Pachtvertrages über ein Unternehmen

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1 Muster eines Pachtvertrages über ein Unternehmen Stand: 2013

2 Vorwort Der Unternehmer schließt im Laufe seiner Geschäftstätigkeit eine Vielzahl von Verträgen ab. Um eine Orientierungshilfe zu bieten, stellen die Industrie- und Handelskammern Musterverträge zur Verfügung. Bei vertragsrechtlichen Einzelfragen sollte jedoch grundsätzlich fachkundiger Rat, sei es bei den Industrie- und Handelskammern oder Rechtsanwälten, eingeholt werden. Hinweis zur Benutzung des Mustervertrages: Dieses Vertragsformular wurde mit größter Sorgfalt erstellt, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Es ist als Checkliste mit Formulierungshilfen zu verstehen und soll nur eine Anregung bieten, wie die typische Interessenlage zwischen den Parteien sachgerecht ausgeglichen werden kann. Dies entbindet den Verwender jedoch nicht von der sorgfältigen eigenverantwortlichen Prüfung. Der Mustervertrag ist nur ein Vorschlag für eine mögliche Regelung. Viele Festlegungen sind frei vereinbar. Der Verwender kann auch andere Formulierungen wählen. Vor einer Übernahme des unveränderten Inhaltes muss daher im eigenen Interesse genau überlegt werden, ob und in welchen Teilen gegebenenfalls eine Anpassung an die konkret zu regelnde Situation und die Rechtsentwicklung erforderlich ist. Auf diesen Vorgang hat die Industrie- und Handelskammer natürlich keinen Einfluss und kann daher naturgemäß für die Auswirkungen auf die Rechtsposition der Parteien keine Haftung übernehmen. Auch die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ist grundsätzlich ausgeschlossen. Falls Sie einen maßgeschneiderten Vertrag benötigen, sollten Sie sich durch einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens beraten lassen. Diesem Muster liegt das Formular aus dem Formularbuch von Hofmann-Becking/ Rowert, 11. Auflage, 2013 zugrunde. Die Anmerkungen wurden nur in Auszügen übernommen. Die Urheber- und copyright-rechte liegen beim Verlag beck-online. 2/10

3 Zwischen Unternehmenspachtvertrag 1 der Firma A im Folgenden Verpächter genannt und der Firma B im Folgenden Pächter genannt wird folgender Unternehmenspachtvertrag geschlossen: 1 Gegenstand Der Verpächter verpachtet an den Pächter den auf dem Grundstück in., Straße Nr.., eingetragen im Grundbuch von....., Bd..., Bl...., belegenen bisher vom Verpächter betriebenen Fabrikationsbetrieb zur Herstellung von 2 einschließlich allem Inventar. 2 Pachtzins (1) Der Pachtzins beträgt. % vom jährlichen Umsatz. Er ist zahlbar zum Ende eines jeden Pachtjahres. Der Pächter hat Abschlagszahlungen in Höhe von monatlich Euro bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen. 3 (2) Der Pächter ist nicht befugt, gegen die Pachtzinsforderung des Verpächters aufzurechnen. Er darf ihr gegenüber keine Zurückbehaltungsrechte geltend machen. 4 3 Pflichten des Pächters (1) Der Pächter ist verpflichtet, das in 1 bezeichnete Unternehmen im derzeit bestehenden Umfang fortzuführen und zu erhalten. 5, 6 (2) Der Pächter ist verpflichtet 7, die bisherige Firma fortzuführen. 8, 9 (3) Der Pächter hat das Inventar zu erhalten und einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechend nach den Maßstäben der ertragsteuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten zu ersetzen. 10 Er trägt auch die Gefahr des zufälligen Untergangs 11. Die ersatzweise angeschafften Inventarstücke werden Eigentum des Verpächters. 12 (4) Der Pächter übernimmt die gewöhnliche Unterhaltung und Ausbesserung des Grundstücks, der Gebäude und der sonstigen baulichen Anlagen. 13 (5) Der Pächter hat die auf den Pachtgegenstand bezogenen öffentlich-rechtlichen Abgaben zu tragen. 14 (6) Der Pächter übernimmt alle Verpflichtungen aus den in der Anlage 15 zu diesem Vertrag verzeichneten Versicherungsverträgen. Der Pächter ist verpflichtet, Versicherungsschutz für die Pachtgegenstände in dem Umfang aufrechtzuerhalten, welcher wirtschaftlich dem Deckungswert der Versicherungen bei Vertragsabschluss entspricht. 3/10

4 (7) Der Pächter stellt den Verpächter von allen Ansprüchen frei, die von Dritten hinsichtlich der Pachtgegenstände aufgrund gesetzlicher Ansprüche 16 geltend gemacht werden. Der Pächter ist verpflichtet, Haftpflichtversicherungsverträge abzuschließen, die auch die Ansprüche gegen den Verpächter abdecken. (8) Der Pächter tritt in alle bestehenden Arbeitsverträge ein. 17 (9) Der Pächter übernimmt die für das Unternehmen bestehenden Dauerbezugsverträge für Wasser, Gas, Elektrizität, Wärme und für die Kantinenbelieferung. (10) In allen Fällen der Übernahme bestehender Verträge ist der Pächter verpflichtet, sich um Vereinbarungen mit den Vertragspartnern zu bemühen, die den Verpächter von seinen Verbindlichkeiten befreien. 18 (11) Der Pächter verpflichtet sich, bis zum Ablauf von zwei Jahren nach Beendigung dieses Vertrages einen Konkurrenzbetrieb weder zu errichten noch zu betreiben, noch sich an einem solchen unmittelbar oder mittelbar zu beteiligen. Ein Konkurrenzbetrieb ist ein Betrieb, der Waren herstellt und/oder vertreibt, die in 1 dieses Vertrags genannt sind oder zu diesen Waren 19, 20 ähnlich sind. 4 Befugnisse des Pächters (1) Der Pächter ist befugt, über einzelne Inventarstücke im Rahmen eines ordnungsgemäßen Geschäftsbetriebes zu verfügen. 21 (2) Der Pächter ist nicht befugt, den wirtschaftlichen Charakter des Unternehmens zu ändern. 22 (3) Der Pächter ist nicht befugt, das Unternehmen unterzuverpachten. 23 (4) Bauliche Veränderungen darf der Pächter nur mit Einwilligung des Verpächters vornehmen. Der Verpächter darf seine Einwilligung nur aus wichtigem Grund verweigern. Ein solcher Grund liegt insbesondere dann vor, wenn die Veränderung zur Wertminderung des Grundstücks führen würde. Der Verpächter kann die Einwilligung in jedem Fall davon abhängig machen, dass der Pächter sich zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes bei Pachtende verpflichtet. 5 Pflichten des Verpächters (1) Der Verpächter ist verpflichtet, im geschäftlichen Verkehr durch Rundschreiben und in Zeitungsinseraten die Fortführung des Geschäfts durch den Pächter anzuzeigen, wobei die Kosten hierfür vom Pächter zu tragen sind. 24 (2) Dem Verpächter obliegt die notwendige Instandhaltung des Grundstücks, der Gebäude und der sonstigen baulichen Anlagen sowie deren Erneuerung, soweit sie nicht nach 3 Abs. 4 vom Pächter zu tragen sind. (3) Der Verpächter verpflichtet sich, während der Dauer dieses Vertrages einen Konkurrenzbetrieb weder zu errichten noch zu betreiben, noch sich an einem solchen unmittelbar oder mittelbar zu beteiligen. 3 Abs. 11 Satz 2 gilt entsprechend. 25 4/10

5 6 Befugnisse des Verpächters (1) Der Verpächter ist berechtigt, den verpachteten Betrieb während der üblichen Geschäftszeiten zu besichtigen. Er hat die Besichtigung vorher anzukündigen und zwischen der Ankündigung und der Besichtigung eine angemessene Frist einzuhalten. (2) Der Verpächter ist berechtigt, die Bücher und alle sonstigen Geschäftsunterlagen des Betriebs, soweit sie für die Berechnung des Pachtzinses maßgeblich sind, durch einen gesetzlich zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Buchkundigen einsehen zu lassen Gewährleistung, Übertragungen, Haftung (1) Der Pächter übernimmt den Pachtgegenstand (Grundstück, Gebäude und Inventar) wie besichtigt unter Ausschluss jeder Gewährleistung des Verpächters für Sachmängel. 27 Der Pächter hat von den in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Belastungen Kenntnis genommen. 28 (2) Der Verpächter verkauft an den Pächter die in der Anlage 29 zu diesem Vertrag verzeichneten Warenvorräte, Roh- und Hilfsstoffe zum Preise von Euro.. 30 Die Vertragschließenden sind sich über den Eigentumsübergang einig. Gewährleistungsansprüche sind ausgeschlossen. 31 (3) Der Pächter übernimmt die bei Pachtbeginn bestehenden Liefer-, Abnahme- und Zahlungspflichten des Verpächters, die sich auf die laufenden Geschäfte des Betriebes beziehen. 32 Die Ansprüche auf Gegenleistungen hierfür stehen dem Pächter zu. Die Forderungen werden hiermit abgetreten. 33 Noch ausstehende Forderungen für Lieferungen des Verpächters zieht der Pächter ein; eingezogene Beträge kehrt er an den Verpächter aus. (1) Die Pacht beginnt am Beginn und Dauer, Übergabe (2) Die Übergabe der gepachteten und gekauften Gegenstände erfolgt zu dem in Abs. 1 genannten Zeitpunkt. 35 (3) Der Vertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. (4) Er kann schriftlich mit einer Frist von zwei Jahren zum Ende des Geschäftsjahres des Pächters gekündigt werden. 36 (5) Das Vertragsverhältnis kann von jedem Teil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist schriftlich gekündigt werden Rückabwicklung (1) Bei Beendigung des Pachtvertrages gelten die Bestimmungen der 3 Abs. 6-10, 7 Abs. 2 und 3 zwischen den Parteien im umgekehrten Verhältnis. Roh- und Hilfsstoffe werden zu Einkaufspreisen, Warenvorräte zu Fabrikabgabepreisen übernommen. Übersteigen die vorhandenen Warenvorräte die Mengen, die der Pächter bei Abschluss des Vertrages übernommen hat, um mehr als 20%, so kann der Verpächter die Übernahme ablehnen. (2) Ein Wertausgleich bezüglich des Inventars findet nicht statt. 38 5/10

6 (3) Bei von ihm ausgeführten baulichen Veränderungen 39 hat der Pächter ein Wegnahmerecht, es sei denn der Verpächter bietet eine angemessene Entschädigung an. (4) Will der Verpächter den Pachtgegenstand nach Ablauf des Vertrages erneut verpachten, so ist er verpflichtet, dem Pächter spätestens ein Jahr vor Ablauf des Vertrages ein schriftliches Angebot zum Abschluss eines Pachtvertrages zu unterbreiten, das der Pächter innerhalb von drei Monaten seit Zugang annehmen kann. 10 Teilunwirksamkeit Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen nicht berührt. Anstelle der unwirksamen Bestimmung soll eine angemessene Regelung gelten, die dem am nächsten kommt, was die Parteien gewollt hätten, wenn sie bei Abschluss dieses Vertrags den Punkt bedacht hätten. 11 Vertragsänderungen Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrags einschließlich dieser Bestimmung bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, es sei denn, diese wurden nachweislich zwischen den Parteien ausgehandelt. 12 Gerichtsstand und Erfüllungsort Gerichtsstand und Erfüllungsort für alle Verbindlichkeiten aus diesem Vertrag ist ausschließlich der Sitz des gepachteten Unternehmens. Ort, Datum Unterschrift Verpächter Unterschrift Pächter Anlagen 6/10

7 Anmerkungen 1. Die Pacht eines Unternehmens ist zwar nicht im BGB geregelt, als einheitlicher Pachtvertrag aber allgemein anerkannt. Das HGB setzt dieses Rechtsgeschäft in 22 ff. voraus. Einige Regelungen des Nießbrauchs im BGB ( 1030 ff.) sind für die Unternehmenspacht geeignet und in diesem Formular vorgesehen. Abzugrenzen ist die Pacht eines Unternehmens, d.h. Übertragung des Rechts zur Fruchtziehung, von der Miete von Geschäftsräumen auch mit vorhandener Ladeneinrichtung. Das für die Unternehmenspacht wesentliche Kriterium ist die Überlassung der nicht notwendig aller immateriellen Werte des Unternehmens: Geschäftsgeheimnisse, Firma, Kundenbeziehungen. Dass Räume mit überlassen sind, steht dem einheitlichen Vertrag als Unternehmenspacht nicht entgegen. Ein Pachtvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, bedarf, wenn er wie hier ein Grundstück mitumfasst, der Schriftform ( 550 Satz 1, 578 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB); bei Nichterfüllung der Form ist der Vertrag nicht unwirksam, sondern gilt nach 550 Satz 1 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen. Verpachtet eine AG oder KGaA den Betrieb ihres Unternehmens an einen anderen, so liegt ein Unternehmensvertrag vor ( 292 Abs. 1 Nr. 3 AktG). Besondere gesetzliche Bestimmungen gelten für: Landpacht, Kleingartenpacht; Jagdpacht, Fischereipacht, Apothekenpacht (bei dieser grundsätzlich Verpachtungsverbot). Von besonderer Bedeutung insbesondere auch aus steuerrechtlichen Überlegungen ist der Betriebspachtvertrag heute im Rahmen der sogenannten Betriebsaufspaltung: Ein Besitzunternehmen überlässt aufgrund eines Vertrages insbesondere Miete und Pacht einzelne oder mehrere Vermögensgegenstände zur nicht nur vorübergehenden Nutzung an die bestimmte betriebliche Funktionen ausübenden anderen Rechtsträger. 2. Oder Großhandelsgeschäft, oder Einzelhandelsgeschäft. 3. Oder: Der Pachtzins beträgt monatlich (vierteljährlich, jährlich) Euro.. Er ist im Voraus bis zum 4. Werktag eines Monats zu zahlen. Vgl. 581 Abs. 2, 579 Abs. 1 BGB. 579 BGB ist abdingbar. Oder bei langfristigen Verträgen mit Zusatz: Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt in Deutschland oder einer Nachfolgeinstitution für die gesamte Bundesrepublik amtlich festgestellte und veröffentlichte Verbraucherpreisindex (2011 = 110,7) für alle privaten Haushalte um jeweils mehr als fünf Prozent seit Abschluss dieses Vertrages bzw. seit der letzten Anpassung nach oben oder nach unten, so ändert sich der Pachtzins im gleichen prozentualen Verhältnis nach oben oder nach unten. Die Anpassung kann von jeder Vertragspartei erstmalig zum 1. Januar des zweiten auf den Vertragsschluss folgenden Jahres geltend gemacht werden. Weitere Anpassungen können dann jeweils zum 1. Januar des folgenden Jahres durch Vergleich des dann festgestellten Verbraucherpreisindex mit dem Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt der letzten Anpassung geltend gemacht werden. Der Pächter ist nur zur Zahlung des verringerten Pachtzinses berechtigt, der Verpächter nur zur Forderung des erhöhten Pachtzinses berechtigt, wenn sie dem jeweils anderen Teil schriftlich die eingetretene Veränderung anzeigen. Ändert sich durch eine Anpassung der Pachtzins um mindestens zehn Prozent nach oben oder nach unten, so kann jeder Vertragspartner den Vertrag unter Einhaltung einer Frist von vier Monaten jeweils zum 1. Juli des Jahres kündigen. Durch das zum in Kraft getretene Preisklauselgesetz wurde die Genehmigungspflicht für derartige Anpassungsklauseln abgeschafft. Sofern der Pachtvertrag über mindestens zehn Jahre geschlossen wird oder der Pächter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, ist eine solche automatische Preisklausel nunmehr gemäß 3 Abs. 1 Nr. 1e PreisklG zulässig. Bei kürzer laufenden Verträgen muss statt der automatischen Anpassung eine Verpflichtung zur Neuverhandlung mit Sonderkündigungsrecht bestimmt werden. 7/10

8 4. 556b Abs. 2 BGB steht hier nicht entgegen. 5. Dies ist Nebenpflicht des Pächters. Oder mit Zusatz (jedoch ohne die Wörter: in derzeit bestehendem Umfang ): Wesentliche Änderungen des Produktionsumfangs bedürfen der Zustimmung des Verpächters. 6. Marken können mitverpachtet werden; zu den rechtlichen Folgen der Verpachtung einer Marke. 7. Dies kann auch nicht als Verpflichtung, wohl aber als Berechtigung des Pächters vereinbart sein. 8. Vgl. 22 HGB. 22 HGB ist zum Teil gesetzlich eingeschränkt, vgl. 4 GmbHG, 4, 279 AktG; ist der Pächtereine GmbH, eine AG oder eine KGaA, so muss die Firma die entsprechende Bezeichnung der Kapitalgesellschaft enthalten; unrichtig gewordene Gesellschaftsform-Zusätze müssen fallen. 9. Oder mit Zusatz: Er hat einen das Pachtverhältnis andeutenden Zusatz beizufügen. 10. Das ist eine der Regelung des 582a BGB ähnliche Abweichung von 582 BGB. 582a BGB setzt die pachtweise Übernahme des Inventars zum Schätzwert mit gleichzeitiger Verpflichtung zur Rückgabe zum Schätzwert voraus, die Bestimmungen gelten nicht bei Kauf des Inventars. 11. So auch 582a Abs. 1 Satz 1 BGB. 12. Eigentumsübertragung nach 929 Satz 1, 930 BGB. 13. Abweichung von 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB und 586 BGB (Landpacht); entspricht aber 1041 BGB. 14. Abweichend von 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 3 BGB. Der Pächter hat danach u.a. die Gewerbesteuer und auch die Grundsteuer zu tragen. So gesetzlich vorgesehen für den Nießbrauch in 1047 BGB. 15. Um dem Schriftformerfordernis des 126 BGB zu genügen, muss die Anlage mit der Haupturkunde fest verbunden sein. 16. Z. B. aus Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht. 17. Zwingende Vorschrift des 613a Abs. 1 BGB. 613a Abs. 1 BGB gilt auch für einen Pächter, der den Betrieb im Anschluss an die beendete Pacht eines früheren Pächters pachtet. Ebenso bei Rückgabe von Pächter an den Verpächter a Abs. 2 BGB verbietet eine dementsprechende vertragliche Vereinbarung zwischen dem Pächter als neuem Arbeitgeber und den Arbeitnehmern nicht. 19. Zur Warenähnlichkeit vgl. 14 Abs. 2 Nr. 2 MarkenG. 20. Oder: Dem Verpächter ist bekannt, dass der Pächter folgende Betriebe führt, die als Konkurrenzbetriebe zu dem Pachtgegenstand angesehen sind: 8/10

9 Der Pächter ist zur Fortführung dieser Betriebe berechtigt. Darüber hinaus verpflichtet sich der Pächter.. (folgt Konkurrenzklausel wie oben). Das Verbot des Erwerbs oder Betriebs eines Konkurrenzunternehmens oder der Beteiligung an einem solchen durch den Pächter stellt keine wettbewerbsbeschränkende Abrede isd. 1 GWB dar. Während der Vertragszeit ist dies zur Erreichung des kartellrechtsneutralen Hauptzwecks des Pachtvertrages erforderlich. Ein zeitlich begrenztes nachvertragliches Wettbewerbsverbot ist zulässig, um dem Verpächter oder dem Nachpächter zu ermöglichen, die Kundschaft des bisherigen Pächters an sich zu binden. 21. Die Erteilung der Verfügungsbefugnis ist notwendig, da der Verpächter Eigentümer bleibt. Gleiche Regelungen in 582a Abs. 1 Satz 2, 1048 Abs.1 Satz 1 BGB. 22. So für Landpacht 590 Abs. 1 BGB. Es kann sich auch weitergehend empfehlen, sogar die Änderung des Produktionsprogramms an die Einwilligung des Verpächters zu binden. 23. Anders als bei der Miete kann die Unterverpachtung gänzlich ausgeschlossen werden, vgl. 584a, 540 Abs. 1 BGB. Oder: Der Pächter bedarf für eine Unterverpachtung der Einwilligung des Verpächters. 24. Siehe Anm Das Konkurrenzverbot entspricht dem des Pächters gem. 3 Abs. 11 des Formulars, jedoch nur für die Vertragszeit. Ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot widerspricht in der Regel dem Wesen der Unternehmenspacht, insbesondere wenn der Verpächter den Betrieb nach Ablauf des Pachtvertrages selbst weiterführen oder weiterführen lassen will, siehe Anm. 19, Dies ist ein bei umsatzbezogenem Pachtzins für den Verpächter bedeutsames Kontrollrecht. 27. Aus Sicht des Pächters würde es sich empfehlen, zumindest eine Garantievereinbarung bezüglich der Richtigkeit und Vollständigkeit der vorgelegten Jahresabschlüsse zu vereinbaren, da hierauf regelmäßig die Pachtentscheidung des Pächters beruht. 28. Oder falls das Pachtgrundstück mit Rechten Dritter gegen Entgelt (Dienstbarkeit, Notweg, Überbau) belastet ist mit Zusatz: Wiederkehrende Leistungen aus den dinglichen Belastungen des Grundstücks stehen dem Pächter zu. 29. Siehe Anm Vgl. auch 1067 BGB zu der gesetzlichen Regelung über verbrauchbare Sachen bei Nießbrauch. 31. Im vorliegenden Fall einer individualvertraglichen Vereinbarung zwischen Unternehmern ist der Haftungsausschluss in den Grenzen des 444 BGB unproblematisch. Bei vorformulierten Vertragsbedingungen ist auf 309 Nr. 8b BGB zu achten. 32. Oder mit Zusatz: mit Ausnahme der folgenden.. (Bezeichnung der einzelnen Aufträge). Soweit Verbindlichkeiten vom Pächter, der die bisherige Firma mit oder ohne Nachfolgehinweis fortführt, nicht übernommen werden sollen, ist dies Dritten gegenüber nur wirksam, wenn der Haftungsausschluss ins Handelsregister eingetragen und bekannt gemacht oder dem Dritten mitgeteilt ist, vgl. 25 Abs. 1 und 2 ivm. 22 Abs. 2 HGB. 9/10

10 Zu der Frage, wann trotz (geringfügiger) Änderung der Firma eine Fortführung im Sinne des 25 HGB anzunehmen ist. 33. Vgl. 25 Abs. 1 Satz 2 HGB. 34. Maßgeblicher Zeitpunkt für die in 3 und 7 Abs. 3 vereinbarten Folgen. 35. Betrifft 7 Abs. 1 und Vgl. 584 BGB für gesetzliche Kündigungsfrist. Oder wenn der Pächter eine natürliche Person ist mit Zusatz: Das Kündigungsrecht der Erben des Pächters nach 581 Abs. 2, 580 BGB wird ausgeschlossen. 569, der nur für das Kündigungsrecht des Pächters gilt, vgl. 584a Abs. 2, ist dispositiv; 563 BGB ist nicht einschlägig. 37. Zwingendes Recht, vgl. 314 Abs. 1 BGB. 38. Dies entspricht der Verpflichtung des Pächters gem. 3 Abs. 3 des Formulars. Zum Wertausgleich bei Übernahme des Inventars zum Schätzwert (siehe Anm. 10) vgl. 582a BGB. 39. Für die die Einwilligung des Verpächters Voraussetzung ist, vgl. 4 Abs. 4 des Formulars. 10/10