Berliner Seminar für Verwalter und Vermieter

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1 Berliner Seminar für Verwalter und Vermieter Fehlervermeidung bei Mietvertragsabschluß Veranstaltung am , Uhr Seminarräume: Referenten: Kanzlei Eickhoff Scheidacker Maaßenstraße Berlin Rechtsanwalt Tobias Scheidacker Rechtsanwalt Jürgen Hägele zuletzt Fehler bei WEG-Beschlüssen (Teil 2) strafrechtliche Haftung des WEG-Verwalters ptw-veranstaltung im Wohnungswirtschaftlichen Dienstleistungszentrum Erfurt Mietrecht, VDIV Berlin im Victors Residenz Hotel in Friedrichshain Vortragsreihe Die Wohnungseigentümerversammlung Teil 2: Teilnahmerecht und Stimmrecht (in Erfurt, Thüringen) demnächst: Versorgungssperrungen als Druckmittel im Miet- und WEG-Verhältnis Bei Interesse an einer der vorgenannten Veranstaltungen informieren wir Sie auf Nachfrage gern über die näheren Einzelheiten. Mit Tages- und Halbtagsseminaren schulen wir Ihre Mitarbeiter im WEG-Recht sowie im Recht der Gewerberaum- und Wohnraummiete. Dabei bestimmen Sie vorab, ob der Schwerpunkt auf einer Grundlagenvermittlung, der vertiefenden Ausbildung in bestimmten Einzelgebieten oder auf einer Aktualisierung des Kenntnisstandes (Gesetzes- und Rechtsprechungsänderungen) liegen soll. Auch Kombinationen sind möglich. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

2 Thematische Übersicht: 1. Vertragspartner und Vertretungsverhältnisse 2. Beschreibung der Mietsache, Übergabeprotokoll 3. Festlegung der Mietzeit 4. Bezeichnung des Mietzinses und der Betriebskosten 5. Schönheitsreparaturen 6. sonstiges 1. Vertragspartner und Vertretungsverhältnisse mehrere Eigentümer Gehört das Objekt mehreren Eigentümern, ist bei der Auswahl des Vertragspartners folgendes zu überlegen: Tritt nur einer als Vermieter auf, können die anderen, falls sie von der Vermietung keine Kenntnis hatten, den Mieter ggf. auf Herausgabe in Anspruch nehmen, ohne daß das Mietverhältnis gekündigt ist. Das hat allerdings mögliche Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter zur Folge. Bei einer späteren Eigentumsübertragung tritt der neue Eigentümer nur soweit in das Mietverhältnis ein, als er Rechtsnachfolger des Vermieters geworden ist. War nur einer der veräußernden Eigentümer Vermieter, besteht zwischen Erwerber und Veräußerer keine Identität, so daß der ehemalige Eigentümer weiter Vermieter bleibt. Bei einer Vermietung durch eine GbR ist der jeweilige Gesellschafterbestand maßgebend. Die GbR kann also in wechselnder Besetzung klagen und verklagt werden, wobei die einzelnen Gesellschafter jedoch zu bezeichnen sind. Ausscheidende Gesellschafter haften ähnlich den handelsrechtlichen Vorschriften über die ohg weiter für Verbindlichkeiten der GbR, die während ihrer Zeit angefallen sind oder solange, als dem Mieter der Gesellschafterwechsel nicht bekannt war. Tritt im Vertrag nur die GbR ohne Bezeichnung der Gesellschafter auf, hat der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Verwalter. Schwierig können die Vertretungsnachweise werden. Kündigen Sie im Auftrag der Eigentümer-GbR, könnte der Mieter das mangels Vollmacht zurückweisen. Ihr Auftreten im Mietvertrag als Vertreter des Eigentümers hilft dabei nicht, denn Ihre damalige Bevollmächtigung führt nicht zu der Vermutung, daß Sie auch zum Zeitpunkt der Kündigung noch bevollmächtigt sind, insbesondere bei Wechseln im Gesellschafterbestand. Zum Nachweis der Vollmacht genügt es nicht, daß Sie ein Vollmachtsoriginal eines Gesellschafters beifügen, denn nach der gesetzlichen Konzeption der GbR können alle nur gemeinsam handeln. Zwar kann das gesellschaftsvertraglich abweichend geregelt werden; das würde aber bedeuten, daß Sie den Gesellschaftsvertrag vorlegen müßten. Andernfalls wären Vollmachten aller Gesellschafter im Original vorzulegen, was u.u. daran scheitert, daß einige nicht erreichbar sind (Ausland) oder sich nicht um Verwaltungsangelegenheiten kümmern (wollen). Behalten sich Ihre Eigentümer vor, die Verträge selbst zu unterzeichnen, sollte klar sein, wer da unterschreibt und ob nur in eigenem oder auch in fremdem Namen. Tritt einer der Gesellschafter als Bevollmächtigter für die Gesellschaft auf, sollte das durch einen Vertretungszusatz gekennzeichnet sein, aus dem sich zudem ergibt, wer vertreten wird. Sehr interessant werden die Fälle, in denen zwar ein Mietvertragsabschluß mit allen angenommen werden muß, schriftlich jedoch nur mit einem oder jedenfalls nicht allen. Dann gilt der Vertrag trotz fest vereinbarter Laufzeit als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (Schriftformfalle). Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

3 Bei Vermietung durch eine Gemeinschaft (Erbengemeinschaft, Eigentümergemeinschaft) ist anders als bei einer GbR eine eigenständige Befugnis der Gemeinschaft als solcherzur Klageerhebung nicht vorhanden. In diesem Fall müssen daher immer alle klagen bzw. verklagt werden. Sind die einzelnen Mitglieder nicht im Kopf des Mietvertrages genannt, dürfte daher ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen Sie als Verwalter bestehen. Bei Erbengemeinschaften sollte die Haftung für Ansprüche aus dem Mietvertrag auf das Nachlaßvermögen beschränkt werden; andernfalls können Sie als Verwalter für durch das Nachlaßvermögen nicht gedeckte Beträge schadensersatzpflichtig sein. mehrere Mieter Mieter wird (idr.!) nur, wer unterschreibt. Gleichwohl müssen zur Durchsetzung der Vollstreckbarkeit im Räumungsfalle alle erwachsenen Personen, die sich dauerhaft in der Wohnung aufhalten, verklagt werden. Bei Eheleuten sollte daher darauf geachtet werden, daß beide unterzeichnen, insbesondere wenn beide im Kopf des Vertrages genannt werden. Auch wenn der Ehepartner nicht unterschrieben hat, aber bei der Vertragsunterzeichnung dabei war, im Kopfteil genannt wurde und mit eingezogen ist, kann es sein, daß er hierdurch quasi stillschweigend bzw. durch schlüssiges Handeln bzw. durch stillschweigend erteilte Vollmacht des anderen zur Unterzeichnung mit zum Vertragspartner wurde. 2. Beschreibung der Mietsache, Übergabeprotokoll Ob eine qm-angabe zu empfehlen ist oder nicht, ist umstritten. Sie wegzulassen hat den Vorteil, daß eine Mietminderung auf der Grundlage der 10%-Rechtsprechung des BGH nicht möglich ist, jedenfalls bis durch eine Betriebskostenabrechnung oder ein Mieterhöhungsverlangen eine Grundflächenangabe notwendig wird. Der Nachteil einer fehlenden qm-angabe ist, daß der Mieter bei Betriebskostenabrechnungen oder Mieterhöhungsverlangen zunächst die Fläche bestreiten kann. Das kann ein Vorteil sein, wenn bei Unterliegen des Mieters i.e. auf seine Kosten ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt wird, welches für zukünftige Auseinandersetzungen oder Verträge als maßgeblich verwendet werden kann. Des weiteren wäre auf eine sehr genaue Beschreibung der Mietsache zu achten. Werden Räume nicht bezeichnet, die zur Mietsache gehören und vom Mieter mit genutzt werden, wird die Durchsetzung einer Schönheitsreparaturpflicht für diese Bereiche schwierig. Ein Rückgriff auf eine Berechnung anhand der Fläche ist mangels Flächenangabe nicht möglich. Wird eine qm-angabe vorgenommmen, sollte sie möglichst richtig sein. Die WoFlVO ist nur im sozialen Wohnungsbau verbindlich und wird im freien Wohnungsbau analog angewandt, wenn nichts anderes gilt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine abweichende Vereinbarung zulässig. Sind Dachschrägen, Balkone oder andere nur teilweise anzurechnende Bereiche vorhanden, kann daher eine Berechnung nach der DIN 286 vereinbart werden, was zu einem Ansatz der reinen Grundläche führt. Das hat den Vorteil ggf. deutlich höherer qm- Zahlen, aber den Nachteil, daß mglw. die Tabellenwerte des Berliner Mietspiegels mangels Vergleichbarkeit nicht mehr einschlägig sind. Bei einer stückweisen Umstellung der Verträge im Objekt (durch Neuvermietung mit anderer Flächenberechnung) ist darauf zu achten, daß die sich ändernden Gesamtflächenzahlen für alle Mieter in der Betriebskostenabrechnung erläutert werden. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

4 Das Übergabeprotokoll sollte vollständig sein, einschließlich aller Türen usw. Werden Einrichtungen nicht mitvermietet, kann der Mieter sie entsorgen. Eine Klausel, nach der der lädierte Parkettfußboden im Wohnzimmer nicht mitvermietet wird (um dem Mieter Mängeleinwände abzuschneiden) ist unwirksam, da der Fußboden wesentlicher Bestandteil der Mietsache ist. Wird ein Keller mitvermietet, ist er genau zu bezeichnen. Mängel, die im Übergabeprotokoll aufgeführt werden, kann der Mieter beseitigt verlangen. Werden Garagen oder Stellplätze mitvermietet, sollte hierüber ein eigener Vertrag mit einer eigenen Laufzeitregelung und anderen Kündigungsbedingungen aufgesetzt werden. Dann ist ggf. seine isolierte Kündigung möglich, ohne daß die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechtes greifen. Des weiteren kann eine höhere Kaution als 3 Monats-Stellplatzmieten vereinbart werden. 3. Festlegung der Mietzeit Ein Kündigungsausschluß in Verbindung mit einer Staffelmietabrede ist nur für maximal 4 Jahre möglich, ohne Staffelmiete länger. Feste Vertragslaufzeiten ( der Vertrag beginnt am... und wird für... Jahre fest geschlossen / endet am... ) sind nur noch unter besonderen Voraussetzungen (siehe Fußnote 3 des Formulars des Berliner Grundeigentumverlages) o- der im gewerblichen Bereich möglich. Daher sollte, wenn beabsichtigt, nur die Formulierung eines beidseitigen Ausschlusses des Kündigungsrechtes verwandt werden. 4. Bezeichnung des Mietzinses und der Betriebskosten Derzeit kann nur die Vereinbarung einer Nettokaltmiete zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorschuß empfohlen werden. Die Vorauszahlungen müssen angemessen sein, d.h. den voraussichtlichen Verbrauch wiederspiegeln. Allerdings ist nach der Rechtsprechung des BGH der Ansatz deutlich zu niedriger Vorauszahlungen unbedenklich, wenn nicht der Mieter nachweist, daß Sie vorsätzlich zu niedrige Beträge ansetzten, um eine höhere Miete zu erzielen, d.h. der Mieter darf von Ihnen nicht absichtlich getäuscht werden. Solche Fälle könnten dann anzunehmen sein, wenn der Mieter Sie bei Vertragsabschluß fragt, ob die angesetzten Vorauszahlungen ausreichen, und Sie das bejahen. Mietern ist zu empfehlen, diese Frage immer bei Unterzeichnung zu stellen und einen Zeugen mitzubringen. Geschuldet werden nur die Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden. In den gängigen Formularen sind die Überschriften der Nrn der BetrKVO eingearbeitet; gleichwohl empfehle ich, dem Mietvertrag als Anlage eine Kopie der BetrKVO beizufügen (und hierauf im Mietvertrag Bezug zu nehmen bspw. unter sonstiges ). Nicht genannt sind die sonstigen Betriebskosten der Nr. 17 selbst hier sollten Sie handschriftlich eintragen, was noch fehlt (z.b. die Kosten der Dachrinnenreinigung, neuerdings des öfteren der Strom für die Dachrinnenbeheizung, in größeren Zeitabständen anfallende Druckprüfungen für Gasleitungen, Bewachungskosten, Wartung und Prüfung von Blitzschutzanlagen einschließlich TÜV- Abnahme, Rückstausicherung, Wartung der Lüftungsanlagen, Feuerlöschgeräte einschließlich dem Austausch der Löschmittel, Rauchabzüge, Rauchmelder, Brandmeldeanlagen, Objeksicherung, Sprinkler usw.). Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

5 5. Schönheitsreparaturen Kaum ein Bereich ist so notorisch streitträchtig wie die Schönheitsreparaturen. Der BGH schafft derzeit immer mehr klare Linien, wordurch ehedem unzulässige Klauseln ( je nach dem Grad der Abnutzung unverzüglich ) heute als zulässig und bislang unbedenkliche (z.b. starre Fristenregelung) als Übermaß zu werten sind. Momentan empfiehlt sich, den jeweils neuesten Vordruck zu verwenden, auch wenn der letzte erst vor wenigen Monaten erschien. Bricht Ihnen die Überwälzung der Schönheitsreparaturen wegen einer fehlerhaften Klauselgestaltung weg und wäre das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbar gewesen, kann das zu einer Haftung Ihrerseits gegenüber dem Eigentümer führen. Zusätze am Ende des Vertrages sollten möglichst unterbleiben, da gerade sie häufig zu einem Übermaß führen, welches die ganze Überwälzungsvereinbarung kippt. Schlagworte: Summierungseffekt, Anfangs-/Endrenovierungsklausel und laufende Schönheitsreparaturen 6. sonstiges Kein Formularvertrag ist fehlerfrei (für das vorliegende Exemplar siehe bspw. den Rückbauvorbehalt bei baulichen Veränderungen durch den Mieter, die gegenseitige Empfangsvollmacht der Mieter). Einige Probleme stellen sich erst Jahre nach Vertragsunterzeichnung heraus, insbesondere durch Rechtsprechungs- oder Gesetzesänderungen. Das und die (im Einzelfall geringen, insgesamt aber u.u. erheblichen) Kosten für den Kauf von Vordrucken können nahelegen, eigene Muster zu verwenden. Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit, das eigene Firmenlayout incl. Logos usw. zu verwenden, also eine Marke zu schaffen, mit der gegenüber dem Auftraggeber geworben werden kann. Auf eine fortlaufende Aktualisierung sollte dann besonderer Wert gelegt werden. Keinesfalls sollten Sie diverse Klauseln aus verschiedenen Vordrucken oder gar aus dem Internet verwenden. Tobias Scheidacker - Rechtsanwalt - Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel