BERICHT2015 HALBJAHRES- Swiss Finance & Property Investment AG

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1 BERICHT2015 HALBJAHRES- Swiss Finance & Property Investment AG

2 2 Kennzahlen Kennzahlen Erfolgsrechnung Einheit 1. Jan. bis 30. JUN Jan. bis 30. JUN Total Betriebsertrag vor Neubewertung CHF Neubewertungseffekte CHF Betriebsergebnis (EBIT) CHF EBIT Marge % Reingewinn inkl. Neubewertungseffekte 1) / latenten Steuern CHF Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte 2) / latenten Steuern CHF Bilanz 30. JUN Dez Bilanzsumme CHF Eigenkapital CHF Eigenkapitalquote % Zinspflichtiges Fremdkapital CHF Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % Fremdfinanzierungsgrad % Fremdbelehnung der Liegenschaften und Entwicklungsliegenschaften 3) % Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekte (annualisiert) 4) % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekte (annualisiert) 5) % Portfoliokennzahlen 30. JUN Dez Anzahl Liegenschaften Anzahl Total Liegenschaftenportfolio CHF Bruttorendite 6) % Gewichteter realer Diskontsatz der Portfoliobewertung % Gewichteter nominaler Diskontsatz der Portfoliobewertung % Leerstandsquote Periodenende % Bestandesliegenschaften Leerstandsquote Periodenende % Entwicklungsbedingte Leerstandsquote Periodenende % Laufender Leerstand Berichtsperiode % Durchschnittlicher Zinssatz % Durchschnittliche Zinsbindung Jahre Kennzahlen pro Aktie 30. JUN JUN Net Asset Value (NAV) pro Aktie à CHF 6.93 / CHF 7.57 CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktie à CHF / CHF CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF 6.93 / CHF 7.57 vor latenten Steuern CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF / CHF vor latenten Steuern CHF Aktienkurs CHF Prämie (+) bzw. Discount ( ) gegenüber NAV % Jan. bis 30. JUN Jan. bis 30. JUN Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 6.93 / 7.57 nominal inkl. Neubewertungseffekte 1) CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / nominal inkl. Neubewertungseffekte 1) CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF 6.93 / 7.57 nominal exkl. Neubewertungseffekte 2) CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / nominal exkl. Neubewertungseffekte 2) CHF ) Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten 2) Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen 3) Zinspflichtiges Fremdkapital im Verhältnis zu Renditeliegenschaften inklusive zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften 4) Gewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 5) Reingewinn exklusive Neubewertungseffekte auf Renditeliegenschaften und derivativen Finanzinstrumenten und übrigen latenten Steuerpositionen im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 6) Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) in Prozent des Marktwertes (Fair Value)

3 Inhalt 3 Inhalt Kennzahlen 2 Inhalt 3 Halbjahresbericht 4 Finanzielle Berichterstattung 10 Konsolidierte Halbjahresrechnung nach IFRS (ungeprüft) 10 Anhang zur Halbjahresrechnung nach IFRS (ungeprüft) 15 Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten 33 Zusätzliche Informationen 40 Liegenschaftenportfolio 40 Portfoliostruktur 54 Kontakte & wichtige Daten 56 HALBJAHRESABSCHLUSS 2015 Der Halbjahresabschluss ist als PDF auf abrufbar. GRAFIKEN / TABELLEN Aufgrund von Rundungen kann die Summe der aufgelisteten Einzelpositionen grösser / kleiner als 100% sein. Weitere Publikationen und Informationen finden sich auf Liegenschaften Titelseite (v.l.n.r.) Parco d Oro, Ascona Binningerstrasse 15, Basel Limmatstrasse 65, Zürich

4 4 Halbjahresbericht Halbjahresbericht Wirtschaft & Konjunktur 2015 wird sicherlich als einschneidendes Jahr in die Annalen der Wirtschaftsgeschichte eingehen. Den Anfang machte Mitte Januar 2015 die Schweizer Nationalbank (SNB), als sie nach mehr als drei Jahren der Verteidigung des Mindestkurses von EUR/CHF 1.20 den Kurs des Schweizer Franken wieder freigab. In der Folge fiel der Kurs schlagartig bis auf EUR/CHF 0.85, bevor er sich bei rund EUR / CHF 1.05 einpendelte. Dies ist immer noch rund 5 % tiefer als vielfach erwartet wurde. Die Marktteilnehmer scheinen jedoch von einer weiteren Normalisierung des Wechselkurses auszugehen, da drastische Einbrüche beim Export und der Beschäftigung ausgeblieben sind. Dementsprechend sind die Korrekturen bei den Preisen ebenfalls nicht so stark ausgefallen. Dies ist umso erfreulicher, als sich aufgrund der ungeklärten Situation der bilateralen Verträge die Dynamik der Zuwanderung als auch die Bautätigkeit weiter abgeschwächt haben. Das zweite gravierende Ereignis war die Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB), ebenfalls im Januar 2015, gegen den erbitterten Widerstand der Deutschen Bundesbank ein mehrjähriges Anleihen-Kaufproprogramm aufzulegen (Stichwort Quantitativ Easing QE). Der hiervon ausgehende Druck auf die kurzen und langen Zinsen bewirkte letztlich die Einführung negativer Zinsen in der Schweiz. Ungeachtet aller Diskussionen über den Nutzen des Quantitative Easing bzw. negativer Zinsen ist die Wirkung eines tiefen Zinsgefüges konjunkturell gesehen positiv. Ausschlaggebend ist jedoch, wie stark der reale Welthandel in diesem Jahr zunehmen wird. Die Nachfrage-Elastizität ist nämlich vier Mal so gross wie die Preiselastizität, sprich eine 10 % Steigerung des Exportpreises kann mit einer gleichzeitigen, 2.5 %-tigen Ausweitung der Nachfrage kompensiert werden. Die globale konjunkturelle Lage ist potentiell durchaus vielversprechend. Angeführt von den USA ist die Weltwirtschaft nämlich auf dem Weg der Besserung. Auch wenn die Wachstumsdynamik die Erwartungen noch nicht ganz erfüllen kann, so ist die Tendenz bei der Beschäftigung, beim Hauskauf und neuerdings auch bei der Kreditnachfrage eindeutig positiv. Dementsprechend wird die US-Notenbank die Zinsen noch in diesem Jahr erhöhen. Dies dürfte als offizielles Ende einer deflationären Gefähr-

5 Halbjahresbericht 5 dung interpretiert werden, und damit wird sich der Fokus wieder auf das Thema Inflation richten. Im Euro-Raum ist noch länger keine Zinserhöhung zu erwarten, auch wenn Deutschland expandiert. Neuerdings wächst auch Spanien wieder kräftiger und Frankreich etwas verhaltener. In Italien hingegen ist immer noch kein Wachstum erkennbar. Auf der negativen Seite muss vor allem die wachsende Kluft der wirtschaftlichen Entwicklung zwischen Rohstoffproduzenten und Verbraucher angeführt werden. Ausserdem ist der Übergang zu einer weniger stark exportorientierten Ökonomie in China zurzeit von zahlreichen Verwerfungen auf dem chinesischen Kapitalmarkt begleitet. Angesicht der politischen Verfassung von China, dem grandiosen Staatsvermögen und dem politisch vorrangigen Ziel Chinas, sich als verlässliche globale Wirtschaftsmacht darzustellen, ist das Risiko für eine nachhaltige Störung der wirtschaftlichen Entwicklung in China begrenzt. Das dritte schwerwiegende Ereignis dieses Jahres ist das nunmehr dritte Sanierungs paket für Griechenland, weniger vom Umfang her mit rund EUR 85 Mrd., sondern wegen der sichtbar gewordenen Spannungen im Euro- Raum. Während die Verhandlungen als Chance angesehen werden konnten, die Konsequenzen einer sehr restriktiven Sparpolitik zu lockern und damit die Möglichkeit für Wachstum zu schaffen, sind die Sparmassnahmen nochmals drastisch verschärft worden. Dies zeigt, wie sich das Selbstverständnis der Euro-Gruppe seit der Finanzkrise verändert hat. Man erinnere sich, bereits 2010 ist ein Schuldenschnitt zu Lasten der französischen und deutschen Banken angeblich am Veto der damaligen französischen Finanzministerin Frau Lagarde und des damaligen EZB-Präsidenten Herrn Trichet gescheitert. Auch diesmal traf Griechenland auf ein kategorisches Nein in Punkto Schuldenschnitt. Was hat sich geändert? Der Euro wurde bis anhin nicht nur als Währungsverbund gesehen, sondern immer auch als Instrument für eine fortschreitende Integration Europas. Den Gläubigern ist diese Dimension in den Verhandlungen mit Griechenland nun völlig abhanden gekommen. Ohne dieses Selbstverständnis, wonach jedes Mitglied des Euro- Raums einen Wert an sich darstellt, hat sich der Charakter der Mitgliedschaft im Euro-Währungsverbund spürbar verändert. Entweder teilen die Länder die wirtschaftspolitische Vorliebe einer strengen Sparpolitik, wenn nicht, dann muss den Defizit-Ländern eine EU-Mitgliedschaft ausserhalb des Euro im gegenwärtigen Kontext attraktiver als je zuvor erscheinen. Hauptgrund ist die interne Logik der Anpassung des Währungsverbundes. Defizitländer können sich nur durch eine relative Senkung der Lohnkosten verbessern. Wenn die Inflationsrate sehr tief ist oder gar negativ, dann geht kein Weg an deflationären Lohnkürzungen vorbei. Die Konsequenz dieser Logik kann am Beispiel Griechenlands gut studiert werden. Und die Auswirkungen auf die Schweiz? Wenn der augenblickliche «krämerische» Eindruck des Euro-Verbundes demnächst nicht durch eine grosszügige Schuldenerleichterung kompensiert wird, dann dürfte der Euro viel von seinem Goodwill verlieren. Sicher, der Wandel vom primär politischen Projekt zu einer Freihandelszone muss keine negativen Wachstumseffekte zeigen. Und dennoch, der Schweizer Franken und die Schweiz als Standort würden sofort als «natürlicher» Ersatz für den Euro ins Blickfeld der Anleger geraten. Eine Abwertung gegenüber dem Euro würde dann erst einmal ausser Reichweite geraten und währungsbedingte Herausforderungen des Produktionsstandortes Schweiz würden wieder verschärft deutlich werden. An der privilegierten Stellung der Schweizer Immobilien im gegenwärtigen Anlageuniversum hat sich demnach nichts geändert. Bei tiefer Volatilität bieten sie eine markant höhere Rendite als Anleihen, und im Unterschied zu langfristigen Anleihen bieten sie auch einen partiellen, langfristigen Inflationsschutz. Der private und institutionelle Zuspruch dürfte daher ungebrochen anhalten, auch wenn die verschärften Kreditbedingungen den Zugang für einzelne Bevölkerungsgruppen erschweren. Verschiedene Parameter des Schweizer Immobilienmarktes deuten daher auf eine tendenzielle Beruhigung des Preisauftriebs hin.

6 6 Halbjahresbericht Portfoliobericht Zukäufe in Basel Im ersten Halbjahr 2015 wurde der Standort Basel durch weitere Zukäufe strategisch ausgebaut und gestärkt. Die Liegenschaft an der Riehenstrasse 157 / Rosentalstrasse 50/52 in Basel liegt zentral zwischen dem Badischen Bahnhof und dem Basler Messeplatzes. Mit einem fünf-geschossigen Mehrfamilienhaus an der Riehenstrasse und einem sechs-geschossigen Mehrfamilienhaus an der Rosenthalstrasse 50/52 mit Gewerbe- und Büroflächen in den unteren Geschossen, insgesamt 44 Wohnungen in den oberen Geschossen sowie einer Einstellhalle in den ersten beiden Untergeschossen, ist die Liegenschaft Teil einer Blockrandbebauung mit grosszügigem Innenhof. Die Akquisition des Objektes kann als wichtiger Arrondierungserfolg betrachtet werden, da diese unmittelbar an zwei Liegenschaften grenzt, die bereits Teil des Portfolios sind. Die Arrondierungsstrategie zwischen dem Badischen Bahnhof und dem Basler Messeplatz konnte damit erfolgreich fortgesetzt werden. Per 1. Juni 2015 wurde die Liegenschaft Gerbergasse 48 in Basel übernommen. Diese befindet sich nun im Portfolio und ist somit noch in der ersten Jahreshälfte erfolgswirksam. Das gleiche gilt für die Binningerstrasse 11 in Basel. Weiter konnte per 30. Juni 2015 der Kauf der direkt angrenzenden Nachbarliegenschaft Binningerstrasse 15 realisiert werden. Die gemischt genutzte Liegenschaft mit eindrucksvoller Fassade aus dem Jahr 1903 befindet sich in der Gemeinde Basel an zentraler Lage im Stadtviertel «Innenstadt» und ist zu Fuss in wenigen Minuten von Hauptbahnhof Basel erreichbar. Renovationen, Umnutzungen, Projekte und Vermietung Per 1. Januar 2015 wurde an der Chasseralstrasse 156 in Spiegel bei Bern eine Wohnung im Stockwerkeigentum erworben. Die 122m 2 grosse 3.5-Zimmer Wohnung wurde umfassend renoviert und durch eine kleine aber entscheidende Grundrissänderung in eine 4.5 Zimmer Wohnung umgewandelt. Die Wohnung konnte zu einem attraktiven Mietzins per 1. September 2015 vermietet werden. An der Klausstrasse 4 in Zürich wurden die Mietflächen an Renova AG übergeben. Der Mietvertrag ist ab 1. Juli 2015 erfolgswirksam. Mit höchster Priorität wird an der Vermietung der verbleibenden Büroflächen weitergearbeitet. Die Liegenschaft Limmatstrasse 65 in Zürich wird seit September 2014 einer Sanierung unterzogen. Die Arbeiten wurden per Ende Juni 2015 abgeschlossen. Die Liegenschaft ist bereits wieder vollvermietet. Alle Mietflächen konnten bereits übergeben werden. In der Liegenschaft an der Steinenvorstadt 67 in Basel konnten noch vor dem anstehenden Umbau die freien Mietflächen vom Erdgeschoss bis ins 2. Obergeschoss mit zwei renommierten Ankermietern langfristig abgeschlossen werden. Die Arbeiten an der Witikonerstrasse 15 in Zürich sind im vollen Gange und die Fertigstellung ist weiterhin für das 3. Quartal 2015 geplant. Bereits vor Fertigstellung sind wunschgemäss per 30. Juni von 7 Wohnungen vermietet. Bei den Gewerbeflächen konnte per 1. Juni 2015 eine Ärztegemeinschaft aus dem Quartier gewonnen werden. Im 2. Halbjahr wird eine Vollvermietung angestrebt.

7 Halbjahresbericht 7 Residenza Parco d Oro Das Projekt Residenza Parco d Oro in Ascona mit 13 Eigentumswohnungen wurde im November 2013 gekauft. Die Bauarbeiten starteten im Januar 2014 und kommen planmässig voran. Die Verkaufsaktivitäten, die im April 2014 angelaufen sind, führten bereits zu Vertragsabschlüssen mit Kaufinteressenten, so dass bereits neun Wohnungen beurkundet wurden. Eine weitere Reservationsvereinbarung liegt vor. Die ersten Wohnungen sind im zweiten Halbjahr 2015 bezugsbereit und die Fertigstellung ist bis Ende 2015 geplant. Veränderung der Leerstandsstruktur Am 31. Dezember 2014 wurde eine Leerstandsquote von insgesamt 9.35 % ausgewiesen. Der Leerstand per Stichtag 30. Juni 2015 konnte durch erfolgreiche Vermietungsaktivitäten auf 7.91 % gesenkt werden. Konsolidiertes Halbjahresergebnis 2015 Der Reingewinn ohne Neubewertungseffekte erhöhte sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 1.9 Mio. auf CHF 6.6 Mio. (Vorjahr 2014: CHF 4.8 Mio.). Das entspricht einer Zunahme um 38.6 %. Der entsprechende Gewinn pro Aktie vor Neubewertungseffekten betrug CHF 2.67 (Vorjahr 2014: CHF 1.92). Der Reingewinn inklusive Neubewertungseffekte betrug CHF 14.9 Mio. (Vorjahr 2014: CHF 5.1 Mio.) und der Gewinn pro Aktie betrug CHF 5.95 (Vorjahr 2014: CHF 2.05). Der Liegenschaftsertrag stieg um CHF 0.2 Mio. auf CHF 9 Mio. (Vorjahr 2014: CHF 8.8 Mio.). Die Steigerung ist vor allem durch die Bereinigung und Neuzugänge im Bestandesportfolio zurückzuführen. Der Betriebsaufwand veränderte sich im Vergleich zum Vorjahr 2014 nicht wesentlich und ist konstant bei CHF 2.9 Mio. Im Januar 2015 wurde die Finanzierungsstruktur angepasst. Daraus resultiert ein Finanzaufwand von CHF 9.3 Mio. (Vorjahr 2014: CHF 1.4 Mio.), der sich aus einem Zinsaufwand von CHF 1.9 Mio., Abschreibungen aus Interest Rate Swaps von CHF 7.1 Mio. und der Amortized Cost Abschreibung der Festhypothek von CHF 0.3 Mio. zusammensetzt. Der Finanz ertrag beträgt CHF 9.3 Mio. (Vorjahr 2014: TCHF 6) wovon CHF 0.5 Mio. auf Zinserträge aus Interest Rate Swaps zurückzuführen sind, CHF 1.9 Mio. auf Bewertungserträge der Interest Rate Swaps und CHF 6.9 Mio. auf das initiale Fair Value Adjustment der Festhypothek. Die durchschnittliche Verzinsung beträgt 1.31 % (Vorjahr 2014: 1.43 %) bei einer Duration von 7.82 Jahren (Vorjahr 2014: 9.57 Jahre). Das Eigenkapital nahm in der Berichtsperiode um CHF 6.2 Mio. von CHF Mio. auf CHF Mio. zu. Dies ist begründet durch den laufenden Gewinn von CHF 14.9 Mio. und durch die erstmalige Anwendung von IFRS 15 (Revenue Recognition aus dem Projekt Parco d Oro) und der damit zusammenhängen Anpassung von CHF 0.9 Mio. im Eigenkapital. Dem entgegenstehen die Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion in Höhe von CHF 7.9 Mio. und die Bewertungsverluste aus Interest Rate Swaps von insgesamt CHF 1.6 Mio. Das Eigenkapital pro Aktie (Net Assets Value (NAV) pro Aktie) betrug demnach am 30. Juni 2015 CHF (Vorjahr 2014: CHF 81.29). Der NAV pro Aktie vor latenten Steuern belief sich am 30. Juni 2015 auf CHF (Vorjahr 2014: CHF 87.70).

8 8 Halbjahresbericht Ausblick für das 2. Halbjahr 2015 Die Vermietung der sanierten und neu erstellten Flächen steht im Mittelpunkt der Aktivitäten. Weiter wird eine erneute Vollvermietung der Witikonerstrasse 15 in Zürich nach Projektabschluss per 30. September 2015 angestrebt. Die neu erworbenen Liegenschaften werden in das bestehende Portfolio integriert und die entsprechenden Objektstrategien umgesetzt. Im Bereich des Transaktionsmanagements wird weiterhin mit gezielten Akquisitionen das Portfolio gestärkt und ausgebaut. Im Gegenzug sollen Devestitionen vorgenommen werden, um die Portfoliostrategie konsequent zu verfolgen. Dr. Hans Peter Bauer Präsident des Verwaltungsrates

9 Binningerstrasse 15, Basel Halbjahresbericht 9

10 10 Finanzielle Berichterstattung Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Halbjahresrechnung nach IFRS (ungeprüft) Konsolidierte Bilanz (ungeprüft) AKTIVEN in CHF Jun Dez Anhang Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Steuerforderungen 930 Übrige Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Nahestehende 45 Zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften Zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Langfristige Forderungen Erneuerungsfonds Latente Steuerguthaben Total Anlagevermögen Total Aktiven Passiven in CHF Jun Dez Anhang Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Kurzfristige Darlehen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Nahestehende Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Vorauszahlungen Steuerverbindlichkeiten 372 Passive Rechnungsabgrenzungen Passive Rechnungsabgrenzungen Nahestehende Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Derivative Finanzinstrumente Hypotheken / Rollover Kredite Vorsorgeverpflichtungen 10 9 Latente Steuern Total langfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Kapitalreserven Cash-Flow Hedge Reserven Gewinnreserven Neubewertungsreserven 3 6 Total Eigenkapital Total Passiven Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen.

11 Finanzielle Berichterstattung 11 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (ungeprüft) Betriebsertrag in CHF Jan. bis 30. JUN Jan. bis 30. JUN Anhang Liegenschaftsertrag Übriger Ertrag Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Erlös aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Aufwand aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Total Betriebsertrag vor Neubewertung Neubewertungseffekte Total Betriebsertrag nach Neubewertung Unterhalt und Reparaturen Betriebsaufwand Liegenschaften Personalaufwand Verwaltungsaufwand Übriger Betriebsaufwand Total Betriebsaufwand Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Gewinn vor Steuern (EBT) Steuern Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Gewinn pro Aktie nominal (verwässert / unverwässert) 10 Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / CHF nominal inkl. Neubewertungseffekte in CHF Jan. bis 30. JUN Jan. bis 30. JUN Anhang Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Positionen, die nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Veränderung Zinsabsicherungen Steuereffekt Zinsabsicherungen Positionen, die nicht nachträglich in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden: Personalvorsorge 3 4 Latente Steuern auf Personalvorsorge 1 1 Gesamtergebnis den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1) Swiss Finance & Property Investment AG

12 12 Finanzielle Berichterstattung Konsolidierte Geldflussrechnung (ungeprüft) in CHF Jan. bis 30. JUN Jan. bis 30. JUN Anhang Reingewinn den Aktionären der SFPI 1) zuzurechnen Finanzertrag Finanzaufwand Steuern Neubewertungseffekte Erfolg aus Verkauf von Renditeliegenschaften Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Veränderung übrige Forderungen Veränderung aktive Rechnungsabgrenzung Veränderung in zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Veränderung Vorauszahlungen Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen Veränderung Vorsorgeverpflichtungen 5 Übrige Veränderungen des Nettoumlaufvermögens Bezahlte Steuern Geldfluss netto aus operativer Geschäftstätigkeit Kauf von Renditeliegenschaften Kaufnebenkosten von Renditeliegenschaften Wertvermehrende Investitionen Verkauf von Renditeliegenschaften Verkaufsnebenkosten von Renditeliegenschaften 381 Erhaltene Zinsen Veränderung Erneuerungsfonds 10 Geldfluss netto aus Investitionstätigkeit Aufnahme Fester Vorschuss Aufnahme Darlehen Aufnahme Hypotheken Amortisation Rollover Kredit Amortisation Fester Vorschuss Amortisation Hypotheken 900 Aktienkapitalrückzahlung Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen Bezahlte Zinsen Geldfluss netto aus Finanzierungstätigkeit Zu- (+) / Abnahme ( ) flüssige Mittel Flüssige Mittel Anfang der Berichtsperiode Flüssige Mittel Ende der Berichtsperiode Zu- (+) / Abnahme ( ) flüssige Mittel Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen. 1) Swiss Finance & Property Investment AG

13 Finanzielle Berichterstattung 13 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis (ungeprüft) in CHF Aktienkapital KapitalreseRven Eigene Aktien Gewinnreserven Reserve für Cash- Flow Hedges Neubewertungsreserven Total Eigenkapital ANHANG Bestand am 1. Januar Retrospektive Anwendung IFRS Gesamtergebnis Total im EK erfasste Gewinne/ Verluste 1. HJ Nennwertreduktion Bestand am 30. Juni in CHF Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Reserve für Cash- Flow Hedges Neubewertungsreserven Total Eigenkapital ANHANG Bestand am 1. Januar Gesamtergebnis Total im EK erfasste Gewinne / Verluste 1. HJ Ausschüttung aus Reserven aus Kapitaleinlagen Bestand am 30. Juni Der Anhang ist Bestandteil dieser Halbjahresrechnung. Die in der Erfolgsrechnung, Bilanz und den Tabellen aufgeführten Beträge sind gerundet. Das Total kann deshalb von der Summe der einzelnen Werte abweichen.

14 Hutgasse 6, Basel 14 Finanzielle Berichterstattung

15 Finanzielle Berichterstattung 15 Anhang zur Halbjahresrechnung nach IFRS (ungeprüft) 1. Allgemeines Die Swiss Finance & Property Investment AG hat ihren Sitz an der Seefeldstrasse 275, 8008 Zürich (Schweiz). Swiss Finance & Property Investment AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft nach Schweizerischem Recht. Ihre Aktivitäten umfassen hauptsächlich die Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios. Sie investiert dabei in Wohn-, Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften. Reine Baulandentwicklungen bis zu einem Anteil von 15 % des Eigenkapitals und Strategische Beteiligungen an Immobiliengesellschaften sind möglich. 2. Rechnungslegungsgrundsätze Allgemeines Die Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG ist in Schweizer Franken (CHF) erstellt (funktionale Währung und Präsentationswährung). Sie ist in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt und entspricht dem Schweizerischen Gesetz. Die Jahresrechnung basiert, mit Ausnahme der Neubewertung von bestimmten Vermögenswerten und Finanzinstrumenten, grundsätzlich auf dem Anschaffungswertprinzip. Der verkürzte konsolidierte Halbjahresabschluss per 30. Juni 2014 wurde gemäss den Anforderungen von IAS 34 (Interim Financial Reporting) für die Zwischenberichterstattung erstellt. Die verkürzte konsolidierte Halbjahresberichterstattung 2015 enthält nicht alle Informationen und Offenlegungen, welche im Rahmen der jährlichen Berichterstattung verlangt werden und sollte deshalb zusammen mit den finanziellen Berichterstattungen des Geschäftsjahres 2014 gelesen werden. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die für die Jahresrechnung 2014 anwendbar geworden sind, sind grundsätzlich unverändert zum Vorjahr angewandt worden. Für den Halbjahresabschluss 2015 hat die Swiss Finance & Property Investment AG folgenden neuen oder überarbeiteten IFRS Standard / Interpretation erstmals angewendet: IFRS 15: Revenue Recognition (zwingend anwendbar ab: 1. Januar 2018) IFRS 15 führt einen neuen konzeptionellen Ansatz ein, nach welchem Umsatz zu erfassen ist, wenn der Kunde die Kontrolle über ein Produkt oder eine Dienstleistung erlangt. Dieser Ansatz ersetzt das bisherige Erfordernis des Übergangs von Nutzen und Gefahr. Die Kontrolle ist definiert als die Möglichkeit, die Verwendung des Vermögenswertes zu bestimmen und den Nutzen daraus zu erhalten. Damit folgt der revidierte Standard den wirtschaftlichen Gegebenheiten und stützt nicht mehr nur auf den rechtlichen Eigentumsübergang ab. Die Gesellschaft wendet IFRS 15 erstmals in der Jahresrechnung beginnend am 1. Januar 2015 an, wobei die kumulierten Effekte der Vorjahre nach der modifizierten, retrospektiven Methode mit den Gewinnreserven verrechnet werden. In Zusammenhang mit der Entwicklung von Immobilien auf eigene Rechnung und dem Verkauf der entwickelten Objekte an Dritte sind für die Gesellschaft folgende, kumulativ zu erfüllende, Kriterien für eine proportional zum Baufortschritt zulässige Erfassung der Gewinne nach der Percentage of Completion Methode ausschlaggebend und permanent einzuhalten: Eine alternative Nutzung der entwickelten Objekte durch die Gesellschaft muss rechtlich oder faktisch nicht möglich oder vertragswidrig sein. Die Gesellschaft muss ein durchsetzbares Recht auf Bezahlung des Kaufpreises in der Höhe der erbrachten Leistung haben.

16 16 Finanzielle Berichterstattung Die Gesellschaft geht davon aus, dass diese Kriterien erfüllt sind, wenn ein rechtlich bindender, öffentlich beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, welcher, gestützt auf die geltenden gesetzlichen Bestimmungen, durch eine Partei nur unter Schadloshaltung der Gegenpartei nicht erfüllt werden könnte. Zudem muss die Finanzierung im Zeitpunkt der Erstanwendung der POC-Methode durch den Käufer gesichert sein und die geleisteten Anzahlungen respektive bindenden Zahlungsversprechen oder Bankgarantien mindestens die aufgelaufenen Baukosten der verkauften Einheiten decken. Ferner muss das Management der Gesellschaft hinreichende Kenntnisse haben, dass der Vertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit im Rahmen der Vereinbarung mit dem Käufer beidseitig erfüllt wird. Im Rahmen der Anwendung der POC-Methode werden die gesamten Anlagekosten im Verhältnis der Wertquoten auf die verkauften Einheiten alloziert. Die erwarteten, gesamthaften Gewinne (Umsatz und Kosten) auf den verkauften Einheiten werden nach dem prozentualen Anteil des in der Berichtsperiode realisierten Projektfortschrittes als Promotionsertrag realisiert. Spätere Verzögerungen sowie nicht gedeckte Kostenüberschreitungen zu Lasten der Gesellschaft werden im Rahmen der laufenden Anwendung der POC-Methode berücksichtigt und als Wertbeeinträchtigungen aus Verträgen unter IFRS 15 separat offengelegt. Der folgende Standard tritt nach dem Berichtszeitpunkt in Kraft oder wird überarbeitet: IFRS 9: Finanzinstrumente (zwingend anwendbar ab: 1. Januar 2018) Der finalisierte Standard IFRS 9 besteht aus den Bereichen Klassifizierung und Bewertung, Hedge Accounting und Impairment von Finanzinstrumenten. Aufgrund des neuen Impairment Modells für Finanzaktiven ist davon auszugehen, dass die Wertberichtigungen auf Forderungen leicht ansteigen werden. Aus den übrigen Bereichen sind keine nennenswerten Änderungen zu erwarten. Ausser IFRS 15 werden die neuen Rechnungslegungsstandards und Interpretationen nicht vorzeitig angewendet. Allfällige Auswirkungen werden somit erst in den jeweiligen Geschäftsjahren ab Übernahme berücksichtigt. Aus heutiger Sicht erwartet die SFPI keine wesentlichen Auswirkungen aus der künftigen Umsetzung von IFRS 9. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind unverändert zum Vorjahr angewandt worden mit Ausnahme von IFRS 15, wie vorgängig beschrieben. Die im Jahresbericht 2014 beschriebenen Grundsätze zum Einsatz von Derivaten zur Absicherung von Anlagetransaktionen sind unverändert gültig und wurden konsistent angewandt. Per 30. Juni 2015 wurden drei Zinssatz Swaps unter Hedge Accounting nach IAS 39 geführt. Alle Swaps erfüllten die Anforderungen des Hedge Accounting und waren effektiv. Alle übrigen Swaps unterliegen seit dem 21. Januar 2015 nicht mehr dem Hedge Accounting. Vergleiche hierzu Note 7 Derivative Finanzinstrumente. Die am 8. Dezember 2010 gegründete Swiss Finance & Property Manegg AG und die am 30. August 2013 gegründete SFPI Management SA sind ebenso wie im Jahresbericht 2014 in der konsolidierten Jahresrechnung der Swiss Finance & Property Investment AG enthalten. Auch in der vorliegenden Halbjahresrechnung wurden sämtliche Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge nach der Methode zur Vollkonsolidierung übernommen. Alle konzerninternen Beziehungen sowie Zwischengewinne auf konzerninternen Transaktionen und Beständen wurden eliminiert. Der Verwaltungsrat genehmigte den Zwischenbericht für das 1. Halbjahr 2015 am 21. August 2015.

17 Finanzielle Berichterstattung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in CHF jun Dez. 14 Debitoren Weiterverrechnung Debitoren Mietausstände Übrige Debitoren Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die übrigen Debitoren beinhalten eine Forderung der SFP Manegg AG gegenüber der Steiner AG in Höhe von TCHF 138. Des Weiteren sind Forderungen aus der Veräusserung der Liegenschaft Rue du Lac 49, Yverdon von TCHF (der Kaufpreis wurde mit Valuta 1. Juli 2015 ausgeglichen) und Forderungen an die Käufer aus dem Projekt Parco d Oro in Höhe von TCHF darin enthalten. Die Forderungen gegenüber den Käufern werden bei Eigentumsübertragung ausgeglichen. 4. Vermögenswerte zu Fair Value Entsprechend den Vorschriften der International Financial Reporting Standards (IFRS): Level 1: Ermittlung auf Basis gestellter Preise an gehandelten Märkten Level 2: Ermittlung aufgrund von Angaben, welche keine fixen Marktpreise, aber am Markt zu beobachten sind, dies entweder in direkter Form (als Preis) oder in indirekter Form (aus Preisen hergeleitet) Level 3: Angaben für Aktiven oder Passiven, welche nicht am Markt beobachtbar sind Folgende Tabelle zeigt die Finanzinstrumente, für welche der Fair Value ermittelt wurde: 30. JUNI 2015 VermögenswertE in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Renditeliegenschaften Derivative Finanzinstrumente Total Vermögenswerte DEZember 2014 Vermögenswerte in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Renditeliegenschaften Derivative Finanzinstrumente Total Vermögenswerte

18 18 Finanzielle Berichterstattung 30. JUNI 2015 Verbindlichkeiten in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Derivative Finanzinstrumente Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Kurzfristige Darlehen Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Hypotheken / Rollover Kredite Total Verbindlichkeiten DEZember 2014 Verbindlichkeiten in CHF Level 1 Level 2 Level 3 Derivative Finanzinstrumente Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Hypotheken / Rollover Kredite Total Verbindlichkeiten Bei den Vermögenswerten, die im Level 2 zum Fair Value bewertet werden, handelt es sich um Derivative Instrumente (Zinssatzswaps). Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten, Hypotheken und deren Amortisation werden zu amortisierten Kosten bilanziert, die ausgewiesenen Buchwerte entsprechen weitgehend deren Fair Value. Bei der Bewertung der Swaps wird die Discounted-Cash-Flow-Methode angewendet. Wesentliche Inputparameter sind hierbei die für die Laufzeit relevanten Zinssätze des Fix bzw. Floating Legs der Zinssatzswaps. Die Fair Values der Renditeliegenschaften werden aufgrund der Anforderungen in der Richtlinie zur Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange in Verbindung mit dem für Immobiliengesellschaften anwendbaren Schema C Immobiliengesellschaften (Ziff , Abs. 2) halbjährlich durch den externen Schätzungsexperten Wüest & Partner ermittelt. Die Wertermittlung erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern, wobei auch angepasste Level 2 Inputparameter Anwendung finden (z.b. Marktmieten, Betriebs- / Unterhaltskosten, Diskontierungs- / Kapitalisierungssätze, Verkaufserlöse von Wohneigentum). Wüest & Partner bewertete die Immobilien der Swiss Finance & Property Investment AG mit Hilfe der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten, Nettoerträge bestimmt. Die marktgerechte Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken. Die Veränderung der nicht realisierten Bewertungsdifferenzen im Bestand per 30. Juni 2014, welche in der Erfolgsrechnung erfasst sind und sich auf die Renditeliegenschaften in Level 3 beziehen, werden in Anhang 5 Renditeliegenschaften auf den Seiten 19 bis 20 beschrieben. Weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr gab es Transfers zwischen den Fair Value Levels.

19 Finanzielle Berichterstattung Renditeliegenschaften (IAS 40) in CHF Wohnliegenschaften Wohn- und Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Total Anlagebestand OR 1. Januar Neubewertungseffekte 1. Januar Anlagebestand IFRS 1. Januar Umklassierungen Investitionen Zukäufe Verkäufe Realisierte Gewinne / Verluste Positive Wertveränderungen ) Negative Wertveränderungen ) Gewinne / Verluste Einkäufe Anlagenbestand IFRS 30. Juni Veränderung der nicht realisierten Bewertungsdifferenzen im Bestand per 30. Juni 2015; erfasst in der Erfolgsrechnung in CHF Wohnliegenschaften Wohn- und Geschäftsliegenschaften Geschäftsliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Total Anlagebestand OR 1. Januar Neubewertungseffekte 1. Januar Anlagebestand IFRS 1. Januar Umklassierungen Investitionen Zukäufe Verkäufe Realisierte Gewinne / Verluste Positive Wertveränderungen ) Negative Wertveränderungen ) Gewinne / Verluste Einkäufe Anlagenbestand IFRS 31. Dezember Veränderung der nicht realisierten Bewertungsdifferenzen im Bestand per 31. Dezember 2014; erfasst in der Erfolgsrechnung ) Die Summe der positiven und negativen Wertveränderungen sowie der Gewinn / Verlust aus Einkäufen entspricht der Position Neubewertung Renditeliegenschaften in der Gesamtergebnisrechnung.

20 20 Finanzielle Berichterstattung Die Marktwertanpassungen bei den Anlageliegenschaften erfolgen aufgrund periodischer (halbjährlicher) Neubewertungen nach der Discounted-Cash-Flow-Methode und werden erfolgswirksam in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Die Grundlagen sowie Annahmen für die Bewertung finden sich im Bewertungsbericht des externen, unabhängigen Schätzungsexperten Wüest & Partner auf den Seiten 33 bis 39 des Geschäftsberichtes. Bei der Bewertung der Anlageliegenschaften ergab sich per 30. Juni 2015 ein Bewertungserfolg von TCHF (30. Juni 2014 TCHF 1 946). Bei den Bestandesliegenschaften trugen 30 zu einem positiven Bewertungserfolg von TCHF und 3 zu einem negativen Bewertungserfolg von TCHF 580 bei. Die übrigen 2 Liegenschaften behielten den Marktwert vom 31. Dezember 2014 bei. Die 4 im ersten Halbjahr 2015 zugekauften Liegenschafen erzielten in Summe einen Einwertungsgewinn TCHF Im Vorjahr kam bei der Liegenschaft Bürglistrasse 6 10 IFRS 13 (Highest & Best use) zur Anwendung. Bei dieser Liegenschaft schlug der unabhängige Schätzungsexperte (Wüest & Partner) eine Umwandlung zum Stockwerkeigentum vor. Der erfasste Bewertungserfolg betrug im Vorjahr TCHF 659. Per 30. Juni 2015 kam der Bewerter zu dem Schluss, die Liegenschaft so zu bewerten, wie sie aktuell genutzt wird. Die Neueinschätzung hatte keine Auswirkung auf die Bewertung. Per 30. Juni 2015 wird die Rue de Lausanne 29 31, Morges in der Bilanz als zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaft klassiert. Im ersten Halbjahr 2015 wurden folgende Liegenschaften ge- bzw. verkauft. Im Geschäftsjahr 2014 wurden folgende Liegenschaften ge- bzw. verkauft: Käufe Miteigentum Eigentumsübertragung Kaufpreis in CHF ) Basel, Riehenstrasse 157 / Rosentalstrasse % 1. Mai Basel, Binningerstrasse % 1. Juni Basel, Gerbergasse % 1. Juni Basel, Binningerstrasse % 30. Juni Total Verkäufe Miteigentum Eigentumsübertragung Verkaufspreis in CHF ) Bern, Seftigenstrasse % 1. Juni Bern, Rathausgasse % 1. Juni Bern, Gotenstrasse % 30. Juni Yverdon, Rue du Lac % 30. Juni Total Käufe Miteigentum Eigentumsübertragung Kaufpreis in CHF ) Zürich, Bäckerstrasse % 1. Juli Total Verkäufe Miteigentum Eigentumsübertragung Verkaufspreis in CHF ) Thun, Rathausplatz 6 100% 1. Dez Total ) Die dargestellten Kauf- bzw. Verkaufspreise enthalten keine Transaktionskosten Per 30. Juni 2015 sind keine Liegenschaften als Entwicklungsliegenschaften nach IAS 40 klassiert. Per 31. Dezember 2014 waren keine Liegenschaften als Entwicklungsliegenschaften klassiert. Weitere gemäss der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange geforderte Angaben finden sich auf den Seiten 40 bis 55. (Diese Angaben sind Bestandteil des Anhangs der konsolidierten Jahresrechnung.)

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