Optimierung der Gebietskulissen für die. regionale Differenzierung der. Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen

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1 Optimierung der Gebietskulissen für die Dr. Bernd Leutner, Thorsten Hühn regionale Differenzierung der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen Methodik einer aktuellen Studie für das Ministerium für Bauen und Verkehr NRW 3/2009

2 Inhalt Kurze Vorstellung F+B Ausgangslage Ziel des Gutachtens Grundlagen der Untersuchung Indikatorenauswahl und Überprüfung Überblick über das F+B-Indikatorenmodell Betrachtung der Gebietskulissen Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Kostenniveau Eigentumsmarkt Bedarfsniveau Fazit 1

3 Kurzvorstellung Erfahrung und Kompetenz (mehr) Sicherheit für Entscheidungen 2 F+B als wohnungs- und immobilienwirtschaftliches Beratungsinstitut Langjährige Erfahrungen in der Immobilien- und Wohnungsmarktforschung Empirische Bedarfs- und Marktanalysen Standort- und Machbarkeitsanalysen Bevölkerungs-, Haushalts- und Immobilienbedarfsprognosen Portfolioanalysen und indikative Bewertung von größeren Immobilienportfolios Mikrogeografische Mieten- und Preisdatenbanken als Basis für eine laufende Marktbeobachtung Markt- und Standortmonitoring/Rating-Modelle Standardisierte Immobilienbewertung nach nationalen und internationalen Standards Praxisbezogene Instrumente für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und Wohnungspolitik

4 Ausgangslage Regional unterschiedliche Entwicklungen Starke Ausdifferenzierung der Wohnungsmärkte Grundlagen der Wohnraumförderung bisher ohne Einbeziehung von Entwicklungsprozessen Datengrundlage für die Gebietskategorien der bisherigen Wohnraumförderung nicht mehr ausreichend trennscharf Eigentumsmarkt: Landesplanerische Zentralitätskategorien (Bevölkerungsdichte) Mietwohnungsmarkt: Mietenstufen auf Basis der Wohngeldanträge (Datenbasis nach Einführung von Hartz IV stark verringert) Bisherige Datenbasis unsicher und ohne ausreichenden Marktbezug 3

5 Ziele des Gutachtens Optimierung der Gebietskulisse zur regionalen Differenzierung Modellrechnung auf Basis von objektiven Daten, weitgehend ohne Berücksichtigung subjektiver Einschätzungen Differenzierung zur Kategorisierung regionaler Gegebenheiten nach... Bedarfsniveau Kostenniveau Bildung von Gebietskategorien auf Basis statistisch anerkannter Verfahren Transparentes Kategorisierungsmodell anhand trennscharfer Indikatoren Berücksichtigung der künftigen Bedarfs- und Marktentwicklung Schaffung einer wohnungsmarktbezogenen Datenbasis für die soziale Wohnraumförderung. 4

6 Grundlagen der Untersuchung 5 F+B Marktdaten (aktuelle Preise und Mieten, Preistrends) Daten amtliche Statistik, Verwaltungsdaten (IT.NRW, Wfa, BfA u. a.) Koordinierung der Untersuchung mit amtlichen Prognosen; Regionalisierung der vorliegenden Bevölkerungs- und Haushaltsvorausschätzung des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen durch F+B Regionalisierung der Ergebnisse des Pestel-Gutachtens für NRW (2006) durch F+B sowie Differenzierung und Modifikation der Ergebnisse durch Berücksichtigung des regionalen und sachlichen Teilmarktverbundes Erweiterung der statistischen Aussagebereich um Indikatoren zur sozialen und wirtschaftlichen Marktentwicklung Berücksichtigung der wichtigen Indikatoren für die Optimierung der Gebietskulisse der Wohnraumförderung in NRW auf Ebene der Gemeinden.

7 Indikatorenauswahl und Hypothesen: Nachfrageindikatoren Entwicklung des Anteils der Altersgruppe 30 bis 44 Jahre an der Gesamtbevölkerung 2007 bis 2025: Je positiver die Entwicklung, umso höher die Nachfrage nach Einund Zweifamilienhäusern allgemein und insbesondere auch nach preisgünstigen, familiengerechten Eigenheimen. Wohnungsbedarf in Mehrfamilienhäusern 2025: Je höher der Bedarf, umso stärker die Marktanspannung im Teilmarkt und somit umso schwieriger der Marktzugang für Haushalte mit geringem Einkommen. Wohnungsbedarf auf dem Ein- und Zweifamilienhausmarkt 2025: Je höher der Bedarf, umso stärker die Marktanspannung und somit umso geringer das Angebot an preisgünstigen Eigentümerwohnungen für junge Familien. 6

8 Indikatorenauswahl und Hypothesen: Angebotsindikatoren Anteil der Wohnungen mit einem Baualter 1955 bis 1964: Je höher der Anteil an Wohnungen dieser Baualtersklasse, umso höher der Anteil von nicht mehr nachfragegerechten Wohnungsgrundrissen/-ausstattungen bzw. Wohnungsbeständen, die nicht mehr den derzeitigen bauphysikalischen Vorschriften entsprechen. Hohe Modernisierungsaktivität ist zu erwarten insbesondere energetische Modernisierung und somit Verringerung des Angebots an preisgünstigem Wohnraum. Anteil des fortgeschriebenen Sozialwohnungsbestandes an den Haushalten 2015: Je geringer der Anteil der Sozialwohnungen 2015, umso höher ist der mittelfristige Bedarf an preisgünstigem Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen. 7

9 Indikatorenauswahl und Hypothesen: Preisindikatoren Mietpreisniveau: Je höher das Mietpreisniveau je m², umso schwieriger der Marktzugang für Haushalte mit geringem Einkommen. F+B Bestandsmieten Preisniveau: F+B Angebotsmieten (= aktuelle Marktmiete) Mieten der Wohngeldstatistik Je höher das Preisniveau je m², umso schwieriger der Marktzugang für junge Familien bei der Bildung von Wohneigentum. Neubauten Preise für Eigenheime Preise für Eigentumswohnungen Bestandsimmobilien Preise für Doppelhaushälften- und Reihenhäuser Preise für Eigentumswohnungen 8

10 Indikatorenauswahl und Hypothesen: Sozioökonomische Indikatoren Anteil Bedarfsgemeinschaften im SGB II an den Haushalten 2007: Je höher der Anteil, umso schlechter die Arbeitsmarktlage und umso höher die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum. 9

11 Überblick F+B-Indikatorenmodell Zuordnung der Indikatoren zu den Gebietskulissen Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau Eigentumsmarkt Kostenniveau Eigentumsmarkt Bedarfsniveau Standardisierung und Transformation der Indikatoren Umrechnung der Indikatoren in ein Punkteraster von 1 bis 100 (Maximum-/Minimum orientiert sich an regionaler Streuung) Verdichtung der Indikatoren zum Gesamtwert durch Gewichtung Gebietstypisierung auf Basis der Punktsummen Niedrige(r) Bedarf bzw. Kosten 1,0 bis 29,9 Punkte Unterdurchschnittliche(r) Bedarf bzw. Kosten 30,0 bis 49,9 Punkte Überdurchschnittliche(r) Bedarf bzw. Kosten 50,0 bis 69,9 Punkte Hohe(r) Bedarf bzw. Kosten 70,0 bis 100,0 Punkte 10

12 Mietwohnungsmarkt Kostenniveau 11

13 Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Berechnungsverfahren unter Berücksichtigung von Daten über das regionale Mietpreisniveau Indikatoren Transformation Gewichtung F+B Mietspiegelmieten - Bestandsmieten F+B Angebotsmieten Standardisierung 25% 50% Punktsumme Mieten der Wohngeldstatistik 25% niedrig Indikatorenwert hoch 12

14 Mietwohnungsmarkt Kostenniveau Regionale Verteilung der Mietniveaus in NRW Rheine Ibbenbüren Lotte Lübbecke Minden Ochtrup Steinfurt Vreden Laer Greven Herford Kleve Bocholt Borken Coesfeld Münster Warendorf Bielefeld Gütersloh Verl Lemgo Detmold Dorsten Lüdinghausen Oelde Höxter Kevelaer Viersen Mönchengladbach Jülich Wesel Marl Bottrop Recklinghausen Gelsenkirchen Herne Oberhausen Moers Mülheim an der Ruhr Duisburg Essen Krefeld Velbert Ratingen Meerbusch Düsseldorf Mettmann Wuppertal Neuss Dormagen Grevenbroich Bergheim Leverkusen Köln Bochum Witten Solingen Remscheid Overath Dortmund Hagen Unna Iserlohn Lüdenscheid Gummersbach Hamm Wickede (Ruhr) Olpe Soest Arnsberg Lippetal Paderborn Lippstadt Warstein Brilon Winterberg Bad Berleburg Warburg Aachen Düren Kerpen Euskirchen Hürth Bonn Siegburg Windeck Siegen Gebietskategorien hoch (48 Gemeinden) überdurchschnittlich (141 Gemeinden) unterdurchschnittlich (160 Gemeinden) niedrig (47 Gemeinden) Dahlem 13

15 Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau 14

16 Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau Bedarfsberechnungsverfahren unter Berücksichtigung vorliegender und modifizierter Indikatoren im Teilmarkt Mehrfamilienhäuser Indikatoren Anteil Bedarfsgemeinschaften SGB II Mai 2008 an Haushalten 2007 Transformation Gewichtung 15% Anteil Sozialwohnungen an den Haushalten 2015 Standardisierung % F+B Angebotsmieten 15% Anteil Wohnungen mit Baualter 1955 bis % Punktsumme Wohnungsbedarf in Mehrfamilienhäusern bis 2025 Indikatorenwert niedrig hoch 40% 15

17 Mietwohnungsmarkt Bedarfsniveau Regionale Verteilung der zukünftigen Bedarfe im Mietwohnungsmarkt Rheine Ibbenbüren Lotte Lübbecke Minden Ochtrup Steinfurt Vreden Laer Greven Herford Kleve Bocholt Borken Coesfeld Münster Warendorf Bielefeld Gütersloh Verl Lemgo Detmold Dorsten Lüdinghausen Oelde Höxter Kevelaer Viersen Mönchengladbach Jülich Wesel Marl Bottrop Recklinghausen Gelsenkirchen Herne Oberhausen Moers Mülheim an der Ruhr Duisburg Essen Krefeld Velbert Ratingen Meerbusch Düsseldorf Mettmann Wuppertal Neuss Dormagen Grevenbroich Bergheim Leverkusen Köln Bochum Witten Solingen Remscheid Overath Dortmund Hagen Unna Iserlohn Lüdenscheid Gummersbach Hamm Wickede (Ruhr) Olpe Soest Arnsberg Lippetal Paderborn Lippstadt Warstein Brilon Winterberg Bad Berleburg Warburg Kerpen Hürth Siegen Aachen Düren Euskirchen Bonn Siegburg Windeck Gebietskategorien hoch (41 Gemeinden) überdurchschnittlich (150 Gemeinden) unterdurchschnittlich (168 Gemeinden) niedrig (37 Gemeinden) Dahlem 16

18 Eigentumsmarkt Kostenniveau 17

19 Eigentumsmarkt Kostenniveau Berechnungsverfahren unter Berücksichtigung der verfügbaren regionalen Preisniveaus für Eigenheime und Eigentumswohnungen Indikatoren Transformation Gewichtung Durchschnittlicher Preis pro m² Doppelhaushälften/ Reihenhäuser (Bestand) 25% Durchschnittlicher Preis Standardisierung pro m² Eigenheime (Neubau) 25% Durchschnittlicher Preis pro m² Eigentumswohnungen (Bestand) 25% Punktsumme Durchschnittlicher Preis pro m² Eigentumswohnungen (Neubau) Indikatorenwert niedrig hoch 25% 18

20 Eigentumsmarkt Kostenniveau Regionale Verteilung der Preisniveaus für Eigenheime und Eigentumswohnungen Rheine Ibbenbüren Lotte Ochtrup in NRW Steinfurt Kleve Bocholt Vreden Borken Dorsten Coesfeld Laer Lüdinghausen Greven Münster Warendorf Oelde Gütersloh Bielefeld Verl Lübbecke Herford Minden Lemgo Detmold Höxter Kevelaer Viersen Mönchengladbach Jülich Wesel Marl Bottrop Recklinghausen Gelsenkirchen Herne Oberhausen Moers Mülheim an der Ruhr Duisburg Essen Krefeld Velbert Ratingen Meerbusch Düsseldorf Mettmann Wuppertal Neuss Dormagen Grevenbroich Bergheim Leverkusen Köln Bochum Witten Solingen Remscheid Overath Dortmund Hagen Unna Iserlohn Lüdenscheid Gummersbach Hamm Wickede (Ruhr) Olpe Soest Arnsberg Lippetal Paderborn Lippstadt Warstein Brilon Winterberg Bad Berleburg Warburg Aachen Düren Kerpen Euskirchen Hürth Bonn Siegburg Windeck Siegen Gebietskategorien hoch (60 Gemeinden) überdurchschnittlich (132 Gemeinden) unterdurchschnittlich (163 Gemeinden) niedrig (41 Gemeinden) Dahlem 19

21 Eigentumsmarkt Bedarfsniveau 20

22 Eigentumsmarkt Bedarfsniveau Bedarfsberechnungsverfahren unter Berücksichtigung vorliegender und modifizierter Indikatoren im Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser Indikatoren Transformation Gewichtung Entwicklung Anteil der Altersgruppe 30 bis 44 Jahre 2007 bis % Durchschnittlicher Preis Standardisierung pro m² Eigenheime (Neubau) 20% Durchschnittlicher Preis pro m² Eigentumswohnungen (Neubau) 20% Punktsumme Wohnungsbedarf in Ein- und Zweifamilienhäusern bis % Indikatorenwert niedrig hoch 21

23 Eigentumsmarkt Bedarfsniveau Regionale Verteilung der zukünftigen Bedarfe im Eigentumsmarkt Rheine Ibbenbüren Lotte Lübbecke Minden Ochtrup Steinfurt Vreden Laer Greven Herford Kleve Bocholt Borken Coesfeld Münster Warendorf Bielefeld Gütersloh Verl Lemgo Detmold Dorsten Lüdinghausen Oelde Höxter Kevelaer Viersen Mönchengladbach Jülich Wesel Marl Bottrop Recklinghausen Gelsenkirchen Herne Oberhausen Moers Mülheim an der Ruhr Duisburg Essen Krefeld Velbert Ratingen Meerbusch Düsseldorf Mettmann Wuppertal Neuss Dormagen Grevenbroich Bergheim Leverkusen Köln Bochum Witten Solingen Remscheid Overath Dortmund Hagen Unna Iserlohn Lüdenscheid Gummersbach Hamm Wickede (Ruhr) Olpe Soest Arnsberg Lippetal Paderborn Lippstadt Warstein Brilon Winterberg Bad Berleburg Warburg Aachen Düren Kerpen Euskirchen Hürth Bonn Siegburg Windeck Siegen Gebietskategorien hoch (97 Gemeinden) überdurchschnittlich (126 Gemeinden) unterdurchschnittlich (100 Gemeinden) niedrig (73 Gemeinden) Dahlem 22

24 Ergebnisse/Fazit 23

25 Charakterisierung der Wohnungsmärkte Marktübersicht zur Charakterisierung der regionalen Wohnungsmärkte nach aktueller und zukünftiger Situation Eigentumsmarkt/ Mietwohnungsmarkt Aktuelle Kostensituation Hohe Kosten Überdurchschnittlic he Kosten Unterdurchschnittli che bis niedrige Kosten Hohe Bedarfe Stark angespannter Nachfragemarkt mit ggf. leicht steigenden Kosten Angespannter Nachfragemarkt mit zu erwartenden steigenden Kosten Nachfragemarkt mit zu erwartenden steigenden Kosten Prognose Überdurchschnittliche Bedarfe Angespannter Nachfragemarkt mit stabilen bis leicht steigenden Kosten Nachfragemarkt mit stabilen bis leicht steigenden Kosten Nachfragemarkt mit zu erwartenden leicht steigenden Kosten Unterdurchschnittliche bis niedrige Bedarfe Angebotsmarkt mit zu erwartenden sinkenden Kosten Angebotsmarkt mit stabilen bis leicht sinkenden Kosten Entspannter Angebotsmarkt mit stabilen Kosten 24

26 Fazit Optimierung der Gebietskulissen für die räumliche Differenzierung der Wohnraumförderung Untersuchung auf Basis objektiver Indikatoren, weitestgehend ohne subjektive Einschätzungen Regionalisierung nach Gemeinden dringend geboten Modellumsetzung auf Basis statistisch anerkannter Verfahren Regionale Differenzierung in der Mietwohnungs- und Eigentumsmärkte Typisierung in Gruppen, aber: Grenzfälle bedürfen einer individuellen Rückkopplung, da methodisch bedingt Kategoriegrenzen verwendet werden mussten. Aktualisierung bei Vorlage einer neuen Bevölkerungsvorausberechnung durch IT.NRW ist sinnvoll. Marktbeobachtung von Preisen und Mieten empfehlenswert um veränderte Trends rechtzeitig zu erkennen Sachbezogene objektive Gebietsgliederung als Basis für eine mögliche Neustrukturierung der Wohnraumförderung 25

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Bernd Leutner Thorsten Hühn F+B Forschung und Beratung für Tel.: +49 (0) Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Fax.: +49 (0) Adenauerallee Hamburg 26

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