Die Mietgarantie und deren Missbrauch seitens der Vermieter

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1 Recht/Droit Die Mietgarantie und deren Missbrauch seitens der Vermieter Die Mietgarantie, die gemeinhin als Kaution bezeichnet wird, soll den Vermieter im Prinzip vor einem Mieter schützen, der seinen Pflichten nicht nachkommt, d.h. der die Miete oder die Nebenkosten nicht zahlt, oder Schäden an der gemieteten Wohnung verursacht hat. Der Vermieter darf die Mietgarantie nur am Ende des Mietverhältnisses verwenden. Er darf somit nicht auf die Mietgarantie zurückgreifen, um nicht erfolgte Mietzahlungen während der Laufzeit des Mietvertrags auszugleichen. Im Großherzogtum Luxemburg sind die Bestimmungen über die Mietgarantie unter Artikel 5 des Gesetzes vom 21. September 2006 über den Mietvertrag für Wohnräume zusammengefasst. Darf der Vermieter eine Garantie verlangen? Der Vermieter hat das Recht, eine Garantie zu verlangen, aber er muss das nicht tun. Die Höhe der Garantie darf den Mietbetrag für drei Monate nicht übersteigen: es handelt sich dabei um den reinen Mietbetrag ausschließlich der Vorauszahlungen für Nebenkosten. Wird eine Garantie verlangt, muss der Vermieter bei der Schlüsselübergabe an den Mieter ein Wohnungsabnahmeprotokoll in Gegenwart der Parteien erstellen. Der Mieter wäre gut beraten, alle festgestellten Mängel in diesem Wohnungsabnahmeprotokoll festzuhalten (Beispiel: Risse in Fliesen, die dem Mieter beim Einzug nicht schwerwiegend scheinen, müssen im Protokoll festgehalten werden. Andernfalls könnten sie ihm beim Ablauf seines Mietvertrags in Rechnung gestellt werden). Aber auch wenn der Vermieter keine Mietgarantie verlangt sollte dennoch ein Abnahmeprotokoll zu Beginn des Mietvertrags erstellt werden. Sollte nämlich kein in Gegenwart der Parteien erstelltes Wohnungsabnahmeprotokoll vorliegen, d.h. ein Protokoll, das sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter erstellt und unterzeichnet wurde, so wird vorausgesetzt, dass der Mieter die Wohnung in gutem Zustand übernommen hat. Das bedeutet: wenn der Mieter und der Vermieter zu Beginn des Miet- 12 I décembre 2013 I N 12

2 de Konsument UNION LUXEMBOURGEOISE DES CONSOMMATEURS vertrags kein Wohnungsabnahmeprotokoll unterzeichnen, wird davon ausgegangen, dass die Wohnung sich in gutem Zustand befindet, auch wenn dies nicht der Fall sein sollte: wenn der Mieter beim Ablauf des Mietvertrags die Wohnung in jenem Zustand zurückgeben will, in dem er sie vorgefunden hat, muss er nachweisen, dass diese Wohnung bei seinem Einzug bereits in schlechtem Zustand war (um bei unserem Beispiel zu bleiben: er muss beweisen, dass die Fliesen bereits Risse aufwiesen, als er in die Wohnung einzog). Wenn er diesen Nachweis nicht erbringen kann, muss er die Wohnung wieder in einen guten Zustand bringen (in unserem Fall: er muss die Fliesen ersetzen). Das Erstellen eines Wohnungsabnahmeprotokolls zu Beginn der Laufzeit des Mietvertrags kommt somit vor allem dem Mieter zugute. Darf der Wohnungseigentümer eine Garantie in bar verlangen? Nein. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass der Vermieter eine Mietgarantie in Form einer Bankgarantie auch nach Abschluss des Mietvertrags nicht ablehnen darf. Wenn der Mieter damit einverstanden ist, dem Eigentümer gegen Quittung eine Garantie in bar zu liefern, so ist das absolut in Ordnung, aber der Vermieter kann den Mieter nicht dazu zwingen. Woraus besteht diese Bankgarantie? Bietet sie dem Mieter wirklich Vorteile? Viele Mieter sind davon überzeugt, dass die ihrem Vermieter gelieferte Bankgarantie es ihnen beim Ablauf des Mietvertrags erlauben wird, über den Betrag zu diskutieren, der dem Eigentümer ggf. zu zahlen ist, und sie sind auch davon überzeugt, dass dieser den Garantiebetrag nur dann erhalten kann, wenn er den Nachweis erbringt, dass er wirklich eine Forderung dem Mieter gegenüber geltend machen kann. Wenn es zum Beispiel zu Diskussionen darüber kommt, ob die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrags neu gestrichen werden muss oder nicht, so sind viele Mieter davon überzeugt, dass ihr Vermieter das Geld der Garantie nur dann verwenden darf, wenn beide Parteien einverstanden sind oder wenn ein Gericht den Mieter dazu verurteilt, die Wohnung neu zu streichen: In den meisten Fällen stimmt das aber nicht! In Luxemburg kommt nämlich meistens die sogenannte Garantie auf erste Anforderung zur Anwendung. Vom Standpunkt des Wohnungseigentümers aus handelt es sich dabei um einen äußerst wirksamen Mechanismus: Demnach verpflichtet eine Bank sich dazu, dem Eigentümer während einer bestimmten (und eventuell erneuerbaren) Laufzeit einen bestimmten Betrag zu zahlen, und das auf einfache Anfrage des Eigentümers. Dieser muss somit keinen Nachweis über die Berechtigung seiner Forderung erbringen: er muss nur von der Bank einen Betrag fordern, der niedriger oder gleich der Garantiesumme ist: die Bank ist dann gehalten, ihm diesen Betrag auszuzahlen. Im Allgemeinen übernimmt die Bank eine solche Verpflichtung dem Vermieter gegenüber, wenn der Mieter den der Mietgarantie entsprechenden Betrag für eine bestimmte Zeit auf ein Sperrkonto einzahlt. Dieses Konto bringt seinem Inhaber, dem Mieter, zwar Zinsen ein, aber er muss auch die anfallenden Bankkosten tragen. Achtung: Beim Gewähren dieser Garantie stellen einige Banken eine nicht unerhebliche pauschale Bearbeitungsgebühr in Rechnung. Der Mieter macht dabei nicht unbedingt ein gutes Geschäft, da die Kosten die Zinsen durchaus übersteigen können. Immer mehr Mieter greifen allerdings auf die Bankgarantie zurück, auch wenn dies oftmals auf einem Missverständnis beruht. Wie vorstehend bereits erwähnt glauben die Mieter nämlich, dass sie am Ende des Mietvertrags die Kontrolle über den garantierten Betrag haben werden. Die Bankgarantie genießt aber auch das Vertrauen der Vermieter, für die es ein einfaches und wirksames Mittel ist, bei Beendigung des Mietvertrags nötigenfalls Geld zu bekommen. Bedeutet das nun, dass ein Eigentümer ungestraft den Betrag einer Mietgarantie bei der Bank einfordern kann, auch wenn der Mieter dem Vermieter überhaupt nichts schuldet? Das geht natürlich nicht: In einem solchen Fall muss der Mieter den Vermieter erst einmal per Einschreiben zur Rückerstattung des veruntreuten Betrags auffordern. Sollte der Vermieter sich taub stellen, kann der Mieter sich an die ULC-Abteilung für Streitfälle oder notfalls an die Gerichte wenden, und dann Zinsen sowie eventuell eine Verfahrensentschädigung verlangen (mit einer Verfahrensentschädigung soll ein Teil der Unkosten gedeckt werden, die eine Partei auf sich genommen hat um ihre Rechte vor Gericht geltend zu machen, z.b. Rechtsanwaltshonorare, Reisekosten zur Gerichtsverhandlung, Kosten des Briefverkehrs mit einem Rechtsanwalt oder der Gegenpartei Die Entschädigung deckt niemals alle Kosten, sondern nur einen Teil. Nur der Gewinner des Rechtsstreits hat eventuell Anrecht darauf, unter bestimmten Voraussetzungen). Der Bank hingegen, die nur ihrer Verpflichtung auf erste Anforderung hin nachgekommen ist, kann überhaupt kein Vorwurf gemacht werden. décembre 2013 I N 12 I 13

3 Recht/Droit In Betracht gezogen werden kann auch eine andere Art von Bankgarantie, die sogenannte einfache Bankgarantie. Diese besteht aus einer Bankbürgschaft : Bei einer solchen Garantie verpflichtet die Bank sich, dem Vermieter jene Schulden (bis zu einer bestimmten Höhe) zu begleichen, die der Mieter bei Beendigung des Mietvertrags hinterlässt. Achtung: Im Gegensatz zur Garantie auf erste Anforderung wird die Bank den vom Vermieter verlangten Betrag nur dann auszahlen, wenn der Vermieter seine Forderung dem Mieter gegenüber nachweisen kann, sei es durch ein Urteil, sei es durch die Zustimmung des Mieters. Bei dieser zweiten Art von Garantie muss der Vermieter selbst die notwendigen Schritte unternehmen wenn der Mieter unehrlich ist, und nicht umgekehrt. Man unterscheidet dann zwei Arten von Bürgschaften. Die einfache Bürgschaft, bei der ein Vermieter beweisen muss, dass es ihm vor seinem Gang zur Bank unmöglich war, den fälligen Betrag vom Mieter zu erhalten, und die Solidarbürgschaft, bei der ein Vermieter sich sofort an die Bank wenden kann, ohne vorher Schritte unternommen zu haben, um den Mieter zur Zahlung zu bewegen. Aber im Gegensatz zu einer Garantie auf erste Anforderung muss der Vermieter falls der Mieter den verlangten Betrag in Frage stellt - ein Urteil vorweisen, in dem seine Forderung anerkannt wird. Nachdem ein entsprechendes Urteil ergangen ist, kann der Vermieter sich im Rahmen der Solidarbürgschaft direkt an die Bank wenden, ohne nachweisen zu müssen, dass es ihm nicht gelang, den Mieter auf der Grundlage dieses Urteils zu einer Zahlung zu bewegen. Kann der Mieter ein spezifisches Sperrkonto auf seinen Namen eröffnen? Diese Form der Mietgarantie ist im Ausland recht verbreitet, insbesondere in Belgien. Der Gesamtbetrag der Garantie bleibt während der ganzen Laufzeit des Mietvertrags auf einem spezifischen Bankkonto gesperrt, das der Mieter speziell zu diesem Zweck eröffnet hat. In diesem Fall leistet die Bank keine Bürgschaft, sie sperrt ganz einfach das Konto. Die Kontosperre kann nur mit dem Einverständnis sowohl des Mieters als auch des Vermieters, oder aufgrund einer richterlichen Entscheidung aufgehoben werden. Wenn wir uns nicht täuschen ist diese Form der Garantie in Belgien geläufig, nicht aber in Luxemburg. Wann darf der Vermieter die Mietgarantie behalten? Der Vermieter kann die Mietgarantie zum Ende des Mietvertrags in Anspruch nehmen, falls der Mieter einige Mieten oder Nebenkosten nicht gezahlt oder falls er Schäden an der Wohnung verursacht haben sollte. 14 I décembre 2013 I N 12

4 de Konsument UNION LUXEMBOURGEOISE DES CONSOMMATEURS Welche Arten von Schäden können die Inanspruchnahme der Mietgarantie rechtfertigen? Der Vermieter muss vor allem nachweisen, dass die Wohnung in schlechtem Zustand zurückgegeben wurde. In einem Wohnungsabnahmeprotokoll, das beim Auszug in Gegenwart aller Parteien (Mieter und Vermieter) erstellt wird, soll der Zustand der Wohnung bei der Rückgabe der Schlüssel ermittelt werden. Alle festgestellten Schäden und Verschlechterungen müssen darin festgehalten werden. In Ermangelung eines beim Auszug in Gegenwart aller Parteien erstellten Wohnungsabnahmeprotokolls können die Mieter angebliche Schäden, die der Vermieter nach der Schlüsselrückgabe geltend macht, anfechten. Schäden, die nach dem Erstellen des Wohnungsabnahmeprotokolls beim Auszug geltend gemacht werden, die aber nicht in diesem Wohnungsabnahmeprotokoll festgehalten sind, können ebenfalls von den Mietern angefochten werden. Es soll an dieser Stelle auch daran erinnert werden, dass abgesehen von einer anderslautenden Vereinbarung, der Mieter nur für Schäden haftbar ist, die nicht auf Überalterung zurückzuführen sind, d.h. für Schäden, die sich nicht aus einer normalen Nutzung oder der einfachen Abnutzung im Lauf der Zeit ergeben. Dazu ein Beispiel: es ist normal, dass der Farbton einer Tapete oder eines Anstrichs im Lauf der Zeit unter der Lichteinwirkung leidet. Daher ist ein Mieter, sofern er keine Flecken an den Wänden verursacht hat, auch nicht dazu verpflichtet, diese Wände neu streichen zu lassen, nur weil Farbunterschiede an einzelnen Stellen auftreten. Er muss die Kosten für einen Neuanstrich aber übernehmen, wenn die Mauern durch sein eigenes Verschulden fleckig oder schmutzig geworden sind. Weitere Einzelheiten über die Pflichten von Mietern und Vermietern im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Instandsetzung der gemieteten Wohnung finden Sie in unserem Artikel Mietvertrag: Reparaturen oder Unterhalt zu wessen Lasten?, der im Konsument Nr. 12 von Dezember 2012 erschienen ist (Sie können ihn auch online auf unserer Website lesen, unter: ulc.lu/de/konsument/detail.asp?t=4&d=descr&id=72 ) Die Mietgarantie ist somit nicht dazu bestimmt, einem Vermieter die Möglichkeit zu bieten, seinen Besitz in Lauf der Jahre auf Kosten der aufeinanderfolgenden Mieter im Neuzustand zu erhalten. Es kann aber auch vorkommen, dass die Parteien zwar prinzipiell die Übernahme der Instandsetzungskosten durch den Mieter vereinbaren, dass sie sich aber nicht über die Höhe dieser Kosten einigen können. Üblicherweise muss der Vermieter Kostenvoranschläge für jene Reparaturen liefern, die ihm notwendig scheinen. Hier kann man dem Mieter nur empfehlen, genau zu prüfen ob die im Kostenvoranschlag angeführten Arbeiten auch wirklich im Zusammenhang mit den festgestellten Schäden stehen: einige Vermieter nutzen die Gelegenheit der Anwesenheit dieses oder jenes Unternehmens in ihrer Wohnung, um zusätzliche Arbeiten ausführen zu lassen: sie müssen dann einen ausführlichen Kostenvoranschlag verlangen, damit dem Mieter nur jene Arbeiten in Rechnung gestellt werden, die sich auf die von ihm verursachten Schäden beziehen. Beispiel: Wenn der Neuanstrich des Kinderzimmers aufgrund der von den Mietern verursachten Schäden unumgänglich ist, so kann der Vermieter durchaus die ganze Wohnung neu streichen lassen, aber er darf dem Mieter nur den Neuanstrich des Kinderzimmers in Rechnung stellen. Der Vermieter muss also einen genauen Kostenvoranschlag, mit Angaben zu jedem einzelnen Raum, vom Malerbetrieb verlangen. Da die entsprechende Frage uns bereits gestellt wurde, möchten wir daran erinnern, dass abgesehen von einer anderslautenden Vereinbarung die Mietgarantie kein Pauschalbetrag ist der den Höchstbetrag darstellt, den ein Vermieter als Entschädigung für vom Mieter verursachte Schäden verlangen kann. Sollte die Mietgarantie also nicht ausreichen, um die Reparaturkosten der vom Mieter verursachten Schäden zu decken, so kann der Vermieter dem Mieter den Differenzbetrag in Rechnung stellen. Wie kann man gegen missbräuchliches Verhalten des Vermieters vorgehen? Woche für Woche gehen bei unserer Dienststelle für Hilfe in Rechtsangelegenheiten Beschwerden von Mietern ein, deren Vermieter die Rückgabe der Kaution verweigert. In manchen Fällen sind die Parteien unterschiedlicher Ansichten in Bezug auf den Zustand der Wohnung, den Ursprung der Schäden, den Umfang der erforderlichen Reparaturarbeiten, Es kommt aber auch vor, dass der Vermieter zwar einerseits anerkennt, dass die Wohnung in perfektem Zustand ist, dass er andererseits aber die Rückgabe der Mietgarantie verweigert. Wenn es sich dabei um eine Wohnanlage mit Eigentumswohnungen handelt, wird die Weigerung meistens damit begründet, dass der Vermieter die/alle Nebenkostenabrechnung(en) der Wohnanlage für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags noch nicht erhalten hat (für die Rückerstattungsfrist der Mietgarantie: siehe weiter unten). Der Rückstand beim Erstellen der Abrechnungen von Wohnanlagen erweist sich somit als äußerst nachteilig für die Mieter, die mit der Rück- décembre 2013 I N 12 I 15

5 Recht/Droit erstattung ihrer Mietgarantie rechnen, sei es um den Umzug zu finanzieren, um eine neue Mietgarantie für ihren neuen Vermieter zur Verfügung zu stellen, oder um die Maklergebühr im Zusammenhang mit dem neuen Mietvertrag zu zahlen. Dass der Vermieter keinen Grund angibt kommt eher selten vor. Wenn der Vermieter ungerechtfertigterweise die Rückerstattung der Mietgarantie oder Kaution ablehnt, muss man ihn per Einschreiben dazu auffordern, die Mietgarantie innerhalb einer bestimmten Frist zurückzuzahlen. Sollte der Vermieter nicht darauf reagieren, kann die ULC sich mit der Angelegenheit befassen und sich um eine gütliche Einigung bemühen. Wir möchten in diesem Zusammenhang daran erinnern, dass die ULC die Interessen der Mieter vertritt, genau wie jene der Verbraucher, und nicht die Interessen der Hauseigentümer und Vermieter: die ULC kann daher nicht im Interesse der Vermieter und gegen Mieter vorgehen, und sie kann auch nicht auf Anfrage der Eigentümer Stellung nehmen in einem bestimmten Streitfall. Wenn jeder Versuch einer gütlichen Einigung scheitert, kann der Mieter sich mit seiner Beschwerde an den Friedensrichter wenden. Es bleibt dabei dem Mieter überiassen, ob er dabei auf die Dienste eines Rechtsanwalts zurückgreifen will oder nicht, denn in einem solchen Verfahren ist das Einschalten eines Rechtsanwalts nicht vorgeschrieben. (Für alle Auskünfte über Gerichtsverfahren und Klagen, die ohne Mithilfe eines Rechtsanwalts möglich sind, können Sie sich an die jeweiligen juristischen Empfangs- und Auskunftsdienste wenden: Luxemburg - Cité judiciaire Gebäude BC - L-2080 Luxembourg, Tel.: (+352) / Diekirch - Friedensgericht - Place Joseph Bech - L-9211 Diekirch - Tel.: (+352) / Esch-sur-Alzette Friedensgericht - Place Norbert Metz - L-4239 Esch-sur-Alzette - Tel.: (+352) ) Innerhalb welcher Frist muss der Vermieter die Mietgarantie zurückerstatten? Im Gegensatz zum französischen und belgischen Gesetzgeber (sowohl in Frankreich als auch in Belgien beläuft die Rückzahlungsfrist der Mietgarantie sich auf 2 Monate ab dem Datum der Schlüsselrückgabe durch den Mieter) hat der luxemburgische Gesetzgeber diese Frage nicht beantwortet. Die Frage stellt sich aber häufig. Wenn der Mietvertrag die Frage unbeantwortet lässt, dann empfiehlt die ULC üblicherweise den Parteien sich um eine Übereinkunft zu bemühen, um den Gang zum Friedensrichter zu vermeiden. Falls die Parteien übereinstimmend sagen, dass die Wohnung in gutem Zustand zurückgegeben wird, läuft diese Vereinbarung meistens darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einen Teil der Mietgarantie bei der Rückgabe der Schlüssel zurückerstattet, und dass er den restlichen Betrag behält um mögliche Kosten zu decken, die nach der Nebenkostenabrechnung der Wohnanlage noch zu Lasten des Mieters gehen könnten. Die Parteien sollten also den gesunden Menschenverstand spielen lassen und sich über die Rückerstattungsmodalitäten einigen um Verfahren zu vermeiden, die langwierig und sogar teuer werden können, wenn ein Rechtsanwalt eingeschaltet wird (es soll darauf hingewiesen werden, dass die Mitwirkung eines Rechtsanwalts nicht obligatorisch ist, wenn man Klage vor dem Friedensrichter erheben möchte um die Rückgabe einer Mietgarantie zu erwirken). Wie einigt man sich auf gütlichem Weg über jenen Anteil der Garantie, die der Eigentümer zurückbehalten kann bis zur Nebenkostenabrechnung einer Wohnanlage? Wir schlagen vor, diesen Betrag auf der Grundlage der Nebenkosten zu berechnen, die der Mieter gegebenenfalls in den Vorjahren gezahlt hat. Sollte der Vermieter Kenntnis haben von bestimmten Kostensteigerungen, könnte dieser Betrag entsprechend erhöht werden (10 bis 15 % z.b.). Hat der Mieter weniger als ein Jahr oder genau ein Jahr in der Wohnung gelebt, so ist davon auszugehen dass die Vorauszahlungen, die ja erst vor kurzem festgelegt wurden, berechnet wurden um kostendeckend zu sein. Ein Betrag in Höhe von 20 bis 30 % und bis zu maximal einer ganzen Monatsmiete könnte als Garantie für die Nebenkosten vorgeschlagen werden. Festzuhalten bleibt, dass die Rechtsprechung dem Vermieter das unbegrenzte Zurückbehalten der Mietgarantie ohne Nachweis eines wichtigen Grundes nicht gestattet. Die Tatsache, dass die Nebenkostenabrechnung der Wohnanlage noch nicht vorliegt, wird in den meisten Fällen als wichtiger Grund gelten, zumindest für einen Teilbetrag der Garantie. 16 I décembre 2013 I N 12

6 de Konsument UNION LUXEMBOURGEOISE DES CONSOMMATEURS Wir sind aber auch der Meinung, dass die Tatsache einer nicht vorliegenden Nebenkostenabrechnung der Wohnanlage den Vermieter nicht von Rechts wegen vom Zurückerstatten der Kaution entbindet: allzu viele Vermieter versäumen es, diese Abrechnung beim Wohnungseigentumsverwalter einzufordern, und sie unternehmen rein gar nichts, wenn dieser untätig bleibt. Um seinen Pflichten den Mietern gegenüber nachzukommen, muss der Vermieter aber alle dazu erforderlichen Schritte unternehmen. Wir sind daher der Ansicht, dass er die Abrechnungen vom Verwalter verlangen muss, nötigenfalls per Einschreiben. Sollte ein Vermieter rein gar nichts gegen einen nachlässigen Hausverwalter unternehmen, müsste er die entsprechenden Folgen tragen und mit der Rückerstattung der Mietgarantie unter Vorbehalt einverstanden sein. Sobald er dann über die Kostenabrechnung verfügt muss er sich selbst darum bemühen, jenen Nebenkostenbetrag einzutreiben, der die von seinem früheren Mieter geleisteten Vorauszahlungen überschreitet. Wir finden es unannehmbar, dass manche Vermieter eine Mietgarantie über ein Jahr lang zurückbehalten, ohne dabei irgendetwas gegen ihren Hausverwalter zu unternehmen, damit dieser ihnen die Abrechnungen zukommen lässt. Schlussfolgernd soll unterstrichen werden, dass die Mietgarantie von beiden Parteien im guten Glauben verwendet werden muss, so dass sowohl die Rechte der Mieter als auch jene der Vermieter gewahrt werden, ohne dass es auf beiden Seiten zu Missbrauch kommt. Zusätzliche Information: Es gibt staatliche Beihilfen für die Finanzierung einer Mietgarantie: Personen, die nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, können unter bestimmten Bedingungen eine staatliche Beihilfe erlangen. Für zusätzliche Auskünfte zu diesem Thema empfehlen wir Ihnen die Broschüre Die staatlichen Beihilfen im Bereich des Wohnungswesens, die von der ULC und der Arbeitnehmerkammer herausgegeben wurde. Sie können Sich aber auch auch an den Service des Aides au Logement wenden (11, rue de Hollerich, L-1741 Luxembourg,Tel.: (+352) décembre 2013 I N 12 I 17