Brandenburger Mieterfibel. Neuauflage Ratgeber für Miete und Wohngeld MIETERFIBEL

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1 Brandenburger Mieterfibel Neuauflage 2009 Ratgeber für Miete und Wohngeld MIETERFIBEL

2 Vorwort Liebe Bürgerinnen, liebe Bürger, Herausgeber Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg Referat Koordination, Kommunikation, Internationales Henning-von-Tresckow-Str Potsdam Fachliche Bearbeitung Referat Städtebau- und Wohnungsrecht Grafische Gestaltung +C Kommunikationsdesign Caroline Gärtner, Hans Schumacher Druck Auflage G + S Druck Potsdam Exemplare Stand Dezember 2008 Hinweis Diese Broschüre wird im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit des Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung herausgegeben.sie darf nicht während des Wahlkampfes zum Zwecke der Wahlwerbung verwendet werden.dies gilt für Landtags-, Bundestags- und Kommunalwahlen sowie auch für die Wahl der Mitglieder des Europäischen Parlaments.Unanhängig davon, wann, auf welchem Wege und in welcher Anzahl diese Schrift dem Empfänger zugegangen ist, darf sie auch ohne zeitlichen Bezug zu einer bevorstehenden Wahl nicht in einer Weise verwendet werden, die als Parteinahme der Landesregierung zugunsten einzelner politischer Gruppen verstanden werden könnte. die aktuellen Anforderungen an eine nachhaltige Stadt- und Wohnungsentwicklung sind geprägt von den Bedingungen des demografischen Wandels. Eine kleiner und älter werdende Gesellschaft hat weitreichende Auswirkungen auf die Entwicklung der Städte und Gemeinden: Neben offensichtlichem Wohnungsleerstand ändern sich die Ansprüche an die Funktionsfähigkeit der Städte, Gemeinden, Stadtteile, Wohnumfelder. Um die positive Entwicklung der Städte und Gemeinden fortzusetzen, sind verschiedenste Instrumente, wie stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Förderprogramme von EU, Bund und Land, umzusetzen bzw. zu koordinieren. Daneben haben die Herausforderungen des Klimaschutzes sowie der weltweit steigende Energieverbrauch immer größeren Einfluss auf die energetische Beschaffenheit der Wohnungen und die wirtschaftliche Situation der Haushalte in Brandenburg. Mit der vorliegenden Fassung der Brandenburger Mieterfibel kann ich Ihnen ein Kompendium des Wohn- und Mietrechts unter Einbeziehung der neuesten Rechtsprechung sowie des Wohngeldrechts ab an die Hand geben. Dabei möchte ich Ihr besonderes Augenmerk auf die neu aufgenommenen Ausführungen zu den Themen Energieeinsparung, Wärmecontracting und Energiepass lenken. Im Wohngeldrecht erfolgte neben einer Vereinfachung des Gesetzes eine Leistungserhöhung ab Auch hier wurde die allgemeine Erhöhung des Wohngeldes wegen der enorm gestiegenen Heizenergiekosten um eine Heizkostenkomponente ergänzt. Der Landesregierung liegt es sehr am Herzen, dass alle Bürgerinnen und Bürger über ihre Rechte informiert sind, um diese auch in Anspruch nehmen zu können. Dazu soll die Neuauflage der Brandenburger Mieterfibel einen wesentlichen Anteil leisten. Vorwort 3

3 Inhaltsverzeichnis Beim Studium der Mieterfibel wünsche ich Ihnen viele Anregungen und Erkenntnisse im Umgang mit der sehr komplexen Materie des Miet- und Wohngeldrechts. Sie enthält eine Fülle von Informationen, die in ihrer Breite den fachkundigen Rat nicht ersetzen kann. Auf den letzten Seiten finden Sie Adressen von Ansprechpartnern im Land, die Ihnen sicher bei der einen oder anderen noch offenen Frage zur Seite stehen. Reinhold Dellmann Minister für Infrastruktur und Raumordnung Mietrecht Wohnungssuche Worauf muss ich bei der Wohnungssuche achten?... Seite 10 Welche Arten von Wohnungen gibt es im Land Brandenburg?... Seite 11 Freifinanzierte Wohnungen... Seite 11 Geförderte bzw. belegungsgebundene Wohnungen... Seite 11 Sozialwohnungen (sogenannter erster Förderungsweg)... Seite 12 Vertraglich geförderte Wohnungen (sogenannter dritter Förderungsweg)... Seite 12 Wohnungen, die mit Wohnungsbaufördermitteln modernisiert und instand gesetzt wurden... Seite 13 Wohnungen, die mit Städtebaufördermitteln modernisiert und instandgesetzt wurden... Seite 14 Wohnungen mit Bindungen nach dem Brandenburgischen Belegungsbindungsgesetz (BelBindG)... Seite 14 Wohnungen mit Bindungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)... Seite 15 Wohnungen der einkommensorientierten Förderung (EOF)... Seite 15 Wann benötige ich einen Wohnberechtigungsschein (WBS) und wo bekomme ich diesen?... Seite 16 Welche Aussagen werden im WBS getroffen?... Seite 17 Wer zählt als Haushaltsangehöriger?... Seite 17 Wie groß darf meine Wohnung sein?... Seite 18 Wie hoch darf das Jahreseinkommen sein?... Seite 19 4 Vorwort Inhalt 5

4 Mietvertrag Mietvertrag was ist zu beachten?... Seite 24 Mein Recht auf Gleichbehandlung bei der Wohnungsvergabe... Seite 24 Sind vorgedruckte Mietverträge zulässig?... Seite 25 Textform oder Schriftform, welche Formvorschriften müssen eingehalten werden?... Seite 25 Kann im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden als im Gesetz steht?... Seite 27 Schließe ich einen Zeitmietvertrag oder einen unbefristeten Vertrag ab?... Seite 27 Kaution und Maklerprovision, wie hoch dürfen sie sein und muss ich mich beim Abschluss des Mietvertrages darauf einlassen?... Seite 28 Wann dürfen welche Schönheitsreparaturen verlangt werden?... Seite 29 Ich will mit Anderen eine Wohnung mieten, wer unterschreibt?... Seite 30 Darf ich meine Wohnung untervermieten, was muss ich beachten?... Seite 31 Darf ich meine Wohnung umbauen?... Seite 33 Miethöhe Was ist bei der Vereinbarung der Miete zu beachten?... Seite 34 Was verbirgt sich hinter den verschiedenen Mietbegriffen?... Seite 36 Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und wie wird sie ermittelt?... Seite 38 Was ist ein Mietspiegel und wozu benötige ich ihn?... Seite 38 Was ist eine Mietdatenbank?... Seite 39 Wann darf die Miete erhöht werden?... Seite 40 Erhöhung bei freifinanzierten Wohnungen... Seite 40 Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete... Seite 40 Erhöhung nach Modernisierung... Seite 45 Erhöhung wegen Betriebskostenänderungen... Seite 48 Erhöhung auf Grund vertraglicher Vereinbarung... Seite 50 Erhöhung bei geförderten Wohnungen... Seite 53 Erhöhung bei Sozialwohnungen... Seite 53 Erhöhung bei allen anderen geförderten Wohnungen... Seite 53 Was zählt alles zu den Betriebskosten und wie werden sie umgelegt?... Seite 56 Abrechnung von Betriebskosten bei Zwangsverwaltung... Seite 58 Was muss ich bei der Heizkostenabrechnung besonders beachten?... Seite 59 Was ist Wärmecontracting?... Seite 59 Energieausweis Rechtsfolgen im Mietrecht... Seite 62 6 inhalt inhalt 7

5 Wohnungsmängel Wenn ich Mängel an der Wohnung erkenne, was soll ich tun?... Seite 63 Mängelanzeige... Seite 63 Wer muss im Rechtsstreit was vortragen und beweisen?... Seite 66 Beendigung des Mietverhältnisses Wie kann ein Mietverhältnis beendet werden?... Seite 67 Wann kann ich als Mieter/Mieterin unter Berücksichtigung welcher Fristen kündigen?... Seite 69 Sonderkündigungsrechte... Seite 71 Fristlose Kündigung... Seite 73 Wann darf der Vermieter oder die Vermieterin mit welchen Fristen kündigen?... Seite 74 Kündigungsgründe... Seite 75 Sonderkündigungsrechte... Seite 77 Fristlose Kündigung... Seite 78 Kann ich einer Kündigung aus sozialen Gründen widersprechen?... Seite 78 Meine Mietwohnung ist in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, wie lange genieße ich Kündigungsschutz?... Seite 80 Was ist eine Umwandlung?... Seite 80 Welchen Mieterschutz habe ich bei Zwangsverwaltung?... Seite 83 Welchen Mieterschutz habe ich bei Zwangsversteigerung?... Seite 84 Schlichtung ein Weg zur Problemlösung?... Seite 85 Wo finde ich den Schiedsmann/die Schiedsfrau?... Seite 85 Wie kommt ein Schiedsverfahren in Gang?... Seite 85 Wohngeld Wohngeld, was ist das?... Seite 87 Wer kann Wohngeld erhalten?... Seite 88 Wer ist vom Wohngeld ausgeschlossen?... Seite 88 Wer zählt als Haushaltsmitglied?... Seite 89 Wie hoch darf mein zu berücksichtigendes Gesamteinkommen sein?... Seite 91 Ist meine Miete oder Belastung zuschussfähig?... Seite 95 Wie hoch ist mein Wohngeld?... Seite 105 Wie, wo und wann kann ich Wohngeld beantragen?... Seite 109 Wann ändert sich mein Wohngeldanspruch?... Seite 110 Wann wird mein Wohngeldbescheid unwirksam?... Seite 111 Kann ich den Wohngeldbescheid anfechten?... Seite 111 Anlagen Ansprechpartner für Miete und Wohngeld... Seite 112 Abkürzungsverzeichnis... Seite inhalt inhalt 9

6 Wohnungssuche Worauf muss ich bei der Wohnungssuche achten? Wenn Sie eine Wohnung suchen, dann sollten Sie sich vorher Gedanken machen, welche Wohnung für Sie die Richtige sein könnte. Welche Größe, Lage und Ausstattung sollte sie haben? Ist die Miete auf Dauer bezahlbar? Sind die Wege zu Schule, Kindergarten, Arbeit etc. nicht zu weit? Kann ich mir eine freifinanzierte Wohnung leisten oder kommt für mich eine in der Regel preiswertere geförderte Wohnung in Frage? Muss ich für den Bezug der gewünschten Wohnung bestimmte Voraussetzungen erfüllen? Erhalten Sie Leistungen nach dem SGB II (Arbeitslosengeld II, Sozialgeld) müssen Sie vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Wohnung die Zusicherung des zuständigen kommunalen Leistungsträgers zu den künftigen Kosten einholen. Dieser ist nur zur Zusicherung verpflichtet, wenn der Umzug erforderlich ist und die Aufwendungen für die neue Wohnung angemessen sind. Soll der Umzug in einen anderen Landkreis oder in eine andere kreisfreie Stadt erfolgen, ist die Angemessenheit der Kosten für die neue Unterkunft vom dortigen Leistungsträger zu bestätigen. Beziehen Sie Sozialhilfe (Zwölftes Buch Sozialgesetzbuch) haben Sie vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Wohnung den zuständigen Träger der Sozialhilfe über die Beschaffenheit der Wohnung und die notwendigen Aufwendungen für die Unterkunft in Kenntnis zu setzen, damit die Angemessenheit der Unterkunftskosten geprüft werden kann. Welche Arten von Wohnungen gibt es im Land Brandenburg? Im Land Brandenburg gibt es freifinanzierte und geförderte bzw. belegungsgebundene Wohnungen. Freifinanzierte Wohnungen Das sind Wohnungen, die ohne öffentliche Fördermittel geschaffen wurden und ohne jegliche Bezugsvoraussetzungen angemietet werden können. Für diese Wohnungen benötigen Sie keinen Wohnberechtigungsschein. Um eine solche Wohnung beziehen zu können, bedarf es lediglich der Einigung mit der Vermieterin oder dem Vermieter. Für freifinanzierte Wohnungen gibt es auch keine Beschränkungen bei der Wohnungsgröße. Hier sind Ihre Wohnbedürfnisse und Ihr Geldbeutel entscheidend. Geförderte bzw. belegungsgebundene Wohnungen Dieser Wohnungsbestand ist im Land Brandenburg sehr breit gefächert. So gibt es: Sozialwohnungen (sogenannter 1. Förderungsweg) vertraglich geförderte Wohnungen (sogenannter 3. Förderungsweg) mit Wohnungsbaufördermitteln modernisierte und instandgesetzte Wohnungen mit Städtebaufördermitteln instandgesetzte und modernisierte Wohnungen Wohnungen der einkommensorientierten Förderung (EOF) Wohnungen mit Bindungen nach dem Brandenburgischen Belegungsbindungsgesetz (BelBindG) Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) gefördert wurden Bei allen diesen Wohnungsarten gilt: Sie unterliegen Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen. Der Bezug dieser Wohnungen ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. 10 Mietrecht Wohnungssuche Mietrecht Wohnungssuche 11

7 Welche Wohnungsarten das sind, soll nachfolgend erläutert werden. Sozialwohnungen (sogenannter 1. Förderungsweg) Seit 1991 wurden diese Wohnungen mit Fördermitteln des Bundes und des Landes neu gebaut. Sowohl Wohnungsgesellschaften, Wohnungsgenossenschaften als auch Private verfügen über derartige Wohnungen. In erster Linie dienen sie der Versorgung breiter Bevölkerungsschichten. Deshalb unterliegen alle diese Wohnungen Mietpreis- und Belegungsbindungen, die je nach Gemeinde und Einzelfall zu unterscheiden sind. Der Bezug einer solchen Wohnung ist nur möglich, wenn bestimmte Einkommensgrenzen eingehalten werden (Belegungsbindung). Hinweis: Bezugsvoraussetzung hierfür ist die Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins (WBS)! Vertraglich geförderte Wohnungen (sogenannter 3. Förderungsweg) Auch für derartige Wohnungen sind seit 1991 Mittel geflossen, der Bestand verteilt sich auf das gesamte Land Brandenburg. Bis August 2003 unterlagen auch diese Wohnungen Mietpreis- und Belegungsbindungen. Ab September 2003 wurden diese Wohnungen von der Belegungsbindung für 10 Jahre freigestellt, d.h. es sind keine Einkommensgrenzen mehr einzuhalten. Die Mietpreisbindung bleibt davon unabhängig bestehen. Wohnungen, die mit Wohnungsbaufördermitteln modernisiert und instandgesetzt wurden Die Besonderheit dieser Wohnungen besteht darin, dass sie nicht neu gebaut, sondern teilweise im bewohnten Zustand an einen zeitgemäßen Lebens- und Wohnstandard angepasst wurden. Die Konditionen der Förderungen und damit die Voraussetzungen zur Anmietung ergeben sich aus der jeweils geltenden Richtlinie zur Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Mietwohnungen (ModInstR). Wie bei den anderen geförderten Wohnungen gilt bzw. galt hier als Bezugsvoraussetzung die Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen. Im Unterschied zu den Sozialwohnungen war jedoch für die Mehrzahl der modernisierten und instand gesetzten Wohnungen bis August 2003 eine Überschreitung der vorgeschriebenen Einkommensgrenze um bis zu 60 % möglich. Ab September 2003 wurden auch diese Wohnungen bis 2013 von der Belegungsbindung, jedoch nicht von der Mietpreisbindung freigestellt. Nur für diejenigen Wohnungen, die in den ersten Jahren nach der Wiedervereinigung mit Mod.-Inst.-Mitteln gefördert wurden, gelten noch die Voraussetzungen wie für Sozialwohnungen (Einhaltung der Einkommensgrenzen des 9 Abs. 2 WoFG). Es sind also nicht alle modernisierten Wohnungen hinsichtlich der Bezugsvoraussetzungen gleichzusetzen. Erkundigen Sie sich bei der Vermieterin bzw. beim Vermieter, ob ein WBS benötigt wird. Hinweis: Bezugsvoraussetzung hierfür kann die Vorlage eines WBS sein! Hinweis: Keine Vorlage eines WBS, zunächst bis 2013! 12 Mietrecht Wohnungssuche Mietrecht Wohnungssuche 13

8 Wohnungen, die mit Städtebaufördermitteln modernisiert und instandgesetzt wurden Die Modernisierung und Instandsetzung zahlreicher Wohnungen wurde im Land mit Fördermitteln des Bundes, des Landes und der Gemeinden im Rahmen der Städtebauförderung unterstützt. Diese Wohnungen befinden sich überwiegend in sogenannten förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und dienen vorrangig der Wohnraumversorgung Sanierungsbetroffener. Die Gemeinde hat hier die Möglichkeit, von Eigentümern derartiger Wohnungen zu verlangen, dass eine Vermietung in erster Linie an Personen erfolgt, die sanierungsbedingt eine andere Wohnung räumen müssen. Ersatzweise kann die Gemeinde bei nicht erforderlicher Versorgung von Sanierungsbetroffenen die Vermietung an WBS-Berechtigte (Personenkreis nach 9 Abs. 2 in Verbindung mit 18 Abs. 2 WoFG) verlangen. Hinweis: Bezugsvoraussetzung hierfür ist die Vorlage eines WBS! Wohnungen mit Bindungen nach dem Brandenburgischen Belegungsbindungsgesetz (BelBindG) Das sind die Wohnungen der Wohnungsunternehmen, die bis 1990 erbaut wurden und für die Altschuldenhilfe gewährt wurde (Altbestand der DDR). Für die Hälfte dieser Wohnungen gelten Belegungsbindungen. Von dieser gesetzlich vorgegebenen Quote von 50 % kann jedoch jede Gemeinde entsprechend des örtlichen Wohnungsbedarfes Abweichungen festlegen. In der Regel gilt aber auch hier: Hinweis: Bezugsvoraussetzung hierfür ist die Vorlage eines WBS! Wohnungen mit Bindungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) Die Wohnraumförderung auf der Grundlage des Wohnraumförderungsgesetzes erfolgte im Land Brandenburg ab dem Jahr 2003, vorrangig im Bereich der Modernisierung und Instandsetzung von Wohnungsbeständen zum Zwecke der Anpassung an den vorherrschenden Lebens- und Wohnstandard. Die Bezugsvoraussetzungen für solche Wohnungen ergeben sich aus den jeweiligen Förderbedingungen im Fördervertrag. Hinweis: Bezugsvoraussetzung hierfür ist in der Regel die Vorlage eines WBS! Wohnungen der einkommensorientierten Förderung (EOF) Die Wohnungen der einkommensorientierten Förderung sind lediglich in den Städten Potsdam und Cottbus zu finden. Diese Förderung, an der sowohl das Land als auch die Gemeinde beteiligt ist, beinhaltet eine Objekt- und eine Subjektförderung. In Abhängigkeit vom Einkommen der Einzugswilligen und der Förderkonditionen kann eine personenbezogene Förderung in Form eines Zuschusses zur Miete gewährt werden. Hinweis: Fazit: Bezugsvoraussetzung hierfür ist in der Regel die Vorlage eines WBS! Die Wohnraumförderung ist sehr facettenreich und vielschichtig durch die verschiedenen Fördermöglichkeiten. Auch die hier kurz umrissenen Merkmale und Unterschiede können nur einen allgemeinen Überblick vermitteln. Einzelfälle, Probleme und Fragen sollten Sie daher immer im Vorfeld mit den Vermietern und/oder der Gemeinde klären. 14 Mietrecht Wohnungssuche Mietrecht Wohnungssuche 15

9 Wann benötige ich einen Wohnberechtigungsschein (WBS) und wo bekomme ich diesen? Einen WBS benötigen Sie für den Bezug einer geförderten bzw. belegungsgebundenen Wohnung nach dem vorherigen Abschnitt. Wenn Sie also die Absicht haben, eine Wohnung des sogenannten geförderten Altbestandes oder eine neu geförderte Wohnung zu beziehen, sollten Sie vorher bei der Vermieterin oder dem Vermieter nachfragen, ob Sie dafür einen Wohnberechtigungsschein benötigen. Ist das der Fall, können Sie einen Antrag auf Ausstellung eines WBS bei der zuständigen Amts- bzw. Stadtverwaltung Ihres derzeitigen oder zukünftigen Wohnsitzes stellen. Die Antragsformulare erhalten Sie ebenfalls dort. Bitte beachten Sie, dass die Gültigkeit des WBS nur auf das jeweilige Bundesland begrenzt ist, in dem dieser ausgestellt wurde. Eine Anerkennung in anderen Bundesländern wird damit zwar nicht ausgeschlossen, eine Verpflichtung dazu besteht jedoch nicht. Im Zweifel beantragen Sie Ihren WBS gleich am zukünftigen Wohnsitz eines anderen Bundeslandes. Grundsätzlich ist jeder Volljährige antragsberechtigt, unter bestimmten Voraussetzungen auch Jüngere. Einen WBS können Sie nur für eine Hauptwohnung erhalten, nicht für eine Zweit- oder Nebenwohnung. Welche Aussagen werden im WBS getroffen? Im WBS werden Aussagen über die Haushaltszugehörigkeit über die Einhaltung der Einkommensgrenze nach 9 WoFG zur angemessenen Wohnungsgröße getroffen. Der WBS ist dem Vermieter/der Vermieterin vorzulegen. Wer zählt als Haushaltsangehöriger? Zum Haushalt rechnen: der Antragsteller bzw. die Antragstellerin die Ehegatten gleichgeschlechtliche Lebenspartner gemäß Lebenspartnerschafts gesetz Partner einer sonstigen, auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft, wenn sie eine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft bilden und damit der Wohnsitz gleichzeitig Lebensmittelpunkt ist Zu jeder dieser Personengruppe gehören auch die jeweiligen Verwandten, Verschwägerten, Pflegekinder und Pflegeeltern. Zum Haushalt gehören auch Personen, die alsbald, in der Regel innerhalb von sechs Monaten, in den Haushalt aufgenommen werden sollen. Dies sollten Sie in geeigneter Weise nachweisen, z. B. durch eine schriftliche Erklärung. Zum Haushalt ist auch bereits ein Kind zu rechnen, dessen Geburt nach ärztlicher Bescheinigung innerhalb von sechs Monaten zu erwarten ist (Nachweis z. B. über einen Mutterpass). 16 Mietrecht Wohnungssuche Mietrecht Wohnungssuche 17

10 Wie groß darf meine Wohnung sein? Wenn Sie eine geförderte Wohnung beziehen möchten und einen WBS beantragen, so gibt es bestimmte Wohnungsgrößen, die vom Land Brandenburg als angemessen vorgeschrieben sind und in den WBS aufgenommen werden. Das sind für Haushalte mit: Wie hoch darf das Jahreseinkommen sein? Als Jahreseinkommen wird die Summe der positiven Einkünfte nach 2 Abs. 1, 2 und 5a Einkommensteuergesetz (EStG) in Verbindung mit 21 WoFG bezeichnet. Die Einkommensgrenze richtet sich nach 9 Abs. 2 WoFG und beträgt jährlich für einen einer Person: bis zu 50 m² Wohnfläche oder 2 Wohnräume zwei Personen: bis zu 65 m² Wohnfläche oder 2 Wohnräume drei Personen: bis zu 80 m² Wohnfläche oder 3 Wohnräume vier Personen: bis zu 90 m² Wohnfläche oder 4 Wohnräume Für jeden weiteren Haushaltsangehörigen erhöht sich die Wohnfläche um 10 m² oder einen weiteren Wohnraum. Die angegebene Anzahl der Wohnräume ist zuzüglich Küche und Nebenräume, unabhängig von der Wohnfläche zu verstehen. Die angegebene m²-zahl schließt Küche und Nebenräume ein. 1 Personen-Haushalt Personen-Haushalt zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person Für jedes zum Haushalt rechnende Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um weitere 500. Ein zusätzlicher Raumbedarf kann von der zuständigen Stelle anerkannt werden, wenn besondere Bedürfnisse durch Sie oder Ihre Haushaltsangehörigen nachgewiesen werden. Bei diesen Beträgen handelt es sich nicht um das tatsächliche Bruttoeinkommen, weil bei der Ermittlung des bereinigten Jahreseinkommens verschiedene Frei- und Abzugsbeträge berücksichtigt werden. Pauschaler Abzug Jeweils 10% vom ermittelten Jahreseinkommen sind abzugsfähig, wenn Steuern vom Einkommen Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung oder Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung gezahlt werden. 18 Mietrecht Wohnungssuche Mietrecht Wohnungssuche 19

11 Freibeträge für schwer behinderte Menschen mit einem Grad der Be hinderung (GdB) von 100 oder ab 80 wenn häuslich pflegebedürftig für schwer behinderte Menschen mit einem GdB unter 80, wenn häuslich pflegebedürftig für junge Ehepaare, bei denen keiner der Ehegatten das 40. Lebensjahr vollendet hat, bis zum Ablauf des fünften Kalenderjahres nach dem Jahr der Eheschließung 600 für jedes Kind unter 12 Jahren im Haushalt von erwerbstätigen oder sich in Ausbildung befindenden Alleinerziehenden bis zu 600 für Kinder zwischen 16 und 24 Jahren, die eigenes Einkommen erzielen Darüber hinaus sind Werbungskosten entweder als Pauschalbetrag oder in nachgewiesener Höhe abzugsfähig. Fragen zur Einkommensermittlung beantworten Ihnen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der zuständigen Stellen. Die nachfolgende Übersicht soll Ihnen als Orientierung dienen, um zu sehen, ob Sie mit Ihrem Einkommen in den gesetzlich vorgeschriebenen Einkommensgrenzen liegen. Sie weist lediglich beispielhafte Jahres- und Monatsbruttobeträge aus. Die genaue Einkommensberechnung erfolgt durch die zuständige Stelle. Unterhaltsverpflichtungen gesetzliche Unterhaltsverpflichtungen auf Grund eines Unterhaltstitels oder Bescheides werden in voller Höhe vom Jahreseinkommen abgezogen andere gesetzliche Unterhaltsverpflichtungen, wenn diese nachgewiesen werden bis zu je für auswärts untergebrachte Haushaltsangehörige, die sich in der Berufsausbildung befinden und sonstige, nicht zum Haushalt rechnende unterhaltsberechtigte Personen für einen nicht zum Haushalt rechnenden früheren oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten/Ehegattin oder Lebenspartner/ Lebenspartnerin 20 Mietrecht Wohnungssuche Mietrecht Wohnungssuche 21

12 Maßgebende Einkommensgrenzen im Land Brandenburg nach 9 (2) WoFG (alle Angaben in ) Haushaltsgröße nach Anzahl Personen Einkommen nach 9 Abs. 2 WoFG Einkommensgrenze Jahresbruttoeinkommen (ca.) 1 (AN) ohne Kind (1AN) mtl.bruttoeinkommen (ca.) Bei der Berechnung der Bruttoeinkommen wurden die 30 % Pauschalabzüge nach 23 WoFG und pro AN der Werbungskostenpauschbetrag von 920 gemäß 9a EStG berücksichtigt. Die Pauschalabzüge setzen sich zusammen aus Steuern, Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung sowie Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung zu je 10 %. Bei einer Haushaltsgröße von 2 Personen, davon 1 Kind unter 12 Jahren, wurde der Freibetrag von 600 gemäß 24 Abs. 1 Nr. 4 WoFG berücksichtigt. Weitere Freibeträge für Kinder, außer der Zuschlag von 500 pro Kind gemäß 9 Abs. 2 WoFG wurden nicht in Anrechnung gebracht, Freibeträge für junge Ehepaare und für Schwerbehinderte sind ebenfalls in diesen Tabellen nicht berücksichtigt. Das sollte in Einzelfallrechnungen erfolgen. 2 dav.1 Kind (1AN-Kind unter 12 Jahre) ohne Kind (2 AN) dav. 1 Kind (1AN) dav. 1 Kind (1AN) dav. 2 Kinder (2AN) dav. 3 Kinder (2AN) Die Tabelle zeigt anhand von Arbeitnehmerbeispielen (AN) und verschiedenen Haushaltsgrößen die Entwicklung der Einkommensgrenzen sowie Bruttoeinkommen. 22 MIETRECHT WoHNUngssuche MIETRECHT wohnungssuche 23

13 Mietvertrag neu Mietvertrag was ist zu beachten? Ein Mietvertrag kann schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Es ist jedoch ratsam, ihn schriftlich zu schließen. Bei Streit hat man schwarz auf weiß, was vereinbart ist. Auch Nebenabreden zum Vertrag und ein Wohnungsübergabeprotokoll sollten schriftlich abgefasst werden. Mein Recht auf Gleichbehandlung bei der Wohnungsvergabe Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verbietet Ungleichbehandlungen auf Grund von Geschlecht, Rasse oder ethnischer Herkunft (Volkszugehörigkeit, Hautfarbe oder Abstammung), Religion und Weltanschauung, Behinderung oder sexueller Identität. Dieses Benachteiligungsverbot gilt auch bei der Vermietung von Wohnraum, allerdings bis auf die Merkmale Rasse und ethnische Herkunft nur für Vermieter, die mehr als 50 Wohnungen anbieten (sog. Massengeschäft). Fühlen Sie sich aus einem der o. g. Gründe benachteiligt und liegt ein Verstoß gegen das AGG vor, können Sie die Beseitigung der Benachteiligung, also den Abschluss eines Vertrages mit Ihnen, oder falls die Wohnung schon anderweitig vermietet wurde und Ihnen dadurch ein Schaden erstanden ist, Schadensersatz verlangen. Diese Ansprüche müssen innerhalb einer Frist von zwei Monaten gegenüber dem Vermieter/der Vermieterin geltend gemacht werden. Vorher sollten Sie allerdings prüfen, ob nicht eine der vom Gesetz vorgesehenen Ausnahmen greift. So kann u. a. eine sachlich begründete Ungleichbehandlung wegen der Religion, einer Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität oder des Geschlechts zulässig sein, z. B. wenn ein Rollstuhlfahrer/eine Rollstuhlfahrerin eine Wohnung nicht bekommt, die nur über eine enge, steile Treppe erreichbar ist. Zu den weiteren Ausnahmegründen zählen auch die Schaffung und Erhaltung stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse. Sind vorgedruckte Mietverträge zulässig? In der Praxis werden fast ausschließlich vorgefertigte Mietverträge verwendet, sogenannte Formularmietverträge. Die Verwendung ist zulässig. Es besteht für Sie aber durchaus die Möglichkeit, vor Vertragschluss über einzelne vorformulierte Vertragsklauseln zu verhandeln. Wird über die Klauseln nicht individuell verhandelt, stellen sie sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen dar. Das hat nach den Verbraucherschutzvorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Folge, dass eine Regelung im Vertrag, die gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen Treu und Glauben verstößt, unwirksam ist und stattdessen die gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht gelten. Textform oder Schriftform, welche Formvorschriften müssen eingehalten werden? Bestimmte Erklärungen können auch in sogenannter Textform abgegeben werden. Diese Form macht moderne Telekommunikationsmittel wie Kopie, Fax, für den Rechtsverkehr nutzbar, weil sie keine eigenhändige Unterschrift erfordert. Die Textform hat drei Voraussetzungen: 1. Abgabe der Erklärung in einer Urkunde oder auf andere, zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise 2. Nennung der Person des Erklärenden 3. Kenntlichmachung des Abschlusses der Erklärung Das Gesetz schreibt Textform vor bei: Ankündigung der Modernisierung durch den Vermieter/die Vermieterin Erklärung des Vermieters/der Vermieterin zur Umstellung auf verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung Aufrechnungserklärung bzw. der Geltendmachung eines Zurückbehaltungs rechts durch den Mieter/die Mieterin Änderung einer vereinbarten Indexmiete Erklärung und Begründung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Zustimmungsverlangen durch den Mieter/die Mieterin 24 MIETRECHT MIETVERTRAG MIETRECHT MIETVERTRAG 25

14 Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung Erhöhung einer vereinbarten Betriebskostenpauschale hinsichtlich einer vor dem 1. September 2001 vereinbarten Bruttomiete Erklärung einer Vertragspartei über die Erhöhung oder Senkung der Betriebskostenvorauszahlungen Hinweis: Sie können sich immer in Schriftform erklären, wo Textform gefordert ist. Die Schriftform umfasst die Textform. Im Unterschied zur Textform bedarf die Schriftform immer der eigenhändigen Unterschrift. Dem Gesetz ist zu entnehmen, wann die Schriftform einzuhalten ist, so heißt es z. B. in 568 BGB: Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. Die Schriftform ist erforderlich bei: Abschluss eines befristeten Mietvertrages, der länger als ein Jahr laufen soll Vereinbarung von Staffelmiete Vereinbarung von Indexmiete Erklärung der Kündigung Kündigungswiderspruch des Mieters/der Mieterin wegen sozialer Härte Begründung eines Zeitmietvertrages durch den Vermieter/die Vermieterin Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter/die Mieterin nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung Abschluss eines Mietvertrages während der Zwangsverwaltung des Mietobjektes Kann im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden als im Gesetz steht? Grundsätzlich besteht auch im Wohnraummietrecht Vertragsfreiheit. Sie können deshalb alles vereinbaren, sofern es nicht sittenwidrig ist oder gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Nur wenn in einer gesetzlichen Vorschrift ausdrücklich steht: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam, z. B. bei den Fristen zur ordentlichen Kündigung gemäß 573 c Abs. 4 BGB, gelten solche Vereinbarungen nicht. Schließe ich einen Zeitmietvertrag oder einen unbefristeten Vertrag ab? Sie können einen unbefristeten Mietvertrag schließen, der zeitlich unbegrenzt läuft und nur durch Kündigung beendet wird. Sie können aber auch von vornherein einen Mietvertrag für eine bestimmte Zeit schließen. Ein befristetes Mietverhältnis kann in der Regel zwischendurch nicht gekündigt werden. Es endet automatisch nach Ablauf der Zeit, für die es eingegangen ist, ohne Kündigung. Der Abschluss eines Zeitmietvertrages ist jedoch nur in bestimmten Fällen zulässig (vgl. S. 67/68). Prüfen Sie vor Mietvertragsabschluss, welche dieser beiden Mietvertragsformen Ihren Interessen am besten entspricht. 26 MIETRECHT MIETVERTRAG MIETRECHT MIETVERTRAG 27

15 Kaution und Maklerprovision, wie hoch dürfen sie sein und muss ich mich beim Abschluss des Mietvertrages darauf einlassen? Wird eine Kaution von Ihnen verlangt, ist das zulässig. Beachten Sie aber bitte folgende gesetzliche Vorgaben: Die Kaution darf drei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) nicht überschreiten. Barkautionen dürfen in drei gleichgroßen Beträgen gezahlt werden. Die erste Rate ist erst bei Mietbeginn fällig. Der Vermieter/die Vermieterin muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen auf einem Sonderkonto bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen werden der Kaution zugeschlagen. Die Rückzahlung der Kaution kann erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist verlangt werden, die in der Regel drei bis maximal sechs Monate beträgt. Die genannten gesetzlichen Regelungen sind unabdingbar, können also nicht zu Ihren Lasten vertraglich verändert werden. Für die Makler (Wohnungsvermittlungs-)tätigkeit kann eine Gebühr (Provision) verlangt werden. Diese beträgt maximal zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Der Makler/die Maklerin kann die Vermittlungsgebühr nur verlangen, wenn durch die Vermittlungstätigkeit auch tatsächlich ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Eine Vermittlungsgebühr brauchen Sie z. B. nicht zu zahlen, wenn die vermittelte oder nachgewiesene Wohnung eine Sozial- oder sonstige preis- oder belegungsgebundene Wohnung ist durch den Mietvertrag das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird der Wohnungsvermittler/die Wohnungsvermittlerin selbst das Eigentum an der Wohnung hat, sie verwaltet, mietet oder vermietet oder mit entsprechenden Personen wirtschaftlich eng verflochten ist. Es ist untersagt, neben oder anstelle der zulässigen Vermittlungsgebühr Vorschüsse, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen zu vereinbaren. Wann dürfen welche Schönheitsreparaturen verlangt werden? Unter Schönheitsreparatur ist die Beseitigung der durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Abnutzungsspuren zu verstehen. Hierzu zählen: das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nach dem Gesetz muss der Vermieter/die Vermieterin die Schönheitsreparaturen durchführen. In der Praxis werden sie regelmäßig dem Mieter/der Mieterin übertragen. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen gilt als Teil des Entgelts, das der Mieter/die Mieterin für die Leistung des Vermieters/der Vermieterin zu entrichten hat. Unwirksam sind Klauseln in Formularverträgen die Mieter zur Anfangsrenovierung verpflichten, es sei denn, den Mietern wird eine angemessene Entschädigung gewährt wonach Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung unabhängig von deren Zustand renoviert zu übergeben haben, auch dann, wenn keine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen besteht (isolierte Endrenovierungsklausel) die starre Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen vorsehen, weil sie den Mietern nicht die Möglichkeit lassen, nachzuweisen, dass die Räume wegen geringer Nutzung nicht renovierungsbedürftig sind. Zulässig sind Klauseln mit sog. weichen Fristen, z. B. in der Regel wonach die Arbeiten von einem Fachmann durchzuführen sind (Fachhandwerksklauseln) die über die üblichen Schönheitsreparaturen hinausgehen (Erweiterungsklauseln) die Mieter verpflichten, wenn die Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind, einen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, sofern die Klausel einen starren Fristenplan enthält und/ oder die Berechnung der Abgeltungsquote nicht klar und verständlich ist (Quotenabgeltungsklauseln) 28 MIETRECHT MIETVERTRAG MIETRECHT MIETVERTRAG 29

16 Trotz des Entgeltcharakters der Schönheitsreparaturen kann bei einer unwirksamen Klausel kein Zuschlag zur ortsüblichen Miete gefordert werden. Nach 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Hinweis: Da es meist um viel Geld geht, gibt es auch viel Streit bei den Schönheitsreparaturen. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten. Ich will mit Anderen eine Wohnung mieten, wer unterschreibt? Nur wenn Sie den Mietvertrag unterschreiben, haben Sie auch alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Mieten mehrere Personen die Wohnung, sollten auch alle unterschreiben. Das hat allerdings zur Folge, dass nur gemeinsam gekündigt werden kann und andere wichtige Erklärungen abgegeben werden können. Auch für Vermieter ist es günstiger, wenn alle Einziehenden den Mietvertrag unterschreiben. Jeder haftet nicht nur für die Erfüllung seiner Pflichten, sondern auch für die der anderen Mitbewohner. Darf ich meine Wohnung untervermieten, was muss ich beachten? Generell gilt: Wollen Sie untervermieten, müssen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters/Ihrer Vermieterin einholen ( 540 BGB)! Suchen Sie also das Gespräch, bevor Sie einem Anderen Ihre Wohnung ganz oder teilweise überlassen. Wenn Sie allerdings Besucher nur für kurze Zeit unentgeltlich bei sich wohnen lassen, dann ist dies keine Untervermietung und Sie brauchen dafür keine Erlaubnis. Bei der Untervermietung unterscheidet man zwei verschiedene Arten: die vollständige Weitervermietung der gesamten Wohnung die Weitervermietung eines Teils der Wohnung Hinweis: Auf die Erlaubnis der Untervermietung der gesamten Wohnung haben Sie keinen Anspruch. Auch wenn Sie ausziehen und Ihr Sohn oder Ihre Tochter in der Wohnung bleiben soll, benötigen Sie eine Erlaubnis. Wird Ihnen diese verweigert, dann können Sie mit einer dreimonatigen Frist außerordentlich kündigen. In den meisten Fällen der Untervermietung handelt es sich um die Weitervermietung eines Teils der Wohnung. Hierzu sagt das Gesetz ( 553 BGB), dass ein Anspruch auf die Erlaubnis besteht, wenn Sie nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse zur teilweisen Weitervermietung nachweisen können. Ein solches könnte z. B. dann vorliegen, wenn Ihre erwachsenen Kinder aus der Wohnung ausgezogen sind und Ihnen die Wohnung zu groß und auch zu teuer geworden ist Sie schon im hohen Lebensalter sind und sich allein in der Wohnung unsicher fühlen 30 MIETRECHT MIETVERTRAG MIETRECHT Mietvertrag 31

17 Sie in Not geratene oder pflegebedürftige Verwandte aufnehmen wollen, Sie selbst in eine Notlage geraten sind und die Miete nicht mehr tragen können und sich mit der Untermiete zusätzliche Entlastung verschaffen wollen. Es müssen nachvollziehbare wirtschaftliche oder persönliche Gründe sein. Hinweis! Auch wenn Sie Ihre Geschwister aufnehmen wollen, müssen Sie ein solches Interesse nachweisen. Enge Angehörige, wie z. B. Eltern, Kinder, Lebenspartner hingegen dürfen Sie grundsätzlich in Ihren Haushalt aufnehmen, ohne nachzufragen. Die Erlaubnis kann verweigert werden, wenn in der Person des Untermieters/der Untermieterin ein wichtiger Grund vorliegt die Wohnung zu klein ist und eine Überbelegung droht aus anderen Gründen die Untervermietung nicht zumutbar ist. Allein wegen ihrer Herkunft dürfen Personen zur Untermiete nicht abgelehnt werden. Eine Ablehnung ist auch nicht gerechtfertigt, allein weil durch die Untervermietung eine Wohngemeinschaft entstehen soll. Ein Verbot jeglicher Teilunter vermietung im Mietvertrag ist unwirksam. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann von einer Mieterhöhung abhängig gemacht werden, wenn den Vermietern die Zustimmung sonst nicht zumutbar ist. Die Erhöhung der Miete muss sich aber in angemessenem Rahmen halten. Nur für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlages gesetzlich geregelt: 2,50 im Monat für eine Person und 5,00 für zwei und mehrere Personen ( 26 Abs. 3 Neubaumietenverordnung 1970 NMV 1970). Kommt ein Untermietvertrag zustande, dann nur zwischen den Hauptmietern und den Untermietern. Zwischen den Vermietern und den Untermietern bestehen keine unmittelbaren vertraglichen Beziehungen. Daraus folgt: Endet das Hauptmietverhältnis, müssen auch die Untermieter ausziehen. Der Vermieter/die Vermieterin hat auch einen gesetzlichen Anspruch auf Herausgabe des gemieteten Raumes. Auf Kündigungsschutz können sich die Untermieter in der Regel nicht berufen. Darf ich meine Wohnung umbauen? In Ihrer Wohnung dürfen Sie Umbaumaßnahmen auf eigene Kosten immer dann vornehmen, wenn Sie das Vorhaben mit dem Vermieter/der Vermieterin abgesprochen und eine Zustimmung erhalten haben. Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie jedoch im Vorfeld schriftlich festhalten, welche Rechte und Pflichten sich dadurch für jede Vertragspartei ergeben (z. B. Ablösezahlung bei vorzeitigem Auszug, Rückbau bzw. Verbleib bei Auszug). Geht es darum, bauliche Veränderungen zur behindertengerechten Nutzung der Wohnung vorzunehmen, besteht ein Anspruch auf Zustimmung, wenn ein berechtigtes Interesse an den Ein- oder Umbauten vorliegt. Allerdings kann der Vermieter/die Vermieterin die Zustimmung verweigern, wenn das Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache überwiegt. Die Zustimmung kann von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit in Höhe zu erwartender Rückbaukosten abhängig gemacht werden. 32 MIETRECHT MIETvertrag MIETRECHT mietvertrag 33

18 Miethöhe Was ist bei der Vereinbarung der Miete zu beachten? Davon, wie der Wohnungsbau finanziert wurde (freifinanziert oder gefördert), ist es abhängig, ob für die Bestimmung der Miethöhe für die Wohnung bei Mietvertragsabschluss allein das BGB gilt oder wegen der Förderung Sonderregelungen zu beachten sind. Bei freifinanzierten Wohnungen kann die Miete sowohl hinsichtlich der Mietstruktur wie auch der Höhe zwischen den Vertragspartnern frei vereinbart werden. Hier regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Sie sollten jedoch darauf achten, dass deutlich erkennbar ist, wie sich der Mietbetrag zusammensetzt (z. B. auch Zuschläge für teilgewerbliche Nutzung oder Möblierung). Vor allem ist klarzustellen, ob die allgemeinen Betriebskosten und Heiz- und Warmwasserkosten teilweise oder ganz in der Miete enthalten sind oder wie allgemein üblich neben der Miete umgelegt werden. Bei geförderten Wohnungen ergibt sich die Miethöhe entweder auf Grund eines Gesetzes oder aus der Förderentscheidung (Zuwendungsbescheid oder Förderzusage in Form eines öffentlich-rechtlichen Vertrages). Für Wohnungen, die dem Anwendungsbereich des Brandenburgischen Belegungsbindungsgesetzes (BelBindG) unterliegen (siehe S. 12), gibt es keine gesetzlichen Mietpreisbindungen. Handelt es sich um eine mit Städtebauförderungsmitteln geförderte Wohnung, dann erhalten Sie Informationen zu Bindungen entweder von der für die Sanierung zuständigen Stelle Ihrer Stadt- bzw. Amtsverwaltung, vom beauftragten Sanierungsträger oder von der für die Bewilligung der Städtebauförderungsmittel zuständigen Stelle, dem Landesamt für Bauen und Verkehr. Gesetzlichen Schutz vor missbräuchlich hohen Mieten genießen die Mieter durch 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) und 291 des Strafgesetzbuches (StGB). In 5 WiStG ist geregelt, dass die Miete nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Überschreitung dieser Grenze darf nur erfolgen, wenn dies zur Deckung der laufenden Kosten der Vermieter erforderlich ist. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, führt die Überschreitung dieser Grenze zur Teilnichtigkeit der Mietvereinbarung. 291 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 StGB bildet die sogenannte Wuchergrenze. Danach darf die Miete nicht im auffälligen Missverhältnis zur Vermietungsleistung stehen. Das ist dann der Fall, wenn die Miete 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wenn Sie den Verdacht haben, dass eine Mietpreisüberhöhung vorliegen könnte, wenden Sie sich an die für das Wohnungswesen zuständige Behörde bei der Amtsverwaltung, der amtsfreien Gemeinde oder kreisfreien Stadt. 34 MIETRECHT MIETHÖHe MIETRECHT MIETHÖHe 35

19 Achtung Was verbirgt sich hinter den verschiedenen Mietbegriffen? Wenn Sie einen Mietvertrag schließen wollen, sollten Sie folgende Mietbegriffe kennen: Netto- bzw. Grundmiete ist die Miete, die allein für die Überlassung der Wohnung zu bezahlen ist. Alle tatsächlich anfallenden Betriebskosten sind zusätzlich zu zahlen. Meistens werden hierzu Vorauszahlungen, seltener Pauschalen vereinbart. Das Erstere ist heutzutage der Regelfall in der Mietvertragspraxis. Brutto- bzw. Inklusivmiete Alle Kosten sind in der Miete enthalten. Es ist nur dieser Betrag zu zahlen. Die Vermieter haben keinen Anspruch auf sonstige Zahlungen. In der Praxis wird diese Mietart kaum noch vereinbart. Teilinklusivmiete Bei einer Teilinklusivmiete ist ein Teil der Betriebskosten in der Miete enthalten, ein anderer Teil nicht. Kalt- oder Warmmiete Die Heizkosten werden entweder von den Mietern (Kaltmiete = Netto miete und Betriebskosten, aber ohne Heizkosten) oder von den Vermietern (Warmmiete = Nettomiete und sämtliche Betriebskosten, auch Heizkosten oder = Nettomiete und Heizkosten, jedoch ohne sonstige Betriebskosten) gezahlt. Staffelmiete Mit der Staffelmiete wird eine Mietvereinbarung mit vorausschauenden Mieterhöhungen für mehrere Jahre abgeschlossen. Dabei werden die jeweiligen Mietsteigerungen bereits bei Vertragsbeginn festgelegt ( 557a BGB). Während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung können die Vermieter keine Extra-Mieterhöhung, z. B. wegen durchgeführter Modernisierung durchführen. Für die Mieter kann eine solche Vereinbarung nachteilig sein, wenn sie dadurch mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen müssen. Indexmiete Bei der Indexmiete handelt es sich um eine Mietanpassungsvereinbarung. Die Entwicklung der Miete wird durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt ( 557 b BGB). Im Mietvertrag können Sie vereinbaren, dass sich die Miete entweder im gleichen Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex verändert oder wenn die Veränderung des Verbraucherpreisindex einen bestimmten Prozentsatz (z. B. 5 %) überschreitet. Über den jeweiligen Verbraucherpreisindex können Sie sich jeder - zeit beim Statistischen Bundesamt Deutschland, Servicetelefon: (0611) oder im Internet unter informieren. Kostenmiete Die Kostenmiete ist die Miete für geförderte Sozialwohnungen, die nicht höher sein darf als es zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist ( 8 WoBindG). Die Kostenmiete setzt sich aus der Einzelmiete, berechnet aufgrund der Durchschnittsmiete, der Umlagen zur Deckung der Betriebskosten, der Zuschläge, z. B. Ausgleichszahlungen für Freistellungen von den Belegungsbindungen, Untervermietung, Teilmodernisierung) und der Vergütungen (z. B. Garagen, Stellplätze, Betreuungsleistungen) zusammen ( 8 a Abs. 7 WoBindG). 36 MIETRECHT MIETHÖHe MIETRECHT MIETHÖHe 37

20 Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete und wie wird sie ermittelt? Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Gemeinde gezahlt wird ( 558 Abs. 2 BGB). Sie wird aus den Mieten ermittelt, die in der selben oder in vergleichbaren Gemeinden, für nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnungen bezahlt werden und in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (von Modernisierungsumlagen und Betriebskostenanpassungen abgesehen). Ausgenommen davon sind die Mieten geförderter Wohnungen, die aufgrund einer Förderzusage oder Kraft Gesetzes festgelegt wurden. Was ist ein Mietspiegel und wozu benötige ich ihn? Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, die von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterinteressenverbänden gemeinsam oder von den Interessenverbänden allein erstellt und vom jeweils anderen Verband anerkannt oder von einem Dritten erstellt und von beiden Verbänden anerkannt wurde. Es wird unterschieden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. An den qualifizierten Mietspiegel knüpft das Gesetz gemäß 558 b BGB besondere Voraussetzungen (siehe S. 39). Mietspiegel, die diese Anforderungen nicht erfüllen, sind einfache Mietspiegel ( 558 c BGB). Ob es in Ihrer Gemeinde einen gültigen Mietspiegel gibt, können Sie bei der Gemeinde oder den Vermieter- oder Mieterinteressenverbänden erfragen. Teilweise sind die Mietspiegel auch im Internet veröffentlicht. Welche Anforderungen muss ein qualifizierter Mietspiegel erfüllen? Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein und durch die Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterinteressenverbänden anerkannt worden sein. Er muss im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Das Gesetz selbst enthält keine konkreten Festlegungen, was unter wissenschaftlichen Grundsätzen zu verstehen ist. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich jedoch, dass ein gewisser Mindeststandard eingehalten werden muss, damit sichergestellt ist, dass der qualifizierte Mietspiegel ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes liefert. Erforderlich ist mindestens eine Datenerhebung, die den Grundsätzen der Repräsentativität genügt. Bestimmte Auswertungsmethoden sind ebenfalls nicht vorgeschrieben. Die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden ist zu dokumentieren, sie muss nachvollziehbar und überprüfbar sein. Hinweis: Im Land Brandenburg verfügen nur sehr wenige Gemeinden über einen Mietspiegel. Mietspiegel gibt es nach vorliegen den Ver - öffentlichungen in Potsdam, Cottbus, Brandenburg a. d. Havel, Frankfurt/O., Bernau, Eberswalde, Hennigsdorf, Prenz lau, Strausberg und für das Gebiet Kleinmachnow-Teltow-Stahnsdorf-Güterfelde-Schenkenhorst-Sputendorf. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, ob ein Mietspiegel vorhanden ist. Einen Mietspiegel für das gesamte Land Brandenburg gibt es nicht. Was ist eine Mietdatenbank? Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mietdaten. Mietdatenbanken werden von der Gemeinde oder von Mieter- und Vermieterinteressenverbänden gemeinsam geführt oder anerkannt. Die Mietdatenbank unterscheidet sich vom Mietspiegel im Wesentlichen dadurch, dass sie dynamisch ist, sie gibt die aktuellen Werte wieder. Sie kommt in der Praxis aber erst wenig zur Anwendung. 38 MIETRECHT MIETHÖHe MIETRECHT MIETHÖHe 39

21 Wann darf die Miete erhöht werden? Erhöhung bei freifinanzierten Wohnungen Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Die zentrale Vorschrift für Mieterhöhungen ist das in 558 BGB geregelte Vergleichsmietenverfahren. Im laufenden Mietverhältnis können Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von den Mietern verlangen, sofern dadurch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Den Vermietern steht ein Anspruch auf Zustimmung der Mieter zu einer Miet erhöhung zu, wenn folgende formellen und materiellen Voraussetzungen vor liegen: es darf sich nicht um preisgebundenen Wohnraum handeln (Kosten miete) es darf keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart sein der Wohnraum wurde nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch ver mietet, die Mieterhöhung wurde nicht vertraglich ausgeschlossen die bisherige Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein die Jahressperrfrist ist einzuhalten, d. h. das Mieterhöhungsverfahren kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden die Erhöhung darf nicht dazu führen, dass die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 % ansteigt im Vergleich zu der vor drei Jahren gezahlten Nettokaltmiete Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung und Betriebskostenanpassung bleiben unberücksichtigt. Die Mieterhöhung hat in einem formal ordnungsgemäßen Verfahren ( 558 a BGB) zu erfolgen. Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden. Die ordnungsgemäße Begründung ist Wirksamkeitsvoraussetzung für das Mieterhöhungsverlangen. Die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist mit den zulässigen Begründungsmitteln (Angabe der Miete von drei Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten, einfacher oder qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank) nachzuweisen. Angabe von drei Vergleichswohnungen Das Erhöhungsverlangen kann mit drei Vergleichswohnungen begründet werden. Die Vergleichswohnungen können aus dem eigenen Bestand der Vermieter sein, sie können sogar im gleichen Haus liegen. Die Mieten dieser drei Vergleichswohnungen müssen höher als, oder mindestens genau so hoch sein, wie die verlangte Miete. Die Vergleichswohnungen müssen in den wesentlichen Wohnwertmerkmalen mit der betreffenden Wohnung, für die die Mieterhöhung geltend gemacht werden soll, übereinstimmen. Die Angaben der Vergleichswohnungen müssen für die Mieter nachprüfbar sein, d. h. die Anschrift, die Lage, die Zahl der Räume oder die Wohnfläche und die Ausstattung sind zu benennen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen auch dessen Angaben mitgeteilt werden. Beispiel: Wird das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen begründet, ist die Mieterhöhung zwar korrekt begründet und formal wirksam, die Mieter können aber bestreiten, dass diese Wohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung wiedergeben. Können sich die Mietvertragsparteien in einem solchen Fall nicht einigen, wird über die maßgebliche ortsübliche Miete für die betreffende Wohnung im Zustimmungsprozess vom Gericht entschieden. 40 MIETRECHT MIETHÖHe MIETRECHT MIETHÖHe 41