IMMOBILIENBERECHNUNG

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1 IMMOBILIENBERECHNUNG Einheit WE 58 Einheit SNR St. 83 Limburgerstr. 74 Leipzig Erwerber 1/16

2 GRUNDLEGENDE INFORMATIONEN Allgemein Kauf als Kapitalanlage Betrachtungszeitraum 20 Jahre Kauftermin 04 / 2015 Einheitendetails Einheit WE 58 Straße, Nr. PLZ, Ort Fertigstellung 12 / 2016 Nutzung ab 05 / 2017 Einheit SNR St. 83 Straße, Nr. Limburgerstr. 74 PLZ, Ort Leipzig Fertigstellung 04 / 2017 Nutzung ab 10 / 2017 Kaufpreise und Kaufpreisaufteilung WE 58 Grundstückskosten (1,03 %) 3.209,00 Altbau- / Bestandskosten (16,97 %) ,00 Denkmalssanierungskosten (82,00 %) ,00 Summe ,00 SNR St. 83 Herstellungskosten (100,00 %) ,00 Summe ,00 Erwerbsnebenkosten Gesamtkosten ,00 Name AfA / Werbungskosten Jahr Einheit Betrag Bauzeitzinsen Werbungskosten 2015 WE ,30 Grunderwerbsteuer AfA WE ,10 Kosten Grundbuch / Notar AfA WE ,20 Grunderwerbsteuer AfA SNR St ,50 Kosten Grundbuch/Notar AfA SNR St ,00 Summe ,10 Finanzierungsbedarf Gesamtaufwand ,10 Eigenkapital ,10 Finanzierungsbedarf ,00 Disagio 0,00 Bruttodarlehen ,00 Fälligkeit Eigenkapital 05 / /16

3 Mieteinnahmen und laufende Nebenkosten WE 58 Grundfläche 91,64 m² Kaltmiete / m² 8,75 monatlich jährlich anfängliche Kaltmiete 801,85 anfängliche Kaltmiete 9.622,20 Instandhaltungsrücklage 22,91 Instandhaltungsrücklage 274,92 Verwaltungsgebühr SE 29,75 Verwaltungsgebühr SE 357,00 Verwaltungsgebühr WEG 33,32 Verwaltungsgebühr WEG 399,84 SNR St. 83 monatlich jährlich anfängliche Kaltmiete 48,00 anfängliche Kaltmiete 576,00 Instandhaltungsrücklage 0,00 Instandhaltungsrücklage 0,00 Verwaltungsgebühr SE 0,00 Verwaltungsgebühr SE 0,00 Verwaltungsgebühr WEG 0,00 Verwaltungsgebühr WEG 0,00 3/16

4 FINANZIERUNGS- UND STEUERDATEN Hinweis Die angegebenen Finanzierungen übersteigen den Finanzierungsbedarf. Annuitätendarlehen Finanzierung Darlehensbetrag ,00 Auszahlungssumme ,00 Disagio / CAP-Prämie 0,00 Vollständige Auszahlung zum 12 / 2016 Anfänglicher Tilgungssatz 1,00 % für 10 Jahre KfW-Annuitätendarlehen Darlehensbetrag ,00 Auszahlungssumme ,00 Vollständige Auszahlung zum 12 / 2016 KfW-Tilgungszuschuss 5.625,00 Kfw-Effizienzhaus-Typ KfW-Effizienzhaus Denkmal Auszahlungsdatum Zuschuss 01 / 2017 Anfänglicher Tilgungssatz 0,00 % für 1 Jahre 3,40 % für 10 Jahre 4,91 % Steuerbetrachtung vor Erwerb Erwerber Veranlagungsjahr 2015 Veranlagung nach Grundtabelle anf. zu versteuerndes Einkommen ,00 Investitionsanteil 100,00 % Zins nominal 2,50 % Zinsbindungsdauer 10,00 Zins nominal nach Zinsbindung 2,50 Zins effektiv 2,25 % Zins nominal 0,75 % Zinsbindungsdauer 10,00 Zins nominal nach Zinsbindung 0,75 Zins effektiv 0,75 % Einkommenssteuer ,00 Solidaritätszuschlag 5,50 % Kirchensteuer 0,00 % Gesamtsteuerschuld ,86 4/16

5 ABSCHREIBUNG DER IMMOBILIE Abschreibung der Herstellungskosten (Neubau) Herstellungskosten in Euro ,00 Bemessungsgrundlage inkl. Nebenkosten ,50 Abschreibungsbeginn 2017 Abschreibung in % 2,00 % Abschreibung pro Monat 33,23 Abschreibung im Veranlagungsjahr 299,09 Abschreibung im ersten (vollen) Folgejahr 398,79 Abschreibung im Betrachtungszeitraum 7.477,31 Gesamtsumme der Abschreibung ,50 Abschreibung der Altbaukosten Altbausubstanz in Euro ,00 Bemessungsgrundlage inkl. Nebenkosten ,10 Abschreibungsbeginn 2017 Abschreibung in % für Einheit WE 58 2,50 % Abschreibung pro Monat 115,85 Abschreibung im Veranlagungsjahr 1.390,25 Abschreibung im ersten (vollen) Folgejahr 1.390,25 Abschreibung im Betrachtungszeitraum ,65 Gesamtsumme der Abschreibung ,11 Abschreibung der Sanierungskosten (Denkmal) Sanierungskosten in Euro ,00 Bemessungsgrundlage inkl. Nebenkosten ,70 Abschreibungsbeginn 2017 Abschreibungjahr Abschreibung in % Abschreibungsbetrag Abschreibungssumme , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,70 5/16

6 STEUERERSPARNIS VORAUSSICHTLICHE EINKÜNFTE AUS VERMIETUNG UND VERPACHTUNG Tabellarische Aufstellung der Steuerersparnis im kompletten Betrachtungszeitraum Jahr Mieteinnahmen(+) Werbungskosten(-) AfA gesamt* (-) Nebenkosten** (-) Zinsen (-) Einkünfte aus V+V*** , ,30 0,00 0,00 0, , ,00 0, ,42 0,00 515, , ,80 0, ,91 504, , , ,20 0, ,61 756, , , ,20 0, ,61 756, , , ,20 0, ,61 756, , , ,20 0, ,61 756, , , ,20 0, ,61 756, , , ,20 0, ,61 756, , , ,20 0, ,59 756, , , ,20 0, ,59 756, , , ,20 0, ,59 756, , , ,20 0, ,59 756, , , ,20 0, ,04 756, , , ,20 0, ,04 756, , , ,20 0, ,04 756, , , ,20 0, ,04 756, , , ,20 0, ,04 756, , , ,20 0, ,04 756, , , ,20 0, ,04 756, , , ,20 0, ,04 756, , ,86 Summe: , , , , , ,56 * In den ausgewiesenen Werten sind sämtliche Abschreibungsbestandteile enthalten. ** Bei den ausgewiesenen Nebenkosten handelt es sich um die steuerlich abzugsfähigen Nebenkosten. *** Voraussichtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 6/16

7 VORAUSSICHTLICHE STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN (Investitionsanteil 100,00 %) Jahr zvek Steuerl. Gewinn/ Verlust zvek nach Kauf Steuer vor Kauf Steuer nach Kauf Steuerersparnis , , , , ,94 688, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,87 Summe , , , , , ,62 7/16

8 VORAUSSICHTLICHE RENDITE Bruttomietrendite Mietrendite 3,09 % Die Bruttomietrendite ergibt sich näherungsweise durch den Bezug der Nettokaltmiete (ohne laufende Nebenkosten) zum Kaufpreis. Ein eventueller Steuervorteil oder Steuerlast findet keine Berücksichtigung. Nettomietrendite Mietrendite 2,78 % Die Nettomietrendite ergibt sich näherungsweise durch den Bezug der Nettokaltmiete und der laufenden Nebenkosten zum Kaufpreis. Ein eventueller Steuervorteil oder Steuerlast findet keine Berücksichtigung. Vermögensentwicklung Betrachtungszeitraum 20 Jahre Angenommener Verkaufspreis ,00 Offenes Darlehen ,09 Möglicher Verkaufserlös ,91 Anfängliche Investitionen ,10 Durchschnittliche Liquidität p.a ,16 Eigenkapitalrendite Eigenkapitalrendite 14,43 % Die jährliche Eigenkapitalrendite ergibt sich näherungsweise für die Dauer des Betrachtungszeitraums, wenn das Objekt nach Ablauf des Betrachtungszeitraums zum angenommenen Verkaufserlös verkauft würde. Dieser entspricht dem Anschaffungswert (Kaufpreis ohne Nebenkosten) unter Berücksichtigung der eingegebenen Wertsteigerung. Die Eigentkapitalrendite wird nach der Methode des internen Zinsfußes berechnet. Als anfängliche Investition berücksichtigt werden das Eigenkapital, ggf. der verbleibende Finanzierungsbedarf sowie einmalige Einzahlungen in Finanzierungen wie Fondsanlagen oder Bausparverträge. Für die Dauer des Betrachtungszeitraums wird die Liquidität nach Tilgung berücksichtigt. Zum Ende des Betrachtungszeitraums wird ein Erlös durch den Verkauf zum aktuellen Wert unter Abzug des noch offenen Darlehens angenommen. 8/16

9 FINANZIERUNGSENTWICKLUNG Annuitätendarlehen: Finanzierung Jahr Zins* in % Zins in Tilgung in Tilgung in % Rate in Darlehen offen ,50 % 468,21 187,28 0,08 % 655, , ,50 % 5.587, ,03 1,01 % 7.865, , ,50 % 5.530, ,63 1,05 % 7.865, , ,50 % 5.471, ,70 1,09 % 7.865, , ,50 % 5.410, ,26 1,13 % 7.865, , ,50 % 5.348, ,35 1,17 % 7.865, , ,50 % 5.284, ,01 1,21 % 7.865, , ,50 % 5.219, ,28 1,26 % 7.865, , ,50 % 5.152, ,20 1,31 % 7.865, , ,50 % 5.084, ,81 1,36 % 7.865, , ,50 % 5.013, ,75 1,29 % 7.625, , ,50 % 4.980,92 0,00 0,00 % 4.980, , ,50 % 4.980,92 0,00 0,00 % 4.980, , ,50 % 4.980,92 0,00 0,00 % 4.980, , ,50 % 4.980,92 0,00 0,00 % 4.980, , ,50 % 4.980,92 0,00 0,00 % 4.980, , ,50 % 4.980,92 0,00 0,00 % 4.980, , ,50 % 4.980,92 0,00 0,00 % 4.980, , ,50 % 4.980,92 0,00 0,00 % 4.980, , ,50 % 4.980,92 0,00 0,00 % 4.980, ,72 Summe: , , ,69 - * Vertraglicher Zinssatz p.a. Die Errechnung der Finanzierung erfolgte für eine monatliche nachschüssige Zahlweise. 9/16

10 KfW-Annuitätendarlehen: Jahr Zins* in % Zins in Tilgung in Tilgung in % Rate in Darlehen offen ,75 % 46,88 0,00 0,00 % 46, , ,75 % 523,83 196,56 ** 0,26 % 6.345, , ,75 % 510, ,35 3,42 % 2.879, , ,75 % 492, ,18 3,57 % 2.879, , ,75 % 474, ,14 3,73 % 2.879, , ,75 % 456, ,23 3,91 % 2.879, , ,75 % 438, ,46 4,09 % 2.879, , ,75 % 420, ,83 4,30 % 2.879, , ,75 % 401, ,33 4,53 % 2.879, , ,75 % 383, ,97 4,78 % 2.879, , ,75 % 364, ,76 5,06 % 2.879, , ,75 % 345, ,35 5,31 % 2.850, , ,75 % 327, ,30 4,95 % 2.539, , ,75 % 311, ,95 5,24 % 2.539, , ,75 % 294, ,71 5,57 % 2.539, , ,75 % 277, ,61 5,95 % 2.539, , ,75 % 260, ,63 6,37 % 2.539, , ,75 % 243, ,77 6,86 % 2.539, , ,75 % 225, ,05 7,42 % 2.539, , ,75 % 208, ,46 8,07 % 2.539, ,37 Summe: , , ,54 - * Vertraglicher Zinssatz p.a. ** KfW-Tilgungzuschuss in Höhe von 5.625,00 Die Errechnung der Finanzierung erfolgte für eine monatliche nachschüssige Zahlweise. 10/16

11 VERMIETUNGSPHASE: 1. VOLLSTÄNDIGES JAHR (2018) Zu versteuerndes Einkommen vor Kauf ,00 Gesamtsteuerbelastung vor Kauf (inkl. evtl. KiSt und Soli-Zuschlag) ,86 Voraussichtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen ,20 Abzugsfähige Werbungskosten (Erwerbsnebenkosten) 0,00 Abschreibung (Neubau) 398,79 Abschreibung (Altbau) 1.390,25 Abschreibung (Sanierung) ,56 Abschreibung (Möbel/Küche) 0,00 Steuerlich abzugsfähige Nebenkosten 756,84 Zinsen (abzugsfähig) 6.040,91 Ergebnis Einkünfte aus V+V ,15 Zu versteuerndes Einkommen nach Kauf ,85 Steuerbelastung nach Kauf ,29 Steuerersparnis ,56 Gesamtübersicht (Liquiditätsbetrachtung) Steuerersparnis ,56 Miete ,20 Nebenkosten gesamt 1.031,76 Zinsen 6.040,91 Liquidität ohne Tilgung pro Jahr ,10 Liquidität ohne Tilgung pro Monat 1.094,17 Tilgung pro Monat 392,00 Liquidität nach Tilgung pro Monat" 702,18 11/16

12 GESAMTÜBERSICHT Jahr Miete Steuerersparnis Nebenkosten Zinsen Liquidität vor Tilgung p.a. Liquidität vor Tilgung p.m. Tilgung/ Sparen p.m. Liquidität nach Tilgung p.m. Eigenkapital/ Auszahlung ,00 688,92 0,00 0,00 688,92 57,41 0,00 57, ,10 0, , , ,32 0,00 515, ,24 873,52 15,61 857,91 0, , , , ,12 687, , ,44 937,62 206,22 731,40 0, , , , , , , , ,17 392,00 702,18 0, , , , , , , , ,68 398,41 699,27 0, , , , , , , , ,32 404,95 696,37 0, , , , , , , , ,10 411,63 693,47 0, , , , , , , , ,85 418,46 690,39 0, , , , , , , , ,74 425,43 687,32 0, , , , , , , ,22 918,27 432,54 485,72 0, , , , , , , ,45 922,29 439,82 482,47 0, , , , , , , ,54 926,46 427,21 499,25 0, , , , , , , ,02 928,83 208,78 720,06 0, , , , , , , ,71 234,98 184,28 50,70 0, , , , , , , ,96 235,75 185,66 50,08 0, , , , , , , ,35 236,53 187,06 49,47 0, , , , , , , ,85 237,32 188,47 48,85 0, , , , , , , ,49 238,12 189,89 48,24 0, , , , , , , ,25 238,94 191,31 47,62 0, , , , , , , ,15 239,76 192,75 47,01 0, , , , , , , ,11 240,51 194,21 46,30 0, , ,00 Darlehen offen , , , , , , , , , , ,12 917, , ,25 670,77 271,17 399, Alle Angaben in Wert 12/16

13 DIAGRAMME Darstellung der Werteverläufe von Darlehen und Objektwert ZUSAMMENSETZUNG DES IMMOBILIENWERTES MÖGLICHE MIETSTEIGERUNG MÖGLICHE WERTSTEIGERUNG 13/16

14 GRUNDRISS WE 58 14/16

15 HINWEISE ZUR ANGEBOTSERRECHNUNG Allgemeines Kaum eine Anlageform vereint derzeit so viele Vorteile wie die Investition in Immobilien. Allgemein bieten Immobilien als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Eine zu erwartende langfristige positive Entwicklung und Wertsteigerung unterliegt jedoch Schwankungen. Bei frühzeitigem Verkauf können die beim Kauf anfallenden Neben-, Vertriebs- und Marketingkosten zu einem nachteiligen Ergebnis führen. Wirtschaft-/Steuerliches Ergebnis Die Beispielberechnung stellt eine Prognose dar, die mit mehreren Variablen rechnet, die in der Zukunft anders ausfallen können. Die angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Sowohl die Praxis der Finanzverwaltung, als auch die Rechtsprechung und die Steuergesetze können sich in der Zukunft ändern. Die wirtschaftliche Situation des Erwerbers ist für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition maßgebend. Bei der Berechnung der Einkommenssteuer für Veranlagungsjahre ab 2007 wird der Zuschlag zur Einkommenssteuer für nicht- gewerbliche Einkünfte für Einkünfte ab Euro ( Euro bei Verheirateten) berücksichtigt. Alle Steuerberechnungen werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des 15b EstG fällt. In Einzelfällen kann bei der Anwendung der Vergleichsrechnung nach 2 Abs. 6, 31, 36 Abs. 2 EstG eine geringere festzusetzende Einkommenssteuer ermittelt werden. Beachten Sie bitte, dass die vorliegende Beispielrechnung nicht für jede Einkommenssituation und Kombination Gültigkeit hat. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen relevanten Vorschriften. Die Einkommenssteuer wird auf Basis der Tabelle für 2014 berechnet. Für alle Folgejahre wird ebenfalls die Steuertabelle von 2014 als Prognosegrundlage genutzt. Die Kirchensteuer wird pauschal prozentual wie angegeben berechnet. Es erfolgt keine Berücksichtigung von regionalen Sonderregelungen. Rendite und Verzinsung Die Angaben zur Finanzierung sind beispielhaft zu verstehen und stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen kann das ausgewiesene Ergebnis sich ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Bitte beachten Sie, dass die Software für Kredit- sowie Kapitalanlagen nachschüssig rechnet. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch abweichende Berechnungs - und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mind. 5 Jahren kann ein Disagio/CAP-Prämie in Höhe von bis zu 5 v.h. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Sofern diese Regelung für die vorliegende Berechnung zutrifft, wurde diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterrechnung abweichen. 15/16

16 HINWEISE ZUR ANGEBOTSERRECHNUNG Angabenvorbehalt Diese Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers kann nicht garantiert werden. Alle Angaben und Berechnungen in dieser Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt, entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Im Einzelfall sind die Angaben im gültigen zugehörigen Verkaufsprojekt maßgebend. Wichtiger Hinweis Die Vermittlung erfolgt ausschließlich auf der Basis der Verträge und Angebotsprospekte des Initiators. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist hiermit nicht verbunden. Die e basieren ausschließlich auf Angaben des Kunden und sind unverbindlich. Weiterhin stellen die vorstehenden e sowie die Liquiditätsberechnung keine Rentabilitätsberechnung etwa nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung dar. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Erstellung einer Rentabilitätsberechnung durch den Vermittler nicht geschuldet ist. 16/16

07 qm 59,98 8,50 510 240 144 12/2011 9/2013 9/2013 --- Nebenkosten gesamt 10.220 Werbungskosten gesamt 0

07 qm 59,98 8,50 510 240 144 12/2011 9/2013 9/2013 --- Nebenkosten gesamt 10.220 Werbungskosten gesamt 0 Objektdaten Objektdaten Wohnungs-Nummer Wohnungs-Größe Miete/qm Miete Wohnung mtl. Miete Garage mtl. Verwaltungskosten p.a. Instandhaltungs-Rücklage p.a. sonstige Kosten p.a. Kauf/Anschaffung Miete ab

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11 qm 80,55 5,74 462 438 471 10/2003 1/2004 1/2004 12/2003. Nebenkosten gesamt 8.214 Werbungskosten gesamt 0

11 qm 80,55 5,74 462 438 471 10/2003 1/2004 1/2004 12/2003. Nebenkosten gesamt 8.214 Werbungskosten gesamt 0 Denkmalschutz-Abschreibung macht Altbausanierung in Berlin attraktiv Es gibt heute nicht viele Anlageimmobilien, die kaufmännische und steuerliche Vorteile mit einer konservativ angesetzten Wertentwicklung

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