Im Visier: die Grundpfandrechte

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1 35 Welche Konsequenzen haben Verpfändungen von Grundeigentum? Im Visier: die Grundpfandrechte in der Schweiz Bei den Sicherheiten für fremdfinanziertes Grundeigentum bieten sich die Grundpfandrechte an. In der Folge sollen deshalb Schuldbrief und Grundpfandverschreibung als die beiden bedeutendsten Grundpfandrechtsarten hervorgehoben und deren Wesen und die Unterschiede näher beleuchtet werden. Grundpfandrecht Wesen und Funktion Grundeigentum ist in den meisten Fällen mehr oder weniger mit Fremdkapital finanziert. Die Finanzierung mit Fremdkapital verlangt vom vorsichtigen Geldgeber, unmittelbar die Frage nach allfälligen Sicherheiten des Kapitalempfängers zu stellen. Grundpfandrechte gewähren dem Pfandnehmer eine Sicherheit durch Beteiligung am wirtschaftlichen Wert eines Grundstückes und zwar jeweils in der Höhe eines bestimmten Geldbetrages. Der aus einem Pfandrecht Berechtigte hat also ein bestimmtes Sonderrecht an einem bestimmten Vermögensgegenstand des Schuldners, und im Bereiche dieses Sonderrechtes darf er und nur er sich aufgrund der von ihm veranlassten Versteigerung des Grundstückes schadlos halten. Die Abmachung, wonach das Pfand bei Nichtbezahlung dem Pfandnehmer (z.b. der Bank) zufallen soll (sog. Verfallklausel), ist nach schweizerischem Recht ungültig. Das Bedürfnis nach einer derartigen Sicherheit besteht v.a. in der Gewährung von Darlehen, jedoch auch bei Forderungen aus irgendwelchen anderen Rechtsgründen, beispielsweise zur Sicherung von Anwartschaften oder dergleichen. Grundstücke als so genannte Realsicherheiten stehen den Personalsicherheiten gegenüber, etwa der Bürgschaft bei der sich ein Bürge als Person mit seinem Vermögen als Sicherheit für eine Forderung anbietet. Matthias Schumacher lic. iur., Rechtsanwalt und Urkundsperson des Kantons Schwyz und als Wirtschaftsanwalt bei der Treuhandund Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner tätig.

2 36 Grundpfandrechte haben neben der Sicherungsfunktion auch eine Kapitalanlegerfunktion; somit kommt es mit Hilfe des Grundpfandes zu einer eigentlichen Mobilisierung des Bodenwertes. Dabei hat die Grundpfandverschreibung ausschliesslich Sicherungsfunktion, währenddem Schuldbrief und Gült auch der Mobilisierung des Bodenwertes bzw. der Kapitalanlage dienen. Schuldbrief, Gült und Grundpfandverschreibung Begriffliches und Grundsätze Der Schuldbrief nach Art. 842 ff ZGB ist ein Wertpapier, das eine Schuld verkörpert. Im Schuldbrief erklärt eine Person, Geld zu schulden. Diese Schuld ist durch ein Grundpfandrecht sichergestellt: Das Grundpfand haftet für die Kapitalforderung, die Betreibungskosten und Verzugszinsen, drei verfallene Jahreszinsen sowie den laufenden Jahreszins. Der Schuldbrief wird von einer Urkundsperson (Notar) ausgestellt. Er kann als Inhaberpapier oder Namenpapier (eine auf den Namen einer Person lautende Urkunde) ausgestellt werden. Die Grundpfandverschreibung gemäss Art. 824 ff ZGB dagegen ist ein öffentlich beurkundeter, im Grundbuch eingetragener Vertrag, durch den eine Forderung durch ein Grundpfand sichergestellt wird. Die Grundpfandverschreibung ist eine Beweisurkunde und kein Wertpapier wie der Schuldbrief. Die Grundpfandverschreibung kann auf zwei unterschiedliche Arten im Grundbuch eingetragen werden: als Kapitalhypothek oder als Maximalhypothek. Eine Kapitalhypothek ist eine Grundpfandverschreibung, bei der das Grundpfand nicht nur bis zur Höhe des im Grundbuch eingetragenen Betrages, bis zur so genannten Kapitalforderung haftet, sondern zusätzlich für drei verfallene Jahreszinse, den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins und die Kosten der Betreibung. Eine Maximalhypothek hingegen ist eine Grundpfandverschreibung, bei der das Grundpfand nur bis zur Höhe des im Grundbuch eingetragenen Betrages haftet.

3 37 Die Gült gemäss Art. 847 ff ZGB ist schliesslich ein Pfandrecht, durch welches eine Forderung mit ausschliesslicher Sachhaftung auf ein Grundstück gelegt wird. Es besteht somit keine persönliche Haftbarkeit des Schuldners. Der Gültschuldner ist somit immer der jeweilige Eigentümer des Grundstückes. Die praktische Bedeutung der Gült ist sehr gering, weshalb in der Folge nur historisch darauf eingegangen wird. Schuldbrief, Grundpfandverschreibung und Gült im Überblick Der Schuldbrief: die bedeutsamste Form des Grundpfandrechts Der Schuldbrief ist ein Wertpapier und die weitaus bedeutsamste Form des Grundpfandrechtes. In der Form des Schuldbriefes entsteht das Grundpfandrecht durch Eintragung im Grundbuch und Aushändigung des Pfandtitels. Im Moment ist eine Revision auf eidgenössischer Ebene pendent, welche den papierlosen Schuldbrief anstrebt, d.h. den Schuldbrief als Sicherungsmittel ohne Ausgabe einer Urkunde mit Wertpapiercharakter. Der erforderliche Ausweis für die Errichtung eines Schuldbriefes kann durch einen Pfandvertrag oder durch einseitiges Begehren (Anmeldung) des Eigentümers erbracht werden. Der Pfandvertrag

4 38 bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Die einseitige Anmeldung durch den Eigentümer ist in der Form der einfachen Schriftlichkeit möglich (allerdings nur bei sog. Inhaber- und Eigentümerschuldbriefen). Sicherheit sowohl für Darlehen als auch für Kontokorrentkredite Mit Schuldbriefen können sowohl Darlehen als auch Kontokorrentkredite (inkl. Baukredite) sichergestellt werden. Die Art der Sicherstellung wird jedoch regional und von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt. Der Schuldbrief bietet (wie die sog. Kapitalgrundpfandverschreibung) Sicherheit für die Kapitalforderung, für die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse, für drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins. Der Schuldbrief dient zur Sicherung einer persönlichen Forderung. Insofern deckt er sich hier mit der Grundpfandverschreibung. Der Schuldner haftet für die Forderung aber subsidiär mit seinem ganzen Privatvermögen für die Erfüllung der Forderung. Das bedeutet, dass für den Fall, dass das Grundpfand bei der Verwertung die gesicherte Forderung nicht zu decken vermag, der Schuldner für den so genannten Ausfall persönlich belangt werden kann. Zusätzlich zur Sicherheit, welche bereits das haftende Pfand (Grundstück) zu bieten vermag, tritt zu dieser Realsicherheit auch noch die Personalsicherheit hinzu, welcher der Schuldner durch seine persönliche Haftung mitbringt. Verpfändung von Schuldbriefen Das Pfandrecht entsteht regelmässig mit dem Eintrag im Grundbuch und es wird gemäss Art. 856 ZGB regelmässig ein Pfandtitel ausgestellt. Dieser Pfandtitel ist von Gesetzes wegen ein Wertpapier wie z.b. eine Aktie oder Obligation. Der Schuldbrief verkörpert als Wertpapier die Forderung als auch das diese Forderung sichernde Grundpfandrecht. Diese beiden Elemente, Forderung und Pfandrecht, bilden eine untrennbare Einheit.

5 39 Mit dem Schuldbrief lässt sich der Bodenwert mobilisieren und insofern dient der Schuldbrief nicht nur zur Begründung von Grundpfandrechten. So kann der Schuldbrief jemandem verpfändet werden. Dadurch wird der Pfandnehmer zum Faustpfandgläubiger. Weiter ist die Sicherungsübereignung möglich, welche dem Fiduziar die Eigentümerstellung gibt und somit gegenüber einem Dritten als unbeschränkt Berechtigter aufzutreten und sich so eine Forderung sichern kann. Grundpfandverschreibung: öffentlich beurkundeter Pfandvertrag In der Form der Grundpfandverschreibung entsteht das Grundpfandrecht durch Eintragung im Grundbuch. Voraussetzung ist der Abschluss eines öffentlich beurkundeten Pfandvertrages zwischen Gläubiger (Bank) und Grundeigentümer. Der Grundbuchauszug über die eingetragene Grundpfandverschreibung hat bloss Beweisfunktion und ist nicht wie der Schuldbrief ein Wertpapier.

6 40 Bei der Grundpfandverschreibung besteht für den Gläubiger (Bank) eine doppelte Haftung: Einerseits haftet das Grundstück für die Forderung, andererseits besteht eine persönliche Schuldpflicht durch den Schuldner. Der Grundeigentümer, der nicht Schuldner ist (= Drittpfandgeber), haftet nicht persönlich. Die Grundpfandverschreibung ist lediglich ein Nebenrecht zur Forderung. Wird ein Darlehen vollständig getilgt oder wird eine Kreditlimite im beidseitigen Einverständnis gestrichen, geht das Pfandrecht unter. Die Übertragung der Grundpfandverschreibung auf einen neuen Gläubiger (z.b. an eine andere Bank bei Auflösung eines Hypothekardarlehens) erfolgt durch Zession (Zessionsvertrag). Eine besondere Art der Grundpfandverschreibung ist das Bauhandwerkerpfandrecht. Gemeinsamkeiten von Grundpfandverschreibung und Schuldbrief Bei der Grundpfandverschreibung und dem Schuldbrief haftet der Schuldner nicht nur mit dem Grundstück, auf dem das Pfandrecht lastet, sondern subsidiär auch mit seinem gesamten Vermögen. Das Grundstück ist aber primäres Haftungssubstrat, sog. beneficium excussionis realis, was allerdings dispositiv ist. Sowohl bei der Grundpfandverschreibung als auch beim Schuldbrief können Forderungsschuldner und Eigentümer des Pfandobjektes (Grundeigentümer) verschiedene Personen sein. Ein solches Auseinanderklaffen ist von Anfang an möglich, ZGB 824 II, 845 oder erst durch spätere Schuldübernahme, OR 178, oder durch eine spätere Veräusserung des belasteten Grundstückes, (ZGB 832, 845 I i.v.m. 832). Dann sind Pfandobjekteigentümer und Schuldner identisch, bis das Grundstück veräussert wird. In dem Moment geht das Pfandrecht auf den Erwerber über, der somit als neuer Eigentümer für die Forderung haftet; demgegenüber bleibt die persönliche Haftung aus der sichergestellten Forderung als obligatorisches Recht beim ursprünglichen Schuldner. Möglich ist die Vereinbarung, dass der Erwerber auch neuer persönlicher Schuldner wird; der Gläubiger muss damit einverstanden sein, was auch stillschweigend erfolgen kann.

7 41 Übernimmt der neue Erwerber auch die persönliche Schuldpflicht für die Forderung, wird der frühere Schuldner frei, wenn ihm der Gläubiger nicht innerhalb eines Jahres erklärt, ihn beibehalten zu wollen ( ZGB 832/834). Mit der Grundpfandverschreibung und Schuldbriefen können beliebige Grundstücke belastet werden. Es besteht auch keine gesetzliche Belastungsgrenze, Grundstücke können weit über ihren geschätzten oder effektiven Wert hinaus belastet werden. Die Gült: reiche Tradition und Vielfalt Was für den Schuldbrief im Vergleich mit der Grundpfandverschreibung gesagt wurde, gilt auch für die Gült. In Deutschland wurde die Gült bereits ab dem 17. Jh. immer mehr verdrängt, wogegen die Gült in der Deutschschweiz noch im 19. Jh. die meist verbreitete Form des Bodenkredits war. Es gab grosse Unterschiede zwischen den Kantonen. In einzelnen Kantonen gab es einseitig, nur durch den Schuldner kündbare Gültverhältnisse (Uri, Schwyz, Nidwalden, beide Appenzell, Freiburg, Waadt). In anderen Kantonen waren die Verhältnisse beidseitig kündbar, so z.b. in Luzern und Bern. Trotz der fortschreitenden Verdrängung der Gült wurde sie als dritte Pfandart noch in das Schweizerische Zivilgesetzbuch von 1912 aufgenommen, wobei die alten Gülten im Umlauf blieben, so in der Zentralschweiz die so genannte Truckligült und in Appenzell- Innerrhoden der sogenannte Zettel. Die im ZGB normierte Gült ist wegen der langen Ablösungsfristen und dem notwendigen und relativ teuren Schatzungsverfahren seit der Normierung kaum mehr errichtet worden. Bei der Gült gemäss ZGB gibt es keine persönliche, sondern nur eine Sachhaftung gemäss Art. 847 Abs. 3 ZGB. Es sind nur besonders sichere Grundstücke zulässig, nach Art. 847 Abs. 2 ZGB, welche auch nur bis zu einem bestimmten Betrag belastet werden dürfen (Art. 848 ZGB). Bei der Gült gibt es auch keine Trennung von Eigentümer- und Schuldnerstellung, weder zu Beginn bei der Errichtung noch nachträglich.

8 42 Verbreitung der verschiedenen Grundpfandarten in der Schweiz Heute hat die Gült nur noch historische Bedeutung. Massgebend in der Schweiz ist vor allem der Schuldbrief neben der Grundpfandverschreibung. Gemäss den Zürcher Notariaten sind im Kanton Zürich nur der Schuldbrief und die Grundpfandverschreibung gebräuchliche Arten von Grundpfandrechten. Am weitaus häufigsten verbreitet sind die Schuldbriefe. Gemäss Statistik des Kantons Basel- Stadt ist bei den Grundpfandarten bei den Schuldbriefen ein fast zwanzig Mal höheres Volumen vorhanden als bei den Grundpfandverschreibungen. Gemäss den Angaben des Hauseigentümerverbandes des Kantons Bern stellt auch im Kanton Bern der Schuldbrief das weitaus üblichste Sicherungsmittel dar.

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