Grundstücksbesteuerung- Grundstücksbesteuerung neu Übersicht

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1 Grundstücksbesteuerung-neu neu Sonderfragen im privaten Bereich Univ. Prof. Dr. Sabine Kirchmayr 26. April 2012 Institut für Finanzrecht, Universität Wien Übersicht Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Hauptwohnsitzbefreiung Fruchtgenussrechte Baurechte Verlustausgleichsbeschränkung

2 Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Begriff des Veräußerungsgeschäfts gs wie bisher schuldrechtliche Rechtsgeschäft auf entgeltlichen Erwerb eines GSt (zb Kaufvertrag, Tauschvertrag), außer, wenn vorher das wirtschaftliche Eigentum übertragen wurde. Nicht erfasst sind unentgeltliche Rechtsgeschäfte (vgl auch 30 Abs 1 S 3 EStG-neu): Schenkun- gen, Erbschaften, gemischte Schenkungen, Spiel, Wette (EStR 2000 Rz 6620) Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Gemischte Schenkung EStR 2000 und VwGH: Keine Anschaffung/ Veräußerung isd 30 EStG, wenn der Schenkungscharakter überwiegt 50 %-Grenze maßgebend es ist auf die Wertrelationen Leistung/Gegenleistung zu Verkehrswerten abzustellen

3 Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Gemischte Schenkung Beispiel (neue RL): AK 100, nach 15 Jahren gemischte Schenkung Gegenleistung 400, Verkehrswert 1000, anschließend Veräußerung um Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage: 900 ( )? anders dt Auffassung: bei gemischten Schenkungen Teilentgeltlichkeit des Erwerbs Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Bedeutung von Bedingungen EStR 2000 Rz 6620 zur alten RL: Bei aufschiebenden Bedingungen g (zb Zustimmung der Grundverkehrsbehörde) mit Bedingungseintritt rückwirkende Verwirklichung des Spekulationstatbestandes t tb t per Vertragsabschluss Auflösende Bedingungen: Vertrag mit Abschluss wirksam, Bedingungseintritt i itt führt zu einer Rückveräußerung

4 Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Bedeutung von Bedingungen VwGH , 80/14/01217, 0218: Verkauf mit sofortiger Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums, dem die Grundverkehrsbehörde nicht zugestimmt hat, mit anschließender Weiterveräußerung Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Bedeutung von Bedingungen nur in Bezug auf das Verpflichtungsgeschäft häft von Bedeutung; dh, wenn nicht gleichzeitig das wirtschaftliche Eigentum übertragen wird Verpflichtungsgeschäft: zivilrechtlich orientiert, der wirtschaftlichen Betrachtungsweise aber zugänglich aufschiebende Bedingung: g Verwirklichung des Verpflichtungsgeschäftes mit Eintritt der Bedingung, außer, wenn Bedingungseintritt in wirt- schaftlicher h Betrachtungsweise zu erwarten ist

5 Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Bedeutung von Bedingungen Beispiel: i Zustimmung Grundverkehrsbehörde, hö d Verkauf auf den Todesfall auflösende Bedingung: Verpflichtungsgeschäft gs verwirklicht, bei Bedingungseintritt rückwirkend Wegfall (gleich wie bei einer Wandlung oder Irrtumsanfechtung) Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Übernahme von Verbindlichkeiten gs Teil der Gegenleistung Auflagen bei Schenkungen/Erbschaften: Zahlungsverpflichtungen an den Übergeber oder an Dritte: Gegenleistungscharakter g Verpflichtung zur Weitergabe von Vermögen: kein Gegenleistungscharakter g Fruchtgenussvorbehalt: kein Gegenleistungs- charakter

6 Veräußerungsgeschäfte isd 30 EStG-neu Veräußerung gegen Rente Bespiel (RL-neu): AK GSt 100 im Jahr 01, VK gegen (Gegenleistungs-)Leibrente im Jahr 10, Wert GSt 1.000, Wert Rentenbarwert 800 VwGH , 2931/76 zur RL-alt: 30 geht 29 Z 1 EStG vor Anwendung beider Vorschriften [?]: Differenz zwischen AK und Rentenbarwert t 30 EStG, Rentenzahlungen, die den Rentenbarwert übersteigen 29 Z 1 EStG Hauptwohnsitzbefreiung Änderungen zur bisherigen Rechtslage 2At Arten der Befreiung: mind 2 Jahre durchgehend von Anschaffung bis Veräußerung mind 5 Jahre durchgehend innerhalb von 10 Jahren vor Veräußerung Bestimmungen zum unentgeltlichen Erwerb sind weggefallen nur noch Befreiung nach lit b? Aufgabe des Hauptwohnsitzes notwendig (Bsp Zurückmietung)

7 Hauptwohnsitzbefreiung Fallbeispiele I Mutter (M) kauft 2013 eine Eigentumswohnung und nützt diese als Hauptwohnsitz vererbt sie ihrer Tochter (T) die Wohnung, die die Wohnung veräußern möchte. nach altem Recht Zusammenrechnung der Besitzzeiten explizit im G vorgeschrieben nach neuem Recht kann T die Befreiung nicht nützen, es sei denn, sie erfüllt die Voraussetzungen der lit b Hauptwohnsitzbefreiung Fallbeispiele II Mutter (M) kauft 2013 Eigentumswhg, die sie mit ihrer Tochter (T) seit Anschaffung als Haupt- wohnsitz nützt vererbt/schenkt M die Whg an T. T möchte die Whg verkaufen und den Wohnsitz aufgeben/t möchte Whg verkaufen und beide geben den Wohnsitz auf. nach altem Recht kommt die Befreiung aufgrund expliziter it gesetzlicher Anordnung in beiden Varianten zur Anwendung nach neuem Recht dem Wortlaut folgend lit a anwendbar

8 Hauptwohnsitzbefreiung Fallbeispiele III Der Eigentümer einer Eigentumswohnung nutzt t diese seit der Anschaffung 2012 als Hauptwohn- sitz. Seine Lebensgefährtin zieht 2020 zu ihm. Er veräußert ihr fremdüblich einen Hälfteanteil. Den Hauptwohnsitz behält er. nach altem Recht war die Aufgabe des Wohnsitzes nicht Voraussetzung für die Befreiung nach neuem Recht würde er die Begünstigung verlieren, weil er seinen Hauptwohnsitz nicht aufgibt Fruchtgenussrechte (FGR) Keine grundstücksgleichen Rechte isd 30 Abs 1 EStG-neu Übertragung GSt mit Vorbehalt des FGR: gs unentgeltlicher Vorgang vorbehaltener Fruchtgenuss: keine Gegenleistung, sondern ein von vornherein reduzierter Vermögenswert wird übertragen gilt für befristete und unbefristete Fruchtgenussrechte

9 Fruchtgenussrechte (FGR) Zusätzliches Entgelt bei der Übertragung des GSt mit Vorbehalt des FGR Qualifikation, ob entgeltlich oder unentgeltlich: Maßstab Verkehrswert des GSt oder um FGR verminderter Verkehrswert? Anschaffungskosten des GSt nach Erlöschen des FGR? Fruchtgenussrechte (FGR) Entgeltliche Einräumung FGR: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für den Grundeigentümer Entgeltliche Ablöse des FGR durch den Grundeigentümer: nachträgliche AK für das GSt

10 Fruchtgenussrechte (FGR) Ablöse FGR durch den Eigentümer steuerliche Behandlung beim FG-Berechtigten: (zeitlich) differenzierende Sichtweise in den EStR bis 2011 gs nicht steuerbar, außer Spekulations- geschäft 2008 bis 2011: bei zeitlichem (10 Jahre) / wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Vorgang der Grundstücksübertragung: einheitliche Betrachtung; dh Ablösezahlung wird als Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks betrachtet ab 2012: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (gilt auch für die Veräußerung an Dritte) unter Hinweis auf VwGH , 2009/15/0046 Fruchtgenussrechte (FGR) Ablöse FGR durch den Eigentümer steuerliche Behandlung beim FG-Berechtigten/ Eigene Meinung: Wirtschaftliche Qualifikation als Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks gilt weiterhin (Befristung bis 2011 überzeugt nicht) GS Vergleich FGR und Mietverhält überzeugt (isd VwGH-Rspr); die Veräußerung zukünftiger Mietzinsforderungen fällt unter 28 Abs 1 Z 4 EStG Veräußerung FGR: Eigenständiges WG oder Veräußerung zukünftiger Mietzinsforderungen?

11 Baurechte grundstücksgleiches Recht isd 30 EStG-neu Einräumung gegen Entgelt: Einkünfte aus VV Gilt für Einmalzahlung und laufende Zahlungen Unterbaurechte: zivilrechtlich nicht möglich Veräußerung des Baurechtes Einkünfte isd 30 EStG-neu Wirtschaftlicher Veräußerungsbegriff g vs Nutzungsüberlassung Baurechte Ablöse durch den Eigentümer Baurecht bleibt als Eigentümerbaurecht zivilrechtlich weiter bestehen Anschaffung Baurecht mit der Möglichkeit der Weiterveräußerung nach 30 EStG?

12 Verlustausgleichsbeschränkung 30 Abs 7 EStG: Verlustausgleich nur mit anderen (positiven) Einkünften aus privaten Grundstücksveräußerungen möglich kein Verlustausgleich mit vergleichbar besteuerten Einkünften aus KV sachliche Rechtfertigung der bisherigen Regelung: Eingeschränkte Erfassbarkeit von privaten Veräußerungsgewinnen sowie die Möglichkeiten der Gestaltung bei Einkünften aus Spekulationsgeschäften Vergleich mit den betrieblichen bli Einkunftsarten Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Univ.-Prof. Dr. Sabine Kirchmayr-Schliesselberger T (Universität Wien) T (LeitnerLeitner Wien) com

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