Der Schweizer Immobilienmarkt im internationalen Vergleich

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1 Der Schweizer Immobilienmarkt im internationalen Vergleich Prof. Dr. Roland Füss Veranstaltungsreihe: : «Immobilien Sicherer Hafen oder zunehmend riskant?» 27. Februar 2015, Weiterbildungszentrum Holzweid (WBZ), St. Gallen, Universität St.Gallen

2 Die Chronologie von Regulierungsmassnahmen Juli 2012: Einführung der Selbstregulierungsmassnahmen Januar 2013: Verschärfung der Eigenmittelverordnung (ERV) September 2013: Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers i.h.v. 1% Juni 2014: Erhöhung AZP auf 2% 2

3 Gibt es eine Immobilienblase in der Schweiz? Indikatoren: 1. Preis-Miete-Verhältnis 2. Preis im Verhältnis zum (Haushalts-) Einkommen (Erschwinglichkeit) 3. Preis im Verhältnis zur Inflation 4. Kredit-(Hypotheken-)schulden im Verhältnis zum Einkommen 5. Bauaktivität im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt 6. Anteil Kreditanträge für Gewerbeimmobilien gemessen an der Anzahl Gesamtkreditanträge (UBS Bankkunden) Transaktionsvolumen bzw. Marktliquidität verringert sich (SRED, 2015)! 3

4 Gibt es eine Immobilienblase in der Schweiz? 4

5 Fundamentaler versus realer Immobilienpreis? Ergebnisse eines Fundamentalmodells (1980Q1 2014Q3, T = 139): Fundamentalvariablen Koeffizient Fundamentalvariablen Koeffizient ln Bruttoinlandsprodukt Hypothekarzinssatz ln Baukostenindex Arbeitslosenrate ln Konsumentenpreisindex Konstante 0,0670 (0,1710) -0,4059*** (0,0744) -0,0154 (0,0310) -0,7137*** (0,0945) -0,0603 (0,1660) 0,0430*** (0,0050) ln Aktienkurs Zinsstrukturkurve ln Wechselkurs ln Bevölkerung ln Verfügb. Haushaltseink. 0,0032 (0,0132) 0,0154 (0,1242) 0,0198 (0,0190) 0,6283 (0,8168) 0,0488 (0,1323) bereinigtes R 2 43,02% F-Wert 9,43*** ***, **, und * für 1%, 5% und 10% Signifikanzniveau; Robuste Standardfehler in Klammern. 5

6 Fundamentaler versus realer Immobilienpreis? 6

7 Fundamentaler versus realer Immobilienpreis? 13,9% (1989Q04) 6,9% (2012Q01) 7

8 Entwicklungen bei Renditeliegenschaften Renditeliegenschaften Schweiz Quelle: Wüest & Partner und SNB (2015). 8

9 Entwicklungen bei Renditeliegenschaften Regionale Büroimmobilienmärkte Quelle: Wüest & Partner und SNB (2015). 9

10 Fundamentale Faktoren von Büroimmobilienmärkten Ergebnisse eines Fundamentalmodells (1980Q1 2014Q3, T = 139): Fundamentalvariablen Koeffizient Fundamentalvariablen Koeffizient ln Bruttoinlandsprodukt 0,7784*** (0,3912) ln Aktienkurs -0,0427 (0,0337) Kurzfristiger Zinssatz -0,2913* (0,1726) ln Wechselkurs 0,0554 (0,0511) Arbeitslosenrate -0,7751*** (0,2240) ln Konsumentenpreisindex 0,2909 (0,4386) Konstante 0,0277*** (0,0091) bereinigtes R 2 10,83% F-Wert 3,79*** ***, **, und * für 1%, 5% und 10% Signifikanzniveau; Robuste Standardfehler in Klammern. Prognose: BIP Wachstum -0.5 bis 0.8% anstelle von 1,4 bis 2,1% Inflationsrate von -1,2% Stellenabbau von Beschäftigten 10

11 Wie schätz(t)en Marktakteure die Entwicklung ein? E&Y-Umfrage im November/Dezember 2014: «Die Schweiz ist weiterhin ein sicherer Hafen für Immobilienanlagen.» «Im Vergleich zum Ausland kann sich die Schweiz aufgrund politischer und wirtschaftlicher Stabilität weiterhin als attraktiver Immobilienmarkt behaupten, auch wenn die Renditemöglichkeiten meist hinter denen im Ausland liegen.» «Es wird eine stärkere Investitionstätigkeit von Schweizer Anlegern im Ausland erwartet.» Quelle: Ernst & Young, Trendbarometer Immobilieninvestmentmarkt Schweiz (2015). 11

12 Internationale Büroimmobilienmärkte Transparenzrisiko! Quelle: IPD (2014), eigene Berechnungen. 12

13 Währungsrendite und -risiko Performance-Rendite in % (2013) Index EUR USD GBP YEN lokal Australien 9,1 10,8 6,0 24,6 9,4 Belgien 3,6 5,2 0,6 18,3 3,6 Dänemark 3,4 5,0 0,4 18,1 3,8 Deutschland 4,4 6,0 1,4 19,2 4,4 Währungsrisiko! Finnland 6,0 7,6 2,9 21,0 6,0 Frankreich 6,3 7,9 3,2 21,3 6,3 Japan -9,1-7,7-11,7 3,8 3,8 Norwegen 10,6 12,3 7,4 26,2 4,7 Österreich 6,2 7,8 3,1 21,2 6,2 Schweden 10,4 12,1 7,2 26,0 6,4 Schweiz 7,5 9,1 4,3 22,7 6,8 USA 9,0 10,7 5,8 24,4 10,7 Quelle: IPD (2013). 13

14 Integrierte Büroimmobilienmärkte Starke Interdependenz zwischen globalen Finanzplätzen: London Zürich Tokio Chicago New York Hong Kong Singapur 14

15 Internationale Marktliquidität Global: 389,3 Mrd. Euro (Rendite 6,9%, Std.abw. 7,5% Quelle: IPD (2014) und PMA (2014), eigene Berechnungen. 15

16 Korrelationsmatrix ( ) Australien Belgien Dänemark Deutschland Finnland Frankreich Grossbrit. Irland Italien Japan Kanada Niederlande Norwegen Österreich Schweden Schweiz USA Australien 1 Belgien 0,787 1 Dänemark 0,710 0,730 1 Deutschland -0,074-0,216-0,368 1 Finnland 0,628 0,964 0,657 0,208 1 Frankreich 0,902 0,865 0,814-0,041 0,844 1 Grossbritannien 0,547 0,138 0,484-0,160 0,178 0,516 1 Irland 0,711 0,554 0,699-0,114 0,648 0,666 0,709 1 Italien 0,727 0,928 0,630-0,362 0,603 0,699 0,385 0,609 1 Japan 0,944 0,774 0,804-0,181 0,741 0,902 0,432 0,870 0,635 1 Kanada 0,896 0,605 0,607-0,028 0,611 0,838 0,508 0,746 0,746 0,881 1 Niederlande 0,557 0,938 0,786 0,119 0,849 0,684 0,347 0,757 0,872 0,823 0,470 1 Norwegen 0,862 0,824 0,788-0,097 0,795 0,926 0,602 0,814 0,690 0,810 0,724 0,732 1 Österreich 0,736 0,541 0,422 0,427 0,659 0,735 0,383 0,668 0,292 0,639 0,806 0,425 0,622 1 Schweden 0,590 0,738 0,551 0,256 0,826 0,735 0,487 0,777 0,379 0,765 0,718 0,704 0,782 0,861 1 Schweiz 0,049 0,113-0,292 0,741 0,271 0,059-0,367-0,179-0,034-0,012 0,277-0,182-0,001 0,542 0,324 1 USA 0,874 0,458 0,475 0,136 0,493 0,769 0,608 0,765 0,534 0,790 0,910 0,460 0,649 0,745 0,629 0,156 1 Quelle: IPD, (2014), eigene Berechnungen. 16

17 Schweizer Immobilienanlagen im Performancevergleich Jährliche Performancerendite : Mittelwert Standardabweichung Sharpe Ratio Schiefe Exzess Kurtosis Anleihen Global 6,47% 7,27% 0,600 0,627 0,283 Anleihen Schweiz 4,43% 4,20% 0,551 0,920-0,073 Aktien Schweiz 5,71% 24,90% 0,145-0,133-1,333 Aktien Global 5,83% 25,72% 0,145-0,043-0,139 Aktien USA 18,92% 34,79% 0,483-0,499 1,352 REIT Europa 12,58% 28,83% 0,363-0,855 0,232 Immobilien-AGs Schweiz 7,45% 18,30% 0,292-0,095-0,873 Immobilienfonds Schweiz 5,40% 5,50% 0,598 0,321-0,564 Gewerbeimmobilien Schweiz 7,15% 4,74% 1,062-1,513 2,648 Gewerbeimmobilien Global 7,24% 6,22% 0,826-1,464 1,759 Treasury Bill USA 2,11% 2,03% - 0,720-0,741 Dreimonats LIBOR Schweiz 1,24% 1,16% -0,748 0,649-1,211 Quelle: IPD (2013), IAZI(2014) und Thomson Financial Datastream, eigene Berechnungen. 17

18 Schweizer Immobilien im Mixed-Asset-Portfolio MaxEP Annualisierte Rendite (in %) MVP Schweizer Aktien Schweizer Immobilienfonds Schweizer Anleihen Schweizer Immobilien-AGs Schweizer Gewerbeimmobilien Annualisierte Standardabweichung (in %) 18

19 Schweizer Immobilien im Mixed-Asset-Portfolio Gewichte Weight MVP Target Risk LIBOR Schweiz Schweizer Gewerbeimmobilien Immobilienallokation < 0% bis < 5% S&P 20% 500 Treasury Bill > 5% bis < 10% 39% USA > 10% bis < 15% 27% Anleihen Schweiz Anteil Befragter 0% 7% > 15% 7% IPD (2014). Aktien Schweiz MaxEP Global.Gov Swiss.Gov SMI MSCI.Wrld SP500 REIT.EU SXI.Shares SXI.Funds USTB SLIBOR SI.Investment Zielrisiko MV solverquadprog minrisk = Target Return 19 Zielrendite

20 Überblick Bieten Schweizer Immobilien unter dem aktuellen Szenario weiterhin einen sicheren Hafen? Welche langfristigen Perspektiven sind für den Schweizer Immobilienmarkt zu erwarten? Welche Rolle spielt der Schweizer Immobilienmarkt für internationale Anleger vor dem Hintergrund zunehmender wirtschaftlicher Risiken? Welche anhaltenden Finanzierungsrisiken sind trotz dieser Trendwende bei einer Normalisierung des Zinsumfeldes zu erwarten? Wie hat sich das Kreditverhalten privater Haushalte und von Geschäftsbanken aufgrund regulatorischer Massnahmen verändert? Welche Wirkung hat die Niedrigzinsphase auf das Bilanzstrukturmanagement und wie steuern Kreditinstitute ihr Zinsänderungsrisiko in einer solchen Marktphase? 20

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