Urnenabstimmung 29. November 2009

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1 Urnenabstimmung 29. November 2009 Geschäft Liegenschaft Alpenstrasse 24, Thalwil Innen- und Aussensanierung, Umbau der Wohnungen sowie energetische Massnahmen, Kredit 3,275 Mio. Franken 1

2 Das Wichtigste in Kürze Die Liegenschaft Alpenstrasse 24 wurde 1959 erbaut, die Wohnungen wurden als Alterswohnungen genutzt. Seit dem 1. April 1980 sind sie nicht mehr den kantonalen Subventionsbestimmungen unterstellt und demzufolge nicht mehr durch das Amt für Wohnbauförderung des Kantons Zürich subventioniert. Durch den Wegfall dieses Status kann die Liegenschaft seither ohne Auflagen genutzt werden. Das Gebäude muss einer umfassenden Sanierung unterzogen werden. Vor allem in energetischer Hinsicht entspricht die Baute nicht mehr den heutigen Anforderungen. Auch die technischen Anlagen bedürfen einer umfassenden Sanierung und Optimierung. Zudem sollen die Stockwerke behindertengerecht erschlossen werden. Die Vorlage mit einem Kreditbedarf von total 3,275 Mio. Franken inkl. MwST. beinhaltet: Sanierung der Fassade und des Dachs Sanierung der Haustechnik Neue Erschliessung, Hauszugang Erweiterung der Balkone Hindernisfreier Wohnungsbau, Einbau Lift Realisierung einer in sich geschlossenen Einheit für Übergangspflege Realisierung einer in sich geschlossenen Wohneinheit für betreutes Wohnen. Das vorliegende Projekt wurde in Zusammenarbeit mit einem externen Architekturbüro und den beiden künftigen Mietern des Gebäudes dem Verein Spitex plus und der Stiftung Wohnchetti erarbeitet. Es berücksichtigt langfristige bautechnische, energetische und betriebswirtschaftliche Überlegungen. Mit der Zusammenlegung der beiden Institutionen können Synergien für ein neues Betreuungsangebot genutzt werden. Der Gemeinderat beantragt den Stimmberechtigten, den Kredit zu bewilligen. 2

3 A N T R A G Die Stimmberechtigten beschliessen an der Urne: 1. Bauprojekt und Kostenvoranschlag für die Innen- und Aussensanierung, Umbau der Wohnungen sowie energetische Massnahmen werden bewilligt. 2. Der hierfür notwendige Kredit von 3'275'000 Franken inkl. MwSt. wird zu Lasten der Investitionsrechnung bewilligt. 3. Die Kreditsumme erhöht oder reduziert sich entsprechend der Kostenentwicklung zwischen Kostenvoranschlag (Preisbasis Zürcher Baukostenindex 1. April 2009) und der Bauausführung. 4. Der Gemeinderat wird ermächtigt, die finanziellen Mittel soweit erforderlich auf dem Darlehensweg zu beschaffen. W E I S U N G 1. Einleitung 1.1 Ausgangslage Die Liegenschaft an der Alpenstrasse 24 wurde bis anhin unter der Nutzungsbezeichnung "Alterswohnungen" geführt. Im Zuge der Wohnbauaktion 1959 wurde die Erstellung von der Direktion der Volkswirtschaft des Kantons Zürich, Amt für Wohnbauförderung, durch Kapitalzinszuschüsse unterstützt. Mit Verfügung vom 1. April 1980 wurde die Liegenschaft von den Subventionsbestimmungen befreit. Von diesem Zeitpunkt an konnten die Vermietungen ohne Auflagen vollzogen werden. Die Liegenschaft eingeteilt im Verwaltungsvermögen muss umfassend saniert werden. Das bestehende Grundrisskonzept weist nur sehr kleine Wohneinheiten auf. Auf zwei, resp. drei Stockwerken befinden sich sechs 1-Zimmer- und zehn 2-Zimmer- Wohnungen. Die total 16 Wohnungen entsprechen nicht mehr den heutigen Bedürfnissen. Die Liegenschaftenkommission hatte Mitte 2006 eine Studie erstellen lassen. Diese Abklärungen ergaben, dass aus wirtschaftlichen Überlegungen weder ein Neubauprojekt noch eine Dachaufstockung in Frage kommen. Während der Planungsphase kamen die beiden Institutionen Spitex plus und Wohnchetti auf die Liegenschaftenkommission zu mit der Idee, die Liegenschaft künftig im Bereich Betreuung zu nutzen. Diese Überlegungen überzeugten: Mit der örtlichen Zusammenlegung der beiden Institutionen können Synergien für ein neues Betreuungsangebot genutzt werden. 3

4 Der Gemeinderat will im Rahmen der Sanierung ein solches Betreuungsprogramm ermöglichen es entspricht dem Leitbild der Gemeinde. Die Liegenschaft an der Alpenstrasse 24 befindet sich in der Nähe des Dorfzentrums und ist gut zu Fuss oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Die Voraussetzungen, hier ein zukunftsweisendes Projekt zu realisieren, sind erfüllt. Situationsplan 4

5 1.2 Bestehende Mietverhältnisse Gegenüber einer konventionellen Sanierungslösung werden mit dem Projekt neun Wohneinheiten eliminiert. Dies hat zur Folge, dass die jetzigen Mieterinnen und Mieter nicht in die Liegenschaft zurückkehren können. Anlässlich der Informationsveranstaltung am 5. März 2009 wurden sie über das Projekt orientiert. Die Gemeinde bot an, sie im Rahmen ihrer Möglichkeiten bei der Suche nach neuen Wohnlösungen zu unterstützen. Zwischenzeitlich konnte, mit Ausnahme von zwei Fällen, akzeptabler Wohnersatz gefunden werden. 2. Künftige Mieter 2.1 Spitex plus Allgemeines Im Gesundheitswesen haben die Entwicklungen der letzten Jahre zu Lücken in der pflegerischen Versorgung geführt: Sobald hospitalisierte Patientinnen und Patienten die teuren Leistungen nicht mehr benötigen, werden sie aus dem Akutspital entlassen. Zu Hause übersteigt der Pflegebedarf aber oft die Kräfte der Angehörigen und/oder die Möglichkeiten der örtlichen Spitex-Organisation. Zum Zweck der Übergangspflege lässt sich eine Wohnung mit sechs bis neun Betten einrichten. Reaktivierende Pflege, Betreuung und Unterstützung werden hier rund um die Uhr angeboten. Die Übergangspflege ist ein Angebot für die Bevölkerung von Thalwil und Umgebung. Sie ergänzt das Angebot des Alters- und Pflegezentrums Serata. Das Angebot richtet sich an Menschen, die keine medizinisch-technischen und/oder therapeutischen Behandlungen eines Akutspitals mehr benötigen; an Menschen mit dem Wunsch und dem körperlichen sowie geistigen Potenzial zur Rückkehr nach Hause; an Patienten, die die Wartezeit vor einem Spitalaufenthalt überbrücken müssen. Die Leistungen umfassen Pflege und Betreuung, Aktivierungstherapie und medizinische Therapien wie Physio- und Ergotherapie (nach ärztlicher Verordnung); medizinische Betreuung Ausgewiesener Bedarf an zusätzlichem stationärem Wohnraum für die Übergangspflege Aufgrund einer Studie von Pro Senectute ist für die Gemeinde Thalwil in den kommenden Jahren folgender Bedarf an Pflegeplätzen zu erwarten: Bedarf Plätze Anzahl Jahr 2006 Jahr 2015 Jahr bis bis bis 379 5

6 Zum heutigen Zeitpunkt verfügt Thalwil mit Serata 1 im Alterszentrum Serata und Serata Oeggisbüel über 178 Alters- und Pflegeplätze. Aus quantitativer Sicht ist somit ein zusätzliches Angebot von sechs bis neun Plätzen für die Übergangspflege ausgewiesen. Eine Befragung von Kennern der Thalwiler Gesundheitsszene ergibt insgesamt eine positive Einschätzung und eine einvernehmliche Grundstimmung gegenüber einem neuen und zusätzlichen Angebot in der Übergangspflege. Der Spitex-Alltag weist folgenden Handlungsbedarf auf: Ein niederschwelliges, temporäres Angebot für Klienten/innen in einer Ausnahmesituation ist dringend nötig. Angehörige von pflegebedürftigen Personen benötigen für ihre eigene Erholung eine Entlastungsmöglichkeit. Das Umfrageresultat bei den Spitex-Mitarbeitenden hat ergeben, dass in den letzten zwei Jahren über 40 Klientinnen und Klienten die Aufnahmekriterien erfüllt hätten. Vertragsbasis: Übernahme von Haupt- und Nebentrakt im Obergeschoss, voll ausgebaut (Bruttogeschossfläche ca. 385 Quadratmeter). Vertragsdauer: fünf Jahre fest, mit Optionsrecht auf Verlängerung des Vertrages um fünf Jahre. Beteiligung an den Ausbaukosten für den Lift mit 100'000 Franken. Mietzinse siehe Ziff Grundriss Obergeschoss 6

7 2.2 Stiftung Wohnchetti Die Stiftung Wohnchetti ist eine private, gemeinnützige Stiftung, die im Jahr 1988 von der Gemeinde Thalwil gegründet wurde. Sie betreibt betreute Wohngruppen. Ihre Aufsichtsbehörde ist der Gemeinderat, ihre Rechnung wird durch eine externe Revisionsstelle geprüft. Das betreute Wohnen hat seit langer Zeit einen festen Platz im Sozialbereich. Ziel ist es, alleinstehende Menschen in Gruppen zu betreuen und sie im Alltag unterstützend zu begleiten. Die Nachfrage nach solchen betreuten Wohnplätzen ist steigend. Gemäss Abklärungen ist in Thalwil zusätzlicher Platzbedarf dringend notwendig. Zudem ist ein aktueller Standort Tuchhof an der Mühlebachstrasse 53 nicht optimal, da die Wohnungen über mehrere Stockwerke verteilt sind und kein Lift vorhanden ist. Die im vorliegenden Projekt enthaltene Wohneinheit bietet nebst den notwendigen Aufenthalts- und Nebenräumen Platz für insgesamt zehn Bewohnerinnen und Bewohner. Die Zimmer weisen Bodenflächen zwischen 14 und 24 Quadratmetern auf. Der Ausbaustandard entspricht demjenigen der bereits von der Wohnchetti genutzten Räume an der Alten Landstrasse 74b (Freihof). Vertragsbasis: Übernahme von Haupt- und Nebentrakt im Erdgeschoss sowie Nebentrakt im Untergeschoss voll ausgebaut (Bruttogeschossfläche ca. 470 Quadratmeter). Vertragsdauer: fünf Jahre fest, mit Optionsrecht auf Verlängerung des Vertrages um fünf Jahre. Keine Beteiligung an den Ausbaukosten. Mietzinse siehe Ziff Grundriss Erdgeschoss 7

8 3. Projektbeschreibung Ein externes Architekturbüro (Architekt Robert Ritschard, Rüschlikon) hat in Zusammenarbeit mit der Liegenschaftenkommission, dem Verein Spitex plus und der Stiftung Wohnchetti ein Projekt erarbeitet. Bei der konzeptionellen Ausarbeitung wurde auf flexible Grundrisse geachtet. Um Erweiterungen zu ermöglichen, mussten der Standort des Treppenhauses neu nordöstlich gewählt und die bestehenden Laubengänge geschlossen werden. Das Projekt setzt sich aus den nachstehend beschriebenen Einzelmassnahmen zusammen. 3.1 Sanierung der Aussenhülle Das Gesamterscheinungsbild des Objektes soll mehrheitlich erhalten bleiben, jedoch sollen die heute geltenden Wärmedämmvorschriften eingehalten werden. Vorgesehen sind: Aufziehen einer verputzten Aussenwärmedämmung; Verbesserung der bestehenden Isolation des Estrichbodens; Isolieren der Kellerdecken; Einbau von neuen, hochwertigeren Fenstern und Fenstertüren. 3.2 Umbau und Renovation bestehender Räumlichkeiten Das Konzept des bestehenden Gebäudes wird von eigenständigen Wohnungen auf eingeschossige Wohneinheiten geändert: Komplette Umgestaltung des den heutigen Wohnräumen vorgelagerten Bereichs mit den Nasszellen, Küchen und Eingangsbereichen; er wird teilweise dem Wohnbereich zugeschlagen; Verbesserung der sehr schlechten Schallisolation in den Zimmern; Behindertengerechte Gestaltung der Nasszellen; Separater Ausgang auf Balkon von jedem Zimmer aus und Vergrösserung der Balkone; Ausgestaltung des zentralen allgemeinen Bereichs als Küche, Ess- und Aufenthaltsraum; Verbreitung der Laubengänge (rollstuhlgängig) und Integration in den Wohnbereich. 3.3 Erschliessung Auf Grund des neuen Konzeptes, des geforderten rollstuhlgängigen Zuganges und der feuerpolizeilichen Auflagen muss das Objekt neu erschlossen werden: Erstellen einer rollstuhlgerechten Zugangsrampe; Erstellen eines neuen Treppenhauses (sicherer Fluchtweg); Lifteinbau. 8

9 Visualisierung der Erschliessung 3.4 Technische Anlagen allgemein Die haustechnischen Installationen sind veraltet und müssen erneuert werden: Die benötigte Wärme wird wie bisher über eine Fernwärmeleitung von der Heizzentrale in der Überbauung Breiteli bezogen; Das Warmwasser wird mit einer Solaranlage erzeugt; Die gesamten Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen werden erneuert; Die bestehende Kanalisation ausserhalb des Gebäudes befindet sich in einem schlechten Zustand und muss zum grössten Teil erneuert werden. 3.5 Erfüllung gesetzlicher Auflagen Behindertengerechtes Bauen: Durch den Neubau von Lift und Rampe ist die Erschliessung des Gebäudes rollstuhlgängig; Die Behindertengängigkeit im Gebäude ist gewährleistet; Die Nasszellen entsprechen den Richtlinien für behindertengerechtes Bauen. Brand- und Personenschutz: Abschlusstüren, welche in die Aufenthalts- und Essräume führen, werden gegen den Korridor als Brandabschlüsse ausgeführt; Der Fluchtweg führt über das neu zu erstellende Treppenhaus im Erdgeschoss via Rampe resp. im Untergeschoss mit direktem Ausgang ins Freie. 3.6 Umgebung An der bestehenden Umgebung werden leichte Anpassungen vorgenommen: Auf der Ostseite des Gebäudes wird ein allgemeiner Sitzplatz erstellt; Der bestehende Zugang wird abgebrochen. 9

10 4. Investitionskosten 4.1 Kreditbedarf Der Kostenvoranschlag beruht auf Richtofferten verschiedener Unternehmer. Preisbasis bildet der Zürcher Baukostenindex 1. April Die Genauigkeit beträgt +/- 10 Prozent. Der Kostenvoranschlag setzt sich aus den folgenden Beträgen (inkl. MwSt.) zusammen: 0 Grundstück Fr Vorbereitungsarbeiten Fr Gebäude Fr. 2' Betriebseinrichtungen Fr Umgebung Fr Bauneben- und Übergangskosten Fr Total Fr. 3' An den Zusatzinvestitionen für behindertengerechten Ausbau beteiligt sich der Verein Spitex plus mit einem Pauschalbetrag von 100'000 Franken. Total Kreditsumme Fr. 3' Pauschalbetrag Spitex plus Fr Nettoinvestition Fr. 3' Für die Projektierung bewilligte der Gemeinderat am 7. April 2009 einen Kredit von Franken. Dieser wird nach der Bauausführung gesamthaft mit den Baukosten abgerechnet. 4.2 Kapitalfolgekosten Für Abschreibung und Verzinsung (10 Prozent) muss jährlich mit Franken gerechnet werden. 4.3 Mietzins / Mietzinsgestaltung Die Basis des Mietzinses wurde analog zum Freihof über die Nutzfläche berechnet. Die Nebenkosten werden den beiden Mietparteien anteilsmässig in Rechnung gestellt. Somit werden folgende Einnahmen, Stand Referenzzinssatz 3.5 Prozent, erzielt. Anpassungen erfolgen aufgrund der Veränderung des Referenzzinssatzes. Spitex plus Pauschalmietzins exkl. Nebenkosten / Jahr Fr Akonto Nebenkosten / Jahr Fr Wohnchetti Pauschalmietzins exkl. Nebenkosten / Jahr Fr Akonto Nebenkosten / Jahr Fr Total Fr

11 5. Bewilligung / Bauausführung Das Bauvorhaben wurde der Planungs- und Baukommission Ende September 2009 zur Bewilligung eingereicht. Mit der Baubewilligung kann noch in diesem Jahr gerechnet werden. Der provisorische Bauablauf ist wie folgt geplant: Ausarbeiten der Detailplanung bis April 2010 Rohbau 1 ab April 2010 Rohbau 2 inkl. Haustechnik ab Juni 2010 Bauvollendung Rohbau 1+2 inkl. Haustechnik Ende September 2010 Ausbau 1+2 ab Oktober 2010 Bauvollendung Ausbau 1+2 Ende März 2011 Umgebung März / April Der nachhaltige Ansatz Nach den Vorgaben des Gemeinderates haben Investitionen, Anschaffungen und Einrichtungen der Öffentlichkeit die Anforderungen der Nachhaltigkeit zu erfüllen, das heisst, dass bei der vorgeschlagenen gesamtheitlichen Werterhaltung der Liegenschaft Alpenstrasse 24 eine möglichst hohe ökonomische, ökologische und soziale Verträglichkeit erreicht werden muss. Dem Bundesgesetz über die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz, BehiG) wird Rechnung getragen. Durch den Ersatz der Fenster und das Aufbringen einer Aussendämmung werden die zurzeit bestehenden energetischen Schwachpunkte beseitigt und das Gebäude auf den heutigen Standard gebracht. Energieverbrauch und Schadstoffemissionen können stark reduziert werden. Mit den vorgeschlagenen Massnahmen (verputzte Aussenwärmedämmung aufziehen, Estrichboden besser isolieren, Kellerdecken isolieren, Einbau von neuen, hochwertigeren Fenstern und Fenstertüren) werden verschiedene ökologische und ökonomische Verbesserungen erreicht. Mit dem aufgezeigten Projekt wird zwar Wohnraum im Bereich "Alterswohnungen" aufgehoben. Dank der örtlichen Zusammenlegung von Spitex plus und Wohnchetti können jedoch sinnvoll Synergien genutzt, Lücken in der pflegerischen Versorgung geschlossen und ein neues bedarfsgerechtes Angebot geschaffen werden. Die zukunftsorientierte Struktur von Spitex plus ist auf die Betreuung und Wiedereingliederung von hilfsbedürftigen Personen ausgerichtet. 7. Schlussbemerkung Die bestehende Liegenschaft Alpenstrasse 24 ist mittlerweile fünfzig Jahre alt. Das Sanierungs- und Umbauprojekt überzeugt in seiner kompakten Lösung. Die baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur lassen mit wenig Aufwand die gewünschten Umbauarbeiten realisieren. Mit dem vorliegenden Projekt wird sichergestellt, dass die dringend nötig gewordene Sanierung des Gebäudekomplexes sowie die Optimierung der Nutzung nach modernen technischen 11

12 Erkenntnissen und Möglichkeiten erfolgen. Dank den energetischen Verbesserungen können die Energiekosten gesenkt und die Schadstoffemissionen reduziert werden. Das neue Konzept von Wohnchetti und Spitex plus, Synergien im Bereich Betreuung und Wiedereingliederung von hilfsbedürftigen Personen zu nutzen, sticht. Das Modell Wohnchetti ist ausgereift und hat seinen festen Platz im Betreuungsangebot der Gemeinde. Die Übergangspflege von Spitex plus bietet eine optimale Lösung für Spitalentlassene, die den Alltag noch nicht alleine zu Hause bewältigen können. Mit dieser Form der Betreuung werden neue Wege beschritten. Das Vorhaben, die gesamte Liegenschaft zweckgebunden der Wohnchetti sowie Spitex plus zu überlassen und somit einer zukunftsweisenden Nutzung zuzuführen, überzeugt. Der Gemeinderat empfiehlt den Stimmberechtigten, der Vorlage zuzustimmen und den beantragten Kredit zu bewilligen. 12