Referentenentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts

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1 Referentenentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts Executive Summary > Der Referentenentwurf (Entwurf) enthält eine Vielzahl an praxisrelevanten Änderungen und Neuregelungen für die Marktbeteiligten und weicht in seiner Systematik stark vom bisherigen Recht ab. > Erstmals sollen Spezialregelungen zum Bauvertragsrecht und Architekten- und Ingenieurvertrag Eingang in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) finden. > Insbesondere enthält der Entwurf erstmalig Regelungen zum Anordnungsrecht des Bestellers, wobei explizit die Änderung der Bauumstände, besonders der Bauzeit, geregelt werden. > Zwar hat das Gesetzgebungsverfahren gerade erst begonnen, das Inkrafttreten der Änderungen ist gleichwohl bereits für Anfang 2017 geplant. A. Hintergrund Nach umfangreicher Vorarbeit hat das Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) einen Referentenentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts (Entwurf, Stand , abrufbar auf unter Gesetzgebungsverfahren ) vorgelegt. Der Entwurf geht über eine Reform des bisherigen Werkvertragrechts weit hinaus: Zum ersten Mal sollen insbesondere für den Bauvertrag und auch für den Architekten- und Ingenieurvertrag (im Folgenden nur: Architektenvertrag) eigene Regelungen in das BGB aufgenommen werden. Der Entwurf will damit dem Baurecht als komplexe Spezialmaterie Rechnung tragen, für die das sehr allgemein gehaltene bisherige Werkvertragsrecht nicht detailliert genug ist. Nachdem in der Praxis bisher ergänzend vertragliche Regelungen (unter anderem die VOB/B) herangezogen werden, soll nunmehr, so die Begründung des Referentenentwurfs, eine gesetzliche Regelung interessengerechte und ökonomische Bauverträge ermöglichen. Ein besonderer Fokus des Entwurfs liegt dabei auf dem Verbraucherschutz. Die zu erwartenden Effekte des Entwurfs auf den bedeutenden Wirtschaftszweig Bauwesen führen bereits in diesem frühen Stadium zu lebhaften Diskussionen über Richtigkeit und Praktikabilität der vorgeschlagenen Regelungen. Wegen der im Falle der Umsetzung des Entwurfs zu erwartenden erheblichen Auswirkungen auf die Praxis der Marktbeteiligten, geben wir nachfolgend einen Überblick über die wichtigsten Neuregelungen. Eine tiefergehende Behandlung praxisrelevanter Einzelthemen wird gesondert in nachfolgenden GSK Updates erfolgen. Der Entwurf enthält im Wesentlichen folgende, für die Praxis höchst relevante Neuregelungen: B. Überblick über die wichtigsten Regelungen Die allgemein gehaltenen Regelungen des geltenden Werkvertragsrechts waren bisher sowohl auf das Bauvertragsrecht, als auch auf den Architektenvertrag und Teile des Bauträgervertrags anzuwenden. Die gesetzlichen Regelungen wurden bisher insbesondere durch eine umfangreiche Rechtsprechung ergänzt. Der Entwurf sieht nunmehr in Titel 9 des BGB (gleichrangige!) Regelungen für den Werkvertrag, den Architektenvertrag und den Bauträgervertrag vor. Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag sind in Unterkapiteln des Werkvertrages geregelt und somit Werkverträge. I. Allgemeiner Teil Die neuen Regelungen des allgemeinen Werkvertragsrechts gelten für Werkverträge 1

2 (insbesondere auch für Bauverträge) und teilweise für die neuen Vertragsarten Architekten- sowie Bauträgervertrag a BGB-E: Abschlagszahlungen Die bisherige gesetzliche Regelung des 632a BGB erlaubt dem Besteller bei Vorliegen wesentlicher Mängel Abschlagszahlungen insgesamt zu verweigern. Liegen unwesentliche Mängel vor, sind Abschlagszahlungen zu leisten, der Besteller kann jedoch ein Leistungsverweigerungsrecht geltend machen und ein angemessenen Teil der Abschlagszahlungen zurückhalten. Der Entwurf regelt, dass Abschlagszahlungen beim BGB-Vertrag zukünftig auch bei Vorliegen wesentlicher Mängel zu leisten sind, und dem Besteller auch insoweit lediglich ein Leistungsverweigerungsrecht für einen angemessenen Teil der Abschlagszahlungen zustehen soll , 648a BGB-E: Kündigung Der Entwurf enthält nunmehr eine ausdrückliche Regelung zur beiderseitigen Kündigung aus wichtigem Grund. Der Entwurf sieht auch die bisher nur in der VOB/B ausdrücklich geregelte Teilkündigung vor. II. Bauvertrag Der Entwurf enthält erstmals eigens auf den Bauvertrag zugeschnittene Regelungen. Wie bisher wird der Bauvertrag dabei als Werkvertrag behandelt, dessen Regelungen um spezielle Vorschriften für den Bauvertrag ergänzt werden b BGB-E: Anordnungsrecht Der Entwurf sieht erstmals eine gesetzliche Regelung eines Anordnungsrechts des Bestellers vor. Bisher enthält lediglich die VOB/B eine Regelung des Anordnungsrechts, welche allerdings von der im Entwurf vorgeschlagenen abweicht. Insbesondere enthält der Entwurf einen Regelungsmechanismus für Anordnungen des Bestellers zur Änderung des Werkerfolges. Einer solchen Anordnung muss der Unternehmer nur nachkommen, wenn diese für ihn zumutbar ist. Der Entwurf stellt dabei besonders hohe Anforderungen an die Zumutbarkeit, sobald von der Anordnung die Art der Bauausführung oder die Bauzeit betroffen sind BGB-E: Abnahme Nach aktueller Rechtslage kann der Besteller, wenn das Werk mit wesentlichen Mängeln behaftet ist, die Abnahme verweigern. Bisher regelt das BGB, dass bei Vorliegen wesentlicher Mängel eine Abnahme nicht fingiert werden kann, trotz dem der Unternehmer eine Frist zur Abnahme gesetzt hat. Der Entwurf sieht vor, dass der Besteller Mängel des Werkes konkret rügen muss, wenn er die Fiktion der Abnahme verhindern will. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Mängel handelt. Im Gegensatz zur jetzigen Regelung kann auch bei einem mit wesentlichen Mängeln behafteten Werk eine Abnahme fingiert werden c BGB-E: Vergütungsanpassung Anknüpfend an die Regelung zum Anordnungsrecht des Bestellers sieht der Entwurf eine Regelung zur Vergütungsanpassung des Unternehmers vor. Dabei wird dem Unternehmer ein Wahlrecht eingeräumt, ob bei der Berechnung der Höhe der Anpassung auf die tatsächlich erforderlichen Kosten oder auf eine hinterlegte Urkalkulation abgestellt werden soll. Der Entwurf enthält eine Vermutung, nach der die Ansätze der Urkalkulation den tatsächlich erforderlichen Kosten entsprechen e BGB-E: Bauhandwerkersicherung Nach der geltenden Regelung in 648a BGB ist für die Berechnung der zu stellenden Sicherheit grundsätzlich von 100% der vereinbarten Vergütung auszugehen. Nach dem Entwurf soll, für den Fall, dass Abschlagszahlungen vereinbart 2

3 wurden, der Sicherungsanspruch des Unternehmers auf höchstens 20% der vereinbarten Vergütung beschränkt werden. III. Architekten- und Ingenieurvertrag Der Entwurf sieht vor, dass der Architektenvertrag ein eigenständiger Vertragstyp neben dem Werkvertrag ist. Dies ermöglicht eine rechtlich unterschiedliche Behandlung dieser beiden Vertragsarten. Unabhängig davon bleiben Vorschriften des Werkvertragsrechts teilweise anwendbar. teilabgenommen, wird der Beginn der Verjährungsfristen bezüglich dieser Leistungen vorgezogen, sodass die Verjährung früher eintritt. Zum anderen soll, wenn Architekt und bauausführender Unternehmer gesamtschuldnerisch haften, der Besteller zur Nacherfüllungsfristsetzung gegenüber dem bauausführenden Unternehmer verpflichtet werden, bevor er den Architekten in Anspruch nehmen kann o BGB-E: Vertragstypische Pflichten Der Entwurf definiert die Pflichten des Architekten oder Ingenieurs (Im Folgenden nur: Unternehmer) im Architektenvertrag als die Leistungen [ ], die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung [ ] erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Zur Klärung der Planungs- und Überwachungsziele soll daneben eine sog. Zielfindungsphase eingeführt werden. Am Ende dieser Zielfindungsphase wird dem Besteller ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Eine Kündigung des Unternehmers ist ebenfalls möglich, jedoch an zusätzliche Voraussetzungen geknüpft. Nach der bisherigen gesetzlichen Regelung des 649 BGB kann der Unternehmer nach Kündigung des Vertrages die vereinbarte Vergütung verlangen, muss sich jedoch anrechnen lassen, was er infolge der Kündigung an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben unterlässt. Das im Entwurf enthaltene Kündigungsrecht im Anschluss an die Zielfindungsphase sieht dagegen vor, dass der Unternehmer nur für die bis dahin erbrachten Leistungen Vergütung verlangen kann r und s BGB-E: Teilabnahme und Einschränkung der gesamtschuldnerischen Haftung Der Entwurf will die Haftung des Architekten beschränken. Zum einen soll ein Recht auf Teilabnahme der Architektenleistungen verankert werden. Werden Architektenleistungen IV. Verbraucherbauvertrag Der Verbraucherbauvertrag sieht zum Schutz des Verbrauchers für diesen ein Widerrufsrecht und eine umfangreiche Unterrichtungspflicht des Unternehmers vor. Der Unternehmer hat dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe [ ] dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die insbesondere die in Art. 249 EGBGB gesetzlich vorgegebenen, verbindlichen Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt bzw. der Dauer der Baumaßnahme enthalten muss. Der Entwurf enthält zusätzlich eine gesetzliche Pflicht des Unternehmers, an den Verbraucher vor Ausführung Unterlagen und Dokumente herauszugeben, die dieser zur Vorlage bei Behörden benötigt. Für den Fall, dass Abschlagszahlungen vereinbart sind, sieht der Entwurf vor, dass die vom Unternehmer verlangten Abschlagszahlungen 90% der vereinbarten Vergütung nicht überschreiten dürfen. Der Restbetrag der Vergütung wird erst mit Abnahme des Werkes fällig. V. Bauträgervertrag Der Entwurf regelt, dass Werkvertragsrecht auf Errichtung und Umbau, sowie Kaufrecht auf die Eigentumsübertragung des Grundstücks 3

4 anzuwenden sind. Bereits bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen hat der Bauträger dem Verbraucher eine Baubeschreibung im Sinne des Art. 249 EGBGB vorzulegen. C. Fazit und Ausblick Der Entwurf des BMJV enthält über die Einführung eines speziellen Bauvertragsrechts hinaus weitere, höchst praxisrelevante Neuregelungen und Änderungen in vielen Bereichen des Architektenvertrags sowie des Bauträgerrechts. Dabei bergen die geplanten Regelungen im Vergleich zur bisherigen Rechtslage sowohl vor- als auch nachteilige Änderungen für die Vertragsparteien. Ob und in welcher Form die Regelungen des Entwurfs schlussendlich Eingang in das BGB finden werden, ist offen. Bereits jetzt steht jedoch fest, dass der Entwurf bei den zur Stellungnahme aufgeforderten Verbänden sowohl Zustimmung gefunden, als auch Kritik hervorgerufen hat (so beispielsweise die Stellungnahme des Deutschen Baugerichtstags im November 2015, abrufbar auf unter Referentenentwurf Bauvertragsrecht ). Noch in dieser Legislaturperiode soll der Entwurf umgesetzt werden, abhängig von dem Gang des Gesetzgebungsverfahrens ist gegebenenfalls bereits Anfang 2017 mit dem Inkrafttreten der Neuregelungen zu rechnen. In Anbetracht dieser kurzen Vorlaufzeit lohnt es sich bereits zu diesem frühen Zeitpunkt den Reformvorschlag des BMJV und seine Auswirkungen auf die Praxis im Blick zu behalten. Gerne stehen wir Ihnen als Ansprechpartner jederzeit zur Verfügung. Prof. Dr. Oliver Moufang Rechtsanwalt Oliver Koos Rechtsanwalt Daniela Schnetzer Rechtsanwältin 4

5 Urheberrecht GSK Stockmann + Kollegen - Alle Rechte vorbehalten. Die Wiedergabe, Vervielfältigung, Verbreitung und/oder Bearbeitung sämtlicher Inhalte und Darstellungen des Beitrages sowie jegliche sonstige Nutzung ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung von GSK Stockmann + Kollegen gestattet. Haftungsausschluss Diese Mandanteninformation enthält ausschließlich allgemeine Informationen, die nicht geeignet sind, den besonderen Umständen eines Einzelfalles gerecht zu werden. Sie hat nicht den Sinn, Grundlage für wirtschaftliche oder sonstige Entscheidungen jedweder Art zu sein. Sie stellt keine Beratung, Auskunft oder ein rechtsverbindliches Angebot auf Beratung oder Auskunft dar und ist auch nicht geeignet, eine persönliche Beratung zu ersetzen. Sollte jemand Entscheidungen jedweder Art auf Inhalte dieser Mandanteninformation oder Teile davon stützen, handelt dieser ausschließlich auf eigenes Risiko. GSK STOCKMANN + KOLLEGEN Berlin Mohrenstraße Berlin Tel Fax berlin@gsk.de FRANKFURT/M. Taunusanlage Frankfurt Tel Fax frankfurt@gsk.de HAMBURG Neuer Wall Hamburg Tel Fax hamburg@gsk.de HEIDELBERG Mittermaierstraße Heidelberg Tel Fax heidelberg@gsk.de MÜNCHEN Karl-Scharnagl-Ring München Tel Fax muenchen@gsk.de GSK Stockmann + Kollegen und auch die in dieser Mandanteninformation namentlich genannten Partner oder Mitarbeiter übernehmen keinerlei Garantie oder Gewährleistung, noch haftet GSK Stockmann + Kollegen und einzelne Partner oder Mitarbeiter in irgendeiner anderen Weise für den Inhalt dieser Mandanteninformation. Aus diesem Grund empfehlen wir, in jedem Fall eine persönliche Beratung einzuholen. BRÜSSEL GSK Stockmann + Kollegen 209a Avenue Louise B-1050 Brüssel Tel Fax bruessel@gsk.de SINGAPUR GSK Stockmann (Singapore) Pte. Ltd. 25 International Business Park German Centre, # Singapore Tel Fax singapore@gsk.de Unsere Partner der Broadlaw Group: Lefèvre Pelletier & associés in Frankreich, Nabarro in Großbritannien, Nunziante Magrone in Italien und Roca Junyent in Spanien

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