Rechnungswesen in der Immobilienwirtschaft

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1 Haufe Fachbuch Rechnungswesen in der Immobilienwirtschaft Bearbeitet von Michael Birkner, Lutz-Dieter Bornemann 7. Auflage Taschenbuch. 432 S. Paperback ISBN Wirtschaft > Wirtschaftswissenschaften: Allgemeines > Wirtschaftswissenschaften: Berufe, Ausbildung, Karriereplanung Zu Inhaltsverzeichnis schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 2 Inventur und Inventar 240 HGB verpflichtet jeden Kaufmann, zu Beginn seines Handelsgewerbes und danach zum Schluss eines jeden Geschäftsjahres ein Inventar aufzustellen. Im Inventar müssen die Grundstücke, die Forderungen und Schulden, das Bargeld und die sonstigen Vermögensgegenstände nach Art, Menge und Wert verzeichnet sein. Es ist aus diesem Grund oft sehr umfangreich. 2.1 Inventur Voraussetzung für die Aufstellung eines Inventars ist die Durchführung einer Inventur. Die Inventur ist die mengen- und wertmäßige Erfassung des Vermögens und der Schulden einer Unternehmung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Es werden zwei Arten von Bestandsaufnahme unterschieden: 1. körperliche Bestandsaufnahme durch Zählen (z. B. Bargeld), Messen, Wiegen, Schätzen und Bewerten (z. B. Warenvorräte). 2. nichtkörperliche Bestandsaufnahme (Buchinventur) Vermögensteile (wie z. B. Forderungen) und Verbindlichkeiten werden aus Belegen ermittelt und bewertet. Stichtagsinventur Die Inventur zum Bilanzstichtag muss am oder zeitnah (bis zu 10 Tagen) vor oder nach dem Bilanzstichtag erfolgen. Bestandsveränderungen zwischen Bestandsaufnahme und Bilanzstichtag müssen berücksichtigt werden Inventurerleichterungen In vielen Unternehmen wäre die Stichtagsinventur mit einem zu hohen Aufwand verbunden und könnte die Produktion und Lieferbereitschaft erheblich einschränken. Aus diesem Grund gewährt der Gesetzgeber eine Reihe von Erleichterungen Zeitliche Erleichterungen Bei der permanenten Inventur kann die körperliche Bestandsaufnahme über das ganze Geschäftsjahr verteilt werden. Voraussetzung dafür ist, dass genaue Aufzeichnungen über die Bestände und Zu- und Abgänge nach Tag, Art und Menge gemacht werden. Weiter muss sichergestellt sein, dass jeder Inventarposten einmal im Jahr vollständig erfasst wird. Ausgenommen von der permanenten Inventur sind besonders wertvolle Wirtschaftsgüter. Da die Immobilienunternehmen meist ein relativ geringes Vorratsvermögen besitzen, ist die permanente Inventur kaum von Bedeutung. Eine Inventur kann auch zu einem Zeitpunkt innerhalb der letzten drei Monate vor oder zwei Monate nach dem Bilanzstichtag erfolgen. Bei dieser zeitlich verlegten Inventur müssen die Inventarposten nur wertmäßig vor- oder zurückgerechnet werden. Auch von der zeitlich verlegten Inventur sind die besonders wertvollen Wirtschaftsgüter ausgenommen. 22

3 Aufnahmeerleichterungen Werden anerkannte mathematisch-statistische Methoden angewandt, darf das Inventar auch auf Grundlage einer auf einer Zufallsauswahl beruhenden Stichprobeninventur aufgestellt werden. Voraussetzung ist eine exakte Bestandsführung. Weiterhin erlaubt das HGB unter bestimmten Voraussetzungen eine Festwert- und Gruppenbildung. 2.2 Inventar Die Ergebnisse der Inventur (körperliche Bestandsaufnahme und Buchinventur) werden im Inventar zusammengefasst. Das Inventar ist ein ausführlich gegliedertes Verzeichnis in Staffelform, das alle Vermögensteile und Schulden nach Art, Menge und Wert enthält. Das Inventar gliedert sich in A. Vermögenswerte B. Schuldwerte (Fremdkapital) C. Reinvermögen (Eigenkapital) Die Vermögenswerte werden nach ihrem Liquiditätsgrad (ihrer Flüssigkeit ) geordnet und der ihnen zugedachten Aufgabe im Unternehmen in Anlagevermögen und Umlaufvermögen unterteilt. Die Gegenstände des Anlagevermögens sind dazu bestimmt, dem Unternehmen längerfristig zu dienen. In den Unternehmen der Immobilienwirtschaft sind das insbesondere die mit Mietwohnhäusern und Verwaltungsgebäuden bebauten Grundstücke (sowie die noch unbebauten, aber zur Bebauung mit Mietwohnhäusern und Verwaltungsgebäuden vorgesehenen Grundstücke), aber auch (soweit vorhanden) die Maschinen (Baumaschinen, etc.) und die Geschäftsausstattung (mit dem Fuhrpark). Die Gegenstände des Umlaufvermögens sind nur zu einer vorübergehenden Nutzung für das Unternehmen bestimmt. In den Unternehmen der Immobilienwirtschaft sind das insbesondere die Vorratsgrundstücke (mit Eigenheimen und Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke und noch unbebaute, aber zur Bebauung mit Eigenheimen und Eigentumswohnungen vorgesehene Grundstücke), die Vorräte an Heiz- und Reparaturmaterial, die Forderungen (aus Vermietung, aus Grundstücksverkäufen, aus sonstigen Lieferungen und Leistungen) und die Barmittel (Bankguthaben und der Kassenbestand). Die Schuldwerte werden im Inventar in langfristige (z. B. Darlehen) und kurzfristige (z. B. Verbindlichkeiten noch nicht bezahlte Rechnungen) Schulden unterteilt. Das Reinvermögen (Eigenkapital) ist der Unterschiedsbetrag zwischen Vermögensund Schuldwerten. A. Vermögenswerte B. Schuldwerte = C. Reinvermögen (Eigenkapital) Das Eigenkapital wird nur rechnerisch ermittelt, um darzustellen, welcher Anteil des gesamten Vermögens,aus eigener Tasche finanziert wurde. Es lässt sich aber nicht ersehen, um welche Vermögensgegenstände es sich dabei im Einzelnen jeweils handelt. Das Inventar muss zehn Jahre lang aufbewahrt werden ( 257 HGB). 23

4 Inventar der Wohnungsbaugesellschaft Berlin Bochum Inhaber Franz Martin, zum A. Vermögen I. Anlagevermögen 1. Grundstücke mit Wohnbauten Gebäude Müllerstr ,00 Gebäude Müllerstr ,00 Gebäude Müllerstr , ,00 2. Grundstücke mit Geschäftsbauten ,00 3. Grundstücke ohne Bauten ,00 4. Geschäftsausstattung Büromöbel lt. besonderem Verzeichnis ,00 Computer lt. besonderem Verzeichnis ,00 BMW 520i , ,00 II. Umlaufvermögen 1. Vorräte Heizöl 5.000,00 Reparaturmaterial 8.000, ,00 2. Forderungen Forderungen aus Vermietung ,00 Forderungen aus Grundstücksverkäufen , ,00 3. Kassenbestand 525,00 4. Guthaben bei Kreditinstituten Postbank 1.200,00 Sparkasse , ,00 Summe des Vermögens ,00 B. Schulden I. Langfristige Schulden 1. Hypothekenschulden ,00 2. Darlehen Sparkasse , ,00 II. Kurzfristige Schulden 1. Verbindlichkeiten aus Instandhaltung ,00 2. Verbindlichkeiten aus Steuern , ,00 Summe der Schulden ,00 C. Ermittlung des Reinvermögens Summe des Vermögens ,00 Summe der Schulden ,00 = Reinvermögen (Eigenkapital) ,00 24

5 3 Bilanz Jeder Kaufmann muss zu Beginn seiner Geschäftstätigkeit und zum Ende eines jeden Geschäftsjahres neben dem Inventar auch eine Eröffnungsbilanz bzw. eine Schlussbilanz aufstellen. Für die Kapitalgesellschaften und Genossenschaften gibt es im HGB Bestimmungen für die Gliederung der Bilanz. In einigen Wirtschaftszweigen, so auch in der Immobilienwirtschaft, wurden diese gesetzlichen Vorschriften zusätzlich durch eine Formblattverordnung ergänzt. Einzelunternehmungen und Personengesellschaften sind bei der Gliederung der Bilanz an keine besonderen Vorschriften gebunden. Generell gilt jedoch nach den HGB, dass die Bilanz nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung aufzustellen ist, dass sie innerhalb einer angemessenen Frist nach dem Stichtag aufzustellen ist, dass sie in deutscher Sprache und in EURO aufgestellt werden muss, dass sie klar und übersichtlich zu sein hat und dass sie vom Kaufmann unter Angabe des Datums unterschrieben werden muss. In der Praxis orientieren sich auch die Einzelunternehmungen und Personengesellschaften zunehmend an den für die übrigen Gesellschaftsformen verbindlichen Gliederungsvorschriften, weil damit sichergestellt ist, dass die Bilanz in dieser Hinsicht ordnungsgemäß ist. Die Bilanz ist eine kurzgefasste Gegenüberstellung von Vermögen (Aktiva) und Kapital (Passiva) in Kontenform. Auf diesem,konto wird das Vermögen der Unternehmung auf der Aktivseite (linke Bilanzseite) und das Kapital (Eigen- und Fremdkapital) auf der Passivseite (rechte Bilanzseite) dargestellt. 25

6 Eine so gestaltete Bilanz könnte in einem Unternehmen der Immobilienwirtschaft die folgenden Positionen ausweisen: Aktiva Bilanz Passiva A. Anlagevermögen A. Eigenkapital I. Sachanlagen B. Verbindlichkeiten 1. Grundstücke mit Wohnbauten 1. Verbindlichkeiten gegenüber 2. Grundstücke mit Geschäftsbauten Kreditinstituten 3. Grundstücke ohne Bauten 2. Verb. aus anderen Lieferungen 4. Geschäftsausstattung und Leistungen B. Umlaufvermögen 3. Sonstige Verbindlichkeiten I. Vorräte 1. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 2. Andere Vorräte II. Forderungen 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand 2. Guthaben bei Kreditinstituten Die nun folgende Bilanz wurde aus dem Inventar des vorangegangenen Kapitels entwickelt. Aktiva Bilanz der Wohnungsbaugesellschaft Berlin Bochum Passiva A. Anlagevermögen A. Eigenkapital ,00 I. Sachanlagen B. Verbindlichkeiten 1. Grundstücke mit Wohnbauten ,00 1. Verbindlichkeiten gegenüber 2. Grundstücke mit Kreditinstituten ,00 Geschäftsbauten ,00 2. Verbindlichkeiten aus anderen 3. Grundstücke ohne Bauten ,00 Lieferungen und Leistungen ,00 4. Geschäftsausstattung ,00 3. Sonstige Verbindlichkeiten ,00 B. Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Andere Vorräte ,00 II. Forderungen 1. Forderungen aus Vermietung ,00 2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen ,00 III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand 525,00 2. Guthaben bei Kreditinstituten , , ,00 Ort, Datum Unterschrift 26

7 Die Aktivseite der Bilanz enthält also alle Vermögenswerte der Unternehmung. Auf ihr kann man erkennen, in welcher Zusammensetzung das zur Verfügung stehende Kapital angelegt ist, d. h., wie die Mittel (das Kapital) verwendet wurden (Mittelverwendungsseite) oder: wie investiert wurde. Die Passivseite enthält das Eigenkapital und die Schulden. Man kann aus ihr erkennen, aus welchen Quellen investiertes Kapital stammt (Mittelherkunftsseite) oder: wie finanziert wurde. Die dem Unternehmer gehörenden Mittel (Eigenkapital) werden ergänzt durch die Schulden (Fremdkapital), die dem Unternehmen von Banken, Lieferanten und anderen Kreditgebern zur Verfügung gestellt werden. Aktiva Bilanz Passiva Mittelverwendung Investition Vermögen Mittelherkunft Finanzierung Kapital (EK u. FK) 27

8 4 Wertveränderungen von Bilanz zu Bilanz Ein Geschäftsfall ist ein betriebliches Geschehen (Sachverhalt), das unmittelbar mit einer Wertbewegung verbunden ist. Das bedeutet: Jeder Geschäftsfall verändert Bilanzpositionen. Es gibt vier grundsätzlich zu unterscheidende Veränderungsarten von Bilanzpositionen: 1. Aktivtausch 2. Passivtausch 3. Aktiv-Passiv-Mehrung 4. Aktiv-Passiv-Minderung Das folgende Musterbeispiel wird auch in den nächsten Kapiteln verwendet. Aus Gründen der Übersichtlichkeit wird in den Bilanzen auf die Gliederungsbezifferung und die Abschnittsüberschriften verzichtet. 4.1 Aktivtausch Geschäftsfall: Ein Mieter überweist zum Ausgleich einer Mietforderung 500,00 per Bank. Ausgangspunkt ist folgende (vereinfachte) Eröffnungsbilanz : Aktiva Eröffnungsbilanz Passiva Geschäftsausstattung ,00 Eigenkapital ,00 Mietforderungen 6.300,00 Verb. gegenüber Kreditinst ,00 Kasse 1.200,00 Sonstige Verbindlichkeiten ,00 Bank ,00 Verbindl. aus Steuern , , ,00 Die Bilanzposition Bank nimmt um 500,00 zu. Die Bilanzposition Mietforderungen nimmt um 500,00 ab. Bilanzpositionen auf der Aktivseite der Bilanz tauschen Werte aus Aktivtausch. Die Bilanzsumme bleibt gleich. Die Eröffnungsbilanz trifft nicht mehr zu. Für die Darstellung der Vermögens- und Schuldverhältnisse der Unternehmung zum aktuellen Zeitpunkt ist folgende,neue Bilanz 01 zu erstellen: Aktiva Bilanz 01 Passiva Geschäftsausstattung ,00 Eigenkapital ,00 Mietforderungen 5.800,00 Verb. gegenüber Kreditinst ,00 Kasse 1.200,00 Sonstige Verbindlichkeiten ,00 Bank ,00 Verbindl. aus Steuern , , ,00 28

9 4.2 Passivtausch Geschäftsfall: Eine Steuerschuld in Höhe von 6.000,00 wird durch Inanspruchnahme eines Bankkredites bezahlt. Ausgangspunkt ist die (vorige) Bilanz 01. Die Bilanzposition Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten nimmt um 6.000,00 zu. Die Bilanzposition Verbindlichkeiten aus Steuern nimmt um 6.000,00 ab. Bilanzpositionen auf der Passivseite der Bilanz tauschen Werte aus Passivtausch. Die Bilanzsumme bleibt gleich. Die Bilanz 01 trifft nicht mehr zu. Für die Darstellung der Vermögens- und Schuldverhältnisse der Unternehmung zum aktuellen Zeitpunkt ist folgende,neue Bilanz 02 zu erstellen: Aktiva Bilanz 02 Passiva Geschäftsausstattung ,00 Eigenkapital ,00 Mietforderungen 5.800,00 Verb. gegenüber Kreditinst ,00 Kasse 1.200,00 Sonstige Verbindlichkeiten ,00 Bank ,00 Verbindl. aus Steuern 8.800, , , Aktiv-Passiv-Mehrung Geschäftsfall: PC-Ausstattungen für 8.000,00 werden auf Ziel (auf Kredit) gekauft. Ausgangspunkt ist die (vorige) Bilanz 02. Die Bilanzposition Geschäftsausstattung nimmt um 8.000,00 zu. Die Bilanzposition Sonstige Verbindlichkeiten nimmt ebenfalls um 8.000,00 zu. Bilanzpositionen auf der Aktivseite und der Passivseite der Bilanz nehmen zu Aktiv- Passiv-Mehrung. Die Bilanzsumme nimmt zu. Die Bilanz 02 trifft nicht mehr zu. Für die Darstellung der Vermögens- und Schuldverhältnisse der Unternehmung zum aktuellen Zeitpunkt ist folgende,neue Bilanz 03 zu erstellen: Aktiva Bilanz 03 Passiva Geschäftsausstattung ,00 Eigenkapital ,00 Mietforderungen 5.800,00 Verb. gegenüber Kreditinst ,00 Kasse 1.200,00 Sonstige Verbindlichkeiten ,00 Bank ,00 Verbindl. aus Steuern 8.800, , ,00 29

10 4.4 Aktiv-Passiv-Minderung Geschäftsfall: Der auf Ziel gekaufte Personalcomputer wird durch Banküberweisung bezahlt. Ausgangspunkt ist die (vorige) Bilanz 03. Die Bilanzposition Bank nimmt um 8.000,00 ab. Die Bilanzposition Sonstige Verbindlichkeiten nimmt ebenfalls um 8.000,00 ab. Bilanzpositionen auf der Aktivseite und der Passivseite der Bilanz nehmen ab Aktiv- Passiv-Minderung. Die Bilanzsumme nimmt ab. Die Bilanz 03 trifft nicht mehr zu. Für die Darstellung der Vermögens- und Schuldverhältnisse der Unternehmung zum aktuellen Zeitpunkt ist folgende,neue Bilanz 04 zu erstellen: Aktiva Bilanz 04 Passiva Geschäftsausstattung ,00 Eigenkapital ,00 Mietforderungen 5.800,00 Verb. gegenüber Kreditinst ,00 Kasse 1.200,00 Sonstige Verbindlichkeiten ,00 Bank ,00 Verbindl. aus Steuern 8.800, , ,00 Zwecks Klärung der Auswirkung eines Geschäftsfalls auf die Bilanz sollte nacheinander überlegt werden: a) Welche Bilanzpositionen werden durch diesen Sachverhalt verändert? b) Auf welcher Seite der Bilanz stehen diese Positionen? c) Werden diese Positionen vermehrt oder vermindert? d) Wird durch diesen Sachverhalt die Bilanzsumme verändert? Falls ja, wie? e) Welche Art der Bilanzveränderung bewirkt die Buchung des jeweiligen Sachverhalts? 30

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