Real Estate Insights Aktuelle Brancheninformationen Deutschland, Österreich und der Schweiz

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1 Real Estate Insights Aktuelle Brancheninformationen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz Januar 2015

2 Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, bereits in der letzten Ausgabe der Real Estate Insights untersuchten wir den Einfluss der Entwicklungen am Kapitalmarkt auf die Preisbildung langfristig vermieteter Immobilien. In Teil 2 des Beitrags zeigen wir Ihnen nun an einem Beispiel auf, wie die Wert- und Liquiditätspotenziale solcher Immobilien ausgeschöpft werden könnten. Anschließend untersuchen wir, wie das Bench marking von immobilienbezogenen Kosten einen nachhaltigen Wertbeitrag zum Corporate-Real-Estate-Management leisten kann, und geben Ihnen erste Antworten auf die Frage, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit sich Benchmarking langfristig bezahlt macht. Wertschwankungen des Immobilienbestands können Unternehmen mit einer hohen Immobilienquote an den Rand einer Krise führen. Doch was ist zu tun, wenn es so weit kommt? Wir geben Ihnen hilfreiche Hinweise und stellen Ihnen neun mögliche Maßnahmen vor. Darüber hinaus stehen mögliche künftige Partnerschaftsmodelle von Kapitalverwaltungsgesellschaften im Fokus. Im Zuge der Einführung des KAGB ist eine zunehmende Konzentration von Fondsmanagern auf ihre Kern kompetenzen zu verzeichnen verbunden mit der zunehmenden Auslagerung von Tätigkeiten. Hieraus ergeben sich sowohl neue Wachstumspotenziale in der Wertschöpfungskette als auch neue aufsichtsrechtliche Anforderungen. Im November hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf vorgelegt, nach dem alternative Immobilienfinanzierungen unter bestimmten Voraus setzungen als Vermögensanlagen qualifiziert werden sollen. Hieraus resultieren Prospekt- und Berichtspflichten, wie sie bis zum Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 für geschlossene Fonds galten. Wir beleuchten die aufsichtsrechtlichen Pflichten, die mit dem Gesetz auf Kapitalgeber ebenso wie auf Immobilienentwickler zukommen könnten. Außerdem werfen wir einen Blick auf den Nutzen und die möglichen Risiken von Apps in der Immobilienbranche und bieten Ihnen so eine kleine Orientierungshilfe für diesen wachsenden Markt. Und last, but not least richten wir den Blick auf den Schweizer Transaktionsmarkt, der sich weiterhin großer Nachfrage erfreut. Wir verraten Ihnen die kommenden Trends und lohnende Investitionsfelder. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre! Jochen Brücken Country Leader Real Estate Germany Uwe Stoscheck Global Real Estate Tax Leader, Real Estate Industry Leader EMEA Auch im Bereich der Bilanzierung gibt es Bewegung: Mit IFRS 15 Umsatzerlöse wird ein Fünfphasenmodell zur Abbildung von Erlösen aus Lieferungs- und Leistungsbeziehungen eingeführt, das erstmals auf Geschäftsjahre anzuwenden ist, die am oder nach dem 1. Januar 2017 beginnen. Wir haben die Änderungen für Sie zusammengefasst und zeigen Ihnen auf, warum Sie Ihre Asset Management-Verträge möglichst frühzeitig einer Analyse unterziehen sollten. 2

3 Inhalt Vorwort...2 Langfristig vermietete Immobilien Verkauf unter Wert?...4 Benchmarking als Vorbereitung auf strategische Entscheidungen im Corporate Real Estate Management...7 Immobilienunternehmen in der Krise Definition, Pflichten und Handlungsoptionen...9 Künftige Partnerschaftsmodelle von Kapitalverwaltungsgesellschaften...12 Zweifelsfragen der Bilanzierung von Asset Management-Verträgen nach IFRS Aufsichtsrechtliche Beschränkungen im Bereich der alternativen Immobilienfinanzierung Immobilien-Apps erobern langsam die Branche...19 Aktuelle Trends im Schweizer Transaktionsmarkt...21 Veröffentlichungen...23 Veranstaltungen...25 Ihre Ansprechpartner...26 Bestellung und Abbestellung...27 Real Estate Insights erscheint alle vier Monate. Frühere Ausgaben unseres Newsletters können Sie aus unserem Archiv über diesen Link herunterladen: 3

4 Langfristig vermietete Immobilien Verkauf unter Wert? Die anhaltende Niedrigzinsphase geht am Immobilien markt nicht spurlos vorüber: Für einige Immobilieneigentümer bieten sich bemerkenswerte Potenziale. In der Juli-Ausgabe der Real Estate Insights wurde untersucht, ob die aktuellen Entwicklungen am Kapitalmarkt Einfluss auf die Preisbildung von Immobilien haben, deren Renditestruktur aufgrund langfristiger Mietverträge und/oder bonitätsstarker Mieter eine Kapitalmarktnähe vermuten lässt. Nachfolgend zeigen wir anhand eines Beispiels, wie die Wert- und Liquiditätspotenziale solcher Immobilien ausgeschöpft werden können. Einteilung in zwei Phasen Die Ertragsströme einer Immobilie mit besonderem Mietvertrag können in eine Phase I (beginnend am Stichtag der Bewertung während der Laufzeit des Mietvertrags) und eine Phase II (bis zum Ablauf der anzunehmenden Restnutzungsdauer einschließlich des Bodenwertes in diesem Zeitpunkt) aufgeteilt werden. Während die Abzinsung der Ertragsströme in Phase II dem allgemeinen Vorgehen bei der Wertermittlung von Immobilien unter Heranziehung des Liegenschaftszinssatzes folgt, stellen die Zahlungen aus dem Mietvertrag einen zusätzlich dem (mindernden) mieterspezifischen Risiko unterliegenden Ertrag dar. Das nachfolgende Beispiel verdeutlicht den Ermittlungsweg des Wertzuschlags aufgrund eines besonderen Miet vertrags und die sich daraus ergebenden Besonderheiten und Unterschiede gegenüber der üblichen Vorgehensweise bei der Ertragswertermittlung. Ausgangssituation Der Beispielrechnung liegt die Annahme zugrunde, dass eine Einrichtung des Bundes ohne eigene Rechtspersönlichkeit bis zum Ende des Jahres 2021 Mieter eines Objekts ist. Folglich ist für die Bewertung der Phase I ein Zinssatz heranzuziehen, der sich erstens an dem Zinssatz laufzeit äquivalenter Anleihen des Bundes orientiert und zweitens die im ersten Teil des Beitrags (siehe Real Estate Insights Juli 2014) unter Overrent 4

5 aufgeführten Sachverhalte 2 berücksichtigt. Ertragswert zu Marktkonditionen Zunächst wird der Ertragswert der vermieteten Immobilie zu Marktkonditionen ermittelt; dieser beträgt rund 5,9 Millionen Euro (siehe Tabelle 1). Im zweiten Schritt erfolgt die Bewertung des Mietvertrags. Dabei sind die speziellen Merkmale des Mieters im Wege einer DCF-Rechnung (DCF Discoutend Cash Flow) angemessen zu würdigen. Bewertung des Mietvertrags Die vertraglich vereinbarte Miete beträgt Euro pro Jahr und ist nicht wertgesichert. Ein Mietausfallwagnis kann während der Mietvertragslaufzeit vernachlässigt werden. Zum Bewertungsstichtag 31. Dezember 2013 soll die Effektivverzinsung von Bundesanleihen mit achtjähriger Restlaufzeit 1,6 % pro Jahr betragen haben. Aus der zuvor beschriebenen Vorgehensweise kann ein der Kapitalisierung der jährlichen Ertragsströme während der Laufzeit des besonderen Mietvertrags zugrunde zu legender Zinssatz von jährlich 4 % abgeleitet werden. Dieser Kapitalisierungszinssatz liegt um 2,4 % über dem die Bonität des Mieters am Kapitalmarkt ausdrückenden Zinssatz von 1,6 % pro Jahr. Der Zuschlag von 2,4 % steht für die speziellen Risiken während der Laufzeit des Mietvertrags. Unter diesen Randbedingungen beträgt der Barwert des Mietvertrags rund 4,6 Millionen Euro (siehe Tabelle 2). Aufteilung des Ertragswerts Im nächsten Schritt ist in gleicher Weise der Teil des zuvor ermittelten Ertragswertes zu Marktkonditionen (Barwert) zu ermitteln, der auf den Zeitraum der Mietvertragslaufzeit entfällt (3 Millionen Euro). Dieser wird dann dem Barwert des Mietvertrags gegenübergestellt (siehe Tabelle 3). Tabelle 1 Stichtag der Bewertung: marktgerechter Rohertrag 600,0 Tsd. Euro Verwaltungs- und Instandhaltungskosten 66,0 Tsd. Euro Mietausfallwagnis 5,0 % 30,0 Tsd. Euro marktgerechter Reinertrag 504,0 Tsd. Euro Restnutzungsdauer 25 Jahre Liegenschaftszinssatz 7,0 0 % Bodenwert 200,0 Tsd. Euro Bodenwertverzinsungsbetrag 14,0 Tsd. Euro Gebäudewertverzinsungsbetrag 490,0 Tsd. Euro Vervielfältiger 11,65 Gebäudewert 5.710,3 Tsd. Euro Immobilienwert zu Marktkonditionen 5.910,3 Tsd. Euro Tabelle 2 Inflationierung der Bewirtschaftungskosten 1,50 % Abzinsungssatz für vertragliche 4,00 % Mieteinnahmen Jahr Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro Bewertung des Mietvertrags Rohertrag gemäß Mietvertrag p. a. (fix) 750,0 750,0 750,0 750,0 Bewirtschaftungskosten 66,0 67,0 72,2 73,2 Reinertrag gemäß Mietvertrag p. a. 684,0 683,0 677,8 676,8 Abzinsungsfaktor (Kapitalisierungs- 0,9615 0,9246 0,7599 0,7307 zinssatz 4,0 %) abgezinster Betrag 657,7 631,5 515,1 494,5 Barwert des Mietvertrags 4.582,6 Werterhöhung aufgrund des Mietvertrags Durch einen Austausch dieser beiden Wertkomponenten, also die Addition des Mehrwerts aus dem Mietvertrag (rund 1,6 Mio. Euro) zu dem Immobilienwert zu Marktkonditionen, leitet sich der Marktwert der Immobilie zu Mietvertragskonditionen also ihr tatsächlicher Marktwert ab. Dieser setzt sich folglich aus den Barwerten der Netto-Ertragsströme der Phase I und der Phase II zusammen (siehe Tabelle 4). Aufgrund des bonitätsstarken Mieters erfährt die Immobilie ungeachtet der moderaten Restvertragsdauer von acht Jahren somit eine Wertsteigerung von über 25 %. In der Rückrechnung des Ergebnisses von rund 7,5 Millionen Euro über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes ergibt sich aus den phasenweisen Zinssätzen von 7 und 4 % ein kalkulatorischer Liegenschaftszinssatz von rund 5,8 %; die Nettoanfangs- 2 Da die im Ertragswert enthaltenen (nur liegenschaftsspezifisch kapitalisierten) Zahlungsströme aus der Marktmiete eliminiert und durch die (zusätzlich mieterspezifisch kapitalisierten) Zahlungsströme aus dem besonderen Mietvertrag ersetzt werden, ergeben sich unterschiedliche Auswirkungen auf die Bemessung des Zinssatzes. 5

6 rendite, bezogen auf die Istmiete, beträgt rund 8,6 % gegenüber rund 10,9 % bei alleiniger Verwendung des Liegenschaftszinssatzes von 7 %. Fazit Die oben ausgeführten Überlegungen sind, wenngleich fallweise marktgetestet, überwiegend empirischen Ursprungs und sollen in erster Linie Denkanstöße bieten. Umfassende Markt- oder Transaktionsanalysen könnten genauere Hinweise darüber liefern, in welchem Maß der Kapitalmarkt im Fall besonderer Mietverträge die Preise am Immobilienmarkt beeinflusst. Dass sich die dargestellten Zusammenhänge in ein generelles Rechenmodell fassen lassen, darf jedoch nach aller praktischen Erfahrung bezweifelt werden dies zeigt schon die sich aus einigen Transaktionen ergebende vergleichsweise große Spanne der Zuschläge auf den originären Kapitalmarktzinssatz. Tabelle 3 Jahr Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro Barwert des Mietvertrags 4.582,6 Marktmieteinnahmen während der 600,0 600,0 600,0 600,0 Mietvertrags laufzeit p. a. Bewirtschaftungskosten 96,0 96,0 96,0 96,0 Markt-Reinertrag während des 504,0 504,0 504,0 504,0 Mietvertrags Abzinsungsfaktor (Liegenschaftszinssatz 0,9346 0,8734 0,6227 0,5820 7,0 %) Markt-Reinertrag während der 471,0 462,1 299,4 278,5 Mietvertrags laufzeit, abgezinst Barwert der Marktmietzahlungen 3.009,5 während der Mietvertragslaufzeit Mehrwert aus Mietvertrag 1.573,1 Tabelle 4 Immobilienwert zu Marktkonditionen 5.910,3 Mehrwert aus Mietvertrag 1.573,1 Immobilienwert zu Mietvertragskonditionen 7.483,4 Allerdings könnte sich dies bei Andauern der Niedrigzinsphase am Kapitalmarkt und gleichzeitig fortschreitender Internationalisierung des deutschen Immobilienmarktes künftig allmählich in dem Maß ändern, wie den Marktteilnehmern die oben skizzierten Zusammenhänge bewusst werden. Nicht nur Eigentümern von vermieteten Immobilien, sondern auch bonitätsstarken Eigennutzern eröffnen sich dadurch möglicherweise bisher nicht identifizierte Potenziale. Einige jüngere Transaktionen unter anderem von Core-Immobilien weisen zweifellos in diese Richtung; insbesondere bei Beteiligung von Versicherungsunternehmen zeigen sich zunehmend ausgenommen niedrige Renditen. Ob und wie sich diese Entwicklung verfestigen und wer sie sich wie zunutze machen wird, bleibt abzuwarten. Dieter Langguth ist Manager im Bereich Valuation & Strategy Real Estate Advisory bei PwC in Berlin. Er befasst sich seit 20 Jahren mit der Bewertung von Immobilien. 6

7 Benchmarking als Vorbereitung auf strategische Entscheidungen im Corporate Real Estate Management Das Benchmarking von Kosten im Corporate Real Estate Management ist heutzutage in vielen Unternehmen Teil des professionellen Managements betrieblicher Immobilien. Dennoch stellt sich die Frage, ob Aufwand und Kosten sich langfristig bezahlt machen. Zwei Grundvoraussetzungen sind hierbei die Datenqualität sowie die Kontinuität des Benchmarkings. Sind diese Voraussetzungen gegeben, kann das Benchmarking strategische Entscheidungen untermauern und einen nachhaltigen Wertbeitrag leisten. Das traditionelle Benchmarking ist meist auf Kostenkennwerte und damit auf den Vergleich von Betriebskosten einer Immobilie fokussiert. Die meisten im Markt verbreiteten Benchmarking- Berichte vergleichen hierbei insbesondere die flächenbezogenen Nutzungskosten einer Immobilie (z. B. Büronebenkosten je Quadratmeter). Dies führt dazu, dass sich Unternehmen in ihrem Corporate Real Estate Management zu stark auf operative Aspekte fokussieren. Strategische Aspekte, wie etwa die Bereitstellung von Standorten oder der Beitrag zur Produktivität, werden im Corporate-Real-Estate-Management dagegen nur selten gemessen. Am Markt verfügbare Benchmarking-Daten liefern meist keinen wesentlichen Beitrag zur Untermauerung strategischer Entscheidungen. Aus diesem Grund sollten der Fokus und die Verwendung der im Rahmen eines Benchmarkings zu ermittelnden Daten bereits im Vor feld geklärt werden und sich auf die wichtigsten Parameter beschränken. Nur so lassen sich die Ergebnisse auch strategisch verwenden. Gutes Benchmarking ist mehr als Number Crunching Die kritischen Komponenten eines Benchmarking-Projekts sind die Datenqualität und die damit einhergehende Vergleichbarkeit der Daten. Sind diese nicht gegeben, verliert das Ergebnis an Aussagekraft oder es kommt zu falschen Rückschlüssen. Aus diesem Grund sollte die Basis der Vergleichsdaten genau hinterfragt werden. Einen wirklichen Immobilien-Benchmarking ist mit großem Aufwand verbunden und erfordert Kontinuität. 7

8 Mehrwert bietet das Benchmarking insbesondere durch die Interpretation und Analyse der Daten. Werden ermittelte Daten nur archiviert oder nur als operatives Steuerungsinstrument genutzt, schöpft das Unternehmen die Möglichkeiten des Benchmarkings kaum aus. Ziel muss es sein, auf Grundlage der Daten einen Expertendialog idealerweise mit allen an einer Entscheidung beteiligten Unternehmensbereichen zu entwickeln, um so neue, faktenbasierte Erkenntnisse zu gewinnen und strategische Entscheidungen vorzubereiten, die den Wertbeitrag der betrieblichen Immobilien nachhaltig erhöhen. So kann beispielsweise ein Benchmarking von immobilienbezogenen Kosten häufig der zweit- oder drittgrößte Kostenblock in einem Unternehmen die Datengrundlage für die Freigabe von Optimierungsprojekten schaffen. Als Bemessungsgröße sollten hierbei strategische Größen, wie zum Beispiel die Kosten pro Arbeitsplatz oder die Kosten pro Mitarbeiter, dienen. Das Corporate Real Estate Management kann hier zusammen mit den Nutzern mittelfristig Einsparpotenziale von 10 bis 20 Prozent der Kosten erzielen. Nur ein nachhaltiges Benchmarking rechtfertigt Kosten und Aufwand Der Aufwand für das Aufsetzen eines Benchmarking-Projekts kann erheblich sein. Ist das Benchmarking erst einmal aufgesetzt und zielorientiert strukturiert, kann die kontinuierliche Nutzung der Erkenntnisse eine wertvolle Entscheidungs grundlage sein. Hierfür ist es wichtig, dass sich ein Experte innerhalb des Unternehmens des Themas annimmt und den Benchmarking-Prozess kontinuierlich verbessert. Auf diese Weise sollte das Benchmarking Teil der täglichen Arbeit im Unternehmen werden und durch eine enge Verknüpfung mit dem Reporting eine kontinuierliche Datengrundlage für Managemententscheidungen liefern. Dadurch können kurz- und mittelfristig anstehende Entscheidungen, wie beispielsweise Investitions- oder Vergabeentscheidungen, zielgerichtet vorbereitet und untermauert werden. Rolf Wiggert ist Senior Manager im Bereich Real Estate Consulting bei PwC in Frankfurt am Main. Er ist Experte im Bereich Corporate-Real-Estate- Management. Florian Scheef ist Senior Consultant im Bereich Real Estate Consulting bei PwC in Frankfurt am Main. Er ist auf die Bereiche Facility und Dienstleistermanagement spezialisiert. Tobias Figge ist Senior Consultant im Bereich Advisory Real Estate Valuation & Strategy bei PwC in Frankfurt. Er ist auf Immobilienbewertung spezialisiert. Vorankündigung: Im ersten Quartal 2015 veröffentlicht PwC eine Studie zum Einkauf von Facility- Management-Leistungen bei Unternehmen. Diese beleuchtet die aktuellen Herausforderungen sowie zukünftigen Trends und evaluiert die wichtigsten Stellhebel. Hierüber berichten wir auch in der nächsten Ausgabe der Real Estate Insights. 8

9 Immobilienunternehmen in der Krise Definition, Pflichten und Handlungsoptionen Wertschwankungen des Immobilienbestands können Immobilienunternehmen und Unternehmen mit hoher Immobilienquote in eine Krise führen. Einer solchen Situation kann mithilfe verschiedener Maßnahmen und Strategien wirksam begegnet werden. Pflicht zu laufendem Monitoring und eventuelle Insolvenzantragspflicht Den Begriff Krise im insolvenzrechtlichen Sinn auf die Zahlungsunfähigkeit oder buchmäßige Überschuldung reduzieren zu wollen, wäre verkürzt und unzutreffend. Insbesondere eine zu späte Auseinandersetzung mit der Krise führt zu Handlungs druck und vermindert möglicherweise die verfügbaren Bewältigungsoptionen. Geschäftsführer oder Vorstände von Kapital gesellschaften sind verpflichtet, beim Vorliegen von Insolvenzeröffnungs gründen einen Insolvenzantrag zu stellen, andernfalls droht ihnen Strafbarkeit und persönliche Haftung. Entsprechend setzen die Rechtsprechung und das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) eine Pflicht der Geschäftsleitung voraus, die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft fortlaufend zu überwachen, um Hinweise auf eine Insolvenzgefahr und eine entsprechende Antragspflicht frühzeitig zu erkennen. Ferner müssen sie nachweisen können, dass sie die Entwicklung des Unternehmens jederzeit überblickt haben. Weiter heißt es im IDW-Standard ES 11 vom 5. Mai 2014 und in einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Mai 2007 hierzu: Die Beurteilung des Vorliegens von Insolvenzeröffnungsgründen erfordert ausreichend Kenntnisse des deutschen Insolvenzrechts. Fehlt den gesetzlichen Vertretern die hierzu notwendige Sachkunde, haben sie den Rat eines unabhängigen, Um Krisen überwinden zu können, ist die Kenntnis der wichtigsten Kapitalmaßnahmen und ihrer insolvenz-, handels- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen unerlässlich. 9

10 fachlich qualifizierten Berufsträgers einzuholen. Eine insolvenzrechtliche Pflichten begründende Zahlungsunfähigkeit liegt vor, wenn mangels eigener Mittel und mangels Kreditwürdigkeit fällige Zahlungs pflichten im Moment oder in einem Zeitraum von maximal drei Wochen nicht erfüllt werden können. Das IDW gibt in PS 800 n. F. aus dem Jahr 2008 detaillierte Hinweise dazu und verlangt in Zweifelsfällen eine integrierte Unternehmensplanung, bestehend aus einer Erfolgs-, Vermögens- und Liquiditätsplanung. Ob eine Überschuldung nach 19 Insolvenzordnung (InsO) vorliegt, bestimmt sich nicht handelsrechtlich nach den Buchwerten der Aktiva und der Verbindlichkeiten, sondern, falls im Rahmen des zweistufigen Überschuldungsbegriffs überhaupt erforderlich, zu Liquidationswerten, also unter Aufdeckung stiller Reserven. Eine Überschuldung ist nur gegeben, wenn erstens eine Fortbestehensprognose, die sich auf das laufende und das folgende Geschäftsjahr zu erstrecken hat, negativ ausfällt, und wenn zweitens das Reinvermögen die Residualgröße von Aktivvermögen und Schulden zu Liquidationswerten nicht positiv ist. Mögliche Maßnahmen 1. Erste denkbare Überlegungen gehen dahin, dass der Gesellschafter der Gesellschaft, die die Krise nicht kurzfristig aus eigener Kraft zu überwinden vermag, Liquidität in Form von Eigen kapital oder von Darlehen zur Ver fügung stellt (letzteres ggf. nachrangig). 2. Statt sofortiger Mittelzuführung kann der Gesellschafter oder eine Konzern finanzierungsgesellschaft auch eine Patronatserklärung oder Liquiditätszusage ausstellen. In unterschiedlichen Ausgestaltungen wird dabei regelmäßig die Verpflichtung übernommen, die Gesellschaft auf erstes Anfordern hin mit zusätzlichen Mitteln finanziell so auszustatten, dass sie jederzeit in der Lage ist, ihre Verpflichtungen gegenüber ihren Gläubigern zu erfüllen. Um eine zutreffende Darstellung der Vermögens-, Finanz und Ertragslage zu gewährleisten, erscheint eine Erläuterung im Anhang des Jahresabschlusses zwingend geboten. 3. Als nachhaltige Maßnahme kommt ein Sanierungskonzept in Betracht, das die Entwicklung eines Plans zur Überwindung der Liquiditäts-, Erfolgs- oder Strategiekrise einschließt und in dem dargestellt ist, auf welche Weise ausreichendes wirtschaftliches Eigenkapital generiert werden kann. Das IDW legt in seinem Standard ES 6 detailliert die Anforderungen fest, die die Unternehmensleitung und die Wirtschaftsprüfer hierbei zu beachten haben. Liegt ein positiv zu beurteilendes Sanierungskonzept vor, so stützt dieses die Fortbestehensprognose und schließt wegen des zweistufigen Überschuldungsbegriffs die Überschuldung aus. Weitere Maßnahmen bei Gesellschafterdarlehen Wenn der Gesellschafter die Gesellschaft bereits in der Vergangenheit mit Darlehen finanziert hat, können weitere Maßnahmen geboten sein, um die Insolvenzantragspflicht auszuschließen, oder können zweckmäßig sein, um die Bilanz der Gesellschaft zu entlasten. 4. Das Gesetz erkennt dem Rangrücktritt ausdrücklich die Fähigkeit zu, die Überschuldung im Sinne des 19 Abs. 2 S. 2 InsO auszuschließen. Rechtlich ist eine Vereinbarung erforderlich, wonach der Gesellschafter gemäß 39 Abs. 2 InsO im Rang hinter die übrigen Gesellschaftsgläubiger zurücktritt. Im Überschuldungsstatus sind diese Verbindlichkeiten nicht mehr beachtlich. Handelsrechtlich sind sie aber weiter auszuweisen. Steuerlich kann die Vereinbarung neutral gestaltet werden (Fallstricke nach 5 Abs. 2a EStG sind vermeidbar). 5. Verzichtet der Gesellschafter auf Forderungen gegen die Gesellschaft, sind diese nicht mehr existent, für den Überschuldungsstatus unbeachtlich und nicht länger handelsrechtlich auszuweisen. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung eine Besserungsklausel vorsieht, die bei Wiederherstellung der Ertragskraft der Gesellschaft zum Wiederaufleben der Verbindlichkeit führt. Steuerlich hat der Forderungsverzicht oft erhebliche Nachteile: Rechtsprechung und Finanzverwaltung nehmen eine neutrale Einlage nur in dem Maße an, in dem die Forderung gegen die Gesellschaft werthaltig ist; im Übrigen liegt steuerpflichtiger Ertrag vor. Dies verbraucht Verlustvorträge und es können Steuerzahllasten entstehen. Von diesen dispensiert die Finanzverwaltung nach dem sogenannten Sanierungserlass vom 27. März 2003 zwar unter bestimmten Voraussetzungen, doch birgt das Prozedere viele Unsicherheiten und insbesondere bei den Kommunen ist oft fraglich, ob sie gewerbesteuerlich mitziehen. 6. Um der eben genannten steuerlichen Werthaltigkeitsproblematik auszuweichen, kann anstelle eines Forderungsverzichts eine zweistufige Lösung erwogen werden: Der Gesellschafter leistet Einlagen an die Gesellschaft, aus denen dann Gesellschafterdarlehen getilgt werden. Auch dieser Schritt kann insolvenzrechtlich entlastend sein und hat Bestand, wenn die Gesellschaft noch mindestens ein Jahr fortbesteht ( 135 InsO), und entlastet ihre Bilanz. Steuerlich sind beide Schritte an sich neutral, es stellt sich jedoch die Frage ob steuerlich ein Gestaltungsmissbrauch anzunehmen ist. Das Finanzgericht München tendierte 2009 dazu, dies zu verneinen, das Finanzgericht Berlin- Brandenburg nahm 2010 einen Missbrauch an und behandelte die hin und her laufenden Zahlungen bei engem zeitlichem Zusammenhang wie einen Verzicht. Gleiches dürfte gelten, wenn die Strategie gewählt wird, Einlageverpflichtungen zu begründen und mit den Verbindlichkeiten aus dem Gesellschafterdarlehen zu verrechnen. 10

11 Maßnahmen bei Darlehen Dritter Soll die Bilanz der Gesellschaft von den Darlehen Dritter (z. B. Banken) entlastet werden, so ist ein auch partieller Verzicht der Dritten stets ertragswirksam und steuerpflichtig, ungeachtet der positiven handels- und insolvenzrechtlichen Wirkungen. Daher sollten Alternativen berücksichtigt werden. 7. Wenn der Gesellschafter die Drittverbindlichkeiten regresslos übernimmt, wirkt sich dies auf die Gesellschaft nicht nur handels- und insolvenzrechtlich positiv aus, sondern ist auch steuerneutral jedenfalls sollte hiervon ausgegangen werden können, sofern beim Gesellschafter Bonität vorhanden ist. Der Bundesfinanzhof hat sich in Urteilen aus den Jahren 2001 und 2005 entsprechend geäußert, sowohl wenn zweistufig ausgestaltet wurde (Erfüllungsübernahme/Aufrechnung) als auch im Fall einer in einem Schritt vollzogenen befreienden Schuldübernahme. 8. Beim Debt-Equity-Swap wandelt ein Dritter seine Darlehensforderung in Eigenkapital um. Die Finanzverwaltung sieht darin allerdings einen Forderungsverzicht und eine Kapitalerhöhung, sodass sich die oben erwähnte Ertragsproblematik stellt. Insbesondere in größeren Verfahren, in denen die insolvenz- und handelsrechtlichen Auswirkungen erhebliches Gewicht haben, kann nur auf den Sanierungserlass gesetzt werden dies jedoch mit den erwähnten Unsicherheiten bei einzelnen Finanzämtern und insbesondere Kommunen, die den Billigkeitserlass oft verweigern, wenn kein Insolvenzverfahren stattfindet. 9. Einen Ausweg aus den skizzierten praktischen Schwierigkeiten soll der Debt-Mezzanine-Swap bieten: Dabei wandelt der Dritte seine Darlehen nicht in Geschäftsanteile oder Aktien um, sondern in Mezzanine-Kapital, zum Beispiel genussrechtsähnlich. Handelsrechtlich kann damit unter bestimmten Voraussetzungen ein Ausweis beim Eigenkapital erreicht werden und auch insolvenzrechtlich tritt eine Entlastung ein. Da das Handels- und das Steuerrecht Eigenund Fremdkapital unterschiedlich abgrenzen, kann die Vereinbarung so gestaltet werden, dass die Verbindlichkeiten des Dritten in der Steuerbilanz der Gesellschaft Fremdkapital bleiben. Die Gestaltung wird von einer Kurzmitteilung der Oberfinanzdirektion Rheinland aus dem Jahr 2011 ausdrücklich nicht anerkannt, sie scheint handels- und steuerrechtlich aber an sich gedeckt zu sein, sodass auch außerhalb von Nordrhein-Westfalen an einen Antrag auf verbindliche Auskunft noch immer gedacht werden kann. Hinweis für alternative Investmentfonds Bei Immobilienfonds, offenen und geschlossenen Alternative Investment Funds geht es aufgrund der gesetzlich begrenzten Leverage in aller Regel nicht um die Abwendung einer Krise im insolvenzrechtlichen Sinne. Für sie sind die hier dargestellten Maßnahmen aber insoweit von Interesse, als die Reduzierung von Fremdkapital oder die Umwandlung in Eigenkapital neuen Leverage ermöglicht, weil insoweit kein Ausweis mehr bei den Krediten im Sinne der 254, 263 und 274 Kapitalanlagegesetzbuch zu erfolgen hat. Dr. Claus Herrmann ist Manager im Bereich Real Estate (Tax) bei PwC in München. Von 2011 bis 2013 war er zu PwC Mailand entsandt. Stephan Kleppich ist Senior Manager im Bereich Real Estate (Assurance) bei PwC in München. 11

12 Künftige Partnerschaftsmodelle von Kapitalverwaltungsgesellschaften Die Modelle für die Zusammenarbeit von Asset Managern und Dienstleistern werden sich verändern. Investoren brauchen Transparenz und klare Strukturen. Vor einem Jahr wurde mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) die Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) in deutsches Recht umgesetzt. Die ersten Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs) wurden genehmigt und registriert. Die neue rechtliche Basis fordert von den Fondsmanagern eine Überprüfung der Wertschöpfungskette. Eine mögliche Reaktion hierauf ist die Fokussierung auf die eigenen Kernkompetenzen und damit verbunden die Delegation von Geschäftsprozessen. Die Dienstleistungsunternehmen stellen sich darauf ein. Auslagerungsdruck für die AIF- Manager steigt Um sich im neu entstandenen Wettbewerb behaupten zu können, wird ein Teil der Fondsinitiatoren die eigene operative Effizienz steigern müssen. Die Besinnung auf die Kernkompetenzen ist eine sehr wahrscheinliche Reaktion auf den steigenden Kostendruck. Dabei sind unmittelbare Kostensenkungen nicht die Hauptgründe für die neuen Bewegungen am Markt. Dennoch wird erwartet, die Administrations kosten flexibler gestalten zu können. Auf diese Weise wären die Gesellschaften in der Lage, schneller und beweglicher auf Marktveränderungen zu reagieren. Als Gründe für die Auslagerung nennen AIF-Manager laut der von PwC durchgeführten KAGB-Auswirkungsstudie (siehe S. 24) am häufigsten die Fokussierung auf das Kerngeschäft, gefolgt von der Optimierung von Geschäfts funktionen und -verfahren sowie Kosten einsparungen (siehe Abb. 1). Nur 30 Prozent der AIF-Manager haben noch keine Asset Management-Aufgaben ausgelagert und planen auch nicht, dies zu tun. Die übrigen AIF-Manager haben bereits Auslagerungen vorgenommen oder planen solche. Sie werden daher verstärkt nach geeigneten Partnern suchen und von den Dienstleistern die Entwicklung neuer Lösungen fordern. 12

13 Neuausrichtung der Wertschöpfungsketten hat bereits begonnen In den nächsten drei Jahren werden AIF-Manager bestehende Dienstleistungen in den Bereichen Rechtsberatung, Vermögensbewertung und Property-Management im gleichen Maße in Anspruch nehmen wie bisher. Die Angebote neuer Dienstleistungen in den Kategorien Advisor für Transaktionen, Risikomanager, Fondsbuchhalter und Lösungsanbieter für Investoren- und Aufsichtsreporting sind neue Bereiche der Wertschöpfungskette mit starken Wachstumspotenzialen. Neue aufsichtsrechtliche Anforderungen an die Delegation Nach den Anforderungen des KAGB bedarf die Auslagerung von Aufgaben objektiver Gründe im Interesse des Anlegers. Hierzu zählen die Optimierung von Prozessen, Kosteneinsparungen oder die speziellen Fachkenntnisse eines externen Anbieters. Bei der Auswahl eines Partners sind detaillierte Beschreibungen, Erläuterungen und Nachweise gegenüber den Aufsichtsbehörden nötig. Weiterhin hat die KVG die Pflicht, die delegierten Aufgaben zu überwachen. Hierfür benötigt sie eine entsprechende Kapazität an Mitarbeitern und geeignete Systeme. Abb. 1 Gründe für die Auslagerung von Tätigkeiten durch AIF-Manager offener oder geschlossener Fonds Mehrfachnennungen waren möglich. um sich auf das Kerngeschäft zu fokussieren zur Optimierung von Geschäftsfunktionen und -verfahren zur Kosteneinsparung um auf dem Markt flexibel bleiben zu können aus Haftungsgründen andere Gründe 0 % 0 % 0 % 3 % 3 % 7 % Strukturierung der Auslagerung Fondsinitiatoren, die keine eigene KVG-Zulassung anstreben, werden vermutlich auf andere Geschäftsfelder ausweichen oder ein Partnerschaftsmodell mit einer Service-KVG wählen. Ein Großteil der Dienstleister in Deutschland hat eine KVG-Zulassung 10 % 10 % AIFMs geschlossener Fonds AIFMs offener Fonds 17 % 20 % 30 % 33 % beantragt. Dieser Umstand vereinfacht die Einbindung eines Dienstleisters als Service-KVG deutlich. Wir unterscheiden drei Grundformen der Zusammenarbeit zwischen Service- KVGs und Asset Managern (siehe Abb. 2). Abb. 2 Ausprägung der Kooperation zwischen Service Provider und AIF-Manager Advisor-Modell Partner-Modell Service Provider-Modell Rolle Service Provider AIFM mit Lizenz (z. B. Master-KVG) AM-Dienstleister mit Lizenz AM-Dienstleister Verwahrstelle Verwahrstelle Verwahrstelle Rolle Asset Manager Advisor, Fondskonzeptionär ohne Lizenz AIFM mit Lizenz AIFM mit Lizenz 13

14 Im Advisor-Modell kann der Dienstleister die Rolle der KVG einnehmen und der Asset Manager ist Berater im Portfolio management. Der Dienstleister übernimmt alle Aufgaben des Portfoliound Risikomanagements. In der maximalen Ausprägung verwaltet und vermarktet der Asset Manager den Fonds unter seinem Namen, obwohl rechtlich der Dienstleister die KVG verkörpert. Die Vereinbarkeit dieser speziellen Ausprägung (sog. White Labeling Business) mit den KAGB- Bestimmungen hinsichtlich der Transparenz gegenüber den Anlegern und eventuell resultierenden Haftungsansprüchen wird daher geprüft werden müssen. Im Partner-Modell sind beide beteiligten Unternehmen zugelassene KVGs, die sich gegenseitig bestimmte Dienstleitungen übertragen. Im Regelfall wird der Asset Manager als KVG des Fonds auftreten. Im Service Provider-Modell ist der AIF-Manager zugelassene KVG und lagert bestimmte Tätigkeiten an den Dienstleister aus. Während der Asset Management-Markt sich unter den Regelungen des KAGB verändert, zeichnet sich ab, dass die Arbeitsteilung zwischen AIF-Managern und Dienstleistern sowie die Verantwortung und Haftung gegenüber den Investoren noch nicht transparent genug gestaltet sind und weiterentwickelt werden müssen. Die aufsichtsrechtlichen Diskussionen und die Entwicklung der Geschäftsmodelle im Asset Management bleiben weiterhin interessant. Ralf Gruber ist Senior Manager im Bereich Real Estate Consulting bei PwC in München. Sebastian Böhmer ist Consultant im Bereich Real Estate Consulting bei PwC in Frankfurt am Main. 14

15 Zweifelsfragen der Bilanzierung von Asset Management-Verträgen nach IFRS 15 Am 28. Mai 2014 hat das International Accounting Standards Board (IASB) den neuen Standard für die Bilanzierung von Umsatzerlösen veröffentlicht. IFRS 15 Umsatzerlöse ersetzt dabei die bisher gültigen Standards IAS 18 und IAS 11 und führt ein allgemein gültiges Fünfphasenmodell zur Abbildung von Erlösen aus Lieferungs- und Leistungsbeziehungen ein. Im ersten Schritt des Fünfphasenmodells ist der jeweilige Vertrag mit dem Kunden zu identifizieren. Dies setzt voraus, dass zunächst bestimmt wird, wer der Kunde ist. Die Identifizierung des Kunden ist der zentrale Aspekt, um bestimmen zu können, wie die Erlöse aus Asset Management-Verträgen abzubilden sind. Wird ein Asset Management-Vertrag mit einem Publikums-Investmentvermögen abgeschlossen, an dem eine Vielzahl von Investoren beteiligt ist, die keinen Einfluss auf die Gebührenstruktur haben, wird in der Regel der Investment fonds der Kunde des Asset Managers sein. Umgekehrt wird bei einem Spezial-Investmentvermögen mit zum Beispiel nur einem Investor dieser Investor der Kunde des Asset Managers sein, da er einen sehr starken Einfluss auf den Service und die Gebührenstruktur nehmen wird. Im zweiten Schritt sind die separaten Performance Obligations im Asset Management-Vertrag zu identifizieren. Hierbei ist insbesondere die Frage zu klären, ob neben der Vermögensverwaltung noch weitere Serviceleistungen erbracht werden. Solche zusätzlichen Leistungen können etwa Leistungen bei der Strukturierung des Investmentvermögens oder Vertriebsleistungen sein. Hierbei spielt die Sicht des jeweiligen Kunden eine entscheidende Rolle. Im dritten und vierten Schritt wird der Transaktionspreis bestimmt und auf die identifizierten separaten Performance Obligations verteilt. Hierbei ist zu beachten, dass nun erstmals auch Regelungen für variable Erlösbestandteile kodifiziert wurden. Für die Bilanzierung von Performancegebühren ergibt sich hieraus, dass eine Erfassung Wer notwendige Systemanpassungen rechtzeitig umsetzen will, sollte seine Asset Management-Verträge schon jetzt analysieren. 15

16 als Erlös vor Ablauf der Performanceperiode unabhängig davon, ob ein Zahlungsfluss bereits erfolgt ist nur noch in Höhe des Betrags erfolgt, der nahezu sicher erzielt werden wird (Sockelbetrag). Eine vollständige Erfassung der Performancegebühr innerhalb der Performanceperiode ist nicht mehr möglich. Im fünften und letzten Schritt ist der Erfassungszeitpunkt der Erlöse zu bestimmen. Dabei ist der Erlös erst zu erfassen, wenn die jeweilige Performance Obligation erfüllt wurde; dies kann zeitpunktbezogen oder zeitraumbezogen sein. Leistungen bei Aufsetzen des Fonds bzw. Vertriebsleistungen zu Beginn sind zeitpunktbezogen und gestatten eine un mittelbare Vereinnahmung der Gebühren. Leistungen bei der Verwaltung des Investmentvermögens erfolgen in der Regel zeitraumbezogen und sind daher zu verteilen. Fazit Die Asset Manager sind jetzt aufgefordert, ihre Verträge zu analysieren und die Bilanzierung der Asset Management-Gebühren nach IFRS 15 zu bestimmen, um genügend Zeit zu haben, eventuell erforderliche Anpassungen in den Systemen vorzunehmen. Anita Dietrich, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, ist Director im Servicebereich Capital Markets & Accounting Advisory Services Financial Services bei PwC in Frankfurt am Main und deutsche Vertreterin in der globalen IFRS Real Estate Industry Accounting Group von PwC. Carolin Stoek, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, ist Manager im National Office Financial Services bei PwC in Frankfurt am Main und Secretary der globalen IFRS Real Estate Industry Accounting Group von PwC. Die Erfassung der Erlöse aus Asset Management-Verträgen kann komplex sein und erfordert immer eine Analyse des Einzelfalls. Änderungen im Vergleich zur bisherigen Bilanzierung können sich für die Bilanzierung von Ausgabeaufschlägen, Managementgebühren und Performancegebühren ergeben. Aber auch die Bilanzierung der zugehörigen Kosten, also Vertriebsgebühren und Bestandspflegeprovisionen, kann sich durch die Betonung der Kundensicht ändern. Der neue Standard zur Bilanzierung von Umsatzerlösen ist erstmalig auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2017 beginnen, anzuwenden. 16

17 Aufsichtsrechtliche Beschränkungen im Bereich der alternativen Immobilienfinanzierung Bei der Finanzierung von Immobilien projekten können Immobilienentwickler an die Grenzen der klassischen Immobilien finanzierung kommen. Das niedrige Zinsniveau und die erhöhten Anforderungen an Banken bei der Kreditvergabe verändern die Bewertungen der Banken im Geschäftsbereich Immobilienentwicklung. Klassische Finanzierungen für Bau vorhaben werden dann entweder gar nicht erst vergeben oder sind mit hohem administrativem Auf wand für Darlehensgeber und Darlehens nehmer verbunden. Auf der anderen Seite sind die hohen Gewinnmargen im Bereich der Immobilien entwicklung auch für alternative institutionelle oder private Kapitalgeber interessant. Mögliche Gestaltungen sind neben der Direktbeteiligung als Gesellschafter an einer Immobilienobjektgesellschaft auch die Beteiligung als typisch stiller oder atypisch stiller Gesellschafter, als Darlehens geber oder Genuss rechtsinhaber. Je nach Ausgestaltung der jeweiligen Investitionsform ist diese entweder nicht oder in vollem Umfang nach dem Kreditwesengesetz (KWG) reguliert. Kleinanlegerschutzgesetz Die Bundesregierung hat am 12. November 2014 einen Regierungs- entwurf zum Kleinanlegerschutzgesetz vorgelegt, nach dem alle oben genannten Finanzierungsformen künftig als Vermögensanlagen qualifiziert werden sollen und somit auf die gleiche Stufe wie geschlossene Fonds vor dem Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) gestellt werden. Zukünftig soll der Anwendungs bereich des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) von An teilen, die eine Beteiligung am Ergebnis eines Unter nehmens gewähren (stille Beteiligung), Genussrechte und Namens schuld verschreibungen um folgende Bereiche erweitert werden: partiarische Darlehen Nachrangdarlehen Die daraus resultierenden Prospekt- und Berichtspflichten, die bis 2013 für geschlossene Fonds galten, wären dann anwendbar für alle Vermögensanlagen, bei denen mehr als 20 Anteile oder inner halb von 12 Monaten mehr als Euro angeboten werden oder bei denen der Preis pro Anteil weniger als Euro beträgt. Dies bedeutet für institutionelles Kapital zunächst keine Beschränkung, sofern insbesondere der Schwellenwert des Anteils preises von Euro überschritten wird allerdings kann dies im Bereich des privaten Investitionskapitals eine Beschränkung bedeuten. Finden die Befreiungsvorschriften keine An wendung, ist die Immobilienfinanzierung als Vermögensanlage zu gestalten mit den daraus resultierenden Prospekt- und Berichtspflichten. Soll also eine Immobilienfinanzierung beispielsweise über eine Vielzahl von partiarischen Darlehen Bei alternativen Immobilienfinanzierungen sollten stets auch die aufsichtsrechtlichen Pflichten berücksichtigt werden aufseiten des Kapitalgebers ebenso wie aufseiten des Immobilienentwicklers. 17

18 abgebildet werden, ist ein Verkaufsprospekt mit umfassender Beschreibung einschließlich Finanz-, Vermögensund Ertragslage zu erstellen, der von der Bundes anstalt für Finanz dienstleistungs aufsicht (BaFin) auf Kohärenz also inhaltliche Plausibilität überprüft wird. Der Verkaufsprospekt muss dann mindestens 12 Monate Gültigkeit haben und die Gesamtvermögensanlage muss mindestens eine Laufzeit von 24 Monaten haben. Da Nachrangdarlehen und partiarische Darlehen in den Bereichen Bürgerfinanzierung und Crowdfunding etablierte Finanzierungen sind, sieht der Regierungsentwurf eine deutliche Reduzierung der aufsichtsrechtlichen Pflichten vor. Voraussetzung für die Befreiungen ist, dass die Vermittlung der Ver mögensanlage ausschließlich im Wege der Anlageberatung oder Anlagevermittlung über eine Internet-Dienstleistungsplattform erfolgt, die durch Gesetz oder Verordnung verpflichtet ist, zu prüfen, ob der Gesamtbetrag der Vermögensanlagen desselben Emittenten, die von einem Anleger erworben werden können, den Betrag von bzw Euro nicht übersteigt. Weiterhin darf das Emissionskapital Euro nicht übersteigen. Auch für diese Beteiligungsform soll zukünftig ein eingeschränktes Werbegebot gelten, denn eine Bewerbung der Vermögensanlage wäre nur möglich, wenn sie in der Presse erfolgt, sie in sonstigen Medien erfolgt, wenn deren Schwerpunkt zumindest gelegentlich auch auf der Darstellung von wirtschaftlichen Sachverhalten liegt, und sie in Zusammenhang mit einer solchen Darstellung platziert wird, der Empfänger seine ausdrückliche Zustimmung zur Übersendung erklärt oder sich die Werbung ausschließlich an Personen oder Unternehmen richtet, die jeweils eine Erlaubnis nach dem KWG, dem WpHG, dem KAGB oder 34 f oder 34 h GewO besitzen oder vertraglich gebundene Vermittler nach 2 Absatz 10 KWG sind, oder sich die Werbung an Personen richtet, die bei der Vorbereitung, Herstellung oder Verbreitung von Druckwerken, Rundfunksendungen, Filmberichten oder der Unterrichtung oder Meinungsbildung dienenden Informations- und Kommunikationsdiensten berufsmäßig mitwirken. Nicht mehr zulässig ist eine Investitionsform in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), denn der Entwurf sieht vor, dass Vermögens anlagen, die eine über den Anlage betrag hinausgehende Haftung des Anlegers für Verluste vorsehen (Nach schusspflicht), vom öffentlichen Angebot oder Vertrieb ausgeschlossen sind. Dies gilt auch dann, wenn Kapitalgesellschaften an der Gesellschaft beteiligt sind. Der Regierungsentwurf wird sicher einige Änderungen im Gesetz gebungsprozess durchlaufen. Dennoch ist davon auszugehen, dass partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen in den Anwendungs bereich einer Produktregulierung gelangen werden. Kredit wesengesetz Unabhängig von der zu erwartenden Produktregulierung ist besonderes Augenmerk auf die bereits bestehende Institutsaufsicht zu legen. Denn bereits nach geltendem Recht können Darlehen und stille Beteiligungen als Bankgeschäfte nach dem KWG qualifiziert werden, was in der Praxis leider häufig übersehen wird. Während für den Darlehensgeber ein erlaubnispflichtiges Darlehensgeschäft vorliegen kann, kann auch der Darlehensnehmer ein erlaubnis pflichtiges Einlagengeschäft erbringen. Insbesondere Immobilienentwickler sollten stets prüfen, ob die Entgegennahme von Investitionskapital auf der Grundlage eines Darlehens eines Investors ein erlaubnispflichtiges Einlagen geschäft darstellen kann, denn der Anwendungsbereich ist weit gefasst. Bereits jede Annahme fremder Gelder als Einlage oder anderer unbedingt rück zahlbarer Gelder des Publikums kann die Kriterien für ein Einlagengeschäft nach 1 Abs. 1 Satz 2 KWG erfüllen, sofern der Rückzahlungsanspruch nicht in Inhaber- oder Orderschuld verschreibungen verbrieft wird. Für die aufsichtsrechtliche Qualifizierung kommt es nicht darauf an, ob ein Zins fix oder variabel vereinbart worden ist, denn auch die Entgegennahme von Geldern als Einlage ohne Zins kann ein erlaubnispflichtiges Einlagengeschäft begründen. Die aufsichtsrechtlichen Konsequenzen sind weitreichend und reichen von der sofortigen Rückabwicklung des Einlagen geschäfts über die öffentliche Bekanntmachung der Untersagung durch die BaFin bis hin zur strafrechtlichen Verantwortlichkeit von Geschäftsleitern. Vor diesem Hintergrund sind Finanzierungsmodelle im Immobilienbereich stets im aufsichtsrechtlichen Fokus zu betrachten, denn im Gegensatz zum Zivilrecht lassen sich aufsichtsrechtliche Verstöße nicht nachträglich heilen und können zu operativen Risiken führen. Michael Rinas,, LL.M. (London), Rechtsanwalt, ist Senior Manager im Bereich Real Estate/Investment Management Legal & Tax Services in Berlin. 18

19 Immobilien-Apps erobern langsam die Branche Apps sind Programme für mobile Endgeräte, zum Beispiel Smartphones oder Tablets. Die Anwendungsbereiche sind vielfältig und der Markt wächst stetig. Doch welche der Anwendungen für die Immobilienbranche sind interessant? Welche Chancen und Risiken ergeben sich? Um Antworten auf diese Fragen zu finden, haben wir mit Mag. (FH) Peter Sittler, Stiftungsprofessor am Institut für Immobilienwirtschaft der FH Wien der WKW eine der führenden Fachhochschulen Österreichs für Management und Kommunikation gesprochen. Zielgruppen: wer muss, wer kann? Die Zielgruppe für Immobilien-Apps ist primär im B2C-Bereich angesiedelt. Doch auch im B2B-Bereich finden immer mehr Apps Anklang. Hier wie dort sollte darauf geachtet werden, dass die App intuitiv und auf einen Anwendungsbereich spezialisiert ist. Ein besonderer Vorteil der Apps liegt darin, dass der Nutzer von unterwegs schnell auf gewünschte Daten zugreifen kann. Das Angebot an hilfreichen Apps für die Immobilienbranche ist bereits umfassend. Egal ob eine Immobilie gesucht oder verwaltet werden soll, Rechtsinformationen benötigt werden oder ein branchenspezifischer Begriff übersetzt werden muss für all diese Anforderungen findet sich bereits die passende App. In Österreich können inzwischen Grundbuchauszüge über das Smartphone abgerufen werden. Shoppingmalls binden ihre Kunden über die hauseigene App etwa durch praktische Pläne oder Coupons an ihre Shops. Für Immobiliensuchportale führt schon jetzt kein Weg mehr an eigenen Apps vorbei. Peter Sittler betont, dass auch andere Subgruppen der Immobilienbranche unter Zugzwang stehen. Erste Hausverwaltungen bieten praktische Apps an, die es Eigentümern oder Asset Managern ermöglichen, zu jederzeit und an jedem Ort mit ihrem mobilen Endgerät Informationen zu Objekten abzurufen. Mieterlisten, Objektdaten oder Pläne werden auf diese Weise leicht zugänglich gemacht. Mobile Anwendungen für die Immobilienbranche: warum es sich lohnt, jetzt genauer hinzusehen. 19

20 Augmented Reality Die Entwicklungen in der Kamera- und Softwaretechnik verhelfen zu einer neuen Form der Apps mit virtueller Realitätswahrnehmung. Durch die Überlagerung von Live-Bildern, die von Kameras auf mobilen Endgeräten eingefangen werden, mit virtuellen Objektmodellen können Dinge betrachtet werden, die es in dieser Form (noch) gar nicht gibt. Bekannte Anwendungsbereiche sind Apps, die bei der Betrachtung einer Sehenswürdigkeit auf dem Bildschirm Informationen über diese zur Verfügung stellen, während auch das Objekt durch die Kamera weiterhin sichtbar bleibt. Dabei können Namen oder Öffnungszeiten angezeigt werden, ohne dass ein Wort in eine Suchmaschine eingegeben werden muss. GPS und mobiles Internet machen es möglich. Beispiele für Augmented Reality in der Immobilienbranche Ein Wohnbauprojekt in Hamburg, das im Jahr 2013 den Immobilien- Marketing- Award gewonnen hat, setzte bei der Vermarktung vor allem auf Augmented Reality. Ein weiteres Beispiel: Sie entwickeln ein neues Büroobjekt. Mithilfe von hinterlegten Informationen und Plänen können Sie, wenn Sie vor dem Bauplatz stehen, das fertige Objekt, auf dem Display Ihres Mobiltelefons ansehen; die räumliche Vorstellung wird so unterstützt. Auf diese Weise können Sie zusätzliche Optimierungspotenziale bereits in der Planungsphase erschließen. Investitionen und Mehrwert Die Entwicklungskosten von Apps sind stark abhängig vom gewünschten Ergebnis. Der Preis für die Entwicklung einer günstigen App beginnt bereits da, wo die Kosten für teure Printinserate enden. Die Wirkung ist jedoch eine ganz andere: Neue Kundengruppen werden erreicht und die Kompetenzwirkung nach außen wird erhöht. Gleichzeitig ist hier jedoch auch Vorsicht geboten, denn schlechte oder fehlerhafte Apps können dem Image nachhaltig schaden. Durch eine App wird ein rascher Transfer von Wissen und Informationen ermöglicht. Dadurch ergeben sich auch neue Vertriebswege. Die Kundenbindung wird gestärkt. Interaktionen mit Kunden, Lieferanten und Partnern werden erleichtert. Somit kann insgesamt die Wertschöpfungskette einer Immobilie verbessert werden. Fazit Noch werden Immobilien-Apps von der Immobilienbranche häufig unterschätzt. Doch die Entwicklungen sind und bleiben spannend und der Mehrwert ist kaum noch umstritten. Elke Riedl ist Consultant im Bereich Financial Services Real Estate bei PwC in Wien. 20

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