bene consulting Vorsprung durch Wandel- Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit,

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2 8. Mittelstandstag FrankfurtRheinMain Vorsprung durch Wandel- Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit Tobias Baur, Andreas Leuchtenmüller Bene Consulting Frankfurt Hamburg - Wien Frankfurt,

3 Unternehmensprofil Positionierung Strategieberatung und Umsetzungskompetenz. Wir sind spezialisiert auf die gesamthafte, an der Unternehmensstrategie orientierten Objektentwicklung, Facility Management und Relocation. Unsere Berater betreuen Unternehmen in allen Lebenszyklusphasen der Immobilie. Dabei stellen wir gemeinsam die identitätsstiftende und nachhaltige Wirkung der betriebsnotwendigen Infrastruktur für das Kerngeschäft sicher. 3

4 Unternehmensprofil Facts & figures Partner: Prof. Dr.-Ing. Lorenz Arbeitswissenschaft Dr. Bauer Fraunhofer IAO Prof. Tautschnig Kosten-, Terminmanagement Prof. Gareis Projektmanagement Architekten, Fachplaner Fachgutachter, Experten Klima, Akustik, Energie Fachberater Recht, Finanzen/Steuern Kunden: Corporates Mitarbeiter: 46 Personen Projekte: ca. 40 pro Jahr, in bisher 14 Ländern Standorte: Frankfurt Hamburg Wien Waidhofen / Ybbs Mitglied: DGNB B.A.U.M. GEFMA 4

5 Unternehmensprofil Auszug Referenzen Haus der Ärzteschaft Haus der Ärzteschaft 5

6 Vorsprung durch Wandel Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit Begriffe 6

7 Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit Begriffe Facilities 7

8 Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit Begriffe Facility (Einrichtung) materieller Vermögenswert, der eine Organisation unterstützt Quelle: EN :2006 (D) - Facility Management, Teil 1: Begriffe, S. 5, Ausgabe:

9 Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit Begriffe Facility Facilities Management Integration von Prozessen innerhalb einer Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen, welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der Hauptaktivitäten der Organisation dienen Quelle: EN :2006 (D) - Facility Management, Teil 1: Begriffe, S. 5, Ausgabe:

10 Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit Begriffe 10

11 Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit Begriffe Wirtschaftlichkeit Das Wertverhältnis von bewertetem Output und Input Das wirtschaftliche Verhalten ist dadurch charakterisiert, dass entweder ein vorgegebenes Ziel mit minimalem Mitteleinsatz realisiert (Optimierung der Mittel) oder bei vorgegebenem Mitteleinsatz das Ziel optimiert wird Quelle: u.a. ABWL, Thommen/Achleitener; Hans Jung 11

12 Wirtschaftlichkeit und Infrastruktur Handlungsfelder der Unternehmensführung KULTURELL Leitbild, Werte, Sinn und Zweck, Image, Marketing, Kundenorientierung ORGANISATORISCH Aufbau- und Ablauforganisation, Arbeits- und Entscheidungsprozesse, Kompetenzen und Verantwortung Haltungen und Einstellungen, Umgang mit Macht und Konflikten, Betriebsklima, Personalmanagement, Wissen und Können der Mitarbeiter SOZIAL Aufwände, Erträge, Finanzierung, Vermögen und Wertentwicklung WIRTSCHAFTLICH 120

13 Wirtschaftlichkeit und Infrastrukturqualität Strukturbeispiel Wirtschaftliche Unternehmensziele Abgeleitete Infrastrukturziele Effizienz der eingesetzten Mittel Effektivität der eingesetzten Mittel Optimierte Gemeinkosten Bedarfsgerechter Flächeneinsatz Bedarfsgerechte Bau- und Ausstattungsqualität Optimierte Invest-, Bereitstellungs-, und Servicierungskosten Optimierte Wert- und Ertragsentwicklung Wirtschaftlicher Erfolg Optimierte Infrastrukturkosten bene consulting Vom Vorsprung Unternehmensziel durch Wandel- zur Gebäudequalität Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit,

14 Wirtschaftlichkeit und Infrastruktur Wichtigkeit von wirtschaftlichen Zielen Anteile sehr/eher wichtig, nach Fragegruppen Betriebskosten-Focus 76,6 Lebenszykluskosten-Focus 69 Investitionskosten-Focus 64,8 Wert- und Ertragsentwicklung 50 Telefonische Umfragen mit Geschäftsführern von 150 Unternehmen ab 50 Mitarbeiter, die in Österreich und Deutschland über die Relevanz von wirtschaftlichen, organisatorischen, kulturellen und sozialen Zielen der Infrastrukturentscheidungen befragt wurden. März April

15 Wirtschaftlichkeit und Infrastruktur Lebenszykluskosten 0 Grundkosten 1 Aufschließung Ausführen Planen Initiieren Nutzen Sanieren/ Umwid. Nutzen Ausführen Sanieren/ Umwidmen Planen Initiieren Planen Initiieren Neubau Ausführen Nutzen 2 Bauwerk Rohbau 3 Bauwerk Technik 4 Bauwerk Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlagen 7 Honorare 8 Nebenkosten 9 Reserven Finanzierungskosten Betriebsführung Wartung / Inspektion Verbräuche Reinigung Sonstige Services Instandsetzung Rückbauen Bauwerks- Baukosten Errichtungskosten Gesamtkosten Anschaffungskosten Nutzungskosten Lebenszykluskosten Erneuerung Rückbau 15

16 Wirtschaftlichkeit und Infrastruktur Prozess Lebenszykluskosten-Optimierung ANFORDERUNGEN an: Standort, Prozess, Form, Service,Funktion, Elemente, ökologische-, ökonomische und soziokulturelle Auswirkungen OPTIMIERUNG Flächeneffizienz Kosteneffizienz Komfort Qualitätssicherung WEITERENTWICKELTE LÖSUNG LÖSUNG N J Standortqualität Prozessqualität Gestalt. Qualität Dienstleistungsqualität Funktionale Qualität Technische Qualität Ökologische Auswirkungen Ökonomische Auswirkungen Soziokulturelle Auswirkungen EINGABE VOLUMEN- /GEBÄUDEMODELL Zielereichung J/N ABLEITUNG LZK AUSWAHL Bau- u. Ausstattungsqualität MODELLBILDUNG ENERGIE- BERECHNUNG 16

17 Wirtschaftlichkeit und Infrastruktur Bewertung von Zielen nach Handlungsfeldern 17% KULTURELL Image und Markenwahrnehmung verbessern Gemeinsamen Spirit fördern Unternehmensidentität schärfen Gesellschaftliche Verantwortung übernehmen ORGANISATORISCH 22% Prozessabläufe verbessern Organisatorische Veränderungen ermöglichen Unternehmenskommunikation verstärken Kerngeschäft unterstützen KULTURELLE ZIELE Unternehmenskultur Produktivität ORGANISATORISCHE ZIELE 22% SOZIAL Gesundheit und Wohlbefinden steigern Mitarbeiterpotential aktivieren Mitarbeiterbindung erhöhen Attraktivität des Unternehmens für künftige Mitarbeiter sichern WIRTSCHAFTLICH 39% Effizienz der eingesetzten Mittel Effektivität der eingesetzten Mittel Optimierte Gemeinkosten SOZIALE ZIELE Mitarbeitermotivation Wirtschaftlicher Erfolg WIRTSCHAFTLICHE ZIELE Telefonische Umfragen mit Geschäftsführern von 150 Unternehmen ab 50 Mitarbeiter, die in Österreich und Deutschland über die Relevanz von wirtschaftlichen, organisatorischen, kulturellen und sozialen Zielen der Infrastrukturentscheidungen befragt wurden. März April

18 Vorsprung durch Wandel Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit Exkurs: Strategie 18

19 Exkurs: Strategie (1/3) 7 Schritte zur Strategie 19

20 Exkurs: Strategie (2/3) Abstraktionsgrad weit eng 20

21 Exkurs: Strategie (2/3) Abstraktionsgrad Höhe 10m Quelle: google earth 21

22 Exkurs: Strategie (2/3) Abstraktionsgrad Höhe 1000m Quelle: google earth 22

23 Exkurs: Strategie (2/3) Abstraktionsgrad Höhe 100m Quelle: google earth 23

24 Exkurs: Strategie (3/3) Abstraktionsgrad Hätte die Eisenbahn rechtzeitig gewusst, dass sie ein Transportunternehmen ist, dann wäre sie heute auch eine Fluglinie. 24

25 Facility Management Strategie des Sekundärprozesses Kardinalfehler! 25

26 Projektbeispiel Analyse Kosten Nutzungskosten: ,- infrastruktureller Gebäudebetrieb 26% ,- Nutzungskosten (gebäudeunabhängig) 2% ,- Verwaltung, kaufmännischer Betrieb 13% ,- Gebäudebetrieb (Bauwerk, Technik, Ausbau) 18% ,- Verbräuche und Energie (inkl. verbrauchsbezogene Gebühren) 41% ,- 26

27 Projektbeispiel Analyse Kosten: Kennzahlenvergleich Kostentreiber 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Verwaltung, kaufmännischer Betrieb Strom Wärme/ Kälte Reinigung (inkl. Sonderreinigung und Fassade) Sicherheitsdienst, Empfang Gebäudebetrieb (Bauwerk, Technik, Ausbau) Bauunterhalt (große Instandsetzung) /m² NGF p.m. XY JLL Range bc Mittelwert bc XY Benchmarks bc Summe / p.a. monatl. monatl. Bereitstellungskosten ,34 / m² 3,86 / m² Nutzungskosten ,73 / m² 6,08 / m² 27

28 Projektbeispiel IST-Kostenanalyse Benchmarking Nutzungskosten Büro inkl. Bauunterhalt (Vollkosten) 3,50 3,00 Mittelwert bc JLL (mittlere Gebäudequalität) /m² NGF p.m. 2,50 2,00 bc 1,53 JLL 1,08 bc 1,70 JLL 1,12 bc 2,20 1,50 bc 1,22 JLL 1,12 1,00 bc 0,54 JLL 0,36 0,50 0,00 Bauunterhalt (große Instandsetzung): Verwaltung, kaufmännischer Betrieb Gebäudebetrieb (Bauwerk, Technik, Ausbau) Verbräuche und Energie (inkl. verbrauchsbezogene Gebühren) infrastruktureller Gebäudebetrieb Büro Gesamt DHS36 DHS38 HBS ODW 28

29 Projektbeispiel IST-Kostenanalyse Benchmarking Nutzungskosten inkl. Bauunterhalt (Vollkosten) Nutzungskosten inkl. Bauunterhalt Produktion 3,50 /m² NGF p.m. 3,00 2,50 2,00 RealFM 1,31* RealFM 1,93 1,50 RealFM 1,29 1,00 RealFM 0,56 0,50 0,00 Bauunterhalt (große Instandsetzung): Verwaltung, kaufmännischer Betrieb Gebäudebetrieb (Bauwerk, Technik, Ausbau) Verbräuche und Energie (inkl. verbrauchsbezogene Gebühren) infrastruktureller Gebäudebetrieb Mittelwert RealFM ODW RealFM zieht diese beiden Kostenarten zu einer Kennzahl zusammen 29

30 Facility Management Strategiekoordination Primärprozess, Kerngeschäft Sekundärprozess, Facilities Management 30

31 Vorsprung durch Wandel Wandel der Aufgabenstellung Strategisches Facilities Management 31

32 Vorsprung durch Wandel Wandel der Kosten-Focussierung auf Lebenszykluskosten 32

33 Vorsprung durch Wandel Erweiterung der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Nachhaltigkeit 33

34 Vorsprung durch Wandel Neudefinition betriebsnotwendiger Immobilien Corporate Infrastructure 34

35 Vorsprung durch Wandel Facilities auf dem Prüfstand der Wirtschaftlichkeit Danke für Ihre Aufmerksamkeit! 35