Hotel und Logistikinvestments

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1 Hotel und Logistikinvestments Vom Nischenprodukt zum gefragten Investment Bayerischer Immobilienkongress München, Dr. Malte-Maria Münchow

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3 Agenda 1 Hotelinvestments 2 Logistikinvestments 3

4 Hotel-Investmentmarkt Europa/EMEA lag das Transaktionsvolumen mit 7,7 Mrd. rund 39% über Vorjahr, damit aber immer noch unterhalb des 10-Jahresdurchschnitts Mit 3 Mrd. Umsatz entfielen hiervon knapp 40% auf UK und 21% ( 1,6 Mrd.) auf D Der Anteil an Portfoliodeals steigt; Hotelketten investieren wieder selbst in Steine 4 Quelle: HVS London Office; Deka Immobilien

5 Hotelrenditen in Europa/EMEA auf historischem Tief Die Spitzenrenditen liegen unterhalb ihres kurz- und langfristigen Durchschnitt Die Durchschnittswerte liegen über alle Länder gerechnet knapp über 7 % 5 Quelle: JLL 2014; Deka Immobilien

6 Aber: Klare Differenzierung nach Ländern und Städten Paris und London traditionell weit vorne; danach folgen die deutschen Top Standorte Deutliche Abschläge in Südeuropa und B-Märkten 6 Quelle: JLL 2014; Deka Immobilien

7 Und: Klare Differenzierung nach Qualitäten Core Core+ Added Value Opportunity Die Renditen in den Core Märkten sind seit Jahren rückläufig Ähnliche Entwicklung in Core+ Märkten; kein Interesse an opportunistische Investments 7 Quelle: CBRE 2014

8 Hotel-Investmentmarkt Deutschland 2004 / wurde in Deutschland mit 1,6 Mrd. Umsatz das beste Ergebnis seit 2007 erzielt Für 2014 wird ein Transaktionsvolumen auf Rekordniveau erwartet. Institutionelle Erwerber und reiche Privatinvestoren (HNWI) sind die aktivsten Käufer. Einzeltransaktionen machen weiterhin den höheren Anteil am Umsatz aus (2/3) 8 Quelle: JLL 2014; Deka Immobilien

9 Haben wir in Deutschland eine Hotel-Blase? Accor kauft 97 Hotels für 900 Mio. zurück Easy-Gruppe bringt easy Hotel an die Börse Hotelinvestments: Investorenstimmung macht Sprung nach oben 9

10 Anstieg der Hotels / Betten um bis zu 70% in 10 Jahren In allen Top- Standorten ist die Anzahl der Betten deutlich gestiegen Berlin weist den stärksten Zuwachs mit fast +70% auf 10 Quelle: Cost & Logis, Ausgabe 8/2014; Hotours

11 Anstieg der Übernachtungen um bis zu 103% in 10 Jahren Der Anstieg an Übernachtungen übertrifft den Bettenzuwachs deutlich In Berlin hat sich die Nachfrage nach Betten mehr als verdoppelt 11 Quelle: Cost & Logis, Ausgabe 8/2014; Hotours

12 Die Übernachtungen wachsen schneller als die Betten Der deutsche Hotelmarkt weist ein sehr gesundes Wachstum auf 12 Quelle: Cost & Logis, Ausgabe 8/2014; Hotours

13 Berliner Hotels seit Jahren mit steigendem Ergebnis 13 Seit 2008 ist der Ertrag pro Zimmer in Berlin um 9,9% gestiegen Von einer Hotel-Blase in Deutschland kann nicht die Rede sein Quelle: Room to grow, 03/2014; PWC

14 Hotel-Wachstum geht mit einem Strukturwandel einher Hotels Hotels Garnis Pension Gasthöfe Während die Zahl der markengeführten Hotels um 15% gestiegen ist, ist die Zahl der familiengeführten Kleinbetriebe bis zu 15% gesunken 14 Quelle: Cost & Logis, Ausgabe 8/2014; Hotours

15 Aber: Schwache Markendurchdringung im intern. Vergleich 15 Trotz des Wachstum der vergangenen Jahre, ist die nominelle Markendurchdringung in Deutschland noch schwach Quelle: Cost & Logis, Ausgabe 8/2014; Hotours

16 Aber: Real dominieren Markenhotels schon Heute In den kommenden Jahren ist mit weiterem Wachstum der Markenhotellerie zu rechnen. Damit ist Voraussetzung für einen weiter wachsenden Hotel-Transaktionsmarkt gegeben 16 Quelle: Cost & Logis, Ausgabe 8/2014; Hotours

17 Exkurs: Hotels als Investment für Jedermann? Büroimmobilie Hotelimmobilie Ein oder mehrere Mieter mit Verträgen über 3 bis 10 Jahre Ein Mieter / Pächter mit Vertrag über 15 bis 30 Jahre Standort hat für den Erfolg des Mieters meist geringe Relevanz; aber Miete ist standortabhängig Standort hat für den Erfolg des Hotels sehr hohe Relevanz aber: Pacht ist konzeptabhängig Verpächter muss Geschäft des Mieters nicht verstehen und nur seine Bonität prüfen Verpächter muss Konzept des Pächters verstehen und dessen Nachhaltigkeit bewerten Hotels erfordern Immobilien und Betreiber Know How 17

18 Fazit zur Hotelimmobilie Die Nachfrage nach Hotelinvestments hat in den vergangenen Jahren vor allem in Deutschland deutlich zugenommen Von einer Hotel- oder Bettenblase kann aber nicht die Rede sein Die Nachfrage nach Betten ist deutlich stärker gestiegen als das Angebot Entsprechend gut sehen die operativen Zahlen der Hotelbetreiber aus Das Hotelwachstum geht mit einem Strukturwandel in der deutschen Hotellerie einher: markengeführte Hotels verdrängen familiengeführte Kleinbetriebe Erst hierdurch ist überhaupt der Investmentmarkt entstanden, der die hohen Transaktionsvolumina der vergangenen Jahre ermöglichte. Hotels sind Betreiberimmobilien, die vom Investor spezifisches Know How erfordern 18

19 Agenda 1 Hotelinvestments 2 Logistikinvestments 19

20 Logistik etabliert sich zunehmend als Anlageklasse Marktanteil in Deutschland 7% 7% 48% 38% Büro Retail Logistik Hotel Erst seit Mitte der 90er Jahre hat sich Logistik als Anlageklasse in Europa etabliert 2007 bis 2012 hatten Logistikimmobilien einen Anteil von 7% am Transaktionsvolumen in D Damit liegt Logistik gleich auf mit Hotels, aber deutlich hinter Büro (48%) und Retail (38%) 20 Quelle: JLL 2013; Werte bereinigt um Sonstige Immobilien und Mischobjekte

21 Logistikimmobilien stehen auf den Einkaufslisten In welche Sektoren wollen Sie in 2014 investieren? Office Logistics Shopping Centres Residential Retail High St Light Industrial Hotels Retail Warehouses Other Quelle: CBRE European Investor Intentions Survey 2014

22 Logistik in 2013 erstmals mit zweistelligem Marktanteil In 2013 und 2014 war der Transaktionsmarkt in Deutschland so aktiv wie noch nie Der Marktanteil betrug 13% (2012 = 8%); in Europa/EMEA lag der Marktanteil bei 10% 22 Quelle: JLL, Colliers, Realogis, Immobilienmanager

23 Transaktionsvolumen Ende 2014 auf All Time High? Das Transaktionsvolumen lag 2013 mit 2,2 Mrd. 25% über 2012 und 91% über 2011 In Q lag der Umsatz 300% über dem Quartals-Durchschnitt der letzten 5 Jahre Für 2014 wird ein Transaktionsvolumen auf Vor-Krisen-Niveau erwartet ( 2,8 3 Mrd.) 23 Quelle: CBRE 2014

24 Die Ankaufsrenditen liegen auf historischem Tief Rendite- Spread Nachfrage aus dem Ausland sowie von Versicherungen und Pensionskassen treibt die Preise Nur wenig Produkt am freien Markt: 2/3 der Neubauten verbleibt bei Entwicklern und Eigennutzer 24 Quelle: Cushman & Wakefield

25 Logistik-Ankaufsrenditen höher als Büro und Retail 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% ca. 2,3% ca. 2% 4,00% Büro* Retail* Logistik* Logistik-Yields liegen in Europa traditionell 200 Basis-Punkte über Office und Retail In dem etabliertesten Logistikmarkt UK beträgt die Differenz nur 100 Basispunkte 25 Quelle: PMA, DekaBank, Stand Juni 2012; Flächengewichtete Durchschnittswerte; Büro 25, Retail 27, Logistik 28 europäische Märkte

26 Logistikinvestments mit geringem Risiko Industrial Retail Total Return All Properties Office Risc (Capital Value Volatility) Logistikmärkte weisen relativ stabile Total Returns (geringe Volatilitäten) auf. Ursache hierfür sind stabile Mieterträge bei geringen Wertschwankungen. Retail- und Büromärkte sind durch deutlich höhere Schwankungen gekennzeichnet. 26 Quelle: Prologis, Opportunities in European Industrial Property Market, Oct. 2012

27 Logistik mit attraktiven Rendite-Kennziffern Income Return (% p.a.) Total Return (% p.a.) Europa Retail 6,2 8,0 Office 5,5 4,8 Industrial 7,8 7,5 Income Return = laufende Mieterträge Total Return = Mieterträge + Wertsteigerung UK Retail 6,0 10,0 Office 6,7 8,3 Industrial 8,3 10,2 Aufgrund hoher Anfangsrenditen lag der laufende Ertrag mit 7,8% über Retail (6,2%) und Office (5,5%) Retail erzielt die höchsten Total Returns (8,0%); Logistik liegt mit 7,5% aber deutlich vor Office (4,8%) In UK lagen RoE (8,3%) und Total Return (10,2%) über den Werten von Retail und Office 27 Quelle: Holberton / Markby / Ryan in Kompendium der Logistikimmobilie, 2012

28 Haben wir in Deutschland eine Logistik-Blase? Logistik- Boom mit Schattenseite Logistikimmobilien bleiben gefragt Flächenknappheit macht macht Top- Standorten zu schaffen 28

29 Die Logistikbranche als Treiber unserer Volkswirtschaft Branche Umsatz Anteil BNE Automobil 315 Mrd. 14 % Logistik 228 Mrd. 9 % Chemie 170 Mrd. 8 % Maschinenbau 161 Mrd. 8 % Ernährungswirtschaft 143 Mrd. 6 % Die Logistikbranche ist der zweitgrößte Wirtschaftszweig Deutschlands Mit 2,8 Millionen Beschäftigten arbeiten ca. 7% der Bevölkerung in der Logistik Der Logistikumsatz ist seit 2009 rund 21% gewachsen 29 Quelle: ifo-institut, Statistisches Bundesamt, Stifterverband der deutschen Wissenschaft, VDMA, BMWi

30 Logistik und Handel: Konsumentenverhalten im Umbruch E-Commerce- Wachstum E Anteil E-Commerce am Einzelhandelsumsatz Seit Jahren wächst der Handel im E-Commerce / Multi-Channel in zweistelligen Raten Aktuell beträgt der Marktanteil am gesamten Handel ca. 6% Bis 2030 wird ein E-Commerce Anteil am gesamten Einzelhandel von 30% prognostiziert 30 Quelle: Room to grow, 03/2014; PWC

31 Einzelhandel als größter Nachfrager für Logistikflächen Europäischer Logistikflächenumsatz nach Branchen Ca. 50% der Mieter von Logistikimmobilien sind Logistiker; 32% sind Einzelhändler Ca. 55% aller Logistik-Kontrakte werden von Einzelhändlern vergeben. Mehr als die Hälfte aller Logistikflächen werden für den Einzelhandel genutzt 31 Quelle: JLL 2013

32 E-Commerce als Wachstumstreiber für die Logistikbranche Entwicklung des KEP-Sendungsvolumens Bis 2025 wird mit einem Anstieg des Paketaufkommens von aktuell 2,6 Mrd. um 35% auf 4 Mrd. p.a. erwartet Das entspricht 10,5 Mio. Pakete pro Tag Allein in Deutschland werden bis 2017 rund 1,5 Mio. qm zusätzliche Logistikfläche pro Jahr benötigt E-Commerce benötigt für einen vergleichbaren Stationär-Umsatz die dreifache Logistikfläche KEP = Kurier, Express, Paket Von einer Logistikimmobilien- Blase kann nicht die Rede sein 32 Quelle: IVG Research 2013 auf Basis BIEK 2012

33 Fazit Logistikimmobilien Logistikimmobilien sind ein attraktives Investment, da sie höhere Anfangsrenditen als andere Immobilien-Klassen haben, geringe Wertschwankungen (Volatilitäten) aufweisen attraktive Total Returns (Gesamtrenditen) erzielen Die hierdurch hervorgerufene Nachfrage und der Mangel an gutem Produkt wird die Renditen weiter unter Druck setzen Durch verändertes Konsumentenverhalten (E-Commerce) wird der Bedarf an modernen Logistikimmobilien weiter steigen. Der Anteil am Investitionsmarkt wird sich dadurch nachhaltig erhöhen. Ein Ende des Booms bei Logistikimmobilien ist nicht abzusehen. 33

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 34

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