene Kombination aus Online-Shopping und stationärem Handel eine Herausforderung für die Zukunft sein. Eine weitere Herausforderung ist für die ECE der Werterhalt der Assets in einem zu nehmend kompetitiven Umfeld. Dank der langjährigen Erfahrung und der intensiven Vernetzung mit den Akteuren am Markt ist die ECE für diese anspruchsvolle Herausforderung bestens gerüstet. Intensive Marktkenntnisse verbunden mit der Eigenschaft, als Investor denken und handeln zu können, ergibt den entscheidenden Vorteil für die Investoren. Damit ist eine hervorragende Grundlage für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Investoren gelegt. Die Erwartungshaltung der Kunden und CO Investoren ist der ECE aus jahrzehntelanger eigener erfolgreicher Investition in Shopping-Center BESTENS vertraut. Was zeichnet für Sie die ECE aus? Wie unterscheidet sie sich von Wettbewerbern? Plath: Im Gegensatz zu übrigen Marktteilnehmern verfügt die ECE über langjährige Erfahrungen in der Entwicklung, dem Management sowie in der Transaktion von Shopping-Centern. Entscheidend ist dabei, dass ein tatsächlich erfolgreiches Management von Einzelhandelsimmobilien erst durch den Erfolgsfaktor Erfahrung möglich wird. Die auf dieser Erfahrung beruhende hohe Qualität der Leistungen der ECE hat im Verlauf der vergangenen 50 Jahre ihres Bestehens zu einem intensiven Vertrauensverhältnis zwischen Kunden und ECE geführt. Sinnbildlich dafür steht das Investment der Familie Otto in zahlreiche Shopping-Center, das gemeinsam mit den Investments der ECE-Kunden erfolgreich wertsteigernd betreut wird. Der Investorenmarkt ist hart umkämpft. Was zeichnet Shopping-Center gegenüber anderen Assets aus? Plath: Die langfristig positive Wertentwicklung von Shopping- Centern lässt sich im Wesentlichen auf zwei Aspekte zurückführen: zum einen auf die Variabilität in der Flächennutzung, mit der es auf zukünftige Flächenanforderungen flexibel reagieren kann. Zum anderen durch das nachhaltig positive Konsumverhalten in Deutschland sowie in ausgewählten europäischen Ländern. Beides führt bereits seit Jahren zu einem stetig wachsenden Interesse an Shopping- Centern als Investmentklasse. Die dadurch kontinuierlich steigende Nachfrage zeigt, dass die ECE der richtigen Strategie folgt. Welche Investorentypen drängen verstärkt in den Markt und was sind deren Anforderungen? Plath: Der Markt befindet sich aufgrund der vorgesehenen Regulierungen im Wandel, so hat die AIFM-Richtlinie Auswirkungen auf Investitionsentscheidungen in Shopping-Center. Verstärkt treten Pensionskassen und Versicherungen direkt in den Markt und haben einen gesteigerten Bedarf an einer Claudia Plath qualitativ hochwertigen und langfristigen Betreuung, da diese Unternehmen häufig nicht über ein eigenes Management für diese Immobilien verfügen. Die ECE ist hier bereits seit Jahren ein vertrauter Partner. Mit welchen Maßnahmen begegnen Sie den Anforderungen der Investoren, um eine langfristige Partnerschaft zu pflegen? Plath: Als familiengeführtes Unter nehmen ist es der ECE möglich, das Management der Anlagen aus unternehmerischer Perspektive zu betreiben. Die Erwartungshaltung der Kunden und Co-Investoren ist der ECE aus jahrzehntelanger eigener erfolgreicher Investition in Shopping-Center bestens vertraut. Somit erfolgt unsere Dienstleistung mit den Augen des Investors. Sie ist damit die wesentliche Grundlage für eine vertrauensvolle und langfristige Zusammenarbeit.

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