Stadt Zwenkau 4. Änderung des Flächennutzungsplanes, Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen-Kleinstorkwitz

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1 Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen-Kleinstorkwitz Begründung gemäß 9 Abs. 8 BauGB Vorentwurf Fassung für den Billigungsbeschluss und die Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden gemäß 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB Gemeinde: Bürgermeister-Ahnert-Platz 1, Zwenkau BAUAMT: Frau Gebauer, Tel.: /509-31, Bearbeitung: Ingenieurbüro Constanze Krasselt Altstädter Hauptstraße 30, Borna Tel: / Fax:

2 Inhaltsverzeichnis 1. Anlass und Zulässigkeit der, der Stadt Zwenkau Anlass der Planung Zulässigkeit der Planung Ziel der Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen-Kleinstorkwitz, der Verfahrensstand Lage und räumlicher Geltungsbereich 6 2. Übergeordnete Planungen, Vorgaben und Hinweise Landesentwicklungsplan Regionalplan Westsachsen Landschaftsplan Beschreibung des Bestandes Beschreibung der räumlichen und baulichen Entwicklung am Standort bis heute Beschreibung der Planung Kurzfristige Unternehmensentwicklungen am Standort Rüssen-Kleinstorkwitz Mittelfristige Unternehmensentwicklungen am Standort Rüssen-Kleinstorkwitz Umwelt Schutzgut Mensch Schutzgut Arten und Biotope Schutzgut Boden Schutzgut Wasser Schutz Klima / Luft Schutzgut Landschaftsbild Schutzgut Sach- und Kulturgüter Zusammenfassung Erschließung Verkehrstechnische Erschließung Medientechnische Erschließung Anlagen 20 2

3 Begründung gemäß 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) 1. Anlass und Zulässigkeit der, der 1.1. Anlass der Planung Der Flächennutzungsplan (FNP) der als vorbereitender Bauleitplan wurde inkl. 3. Änderung am durch das Landeratsamt Landkreis Leipzig genehmigt und ist seit dem wirksam. Mittlerweile entspricht der FNP nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten bzw. den städtebaulichen Entwicklungen der Gemeinde. Bereits im April 2013 beschloss der Stadtrat der, dass eine Komplettfortschreibung des FNP erfolgen soll. In der Ortslage Rüssen-Kleinstorkwitz hat der Bedarf der weiterer städtebaulichen Entwicklung zwischenzeitlich eine hohe Brisanz für das örtlich ansässige Unternehmen entwickelt. Die Änderungen im Flächennutzungsplan müssen auf Grund der zeitlichen Nähe zur verbindlichen Bauleitplanung am Unternehmensstandort separat betrachte und fortgeschrieben werden Zulässigkeit der Planung Der Landesentwicklungsplan 2013 trat am in Kraft und enthält an verschiedenen Stellen Planungsaufträge an die Regionalplanung, landesplanerische Zielvorstellungen zu ergänzen bzw. zu bestimmten Themen in der Regionalplanung zu entwickeln. Die Regionalen Planungsverbände sind angehalten, ihre Regionalpläne binnen 4 Jahre an dessen Ziele und Grundsätze anzupassen. Daher wurde am der Aufstellungsbeschluss für die Gesamtfortschreibung des Regionalplan Westsachsen gefasst, seine Fertigstellung ist für avisiert. Die Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes der wird die Ergebnisse der Raumplanung berücksichtigen. Damit ist eine Fertigstellung der Gesamtrevision des FNP erst nach 2018 zu erwarten. Unbeschadet dessen sieht sich die Stadt befugt (vgl. 1 VIII, 6 VI BauGB), den Flächennutzungsplan bezogen auf räumlich abgrenzbare Teile des Gemeindegebiets als Planungsraum veranlasst durch neuere Entwicklungen und/oder geänderte oder konkretisierte Planungsvorstellungen zu ändern bzw. nur bezogen auf räumlich abgrenzbare Teilbereiche fortzuschreiben. Gegen solche Teilfortschreibungen bestehen jedenfalls dann und insofern keine Bedenken, als sie sich in das planerische Grundkonzept des Flächennutzungsplanes insgesamt einfügen und zudem zum Zeitpunkt der Fortschreibung ggf. geänderte Ziele der Raumordnung beachten. Um also bis dahin eine innergemeindliche Entwicklungssperre zu verhindern, welche die wirtschaftliche und touristische Entwicklung der Gemeinde massiv blockieren würde, sollen aktuell lediglich wichtige Teilflächen fortgeschrieben werden. 3

4 1.3. Ziel der Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen-Kleinstorkwitz, der Die ortsansässige Firma Backhaus Hennig GmbH plant über einen Zeithorizont von circa 6 Jahren ihr Unternehmen weiter zu auszubauen. Es sollen quantitative Erweiterungen und Entwicklungen in der Unternehmensausrichtung stattfinden. Während die Erweiterung der bestehenden Produktionsanlage noch innerhalb der vorhandenen Bauflächen möglich ist, sind die strategischen Unternehmensentwicklungen nur auf nachbarlichen Flächen umsetzbar. An das Gewerbegebiet der Bäckerei schließen im Osten die Bundesstraße B2, im Westen sowie in Teilen der südlichen Flächen Wohnbebauung und im Norden landwirtschaftliche Flächen an. Die Überprüfung der Flächenverfügbarkeit ergab, dass ausschließlich die nördlichen Ackerflächen im ausreichenden Maß zur Verfügung stehen. Zur strategischen Entwicklung des Unternehmens werden folgende Teilaspekte zusammengefasst: 1. Erweiterung des Parkplatzes für Kunden und Mitarbeiter 2. Neubau einer Holzofenbackstube. 3. Erlebnisbäckerei und Vermarktung regionaler, saisonaler Produkte in Verbindung mit Spiel- und Freizeitangeboten im Sinne eines Eventbetriebes. 4. Produktherstellung für den E-Commerce. 5. Erweiterung und Ersatz von Retentionsflächen für das anfallende Regenwasser. Die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens dient der Erhöhung der Diversität und Ablösung von Marktabhängigkeiten sowie der Berücksichtigung der Entwicklung des Internethandels. Das Unternehmen ist aufgrund des Materialverkehrs sowie zusammenhängender Produktionsprozesse auf den Standort in unmittelbarer Nähe zum Bestand angewiesen. Ein Ausweichen auf andere Standorte ist nicht möglich. Ziel der 4. Änderung des FNP ist es, den Rahmen für die sich parallel befindliche Bebauungsplanung zu definieren, die Wahrung der raumordnerischen Entwicklungsziele zu verfolgen und ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessensgruppen herzustellen. In der vorliegenden Planung sind die Interessen des ortsansässigen Unternehmens, der Bevölkerung und der Landwirtschaft untereinander abzuwägen. 4

5 1.4. Verfahrensstand Der Stadtrat der hat in seiner Sitzung vom... die 4. Änderung des Flächennutzungsplanes, Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen- Kleinstorkwitz, der gemäß 2 Abs. 1 ff Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Der Beschluss zur 4. Änderung des FNP wurde am... ortsüblich öffentlich bekannt gemacht. In der Sitzung des Stadtrates vom... wurde die Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 Abs. 1 BauGB sowie die Frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß 4 Abs. 1 BauGB beschlossen und am... ortsüblich öffentlich bekannt gemacht. Die Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 Abs. 1 BauGB erfolgt durch Auslegung während der Dienstzeit in den Räumen Stadtverwaltung in der Zeit von... bis einschließlich.... Die Frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß 4 Abs. 1 BauGB erfolgt mit Schreiben vom.... 5

6 1.5. Lage und räumlicher Geltungsbereich Die Ortslage Rüssen-Kleinstorkwitz befindet sich südlich der unmittelbar an der Bundesstraße B2. Die Teilfläche mit hohem Entwicklungsbedarf umfasst die Grundstücke 103/3 und 106/3 mit einer Gesamtfläche von ca. 4,16 ha Zwenkau Geltungsbereich der Änderung Tagebau Außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches der 4. Änderung des FNP befinden sich Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen) auf den Grundstücken der Gemarkung Rüssen, 4/1 teilweise; 101/3 teilweise;102/1 teilweise; 102/3 teilweise und auf dem Grundstück 291/2 teilweise der Gemarkung Imnitz, An den Geltungsbereich der 4. Änderung des FNP grenzen nördlich und nordwestlich landwirtschaftliche Flächen, östlich die Bundesstraße B2 und nachfolgend ebenfalls landwirtschaftliche Flächen an. Südwestlich befindet sich auf dem Flurstück 103/a ein derzeit leerstehendes Wohngebäude. Südöstlich befindet sich auf dem Flurstück 101/4 6

7 eine KFZ-Werkstatt mit nebenliegenden Wohnhaus. Die südwestlichen angrenzenden Grundstücksflächen werden als Grünland bewirtschaftet. Übersichtsplan topografische Karte 1: Geltungsbereich Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen-Kleinstorkwitz, der 7

8 2. Übergeordnete Planungen, Vorgaben und Hinweise 2.1. Landesentwicklungsplan 2013 Der Landesentwicklungsplan des Freistaates Sachsen 2013 ordnet den Geltungsbereich der 4. Änderung des FNP in den Verdichtungsraum des Oberzentrums Leipzig ein. In den Verdichtungsräumen sollen Flächennutzungsansprüche und deren effiziente Verwendung die Leistungsfähigkeit von Wirtschaft und Infrastruktur nachhaltig sichern und eine Vernetzung von Umland und Stadt in den zentralen Orten intensivieren. Mit der Schaffung der Entwicklungsmöglichkeiten der Backhaus Hennig GmbH und der Einordnung des Sondergebietes Tourismus und Gewerbe im Stadtgebiet Zwenkau wird ein überregional agierendes Unternehmen gestärkt und dem zentralen Ort Zwenkau zusätzlich Strahlkraft verliehen. Mit der Ansiedlung am vorhandenen Gewerbestandort und dessen Lage an der Bundesstraße B2 wird vermieden, dass zusätzliche Verkehrswege benötigt werden bzw. zusätzliche verdichtungs- und verkehrsbedingte Umweltbelastungen entstehen. Die Backhaus Hennig GmbH hatte sich bereits im Jahr 2006 auf den Flächen einer ehemals landwirtschaftlich genutzten Lagerhalle angesiedelt und entwickelt. Mit der geplanten Erweiterung des Bäckereistandortes und der Einordnung des Sondergebietes Tourismus und Gewerbe erfolgt parallel dazu der Rückbau ehemaliger landwirtschaftlicher Produktionsstätten die brachgefallen waren. Einer gesteuerten Bauflächenentwicklung und dem schonenden Umgang mit natürlichen Ressourcen wird somit Rechnung getragen. Die liegt als zentraler Ort im Handlungsraum der Bergbaufolgelandschaften, die durch den Abbau der Braunkohle im Tagebau geprägt wurden. Heute ist das Leipziger Neuseenland ein attraktives Erholungsgebiet, welches inzwischen bundesweite Bekanntheit erlangt hat. So stellt auch hier der LEP den besonderen Handlungsbedarf zur Einordnung touristischer Angebote mit überregionaler Bedeutung heraus. Die geplante Entwicklung am Standort in Rüssen-Kleinstorkwitz würde somit den Forderungen des LEP bzw. den Handlungsschwerpunkten des Leipziger Neuseenlandes als Bergbaufolgelandschaft entsprechen. Mit der städtebaulichen Planung am Standort Rüssen-Kleinstorkwitz soll das ortsansässige Unternehmen langfristig wettbewerbsfähig bleiben und sich zusätzlich eine räumlich ausgewogene Wirtschaftsstruktur und wirtschaftsnahe Infrastruktur etablieren können. Als Folge dessen ist mit ausreichend vielen und vielfältigen Angeboten an Arbeitsund Ausbildungsplätzen zu rechnen. Das Backhaus Hennig ist bereits heute ein angesehener Ausbildungsbetrieb. Der Landesentwicklungsplan 2013 steht dem Planungsvorhaben nicht entgegen Regionalplan Westsachsen 2008 Der Regionalplan Westsachsen 2008 weist die Fläche des Geltungsbereiches 4. Änderung des Flächennutzungsplanes, Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen- Kleinstorkwitz, der als Teil der regionalen Verbindungs- und Entwicklungsachse Leipzig Markkleeberg Zwenkau Pegau Gera aus. Regionale Verbindungs- und Entwicklungsachsen dienen vorrangig der Konzentration der Siedlungstätigkeit und der Bündelung von Infrastruktureinrichtungen. 8

9 Die ist auf Grund der Bergbaufolgelandschaft des Tagebaues Zwenkau von den benachbarten Städten Leipzig und Markkleeberg getrennt. Es besteht damit ein deutliches Erreichbarkeitsdefizit. Aus diesem Grunde haben die vorhandenen Wirtschafts- und Gewerbestandorte eine große überregionale und regionale Bedeutung. Der Geltungsbereich der Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen-Kleinstorkwitz, der befindet sich innerhalb des Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft und/oder für Natur und Landschaft jedoch außerhalb von Vorranggebieten für Natur und Landschaft, Waldmehrungsflächen und außerhalb von Kern- und Verbundflächen des ökologischen Biotopverbundsystems. Im Rahmen der Vorprüfung wurde ermittelt, dass für die Unternehmensentwicklung ausschließlich die nördlichen landwirtschaftlich genutzten Flächen im ausreichendem Maße zur Verfügung. Ein Standortwechsel scheidet auf Grund der Notwendigkeit der Anordnung an den Bestand bzw. der Nutzung vorhandener Verkehrswege aus. Abbildung 2: Kartenauszug aus dem Regionalplan Westsachsen 2008 Geltungsbereich Die Entwicklung des Sondergebietes Tourismus und Gewerbe in der Ortslage Rüssen- Kleinstorkwitz entspricht grundsätzlich der Schaffung einer räumlich ausgewogenen Wirtschaftsstruktur. Unter Berücksichtigung der Nutzung vorhandener Verkehrsanbindungen, der funktionalen Abhängigkeit vom bestehenden Gewerbebetrieb und der zur Verfügung stehenden räumlichen Strukturen wird der Interessenausgleich raumbedeutsamer Nutzungen zugunsten der wirtschaftlichen Entwicklung abgewogen. Dazu fand im Oktober 2016 eine Vorsondierung bzw. Machbarkeitsanalyse mit den Vertretern von Landwirtschaft, Naturschutz, Regional- und Landesentwicklung sowie der und der Hennigs Bäckerei GmbH statt. Der Regionalplan Westsachsen wird in seiner Fortschreibung die Abgrenzung der Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft / Natur und Landschaft neu definieren. 9

10 2.3. Landschaftsplan 1999 Der rechtskräftige Landschaftsplan 1999 der enthält keine Aussagen, die dem Planungsvorhaben entgegenstehen. Weitere Ausführungen sind dem beiliegenden Umweltbericht der Teilfortschreibung des Flächennutzungsplanes Nr.... zu entnehmen. 3. Beschreibung des Bestandes Mit der 3. Änderung des Flächennutungsplanes vom erfolgte der Flächenausweisung nördlich des Schmiedeweges als gemischte Baufläche Bestand. Die südlich des Schmiedeweges gelegene Flächen des Geltungsbereiches sind als Mischgebiet Planung ausgewiesen. Das Flurstück 106/3 im Norden des Geltungsbereiches ist im derzeit rechtskräftigen FNP als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Im Dezember 2016 wurde der neuaufgestellte FNP gebilligt und zur Offenlage und Trägerbeteiligung bestimmt. Die Einordnung der neuen Bauflächen des Bebauungsplanes wurden bereits berücksichtigt die Nutzungsart der Flächen ist im Parallelverfahren noch aufeinander abzustimmen. Abbildung 3: Kartenauszug aus dem Flächennutzungsplan 2009 der Geltungsbereich Im südlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich die Altlastenverdachtsfläche Nr. 356 der ehemaligen Stallanlagen Rüssen. Diese Verdachtsfläche hat 10

11 sich nicht bestätigt und wurde zwischenzeitlich aus dem sächsischem Altlastenkataster (Salka) entfernt. Der Geltungsbereich der Teilfortschreibung Nr. xx Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen-Kleinstorkwitz befindet sich auf Flächen hoher archäologischer Relevanz. Das Landesamt für Archäologie, Dresden bittet um die Einreichung aller Baugesuche zur Stellungnahme. Der FNP weist jedoch keine Bodendenkmale im Geltungsbereich aus. 4. Beschreibung der räumlichen und baulichen Entwicklung am Standort bis heute Die Backhaus Hennig GmbH hat Ende 2005 / Anfang 2006 beschlossen für ihre alteingesessene Bäckerei in Pegau einen neuen Standort zu suchen. Im Februar 2006 wurde die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zur Ansiedlung des Bäckereiunternehmens am Standort Rüssen-Kleinstorkwitz in der beschlossen. Im März 2007 erfolgte der Satzungsbeschluss. Die Hennig Bäckerei GmbH (alte Firmenbezeichnung) feierte am ihre offizielle Eröffnung in Rüssen-Kleinstorkwitz. Auf Grund der erfolgreichen Unternehmensentwicklung erreichte die Bäckerei bereits 2009 ihre Kapazitätsgrenzen und benötigte für ihre Feinbäckerei und die Brotbackstrecke eine bauliche Erweiterung ihres Firmengebäudes und Mitarbeiterparkplatzes. So wurde im Januar 2010 die erste Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes durch den Stadtrat der in die Wege geleitet. Im Juni 2011 begannen die Arbeiten am Erweiterungsbau und wurden März 2012 beendet kristallisierte sich im Unternehmen heraus, dass für die regelmäßige Aus- und Fortbildung der Mitarbeiter des Filialnetzes ebenso Stellplätze am Unternehmensstandort zur Verfügung gestellt werden müssen. Im vereinfachten Verfahren zur Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes erfolgte die Erweiterung und Anpassung des Mitarbeiterparkplatzes musste erneut das Planverfahren aufgenommen werden, da durch die fortschreitende Unternehmensentwicklung weitere Unternehmensbereiche, diesmal Verwaltung und Personalräume angepasst werden mussten. Mit dieser letzten Änderung erreichte das Unternehmen die Obergrenze der baulichen Entwicklung am Standort auf dem Flurstück 103/3, Gemarkung Rüssen. Das Grundstück ist derzeit zu 78,5 % mit Gebäuden und Verkehrsflächen bebaut. Die Umgebung des Standortes ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt und nur partiell durch angrenzende Bebauungen gekennzeichnet. Südöstlich befindet sich eine KFZ-Werkstatt mit Wohnhaus, und westlich befindet sich ein derzeit leerstehendes Wohnhaus mit Garten. Die Lage im Stadtgebiet ist als Ortsrandlage mit unmittelbarer Angrenzung an die Bundesstraße B2 zu charakterisieren. Die Höhe des Backhauses beträgt am höchsten Punkt der Dachhaut 11,20 m über Gelände bzw. über Oberkante Straße Schmiedeweg. Der Höhenbezugspunkt auf dem Schmiedeweg wurde mit 136,88 m HN76 angegeben und entspricht im aktuellen Höhenbezugssystem einer Höhe von 137,02 m DHHN 92. Die Höhe der aufsteigenden Wand beträgt traufseitig maximal 10, 50 m. 11

12 Die nächstgelegenen Wohnbebauungen sind 1 bis 2 geschossig errichtet. Die Dachformen sind Flach, Pult und Sattel- und Walmdächer. 5. Beschreibung der Planung 5.1. Kurzfristige Unternehmensentwicklungen am Standort Rüssen-Kleinstorkwitz Die Backhaus Hennig GmbH plant am Unternehmensstandort auf dem Flurstück 103/3 den Gebäudekomplex nochmals in westliche Richtung zu erweitern. Benötigt werden die Räumlichkeiten für die Erweiterung der Spülküche, Verpackungsstrecke und Kistenlager. Das Gebäude rückt somit bis an die Grundstücksgrenze zur Wohnbebauung 103/a heran. Dazu ist eine privatrechtliche Einigung mit dem Eigentümer des Grundstücks hinsichtlich der Eintragung einer Baulast notwendig. Sollte keine Einigung erfolgen sind die Abstandsregelungen der Sächsischen Bauordnung zwingend einzuhalten. Einer möglichen Erweiterung in nördlicher Richtung stehen die internen baulichen Anlagen der Bäckerei, östlich die Bundesstraße B2, südlich der Schmiedeweg und eine Wohnbebauung entgegen. Die nördliche Gebäudefront beinhaltet die Liefer- und Verladezone der Bäckerei und ist durch Rampen und Höhenversätze gekennzeichnet. Auf Grund zusammenhängender Produktionsprozesse ist es vernünftig, am Unternehmensstandort die Anlagen baulich zu erweitern, als an Zweit- oder Drittstandorten neue Anlagen zu errichten. Die Konzentration der baulichen Anlagen verhindert: umständliche Warenverkehrsströme, Lärmbelästigungen zusätzliche Versiegelung von Bauland durch Neuanlage von Verkehrswegen, ermöglicht eine kompakte Bauweise mit einem geringen Anteil an Außenwandfläche wirtschaftlicher Einsatz von Investitionen/Kapital Mit der Erweiterung der baulichen Anlagen wird der Anteil der bebauten Grundstücksfläche auf 95% erhöht. Dabei entfallen auf den Baukörper 60% und auf die Verkehrsflächen 35 %. Die Überschreitung der Grundflächenzahl durch Verkehrsflächen, auch über die Obergrenze hinaus, führt nicht zur Verschlechterung oder Nichteinhaltung von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen. Sie wirkt auch im Hinblick umweltrelevanter Einflussfaktoren, wie Nettoneuversiegelung und Inanspruchnahme von Boden, günstiger, als ein Neubau an anderer Stelle. Damit entspricht sie dem Leitprinzip der städtebaulichen Planung im sorgsamen Umgang mit Grund- und Boden bzw. der sozial gerechten Bodennutzung. Auf Grund der Größe des Baugebietes und des Umfanges der gewerblichen Nutzung vollzieht sich ein Wandel von einer Mischgebietsnutzung in eine reine gewerbliche Nutzung. Mit der Änderung der Nutzungsintensität und dem heranrücken der gewerblichen Nutzung an die örtlich vorhandene Wohnbebauung auf dem Grundstück 103/a sind Einschränkungen der gewerblichen Nutzung hinsichtlich möglich Lärm- und Geruchsemissionen zu berücksichtigen. 12

13 5.2. Mittelfristige Unternehmensentwicklungen am Standort Rüssen-Kleinstorkwitz Auf der nördlichen Grundstücksfläche 106/3 sollen mittelfristig eine Reihe kleiner Betriebe der Lebensmittelherstellung im Manufakturbetrieb angesiedelt werden. In Verbindung mit Schauwerkstätten und Workshop-Angeboten für Schulen, Behinderteneinrichtungen oder privaten Gruppen sowie Kinderspielbereichen soll ein Eventcharakter und touristischer Höhepunkt mit regionalem Einzugsgebiet gesetzt werden. Gastronomische Einrichtungen und Beherbergungsmöglichkeiten runden das Angebot ab. Als einzelne Einrichtungen werden derzeit favorisiert: Eine Holzofenbackstube mit Werkstatt / Plätzchenwerkstatt Eine kleine Kaffeerösterei mit Gastronomie Eine Schokoladen- und Pralinenmanufaktur mit Workshop Ein zentraler Wasserspielplatz Unterbringungsmöglichkeiten von 1 bis 2 Schulklassen oder Kleingruppen Sowie ein umfangreicher Parkplatz der sowohl den neuen Kundenverkehr aufnimmt als auch die weggefallenen Stellflächen östlich des Gewerbebetriebes ersetzt. Die geplante Nutzungsvielfalt und touristische Ausrichtung der unterschiedlichen Nutzungen, kann über die Anordnung von Bauflächen nach 2 bis 10 BauNVO nicht hinreichend genau eingegrenzt werden. Die Festlegung eines Sondergebietes Tourismus zur Beschreibung der zulässigen Nutzung ist erforderlich. Das Maß der baulichen Nutzung leitet sich aus der Umgebungsbebauung ab. Die Dichte der Bebauung soll sich planmäßig an den Obergrenzen eines Mischgebietes orientieren. Die Mischung von Erholung, Freizeit und Gewerbe lässt auf eine analoge bauliche Struktur schließen. Die Höhe der baulichen Anlagen soll den Sondergebietscharakter unterstreichen und angrenzende Gebäude nicht überragen. 6. Umwelt Die Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter nach 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB wurden im Umweltbericht untersucht und berücksichtigt. Der Umweltbericht ist Bestandteil der 4. Änderung des FNP und des Bebauungsplanes und der Anlage beigefügt. Zusammengefasst können für die Schutzgüter folgende Aussagen getroffen werden: 6.1. Schutzgut Mensch Entsprechend der Ausweisung als Mischgebiet Planung und Bestand sind im rechtskräftigen Flächennutzungsplan (2012) innerhalb des Gebietes Wohnnutzungen sowie nicht störendes Gewerbe gemäß 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig. Die nächstgelegenen Wohngebäude befinden sich auf dem Flurstück 101/4 in ca. 9 m und auf dem Flurstück 103/a ca. 30 m Entfernung. Zur Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsbedingungen wurden bereits 2005/2006 die Emissionen hinsichtlich Lärm- und Geruch untersucht. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 36 Sondergebiet Tourismus und Gewerbe der Backhaus Hennig 13

14 GmbH, OT Rüssen-Kleinstorkwitz wurden die Gutachten fortgeschrieben. Die Gutachten sind Bestandteil des Bebauungsplanes und der Begründung im Anhang beigefügt. Im Ergebnis wird festgestellt: Schutz vor Lärmemissionen Im Einwirkungsbereich des Backhauses Hennig befinden sich keine weiteren Anlagen, welche als immissionswirksame Vorbelastung zu berücksichtigen waren. Für die im Rahmen des B-Plans Nr. 36 zu berücksichtigende Anlage der Backhaus Hennig GmbH wurde somit das gesamte Emissionskontingent in Anspruch genommen. Für die Ermittlung der Emissionskontingente wird das Plangebiet in 6 Teilflächen (TF) wie folgt untergliedert: TF 1 - vorhandener Parkplatz auf der Südseite des Betriebsgeländes, ca m² TF 2 - neu geplanter Parkplatz auf der Südseite des Betriebsgeländes, ca m² TF 3 - vorhandener Parkplatz mit veränderter Lage, Ostseite des Betriebsgeländes, ca m² TF 4 - geplanter Parkplatz auf der Ostseite des Betriebsgeländes, ca m² TF 5 - Betriebsgebäude des Backhauses, ca m² TF 6 - Sondergebiet (SO), ca m² Die Emissionskontingente LEK wurden für die einzelnen Teilflächen auf der Grundlage eines computergenerierten Lärmschutzmodells (Software "IMMI") mit Hilfe des Moduls "BPlan" optimiert. Jeder Teilfläche wurde ein immissionswirksamer Schallleistungspegel pro Quadratmeter Fläche, getrennt für die Zeiträume Tag und Nacht, zugeordnet. Diese Pegel wurden dann miteinander so abgeglichen, dass eine optimale Emission je Teilfläche ausgewiesen werden konnte. Dabei wird mit freier Schallausbreitung gerechnet. Aus den Emissionskontingenten wurden dann die Immissionskontingente LIK für jede Teilfläche, bezogen auf den jeweiligen maßgeblichen Immissionsort, berechnet und ausgewiesen. Damit kann sichergestellt werden, dass unter Berücksichtigung der konkreten Anlagenkonfiguration, der Schallausbreitungsbedingungen (Berücksichtigung Abschirmung, Reflexion, Geländetopographie etc.) sowie anderer Vorschriften (z.b. TA Lärm) für jede Teilfläche ein späterer rechnerischer Nachweis möglich ist. Zur planungsrechtlichen Umsetzung der Ergebnisse der Schallimmissionsberechnungen werden folgende textliche Festsetzungen vorgeschlagen: Für die Teilflächen TF 1 bis TF 6 werden folgende Emissionskontingente LEK festgesetzt: Teilfläche TF 1 Tag (06-22 Uhr) 51 db(a)/m² Nacht (22-06 Uhr) 39 db(a)/m² Teilfläche TF 2 Tag (06-22 Uhr) 59 db(a)/m² Nacht (22-06 Uhr) 44 db(a)/m² Teilfläche TF 3 Tag (06-22 Uhr) 56 db(a)/m² Nacht (22-06 Uhr) 53 db(a)/m² Teilfläche TF 4 Tag (06-22 Uhr) 64 db(a)/m² Nacht (22-06 Uhr) 57 db(a)/m² Teilfläche TF 5 Tag (06-22 Uhr) 65 db(a)/m² Nacht (22-06 Uhr) 46 db(a)/m² Teilfläche TF 6 Tag (06-22 Uhr) 65 db(a)/m² Nacht (22-06 Uhr) 55 db(a)/m² Die Einhaltung der Emissionskontingente unter Berücksichtigung der konkreten 14

15 Schallausbreitungsbedingungen ist sichergestellt, wenn folgende Immissionskontingente LIK, an den maßgeblichen Immissionsorten, welche ebenfalls festgesetzt werden, eingehalten werden: TF 1 TF 2 TF 3 db(a)-t db(a)-n db(a)-t db(a)-n db(a)-t db(a)-n IO_01 45,7 33,7 39,2 24,2 47,2 35,2 IO_02 46,8 34,8 39,5 24,5 46,8 34,8 IO_03 39,1 27,1 53,6 38,6 41,0 29,0 TF 4 TF 5 TF 6 db(a)-t db(a)-n db(a)-t db(a)-n db(a)-t db(a)-n IO_01 44,6 37,6 58,2 39,2 49,5 39,5 IO_02 44,4 37,4 57,5 38,5 49,4 39,4 IO_03 41,9 34,9 57,0 38,0 50,6 40,6 Aus den Berechnungsergebnissen lassen sich für die weiteren Planungen folgende Schlussfolgerungen ableiten: a) Teilfläche TF 1 - Parkplatz Bestand Der bestehende Parkplatz ist zu den Immissionspunkten IO_01 und IO_02 hin durch eine Lärmschutzwand abgeschirmt. Hier werden die Immissionskontingente auch zukünftig unter der Voraussetzung der Erhaltung des Bestandszustandes eingehalten. Zum IO_03 hin wird allerdings, da hier der neue Parkplatz hinzukommt, die Einhaltung des Nacht-Immissionskontingentes fraglich sein. Es muss mit organisatorischen oder weitergehenden Schallschutzmaßnahmen gerechnet werden. b) Teilfläche TF 2 - Parkplatz geplant Für diesen Parkplatz ist grundsätzlich davon auszugehen, dass Schallschutzmaßnahmen erforderlich sind, dies betrifft insbesondere den sensiblen Nachtzeitraum. Ohne ausreichende Abschirmung des IO_03 ist praktisch eine Nachtnutzung ohne Schallschutzmaßnahmen auszuschließen. 15

16 c) Teilfläche TF 3 - Parkplatz Bestand Aufgrund ausreichender Abstände, der Abschirmung durch Gebäude (Bäckerei) sowie die Änderung der Zufahrt von der B2 sind für diesen Parkplatz keine Einschränkungen zu erwarten. d) Teilfläche TF 4 - Parkplatz geplant Auch hier treffen die Aussagen zum vor genannten Parkplatz zu. Es sind keine Einschränkungen zu erwarten. e) TF 5 - Backhaus Hier wird die geplante Erweiterung des Backhauses in Richtung Westen von Bedeutung sein, wobei der Nachtzeitraum von besonderer Relevanz ist. Die Geräuschemissionen aus dem Gebäudeinnern können allerdings durch ausreichende Schalldämmung der Außenbauteile hinreichend beschränkt werden. Auch die Geräusche haustechnischer Anlagen (Lüftungsanlagen und dgl.) lassen sich technisch beschränken, so dass keine Einschränkungen des Betriebes zu erwarten sind. f) TF 6 - Sondergebiet (SO) Für das Sondergebiet liegen ausreichende Abstände und Abschirmungen durch Gebäude vor, so dass keine Einschränkungen des Betriebes zu erwarten sind. Schutz vor Geruchsemissionen Die Bewertung der Geruchsemmissionen der Bäckerei Hennig wurden bereits 2006 von der Fa. GICON untersucht und heute mit den geplanten Erweiterungen fortgeschrieben. Für die Fläche des Bebauungsplanes Nr. 36 Sondergebiet Tourismus und Gewerbe der Backhaus Henning GmbH, OT Rüssen-Kleinstorkwitz wurden die vom bestehenden sowie zukünftigen Betrieb des Backhauses sowie der geplanten Anlagen der nördlichen Erweiterungsfläche verursachten Geruchsemissionen konservativ abgeschätzt und die daraus resultierenden Immissionen über Ausbreitungsberechnungen bestimmt. Die Ergebnisse der Berechnungen zeigen, dass bis auf zwei Flächen, die Geruchswahrnehmung aller übrigen maßgebliche Beurteilungsflächen den Irrelevanzwert gem. GIRL nicht überschreitet, so dass dort die belästigende Wirkung einer ggf. vorhandenen Belastung durch die Anlage nicht relevant erhöht wird. Auch für die beiden Beurteilungsflächen, auf denen der Irrelevanzwert überschritten wird, kann wegen fehlender anderer relevanter Geruchsemissionen die Einhaltung des geltenden Richtwertes der GIRL garantiert werden. Im Ergebnis der Immissionsprognose können somit erhebliche Belästigungen durch Geruchsemissionen und daraus resultierende Wahrnehmungshäufigkeiten durch das Backhaus sowie der auf der Planfläche in den nächsten Jahren geplanten Anlagen der Backhaus Henning GmbH ausgeschlossen werden Schutzgut Arten und Biotope Mit der Umsetzung der Planung gehen im Wesentlichen die Biotope des intensiv und extensiv genutzten Dauergrünlands, Feldheckenbestände und Ackerflächen verloren. Durch Neuanlage von Extensivgrünland auf vormals befestigten Flächen, Einordnung von Feldhecken und Wandlung intensiv genutzter Acker- und Grünlandflächen in Streuobstwiesen erfolgt ein adäquater Ausgleich und Ersatz der entfallenen Biotope. 16

17 Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes und seiner zugehörigen externen Ausgleichsflächen sind keine Individuen, Habitate bzw. Lebensraumbereiche wertgebender Tier- und Pflanzenarten entsprechend der Bundesartenschutzverordnung betroffen Schutzgut Boden Mit der Erweiterung des Bäckereigebäudes und der Ausweisung der nördlichen Bauflächen werden insgesamt m² im worst-case-fall mit Gebäudeflächen bebaut. Der Boden verliert in diesem Bereich seine Filter-, Retentions- und Biotop- bzw. Nutzungsfunktionen. Der Eingriff ist unvermeidbar und kann nicht gemindert werden. Im Bereich der privaten Verkehrsflächen und Stellplätze (insgesamt m²) kann durch Auswahl der geeigneten Oberflächenbefestigung und durch Ausschöpfung von Synergieeffekten die Beeinträchtigung der Bodenfunktionen gemindert werden. Alle privaten Verkehrsflächen und Stellplätze sind in gebundener jedoch wasserdurchlässiger Bauweise herzustellen (Minderungsgebot). Im Bereich der Wegeflächen wird die Funktion des Bodens, soweit nicht schon im Vorfeld beeinträchtigt, im Wesentlichen in dessen Biotopfunktion eingeschränkt. Retentions- und Filterfunktion bleiben durch die Minderungsmaßnahmen teilweise erhalten. Im Zuge der Umsetzung der Planung werden ca. 2 km nördlich des Geltungsbereiches in der Gemarkung Imnitz vollversiegelte Verkehrsflächen und Flächen ehemaliger Bebauung (Durchfahrtssilo einer ehemaligen LPG) abgebrochen und dauerhaft begrünt. Durch die Einordnung von Extensivgrünland und Feldhecken kann die Biotopfunktion des Bodens ausgeglichen werden Schutzgut Wasser Durch die Bebauung verringert sich der Anteil der versickerungsfähigen Oberfläche. Das anfallende Oberflächenwasser im Bereich der Dachflächen ist an die örtlich neu zu errichtenden Versickerungsanlagen anzubinden. Das Oberflächenwasser, welches nicht schon im Bereich der privaten Wegeflächen versickert, wird in die sich seitlich anschließenden Vegetationsflächen geleitet und kann dort versickern, ggf. ist im Bereich der Stellplatzanlage eine Sickerrigole einzuordnen. Durch diese Versickerungsmöglichkeiten können erhebliche Auswirkungen auf den Grundwasserneubildungsvorgang ausgeschlossen werden Schutz Klima / Luft Die erweiterte Bäckerei sowie die handwerkliche Fertigung von Lebensmitteln, lässt betriebsbedingt keine Beeinträchtigungen von Klima und Luft über das derzeitig vorhandene Maß hinaus erwarten. Bedingt durch die weitere Bebauung und Versiegelung verringert sich der Anteil der Kaltluftentstehungsflächen im Plangebiet. Der Verlust der nördlich angeordneten Feldgehölze bewirkt das nahezu ungehinderte Eindringen der staub- und z.t. schadstoffbelasteten Luftmassen der nördlichen und westlichen Acker- und Verkehrsflächen. Im Bebauungsplan wurde durch die Eingliederung einer Feldhecke an der nördlichen Plangebietsgrenze eine Filter- und Barrierefunktion zum Schutz vor Staub- und Schadstoffeintrag vorgesehen. 17

18 6.6. Schutzgut Landschaftsbild Die Neuanordnung baulicher Anlagen im Norden des Plangebietes fügt sich nicht in das Landschaftsbild ein. Durch das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern entlang der nördlichen Grundstücksgrenze können die Auswirkungen auf das Landschaftsbild erheblich gemindert werden. Von der Stellplatzanlage südlich des Schmiedeweges sind keine negativen Auswirkungen auf das Landschaftsbild auf Grund der Ein- und Durchgrünung zu erwarten Schutzgut Sach- und Kulturgüter Im Plangebiet sind keine denkmalgeschützten Anlagen sowie sonstige Sachgüter vorhanden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird jedoch im Flächennutzungsplan als Fläche mit hoher archäologische Relevanz beschrieben. Diesbezüglich wird auch das Landesamt für Archäologie in Dresden zur weiteren Bestimmung der Vorgehensweise in den Planungsprozess einbezogen und um Stellungnahme gebeten Zusammenfassung Der Eingriff beschränkt sich im Wesentlichen auf den Verlust der Bodenfunktionen durch Versiegelung und dem Verlust extensiver und intensiver Grünlandflächen, wobei die extensiven Grünlandflächen erst in der Entstehung begriffen sind und ihre ökologische Relevanz noch nicht voll ausgebildet haben (Ersatz- und Ausgleichsfläche des Bebauungsplanes Nr.13, 2007) sowie einer geringfügigen Zunahme des Individualverkehrs. Durch die Minderung des Eingriffs mittels Teilversiegelung und Flächenoptimierung sowie durch die Kompensationsmaßnahmen der Flächenentsiegelung, Pflanzung eines komplexen Feldgehölzstreifens und der Anlage einer Streuobstwiese verbleiben keine erheblichen und nachhaltigen Auswirkungen auf Natur und Landschaft. Es verbleibt eine positive Bilanz von WE. Der Eingriff ist somit vollständig ausgeglichen und erfüllt die Maßgaben des 9 SächsNatSchG und 19 BnatSchG. 7. Erschließung 7.1. Verkehrstechnische Erschließung Die verkehrstechnische Erschließung der Backhaus Hennig GmbH erfolgt derzeit über eine Anbindung an den Schmiedeweg, in unmittelbarer Nähe zum Anschlusspunkt an die Bundesstraße B2. In Erwartung einer steten Zunahme des Besucherverkehrs wird mit verkehrlichen Problemen am Knotenpunkt der Bundesstraße gerechnet. Im Vorfeld der Aufstellung des Bebauungsplanes, wurde mit dem zuständigen Landesamt für Straßenbau und Verkehr (LASuV) die Möglichkeiten einer geänderten Verkehrsanbindung ausgelotet. Mit dem Ergebnis, dass innerhalb der Ortsdurchfahrt eine neue Anbindung des Plangebietes an die B2 in Aussicht gestellt werden kann. Der neue Anschlussknoten ist mit geschlossener Einleitung der Linksabbiegerspur herzustellen. Mit der Herstellung des neuen Knotenpunktes ist die Besucherzufahrt zum derzeitigen Parkplatz an der Ostseite des Backhauses für motorisierten Verkehr zu unterbinden. 18

19 Die Kosten der neuen Verkehrsanbindung werden durch Übernahmevereinbarungen (Kreuzungsvereinbarung) vom Vorhabensträger übernommen Medientechnische Erschließung Elektrizität Die Anbindung der Backhauses Hennig GmbH an das öffentliche Stromnetz erfolgt über die vorhandenen, im Schmiedeweg liegenden Leitungstrassen. Im Südwesten des Plangebietes befindet sich ein Stromverteilungskasten, der auch zur Versorgung des nördlich gelegenen Baufeldes des Sondergebietes genutzt werden soll. Es sind privatrechtlich entsprechende Leitungsrechte zu vereinbaren. Trinkwasser Das Plangebiet ist durch vorhandene Trinkwasserleitungen im Straßenbereich des Schmiedeweges erschlossen. Das nördliche Baufeld ist durch Leitungsanbindung an den Bestand anzuschließen, Leitungsrechte sind entsprechend zu vereinbaren. Löschwasser Die Löschwasserversorgung ist im Gebiet nicht ausreichend gewährleistet. Der vorhandene Feuerlöschteich muss demnach erhalten bleiben bzw. ist erst nach Ersatzneubau auf dem Grundstück 106/3 zu entfernen. Es ist ein Mindestfassungsvermögen von 192 m³ als Dauereinstauvolumen nachzuweisen. Abwasser Der vorhandene Abwasserkanal befindet sich im Straßenbereich des Schmiedeweges. Das nördliche Baufeld ist durch Leitungsanbindung an den Bestand anzuschließen, Leitungsrechte sind entsprechend zu vereinbaren. Auf Grund geringer Niveauunterschiede ist zu prüfen ob eine Hebeanlage vorgesehen werden muss. Regenwasser Das abfließende Regenwasser der Gebäude ist durch örtliche Retention und Versickerung dem Wasserkreislauf wieder zuzuführen. Die Behandlungsbedürftigkeit des Regenwassers wurde nach Merkblatt DWA-M 153 Handlungsempfehlung zum Umgang mit Regenwasser geprüft und als nicht behandlungsbedürftig eingestuft. Der Prüfnachweis ist im Anhang zur Begründung beigefügt. Als Retentionsraum kann eine Kombination mit dem Feuerlöschteich und unterirdischen Sickerrigolen wie im Bestand vorhanden Verwendung finden. Die befestigten Wege und privaten Verkehrsflächen sind wasserdurchlässig herzustellen. Überschüssiges oberflächig ablaufendes Regenwasser ist in die angrenzende Vegetation zu entwässern. Gas Die Backhaus Hennig GmbH ist als Großkunde an das Gasversorgungsnetz angeschlossen. Das Gasverteilnetz befindet sich ebenfalls im Straßenraum des Schmiedeweges und bindet an eine Gasverteilstation im Südwesten des Flurstückes 103/3 auf. Bei Bedarf kann das nördliche Baufeld durch Leitungsanbindung mit Erdgas versorgt werden. Leitungsrechte sind entsprechend zu vereinbaren. 19

20 8. Anlagen Der Begründung zur Teilfortschreibung des Flächennutzungsplanes Nr.... Sondergebiet Tourismus und Gewerbe, OT Rüssen-Kleinstorkwitz wurden folgende Anlagen beigefügt: Anlagen: Anhang 1 Anhang 2 Anhang 3 Umweltbericht zum Bebauungsplan Nr. 36 Sondergebiet Tourismus und Gewerbe der Backhaus Hennig GmbH, OT Rüssen-Kleinstorkwitz Schallschutzgutachten des Büro für Bauphysik Dipl.-Physiker M. Weiße, Halle Geruchsgutachten der GICON Großmann Ingenieur Consult GmbH, Dresden Ingenieurbüro Constanze Krasselt Altstädter Hauptstraße Borna Tel: / Fax: Datum Unterschrift 20

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