Real Estate Insights Aktuelle Brancheninformationen Deutschland, Österreich und der Schweiz

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1 Real Estate Insights Aktuelle Brancheninformationen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz März 2013

2 Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, der Immobilienmarkt in Deutschland boomt. Die Stimmung auf dem Markt ist so gut wie seit 2008 nicht mehr. Deutschland ist der gefragteste Investitionsstandort in Europa. Dies sind die Ergebnisse der Emerging Trends 2013, einer Studie, die PwC jährlich mit dem Urban Land Institute durchführt. Aber auch die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt ändern sich. Weiterhin beschäftigt die Regulierung des geschlossenen Fondsmarktes durch die Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) und ihre bevorstehende Umsetzung in nationales Recht die Branche ein Thema, dem wir uns in der ersten Ausgabe der Real Estate Insights 2013 verstärkt widmen möchten. Mit dem Referentenentwurf zum AIFM-Steuer-Anpassungsgesetz des Bundesministeriums der Finanzen vom 4. Dezember 2012 steht eine Anpassung der Investmentbesteuerung an das neue Kapitalanlagegesetzbuch bevor. Die neuen Regelungen sollen ab Juli 2013 Anwendung finden. Unser erster Beitrag beleuchtet die künftigen formellen Anforderungen an Investmentfonds, die bei Nichterfüllung mit steuerlichen Nachteilen verbunden sein können. Für viele Unternehmen stehen Kostenoptimierungen auf der Agenda. Unternehmen, deren Kerngeschäft nicht Immobilien sind, widmen sich verstärkt wieder Corporate-Real-Estate- Management (CREM) Überlegungen. Nicht immer jedoch führt CREM bei der Bemühung um maximale Effizienz im Umgang mit Produktionsressourcen zum Erfolg. Wir zeigen Ihnen mögliche Stolpersteine und Ansätze zu ihrer Überwindung auf. Aufgrund der höheren Transparenzanforderungen infolge der AIFM-Umsetzung müssen Fondsgesellschaften mit steigenden Kosten und sinkenden Margen rechnen. Sie sollten nach Optionen suchen, ihre operative Effizienz zu steigern etwa durch Auslagerung von Geschäftsaktivitäten. Wir stellen Ihnen Möglichkeiten vor, wie Fondsgesellschaften sich durch die Konzentration auf ihre Kernkompetenzen weiterhin erfolgreich am Markt behaupten können. Und last but not least wenden wir uns der aktuellen Lage am Schweizer Immobilientransaktionsmarkt sowie den geltenden Regelungen zur Grundstücksteuer in der Schweiz zu und zeigen Ihnen zudem die Schwierigkeiten der Immobilienbewertung in Ost- und Südeuropa auf. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre! Jochen Brücken Country Leader Real Estate Germany Uwe Stoschek Global Real Estate Tax Leader, Real Estate Industry Leader EMEA 2

3 Inhalt Vorwort...2 Geplante Änderungen der Investment besteuerung durch die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches...4 Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften nach dem Investmentgesetz...6 Auslagerung als Reaktion auf steigenden Kostendruck im geschlossenen Fondsmarkt...8 Der European cities hotel forecast 2013 von PwC untersucht 19 Hotelmärkte...10 Erfolgreiche Sparmaßnahmen im Corporate Real Estate Management...12 Anwendung des Amendments zu IFRS 10 auf Immobilienfonds und REITs Der Schweizer Immobilientransaktionsmarkt...16 Regelungen zur Schweizer Grundstücksteuer...18 Schwierigkeiten der Immobilienbewertung in Ost- und Südosteuropa...20 Veröffentlichungen...22 Veranstaltungen...23 Ihre Ansprechpartner...24 Bestellung und Abbestellung...25 Real Estate Insights erscheint alle vier Monate. Frühere Ausgaben unseres Newsletters können Sie aus unserem Archiv über diesen Link herunterladen: 3

4 Geplante Änderungen der Investmentbesteuerung durch die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches Die Qualifizierung als transparenter Investment fonds wird künftig an strenge formale Voraussetzungen geknüpft sein. Am 30. Januar 2013 hat die Bundesregierung dem Entwurf zur Anpassung des Investmentsteuergesetzes (InvStG-E) und anderer Gesetze an das AIFM- Umsetzungsgesetz (AIFM: Alternative Investment Fund Manager) zugestimmt. Der Entwurf sieht für Investmentfonds weiterhin eine transparente Besteuerung vor. Zudem soll im InvStG-E auch die Besteuerung von Investmentgesellschaften geregelt werden. Anpassung der Investmentbesteuerung an das Kapitalanlagegesetzbuch Im Rahmen der Umsetzung der AIFM- Richtlinie soll das bisherige Investmentgesetz (InvG) in das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) integriert werden. Aufgrund der neuen rechtlichen Regelungen der Fondsprodukte ist auch eine Anpassung des bisherigen Investmentsteuergesetzes (InvStG) erforderlich. Die Neuregelungen sollen ab dem 22. Juli 2013 Anwendung finden. Formelle Anforderungen an Investmentfonds Investmentfonds sollen grundsätzlich weiterhin steuerlich transparent behandelt werden. Die Definition des Investmentfonds soll zukünftig nicht mehr nur an die aufsichtsrechtliche Beurteilung anknüpfen, sondern es werden zusätzliche formelle Anforderungen im InvStG-E definiert. Die in 1 Abs. 1b InvStG-E definierten Anforderungen sind an die bisherigen Anforderungen des InvG angelehnt. Zentrale Anforderungen nach 1 Abs. 1b InvStG-E sind: Risikomischung: Diese liegt regelmäßig vor, wenn (unmittelbar) in mehr als drei Vermögensgegenstände mit unterschiedlichen Anlagerisiken angelegt wird. Eine indirekte Risikodiversifizierung über Immobiliengesellschaften soll nach der Gesetzesbegründung mit dem Hinweis auf das BaFin-Rundschreiben 14/2008 weiterhin möglich sein. Aufsicht: Der Investmentfonds muss einer Aufsicht über Vermögen zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage unterstellt sein. 4

5 Rücknahme: Eine Anteilsrücknahme muss mindestens einmal jährlich möglich sein. Vermögensanlage: Die Vermögensanlage muss zu mindestens 90 Prozent in zulässige Vermögensgegenstände (z. B. Grundstücke) erfolgen. Unternehmensbeteiligungen: Die Beteiligung an nicht börsennotierten Unternehmensbeteiligungen ist auf 20 Prozent des Fondsvermögens begrenzt (eine einzelne Unter nehmensbeteiligung muss unter 10 Prozent des Fondsvermögens liegen). Immobilien-Investmentfonds dürfen bis zu 100 Prozent des Fondsvermögens in Immobiliengesellschaften investieren. Kreditaufnahme: Grundsätzlich wird die (kurzfristige) Kreditaufnahme auf 30 Prozent des Fondsvermögens begrenzt. Für Immobilieninvestmentfonds ist zusätzlich eine langfristige Kreditaufnahme bis zu 50 Prozent des Verkehrswertes des Immobilienvermögens zulässig. Investitionsgesellschaften Sofern nicht alle Voraussetzungen für eine steuerliche Qualifizierung als Investmentfonds erfüllt sind, soll eine Besteuerung als sogenannte Investitionsgesellschaft greifen. Die steuerlichen Folgen hängen dabei von der rechtlichen Ausgestaltung der Gesellschaft ab: Personen-Investitionsgesellschaften: Inländische Investmentkommanditgesellschaften und vergleichbare ausländische Personen-Investitionsgesellschaften sollen nach 18 InvStG-E steuerlich transparent behandelt werden. Kapitalinvestitionsgesellschaften: Kapitalinvestitionsgesellschaften sollen wie normale Körperschaften besteuert werden. Die Ausschüttungen sollen auf Ebene der Anleger wie Dividenden besteuert werden, jedoch sollen die Steuerbefreiungen des 8b KStG und des 3 Nr. 40 EStG künftig nur Anwendung finden, wenn die Kapitalinvestitionsgesellschaft nicht steuerbefreit ist (EU-Gesellschaften) bzw. einer Mindestbesteuerung von 15 Prozent unterliegt (Drittländer). Die in einem ersten Referentenentwurf geplante Pauschalbesteuerung auf Investorenebene wurde im Regierungsentwurf nicht aufgenommen. Übergangsvorschriften Investmentfonds, die vor dem 22. Juli 2013 aufgelegt werden und unter das bisherige InvStG fallen, sollen weiterhin als Investmentfonds behandelt werden, auch wenn sie die neuen Voraussetzungen des 1 Abs. 1b InvStG-E nicht erfüllen. Fazit Insbesondere ausländische Fondsvehikel werden voraussichtlich nicht alle Voraussetzungen des 1 Abs. 1b InvStG-E erfüllen und somit künftig als Investitionsgesellschaften besteuert. Dies kann vor allem bei der Einordnung als Kapitalinvestitionsgesellschaft zu steuerlichen Nachteilen führen. Die im Vergleich zum ursprünglichen Referentenentwurf bereits vorgenommenen Entschärfungen sind zu begrüßen. Die weitere Entwicklung der konkreten Gesetzesumsetzung sollte jedoch genau im Auge behalten werden. Sascha Goller, Steuerberater, ist Senior Consultant im Bereich Asset Management Real Estate Tax bei PwC in Berlin. Florian Kurth, Steuerberater, ist Senior Consultant im Bereich Asset Management Real Estate Tax bei PwC in München. 5

6 Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften nach dem Investmentgesetz Gemäß 70 Abs. 2 des Investmentgesetzes (InvG) ist der Wert der Beteiligung an einer Immobilien- Gesellschaft eines Immobilien- Sondervermögens durch einen Abschlussprüfer im Sinne von 319 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 HGB nach den für die Bewertung von Unternehmensbeteiligungen allgemein anerkannten Grundsätzen zu ermitteln, wobei die Immobilien mit dem Wert des nach 77 Abs. 1 InvG gebildeten Sachverständigenausschusses anzusetzen sind. Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland (IDW) gibt dem Berufsstand mit dem IDW Praxishinweises 1/2012 Vorgaben für einen einheitlichen Bewertungsprozess vor. Grundlagen und praktische Anwendung Am 10. August 2012 hat der Hauptfachausschuss den IDW Praxishinweis 1/2012 veröffentlicht. Bereits seit dem Investmentänderungsgesetz von 2007 besteht die Regelung, dass der Wert einer Beteiligung an einer Immobilien- Gesellschaft mindestens einmal jährlich durch einen Abschlussprüfer im Sinne des 319 HGB nach den für die Bewertung von Unternehmensbeteiligungen allgemein anerkannten Grundsätzen zu ermitteln ist. In der Praxis hat sich gezeigt, dass die bestehenden gesetzlichen Vorgaben einschließlich der ergänzenden aufsichtsrechtlichen Regelungen nicht ausreichen, um eine einheitliche Interpretation und Vorgehensweise des Abschlussprüfers in seiner Funktion als Bewerter zu gewährleisten. Der IDW Praxishinweis 1/2012 greift die wesentlichen Aspekte auf und gibt somit Hinweise für eine einheitliche Umsetzung der Bewertungstätigkeit. Bewertungsmethode und generelle Vorgehensweise In 70 Abs. 2 InvG ist präzisiert, dass bei der Bewertung einer Immobilien- Gesellschaft die in der Vermögensaufstellung ausgewiesenen Immobilien mit dem Wert anzusetzen sind, der vom Sachverständigenausschuss der Kapitalanlagegesellschaft (KAG) zuletzt fest gestellt wurde. Damit wird eine spezifische Bewertungsmethode definiert, die nicht dem Ertragswertverfahren gemäß IDW S 1 entspricht, sondern einen statischen Net-Asset- Value-Ansatz fordert. Maßgebliche Der IDW Praxishinweis 1/2012 bietet eine geeignete berufsrechtliche Grundlage, um Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften einheitlich und mit vergleichbaren Maßstäben und Grundsätzen zu bewerten. 6

7 Grundlage für eine solche Bewertung ist die aktuelle monatliche Vermögensaufstellung der Immobilien- Gesellschaft, die von der KAG aus dem monatlichen Reporting der lokalen Buchhalter in eine investmentrechtliche Vermögensaufstellung übertragen wird. Ausgewählte Bewertungshandlungen Da die Immobilien investmentrechtlich mit dem Sachverständigenwert anzusetzen sind, entfällt insoweit deren eigenständige Wertermittlung durch den Bewerter. Dieser hat sich durch eine kritische Durchsicht der Sachverständigengutachten von deren Angemessenheit zu überzeugen. Darüber hinaus hat der Bewerter Doppelerfassungen und Unterlassungen zu identifizieren. Zudem kann er besondere Wertkomponenten in der Bewertung berücksichtigen wie etwa abweichende Gewinnverteilungsabreden und erschwerte Vermarktungsmöglichkeiten. Für den Fall der Veräußerung einer Immobilie oder Beteiligung sind aus der Veräußerungsgewinnbesteuerung Rückstellungen für künftig anfallende Steuern zu bilden. Im Rahmen der Bewertung ist zu berücksichtigen, dass bei Verkaufsverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer eine Aufteilung der Abschläge für künftige Steuerlasten vereinbart wird, die aus den bisherigen Erfahrungen der KAG sowie den aktuellen Marktusancen abzuleiten ist. Ausblick Durch das Anlegerschutz- und Funktions verbesserungsgesetz sowie die Transformation der AIFM-Richtlinie der EU in nationales Recht erweitert sich die Vorbehaltsaufgabe des Wirtschaftsprüfers als Bewerter in Turnus und Umfang. Dies führt in naher Zukunft zu einer höheren Zahl periodisch durchzuführender Bewertungen von Beteiligungen an Immobilien- Gesellschaften, da dann auch bisher nicht regulierte geschlossene Fonds betroffen sind. Der IDW Praxishinweis 1/2012 schafft hier eine geeignete berufsrechtliche Grundlage, um mit vergleichbaren Maßstäben und Grundsätzen zu einem einheitlichen Vorgehen im Prozess der Bewertung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften zu gelangen. Heiko Sundermann ist Manager im Bereich Financial Services Asset Management bei PwC in Frankfurt am Main. 7

8 Auslagerung als Reaktion auf steigenden Kostendruck im geschlossenen Fondsmarkt Die Regulierung des geschossenen Fondsmarktes durch die Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) und die nachfolgende Umsetzung in nationales Recht wird konkret. Zu erwarten sind erhebliche Auswirkungen auf die gesamte Branche insbesondere ein steigender Margendruck und, damit einhergehend, die Überprüfung der derzeitigen Wertschöpfungskette der Gesellschaften. Regulatorischer Hintergrund Mit dem Entwurf zu Level 2 sowie dem deutschen AIFMD-Umsetzungsgesetz liegen die Details der bevorstehenden Regulierung vor. Diese sehen für Anbieter geschlossener Fonds wesentliche Änderungen vor, so etwa die Einführung eines umfangreichen Risikomanagements und einer Compliance-Organisation oder die Auswahl einer Verwahrstelle für die Investmentvermögen. Viele der neuen Vorschriften sind für Kapitalanlagegesellschaften (KAGs) aus dem Wertpapiermarkt bereits seit Jahren tägliche Praxis. Entwicklungen im offenen Wertpapiermarkt Diese deutlich stärkere Regulierung des Marktes für offene Wertpapierfonds war bisher im Wesentlichen durch das deutsche Investmentgesetz geregelt. Die Fokussierung auf die eigenen Kernkompetenzen und die Überprüfung der Wertschöpfungskette waren hier bereits früh Thema. Das vierte Finanzmarktförderungsgesetz (2002) ermöglichte erstmals in größerem Umfang eine Auslagerung wesentlicher Geschäftsaktivitäten. Dies war praktisch die Geburtsstunde der Master-Kapitalanlage gesellschaften (Master-KAGs) und Serviceprovider. Schnell wurden Services entlang der Wertschöpfungskette aufgebaut und angeboten und im Verlauf der Jahre nahm die Spezialisierung hier weiter zu. Auslagerungspotenzial der Fondsadministration erreicht bei Wertpapierfonds 70 Prozent Heute sind im Hinblick auf die Fondsadministration im Wertpapiermarkt bereits gut 40 Prozent der Assets ausgelagert. Weitere knapp 30 Prozent sind Die zukünftige Regulierung geschlossener Fonds wird zu Make-or-buy-Entscheidungen entlang der Wertschöpfungskette führen. 8

9 eigene Assets von Master-KAGs, die höchstwahrscheinlich nicht für eine Auslagerung in Betracht kommen werden. Viele Gesellschaften haben sich über die Jahre als Master-KAG und Serviceprovider oder reine Assetmanager positioniert. Trotzdem gibt es noch eine beachtliche Zahl von Gesellschaften, die nach wie vor alle Leistungen vollständig selber erbringen. Sie stellen im Wesentlichen die verbleibenden knapp 30 Prozent der Fondsgesellschaften dar und somit das Potenzial für weitere Auslagerungsaktivitäten (siehe Abb. 1). Analogie für den Markt geschlossener Fonds Es gibt Anzeichen dafür, dass sich die Auslagerungsbestrebungen im Markt der geschlossenen Fonds wiederholen. Aufgrund der anstehenden Regulierung und der damit verbundenen höheren Transparenzanforderungen werden die Kosten der Fondsgesellschaften steigen und die Margen sinken. Um sich im Wettbewerb behaupten zu können, müssen die Gesellschaften ihre operative Effizienz steigern. Wie bereits die Entwicklungen auf dem Wertpapiermarkt gezeigt haben, liegt eine mögliche Reaktion auf den steigenden Kostendruck in der Überprüfung der Wertschöpfungskette und der Fokussierung auf die eigenen Kernkompetenzen. Die damit verbundene Auslagerung von Geschäftsaktivitäten verspricht nicht immer eine sofortige absolute Kostensenkung, allerdings in den meisten Fällen eine Variabilisierung von Kosten. Diese ermöglicht es den Gesellschaften, schneller und flexibler auf Marktveränderungen zu reagieren. Zwei Punkte werden entscheidend sein, wenn es darum geht, im Markt zu bestehen: Erstens müssen die Prozesse der geschlossenen Fondshäuser stärker standardisiert werden, sowohl innerhalb der einzelnen Gesellschaften als auch unternehmensübergreifend in der gesamten Branche. Zweitens müssen die Anbieter von Dienstleistungen bereits jetzt künftige Skaleneffekte erkennen Abb. 1 Anteil ausgelagerter Assets under Administration im deutschen Wertpapierfondsmarkt für Fondsadministration, ,56 % 28,87 % 27,31 % ausgelagert inhouse: Full-Service-Assetmanager inhouse: Master-KAG/Serviceprovider ausländische Assetmanager Quelle: PwC Research. und bereit sein, die dafür notwendigen Investitionen zu tätigen. Fazit Der Markt ist in Bewegung geraten. Die Fondshäuser haben begonnen, sich anzupassen und innovative Optionen zu prüfen. Die nächsten Monate werden geprägt sein von Sondierungsgesprächen zwischen den Emissionshäusern und potenziellen Serviceprovidern. Diese Suche nach geeigneten Partnern wird sich verstärken und die Dienstleister in puncto Entwicklung schneller Lösungen fordern. Wer seine Chancen frühzeitig erkennt und von bestehenden Kompetenzen im Wertpapiermarkt profitieren kann, wird sich erfolgreich behaupten können. Zusätzlich können die Emissionshäuser ihre Profitabilität durch eine Fokussierung auf ihre Kernkompetenz stützen oder sogar steigern. Susanne Eickermann-Riepe ist Partnerin im Bereich Asset Management Alternatives bei PwC in Frankfurt am Main. 41,26 % Sebastian Baroud ist Manager im Bereich Asset Management Consulting bei PwC in München. Thomas Rübelmann ist Consultant im Bereich Asset Management Alternatives bei PwC in München. 9

10 Der European cities hotel forecast 2013 von PwC untersucht 19 Hotelmärkte Die Wachstumserwartungen für 2013 sind für die meisten europäischen Hotelmärkte schwächer/ moderater als im Vorjahr. Die Hotels in Frankfurt am Main und Berlin erzielten im Jahr 2012 deutliche Zuwachsraten: Der Erlös pro verfügbarem Zimmer, der Revenue per available room (RevPAR), stieg in Frankfurt um 6,2 und in Berlin um 9,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Diese Dynamik wird sich zwar 2013 so nicht fortsetzten; es wird jedoch bei erwarteten RevPAR- Zuwächsen von 3,5 Prozent für Frankfurt und 3,2 Prozent für Berlin mit stabilen bzw. leicht positiven Wachstumsraten gerechnet. Verhaltenes Wachstum aufgrund von angespannten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Die Hotelmärkte in Europa werden durch die unsicheren wirtschaftlichen Erwartungen in Europa und weltweit beeinflusst. Zweistellige Wachstumsraten wie sie Ende 2011 noch für einige Hotelmärkte erwartet wurden sind deshalb zunächst einmal in die Ferne gerückt, so das Fazit der Hotelexperten von PwC. Auch wenn die Zukunft der Hotelbranche aufgrund der wachsenden Touristenströme international langfristig als positiv einzuschätzen ist, müssen die Hoteliers in Genf, Rom, Brüssel, Zürich, Amsterdam, Madrid und London im Jahr 2013 mit negativen Erlösentwicklungen rechnen. In London ist dies jedoch vorrangig auf das hohe RevPAR-Niveau im Olympiajahr 2012 zurückzuführen. Besucherzahlen in Berlin weiter ansteigend Die deutsche Hauptstadt liegt beim prognostizierten RevPAR-Wachstum auf dem fünften Platz der europäischen Städte, die von PwC untersucht wurden. Die Hotelzimmer werden hier im Jahr 2013 im Schnitt zu 73,5 Prozent aus gelastet sein. Damit wäre die Auslastung noch einmal höher als im Jahr 2012, was in erster Linie auf die positive touristische Entwicklung in der Metropole zurückzuführen ist. Aufgrund der guten Nachfrage kann auch beim durchschnittlichen Nettozimmerpreis, der sogenannten Average Daily Rate (ADR), mit einem Anstieg von 2 Prozent auf bis zu 90 Euro im Jahr 2013 gerechnet werden. Die Hotelexperten von PwC merken jedoch auch an, dass Berlin in Bezug auf die Hotelentwicklung zu den Hotspots in Europa gehört, da sich zahlreiche Objekte im 10

11 Bau oder in der Planung befinden. Das wachsende Hotelangebot wird den dortigen Wettbewerb in den nächsten Jahren wohl nicht entschärfen. Frankfurt am Main auf Platz vier Die Mainmetropole wird 2013 eine durchschnittliche Zimmerauslastung von 69,5 Prozent erzielen. Im Vergleich zu Berlin sind die Hotelzimmer in Frankfurt um rund vier Prozentpunkte weniger ausgelastet, da Frankfurt von Freizeitreisenden weniger nachgefragt wird als Berlin. Die Geschäfts- und Messegäste sowie die internationalen Gäste in Frankfurt sorgen jedoch dafür, dass der durchschnittliche Zimmerpreis bei rund 121 Euro und damit rund 31 Euro über dem Preis in Berlin liegen wird. Wien stabil, Genf und Zürich mit leichten Einbußen auf hohem Niveau Die Hotels in Wien können 2013 eine stabile RevPAR-Entwicklung mit einem minimalen Plus von 0,4 Prozent erwarten, wobei die Hotelexperten die Gefahr sehen, dass es im Luxussegment des Wiener Hotelmarktes zu einem Überangebot kommen kann, da im ersten Wiener Bezirk zurzeit vier Luxushotels gebaut werden. Die Hotelmärkte in Genf und Zürich werden 2013 ebenfalls zu den Städten mit dem höchsten RevPAR in Europa gehören. Für Genf wird ein RevPAR von rund 162 Euro dies entspricht Rang zwei nach Paris und für Zürich ein RevPAR von rund 132 Euro (Rang vier) erwartet. Im Vergleich zum Vorjahr liegt die RevPAR-Veränderung bei 0,3 Prozent in Genf und bei 1,3 Prozent in Zürich. Die folgende Aufstellung (siehe Abb. 2) zeigt die Prognose für die Hotel - märkte in Europa für das Jahr 2013 (Veränderungen gegenüber dem Vorjahr in Prozent; aufgeführt nach den erwarteten Veränderungsraten beim RevPAR). Die Analysen für die Hotelstudie wurden im vierten Quartal 2012 vom europäischen Branchenteam Hospitality & Leisure von PwC durchgeführt. Die Prognosen basieren auf einem ökonometrischen Modell, in das auch die aktuellen Entwicklungen auf den Hotelmärkten eingeflossen sind. Dirk Hennig ist Partner im Bereich Real Estate Valuation bei PwC in Berlin. Markus Hauk ist Manager im Bereich Real Estate Hospitality & Leisure bei PwC in Frankfurt am Main. Abb. 2 Erwartete Wachstumsraten für die durchschnittliche Zimmerauslastung, den durchschnittlichen Nettozimmerpreis und den RevPAR in den europäischen Hotelmärkten im Jahr 2013 (im Vergleich zum Vorjahr) durchschnittliche Zimmerauslastung durchschnittlicher Netto-Zimmerpreis/ Tag Zuwachs Zimmerauslastung Zuwachs durchschnittlicher Nettozimmerpreis/Tag Zuwachs RevPAR Moskau 67,1 % 153,12 103,54 0,1 % 5,2 % Frankfurt am Main 69,5 % 121,05 84,07 1,2 % 2,3 % Prag 69,5 % 73,62 51,16 0,5 % 1,7 % Mailand 61,4 % 130,99 80,45 0,1 % 1,1 % Lissabon 63,5 % 84,15 53,43 0,2 % 0,6 % Wien 70,4 % 98,21 69,18 1,4% 1,8 % Genf 63,7 % 253,85 161,80 1,6% 1,3 % Rom 65,2 % 146,57 95,51 2,1% 1,0 % Brüssel 68,5 % 104,81 71,77 1,6 % 2,7% Zürich 70,9 % 185,44 131,53 0,4 % 1,6% Quelle: PwC 2012, Benchmarkdaten: STR Global

12 Erfolgreiche Sparmaßnahmen im Corporate Real Estate Management Sparmaßnahmen im Corporate Real Estate Management führen aufgrund ungünstig konzipierter Prozesse und Anreizsysteme oftmals zu Kostensteigerungen. Angesichts des ausgeprägten Wettbewerbs ist eine maximale Effizienz im Umgang mit Produktionsressourcen das erklärte Ziel vieler Unternehmen. Auch das Corporate Real Estate Management (CREM) rückt dabei in den Fokus der Optimierungsbemühungen und soll zur Kostenreduktion beitragen. Fehler bei der Gestaltung des Sparprozesses und der Anreizsysteme können jedoch gegenteilige Effekte und sogar Kostensteigerungen verursachen. Ausgangssituation Folgende Faktoren führen in vielen Fällen zu Ineffizienz und hohen Verwaltungskosten bei der Umsetzung von Sparmaßnahmen: ein zu komplexer Anforderungskatalog ein zentrales Controlling intransparente und ungeeignete Reportingprozesse fehlerhaft ausgerichtete Anreizsysteme Komplexer Anforderungskatalog Die Komplexität von Konzernen verleitet erfahrungsgemäß viele Verantwortliche dazu, die Vorgaben für Spar maßnahmen ebenfalls komplex zu gestalten. Die Anforderungen an die Ausrichtung, Art, Langfristigkeit, Erfassung und Dokumentation von Sparmaßnahmen bilden dabei oftmals nur einen Bruchteil der Anforderungsliste was jedoch im Ergebnis dazu führen kann, dass die zahlreichen hier aufgeführten Kriterien von den Umsetzungsverantwortlichen nicht mehr verstanden und folglich nicht akzeptiert werden. Daher sollte weniger die Erfassung jeder nur denkbaren Ausgestaltungsmöglichkeit von Sparmaßnahmen das Ziel eines solchen Kataloges sein, sondern vielmehr die priorisierte Kommunikation der essenziellen Anforderungen. Da Umsetzung und Erfassung oft nur begleitend zum Tagesgeschäft ausgeführt werden können, ist hier eine Fokussierung auf die wesentlichen Anforderungen unabdingbar. So lässt sich vermeiden, dass der Verwaltungsaufwand zur Erfassung der Sparmaßnahmen unverhältnismäßig hoch wird. 12

13 Zentrales Controlling Vor dem Hintergrund der globalen Präsenz eines Konzerns ist lokales Know-how eine wesentliche Bedingung der erfolgreichen Umsetzung von Sparmaßnahmen; ihr Qualitätscontrolling hingegen wird oftmals zentral organisiert. Dies führt zu doppelten Strukturen und entsprechendem Mehraufwand. Es hat sich bewährt, neben der Initiierung und Erfassung von Sparmaßnahmen insbesondere auch das Qualitätscontrolling dezentral zu organisieren. So werden kurze Kommunikationswege zwischen Erfassung und Qualitätssicherung ermöglicht. Intransparente und ungeeignete Reportingprozesse Die konzernweite Integration aller Unternehmenseinheiten im Rahmen der IT-Systemlandschaft hat meist zur Folge, dass die für Erfassung und Reporting genutzten Systeme nicht geeignet sind, immobilienspezifische Sachverhalte abzubilden. Prozessstrukturen und (IT-)Programme sollten daher an die Besonderheiten von CREM-Sparmaßnahmen angepasst werden, damit unnötige Dokumentationsschritte vermieden werden. Die Verknüpfung mit der unternehmenseigenen Systemlandschaft kann meist bereits mit wenigen Schnittstellen hergestellt werden. Fehlerhaft ausgerichtete Anreizsysteme Werden Mitarbeiter ausschließlich am potenziellen Kostensenkungsvolumen der von ihnen angeregten Sparmaßnahmen gemessen, so ist damit zu rechnen, dass zwar viele Maßnahmen vorgeschlagen werden, jedoch nicht unbedingt solche, die den Anforderungen genügen. Der Aufwand für die Qualitätssicherung wird dann zu hoch. Zwar sollten Mitarbeiter, die für das Vorschlagen (sowie Dokumentieren und Umsetzen) von Sparmaßnahmen verantwortlich sind, aus Gründen der Motivation hauptsächlich volumenabhängige Anreize erhalten, die Zielerreichung sollte jedoch zu einem gewissen Teil auch nach der Qualität der Vorschläge beurteilt werden. Bei Mitarbeitern auf Ebene der dezentralen Qualitätskontrolle sollte die Gewichtung genau umgekehrt erfolgen: Sie sollten primär für die Qualität und nur sekundär für die Höhe der potenziell einsparbaren Kosten verantwortlich sein. Die Mitarbeiter im zentralen Controlling sollten die Sparmaßnahmen abschließend prüfen und diese gegenüber der internen Revision verantworten. Fazit Durch ein Zusammenspiel dieser Maßnahmen lässt sich nach unserer Erfahrung die Grundlage für eine erfolgreiche Umsetzung von Sparmaßnahmen herstellen. Zugleich wird sichergestellt, dass die erzielten Einsparungen nicht auf der anderen Seite durch höhere Verwaltungskosten verbraucht werden. Christian Pöschl ist Consultant im Bereich Transaction Services Real Estate bei PwC in Frankfurt am Main. Andreas Hägele ist Senior Consultant im Bereich Transaction Services Real Estate bei PwC in München. 13

14 Anwendung des Amendments zu IFRS 10 auf Immobilienfonds und REITs Im Oktober 2012 hat der International Accounting Standards Board (IASB) ein Amendment zu IFRS 10 veröffentlicht, durch das insbesondere Fonds, die die Kriterien einer Investment Entity erfüllen, in die Lage versetzt werden, ihre Investitionen zum Fair Value zu bewerten, statt sie konsolidieren zu müssen. Was ist eine Investment Entity? Um die Regelungen des Amendments anwenden zu können, muss ein Immobilienfonds oder ein Real Estate Investment Trust (REIT) die Definition einer Investment Entity erfüllen. Dafür müssen folgenden Kriterien kumulativ erfüllt sein: Erhalt von finanziellen Mitteln von einem oder mehreren Investoren, um diesem/diesen Investmentmanagement-Dienstleistungen anbieten zu können Geschäftszweck ist ausschließlich die Investition der Mittel mit dem Ziel, Rückflüsse aus Wertsteigerungen bzw. Investmenterträgen (z. B. Zinsen, Dividenden, Mieterträge) zu generieren Bewertung und Beurteilung der Performance von im Wesentlichen allen Investments erfolgt auf Fair- Value-Basis Neben den allgemeinen Definitionsmerkmalen müssen bei der Beurteilung zusätzlich auch die folgenden typischen Charakteristika berücksichtigt werden: Halten von mehr als einem Investment Existenz von mehr als einem Investor Investoren sind keine nahestehenden Personen Halten von Beteiligungen in Form von Eigenkapital oder ähnlichen Anteilen Sofern eines oder mehrere dieser Kriterien nicht erfüllt sind, kann ein Fonds zwar immer noch eine Investment Entity sein, in diesen Fällen muss jedoch im Anhang ausführlich dargestellt werden, warum trotz Fehlens einiger Charakteristika, dennoch dem Grunde nach eine Investment Entity vorliegt. Ferner ist es für die Qualifizierung als Investment Entity nicht schädlich, wenn der Immobilienfonds oder der REIT investitionsbezogene Dienstleistungen an Dritte erbringt. Das Amendment entbindet Investment Entities von der Anwendung der komplexen Konsolidierungsvorschriften des IFRS

15 Dies gilt auch für die Erbringung von Managementdienstleistungen und finanzielle Unterstützung an Beteiligungs unternehmen, sofern diese keinen wesentlichen separaten Geschäfts zweck darstellen und nur der Maximierung der Rück flüsse aus der Beteiligung dienen. Bilanzielle Auswirkungen bei der Investment Entity und ihrem Mutterunternehmen Sofern ein Immobilienfonds oder ein REIT die Definition einer Investment Entity erfüllt, werden die Beteiligungen grundsätzlich nicht im Sinne des IFRS 10 vollkonsolidiert, sondern ergebniswirksam zum Fair Value bewertet. Dies bedeutet, dass der Fonds in seinem Abschluss statt der Immobilien lediglich Beteiligungen an den Immobilienobjektgesellschaften ausweist. Die einzige Ausnahme hiervon stellen Beteiligungen an Unternehmen dar, die gegenüber dem Fonds Dienstleistungen erbringen, die mit der Investmenttätigkeit des Fonds verbunden sind. Diese Unternehmen sind auch dann vom Fonds zu konsolidieren, wenn die Definition einer Investment Entity erfüllt ist. Das Mutterunternehmen eines Fonds bzw. eines REIT wenn dieses selbst keine Investment Entity ist muss hingegen sämtliche über den Fonds bzw. REIT (Investment Entity) gehaltenen Beteiligungen an Tochterunternehmen nach IFRS 10 in seinem Konzernabschluss konsolidieren. Ein sogenannter Roll-up der Fair-Value- Bewertung der Beteiligungen auf ein Mutterunternehmen, das keine Investment Entity darstellt, ist nicht zulässig. Erstanwendung Die Regelungen sind rückwirkend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen. Fluch oder Segen der neuen Regelungen? Es bleibt abzuwarten, inwiefern Investoren in Immobilienfonds tat sächlich einen Nutzen aus dem Abschluss haben werden, wenn dort künftig statt Immobilien lediglich Finanzinstrumente ausgewiesen werden. Darüber hinaus stellt sich für REITs die Frage, wie der Ausweis von Finanzinstrumenten sich auf deren Strukturkennzahlen und Qualifizierungsvoraussetzungen und damit auf ihre steuerlichen Vorteile auswirken wird. Anita Dietrich, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, ist Director im Servicebereich Capital Markets & Accounting Advisory Services Financial Services bei PwC in Frankfurt am Main und deutsche Vertreterin in der globalen IFRS Real Estate Industry Accounting Group von PwC. Carolin Stoek, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, ist Managerin im National Office Financial Services bei PwC in Frankfurt am Main und Secretary der globalen IFRS Real Estate Industry Accounting Group von PwC. 15

16 Der Schweizer Immobilientransaktions- markt Die viel beschworene Preisblase am Schweizer Immobilienmarkt lässt sich mit Blick auf die Fakten nicht begründen. Vielmehr haben rational erklärbare Faktoren zu einer steigenden Nachfrage nach Schweizer Immobilien geführt und so den Preisanstieg verursacht. Überhitzung des Schweizer Immobilienmarkts? In der Vergangenheit machte der Schweizer Immobilienmarkt nur selten Schlagzeilen. Seit aber die Schweizer Nationalbank die Gefahr einer Überhitzung des heimischen Immobilienmarktes diagnostizierte, hat sich dies geändert (siehe Abb. 3). Die historische Preisentwicklung ist in der Regel ein ungenügender Indikator für eine Preisblase. Bessere Gradmesser sind die regionale Angebots- und Nachfragesituation sowie makroökonomische und andere wertbestimmende Faktoren. Rekordtiefe Zinsen Das historisch tiefe Zinsumfeld in der Schweiz zehnjährige Schweizer Bundesanleihen erbrachten Anfang Januar 2013 eine Rendite von rund 0,5 Prozent führt dazu, dass Investoren mittlerweile Ankaufsrenditen von unter 3 Prozent in Kauf nehmen. Die bei einem Zinsanstieg zu erwartenden Ausfälle dürften aber den Schweizer Immobilienmarkt nicht substanziell bedrohen. Hoher Anlagedruck Die negative Entwicklung an den Kapitalmärkten führte bei vielen Schweizer Anlegern zu höheren Immobilienquoten und dadurch zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise. So ist die Allokation für Immobiliendirektanlagen bei den Pensionskassen des Landes in den letzten zehn Jahren um einen Drittel Eine Preisblase bei Schweizer Immobilien gibt es nicht! Eine Fortsetzung des Preisanstieges der vergangenen Jahre ist aber ebenfalls unwahrscheinlich. 16

17 Abb. 3 Jährliche Renditen in % IPD Schweiz 10-jährige Schweizer Bundesobligation Quellen: Bloomberg; Schweizerische Nationalbank. Norwegian Government Pension Fund Global, der im November 2012 für eine Milliarde Franken den Zürcher Hauptsitz der Credit Suisse erwarb. Hindernisse bei grenzüberschreitenden Investitionen Für die meisten internationalen Investoren ist die Schweiz aber wegen mangelnder Transparenz und Illiquidität kein Zielmarkt. Auch das föderalistische Steuersystem ist für sie ein Hindernis, ganz zu schweigen von der Franken-Stärke. Umgekehrt üben sich auch Schweizer Investoren bei Auslandsinvestments in Zurückhaltung. Viele haben nicht die kritische Größe, um im Ausland ein diversifiziertes und kosteneffizientes Immobilienportfolio aufzubauen. Internationale Immobilieninvestments werden daher oft indirekt über Immobilienaktien oder -fonds getätigt. gestiegen. Einen größeren Effekt dürften aber die börsennotierten Immobilienfonds und -AGs verursacht haben, deren Verkehrswerte sich, vor allem aufgrund von Neugeldzuflüssen, seit 2000 beinahe verdreifacht haben. Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung Die mit der EU verhandelte Personenfreizügigkeit und der daraus seit 2007 resultierende migrationsbedingte Zuzug haben bei Wohn- und Geschäftsliegenschaften ebenfalls einen preis treibenden Effekt gezeigt. Gefragte Mehrfamilienhäuser Der Wohnsektor hat in der Immobilienallokation institutioneller Investoren das größte Gewicht. Dies liegt daran, dass die Schweizer mit einer Wohneigentumsquote von rund 40 Prozent ein Volk von Mietern sind. Um höhere Renditen zu erzielen, investieren viele Kapitalanleger daher in Projektentwicklungen statt in Bestandsbauten. Abnehmende Nachfrage nach Geschäftsimmobilien Rege Bautätigkeit und eine unsichere Wirtschaftslage trüben den Ausblick für Geschäftsimmobilien. Die im Herbst 2012 durchgeführten Interviews für die Publikation Emerging Trends in Real Estate Europe 2013 zeigen, dass die Investoren in Zukunft noch stärker auf Ballungsräume, insbesondere Zürich und Genf, fokussieren wollen. Die Renditeunterschiede zwischen erst- und zweitklassigen Lagen dürften sich dabei vergrößern: In ganz Europa ist ein Fokus auf Toplagen zu verzeichnen. Internationale Investoren in der Schweiz Da die sogenannte Lex Koller den Erwerb von Wohnimmobilien durch Ausländer verbietet, müssen sich internationale Investoren auf gewerbliche Objekte beschränken. Neben institutionellen Immobilieninvestoren und vermögenden Privatpersonen, deren Investitionsmotiv oft die Vermögenssicherung ist, haben in jüngster Zeit auch Staatsfonds in der Schweiz investiert. Dazu zählt auch der Fazit Während einige Teilmärkte im Sektor für selbst genutzte Wohnimmobilien Überhitzungstendenzen zeigen, kann unseres Erachtens von einer Immobilienblase nicht die Rede sein. Eine sich verschlechternde Wirtschaftslage in Europa wird auch die Schweiz beeinträchtigen mit entsprechend negativen Konsequenzen für den Immobilienmarkt. Sollten die Immobilienpreise sinken, dürften sich auch die Transaktionsvolumina verringern. Sven Schaltegger, MRICS, CFA, ist Senior Manager im Bereich Real Estate Advisory bei PwC in Zürich. 17

18 Regelungen zur Schweizer Grundstücksteuer Die Grundstücksteuer ist in der Schweiz in jedem Kanton unterschiedlich ausgestaltet und benannt: Einige haben sie als Spezialvermögensteuer ausgestaltet, andere als eine Minimalsteuer, wieder andere erheben keine solche Steuer. Je nach Kanton und wirtschaftlicher Lage kann sich für ein Unternehmen somit eine wesentliche Steuerbelastung ergeben. Daher sollten sich Unternehmen, die in der Schweiz ein Grundstück erwerben, halten oder veräussern möchten, mit dieser Steuer auseinandersetzen. Grundsatz Besitzt ein Unternehmen Grundeigentum in der Schweiz, so wird dieses, neben der Kapitalsteuer, in diversen Kantonen auch mit einer Grundstücksteuer belegt. Sie wird von dem Gemeinwesen erhoben, in dessen Hoheitsgebiet sich das Grundstück befindet. Steuerpflichtig ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Kantone wie Zürich und Aargau verzichten hingegen auf die Erhebung einer solchen Steuer. Spezialvermögensteuer oder Minimalsteuer In der Mehrheit der Kantone (z. B. Bern, Waadt und Genf) ist die Grundstücksteuer eine Spezialvermögensteuer, die zusätzlich zur Kapitalsteuer erhoben wird (siehe Abb. 4). Sie ist unabhängig von der sonstigen Steuerlast des Unternehmens geschuldet. Kantone wie Basel-Stadt oder Schaffhausen definieren die Grundstücksteuer hingegen als Minimalsteuer (siehe Abb. 5). Diese wird nur erhoben, wenn der Minimalsteuerbetrag die kantonalen Gewinn- und Kapitalsteuern übersteigt. Kantone wie Luzern, Thurgau und Tessin erheben eine separate Vermögensteuer auf Grundstücken. Zusätzlich wird eine Minimalsteuer erhoben, sofern diese die kantonalen Gewinnund Kapitalsteuern übersteigt. Bemessungsgrundlage und Steuersatz Im Gegensatz zur Kapitalsteuer auf dem Nettovermögen wird die Grundstücksteuer auf dem Wert des Grundstücks ohne Abzug der Schulden berechnet. In der Regel werden die Grundstücke nach den für die Vermögensteuer geltenden Bestimmungen bewertet. Mehrheitlich stellen die Kantone auf den Verkehrswert, den Ertragswert oder auf eine Kombination beider Werte ab. In einigen Kantonen gelten andere Kriterien, wie etwa ein Prozentsatz des Markt- oder Schatzwertes. Viele Schweizer Kantone erheben auf Grundstücke spezielle Steuern, die die Unternehmen in unterschiedlicher Weise belasten können. 18

19 Die Spezialvermögensteuersätze liegen aktuell zwischen 0,5 und 3 Promille (siehe Abb. 4), die Minimalsteuersätze zwischen 0,1 und 2 Promille (siehe Abb. 5). Um die Mehrbelastung im interkantonalen Verhältnis zu begrenzen, darf der Minimalsteuersatz laut Bundesgericht 2 Promille nicht überschreiten. Veranlagung Die Grundstücksteuer wird jährlich erhoben. Es findet in der Regel keine Pro-rata-Besteuerung statt; eine Ausnahme hiervon gilt etwa im Kanton Basel-Stadt. In den meisten Kantonen, z. B. Bern, Schaffhausen und Genf, erfolgt die Veranlagung aufgrund des Grundstückwertes am Ende des Steuerjahres. Die Grundstücksteuer wird demnach von derjenigen Person geschuldet, die zu diesem Zeitpunkt Eigentümerin ist. Andere, wie Luzern, St. Gallen und Waadt, praktizieren eine Veranlagung aufgrund des Grundstückwertes zu Beginn des Steuerjahres. Steuerpflichtig ist somit derjenige, der zu Beginn des entsprechenden Steuerjahres Eigentümer ist. Veräußert ein Unternehmen im Februar ein Grundstück, so erhält es unter Umständen im Oktober eine Rechnung über die Grundstücksteuer für das gesamte Jahr. Bei Transaktionen empfiehlt es sich deshalb, vertraglich eine Aufteilung der Steuerlast zu vereinbaren. Befreiung von der Grundstücksteuer Juristische Personen sind zum Beispiel in Schaffhausen und Waadt von der Grundstücksteuer befreit, sofern sie auf den entsprechenden Grundstücken den eigenen Betrieb führen. Basel-Stadt geht noch einen Schritt weiter und befreit auch diejenigen Grundstücke, auf denen sich der Betrieb einer nahestehenden Person befindet. Diese Regelung kann für Konzern-Immobiliengesellschaften von Interesse sein. Beliebte Liegenschaftskantone wie Bern kennen solche Befreiungen jedoch nicht. Praxishinweis Unternehmen, die ein Grundstück in der Schweiz erwerben möchten, sollten die Frage der Grundstücksteuer am bevorzugten Standort im Voraus klären, um später Überraschungen zu vermeiden. Besteht Flexibilität im Hinblick auf den Standort, die Nutzung des zu erwerbenden Grundstücks oder den Transaktionszeitpunkt, so kann sich ein Abb. 5 Überblick über die Kantone mit Minimalsteuern GE VD Kanton mit monistischem B teuerungssyste m NE FR Minimalsteuer < 1 Minimalsteuer 1 1,9 Minimalsteuer 2 fester Steuerbetrag JU VS SO BE BL LU AG substanzielles Optimierungspotenzial ergeben. Dr. Beatrice Van der Haegen, diplomierte Steuerexpertin, ist Director im Bereich Corporate Tax bei PwC in Basel. Jochen Richner, diplomierter Steuerexperte, ist Senior Manager im Bereich Corporate Tax bei PwC in Basel. Abb. 4 Überblick über die Kantone mit Spezialvermögensteuer (Stand: 2012) GE VD NE max. Spezialvermögensteuer < 1 max. Spezialvermögensteuer 1 1,9 max. Spezialvermögensteuer 2 FR JU VS SO BS BE BS BL LU AG OW OW NW NW SH SH ZH ZG ZH ZG UR UR SZ SZ TI TI TG TG SG GL SG AR AI AI AR GR GR 19

20 Schwierigkeiten der Immobilienbewertung in Ost- und Südosteuropa Eine nach wie vor schwierige Marktlage stellt Marktteilnehmer wie auch Immobilienbewerter vor besondere Herausforderungen. Auch nach der weltweiten Immobilienkrise haben sich viele Märkte noch nicht wieder erholt und stellen Eigentümer, Financiers und Projektentwickler weiterhin vor große Herausforderungen. Während das Finanzierungs- und Investmentgeschäft in Ost- und Südosteuropa vor der Finanzkrise noch florierte, ist heute eine anhaltend starke Zurückhaltung der Marktteilnehmer zu spüren. Insbesondere die hoch engagierten Banken stecken noch tief in der Krise. Viele, die nicht allzu genau auf die mit einer finanzierten Immobilie verbundenen Risiken geachtet haben, finden ihre Kreditengagements in der Restrukturierung oder gar in der Work-out-Abteilung wieder und müssen teils hohe Wertberichtigungen in Kauf nehmen. Die Finanzierung basierte oftmals auf zu hohen Immobilienwerten Vor der Krise wurde innerhalb der aufstrebenden Märkte in vielen ost- und südosteuropäischen Ländern der Erwerb und die Finanzierung der Objekte auf der Basis von teilweise sehr hohen Bewertungen vorgenommen. Die Beleihungsabschläge hielten sich dabei in Grenzen oder wurden komplett ignoriert. Der Fremdkapitalanteil betrug nicht selten 80 bis 90 Prozent oder sogar noch mehr. Der Qualität der zugrunde liegenden Bewertung sowie insbesondere der Nachhaltigkeit des Wertes wurde nur wenig Bedeutung beigemessen. In vielen Fällen zählten allein das Neugeschäft und das angestrebte Wachstum. Welche Folgen hatte die Krise? Die während der Krise rapide sinkende Investitionstätigkeit in einem schwierigen (volks-)wirtschaftlichen Umfeld schlug sich bald in stark rückläufigen Immobilienpreisen, sinkenden Mieten und verminderter Entwicklungstätigkeit nieder. Konkurse der zuvor finanzierten Projektentwicklungsgesellschaften waren an der Tagesordnung und auch die Eigentümer von Bestandsimmobilien gerieten aufgrund von sinkenden Mieten und steigendem Leerstand in Bedrängnis. Heute sind deshalb viele Banken unfreiwillig Besitzer der zuvor von ihnen finanzierten Immobilien und müssen diese wegen des nicht nur kurzfristigen Marktpreiseinbruchs zu Bilanzierungszwecken bewerten. Das Motto lautet jetzt: Mit der Vergangenheit abschließen, transparent aufdecken. 20