Genossenschaften und neue Wohnformen

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1 Genossenschaften und neue Wohnformen Fördern aber wie? Wohnprojektetage Hamburg Reiner Schendel STATTBAU HAMBURG Stadtentwicklungsgesellschaft mbh

2 Regierungsziele Neubauwohnungen pro Jahr davon Wohnungen im geförderten Mietwohnungsbau(preiswerter Wohnraum) Konzeptausschreibung für Baugrundstücke Wohnungsbau durch Abbau von Verwaltungshürden fördern 20% der für Wohnungsbau von der FHH angebotenen Wohnungsbaugrundstücke sollen an Baugemeinschaften vergeben werden

3 Grundstücke Gute Grundstücke sind begehrt (Konkurrenz) und die Finanzbehörde braucht Einnahmen für den Haushalt => Konzeptausschreibung ungern - Höchstgebot! Baugemeinschaftsquote statt 20% in 2011 bei rd. 4% Alibi: Teure Eigentumswohnungen subventionieren geförderten Mietwohnungsbau Preiswerter Mietwohnungsbau in mittleren und guten Lagen unmöglich Konzeptausschreibung mit Einhaltung der 20% Baugemeinschaftsquote muss auch in der Praxis die Regel werden

4 Kosten Hohe Grundstückskosten Preistreiber Eigentumswohnungen (4.000 WE!!) Anforderungen an Bauvorhaben (siehe Grafik) Preiswerter Mietwohnungsbau wird annähernd unmöglich Preisreduzierte Grundstücksvergabe mit Bindungsverpflichtungen ggf. Erbbaurechtsvergabe Priorität noch mehr auf bezahlbaren Wohnungsbau teurer Eigentumswohnungsbau läuft ohnehin von selbst Koordination für Anforderungen an Bauvorhaben mit dem Ziel einen realisierbaren Kompromiss zu erzielen

5 Beteiligte an Planungsverfahren Quelle: Fachgespäche Wohnungsbau Hamburg-Nord

6 Förderung durch die WK - Anerkannte Grundstückskosten pro m² WF bei städtischen Grundstücken 800 pro m² WF bei privaten Grundstücken Häufig höhere Grundstückskosten unrentierliches Eigenkapital für kleine Genossenschaften fast aussichtslos für Traditionsgenossenschaften und SAGA nur vertretbar mit absehbaren Wertsteigerungen und vorhandener Liquidität (Spekulation in die Zukunft)

7 Förderung durch die WK - Förderung und Gesamtkosten korrespondieren nicht - Gesamtkosten pro m² WF sieht die Musterrechnung der WK vor Gesamtkosten liegen bei ab pro m² WF und häufig höher unrentierliches Eigenkapital für kleine Genossenschaften fast aussichtslos für Traditionsgenossenschaften und SAGA nur vertretbar mit absehbaren Wertsteigerungen und vorhandener Liquidität (Spekulation in die Zukunft)

8 Förderung durch die WK - Einkommensgrenzen und Mieten - Mietsprung 1. zu 2. Förderweg von 5,90 auf 8,00 nettokalt im Monat Planung 2013: Baugemeinschaftsförderung an 1. und 2. Förderweg anpassen und Wegfall der Fallgruppe 3 der Haushaltseinkommen Ein in der Regel sehr aktiver Teil von Baugemeinschaften mit Potential für eine solidarische Finanzierung entfällt (insbesondere für kleine eg) für Traditionsgenossenschaften und SAGA entfällt der Anreiz Baugemeinschaften mit heterogener Einkommensstruktur auf zu nehmen

9 Probleme für (kleine) Genossenschaften Förderung durch die WK - Eigenkapital für kleine Genossenschaften - 50% Grundstückwert (z.b. 300 pro m² WF) Weiteres Eigenkapital für nicht zu vermeindenden Kostenüberschreitungen (z.b. 200 ) rd. 500 pro m² WF Genossenschaftsanteil für Haushalte mit geringem Einkommen Erbbaurechtsvergabe mit laufendem Erbbauzins Anerkennung des Grundstückwertes als Eigenkapital SAGA als Käufer, Grundstücksbevorrater und Erbbaurechtsausgeberin

10 Förderung durch die WK - Übernahme durch Mietergemeinschaften - Mietergemeinschaften können als Genossenschaft ein vom Verkauf bedrohtes Haus übernehmen Die Förderung verlangt, dass diese Mietergemeinschaft dafür eine eigene neue Genossenschaft gründen Aufwendige Gründung und teure Bewirtschaftung durch gesetzliche Anforderungen Wirtschaftlich in der Regel nicht vertretbar

11 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 11

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