ZBI Regiofonds Wohnen 1

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1 Eckdaten Emittentin ZI Regiofonds Wohnen GmbH & o. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft Kapitalverwaltungsgesellschaft Fonds-Geschäftsführung ZI Regiofonds Wohnen GF GmbH Komplementärin ZI Regiofonds Wohnen GmbH Treuhänderin Erlanger onsulting GmbH Verwahrstelle sservandum Rechtsanwalts GmbH ranche Immobilien eutschland Segment Wohnen nlageobjekte Mindestens 75 % Wohnungen Mindestbeteiligung EUR gio 5% Gesamtvolumen EUR (inkl. gio) Eigenkapital EUR (inkl. gio) Fondslaufzeit Stufe. ezember 06,00 % p. a ,00 % p. a ,5 % p. a ,50 % p. a ,75 % p. a. 04 5,00 % p. a. 05 6,00 % p. a. Gesamt4 69,6 % Weitere Spezifizierungen im Rahmen der nlagebedingungen Gemäß asisberechnung von ZI für den Normalverlauf (Prognose) ohne 04 Normalverlauf (Prognose) laut Prospekt, bezogen auf die Zeichnungssumme ohne gio, vor Steuern 4 Inkl. Veräußerungserlös und Rückführung der Einlage K apitalverwaltungsgesellschaft Henkestraße Erlangen Telefon: 0 9 / Telefax: 0 9 / Internet: Sitz: Erlangen Gründungsjahr: 0 Grundkapital: Euro Vorstand: irk Meißner Michiko Schöller ufsichtsrat: Peter Groner r. ernd Ital Klaus Fella nteilseigner: ZI Zentral oden Immobilien G (00 %) ewertung Symbol Punkte ausgezeichnet sehr gut gut durchschnittlich % Initiator und Management Prospekt und okumentation 5-60 akzeptabel schwach + - bis 5* * as Urteil "schwach" (-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-kriterien von G.U.. nalyse erfüllt sind. Eine epunktung erfolgt in diesem Fall nicht. ZI Regiofonds Wohnen ngaben gemäss WpHG/Finanzanalyseverordnung ngaben über Ersteller und Verantwortliche Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U..-nalyse ist die eutsches Finanzdienstleistungs-Institut GmbH (FI), Hamburg. Ersteller dieser G.U..-nalyse sind Stefan Löwer (hefanalyst) und Jörn Meggers (o-nalyst). 05 ie G.U..-Normalgewichtung G.U..-ewertungsskala G.U..-nalyse: ZI Regiofonds Wohnen uszahlungen Stresemannstraße 6, 769 Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) Internet: ngaben zu Grundlagen und Maßstäben / ewertungsmethodik G.U.. nalyse ist eine Marke des eutschen Finanzdienstleistungs-Instituts GmbH (FI), Hamburg, im Folgenden: FI. G.U..-nalysen unterliegen nicht der ufsicht der undesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (afin). Sie werden jedoch freiwillig in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und der Finanzanalyseverordnung (FinnV), erstellt. ie ewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U..-nalysesystematik. as G.U..-Urteil ist kein onitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 060/009) und stellt keine ufforderung zum Eingehen einer eteiligung dar, sondern sie ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu den hancen und Risiken des eteiligungsangebotes. G.U.. nalyse bewertet die jeweilige Vermögensanlage nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 00 Punkten. araus resultiert die Einstufung gemäß der o.a. G.U..-ewertungsskala. as eurteilungstableau und verbale ewertungen sind estandteil jeder G.U..-nalyse. Weitergehende Erläuterungen der ewertungsmethodik finden Sie auf unter dem Menüpunkt G.U../nalyse-Systematik. ie Zuverlässigkeit der von G.U.. nalyse verwendeten Informationen wird so weit wie mit vertretbarem ufwand möglich sichergestellt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von nbietern enthaltenen ngaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt hierbei nicht in jedem Fall. Soweit nicht anderweitig ausdrücklich vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-esichtigung von nlageobjekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der G.U..-nalyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht berücksichtigt. Sofern im nalysetext ngaben ohne Quelle erfolgen, handelt es sich um eigene Werturteile von G.U.. nalyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen. Zusätzliche ngaben gemäß 4 FinnV iese G.U..-nalyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den mit der Erstellung der nalyse betrauten Personen zum nalysezeitpunkt vorlagen, darunter Tatsachen: Verkaufsprospekt (7. November 04), wesentliche nlegerinformationen (7. November 04), Leistungsbilanz 0 (ezember 0), ntworten auf Fragen von G.U.. nalyse und Werturteile ritter: Ergebnisse der im Prospekt genannten ewertungsgutachten für das Startportfolio. em Emittenen/nbieter wurde das Manuskript der G.U..-nalyse (ohne Punktwerte und G.U..-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der Stellungnahme erfolgen mit usnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller rt nur aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.. nalyse zusätzlich zur Verfügung gestellt werden. Entwürfe der G.U..-nalyse, die bereits Punktwerte und ein G.U..-Urteil enthielten, wurden dem Emittenten, dem nbieter oder ritten vor dessen Veröffentlichung nicht zugänglich gemacht. G eschlossene IF sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten nlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des nteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen bschlägen möglich ist. ie ordentliche Kündigung der eteiligung an dem Fonds, der Gegenstand dieser G.U..-nalyse ist, ist grundsätzlich nicht möglich. Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. ie arstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 5. iese G.U..-nalyse gibt den Stand vom 7. Februar 05 wieder. as atum der ersten Veröffentlichung ist der 8. Februar 05. G.U..-nalysen enthalten grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind entsprechende ngaben im nalysetext enthalten. ktualisierungen dieser G.U..nalyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche edingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U..-nalyse wurden keine G.U..-nalysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen. ngaben über Interessen und Interessenkonflikte G.U..-nalysen werden ohne vorherigen uftrag des nbieters oder Emittenten unabhängig erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach bschluss der nalyse bietet die FI GmbH dem nbieter und dem Emittenten Nutzungsrechte und Nachdrucke der G.U..-nalyse an. er nbieter hat Nutzungsrechte an dieser G.U..-nalyse erworben und hatte dies im Vorfeld avisiert. ie FI GmbH bietet außer der G.U..-nalyse weitere entgeltliche ienstleistungen an, auch gegenüber nbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst. Sie ist eine Tochtergesellschaft der ash.medien G, deren Unternehmensgruppe unter anderem nzeigen in dem Magazin ash. offeriert. ie Ersteller der vorliegenden G.U..-nalyse sind, mit usnahme von eventuell in kollektiven Kapitalanlagen (Investmentfonds) enthaltenen ktien, weder direkt noch indirekt an der nbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen beteiligt und besitzen keine nteile der Emittentin. irekte oder indirekte eteiligungen der FI GmbH, der ash.medien G oder weiterer Gesellschaften der Unternehmensgruppe an der Emittentin, der nbieterin oder an mit ihnen verbundenen Unternehmen bestehen nicht. Ebenso bestehen keine eteiligungen der Emittentin, der nbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen an der FI GmbH. Es besteht die grundsätzliche Möglichkeit des esitzes von ktien der börsennotierten ash.medien G. Informationen hierüber liegen der FI GmbH nicht vor. Haftungsausschluss Jede eteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. ie G.U..-nalyse erfolgt ohne Haftungsobligo und bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die eteiligung an dem Fonds ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren eachtung ausdrücklich empfohlen wird. ie eurteilung durch die G.U..-nalyse entbindet den nleger nicht von einer eigenen eurteilung der hancen und Risiken des eteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer nlageentscheidung die individuelle eratung eines Fachmanns in nspruch zu nehmen. Urheberrecht Sämtliche Urheberrechte dieser G.U..-nalyse liegen bei der FI GmbH. ie G.U..-nalyse darf nicht ohne vorherige schriftliche Erlaubnis der FI GmbH im Ganzen oder in uszügen kopiert, versendet oder auf einer für ritte zugänglichen Website zum ownload zur Verfügung gestellt werden. Geschlossene IF bergen für nleger grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter G.U.. nalyse ist eine Marke des eutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (FI) Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HR 96799, mtsgericht Hamburg FI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet 7. Februar 05

2 ie G.U.. nalyse Management und Projektpartner ie (im Folgenden: ZI) wurde 0 gegründet und verfügt seit Oktober 04 über die Erlaubnis als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) für lternative Investmentfonds (IF). Sie gehört zu der 999 gegründeten ZI Gruppe, die sich auf Wohnimmobilienfonds spezialisiert hat und neben dem n- und Verkauf unter anderem in der Vermietung, der Hausverwaltung und der Sanierung von Objekten tätig ist. ie ZI Gruppe hat nach den vorliegenden Unterlagen seit 00 acht geschlossene Fonds der Professional-Linie aufgelegt und hierfür insgesamt rund 606 Millionen Euro Eigenkapital bei nlegern eingeworben, ein weiterer Fonds befindet sich derzeit in der Platzierung. Vier der Fonds wurden nach den vorliegenden Informationen mit sehr guten Ergebnissen für die nleger bereits wieder aufgelöst (zwei davon noch in bwicklung). uch die aten zu den laufenden Fonds in der Leistungsbilanz 0 lassen erkennen, dass die Investitionsstrategie jeweils umgesetzt wurde, wobei in einem Fall die Reduzierung der uszahlungen gegenüber dem ursprünglichen Niveau notwendig war. ktuell beschäftigt die ZI Gruppe nach eigenen ngaben rund 0 Mitarbeiter und verwaltet etwa Wohnungen. as gesamte Investitionsvolumen liegt demnach bei rund,4 Milliarden Euro. Insgesamt kann die ZI Gruppe als sehr erfahrener und erfolgreicher nbieter in dem Segment eingestuft werden, der die Fähigkeit zur Umsetzung der geplanten nlagestrategie unter eweis gestellt hat. Verwahrstelle des vorliegenden Fonds ist die sservandum Rechtsanwalts GmbH. ls Treuhandkommanditistin fungiert mit der Erlanger onsulting GmbH ebenfalls ein externes Unternehmen. ie Geschäftsführung des Fonds obliegt einem Unternehmen der ZI Gruppe. er Fonds plant direkt oder über Objektgesellschaften den ufbau eines Portfolios mit Immobilien in Nordbayern. Nach den nlagebedingungen müssen mindestens 75 Prozent auf die Nutzungsklasse Wohnen entfallen. Zwei Objekte in Fürth für insgesamt rund,8 Millionen Euro wurden bereits erworben. ie Marktwerte der Immobilien belaufen sich nach den im Prospekt genannten ewertungsgutachten bei nkauf auf insgesamt rund,4 Millionen Euro, so dass von entsprechend günstigen Kaufpreisen ausgegangen werden kann. Inklusive der geplanten Sanierungsaufwendungen von,6 Millionen Euro decken die beiden Objekte knapp zehn Prozent des geplanten Gesamtinvestitionsvolumens des Fonds ab. ie weiteren Objekte stehen noch nicht fest. estimmte Mindestanforderungen an den Vermietungsstand, das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmiete ( Kaufpreisfaktor ) oder den auten- bzw. Erhaltungszustand der Objekte enthalten die nlagebedingungen nicht. er Gesellschaftsvertrag sieht vor, dass die Freigabe (uswahlentscheidung) von Investitionsvorschlägen durch einen Gesellschafterbeschluss oder durch einen gewählten nlegerausschuss erfolgt. uch wenn die abschließende Entscheidung aus rechtlichen Gründen bei ZI verbleibt, werden die nleger damit ungewöhnlich eng in die Investitionsentscheidungen einbezogen. er Prospekt enthält keine konkrete Planung der Mittelherkunft und -verwendung. Nach der von ZI separat zur Verfügung gestellten Fondsprognose belaufen sich die Initialkosten inklusive einer objektbezogenen Transaktionsgebühr an ZI auf rund 8, Prozent des geplanten Gesamtaufwands bzw. 5,7 Prozent des Eigenkapitals (jeweils inklusive gio) und liegen damit im marktüblichen Rahmen. ie ufnahme von Krediten bis zu 60 Prozent des Verkehrswertes der Vermögensgegenstände ist gemäß den nlagebedingungen zulässig. ie Planrechnungen basieren bezogen auf das gesamte Investitionsvolumen auf einem Fremdkapitalanteil von rund 47 Prozent. Hinsichtlich des Eigenkapitals ist das Platzierungsrisiko jedenfalls auf asis der vertraglichen Regelungen nicht abgesichert, da eine Platzierungsgarantie oder eine konkrete Realisierungsschwelle nicht vorgesehen sind. In Hinblick auf die Platzierungserfahrung der ZI Gruppe erscheint dies aber vertretbar. er Investitionsfokus auf Wohnimmobilien in Nordbayern zielt auf einen stabilen und etablierten Markt in einer der wirtschaftlich starken Regionen eutschlands, für die nach den im Prospekt genannten Quellen ein weiteres Wachstum sowohl der evölkerung als auch der nzahl der Haushalte prognostiziert wird. Positiv dürfte sich auswirken, dass die ZI Gruppe ihren Sitz im Zentrum der Zielregion hat und entsprechende Nähe zu den Märkten und Objekten besteht. urch die Investition in mehrere Objekte mit einer Vielzahl von Mietern verfolgt der Fonds das Prinzip der Risikomischung. ie Immobilien sollen bis zum Ende der Laufzeit im estand des Fonds bleiben, ein laufender Handel mit den Objekten ist nicht vorgesehen. er Prospekt und das Merkblatt wesentliche nlegerinformationen (wi) enthalten Szenarien der jährlichen Erträge und des Gesamtrückflusses bis zum Ende der Laufzeit. ie zugrunde liegenden nnahmen liegen im realistischen Rahmen, sind zum Teil aber etwas ambitioniert und gehen auch in dem Szenario für einen ungünstigen Verlauf unter anderem von positiven Werten für die Miet- und Wertentwicklung aus. ie in den nlagebedingungen definierten Höchstgrenzen für die laufenden Gebühren liegen im oberen ereich des marktüblichen Rahmens, wobei zu regulierten Publikums- IF, die generell einen höheren ufwand verursachen als frühere Fonds, bislang nur eine begrenzte nzahl von Vergleichswerten vorliegen. ie von ZI separat zur Verfügung gestellten Fondsprognosen, die den uszahlungs- und Rückfluss-Szenarien zugrunde liegen, gehen jedoch davon aus, dass die Maximalsätze nicht in voller Höhe erhoben werden. ezogen auf das Kommanditkapital Hinweis: Frühere Entwicklungen, Prognosen und Simulationen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen. ie steuerliche ehandlung hängt auch von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen nlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein. werden die gesamten laufenden Fondskosten (inklusive Rechts- und Steuerberatung sowie ewertungskosten) im Mid-ase-Szenario in den Jahren 05 bis 04 demnach im urchschnitt mit rund,65 Prozent pro Jahr angesetzt. Steuerlich erzielen die nleger laut Prospekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. ls geschlossener Publikums-IF nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KG) unterliegt der Fonds einem hohen Regulierungsniveau. Gesellschafts- und Treuhandvertrag enthalten im Wesentlichen übliche Regelungen. ie Geschäftsführung ist von dem Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 8 G befreit. Gesellschafterversammlungen können durch schriftliche eschlussfassungen ersetzt werden. Zur Übertragung des Gesellschaftsanteils an ritte enthält der Gesellschaftsvertrag übliche Voraussetzungen, aber keine speziellen eschränkungen wie Vorkaufsrechte oder den möglichen usschluss bestimmter Käufergruppen. a die Treuhänderin rechtlich unabhängig von ZI ist, werden entsprechende Interessenkonflikte vermieden. Unternehmen der ZI Gruppe sollen verschiedene ienstleistungen für die Fonds- bzw. Objektgesellschaften übernehmen und weitere ZI-Fonds verfolgen gleichzeitig eine ähnliche Investitionsstrategie. Interessenkonflikte sind insofern nicht ausgeschlossen. Für ZI besteht aber ein Leistungsanreiz durch eine erfolgsabhängige Vergütung am Ende der Laufzeit, sofern die nleger ihre Einlage inklusive gio zurück und eine Verzinsung von 6,0 Prozent p. a. erhalten haben. Zudem hat sich der Hauptgesellschafter der ZI Gruppe, Peter Groner, mit einer Einlage von Euro selbst an dem Fonds beteiligt und dürfte diesbezüglich die gleichen Interessen haben wie die nleger. Prospekt und okumentation er Verkaufsprospekt ist grundsätzlich branchenüblich aufgebaut, beschränkt sich teilweise aber auf die gesetzlichen Mindestangaben. urch den Verzicht auf eine detaillierte Prognoserechnung sowie einen vollständigen Investitionsplan ist die genaue geplante Kapital- und Kostenstruktur ohne ergänzende Informationen nur eingeschränkt nachvollziehbar. ie Leistungsbilanz 0 enthält keinen Soll-Ist-Vergleich, stellt aber die Ist-Werte der bisherigen Fonds umfangreich dar und trägt die Prüfbescheinigung einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Von G.U.. nalyse erbetene Informationen wurden von ZI zügig zur Verfügung gestellt. Gewichtung In bweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Höhere Gewichtung Management und Projektpartner (0 Prozent); geringere Gewichtung (0 Prozent) auf Grund des lind-pool-konzeptes und der hohen edeutung des Managements für den Erfolg des Fonds.

3 Stärken-Schwächen-nalyse Stärken/hancen Sehr erfahrenes Management Vorherige Fonds teilweise bereits erfolgreich beendet reite Risikomischung geplant Wirtschaftlich starke Zielregion Startportfolio mit zwei Objekten bereits vorhanden Sitz der ZI Gruppe in der Zielregion Keine uslands- oder Wechselkursrisiken (Unverbindliches) Votum der nleger/nlegergremium zu Investitionsentscheidungen Unabhängige Treuhänderin Voll regulierter Publikums-IF Schwächen/Risiken Überwiegend lind Pool nlagebedingungen recht weit gefasst Keine Platzierungsgarantie Prospekt ohne etailprognose und Investitionsplan Ergebnisszenario in Teilen etwas ambitioniert Erhöhte laufende Kosten Interessenkonflikte bei ienstleistungen und mit weiteren Fonds der ZI Gruppe möglich Emissionserfahrung ie G.U..-eurteilung Gesamt: ZI Professional : ZI Professional : ZI Professional : ZI Professional 4: ZI Professional 5: ZI Professional 6: ZI Professional 7: ZI Professional 8: ZI Professional 9 : 68,6 Mio. Euro 8,4 Mio. Euro 5,0 Mio. Euro 64, Mio. Euro 98, Mio. Euro 46,5 Mio. Euro 58, Mio. Euro 85, Mio. Euro 95,5 Mio. Euro 7, Mio. Euro Platziertes Eigenkapital der ZI Professional Fonds inkl. gio; Stand:. Januar 05; Quelle: Unternehmensangaben Noch in Platzierung Management und Projektpartner (0 %) () () () () Prospekt und okumentation () Gesamt (00 %) Punkte 87 + Punkte 78 Punkte 78 Punkte Punkte 78 Punkte Punkte 8 N L Y S E + as Fazit ie ZI Gruppe ist ein sehr erfahrener und erfolgreicher nbieter von Immobilienfonds, der bei den Vorgängerangeboten den Zugang zu entsprechenden Objekten unter eweis gestellt und einen Teil der Fonds bereits erfolgreich wieder beendet hat. er ZI Regiofonds Wohnen plant den ufbau eines breit gestreuten Portfolios mit mindestens 75 Prozent Wohnimmobilien in Nordbayern. Ein Startportfolio mit zwei Objekten wurde bereits angebunden. ie Investitionen erfolgen in einer der wirtschaftlich starken Regionen eutschlands, der Sitz der ZI Gruppe im Zentrum der Zielregion dürfte von Vorteil sein und sowohl der Fonds als auch die KVG sind voll reguliert. Gleichwohl ist die eteiligung unternehmerisch geprägt. er Erfolg hängt neben der allgemeinen Marktentwicklung maßgeblich von uswahl und Verfügbarkeit weiterer geeigneter Immobilien, dem Geschick des Managements und den zu erzielenden Veräußerungserlösen ab.

4 Kennzahlen Eigenkapital 5,8 % Substanz 88,4 % Initialkosten 8, % Erwerbs-Nebenkosten, % Erläuterung/nmerkung Initialkosten zu Eigenkapital 5,7 % Jeweils inkl. gio Laufende KVG-Vergütung Vergütung Verwahrstelle Prognostizierte laufende Fondskosten gesamt bis zu,76 % p. a. bis zu 0,4 % p. a. ca.,65 % p. a. nfangsauszahlung,0 % Gesamtrückfluss 69,6 % Vermögenszuwachs 64,6 % Vermögenszuwachs p. a. 5,87 % Verhältnis zum prognostizierten Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. gio) auf Grundlage der asisberechnung von ZI für den Normalverlauf Maximale Gesamtvergütung für KVG, geschäftsführenden Kommanditisten, Komplementär und Treuhänder. ezugsgröße: Summe aus dem NIW und den bis zum jeweiligen erechnungsstichtag von der Gesellschaft an die nleger geleisteten uszahlungen, maximal aber 00 % des von den nlegern gezeichneten Kommanditkapitals ezugsgröße: NIW ezogen auf das Eigenkapital ohne gio; urchschnitt 05 bis 04 auf Grundlage der asisberechnung von ZI für den Normalverlauf Gemäß Szenario für den Normalverlauf (Prognose); ohne 04; bezogen auf die Einlage ohne gio erechnet ab bis..05 auf asis Normalverlauf (Prognose); vor Steuern IRR 5,0 % Rechnerische Rendite nach der Methode interner Zinsfuß (IRR) auf asis Normalverlauf (Prognose) ohne 04; nnahmen: Einzahlung Januar 05, quartalsweise uszahlungen, Schlusszahlung Ende 05; vor Steuern urchschnittlicher Nettoinventarwert (NIW) der Gesellschaft im jeweiligen Geschäftsjahr Konzeption Gesetzlicher Rahmen KG Rechtsform Investment-KG rt der eteiligung Treugeber Hafteinlage Realisierungsgrad Semi lind Pool Risikomischung Ja Platzierungsgarantie Realisierungsschwelle bsicherung Kostenrisiko in der Investitionsphase Grundsätzlich Ja Erläuterung/nmerkung Kosten im Wesentlichen prozentual; Kostenrisiko bei Rückabwicklung Konkrete Prospektprognose Prognose von ZI separat zur Verfügung gestellt Sensitivitätsanalyse rei Rückfluss-Szenarien im Rahmen der wi Treuhänder bstimmung Treuhänder ohne Weisung Unabhängig eirat vorgesehen Ja nlegerausschuss Präsenz-Gesellschafterversammlungen Quorum für a. o. eschlüsse Spezielle Übertragungsbeschränkungen Steuerliches Konzept Nicht zwingend V+V Nicht berechtigt, selbstständig zu entscheiden Fungibilität von IF generell eingeschränkt; übliche vertragliche Voraussetzungen im Gesellschaftsvertrag

5 Eckdaten Emittentin ZI Regiofonds Wohnen GmbH & o. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft Kapitalverwaltungsgesellschaft Fonds-Geschäftsführung ZI Regiofonds Wohnen GF GmbH Komplementärin ZI Regiofonds Wohnen GmbH Treuhänderin Erlanger onsulting GmbH Verwahrstelle sservandum Rechtsanwalts GmbH ranche Immobilien eutschland Segment Wohnen nlageobjekte Mindestens 75 % Wohnungen Mindestbeteiligung EUR gio 5% Gesamtvolumen EUR (inkl. gio) Eigenkapital EUR (inkl. gio) Fondslaufzeit Stufe. ezember 06,00 % p. a ,00 % p. a ,5 % p. a ,50 % p. a ,75 % p. a. 04 5,00 % p. a. 05 6,00 % p. a. Gesamt4 69,6 % Weitere Spezifizierungen im Rahmen der nlagebedingungen Gemäß asisberechnung von ZI für den Normalverlauf (Prognose) ohne 04 Normalverlauf (Prognose) laut Prospekt, bezogen auf die Zeichnungssumme ohne gio, vor Steuern 4 Inkl. Veräußerungserlös und Rückführung der Einlage K apitalverwaltungsgesellschaft Henkestraße Erlangen Telefon: 0 9 / Telefax: 0 9 / Internet: Sitz: Erlangen Gründungsjahr: 0 Grundkapital: Euro Vorstand: irk Meißner Michiko Schöller ufsichtsrat: Peter Groner r. ernd Ital Klaus Fella nteilseigner: ZI Zentral oden Immobilien G (00 %) ewertung Symbol Punkte ausgezeichnet sehr gut gut durchschnittlich % Initiator und Management Prospekt und okumentation 5-60 akzeptabel schwach + - bis 5* * as Urteil "schwach" (-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-kriterien von G.U.. nalyse erfüllt sind. Eine epunktung erfolgt in diesem Fall nicht. ZI Regiofonds Wohnen ngaben gemäss WpHG/Finanzanalyseverordnung ngaben über Ersteller und Verantwortliche Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U..-nalyse ist die eutsches Finanzdienstleistungs-Institut GmbH (FI), Hamburg. Ersteller dieser G.U..-nalyse sind Stefan Löwer (hefanalyst) und Jörn Meggers (o-nalyst). 05 ie G.U..-Normalgewichtung G.U..-ewertungsskala G.U..-nalyse: ZI Regiofonds Wohnen uszahlungen Stresemannstraße 6, 769 Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) Internet: ngaben zu Grundlagen und Maßstäben / ewertungsmethodik G.U.. nalyse ist eine Marke des eutschen Finanzdienstleistungs-Instituts GmbH (FI), Hamburg, im Folgenden: FI. G.U..-nalysen unterliegen nicht der ufsicht der undesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (afin). Sie werden jedoch freiwillig in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und der Finanzanalyseverordnung (FinnV), erstellt. ie ewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U..-nalysesystematik. as G.U..-Urteil ist kein onitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 060/009) und stellt keine ufforderung zum Eingehen einer eteiligung dar, sondern sie ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu den hancen und Risiken des eteiligungsangebotes. G.U.. nalyse bewertet die jeweilige Vermögensanlage nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 00 Punkten. araus resultiert die Einstufung gemäß der o.a. G.U..-ewertungsskala. as eurteilungstableau und verbale ewertungen sind estandteil jeder G.U..-nalyse. Weitergehende Erläuterungen der ewertungsmethodik finden Sie auf unter dem Menüpunkt G.U../nalyse-Systematik. ie Zuverlässigkeit der von G.U.. nalyse verwendeten Informationen wird so weit wie mit vertretbarem ufwand möglich sichergestellt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von nbietern enthaltenen ngaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt hierbei nicht in jedem Fall. Soweit nicht anderweitig ausdrücklich vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-esichtigung von nlageobjekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der G.U..-nalyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht berücksichtigt. Sofern im nalysetext ngaben ohne Quelle erfolgen, handelt es sich um eigene Werturteile von G.U.. nalyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen. Zusätzliche ngaben gemäß 4 FinnV iese G.U..-nalyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den mit der Erstellung der nalyse betrauten Personen zum nalysezeitpunkt vorlagen, darunter Tatsachen: Verkaufsprospekt (7. November 04), wesentliche nlegerinformationen (7. November 04), Leistungsbilanz 0 (ezember 0), ntworten auf Fragen von G.U.. nalyse und Werturteile ritter: Ergebnisse der im Prospekt genannten ewertungsgutachten für das Startportfolio. em Emittenen/nbieter wurde das Manuskript der G.U..-nalyse (ohne Punktwerte und G.U..-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der Stellungnahme erfolgen mit usnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller rt nur aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.. nalyse zusätzlich zur Verfügung gestellt werden. Entwürfe der G.U..-nalyse, die bereits Punktwerte und ein G.U..-Urteil enthielten, wurden dem Emittenten, dem nbieter oder ritten vor dessen Veröffentlichung nicht zugänglich gemacht. G eschlossene IF sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten nlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des nteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen bschlägen möglich ist. ie ordentliche Kündigung der eteiligung an dem Fonds, der Gegenstand dieser G.U..-nalyse ist, ist grundsätzlich nicht möglich. Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. ie arstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 5. iese G.U..-nalyse gibt den Stand vom 7. Februar 05 wieder. as atum der ersten Veröffentlichung ist der 8. Februar 05. G.U..-nalysen enthalten grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind entsprechende ngaben im nalysetext enthalten. ktualisierungen dieser G.U..nalyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche edingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U..-nalyse wurden keine G.U..-nalysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen. ngaben über Interessen und Interessenkonflikte G.U..-nalysen werden ohne vorherigen uftrag des nbieters oder Emittenten unabhängig erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach bschluss der nalyse bietet die FI GmbH dem nbieter und dem Emittenten Nutzungsrechte und Nachdrucke der G.U..-nalyse an. er nbieter hat Nutzungsrechte an dieser G.U..-nalyse erworben und hatte dies im Vorfeld avisiert. ie FI GmbH bietet außer der G.U..-nalyse weitere entgeltliche ienstleistungen an, auch gegenüber nbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst. Sie ist eine Tochtergesellschaft der ash.medien G, deren Unternehmensgruppe unter anderem nzeigen in dem Magazin ash. offeriert. ie Ersteller der vorliegenden G.U..-nalyse sind, mit usnahme von eventuell in kollektiven Kapitalanlagen (Investmentfonds) enthaltenen ktien, weder direkt noch indirekt an der nbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen beteiligt und besitzen keine nteile der Emittentin. irekte oder indirekte eteiligungen der FI GmbH, der ash.medien G oder weiterer Gesellschaften der Unternehmensgruppe an der Emittentin, der nbieterin oder an mit ihnen verbundenen Unternehmen bestehen nicht. Ebenso bestehen keine eteiligungen der Emittentin, der nbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen an der FI GmbH. Es besteht die grundsätzliche Möglichkeit des esitzes von ktien der börsennotierten ash.medien G. Informationen hierüber liegen der FI GmbH nicht vor. Haftungsausschluss Jede eteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. ie G.U..-nalyse erfolgt ohne Haftungsobligo und bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die eteiligung an dem Fonds ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren eachtung ausdrücklich empfohlen wird. ie eurteilung durch die G.U..-nalyse entbindet den nleger nicht von einer eigenen eurteilung der hancen und Risiken des eteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer nlageentscheidung die individuelle eratung eines Fachmanns in nspruch zu nehmen. Urheberrecht Sämtliche Urheberrechte dieser G.U..-nalyse liegen bei der FI GmbH. ie G.U..-nalyse darf nicht ohne vorherige schriftliche Erlaubnis der FI GmbH im Ganzen oder in uszügen kopiert, versendet oder auf einer für ritte zugänglichen Website zum ownload zur Verfügung gestellt werden. Geschlossene IF bergen für nleger grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter G.U.. nalyse ist eine Marke des eutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (FI) Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HR 96799, mtsgericht Hamburg FI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet 7. Februar 05

6 Eckdaten Emittentin ZI Regiofonds Wohnen GmbH & o. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft Kapitalverwaltungsgesellschaft Fonds-Geschäftsführung ZI Regiofonds Wohnen GF GmbH Komplementärin ZI Regiofonds Wohnen GmbH Treuhänderin Erlanger onsulting GmbH Verwahrstelle sservandum Rechtsanwalts GmbH ranche Immobilien eutschland Segment Wohnen nlageobjekte Mindestens 75 % Wohnungen Mindestbeteiligung EUR gio 5% Gesamtvolumen EUR (inkl. gio) Eigenkapital EUR (inkl. gio) Fondslaufzeit Stufe. ezember 06,00 % p. a ,00 % p. a ,5 % p. a ,50 % p. a ,75 % p. a. 04 5,00 % p. a. 05 6,00 % p. a. Gesamt4 69,6 % Weitere Spezifizierungen im Rahmen der nlagebedingungen Gemäß asisberechnung von ZI für den Normalverlauf (Prognose) ohne 04 Normalverlauf (Prognose) laut Prospekt, bezogen auf die Zeichnungssumme ohne gio, vor Steuern 4 Inkl. Veräußerungserlös und Rückführung der Einlage K apitalverwaltungsgesellschaft Henkestraße Erlangen Telefon: 0 9 / Telefax: 0 9 / Internet: Sitz: Erlangen Gründungsjahr: 0 Grundkapital: Euro Vorstand: irk Meißner Michiko Schöller ufsichtsrat: Peter Groner r. ernd Ital Klaus Fella nteilseigner: ZI Zentral oden Immobilien G (00 %) ewertung Symbol Punkte ausgezeichnet sehr gut gut durchschnittlich % Initiator und Management Prospekt und okumentation 5-60 akzeptabel schwach + - bis 5* * as Urteil "schwach" (-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-kriterien von G.U.. nalyse erfüllt sind. Eine epunktung erfolgt in diesem Fall nicht. ZI Regiofonds Wohnen ngaben gemäss WpHG/Finanzanalyseverordnung ngaben über Ersteller und Verantwortliche Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U..-nalyse ist die eutsches Finanzdienstleistungs-Institut GmbH (FI), Hamburg. Ersteller dieser G.U..-nalyse sind Stefan Löwer (hefanalyst) und Jörn Meggers (o-nalyst). 05 ie G.U..-Normalgewichtung G.U..-ewertungsskala G.U..-nalyse: ZI Regiofonds Wohnen uszahlungen Stresemannstraße 6, 769 Hamburg Telefon: (0 40) , Telefax: (0 40) Internet: ngaben zu Grundlagen und Maßstäben / ewertungsmethodik G.U.. nalyse ist eine Marke des eutschen Finanzdienstleistungs-Instituts GmbH (FI), Hamburg, im Folgenden: FI. G.U..-nalysen unterliegen nicht der ufsicht der undesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (afin). Sie werden jedoch freiwillig in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und der Finanzanalyseverordnung (FinnV), erstellt. ie ewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U..-nalysesystematik. as G.U..-Urteil ist kein onitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 060/009) und stellt keine ufforderung zum Eingehen einer eteiligung dar, sondern sie ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu den hancen und Risiken des eteiligungsangebotes. G.U.. nalyse bewertet die jeweilige Vermögensanlage nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 00 Punkten. araus resultiert die Einstufung gemäß der o.a. G.U..-ewertungsskala. as eurteilungstableau und verbale ewertungen sind estandteil jeder G.U..-nalyse. Weitergehende Erläuterungen der ewertungsmethodik finden Sie auf unter dem Menüpunkt G.U../nalyse-Systematik. ie Zuverlässigkeit der von G.U.. nalyse verwendeten Informationen wird so weit wie mit vertretbarem ufwand möglich sichergestellt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von nbietern enthaltenen ngaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt hierbei nicht in jedem Fall. Soweit nicht anderweitig ausdrücklich vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-esichtigung von nlageobjekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der G.U..-nalyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht berücksichtigt. Sofern im nalysetext ngaben ohne Quelle erfolgen, handelt es sich um eigene Werturteile von G.U.. nalyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen. Zusätzliche ngaben gemäß 4 FinnV iese G.U..-nalyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den mit der Erstellung der nalyse betrauten Personen zum nalysezeitpunkt vorlagen, darunter Tatsachen: Verkaufsprospekt (7. November 04), wesentliche nlegerinformationen (7. November 04), Leistungsbilanz 0 (ezember 0), ntworten auf Fragen von G.U.. nalyse und Werturteile ritter: Ergebnisse der im Prospekt genannten ewertungsgutachten für das Startportfolio. em Emittenen/nbieter wurde das Manuskript der G.U..-nalyse (ohne Punktwerte und G.U..-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der Stellungnahme erfolgen mit usnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller rt nur aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.. nalyse zusätzlich zur Verfügung gestellt werden. Entwürfe der G.U..-nalyse, die bereits Punktwerte und ein G.U..-Urteil enthielten, wurden dem Emittenten, dem nbieter oder ritten vor dessen Veröffentlichung nicht zugänglich gemacht. G eschlossene IF sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten nlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des nteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen bschlägen möglich ist. ie ordentliche Kündigung der eteiligung an dem Fonds, der Gegenstand dieser G.U..-nalyse ist, ist grundsätzlich nicht möglich. Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. ie arstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 5. iese G.U..-nalyse gibt den Stand vom 7. Februar 05 wieder. as atum der ersten Veröffentlichung ist der 8. Februar 05. G.U..-nalysen enthalten grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind entsprechende ngaben im nalysetext enthalten. ktualisierungen dieser G.U..nalyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche edingungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U..-nalyse wurden keine G.U..-nalysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen. ngaben über Interessen und Interessenkonflikte G.U..-nalysen werden ohne vorherigen uftrag des nbieters oder Emittenten unabhängig erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach bschluss der nalyse bietet die FI GmbH dem nbieter und dem Emittenten Nutzungsrechte und Nachdrucke der G.U..-nalyse an. er nbieter hat Nutzungsrechte an dieser G.U..-nalyse erworben und hatte dies im Vorfeld avisiert. ie FI GmbH bietet außer der G.U..-nalyse weitere entgeltliche ienstleistungen an, auch gegenüber nbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst. Sie ist eine Tochtergesellschaft der ash.medien G, deren Unternehmensgruppe unter anderem nzeigen in dem Magazin ash. offeriert. ie Ersteller der vorliegenden G.U..-nalyse sind, mit usnahme von eventuell in kollektiven Kapitalanlagen (Investmentfonds) enthaltenen ktien, weder direkt noch indirekt an der nbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen beteiligt und besitzen keine nteile der Emittentin. irekte oder indirekte eteiligungen der FI GmbH, der ash.medien G oder weiterer Gesellschaften der Unternehmensgruppe an der Emittentin, der nbieterin oder an mit ihnen verbundenen Unternehmen bestehen nicht. Ebenso bestehen keine eteiligungen der Emittentin, der nbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen an der FI GmbH. Es besteht die grundsätzliche Möglichkeit des esitzes von ktien der börsennotierten ash.medien G. Informationen hierüber liegen der FI GmbH nicht vor. Haftungsausschluss Jede eteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. ie G.U..-nalyse erfolgt ohne Haftungsobligo und bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die eteiligung an dem Fonds ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren eachtung ausdrücklich empfohlen wird. ie eurteilung durch die G.U..-nalyse entbindet den nleger nicht von einer eigenen eurteilung der hancen und Risiken des eteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer nlageentscheidung die individuelle eratung eines Fachmanns in nspruch zu nehmen. Urheberrecht Sämtliche Urheberrechte dieser G.U..-nalyse liegen bei der FI GmbH. ie G.U..-nalyse darf nicht ohne vorherige schriftliche Erlaubnis der FI GmbH im Ganzen oder in uszügen kopiert, versendet oder auf einer für ritte zugänglichen Website zum ownload zur Verfügung gestellt werden. Geschlossene IF bergen für nleger grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschäden über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter G.U.. nalyse ist eine Marke des eutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (FI) Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HR 96799, mtsgericht Hamburg FI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet 7. Februar 05

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