Soziale Wohnraumförderung im Mietwohnungsbau

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1 Soziale Wohnraumförderung im Mietwohnungsbau Sonderwohnprogramm Erleichtertes Bauen Eckpunkte der Förderung

2 Ziel: Schaffung von anfänglich Wohnungen Verwendung der Kompensationsmittel des Bundes zur Bereitstellung von zinsreduzierten Darlehen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung Schnelle Umsetzung und hohe Fertigungszahl durch standardisierte Gebäudetypen Antragsberechtigt sind Kommunen und kooperierende Investoren (Vereinbarungen / Benennungsrechte) // 2

3 Absenkung der Standards zulässig Mindeststandard EnEV Verzicht auf Balkone, Aufzüge, Keller Höhere Belegung der Wohnungen zulässig Grundstücke müssen sich in integrierten Lagen befinden (Infrastruktur, ÖPNV-Anbindung, etc.) Zielgruppe gem. SHWoFG 2-Phasen-Modell zulässig (1.Phase: Unterbringung von Flüchtlingen / 2.Phase: Nachnutzung Wohnen) // 3

4 2-Phasen einer möglichen Nutzung Darstellung der Phasen über die Gesamtnutzungsdauer G e s a m t n u t z u n g s d a u e r d e s G e b ä u d e s Bau des Objektes Phase I: Nutzung durch Flüchtlinge Nachrüstung Phase II: Nachnutzung für Studenten / Senioren JAHR 1 JAHR 10 JAHR 11 JAHR 35 JAHR 50 Bezugsfertigkeit Ende Erstnutzung Beginn Nachnutzung Ende Zweckbindung Ende Nutzungsdauer [ 2% Abschreibung]

5 Grundsätze und Merkmale der Förderung Zinsreduzierte Darlehen // 5

6 Grundsätze und Merkmale der Förderung Mietpreisobergrenzen mit zulässigen Mietsteigerungen (6% alle 3 Jahre nach 4 mietsteigerungsfreien Jahren) Belegung der Wohnungen mit Wohnberechtigten (zus. Vereinbarung oder Benennungsrecht für mind. 20% der Wohnungen für die Dauer von mind. 5 Jahren) Dauer der Zweckbindungen 20 oder 35 Jahre // 6

7 Finanzierungskonditionen Neubau Höhe der Eigenleistung Lastenfreies und voll erschlossenes Grundstück (KG ) Höhe des Förderdarlehens bis zu 100 % der förderfähigen Baukosten ( 2.000,- / m² Wfl.) (inkl. Kostengruppen ; ohne Möblierung) Verwaltungskosten Zinsen / Zinsprogression - 20 / 35 Jahre Zweckbindung - Tilgung 0,50% p.a. + 0,25 % alle 5 Jahre nach 10 / 20 Jahren ab Jahr 21 / 36: 2,50% zzgl. Verwaltungskosten mind. 1,50 % (zzgl. ersparter Zinsen) Bearbeitungsentgelt einmalig 1,5% // 7

8 Umrüstung (Umbau von Gemeinschaftszu Wohnfläche) Standardanhebung (z.b. Balkonnachrüstung) Finanzierungskonditionen Förderfähigkeit von bis zu 100% der Gesamtkosten Prüfung der Angemessenheit der Kosten durch die ARGE Bewertung der Kosten u.b. einer Baukostensteigerung von 2% p.a. Förderung durch das Programm Erleichtertes Bauen ohne Auslösen neuer Zweckbindungen Grundsätzliche Förderzusage zum Zeitpunkt der Bewilligung der Herstellung des Objektes Förderfähigkeit von bis zu 100% der Gesamtkosten Prüfung der Angemessenheit der Kosten durch die ARGE Förderung durch zum Zeitpunkt der Durchführung bestehende Förderprogramme ohne Auslösen neuer Zweckbindungen Förderzusage zum Zeitpunkt der Durchführung // 8

9 Finanzierungskonditionen Umrüstung Höhe des Förderdarlehens Verwaltungskosten Zinsen / Zinsprogression Tilgung bis zu 100 % der förderfähigen Baukosten 0,50% p.a. Ab 21. Jahr: 2,50% zzgl. Verwaltungskosten mind. 3,00 % (zzgl. ersparter Zinsen) Bearbeitungsentgelt einmalig 1,5% // 9

10 Kommunen oder sonstige Investoren Bau und Finanzierung mit sozialer Wohnraumförderung Kommune / Investor 1 2 Beratung Kommunale Stellungnahme Bedarf / Zielgruppe / Wohnungsmix Beratung Abschlussvermerk Prüfvermerk bauliche Qualität auf Kundenwunsch mit Standort / Lage Städtebauliche Aspekte und Ökologie und Prüfvermerk Angemessenheit der Kosten Prüfvermerk technische Baunebenkosten Zustimmung Kreis beim 2 Phasen-Modell Wohnungsliste // 10

11 3 Kommunen oder sonstige Investoren Bau und Finanzierung mit sozialer Wohnraumförderung Antragstellung Unterlagen aus 1 2 ARGE Stichproben Ausführung/ Qualität Bauablauf Bonitätsprüfung (bei sonstigen Investoren) Vereinbarung Förderhöhe Prüfung Wirtschaftlichkeit Prüfung Beleihung positiv Z u s a g e 1. Auszahlung 30% bei Baubeginn 2. Auszahlung 50% bei Rohbaufertigstellung 3. Auszahlung 20% bei Bezugsfertigkeit Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen Vor Baubeginn Bauzeit // 11

12 Wirtschaftlichkeit eines Objektes Herstellung von 804 m² Mietfläche (678 m² Wohnfläche zzgl. 126 m² sonstige Mietfläche für Gemeinschaftseinrichtungen, etc.) Das Eigenkapital entspricht dem lastenfreien Grundstück inkl. Erschließung (DIN 276 Kostengruppen ). Evtl. zusätzliches Eigenkapital in Abhängigkeit von der Wirtschaftlichkeit des Objektes

13 Wirtschaftlichkeit eines Objektes Die Herstellungskosten des Gebäudes ca ,- je m² vermietbarer Fläche (DIN 276 Kostengruppen ) Nachrüstungsmöglichkeit zu 15 Wohnungen Die Höhe des Förderdarlehens beträgt bis zu 100% der Herstellungskosten.

14 Wirtschaftlichkeit eines Objektes Kosten der Umrüstung ca. 315,- je m² Unter Berücksichtigung einer Baukostensteigerung von 2% p.a. entspricht dieses im Jahr der Umrüstung ca. 376,- je m² Die Förderung erfolgt bis zu 100% der förderfähigen Kosten.

15 Wirtschaftlichkeit eines Objektes Grundstück inkl. Erschließung Kosten Finanzierung Eigenkapital Baukosten Förderdarlehen Neubau Umrüstung Förderdarlehen Umrüstung Gesamtkosten Gesamtfinanzierung Entspricht je m² Wohnfläche 2.525

16 Entwicklung der Objektliquidität = Ø jährliche Eigenkapitalverzinsung in Höhe von ca. 3%

17 Fazit Günstige Finanzierung durch zinsreduziertes Darlehen Zinssicherheit über die volle Kreditlaufzeit Finanzierungssicherheit für die Umrüstung Nachrangfinanzierung Verzicht auf grundbuchliche Absicherung der Finanzierung bei Kommunen // 17

18

19 Ihre Ansprechpartner: Simone Holm Imme Rebien Gereon Westphal // 19

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