EUROHYPO MARKTBERICHT DEUTSCHLAND 2009

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1 EUROHYPO MARKTBERICHT DEUTSCHLAND 29 In Kooperation mit

2 INHALT Politisches und wirtschaftliches Umfeld SEITE 4 Büromarkt SEITE 6 Einzelhandelsmarkt SEITE 8 Hotelmarkt SEITE 1 Logistikmarkt SEITE 12 Wohnungsmarkt SEITE 14 Investmentmarkt SEITE 16

3 Dieser Marktbericht ist von den Experten des Bereiches Real Estate Appraisal & Con sul ting (RAC) der EUROHYPO AG unter Mitwirkung der lokal agierenden operativen Einheiten erstellt worden. Die Basis des Berichtes bilden zentral ausgewertete Daten aus Wertgutachten und öffentlich zugänglichen Informationen. Das Team RAC Research hat hierbei federführend die Aussagen dieser Quellen zusammengeführt, ausgewertet und die Ergebnisse der Analyse im Marktbericht dargestellt. Den Geschäftsbereichen und dem Bereich Risiko management der EUROHYPO AG bietet er Unterstützung bei Kreditent schei dungen und geschäftsstrategischen Überlegungen. Dem Leser gibt er einen generellen Überblick über die Situation der Büro-, Einzelhandels-, Hotel-, Logistik-, Investment- und Wohnungs märkte in Deutschland. Der Fokus liegt auf den acht deutschen Standorten: Berlin (B), Düsseldorf (D), Frankfurt (F), Hamburg (HH), Köln (K), Leipzig (L), München (M) und Stuttgart (S). 3

4 POLITISCHES UND WIRTSCHAFTLICHES UMFELD 4 Schwerste Rezession der Nachkriegszeit nähert sich dem Ende Seit dem zweiten Quartal 28 befand sich die deutsche Konjunktur in freiem Fall und in der tiefsten Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg. Mit besonderer Härte traf der Abschwung der Weltwirtschaft den deutschen Außenhandel, der als wichtigste Stütze der deutschen Wirtschaft mit dem Einbruch der Nachfrage einen dramatischen Rückgang zu verzeichnen hatte. Da Frühindikatoren ein Ende der globalen Rezession andeuten, werden sich die Exporte vor allem nach Asien und Osteuropa in den nächsten Monaten erholen. Allerdings ist mit wesentlich geringeren Wachstumsraten in den nächsten Jahren zu rechnen als in den Jahren vor Ausbruch der Krise. Frühindikatoren wie der Ifo-Geschäftsklimaindex wiesen im Frühjahr 29 wieder einen Anstieg aus und auch die Auftragseingänge in der Industrie haben sich vorerst wieder stabilisiert. Sie kündigten bereits ein leichtes Wachstum des Bruttoinlandsproduktes für das 2. Quartal 29 an. Damit scheint nunmehr das Ende der Rezession eingeläutet, zumal die Konjunkturpakete der Regierung zunehmend ihre Wirkung entfalten und auch der Rekordtiefstand des EZB-Zinssatzes von 1 % die Investitionen der Unternehmen ankurbeln wird. Für 21 wird im Einklang mit der Erholung der Weltwirtschaft auch für Deutschland ein moderates Wachstum prognostiziert. Negative Tendenzen am deutschen Arbeitsmarkt Privater Konsum Stütze in der Rezession Öffentliche Haushalte nähren mit Rekordneuverschuldung die Inflationssorgen Aussichten für die heimischen Immobilienmärkte gedämpft Die Auswirkungen der Rezession haben sich bisher in den Arbeitsmarktzahlen nicht signifikant abgezeichnet. Allerdings zeigen vergangene Zyklen, dass der deutsche Arbeitsmarkt der Konjunkturentwicklung um einige Quartale hinterherhinkt. Außerdem konnte durch den vermehrten Einsatz von Kurzarbeit die Arbeitslosenquote bisher gedrückt werden. Nach Auslauf der Kurzarbeit werden die Unternehmen auch bei einem verhaltenen Aufschwung ihr Arbeitskräftepotenzial an das veränderte Umfeld anpassen, was zu einer Entlassungswelle führen wird. Ab Herbst dieses Jahres ist daher mit einem signifikanten Anstieg der Arbeitslosenzahl zu rechnen, der sich 21 fortsetzt. Dies wird sich in den kommenden Quartalen negativ auf die Einkommen und damit auf den privaten Konsum auswirken. Der Konsum hielt sich bislang vergleichsweise stabil und bildete somit eine Konjunkturstütze in der Rezession, nachdem er in den vorangegangenen Jahren das Sorgenkind der deutschen Wirtschaft war. Langfristig wird die Inlandsnachfrage wenig Dynamik zeigen, vor allem vor dem Hintergrund einer sinkenden Bevölkerungszahl und den trüben Einkommenserwartungen. Um Steuerausfälle sowie zusätzliche Belastungen aus dem Arbeitsmarkt, der Sozial kassen und der Konjunkturpakete kompensieren zu können, ist für die kommenden Jahre mit einer Neuverschuldung der öffentlichen Haushalte in Rekordhöhe zu rechnen. Diese nährt zum einen auf langfristige Sicht Inflationssorgen. Zum anderen spricht diese gegen eine Abgabenentlastung für die Bürger, was zu den verhaltenen Erwartungen an die Einkommensentwicklung beiträgt und in der Folge den Konsum in den kommenden Jahren belasten dürfte. Die Erwartungen einer sehr langsamen Konjunkturbelebung sowie die düsteren Aussichten für den Arbeitsmarkt lassen auf negative Auswirkungen auf die heimischen Immobilienmärkte schließen, zumal diese der Konjunktur nachlaufen. Im internationalen Vergleich wird die Situation in Deutschland weniger dramatisch ausfallen, da es keine vergleichbare Immobilienblase auf dem Wohnungsmarkt gab und zunehmende Inflationsängste sogar positive Impulse für diesen geben könnten.

5 BIP Jährliches Wachstum (real) ARBEITSLOSENQUOTE 5 % 6 % Q2 4 Q2 5 Q2 6 Q2 7 Q2 8 Q2 9 IFO-GESCHÄFTSKLIMA Index INFLATION % Jul 1 Jul 3 Jul 5 Jul 7 Jul 9 DAX Index PROGNOSEN Jährliche Änderung BIP % 1,3-5, 2, Privater Konsum %,1,1-1, Inflation % 2,6,2,7 Absolut Arbeitslosenquote % 7,8 8,5 11,1 Jul 1 Jul 3 Jul 5 Jul 7 Jul 9 Jul 1 Jul 3 Jul 5 Jul 7 Jul 9 Jul 4 Jul 5 Jul 6 Jul 7 Jul 8 Jul 9 Quelle: Datastream Quelle: Datastream Quellen: Datastream, Ifo Quelle: Datastream Quelle: Datastream Quelle: Commerzbank

6 BÜROMARKT 6 Finanzmarktkrise und Rezession hinterlassen deutliche Spuren in deutschen Bürozentren Seit Herbst 28 hinterlassen die Finanzmarktkrise und der Abschwung der Realwirtschaft deutliche Spuren auf den Büromärkten der acht größten deutschen Bürozentren. Auch wenn die umsatzstarke erste Jahreshälfte 28 noch für einen im langjährigen Vergleich hohen aggregierten Jahresflächenumsatz sorgte, lag das Ergebnis aufgrund spürbarer Nachfragerückgänge im weiteren Jahresverlauf um rd. 8 % unter dem Wert von 27, der den Höhepunkt im aktuellen Zyklus markiert. Mit der Verschärfung der Rezession in der ersten Jahreshälfte 29 brach der Flächenumsatz um ca. 26 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ein. Alle acht untersuchten Büromarktzentren verzeichneten Rückgänge im zweistelligen Prozentbereich. Dabei musste Düsseldorf die größten Umsatzeinbußen von über 5 % verkraften, während der Rückgang in Berlin und Frankfurt mit ca. 2 % vergleichsweise gering ausfiel. Drastischer Nachfragerückgang für Gesamtjahr 29 prognostiziert Anstieg der Leerstandsquote erst am Anfang Druck auf Spitzenmieten und Vergabe von Incentives nehmen zu Stärke und Dauer des Abschwungs von»makroökonomischer Großwetterlage«abhängig Auch wenn die Wirtschaftsprognosen für das zweite Halbjahr 29 wieder zum Positiven revidiert wurden, so steht den Büroimmobilienmärkten, die dem realwirtschaftlichen Zyklus zeitversetzt hinterherlaufen, das Schlimmste noch bevor. Insbesondere mit dem weiteren Abschwung am Arbeitsmarkt ist weiterhin von einer verhaltenen Flächennachfrage auszugehen. Die Rückgabe von Flächen an den Markt im Rahmen von unternehmerischen Einsparmaßnahmen wird neben dem Ausbleiben von Neuanmietungen das Ergebnis zusätzlich belasten. Die Leerstandsquote wird spürbar anziehen, die nach einem Rückgang im Jahresverlauf 28 in den ersten sechs Monaten dieses Jahres kaum Veränderungen aufwies. Ursächlich hierfür sind die im Vergleich zu vorangegangenen Boomphasen verhältnis mäßig moderate Angebotsausweitung sowie ein hoher Anteil an Vorvermietungen bei im Bau befindlichen Objekten. Angesichts höherer Fertigstellungsvolumina in 21 und fortschreitender Flächenoptimierungen von Büronutzern, die zu einer rückläufigen bis negativen Nettoabsorption führen werden, wird das Angebot kurzfristig verfügbarer Flächen in den nächsten Monaten jedoch deutlich steigen. Der Druck auf die Spitzenmieten hat sich seit Jahresbeginn 29 ebenfalls erhöht, ohne dass das in 28 nochmals gestiegene Mietniveau die Höchststände der vorangegangenen Boomphase annähernd erreicht hätte. Bereits registrierte Rückgänge verzeichnen die vier größten, volatilsten Bürozentren am stärksten die Finanzmetropole Frankfurt, gefolgt von Berlin, München und Hamburg. Gleichzeitig gewinnt die Gewährung von mietfreien Zeiten oder anderen Incentives an Bedeutung und unterstreicht die gestärkte Verhandlungsposition potenzieller Mieter. Zum Jahresende 29 werden alle bundesdeutschen Bürozentren Charakteristika von Mietermärkten aufweisen. Im Gegensatz zu vorangegangenen Abschwungphasen werden die Intensität und Dauer der Krise dabei stärker von der»makroökonomischen Großwetterlage«abhängen als von endogenen, strukturellen Bedingungen des jeweiligen Immobilienstandortes. Mit Ausblick auf einen kraftlosen Aufschwung im Anschluss an die Rezession fehlen einerseits ermutigende Signale an potenzielle Büroflächennutzer. Andererseits agieren auch Projektentwickler risikoaverser und weniger expansiv. Zusätzlich hemmen klamme Finanzmärkte Investoren, neue Vorhaben in Angriff zu nehmen. Zudem werden so die»selbstheilungskräfte des Marktes«schneller zum Tragen kommen als in vorangegangenen Krisen.

7 BÜROMARKTSITUATION und 12-Monats-Trend 7 Vermietermarkt Mietermarkt Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart 12-Monats-Trend Quelle: Eurohypo RAC Research UMSATZ / LEERSTANDSQUOTE Tsd. m² % Umsatz; aggregiert (ls) Leerstandsquote; gewichtet (rs) 7 Quellen: Eurohypo RAC Research, Makler 8 1. HJ SPITZENMIETEN / m² B D Hj. 29 F HH Quellen: Eurohypo RAC Research, Makler K L M S MARKTKENNZIFFERN 1. HJ. 29 B D F HH K L M S Flächenbestand Mio. m² 16,8 8,6 11,8 14,2 7,2 3,8 19,4 8,2 Flächenumsatz Tsd. m² Leerstand Tsd. m² Leerstandsquote % 9, 11,3 13,5 7,6 8,7 16,4 8,7 6,3 Fertigstellungen 2. Hj. 29 Tsd. m² k. A Tsd. m² k. A Spitzenmiete / m² 2,5 22,5 35, 23, 21,5 11, 29, 18,5 Quellen: Eurohypo RAC Research, Makler

8 EINZELHANDELSMARKT 8 Einzelhandel ohne Dynamik Unterschiedliche Entwicklung einzelner Formate Solide, aber selektivere Flächennachfrage resultierte in einem Anstieg der Spitzenmieten Flächenwachstum hält trotz Rezession an Ausblick mit Risiken behaftet Obwohl die Schärfe der derzeitigen Rezession signifikante Veränderungen beim Einzelhandelsumsatz erwarten ließe, ist davon bis zum Frühjahr 29 vergleichsweise wenig zu spüren. Zwar sind derzeit keine Umsatzzuwächse zu verzeichnen, doch bleiben die Rückgänge gemessen an langjährigen Durchschnittswerten unauffällig. Diese Entwicklung wird dadurch gestützt, dass die Wirtschaftskrise auf dem Arbeitsmarkt bislang kaum angekommen ist und mit dem Rückgang der Energiepreise im Jahresvergleich sogar eine entlastende Komponente auf der Verbraucherseite zu verbuchen war. Ferner profitiert der deutsche Einzelhandel im Vergleich zum Ausland von finanziell solide aufgestellten Konsumenten, welche sich nicht in nennenswertem Umfang mit negativen Vermögenseffekten oder steigender Verschuldung konfrontiert sehen. Entsprechend robust blieb bislang das Konsumklima, welches unter dem Eindruck der Finanzkrise zwar nachgab, aber nach wie vor besser ausfällt als in der letzten Krise. Letztendlich verschärft sich jedoch angesichts ausbleibender Umsatzzuwächse das Wett - bewerbsumfeld, wobei zwischen den Marktteilnehmern und den diversen Formaten höchst unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten sind. Eine Reihe nationaler wie auch internationaler Filialisten haben ihre Expansionsstrategien im ersten Halbjahr 29 ungeachtet der Einflüsse aus den Finanzmärkten aufrechterhalten, auch wenn mit erhöhter Vorsicht agiert wird. Demgegenüber leiden gerade Warenhäuser und klassische inhabergeführte Betriebe verstärkt unter abnehmenden Marktanteilen und mangelnder Rentabilität. Dieser Ausleseprozess wird durch die derzeitige Finanzmarktkrise verstärkt. In der Folge beherrschen Insolvenzen größerer Händler die Medien, was allerdings nicht die Situation im gesamten Einzelhandel widerspiegelt. Bislang kaum spürbar sind negative Entwicklungen in den klassischen Einzelhandelslagen. Auch wenn im Umfeld der derzeitigen Wirtschaftskrise der Einzelhandel bei der Nachfrage nach Flächen selektiver agiert und Anmietungsentscheidungen längere Zeiträume beanspruchen, so bewegten sich die Flächenumsätze bislang auf hohem Niveau. Gerade in den begehrten 1a-Lagen wurde eine robuste Nachfrage verzeichnet, während Nebenlagen weiterhin mit verlängerten Wiedervermietungszeiträumen zu kämpfen haben. Konsequenterweise zeigten die Mieten für die 1a-Lagen im vergangenen Jahr nochmals einen positiven Trend. Allerdings handeln Interessenten mittlerweile wieder preissensitiver, so dass auch in solchen Lagen keine Bereitschaft zur Zahlung von Ablösezahlungen an den Vornutzer einer Ladenfläche mehr besteht. Dies deutet darauf hin, dass für die kommenden Quartale nicht mehr mit einem weiteren Anstieg der Mieten zu rechnen ist. Ebenso wenig zeichnen sich signifikante Mietpreiskorrekturen ab, wobei eine Zunahme an Nutzerwechseln, bedingt durch Geschäftsaufgaben, nicht unwahrscheinlich ist und dies die Performance der betreffenden Immobilien negativ beeinträchtigen dürfte. Auf der Angebotsseite setzt sich die Flächenexpansion im Einzelhandel fort, selbst wenn einzelne Projekte aufgrund des derzeitigen Finanzmarktumfeldes nicht mehr realisiert werden sollten. Ein erheblicher Anteil des Flächenzuwachses entfällt auf die gefragten Formate Discounter und Shoppingcenter. Letztere konnten in den vergangenen zehn Jahren das Flächenangebot um rd. 5 % ausdehnen, wobei der Trend zu kleineren Centern in vorgeprägten innerstädtischen Lagen geht. Der mittelfristige Ausblick für den Einzelhandel bleibt verhalten. Mit einem erwarteten starken Anstieg der Arbeitslosigkeit und den entsprechenden Auswirkungen auf die Einkommensentwicklung könnten die Konsumenten ihr Ausgabeverhalten einschränken und so der Druck auf die Einzelhandelsumsätze zunehmen. Die negativen Folgen für die Vermietungsmärkte wären der Ausfall von Nutzern und eine rückläufige Flächennachfrage.

9 EINZELHANDELSUMSATZ Real KONSUMKLIMA 9 Index 12 Index Jun 1 Jun 2 Jun 3 Jun 4 Jun 5 Jun 6 Jun 7 Jun 8 Jun 9 Aug 1 Aug 2 Aug 3 Aug 4 Aug 5 Aug 6 Aug 7 Aug 8 Aug 9 Quelle: Datastream Quellen: Datastream, GfK EINZELHANDELS-/ SHOPPINGCENTERFLÄCHEN Index SPITZENMIETEN / m² B D F HH K L M S Einzelhandel Shoppingcenter Quellen: Eurohypo RAC Research, EHI, HDE Quellen: Eurohypo RAC Research, Makler MARKTKENNZIFFERN 29 B D F HH K L M S Einwohner (28) Tsd Kaufkraftkennziffer 89,6 119,8 113,5 16,3 19,2 83,8 136,8 112,6 Umsatzkennziffer 14, 146, 125,1 121,7 136,1 97,3 151,4 14,1 Zentralitätskennziffer 116,1 121,9 11,2 114,5 124,6 116,1 11,7 124,4 Spitzenmiete / m² Quellen: Eurohypo RAC Research, GfK, Makler

10 HOTELMARKT 1 Einbruch bei Übernachtungen Vor allem ausländische Gäste bleiben fern Zimmerauslastung rückläufig Erträge sinken deutlich Angebotsausweitung hält 29 an Trotz teilweise rückläufiger Übernachtungszahlen vor allem im letzten Quartal des Jahres 28 konnte das deutsche Beherbergungsgewerbe im Gesamtjahr 28 noch einen leichten Zuwachs von 2,1 % gegenüber dem Vorjahr verbuchen. Zu Beginn des Jahres 29 wurde dieser positive Trend deutlich getrübt. So verminderte sich die Nachfrage in den Monaten Januar bis Mai 29 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum laut Statistischem Bundesamt deutlich um ca. 3,6 %. Dabei sank in den Anfangsmonaten dieses Jahres vor allem die Zahl ausländischer Gästeübernachtungen (-8,2 %), aber auch die Zahl inländischer Gäste ging um 2,3 % zurück. Dieser Trend wird sich vor dem Hintergrund der weltweiten Rezession fortsetzen, wobei mit der erwarteten Verschlechterung auf dem deutschen Arbeitsmarkt auch die inländische Nachfrage zunehmend schwächeln dürfte. Hierbei fällt die Entwicklung in den einzelnen Städten jedoch höchst unterschiedlich aus. Während die stark geschäftsreiseorientierten Märkte in den ersten Monaten des Jahres herbe Verluste bei den Übernachtungszahlen auswiesen, konnten sich die drei touristischen Hochburgen Berlin, München und Hamburg vergleichsweise stabil halten. Sie profitieren dabei offensichtlich von dem bislang robusten Konsumklima. Trotz der auf Gesamtjahressicht noch positiven Nachfrageentwicklung hat im Jahresverlauf 28 vor allem die Hotellerie größerer Städte Rückgänge in der Zimmerauslastung hinnehmen müssen. Ursächlich hierfür ist die anhaltende Angebotsausweitung gerade in den attraktiven städtischen Märkten. Ferner ist für das hochpreisige Hotelsegment bereits 28 ein Rückgang der Auslastung festzustellen. Dieses ist in besonderem Maße von der rückläufigen Geschäftsreisetätigkeit, dem Ausbleiben ausländischer Gäste sowie dem Ausweichen auf günstigere Hotelkategorien betroffen. Zu Beginn des Jahres 29 verschärfte sich dieser Negativtrend in allen Kategorien. Laut IHA sank die Auslastung in den ersten sechs Monaten dieses Jahres durchschnittlich um 7 % auf 57,5 %. Eine Erholung ist nicht in Sicht. Der Nachfrageeinbruch spiegelt sich auch in den durchschnittlichen Zimmerpreisen sowie dem RevPAR (durchschnittlicher Zimmerertrag) wider. Laut STR Global sank in den ersten Monaten des Jahres im Vergleich zum Vorjahr der RevPAR in einigen Städten teils im deutlich zweistelligen Prozentbereich. Die negative Entwicklung zeichnete sich bereits 28 ab, wobei durch höhere Zimmerpreise die rückläufige Auslastung noch kompensiert werden konnte und für das Gesamtjahr im Schnitt ein marginales Plus beim RevPAR erreicht wurde. Damit entwickelte sich der deutsche Hotelmarkt deutlich besser als die meisten ausländischen Märkte. 29 werden vor allem die Tagungs- und Großstadt hotellerie sowie Hotels der hochpreisigen Kategorie von der anhaltenden Wirtschaftskrise belastet. So kann vor allem in den größten deutschen Hotelmärkten im laufenden wie auch im kommenden Jahr mit deutlich sinkender Belegung gerechnet werden, die die Zimmerpreise unter Druck setzen wird. Überkapazitäten und der Trend zu immer größeren Häusern kennzeichneten auch 28 die Angebotsseite des deutschen Hotelgewerbes. Die Zimmeranzahl stieg zum Vorjahr um ca. 3 % und damit stärker als die Nachfrage. Für das laufende Jahr wird mit einer weiteren Intensivierung des Wettbewerbsdrucks gerechnet, da sich trotz der Wirtschaftskrise eine hohe Zahl an Hotelprojekten (insbesondere in Berlin) in der Pipeline befindet. Die Zahl der tatsächlich realisierten Hotelprojekte wird sich wohl dem Marktumfeld folgend in den kommenden Jahren deutlich verringern.

11 ÜBERNACHTUNGEN Jährliche Änderung ZIMMERAUSLASTUNG Jährliche Änderung 11 % 12 Prozentpunkte B D F HH K L M S -5 B D F HH K L M S Jan. Apr Quellen: Eurohypo RAC Research, Statistische Ämter Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA ARR Jährliche Änderung REVPAR Jährliche Änderung % 3 % B D F HH K L M S B D F HH K L M S Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA MARKTKENNZIFFERN B D F HH K L M S 28 Übernachtungen Tsd davon ausländische Gäste Tsd Gäste Tsd davon ausländische Gäste Tsd Betriebe Anzahl Bettenauslastung % 5,4 42,6 44, 53,8 46,4 44,2 54,3 45,6 Zimmerauslastung % 69,5 61,5 61,5 72,7 63,6 66,6 68,7 64,3 ARR RevPAR Jan. Apr. 9 Änderung zum Vorjahreszeitraum Übernachtungen % 1,2-11,3-9,2 -,2-7,7-3,2-1,5-7,4 davon ausländische Gäste % -,6-25,2-16, -4,9-17,2 2,7-9,1-6,3 Quellen: Eurohypo RAC Research, IHA, Statistische Ämter

12 LOGISTIKMARKT 12 Rahmenbedingungen derzeit negativ Einbruch bei Transportleistung Flächennachfrage nicht krisenresistent Geringer Leerstand bei modernen Objekten Tendenz steigend Mieten bislang weitgehend stabil Finanzkrise führt zu stark rückläufiger Neubautätigkeit Entwicklung weiter verhalten Deutlich negativ stellen sich die aktuellen Rahmenbedingungen für den Logistikmarkt dar. Die Finanzmarktkrise und der Einbruch der Wirtschaft hinterlassen im Gegensatz zum Wohnungs- oder Einzelhandelsmarkt auf dem Logistikmarkt ihre Spuren. Im- und Export brachen im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahreswert um 13 % ein. Der Frachtumschlag auf den deutschen Verkehrsflughäfen weist für die ersten vier Monate dieses Jahres ein stattliches Minus von 15 % aus, während der Containerumschlag im Hamburger Hafen schon im vergangenen Jahr leicht negativ ausfiel. Mit dem Rückgang der Wirtschaftsleistung und des Transportvolumens sinkt in der Folge die Nachfrage nach Logistikdienstleistungen und damit Logistikflächen. Die Abkühlung bei der Nachfrage nach Logistikflächen setzte im 2. Halbjahr 28 ein. Im Ergebnis erreichte der Vermietungsumsatz für das Gesamtjahr ein im langjährigen Vergleich allerdings noch respektables Niveau. Die Nutzer agieren vorsichtiger, der weitere Bedarf muss erst an das geänderte wirtschaftliche Umfeld angepasst werden. In der Folge ist davon auszugehen, dass auch das Jahr 29 flächendeckend einen rückläufigen Umsatz aufweisen wird. Dabei bleibt der Trend zum Outsourcing von Logistikdienstleistungen erhalten und könnte sich im Zuge des gestiegenen Kostendrucks noch verschärfen. Mehr als die Hälfte des Vermietungsumsatzes in 28 entfiel auf die davon profitierenden Logistikdienstleister, gefolgt von der Industrie und dem Handel. Das aktuelle Leerstandsniveau bei modernen Flächen ist vergleichsweise niedrig und hat sich bislang noch nicht spürbar verändert. Da sich in den vergangenen Jahren die spekulative Bautätigkeit trotz reger Nachfrage stark in Grenzen hielt, hat sich kein signifikanter Angebotsüberhang aufgebaut. Allerdings ist bei der derzeitigen Nachfrageschwäche und dem zunehmenden Wegfall von Nutzern ein steigender Leerstand absehbar, zumal die in den vergangenen Jahren verkürzten Mietvertragslaufzeiten (3 5 Jahre) einen schnelleren Ausstieg aus dem jeweiligen Mietverhältnis ermöglichen. Ältere Objekte werden hierbei das Nachsehen haben und besonders von der negativen Leerstandsentwicklung betroffen sein. Bislang unbeeindruckt präsentieren sich die Spitzenmieten. Eine signifikante Veränderung wurde bislang nicht registriert. Die Meinungen über die weitere Entwicklung gehen weit auseinander. Aus unserer Sicht trifft mit der derzeitigen Nachfrageschwäche eine bremsende Kraft auf den bereits in den vergangenen Jahren sehr kostensensitiven Logistikmarkt. Dieser begegnet im Neubausektor allerdings einer geringeren Flexibilität auf der Entwicklerseite, welche niedrige Mieten nicht mehr durch niedrige Renditen und damit hohe Kaufpreise in ihrer Kalkulation ausgleichen können. Daher erscheinen für moderne, hochwertige Objekte weitgehend stabile Mieten wahrscheinlich. Stabilisierend auf die weitere Marktentwicklung wird die zurückgefahrene Bautätigkeit wirken. Diese hat in den vergangenen Quartalen bereits deutlich nachgelassen. Ende 28 befanden sich rd. 5 % weniger Flächen im Bau als vor Jahresfrist. Ursächlich hierfür waren neben der nachgebenden Nutzernachfrage die deutlich erschwerte Finanzierbarkeit mit gestiegenen Anforderungen an Bonität von Nutzern und Entwicklern ebenso wie an die Mietvertragsbedingungen. Diese Kriterien dürften im Jahresverlauf 29 Gültigkeit behalten und so das Angebot an Neuentwicklungen begrenzen. Die Entwicklung auf dem Logistikmarkt wird weiter verhalten bleiben mit rückläufigen Umsatzvolumina in 29. Davon ausgehend, dass sich die deutsche Wirtschaft wie auch die Weltwirtschaft in der zweiten Jahreshälfte 29 stabilisieren, ohne dass ein robuster Aufschwung folgt, erscheint eine Bodenbildung des Logistikmarkts in 21 / 211 wahrscheinlich.

13 VERMIETUNGSUMSATZ Mio. m² SPITZENMIETEN /m² B D F HH K L M S Außerhalb der Kernräume Kernräume (Big 5) Quellen: Eurohypo RAC Research, Jones Lang LaSalle Quellen: Eurohypo RAC Research, Makler VERMIETUNGSUMSATZ nach Regionen EXPORT + IMPORT 19 % 21 % Mrd % 17 % % 35 3 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Q1 Q1 1 Q1 2 Q1 3 Q1 4 Q1 5 Q1 6 Q1 7 Q1 8 Q1 9 Quellen: Eurohypo RAC Research, Jones Lang LaSalle Quelle: Datastream MARKTKENNZIFFERN 28 B D F HH K L M S Vermietungsumsatz Tsd. m² 289,4 242,5 248,4 356,5 k. A. k. A. 271,9 k. A. Spitzenmiete / m² 4,5 5,5 6, 5,75 5, 5,25 6,5 5,25 Flächenbestand Mio. m² 2,5 1,1 2,9 3,2 k. A. k. A. 1,4 k. A. Quellen: Eurohypo RAC Research, Jones Lang LaSalle, Makler

14 WOHNUNGSMARKT 14»Fels in der Brandung«Strukturelle Einflüsse dominieren Wirtschaftsstarke Regionen profitieren Anzahl der Transaktionen gibt moderat nach wenig Bewegung bei den Preisen Nachgebender Druck bei Nebenkosten belastende Momente vom Arbeitsmarkt Bautätigkeit weiter auf Rekordtief Vergleichsweise solider Ausblick für den Wohnungsmarkt Verglichen mit den meisten europäischen Wohnungsmärkten oder den gewerblichen Immobilienmärkten, präsentiert sich der deutsche Wohnungsmarkt derzeit als»fels in der Brandung«. Einbrüche bei Mieten, Preisen oder Transaktionsvolumina sind nicht festzustellen. Dabei profitiert der Wohnungsmarkt von dem Ausbleiben eines Booms in den vergangenen Jahren, der seit Jahren rückläufigen Bautätigkeit und damit indirekt auch von einer soliden Markt- und Finanzierungssituation ohne jede Übertreibung. Mit einem marginalen Plus bei den Preisen blieben Einfamilienhaus, Reihenhaus und Eigentumswohnung für den potenziellen Interessenten 28 nahezu so erschwinglich wie im vorhergehenden Jahr. Allerdings verbergen sich dahinter durchaus unterschiedliche Aspekte. Zyklische Bewegungen werden derzeit deutlich von strukturellen Veränderungen überlagert. Hierzu zählen, wie in den vergangenen Jahren, insbesondere der demografische Wandel mit den Merkmalen wie Schrumpfung und Alterung der Gesellschaft, Verkleinerung der Haushaltsgrößen sowie Individualisierung. Hinzu kommt die Binnenmigration zu Lasten der ländlichen und strukturschwachen Regionen und zu Gunsten der Kernräume in den wirtschaftlich starken Agglomerationsräumen. Zusammen mit einer bis ins Frühjahr 28 sehr soliden wirtschaftlichen Situation führte dies 27 und 28 dort zu tendenziell steigenden Miet- und Preisniveaus. Ungeachtet dessen ist bei den potenziellen Wohnungskäufern die Unsicherheit hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung gestiegen. Ein Rückgang der Transaktionszahlen für ETW in mehreren Großstädten spricht dafür, dass sich der potenzielle Interessent vorsichtiger und selektiver bei der Suche eines passenden Objektes verhält. Daher stehen moderne und hochwertige Objekte ebenso wie gründerzeitliche Bausubstanz in gewachsenen städtischen Strukturen im Kern des Interesses, so dass für solche Objekte bislang keine negative Preisentwicklung auszumachen ist. Für das laufende Jahr wird letztendlich eine Fortsetzung des Trends aus 28 erwartet. Die Transaktionsanzahl dürfte abermals nachgeben, die Bewegung bei den Preisen jedoch eher gering ausfallen. Eine ausgeprägte Flucht in Immobilien aus Sorge vor hoher Inflation sehen wir bislang nicht, auch wenn dies zusammen mit dem aktuell niedrigen Zinsniveau und der nach wie vor in diesem Segment ausreichenden Kreditverfügbarkeit eine Stütze des Marktes darstellen dürfte. Mit dem Wirtschaftsabschwung haben die Energiekosten gegenüber dem Hoch Mitte 28 wieder deutlich nachgegeben. Damit hat sich, zumindest vorläufig, ein belastendes Moment für den Vermietungsmarkt entschärft. Geblieben ist eine höhere Sensibilität für das Thema Wohnnebenkosten, welche mit der Einführung des Energiepasses vergleichbarer wurden. Zusammen mit dem Abschwung aus dem Arbeitsmarkt wird sich Druck auf das Mietgefüge aufbauen, wobei rückläufige Mieten lediglich die in Teilsegmenten feststellbaren Steigerungen der vergangenen ein bis zwei Jahre aufzehren dürften. Die demografischen Aspekte spiegeln sich auch in den Baugenehmigungszahlen wider. Gegenüber dem schon schwachen Vorjahr gab die Zahl der genehmigten Wohnungen abermals nach und markiert damit einen neuen Tiefstand. Vor dem Hintergrund der Finanz- und Wirtschaftskrise ist hier für 29 keine wesentliche Änderung des Trends zu erwarten. Der Ausblick für den deutschen Wohnungsmarkt bleibt trotz der ausgeprägten Wirtschaftskrise vergleichsweise solide. Deutliche Veränderungen des ohnehin wenig dynamischen und nicht gerade transparenten deutschen Wohnungsmarktes werden nicht erwartet.

15 HAUSPREISE Jährliche Änderung BAUGENEHMIGUNGEN Wohnungsneubau 15 % Wohnungen in Tsd MFH 1 2 EFH / ZFH Quellen: Datastream, Bulwien Quellen: Eurohypo RAC Research, Statistisches Bundesamt MARKTAUSBLICK 21 Kiel Rostock Bremen Hamburg Schwerin Berlin Frankfurt/Oder Hannover Osnabrück Magdeburg Potsdam Cottbus Essen Dortmund Düsseldorf Halle/Saale Dresden Ruhrgebiet Kassel Leipzig Köln Erfurt Chemnitz Aachen Bonn Frankfurt/Main Wiesbaden Mainz Mannheim Nürnberg Saarbrücken Karlsruhe Stuttgart Ulm München Freiburg im Breisgau Umland München Preise für Wohnbauland in / m² Quellen: Eurohypo RAC Research, BBR Entwicklung der Immobilienpreise (RAC) < 5 / m² MFH steigend 5 15 / m² EFH / ZFH stagnierend > 15 / m² ETW fallend

16 INVESTMENTMARKT 16 Scharfe Korrektur des Investmentmarktes kommt allmählich zum Stillstand Kleinvolumige Transaktionen von Top-Immobilien dominieren Ausblick noch von Vorsicht geprägt Der Investmentmarkt ist mit dem Ausbruch der Finanzkrise und der globalen Rezession dramatisch eingebrochen. Die Transaktionstätigkeit ist in den vergangenen Quartalen kontinuierlich zurückgegangen und zum Jahreswechsel 28 / 29 nahezu zum Stillstand gekommen. Um rd. 7 % sind die Umsätze eingebrochen. Betroffen sind alle bedeutenden deutschen Investmenthochburgen und alle Immobiliensegmente. Der deutlichste Rückgang war bei Büroimmobilien zu verzeichnen, so dass entgegen dem langfristigen Durchschnitt im ersten Halbjahr 29 der Umsatz von Einzelhandelsimmobilien höher ausfiel als der von Büroobjekten. Zurückgezogen haben sich sowohl stark fremdfinanzierende ebenso wie ausländische Investoren, welche in 27 noch einen Großteil der Investitionen auf sich vereinten. Nachdem die zunehmende Risikoaversion der Investoren zusammen mit den Verwerfungen auf den Kreditmärkten einen Anstieg der Renditen bewirkte, belasten nunmehr die derzeit wenig erfreulichen Perspektiven auf den Nutzermärkten mit den erwarteten negativen Einflüssen auf die Ertragssituation von Immobilien die Wertentwicklung gewerblicher Immobilien. Die positive Nachricht dabei ist, dass der größte Teil der Korrektur in diesem Zyklus bereits vollzogen ist. Die Immobilienrenditen für die klassischen Anlageobjekte haben seit Mitte 27 bereits deutlich zugelegt und bewegen sich, insbesondere bei Bürobauten, heute auf einem im langfristigen Vergleich hohen Niveau, wobei aufgrund der wenigen Transaktionen und der unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern Renditeangaben derzeit mit Unsicherheiten behaftet sind. Daneben verheißen mehrere erfolgreiche Platzierungen von Pfandbriefen und leicht nachgebende Spreads eine schrittweise Entspannung auf den Kreditmärkten, auch wenn von einer Normalisierung noch nicht die Rede sein kann. Die verbleibenden Risiken aus dem Abschwung auf den Vermietungsmärkten werden aufgrund des im internationalen Vergleich eher geringen Korrektur potenzials bei den deutschen Mieten als überschaubar eingestuft. Bedingt durch die Restriktionen auf der Finanzierungsseite sind großvolumige Deals in den vergangenen Monaten nur vereinzelt erfolgt. Die verbliebenen eigenkapitalstarken Investoren, Privatpersonen oder offenen Fonds, konzentrieren sich derzeit auf äußerst hochwertige Büro- und Geschäftshäuser in den deutschen Kernstädten. Sie nutzen das geänderte Wettbewerbsumfeld, um sich diese Prädikatsimmobilien zu sichern. Im Übrigen wird Objekten mit langen Mietvertragslaufzeiten und bonitätsstarken Mietern ein besonde res Augenmerk gewidmet. Vergleichsweise robust hält sich der Markt für Wohnimmobilien. Auch wenn Portfoliotransaktionen kaum mehr stattfinden, so ist das Interesse nicht nur von Privatinvestoren an Mietwohnobjekten durchaus solide. Gerade in den wirtschaftlichen Ballungszentren bieten Wohnimmobilien eine gute Aussicht auf stabile Erträge. Alles in allem haben sich die Aussichten für die Investmentmärkte zur Jahresmitte 29 wieder etwas aufgehellt. Allerdings wird es noch einige Monate dauern, bis alle Beteiligten, d. h. Banken, Investoren und Nutzer, die Folgen der Rezession verarbeitet haben und die Märkte wieder»normal«funktionieren. So lange wird das Transaktionsgeschehen verhalten bleiben und auch die Renditen werden sich von ihrem derzeitigen Niveau nicht wesentlich entfernen.

17 INVESTMENTUMSATZ (B, D, F, HH, M) INVESTMENTUMSATZ Jährliche Änderung 17 Mrd * % B D F HH K L M S * Annualisiertes Ergebnis 1. Hj Quellen: Eurohypo RAC Research, BNP Paribas Real Estate Quellen: Eurohypo RAC Research, BNP Paribas Real Estate SPITZENRENDITEN BÜRO % 6, 5,5 5, 4,5 MARKTWERTÄNDERUNGEN Rückblick 12 Monate Ausblick 12 Monate Büro -1 % -5 % Einzelhandel -1 % -5 % Logistik -5 % -5 % 4, Wohnen (MFH) -5 % % B D F HH K M S Hj. 29 Quellen: Eurohypo RAC Research, Makler Quelle: Eurohypo RAC Research MARKTKENNZIFFERN B D F HH K L M S 28 Umsatz Mio Anteil Ausländer % 71,8 58,3 45, 44,7 28,8 k. A. 47,6 2, Anteil Büro % 16,3 62,8 72,9 46,5 44, k. A. 48,9 k. A. Spitzenrendite Büro % 5,5 5,4 5,4 5,3 5,4 k. A. 5,25 5,6 Einzelhandel % 4,9 4,6 4,6 4,5 4,6 5,45 4,25 4,9 Logistik % 6,95 6,95 6,75 6,75 6,75 7, 6,75 7,25 1. Hj. 29 Umsatz Mio k. A Spitzenrendite Büro % 5,5 5,5 5,5 5,35 5,5 k. A. 5,25 5,6 Quellen: Eurohypo RAC Research, Makler

18 18 DISCLAIMER Diese Publikation dient ausschließlich der allgemeinen Information. Die in diesem Marktbericht enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers / der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der EUROHYPO AG dar. Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Meinungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern.

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20 Stand: Oktober 29 Schutzgebühr 5, ANSPRECHPARTNER EUROHYPO AG Christoph Kettel Head of Real Estate Appraisal & Consulting Helfmann-Park Eschborn christoph.kettel@eurohypo.com Telefon +49 () Telefax +49 () KENSTONE REAL ESTATE VALUERS Günter Wattig MRICS Geschäftsführung Rotebühlplatz Stuttgart guenter.wattig@kenstone.de Telefon +49 () Mobil +49 ()