Sanierung und bestandsersetzender Neubau Rahmenbedingungen und vorausschauende Planung für Genossenschaften

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1 Sanierung und bestandsersetzender Neubau Rahmenbedingungen und vorausschauende Planung für Genossenschaften Univ.- Institut für Genossenschaftswesen Universität Münster 1/29 1/17

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3 Agenda Status quo und Trends in Deutschland Was ist für die einzelne Wohnungsgenossenschaft zu tun? Analyse des Status quo Planung und Kommunikation 3/29

4 Wohnungsbestand in Deutschland Alterstruktur Bis und später Gesamt Mietwohnungen Etwa 75 % des Wohnungsbestandes in Deutschland ist älter als 30 Jahre, mehr als 25 % ist älter als 60 Jahre. Quelle: Statistisches Bundesamt 4/29

5 Wohnungsbestand in Deutschland Alterstruktur Anteil der Wohnungen mit Baujahr in % Regionale Unterschiede im Segment der Wohnungen mit Baujahr 1948 bis 1979 Quelle: Pestel-Institut 5/29

6 Wohnungsbestand in Deutschland Größenstruktur (m 2 pro Wohnung) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Bis und später 120 und mehr bis 40 Über ein Drittel der Wohnungen ist größer als 100 m 2. Kleinere Wohnungen insbesondere in den Altbeständen. Quelle: Statistisches Bundesamt 6/29

7 Wohnungsbestand in Deutschland Größenstruktur (m 2 pro Wohnung) unter und Mehr Über ein Drittel der Wohnungen ist größer als 100 m 2. Kleinere Wohnungen insbesondere in den Altbeständen. Quelle: Statistisches Bundesamt 7/29

8 Wohnungsbestand in Deutschland Mietzins (Euro pro m 2 ) 2005 und später bis ,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 Alte Bestände mit tendenziell niedrigeren Mieten. Quelle: Statistisches Bundesamt 8/29

9 Wohnungsbestand in Deutschland Mietzins (Euro pro m 2 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 8,50 und mehr 7,00 bis 8,50 6,00 bis 7,00 5,00 bis 6,00 4,50 bis 5,00 4,00 bis 4,50 3,50 bis 4,00 0% unter 3,50 Bis bis bis und später Alte Bestände mit tendenziell niedrigeren Mieten. Quelle: Statistisches Bundesamt 9/29

10 Bestand und Perspektive Mitglieder Altersstruktur Alter Anwachsen der Post-Familienhaushalte Schrumpfen der potentiellen Familienhaushalte 1 0, ,0 Anzahl (in Tausend) Strukturelle Veränderung der Wohnnachfrage hinsichtlich der Wohnungsgrößen durch den demografischen Wandel Quelle: Statistisches Bundesamt, Bevölkerungsvorausberechnung 10/29

11 Bestand und Perspektive Mitglieder Anteil der Älteren wächst stark 38,0 36,0 Über 60 Jahre 34,0 32,0 30,0 28,0 26,0 24,0 22,0 40 bis 60 Jahre 20 bis 40 Jahre 20, Dominanz der Über-60-jährigen ab etwa 2020 Quelle: Statistisches Bundesamt, Bevölkerungsvorausberechnung 11/29

12 Bestand und Perspektive Mitglieder Altersstruktur Hauptmieter bei Wohnungsgenossenschaften 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% bis 18 Jahre Jahre Jahre Jahre 60 Jahre und älter Mitglieder bei Wohnungsgenossenschafen älter als der Bevölkerungsdurchschnitt k.a. Quelle: IfG-Befragung von Wohnungsgenossenschaften 12/29

13 Bestand und Perspektive Mitglieder Trend: Patchwork Society Heterogenere Lebensstrukturen haben heterogenere Wohnungsnachfrage zur Folge Quelle: Gatterer 13/29

14 Bestand und Perspektive Mitglieder Berufs- und Einkommensstruktur der Mitglieder Berufliche Stellung Haushaltsnettoeinkommen Un- oder angelernter Arbeiter über 3000 Student Selbständiger Rentner Leitender Angestellter Höherer Beamter Facharbeiter Beamter Angestellter unter 500 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften sind (noch) eher homogen und verfügen über eher unterdurchschnittliche Einkommen. Quelle: IfG-Befragung von Wohnungsgenossenschaften 14/29

15 Politische Rahmenbedingungen Vorgaben zum Energieverbrauch und zur energetischen Sanierung (EnEV), Nutzung erneuerbarer Energien (EEG) Planung von Vorschriften zum barrierefreien Wohnen Beschränkung der Umlagefähigkeit von Sanierungskosten nach BGB Lokale Konzepte zur Stadtentwicklung 15/29

16 Was ist für die Wohnungsgenossenschaft zu tun? Unabhängig von der Entscheidung über Sanierung oder Neubau oder Abriss und bestandsersetzenden Neubau, sind folgende 4 Schritte abzuarbeiten. 1 Analyse 2 Planung 3 Kommunikation 4 Umsetzung 16/29

17 Analyse Analyseansatz: Drei Säulen des MemberValue Mittelbarer Member Value Unmittelbarer MemberValue Nachhaltiger Member Value MMV UMV NMV Wie wird durch Sanierung oder Neubau der MemberValue erhöht? 17/29

18 Analyse ZIEL: Wohnungsbestand und Mitgliederstruktur müssen heute und in Zukunft zueinander passen Zwei Aktionsbereiche Wohnungsbestand Sanierung Abriss Neubau Bestandsersetzender Neubau Mitgliederbestand Marketing (Zielgruppe neue Mitglieder) Kommunikation 18/29

19 Analyse Mitgliederbestand Ist-Analyse Notwendige Informationen: Alter Familienstand Kinder Einkommen Erwartete Mietdauer u.u. Wohnwünsche u.u. Zufriedenheit Aktuelle Wohnbedarfe Aktuelle Mietzahlungsmöglichkeiten Aktueller MemberValue 19/29

20 Analyse Mitgliederbestand Soll-Analyse Extrapolation des aktuellen Bestandes in die Zukunft mit Hilfe von: Fortschreibungen Zugangserwartungen Öffentlichen Gesundheitsdaten Öffentlichen Einkommensdaten Zukünftiger MemberValue Probleme: Geringe Zukunftssensitivität der Mitglieder Inkompatible Erwartungshaltungen der Mitglieder 20/29

21 Analyse Mitgliederbestand Aktuelle Zufriedenheit der Mitglieder Größe und Zuschnitt der Wohnung? Optisches Erscheinungsbild Höhe der Nutzungsgebühr Preis /Leistungsverhältnis der Wohnung Qualität der Wohnung? Ausstattung der Wohnung? Modernisierungszustand der Wohnung? Höhe der Neben /Betriebskosten Höhe der Heizkosten Sehr unzufrieden Sehr zufrieden Unzufriedenheit mit energetischem Status und Modernisierungszustand, Zufriedenheit mit Miethöhe Quelle: IfG-Befragung von Wohnungsgenossenschaften 21/29

22 Analyse Mitgliederbestand Erwartungshaltung der Mitglieder Hohe Wohnsicherheit Kostengünstigen Wohnung Gutes Preis /Leistungsverhältnis Spezielle Angebote für Senioren sind wichtig Informationen über aktuelle Themen Aktivitätangebote für Kinder und Jugendliche Teilnahme an gemeinsamen Aktivitäten Besondere Dienste in Anspruch nehmen zu Sehr unwichtig Sehr wichtig Wunsch nach kostengünstigem Wohnen und nach hoher Wohnsicherheit stark ausgeprägt. Quelle: IfG-Befragung von Wohnungsgenossenschaften 22/29

23 Analyse Wohnungsbestand Ist-Analyse Notwendige Informationen: Alter Schnitt / Größe Lage Ausstattung (Heizungsart, Bad, Zugang, ) Energieverbrauch Barrierefreiheit Aktuelles Wohnangebot Aktueller anlegbarer Mietzins 23/29

24 Planung MemberValue Mittelbarer MV Unmittelbarer MV Nachhaltiger MV Verzinsung Geschäftsanteile Förderung des Wohnens der Mitglieder Zukünftige Möglichkeit der Förderung Sanierung / Neubau kann die Vermietbarkeit und die Mieteinnahmen erhöhen und damit den mittelbaren MV erhöhen. Sanierung / Neubau verbessert die Wohnqualität Erhöhung des unmittelbaren MV Aber: Erhöhung der Nutzungsgebühr und u.u. (temporär) geringere Wohnsicherheit können MV reduzieren Sanierung / Neubau sichert die Wohnmöglichkeiten in der Zukunft und damit die zukünftige Wohnsicherheit Erhöhung des nachhaltigen MV 24/29

25 Planung Planungsziel: Dauerhafter Fit zwischen Wohnungs- und Mitgliederbestand Fortlaufende Aufgaben Mitgliederstruktur beobachten u.u. mit Marketing nachsteuern Bestands- UND Mieterplanung Kommunikation hinsichtlich der Wohnbestände Eigentümerfunktion Projektorientierte Aufgaben Entscheidungsfindung: Sanierung, Abriss, Neubau Wirtschaftlichkeit MemberValue Projektaufgaben: Schnitte / Bedarfe /Energie Mitgliederkommunikation Mieterumsiedlung Umfeldgestaltung Konfliktmanagement 25/29

26 Kommunikation Kommunikationsansatz: drei Säulen des MemberValue Betonung der Eigentümerfunktion des Mitglieds Schlechte Wohnsubstanz verschlechtert Vermietbarkeit und mindert Mietzins Minderung des Eigentümereinkommens Problem 1: U.U. Widerspruch zu Wunsch nach kostengünstigem Wohnen Problem 2: Eigentümerfunktion ist nicht erkannt und kommuniziert 26/29

27 Kommunikation Ich sehe mich als Mieter. Ich sehe mich als Miteigentümer. Ich sehe mich als Eigentümer. k.a. 0% 20% 40% 60% 80% Große Mehrheit der Mitglieder sieht sich als Mieter Probleme der Wohnsubstanz werden nicht als eigene Probleme erkannt, Kommunikation ist erschwert Quelle: IfG-Befragung von Wohnungsgenossenschaften 27/29

28 Kommunikation Fortlaufende Aufgaben Externe Kommunikation Marketing Mitgliederbestand Interne Kommunikation Eigentümerfunktion Bestandsberichterstattung Langfristige (!) Kommunikation hinsichtlich Sanierungen oder auch Abriss Leuchtturmprojekte als Kommunikationshilfe bei Abrissprojekten Projektorientierte Aufgaben Informationen über Abriss bzw. Sanierung Entscheidungsbegründung Enge und frühzeitige Integration der Mitglieder / Vertreter in die Planung Unterstützung der Mitglieder bei ihrer Planung bei Abriss/Neubau Umzugshilfe Ausstattungshilfe Mietplanung Mietkalkulation (heikel) 28/29

29 Fazit Alter und Zustand des Wohnungsbestandes sowie veränderte Wohnungsnachfragen, machen Sanierungen und Neubau erforderlich Langfristige Planungen und eine kluge fortlaufende Kommunikationspolitik sind in der Lage, die üblichen Schwierigkeiten von Sanierungen und Neubau zu reduzieren. Wesentlich in der langfristigen Kommunikation ist die Hervorhebung der Funktion der Mitglieder als Eigentümer. 29/29