Kontext Immobilie 3. Kompetenzforum Frankfurt am Main April Wertsteigerung im Bestand

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1 H F K R E C H T S A N W Ä L T E L L P W W W. H F K. D E Kontext Immobilie 3. Kompetenzforum Frankfurt am Main April 2015 Wertsteigerung im Bestand Paragraphendschungel und kein Ende: Besonderheiten und Risiken im Umgang mit Bestandsimmobilien

2 Bestandsschutz Investitionshemmnisse (Nachbarn) Brandschutz Baurechtliche Brandschutzanforderungen Planungsfehler (Bestandsaufmaß) Architektenleistungen 1

3 Inhalt und Umfang des Bestandschutzes Art. 14 Abs. 1 GG Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt. BVerfG, BvR 1512/97, 1 BvR 1677/97 Zum Inhalt des Grundeigentums gehört auch die Befugnis des Eigentümers, sein Grundstück im Rahmen der Gesetze baulich zu nutzen. Schutz der abgeschlossenen oder abgrenzbaren baulichen Anlage und deren Nutzungsart Inhalte des Eigentumsschutzes werden durch die Gesetze bestimmt Schranken des Eigentumsschutzes werden durch die Gesetze bestimmt 2

4 Inhalt und Umfang des Bestandschutzes Bundesverwaltungsgericht Urt. v , - 4 CB 6.91 Der legal geschaffene Bestand soll sich mit Rücksicht auf Art. 14 GG in seiner bisherigen Funktion behaupten und damit gegen das ihm mittlerweile entgegenstehende Gesetzesrecht durchsetzen können. Voraussetzungen sind demnach: Formelle Legalität: Der Bestand muss genehmigt worden oder Materielle Legalität: genehmigungsfähig gewesen sein. Formelle und materielle Legalität: nicht unbedingt im Zeitpunkt der Errichtung, es reicht, wenn sie (vorübergehend) nachträglich eingetreten war. Bestandschutz gilt auch für das der Planung zugrunde liegende Brandschutzkonzept sowie für einzelne Bauteile und Bauprodukte. 3

5 Inhalt und Umfang des Bestandschutzes Weiternutzung der baulichen Anlage auch wenn nach heutigem Recht nicht zulässig Anpassung der baulichen Anlagen an gewandelte Lebensgewohnheiten (Sanitär, WC, Küche) Modernisierung/Instandhaltung unter Beibehaltung der Nutzung und Funktion Erweiterungen Nutzungsänderungen (Umwandlung Bürogebäude in Wohntürme) Nachrüsten zur Gefahrenabwehr Der Umfang des Bestandsschutzes bemisst sich nach dem, was an Baubestand oder dessen Nutzung in dem Zeitpunkt nachhaltig noch vorhanden ist, in dem der Schutz gegenüber einer geänderten Rechtslage wirksam werden soll (BVerwG, Urteil C 8/75). 4

6 Inhalt und Umfang des Bestandschutzes Nutzungsänderung (Umwandlung Bürogebäude in Wohnturm): Hess.VGH Beschluss vom B 835/14 dass von dem alten Bürohaus nur noch das Betonskelett bestehen bleibe, weil die komplette Fassade abgehängt abgehängt und aussteifende Bauteile neu organisiert sowie Wanddurchbrüche in tragende Bauteile eingebracht worden seien, führt nicht zum Untergang des Bestandsschutzes. allein die vorgesehenen Veränderungen an den Aufzugssystemen und die Neugestaltung des Treppenhauses machen zwangsläufig eine Überprüfung und Neubewertung der Statik erforderlich. Dadurch wird aber die Substanz und damit der Bestandsschutz für das gesamte Gebäude nicht in Frage gestellt. 5

7 Inhalt und Umfang des Bestandschutzes Kein Bestandsschutz wenn, Beseitigung oder Zerstörung der geschützten Anlage (Nutzungsaufgabe): In der Regel kein Anspruch auf Wiedererrichtung Erhebliche bauliche Änderungen = Aufhebung der Identität mit bestandsgeschützter Bausubstanz (BVerwG, Beschluss vom B 48.94) = Kubaturänderungen Erlaubt sind im Rahmen des baurechtlichen Bestandschutzes: Begrenzte bzw. unwesentliche Erweiterungen des geschützten Baubestandes im Rahmen des geltenden Rechts Nutzungsänderungen, soweit es sich nicht um qualitativ oder quantitativ wesentliche Änderungen handelt. 6

8 Inhalt und Umfang des Bestandschutzes Kubaturänderungen: Verwaltungsgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom L 725/14 F Im Baugenehmigungsverfahren erstreckt sich die Prüfung nur dann auf die Einhaltung der erforderlichen Tiefe der Abstandsfläche, wenn die Kubatur des Gebäudes nachteilig verändert wird. Ob im Inneren des Gebäudes wesentliche oder unwesentliche Eingriffe in die Bausubstanz vorgenommen werden, ist dagegen unerheblich. 7

9 Inhalt und Umfang des Brandschutzes Unter Brandschutz versteht man alle Maßnahmen, durch die der Entstehung eines Brandes oder der Ausbreitung eines Brandes durch Feuer oder Rauch vorgebeugt (vorbeugender Brandschutz oder Brandverhütung), und durch die die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten bei einem Brand ermöglicht werden (abwehrender Brandschutz). Brandschutz ist vielschichtig und findet sich in vielen Bereichen des täglichen Lebens. Daher finden sich zum Beispiel in Deutschland Anforderungen an den Brandschutz in einer Vielzahl von Gesetzen, Vorschriften und Richtlinien, wie z.b. den Feuerwehrgesetzen und Bauordnungen der sechzehn Bundesländer sowie zahlreichen weiteren Gesetzen, Verordnungen und Richtlinien. Das ist der Paragraphendschungel, in dem sich der eine oder andere verheddert! Beispiel: 8

10 Inhalt TOP: SAARBRÜCKEN LEHNT DRITTEN BAUANTRAG FÜR HTW-HOCHHAUS AB IMMOBILIENZEITUNG Der Umbau des ehemaligen Hauses der Gesundheit an der Malstatter Straße zum HTW-Sitz war eigentlich schon 2013 abgeschlossen. DAS HTW-HOCHHAUS WARTET IMMER NOCH AUF SEINE KÜNFTIGEN NUTZER Dann stellte sich jedoch heraus, dass der ursprüngliche Bauantrag nur für bis zu 200 Nutzer eingereicht und genehmigt worden war. Die Hochschule möchte dort aber mehr als Studenten unterbringen. Der Bauherr stellte deshalb einen zweiten Bauantrag für eine Nutzung mit mehr als Personen, der jedoch von der UBA wegen Brandschutzmängeln abgelehnt wurde. Daran änderte auch der mittlerweile dritte Bauantrag nichts: "Die inzwischen erfolgten Bemühungen des Bauherrn, die grundlegenden Planungsfehler an dem Gebäude mit einem weiteren Bauantrag nachträglich zu heilen, haben nicht zum Ziel geführt. 2 6

11 Inhalt und Umfang des Brandschutzes Im Brandschutz gibt es keinen Bestandsschutz Bauliche Anlagen müssen so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand Menschen und Tiere gerettet und Löscharbeiten durchgeführt werden können. Die für Brandschutz bedeutsamen Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung: Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, Lüftungsanlagen und Starkstromanlagen, CO-Überwachungsanlagen, Brandmeldeanlagen, Alarmierungsanlagen, Feuerlöschanlagen, Aufzugsanlagen, Schutzvorhänge, Wandhydranten, technische Anlagen zur Unterstützung des Funkverkehrs (Gebäudefunkanlagen), Sicherheitsstromversorgung. Wiederkehrende Prüfungen nach 15 Prüfverordnung (PVO) 10

12 Inhalt und Umfang des Brandschutzes Baulicher Brandschutz umfasst: verwendete Baustoffe und Bauteile, in Europa und Deutschland geregelt in DIN EN und den DIN EN für Stahlbetonbau, DIN EN für Stahlbau und DIN EN für Holzbau, über den bautechnischen Brandschutz in Industriebauten, geregelt in der DIN 18230, Fluchtwegplanung, Löschanlagen in Gebäuden. In Deutschland kann es notwendig sein, ein Brandschutzgutachten durch einen zugelassen Brandschutzgutachter nach DIN EN erstellen zu lassen. Zudem ist das erstellte Brandschutzkonzept bei den lokalen Behörden einzureichen und abzustimmen. Ein Bundesgesetz setzt das europäische Recht um. Bauliche Maßnahmen müssen vor allem folgende Aspekte berücksichtigen: Brandverhalten von Baustoffen Feuerwiderstand der Bauteile 11

13 Inhalt und Umfang des Brandschutzes Bauprodukte, für die technische Regeln in der Bauregelliste A bekannt gemacht worden sind und die von diesen wesentlich abweichen oder für die es allgemein anerkannte Regeln der Technik oder Technische Baubestimmungen nach Art. 3 Abs. 2 nicht gibt (nicht geregelte Bauprodukte), müssen 1. eine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung (AbZ), 2. ein allgemeines bauaufsichtliches Prüfzeugnis (AbP) oder 3. eine Zustimmung im Einzelfall haben. Bauregellisten nach Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom vor dem Aus? Grund: Deutsche Zulassungspraxis, wonach Bauprodukte über sogenannte Bauregellisten zusätzliche nationale Genehmigungen vorweisen müssen, auch wenn sie bereits über ein CE-Zeichen verfügen und in anderen Mitgliedstaaten rechtmäßig vermarktet werden, ist rechtswidrig. 12

14 Inhalt und Umfang des Brandschutzes Gefahrenabwehr (OVG Münster, Urt. v A 182/11) Den Brandschutzregelungen liegt die Erkenntnis zu Grunde, dass mit der Entstehung eines Brands praktisch jederzeit gerechnet werden muss und dass demzufolge der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, nur einen Glücksfall darstellt. Der vorbeugende Brandschutz nach 17 BauO verlangt, dass solche baulichen Vorkehrungen geschaffen werden, die eine Rettung von Menschen und wirksame Löscharbeiten möglichst optimal gewährleisten. Die ordnungsbehördliche Eingriffsschwelle ist bei Brandgefahren tendenziell niedrig. Zum Schutz der hochrangigen Rechtsgüter, die 17 BauO nennt, kann die Bauaufsichtsbehörde schon gefahrenabwehrend tätig werden, sobald eine gewisse Wahrscheinlichkeit gegeben ist, dass eine Gefahr für die Schutzziele des 17 BauO eintreten könnte, falls bestimmte Brandschutzmaßnahmen nicht ergriffen werden. Um schwerwiegende Brandgefahren abzuwehren, darf die Bauaufsichtsbehörde besondere Anforderungen i. S. von 51 BauO an Sonderbauten stellen, die in jeder Hinsicht auf der sicheren Seite liegen. 13

15 Anpassungsverlangen bei genehmigten Bestandsbauten 76 Abs. 3 HmbBauO Herstellung ordnungsgemäßer Zustände 1 Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass bestehende bauliche Anlagen den Anforderungen dieses Gesetzes oder den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften angepasst werden, soweit dies wegen einer Gefährdung der Sicherheit oder Gesundheit notwendig ist. 3 Bei wesentlicher Änderung baulicher Anlagen kann gefordert werden, dass auch die von der Änderung nicht berührten Teile der baulichen Anlage an die Anforderungen dieses Gesetzes oder der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften angepasst werden, wenn dies keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht. 85 NBauO Anforderungen an bestehende und genehmigte bauliche Anlagen (2) Die Bauaufsichtsbehörde kann eine Anpassung verlangen, wenn dies zur Erfüllung der Anforderungen des 3 Abs. 1 erforderlich ist. (3) Wird eine bauliche Anlage geändert, so kann die Bauaufsichtsbehörde verlangen, dass auch von der Änderung nicht betroffene Teile der baulichen Anlage angepasst werden, wenn sich die Kosten der Änderung dadurch um nicht mehr als 20 vom Hundert erhöhen. 14

16 Architektenleistungen BGH, Urteil vom VII ZR 128/11: Zu den Grundleistungen der konstruktiven Gebäudeplanung gehören auch Leistungen der Brandschutzplanung! Jeder ein Gebäude planende Architekt muss in der konstruktiven Gebäudeplanung die Anforderungen an den Brandschutz berücksichtigen Dazu gehören auch grundlegende eigene Überlegungen und Planungsleistungen, die von dem von einem Architekten zu erwartenden Fachwissen abgedeckt sind. 15

17 Architektenvertrag Brandschutzplanung: Leistungspflichten von Architekten und Ingenieuren sind vorrangig anhand des Vertrags zu bestimmen. Die Planung des Brandschutzes selbst ist regelmäßig Grundleistung des Objektplaners (BGH IBR 2012, 208), wenn es um ein Standard-Brandschutzkonzept nach Bauordnung geht. Brandschutz ist für die Genehmigungsfähigkeit der Planung erforderlich und damit Teil des geschuldeten Werkerfolgs des Architekten. Grundsätzlich sind Leistungen zum Brandschutz von 34 HOAI erfasst, auch wenn der Brandschutz selbst dort nicht genannt ist. 16

18 Architektenvertrag Zu den Grundleistungen gehören Brandschutznachweise, die ohne besondere Berechnungsverfahren aus Bauvorschriften oder den allgemein anerkannten Regeln der Technik abgeleitet werden können. Besondere Leistungen sind demgegenüber spezielle Berechnungsverfahren und sachverständige Gefährdungsabschätzungen 17

19 Architektenvertrag Mögliche Konstellationen: 1. Architektenvertrag regelt ausdrücklich, dass brandschutztechnische Planungsleistungen bis Sache des Architekten sind. Aber: Besondere brandschutztechnische Planungsleistungen sind nicht Sache des Architekten. Besondere Leistung bei Bestandsbauten: Besondere Nachweise für vorbeugenden Brandschutz 2. Architektenvertrag regelt ausdrücklich, dass brandschutztechnische Planungsleistungen bis einschließlich Ausführungsplanung nicht Sache des Architekten sind. (anteilige) Honorarminderung (anrechenbare Kosten, Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz) 3. Keine Regelung im Architektenvertrag. Die Planung des Brandschutzes ist Leistung des Objektplaners. 18

20 Architektenvertrag Soll Brandschutzplanung nicht erbracht werden, ist dies vertraglich zu vereinbaren. Spezialisierungen: Brandschutzplanung, Fassadenplanung (Sonderfachleute) Hinzuziehung eines Sonderfachmanns (Beraten zum Leistungsbedarf, Grundleistung LPH 1) BGH, Urteil vom VII ZR 128/11: Es kann vielmehr im Kern allein darum gehen, ob bestimmte Leistungen zum Brandschutz, zu denen zum Beispiel das Erarbeiten und Erstellen von besonderen bauordnungsrechtlichen Nachweisen für den vorbeugenden und organisatorischen Brandschutz bei baulichen Anlagen besonderer Art und Nutzung gehören, solches Spezialwissen erfordern, dass sie nicht in das Leistungsbild der Objektplanung oder anderer Leistungsbilder der HOAI eingeordnet werden könnten. Dabei handelt es ich um Leistungen, deren Erbringung besondere fachübergreifende Kenntnisse des baulichen, anlagentechnischen und betrieblichorganisatorischen Brandschutzes und zum Teil auch eine besondere Qualifikation oder Nachweisberechtigung erfordern. 19

21 Architektenvertrag Deshalb HOAI 2013 Neue Besondere Leistung in der Leistungsphase 2 Objektplanung Gebäude: Erarbeiten und Erstellen von besonderen bauordnungsrechtlichen Nachweisen für den vorbeugenden und organisatorischen Brandschutz bei baulichen Anlagen besonderer Art und Nutzung, Bestandsbauten oder im Falle von Abweichungen von der Bauordnung 11 Abs. 1 MBauVorV enthält eine Liste von Angaben, die insbesondere für den Nachweis des Brandschutzes im Lageplan, in den Bauzeichnungen und in der Baubeschreibung, soweit erforderlich, darzustellen sind. Diese Angaben stellen keine besonderen Nachweise dar. Bei Bestandsbauten oder im Falle von Abweichungen werden allerdings in der Regel darüber hinausgehende Unterlagen und Nachweise erforderlich, die den Besonderen Leistungen zuzuordnen sind. 20

22 Architektenvertrag Amtliche Begründung zur HOAI 2013: 11 Abs. 2 S. 3 MBauVorlV regelt, dass der Brandschutznachweis auch gesondert in Form eines Objektbezogenen Brandschutzkonzepts dargestellt werden kann. Die Bearbeitung dieser Fragestellungen erfordert besondere fachübergreifende Kenntnisse des baulichen, anlagetechnischen und betrieblich-organisatorischen Brandschutzes. In einigen Bundesländern ist für die Bearbeitung dieser Nachweise eine besondere Qualifikation (Nachweisberechtigung, staatliche Anerkennung) bauaufsichtlich vorgeschrieben. Häufig sind hierfür besondere Planunterlagen als Visualisierung des Brandschutzkonzepts zu erstellen, die erheblich über die üblichen Bauvorlagen hinausgehen. 21

23 Architektenvertrag Beraten zum gesamten Leistungsbedarf, Grundleistung Leistungsphase 1: Die Beratung umfasst auch die Erörterung eventuell notwendiger Besonderer Leistungen des eigenen Bereichs, aber auch der anderen Planungsbeteiligten Beispiel: Notwendige Bestandsaufnahme Technische Substanzerkundung Erarbeiten und Erstellen von besonderen bauordnungsrechtlichen Nachweisen für den vorbeugenden und organisatorischen Brandschutz 22

24 Architektenvertrag Brandschutzplanung unwirtschaftlich: Schadensersatz! Der Werkerfolg einer mangelfreien, insbesondere den technischen Regeln entsprechenden Brandschutzplanung und -beratung besteht darin, eine unter Brandschutzgesichtspunkten ordnungsgemäße und auch wirtschaftliche Durchführung des Bauvorhabens zu gewährleisten. Dazu gehört nicht nur die Herbeiführung einer Brandschutzgenehmigung, sondern auch die Sicherstellung der Wirtschaftlichkeit der gebotenen Brandschutzmaßnahmen und die Vermeidung unnötiger Aufwendungen. Der Brandschutzplaner kann verpflichtet sein, den Bauherrn und das zuständige Brandschutzamt darauf hinzuweisen, dass eine als notwendig angenommene Maßnahme in Wirklichkeit nicht notwendig ist. OLG Frankfurt, Urteil vom U 28/07; BGH, Beschluss vom VII ZR 156/08 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) 23

25 Architektenvertrag Zögerliche Brandschutzplanung berechtigt zur Kündigung des Architektenvertrages aus wichtigem Grund! Planungsleistungen zur Wiederherstellung des Brandschutzes in einem Gebäudekomplex sind aus sich selbst heraus als dringlich anzusehen. OLG Düsseldorf, Urteil vom U 143/09; BGH, Beschluss vom VII ZR 35/10 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) 24

26 Tragwerksplanervertrag Ein Tragwerksplaner ist kein Fachmann für den Brandschutz. Aufgabe des Statikers ist es lediglich, statische Berechnungen und Feststellungen dem Bauherrn bzw. dessen Architekten vorzuschlagen. Der Bauherr oder sein Architekt entscheiden dann über die tatsächliche Umsetzung der aufgezeigten Möglichkeiten, also über das "Ob" und "Wie". Der Architekt muss prüfen, ob und wie die Möglichkeiten der Statik mit den Wünschen des Auftraggebers und den Brandschutzvorschriften kompatibel gemacht werden können, nicht aber der Tragwerksplaner. OLG Celle, Urteil vom U 126/11 25

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Bernd Knipp Rechtsanwalt Gesellschafter Stephanstarße Frankfurt am Main Tel.: 069/ Mail: Web: 26

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