Steuervorteile nach 7 i EStG für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Hans-Joachim Beck IVD Bundesverband Leiter Abteilung Steuern

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1 Steuervorteile nach 7 i EStG für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen Hans-Joachim Beck IVD Bundesverband Leiter Abteilung Steuern

2 Baumaßnahmen an einem fertigen vermieteten Gebäude Nachträgliche Herstellungskosten 255 Abs. 2 HGB Werden der AfA- Bemessungsgrundlage hinzugerechnet Und mit dieser einheitlich abgeschrieben Ausnahmen: Denkmalschutz, 7 i EStG Sanierungsgebiet, 7 h EStG Erhaltungsaufwand Sofort als Werbungskosten abzugsfähig 8 Jahre x 9 Prozent und 4 Jahre x 7 Prozent 2

3 Einkünfteerziel ung 7 h, 7 i EStG Investor ist Bauherr Erhaltungsaufwand Baukosten Nachträgliche Herstellungskosten 11 b EStG 7 i Abs. 1 Satz 1 EStG 7 h Abs. 1 Satz 1 EStG Investor ist Käufer Anschaffungskosten 7 i Abs. 1 Satz 5 EStG 7 h Abs. 1 Satz 3 EStG Eigene Wohnzwecke Verteilung auf 5 Jahre möglich 10 f Abs. 2 EStG Sonderausgaben 10 x 9 % Erhöhte Absetzungen 8 x 9 und 4 x 7 % 10 f Abs. 1 EStG Sonderausgaben 10 x 9 % Liebhaberei 10 g EStG Sonderausgaben 10 x 9 % Hans-Joachim Beck 3

4 Die Tatbestandsmerkmale Denkmal Inland Baumaßnahmen an einem Gebäude erforderlich zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung Erforderlich zur Erhaltung des Erscheinungsbildes vorherige Abstimmung der Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde Nach Abschluss der Arbeiten Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde Hans-Joachim Beck 4

5 Denkmalschutz Bei vermieteten Immobilienbleibt Erhaltungsaufwand auch bei denkmalgeschützten Immobilien sofort abzugsfähig. Z.B. Wärmedämmmaßnahmen sind steuerlich Erhaltungsaufwand. Aber Beim Kauf vom Bauträger hat der Erwerber insgesamt Anschaffungskosten.

6 Denkmalschutz 1. Fallgruppe: Investor ist Bauherr der Maßnahmen. Begünstigt sind die Herstellungskosten der Modernisierung. 2. Fallgruppe: Der Investor kauft vom Bauträger eine Immobilie mit Modernisierungszusage. - Der Investor hat Anschaffungskosten für eine modernisierte Immobilie. - Begünstigt ist der Teil der Anschaffungskosten, der derjenigen Modernisierung zuzurechnen ist, die nach Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrages durchgeführt worden ist Hans-Joachim Beck

7 Modernisierung als Käufer Besonderheiten Bemessungsgrundlage sind nicht die Baukosten, sondern der Teil der Anschaffungskosten, der den begünstigten Baukosten zuzuordnen ist. Begünstigt sind nur die Baukosten derjenigen Baumaßnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt werden. Die Abschreibung beginnt mit dem Lastenwechsel nicht mit der Fertigstellung Hans-Joachim Beck 7

8 Ermittlung der Bemessungsgrundlage Die Werte der Elemente in Anteil Verkauft für Verkehrswert Gru Bo % Altgebäude % Als begünstigt Bescheinigte Baukosten Nicht bescheinigte Baukosten % ,0 % Summe % Kaufpreis Anschaffungsnebenkosten Anschaffungskosten Die Bemessungsgrundlage beträgt x 70 % = Hans-Joachim Beck 8

9 Bescheinigung nach 7 i Abs. 2 EStG Der Bauträger kann vor Verkauf eine Zusage der Denkmalschutzbehörde einholen, welche Baumaßnahmen sie als begünstigt bescheinigen wird. (Vorläufige Bescheinigung) Erforderlich ist eine detaillierte Auflistung der geplanten Baumaßnahmen (ohne Baukosten). An diese Zusage ist die Denkmalschutzbehörde gebunden, weil der Käufer im Vertrauen darauf investiert Hans-Joachim Beck 9

10 Die beteiligten Behörden Denkmalschutzbehörde Betriebsfinanzamt Wohnsitzfinanzamt Bescheinigung, Einzelbescheinigung für jeden Eigentümer Gesonderte und einheitliche Feststellung der Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen Empfangsbevollmächtigte i.s. des 6 Abs. VO Einkommensteuerbescheid Jeder Steuerpflichtiger Bindungswirkung Bindungswirkung Hans-Joachim Beck 10

11 Beginn der erhöhten Absetzungen Im Jahr des Lastenwechsels für 12 Jahre, Keine zeitanteilige Kürzung im Erstjahr (voller Jahresbetrag) Für den Altbau nur die Normal AfA (2,5 % oder 2 %) diese wird zeitanteilig gekürzt. Für den Grund und Boden - Nichts Hans-Joachim Beck 11

12 Herabsetzung der Vorauszahlung Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte Vermietung Erst für das Jahr nach dem Lastenwechsel (Für das Erstjahr erst durch die Veranlagung) Selbstnutzung ( 10 f EStG) Schon für das Erstjahr Hans-Joachim Beck 12

13 Welche Kosten sind zu bescheinigen Alle Kosten, die durch die denkmalrechtlich erforderlichen Baumaßnahmen verursacht sind bzw. für diese erforderlich sind. Bautechnischer Zusammenhang Also auch Baunebenkosten. Müssen die Fundamente saniert werden, sind auch die Kosten für die Wiederherstellung des Geländes zu bescheinigen (Außenanlagen).

14 Bindungswirkung der Bescheinigung Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde hat Bindungswirkung für die Finanzverwaltung Sie ist ein Grundlagenbescheid für den Feststellungbescheid über die Höhe der Bemessungsgrundlage. Die Bindungswirkung erstreckt sich nicht auf die steuerrechtliche Voraussetzungen des 7 i EStG Hans-Joachim Beck 14

15 Neubau BMF-Schreiben vom (BStBl. I 2007, S. 475) Finanzamt darf Vergünstigung versagen, wenn ein Neubau entstanden ist. Neubau ist nach steuerlichen Kriterien zu beurteilen Wirtschaftsgutbezogen: neues Wirtschaftsgut: bautechnischer Neubau ( 7 Abs. 5 EStG) neues Wirtschaftsgut anderes Wirtschaftsgut (Umnutzung) 6. Juni 2011 Hans-Joachim Beck, VRiFG Berlin Brandenburg a. D., RöverBrönner GmbH & Co. KG 15

16 Neubau BFH, X. Senat vom , Az. X R 8/08 Finanzamt hat zwar ein Prüfungsrecht, ob ein Neubau entstanden ist. Aber Ein Neubau i. S. des 7 i EStG liegt aber nur dann vor, wenn ein Gebäude neu errichtet wird. (neuer Baukörper) nicht, wenn ein neues Wirtschaftsgut entstanden ist. 6. Juni

17 Dachgeschoß Denkmalschutzbehörde Grundsätzlich keine Bescheinigung der Baumaßnahme zur Schaffung einer zusätzlichen Wohnung, weil diese nicht erforderlich ist zur Erhaltung des Gebäudes Aber Bescheinigung der dem Dachgeschoss zuzuordnenden Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums Hans-Joachim Beck 17

18 Umnutzung Bescheinigungsfähigkeit Auch bei einer Umnutzung sind die Baukosten bescheinigungsfähig, wenn und soweit sie erforderlich sind zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Gebäudes. Bindungswirkung Das Finanzamt ist an die Bescheinigung gebunden, weil die Baumaßnahmen an einem vorhandenen Gebäude durchgeführt worden sind. BMF-Schreiben Durch die Umnutzung entsteht ein anderes Wirtschaftsgut. Dieses stellt steuerlich ein neues Wirtschaftsgut dar. Für 7 i EStG hält die Finanzverwaltung daran nicht mehr fest Hans-Joachim Beck, VRiFG 18

19 Verzögerung beim Ausstellen der Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde Die Bemessungsgrundlage für die Denkmalabschreibung müssen vom Wohnsitzfinanzamt geschätzt werden, wenn die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde noch aussteht ( 162 Abs. 5, 155 Abs. 2 AO). BFH, Beschluss vom , X B 70/10 Das Wohnsitzfinanzamt gewährt die Aussetzung der Vollziehung Hans-Joachim Beck, VRiFG 19

20 Veräußerung innerhalb von 10 Jahren Steuerfrei bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken während der gesamten Zeit oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren Hans-Joachim Beck 20

21 Veräußerung innerhalb von 10 Jahren Bei einer steuerpflichtigen Veräußerung müssen die in Anspruch genommenen Abschreibungen nachversteuert werden.

22 15 b EStG Wenn ein Steuerstundungsmodell vorliegt, dürfen die Verluste aus der Vermietung der Wohnung nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden. Bei Selbstnutzung gilt die Regelung nicht Hans-Joachim Beck 22

23 Modellhaftigkeit Geschlossene Fonds sind immer modellhaft. Nach 7 i EStG können daher keine geschlossenen Fonds aufgelegt werden, sondern nur Objekte verkauft werden, die in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufgeteilt sind Hans-Joachim Beck 23

24 Modellhaftigkeit BMF-Schreiben zu 15 b EStG (Rdn 9) Beim Erwerb von Realeigentum Liegt Modellhaftigkeit nur vor, wenn mit dem Erwerber vereinbart wird - eine (oder mehrere) die Investitionsphase betreffende Nebenleistung, für die ein gesondertes und steuerlich sofort abzugsfähiges Entgelt zu zahlen ist Hans-Joachim Beck 24

25 Modellhaftigkeit Problem der Praxis: Der Vermittler vermittelt ohne Wissen seines Auftraggebers dem Käufer eine Finanzierung Hans-Joachim Beck 25

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