Verkehrssicherungspflichten und Sicherheit der Mieträume
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- Mona Albrecht
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1 13. Pantaenius-Immobilientagung 15. November 2012 Hamburg Verkehrssicherungspflichten und Sicherheit der Mieträume Referentin: RAin Ruth Breiholdt, Hamburg Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht S. 1
2 Programm Einführung Schließanlagen / Umgang mit Schlüsselverlust Alarmanlagen Videoüberwachung Rauchwarnmelder Verkehrssicherung Zusammenfassung S. 2
3 Unser Handwerkszeug 535 I 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Sachmangel: eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Ist-Beschaffenheit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Soll-Beschaffenheit) S. 3
4 Unser Handwerkszeug Soll-Beschaffenheit = zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneter Zustand. Vorrangig ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen. Ansonsten Auslegung nach 133, 157, 242 BGB: - Anknüpfungspunkt: Nutzungszweck. - Auslegungshilfe: allgemeine Verkehrsanschauung: Standard, der der ortsüblichen Ausstattung vergleichbarer Räume für diesen Nutzungszweck entspricht. S. 4
5 Schließanlagen Geschuldet ortsüblicher Standard bzgl. Sicherheit vor Einbrüchen: stabile Außentüren, Schließvorrichtungen. Anspruch auf Nachrüstung Schließanlage? Bauliche Maßnahme zur Verbesserung Sicherheit = Modernisierungsmaßnahme. (OLG Düdo, NZM 2002, 737) Grundsatz: keine allgemeine Modernisierungspflicht! S. 5
6 Ausnahme: Fürsorge- und Sicherungspflicht des Vermieters erfordert Einbau, um ungestörte Gebrauchsüberlassung weiterhin zu gewährleisten, z. B. wenn nach MV- Abschluss - illegale Besucher im Gebäude nächtigen + im Bezirk häufige Brandstiftungen (BGH, NZM 2001, 686), - Pensionsbetrieb im Gebäude + Unbefugte und Spritzen im Flur/Treppenhaus (HH-St. Georg). (AG HH, WuM 1994, 200) S. 6
7 Schlüsselverlust bei Schließanlagen = Mangel der übrigen Wohn-/Geschäftsräume im Gebäude? Erfüllungs-/Schadenersatzansprüche? Nachteilige Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, bzgl. Substanz oder Benutzbarkeit: nein, bzgl. Funktionalität, einzelne Räume und Gebäude insgesamt zu versperren: ja, wenn berechtigte Besorgnis, dass Unbefugte mit Schlüssel in das Gebäude eindringen (Missbrauchsgefahr). S. 7
8 Missbrauchsgefahr, wenn Schlüssel bei Bootsfahrt in Neckar fällt, nein. (LG Mannheim, WuM 1977, 121) in Notebooktasche zus. mit Geschäftspapieren aus Dienstfahrzeug des Mitarbeiters gestohlen wird, ja. (KG, NJW-RR 2008, 1245) vom Tisch in Arztpraxis (Medikamente für Drogentherapie), entwendet wird, ja. (AG Frankfurt, ZMR 2010, 862) zus. mit Personalpapieren aus verschließbarem Wertfach in Krankenhauszimmer gestohlen wird, ja. (Vgl. AG Ahrensburg, ZMR 2010, 858) S. 8
9 Mangelbeseitigung: Austausch der Anlage Regress beim Mieter, wenn schuldhafte Verletzung der Obhutspflicht, Schlüssel sorgsam zu verwahren und vor Verlust zu schützen. Achtung! Mitverschulden nach 254 II BGB, wenn Vermieter Mieter nicht auf Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam macht, die Mieter weder kannte noch kennen musste. Praxistipp: Im Vertrag / Übergabeprotokoll festhalten, dass wegen Schließanlage hohe Kosten bei Schlüsselverlust drohen. S. 9
10 Alarmanlagen Auch Einbruchserie begründet keinen Mangel, der durch bes. Sicherheitsvorkehrungen beseitigt werden muss. (OLG Düdo, NZM 2002, 737; KG NJW-RR 1998, 944) Bes. Einbruchschutzeinrichtungen nur bei Vereinbarung. (OLG Düdo, NZM 2002, 737; Blank, B/B, 3. A., 536 Rn. 59) Achtung Auslegung! Vermietet Laden in HH Neuer Wall gegen extrem hohe Miete zum Betrieb hochwertiges Juweliergeschäft : Alarmanlage = üblicher Standard? Praxistipp: weiter Nutzungszweck ( Ladengeschäft ) oder Beschaffenheitsvereinbarung: keine Alarmanlage. S. 10
11 Videoüberwachung (VÜ) : Verfassungsrecht Allg. Persönlichkeitsrecht (Art. 2 I GG i.v.m. Art. 1 I GG) i. F. Recht am eigenen Bild und auf informationelle Selbstbestimmung = grdsl. selbst entscheiden, wann und in welchen Grenzen persönl. Lebenssachverhalte offenbart und daher persönl. Daten preisgegeben und verwendet werden. Zivilrechtl.: 823 I, II i.v.m. Schutzg., 1004 analog BGB. VÜ = Eingriff (BVerfG, WuM 2007, 376), rechtswidrig, wenn Güter- /Interessenabwägung im Einzelfall nicht Vorrang überwiegender (verfassungsr.) geschützter Positionen (BGH, NJW 2010, 1533 (1534), es sei denn Einwilligung. S. 11
12 VÜ: Videoauge bzw. elektronischer Türspion Videokamera in Klingeltableau, nur aktiviert bei Klingeln, Bildübertragung nur zum Angeklingelten, höchstens 1 Minute, dauerhafte Aufzeichnung unmöglich. Kein unzulässiger Eingriff in allg. Persönlichkeitsrecht übriger WE, keine Überwachung, Abbildung nur zufällig. Kein Überwachungsdruck. Kein Verstoß gegen 6b BDSG: Anwendbar, da für jedermann zugängl. Eingangsbereich = öff. zugängl. Raum. Zweck, Identifizierung + Einlasskontrolle = Wahrnehmung d. Hausrechts (BGH, NJW-RR 2011, 949) S. 12
13 VÜ Videokamera Unzulässig... bei einmaligen Schmierereien/ Farbsprühereien im Fahrstuhl (KG, GE 2008, 1625) bzw. im Hauseingangsbereich (AG München, Urt. v , 423 C 34037/08). bei Drogenkonsum Treppenhaus + Vandalismus (T 50) im Hauseingangsbereich: keine schwerwiegenden Beeinträchtigungen der Rechte des Vermieters, denen nicht anders zumutbar abzuhelfen ist, durch Schließ-/Gegensprechanlage mit Videobild. (LG Berlin, GE 2005, 273) S. 13
14 VÜ Videokamera-Attrappe Wg. Eindruck von permanenter Kontrolle + Dokumentation ( Überwachungsdruck ) unzulässig Tordurchfahrt bei tätlichen Angriffen auf Mitarbeiter Torschlossreparatur, (AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2010, 416) Haupteingangsbereich ausgerichtet auf jeden Benutzer - wg. Beschädigungen von Baumaterial durch Mieter, keine Abschreckung, da alle Mieter Kenntnis von Attrappe, (AG Berlin-Lichtenberg, Beschl. v , 10 C 156/07) - wg. Verhinderung der Prostitution, auch Besucher (Freier) gehören zur Privatsphäre. (LG Darmstadt, NZM 2000, 360) S. 14
15 Rauchwarnmelder (RWM) in Wohnungen Bei gesetzlicher Einbaupflicht (10 Bundesländer): - Modernisierungspflicht? Ja, Harting (FAK, 3. A., 536 Rn. 40). - Fehlende RWM = Mangel? Ja, Harting (FAK, 3. A., 536 Rn. 54). Soll-Beschaffenheit: Standard bei MV-abschluss. (BGH, NZM 2010, 356) Im laufenden MV: keine Modernisierungspflicht, da keine neuen Erkenntnisse zur Gesundheitsgefahr kein Mangel. S. 15
16 Mangel, wenn MV nach Ablauf Nachrüstfrist? Abweichung Ist- zur Sollbeschaffenheit: ja, da nach allg. Verkehrsanschauung RWM üblicher Ausstattungsstandard. Nachteilige Gebrauchsbeeinträchtigung: zweifelhaft, da erst im Brandfall. Ausreichend aber erhebliche Gefahr, die Mietgebrauch unmittelbar beeinträchtigt, wobei Schadenseintritt umso unwahrscheinlicher sein kann, je höherwertiger Rechtsgut. Auch ohne gesetzliche Einbaupflicht: Schadenfall Verstoß gegen Verkehrssicherungspflicht? S. 16
17 Verkehrssicherung (VKS-pflichten) Nebenpflicht, Mietsache im verkehrssicheren Zustand zu erhalten. (BGH, NJW 2009, 143 (144)) Zustand, Handlungs- und Prüfpflichten. Maßstab: Nicht jede abstrakte Gefahr vermeidbar! Sicherheitsgrad, der nach der im entsprechenden Bereich herrschende Verkehrsauffassung erforderlich. Vorkehrungen, die umsichtiger und verständiger in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch zum Schutz anderer vor Schäden für notwendig und ausreichend hält. (BGH, NZM 2006, 578) S. 17
18 VKS in Wohnungen - Kontrollpflichten Keine regelmäßige Kontrolle der Elektroleitungen und geräte; anders bei nahe liegender Gefahr, z.b. ungewöhnliche oder häufige Störungen bei alten Anlagen; (BGH, NJW 2009, 143) Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse ordnungsgemäß installierter Öfen. (BGH, ZMR 2011, 938) S. 18
19 VKS in Wohnungen - Zustand Fehlende Zirkulationspumpe in Warmwasserleitung = Verstoß gegen VKS, der zu Legionärskrankheit führte. Schmerzensgeld an Mieter. (LG Saarbrücken, Urt. v S 26/08) Zimmertür mit Glasausschnitt: kein Sicherheitsglas, wenn baur. nicht vorgeschrieben und keine bes. Umstände (nicht: Kleinkinder). (BGH, NZM 2006, 578) S. 19
20 Verkehrssicherung im Treppenhaus Gewöhnliches Fensterglas als Treppenhausaußenwand: Verstoß, da bis zur Wand nur ein Podest von 1,25 m und bereits 1 Unfall. (BGH, NJW 1994, 2232) Schadhafter Teppichbodenbelag: Verstoß, da Löcher/Risse erhöhtes Unfallrisiko, mit dem gemeinhin in Wohn- oder Geschäftshaus nicht zu rechnen. (OLG Köln, NJWE-MietR 1996, 178) Treppenhausbeleuchtung: Gesunde erwachsene Person bei durchschnittl. Gehgeschwindigkeit jdf. 2 Geschosse im Hellen (mehr als 20 Sek.). (OLG Koblenz, ZMR 1997, 77) S. 20
21 Treppenhausreinigung Grundsatz: Wahl des Pflegemittels dem Belag anpassen, auf dessen sorgfältige Verteilung und auch sonst darauf achten, dass durch Bodenpflege keine übermäßige Glätte. (BGH, NJW 1994, 945) Aber: glatter Natursteinbelag gerade nass gewischt. Verkehr in Wohn- oder Geschäftshaus darf nicht mit jederzeit trockenen Böden rechnen, wenn keine Warnhinweise. (LG Gießen, NJW-RR 2002, 1388) S. 21
22 VKS vor der Haustür Vermieter muss dafür sorgen, dass die Zugänge zum Haus gefahrlos begangen werden können. Reinigung (insbes. nasses Laub sowie Schnee- und Eisbeseitigung) aller Zuwegungen (ggf. auch akzeptierter Trampelpfad) so, dass Stürze vermieden werden. S. 22
23 Schnee und Eisglätte - Grundsätze Inhalt und Umfang der winterlichen Räum- und Streupflicht auf öffentlichen Straßen unter Gesichtspunkt der VKS richten sich nach den Umständen des Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind: - Art, Wichtigkeit sowie Gefährlichkeit des Verkehrswegs - Stärke des zu erwartenden Verkehrs. Räum- und Streupflicht gilt nicht uneingeschränkt, sondern unter Vorbehalt des Zumutbaren, wobei auch Leistungsfähigkeit des Sicherungspflichtigen maßgebend. S. 23
24 Grundsätzlich muss sich Straßenverkehr auch im Winter den gegebenen Straßenverhältnissen anpassen. Sicherungspflichtiger hat aber durch Schneeräumen und Bestreuen mit abstumpfenden Mitteln die Gefahren, die infolge winterlicher Glätte für Verkehrsteilnehmer bei zweckgerechter Wegebenutzung und trotz Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt bestehen, im Rahmen und nach Maßgabe der vorgenannten Grundsätze zu beseitigen. (BGH, NJW 1991, 33) S. 24
25 Schnee und Eisglätte - Einzelheiten Auf öffentlichen Wegen an sich Sache der Gemeinden, die aber auf Anlieger abgewälzt werden kann. Ausreichend, wenn auf Bürgersteig ein für den Fußgängerverkehr ausreichend breiter Streifen sowie die Zugänge zum Grundstück gestreut und von Schnee gesäubert werden. (OLG Köln JR 1954, 420) I. d. R. genügt Spur von ca. 1,20 m Breite. Breiter nur, wenn besonders stark frequentierter Fußweg. S. 25
26 Der Schneeräumung muss alsbald das Streuen folgen. Nachstreuen bei fortdauerndem Schneefall braucht erst nach angemessener Zeit zu erfolgen. Unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse muss beim Eintritt von Glatteis nicht sofort, sondern erst nach angemessener Zeit gestreut werden; beginnt Streupflicht mit Einsetzen des Tagesverkehrs und endet am Abend; S. 26
27 Sturz des Zeitungszustellers um 6.20 Uhr Verstoß VKS (LG Mainz, VersR 1994, 1364); Anders, wenn in späten Abendstunden noch besonderer Publikumsverkehr (Schwimmbad und Restaurant). (BGH NJW 1985, 270) Vorbeugendes Streuen z.b. bei Nachtfrost nach Tauwetter: Erforderlich, wenn auf Grund der konkreten Wetterlage bei sorgfältiger Voraussicht ohne weiteres erkennbar, dass es außerhalb des zeitlichen Pflichtenrahmens zum Eintritt bzw. zur Verschärfung einer Gefahrenlage kommen wird. (OLG Frankfurt a.m., NZM 2004, 144) S. 27
28 Delegation auf Dritte VKS-spflichten (z. B. Räum- und Streupflicht) können grdsl. auf Dritte übertragen werden. (BGH NJW 2006, 3628) Voraussetzung: Vereinbarung, aus der für beide deutlich wird, dass und welche Pflichten übernommen werden. (BGH NJW-RR 1989, 394) Der Übernehmende wird VKS-sicherungspflichtig. Ein Rest der VKS verbleibt aber in Form von Auswahlund Überwachungspflichten beim Übertragenden. S. 28
29 Zusammenfassung 1. Geschuldet: ortsüblicher Standard bzgl. Sicherheit vor Einbrüchen, 2. bes. Sicherheitsvorkehrungen (z.b.) Alarmanlage nur bei Vereinbarung, auch durch Auslegung (Nutzungszweck). 3. Verlust Schlüssel bei Schließanlage = Mangel der (übrigen) Einheiten bei Missbrauchsgefahr. 4. Videoauge in Klingelanlage zulässig, Videoüberwachung im Übrigen i.d.r. wg. Verletzung allg. Persönlichkeitsrechts unzulässig (RSpr. restriktiv). S. 29
30 5. Jdf. bei MV-Abschluss nach Ablauf öff.-rechtl. Nachrüstfrist für RWM in Wohnungen gehören diese zur Soll-Beschaffenheit, bei Gesetzesänderung im laufenden MV nicht (keine Modernisierungspflicht). 6. Für Verkehr im Mietobjekt Sicherheitsstandard gewährleisten, der nach herrschender Auffassung dieses Verkehrs erforderlich. S. 30
31 Vielen Dank für s Mitmachen und viel Spaß beim en mit Dr. Schmidt! S. 31
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